【北京】商业地产项目商业总图定位与商业规划设计关键要点解析培训(3月27日)[推荐五篇]

第一篇：【北京】商业地产项目商业总图定位与商业规划设计关键要点解析培训(3月27日)

【北京】商业地产项目商业总图定位与商业规划设计关键要点解析培训(3月27日)

【课程背景】

这是一个商业地产飞速兴起繁荣发展的时代，各地规划的商业地产项目规模惊人，有些县级城市甚至动辄就要建一个体量在几十万平方米的商业项目，然而巨大的收益背后同样隐藏着巨大的风险——不少项目已经出现惨淡经营甚至倒闭的现象，导致大量社会资源的浪费和流失。

卖，还是租?不同经营模式间抉择让开发商们头疼不已。很多开发商目光短浅贪图快速回本，盲目选择经营模式，致使项目效益不能达到最大化。

如何在项目实施时规避风险发展效益?如何有效改善已有项目的经营现状?如何正确把握市场机会步入良性发展?本课程将解析各大知名地产商不同的经营模式，为您的决策提供系统参考。

商业定位调研，商业地产的核心灵魂。如何避免同质化经营，如何合理定位目标人群——准确的商业定位既能保证项目树立的品牌形象又能保障项目的收益。我们将以具体的案例来详细地教授您商业地产定位之法。

商业总图定位，站在巨人的肩膀上。优秀的总图定位能够令您和您公司紧跟领先的开发商步伐，走在时代的前沿，带来巨大的价值。如何发现、创造可能性，并找出最优的可能性——落实定位要求，既关乎项目的成败，同时也锁定了项目的最优价值;又如何通过拟定经济模型，计算项目成本，找到利润最大化的模式，这关乎开发商的生死。总图定位为何具备如此之高的附加值和技术含量?又如何进行总图定位?我们将带领您一探究竟。

商业规划，划定项目的未来。如何设计引入的商家类型，如何成功地进行商业招商，如何合理地布局项目各层的业态，如何巧妙地引领人流通过所有商家门面，一流设计专家将结合典型案例一一解析动线设计各个要点。

拥有十几年商业地产实操经验，经手数十个项目的专家讲师，结合诸多知名地产商的典型案例，系统讲授商业地产盈利的三大法宝——商业定位调研、商业总图定位以及商业规划，使您在商业地产危机和挑战并存的重要时期，能够更好把握市场机会，规避风险，创造更高效益。【2014年11月成都举办1期】

【培训收益】

总图定位是领先开发商的“亲传秘籍”，秘而不宣。讲师系知名企业定位研发中心高管，所经手负责的大型商业地产项目数十个。课程利用讲师所经手的实际案例解密总图定位的诸多方面。课程拥有巨大信息量，视角更新颖，更全面。

关键设计技术要点是若干标杆商业地产公司多年沉淀之精华，是讲师数十年的经验教训的总结，可为从事商业地产设计的学员省去许多摸索的时间。

多年负责设计规划的高管，拥有上市商业地产公司经验，看问题高屋建瓴，欢迎学员带上问题讨论。讲师极具实战经验和个案诊断能力，现场破解规划设计难题。

【课程对象】

房地产企业及相关企业的董事长、总经理、产品定位总监、投资拓展总监、产品研发总监、营销总监、商业招商运营总监、商业地产项目总经理、技术总监、总建筑师、规划设计经理等

【培训内容】

第一部分：商业地产概况

1、商业地产的本质和价值

2、商业地产的分类与前景

3、商业地产的盈利模式

商业地产常见盈利模式的种类及特点分析

中国知名商业地产案例解析

研讨案例

第二部分：商业项目定位调研

一、商业地产开发前期定位重要性及手段

二、商业地产定位实施步骤

1、商圈的确定和研究

2、需求面调研

(1)经济环境的分析

(2)区域城市结构调查

(3)消费者消费行为调查

3、竞争面调研

(1)区域零售业结构调查

(2)典型性调查与研究

(3)商业地产的供应量分析、供给面调研

(1)商业发展规划

(2)立地条件研究

研讨案例

第三部分：商业地产项目总图定位

一、商业地产开发模式的过去与现在----总图定位的重要性

二、总图定位基本介绍

1、总图定位的定义

2、总图定位的流程

3、总图定位的价值

研讨案例

三、大型案例解析总图定位

1、总图定位第一弹：产品定位

2、总图定位第二弹：产品全案配比

3、总图定位第三弹：项目投入产出测算

4、总图定位第四弹：总图初步强排

5、总图定位第五弹：地块现场调研

6、总图定位第六弹：总图比选

7、总图定位第七弹：总图细部调整

8、总图定位第八弹：总图人流动线设计

研讨案例

第四部分：商业地产项目商业规划

一、商业规划的基本内容

二、业态规划

1业态规划的定义 新型消费模式对业态规划的影响 业态规划要点

三、品牌落位

1、品牌落位定义

2、品牌落位要点

3、品牌落位步骤

第五部分：商业地产项目如何实现精准定位

1、设计：设计公司的选择及设计阶段的成本控制和优化

2、施工：施工阶段工期控制和施工注意事项

3、招商：大主力店的选取及针对商业环境的立地调研和前期定位

4、运营：万达外街经营失败的教训及购物中心成功运营的秘诀

研讨案例

第六部分：新时代商业地产的机遇与挑战

1、电商对商业地产的冲击

2、主题商业新体验

3、凯德“轻资产”模式

第七部分：商业地产设计趋势与设计技术要点

一、商业地产规划发展趋势

1、MALL的定位的变化

(1)社区Mall

(2)生活Mall

2、MALL的大小的发展

3~12万方的Mall的规划布局与建筑要求的不同

3、MALL的功能的发展

以万达的四代产品为例，MALL由单一购物性质发展成为娱乐、文化、餐饮等体验性综合性购物场所。、MALL的创新

(1)同质化的破局之道

(2)实体商业与电商的对抗

(3)体验式消费时代来临

——体验式消费的构成

——体验式消费的营造

案例介绍：法石街区

Zaha Hadid的商业空间体验

(4)百花齐放的体验式商业地产

关于城市肌理体验：上海新天地、上海老码头、新加坡克拉克码头等

关于建筑形态空间的体验：上海国际客运中心、吉隆坡升喜购物中心、土耳其Kanyon等

关于环境主题的体验：自然、文化、艺术、主题等

三、商业地产设计的技术要点

1、交通设计

(1)入口及大堂的动线

(2)中庭的动线规划

(3)步行街的动线规划

(4)楼层间水平动线规划

(5)楼层间垂直动线规划

(6)地下停车场

2、功能分区

(1)业态垂直分布方式

(2)业态水平分布方式

(3)后勤区

3、空间设计

商场的主要建筑设计参数

设计评审要点

空间节点设计：中庭设计、入口广场、商业广场、下沉广场、平台及天桥连廊、屋顶空间

4、环境设计

(1)室外环境设计

(2)照明设计

(3)标识设计

(4)细节小品设计

5、造型设计

(1)商业建筑外部空间分析

(2)商业建筑外立面再认识

(3)商业建筑外立面设计特点

商业性、城市设计协调性、人文性

(4)商业建筑外立面设计的原则

整体性原则、人性化原则、经济性原则

(5)商业建筑外立面设计流行趋势

(6)商业项目技术要求总结

【专家导师】

宋老师(Mr.Song)，商业地产资深人士，高级建筑师;国家一级注册建筑师，浙江省重点

项目评标专家，商业地产香港上市公司集团设计中心总经理。20年一线甲级设计院设计管理经验，曾任所长，院副总建筑师等岗位，熟稔商业、高端住宅、酒店、公建多业态类型，设计及管理技术能力卓越。所主持的项目多次获得钱江杯优秀设计奖、白玉兰、全国人居经典等大奖。有主持万科，绿城，金地等上市公司大型项目的全过程设计工作经验，理解品牌房地产开发公司的业务流程，能从细节对建筑产品进行把控。

5年房地产公司总部设计管理经验。目前任职香港上市商业地产标杆龙头企业，曾任区域副总经理，集团设计中心总经理，集团总建筑师,集团研发定位中心总经理等岗位。

统筹管理全国超25个商业综合体的项目定位、规划设计、及设计实施等全方位的工作。从产品定位、概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计到配合施工各个阶段的设计任务及相关勘察工作，有效控制勘察设计进度和质量。

【费用说明】

【主办单位】中房商学院

【时间地点】2015年3月27-28日 北京(详见报到通知)

【培训费用】4800元/人(含会务费、资料费、午餐费)食宿代订，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务

4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

 预报名此课程请到中房商学院官网

第二篇：房地产培训【北京】商业综合体规划设计及项目定位培训-中房商学院

房地产培训【北京】商业综合体规划设计及项目定位培训

（11月23-24日）

房地产培训：商业综合体规划设计及项目定位培训

【课程背景】

房地产培训：商业综合体规划设计及项目定位培训，近几年，商业地产面临的市场环境在发生巨大变化，电商对商业地产发展带来强大的冲击，冲击的深度、广度到底如何?在设计上如何因应这些冲击与市场的变化？课程详细深入解读了百花齐发的体验式商业地产设计。

商业地产的外立面设计，对整个商业建筑的外在观感和档次印象有画龙点晴作用，其设计有哪些特点？应该把握哪些原则？流利趋势是什么？如何在把握流行趋势中塑造经典?本课程结合多个案例，对外立面的设计作了深入分析研究，帮助有丰富经验的商业地产开发商更趋完美，帮助经验积累不多的开发商避免落下败笔。

【课程特色】

讲师具有20多年建筑设计之经验。所经手负责的商业地产设计项目达百个。

课程现身说法以实战经验为重，大量商业地产设计的实践案例，课程信息量丰富，视角更全面，更独特。多年任负责规划设计的高管，既有一线大型设计院经验，又有上市商业地产公司经验，看问题高屋建瓴，欢迎学员带上问题讨论。讲师极具实战经验和个案诊断能力，现场破解规划设计难题。

【课程对象】

房地产企业及相关企业的董事长、总经理、设计总监、总建筑师、规划设计人员等

【讲师介绍】

宋老师，中房商学院房地产培训高级顾问，商业地产资深人士，国家一级注册建筑师、高级建筑师。浙江大学建筑学毕业。20年一线大型甲级设计院设计管理经验曾任所长，院副总建筑师等岗位，熟稔商业、高端住宅、酒店、公建多业态类型，设计及管理技术能力卓越，所主持的大型项目多次获得钱江杯优秀设计奖、白玉兰、全国人居经典等大奖。设计院期间，与万科、绿城等知名品牌开发企业有深度合作。目前任职商业地产标杆龙头企业，曾任区域副总经理，集团规划设计中心总经理，集团总建筑师等岗位。统筹全国商业项目设计管理工作。在商业地产发展方向、商业定位、业态规划设计、设计实施等方面均有丰富的实践经验及深刻见解。

【培训内容】

第一部分：商业地产概述

引言：目前商业地产现状与政策背景介绍：商业地产的危局与机会

一、商业地产的历史

1、西方商业史

二、商业地产的概念

1、概念：商业与地产

2、商业地产与住宅地产的三大不同点。

3、商业地产的价值、本质及特质

三、商业地产的分类

1、按商业形态分

2、按规模和服务等级分：城市级商业中心；区域型商业中心；社区商业

3、按空间形式

4、按功能复合程度

5、按开放方式

6、按经营模式分类：只售不租；只租不售；租售结合；自行经营

四、商业地产发展与机遇

（一）不同战略下的商业地产产品规划

1、标杆背后——以华润为例

2、独尽天时——以宝龙、万达为例

3、魔方玩家——以凯德为例

4、剑走偏锋——以绿地为例

5、一招鲜——以水游城、中南城、吾悦广场为例

6、品牌商的饕餮——以月星、宜家、欧尚、苏宁、乐购为例

7、野百合的春天——以县域综合体为例

（二）几种有开发潜质的商业地产

1、中等规模的购物中心

2、社区商业

3、旅游地产

4、具有休闲功能的商业地产 第二部分：商业规划指导项目开发

一、商业地产与商业规划

（一）为什么要提商业规划（1）上海典型案例介绍（2）开发商和建筑师双方的困惑

（二）商业规划的概念和重要性（1）商业规划的概念（2）商业规划的过程（3）商业规划的三个层次

（三）商业规划的内容

1、动线规划（1）外部交通（2）水平动线（3）垂直动线（4）服务动线（5）车流动线（6）后场动线

2、业态搭配与空间规划（1）业态的选择与业态的比例（2）业态布局的三大规律（3）主力店与次主力店的确定

3、视线的规划

二、商业地产盈利模式

1、与盈利模式息息相关的一对概念：持有和销售

2、国内知名地产产品与盈利模式分析

3、盈利模式类型汇总（1）外资房地产（2）中资房地产（3）中资主力店（4）信托基金类

第三部分：商业地产设计趋势

一、商业地产规划发展趋势

（一）MALL的定位的变化

1、社区Mall

2、生活Mall

（二）MALL的大小的发展

3~12万方的Mall的规划布局与建筑要求的不同

（三）MALL的功能的发展

以万达的四代产品为例，MALL由单一购物性质发展成为娱乐、文化、餐饮等体验性综合性购物场所。

（四）百花齐放的体验式商业地产

1、关于城市肌理体验

上海新天地、上海老码头、新加坡克拉克码头等

2、关于建筑形态空间的体验：

上海国际客运中心、吉隆坡升喜购物中心、土耳其Kanyon等

3、关于环境主题的体验 自然、文化、艺术、主题等

二、设计公司的选择趋势

1、外资大型设计机构

2、中资大型设计机构

3、中资小型明星事务所

三、商业地产设计的技术要点

（一）交通设计（1）外部交通（2）内部交通

（二）功能分区（1）业态垂直分布方式（2）业态水平分布方式（3）后勤区

（三）空间设计 商场的主要建筑设计参数

（四）环境设计（1）室外环境设计（2）室内环境设计（3）照明设计

（4）服务、细节小品设计

（五）造型设计

1、商业建筑外部空间分析

2、商业建筑外立面再认识

3、商业建筑外立面设计特点（1）商业性（2）城市设计协调性（3）人文性

4、商业建筑外立面设计的原则（1）整体性原则（2）人性化原则（3）经济性原则

5、重点案例分析

6、商业建筑外立面设计流行趋势

7、商业项目技术要求总结 第四部分：商业项目的案例介绍

一、崇邦项目

1、大宁国际商业广场

2、金桥国际商业广场

3、嘉亭荟城市生活广场

二、新鸿基项目 上海国金中心

三、凯德项目

1、北京东直门来福士广场

2、宁波来福士广场

3、中山公园龙之梦购物中心（1）地理位置（2）交通动线分析（3）项目基本情况（4）建筑布局（5）市场情况

（6）中山公园商圈商业租金对比（7）龙之梦开发运营历史回顾（8）业态布局调整分析（9）重点租户一览表

四、新加坡克拉克码头

五、K11、芳草地

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2013年11月23-24日 北京（详见报到通知）循环开课！

[培训费用]：4280元/人（含培训费、资料费、午餐费）食宿代订，费用自理

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

第三篇：商业项目需要进行九项规划定位

商业项目需要进行九项规划定位

2009-06-22 10:06:20 作者：admin 来源： 浏览次数：44 网友评论 0 条

第一.业态定位:

这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。

第二.功能定位：

功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐，还是做旅游、会展。

功能不仅仅是购物，很多人在定义商业的时候很狭隘，我们认为商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。

第三.品类定位：

商业项目是做服装、还是做百货？是做家电、还是做通信、数码？是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？这叫品类组合。如果一个商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如红木家居做不做？还是做现代家居，藏品做不做？床做不做，还是只做厨房用具？这都是品类。做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通，这都属于品类定位。

第四.客群定位、客层定位：

这就是我们反复说的，商业项目是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与“客层”区别。“群”是一伙人，“层”是一个层次的人，有很多人把这两个概念混淆了，最后导致定位模糊、不清楚。

第五.商圈定位：

这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的，还是做方圆五公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业，社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的，所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。

第六.模式定位：

如果是现代百货，那么是采取联营还是采取租赁的模式？如果是中等商铺，是招几个大品牌，还是招众多的小品牌？是统一收银，还是分营收银？是统一管理，统一收银，还是分营管理，分营收银？那么这叫模式定位。这是直接影响到招商的策略和招商的政策的，也是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。

第七.形象定位：

商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的，是高端时尚的形象，还是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲是很重要的，是一种亲和力，还是一种时尚，都是需要设定的。

第八.策略定位：

我们认为策略对于一个商业企业来讲，在起步之前是非常重要的。这里有“一点”策略的概念和大家分享，什么是“一点”策略呢？我的品牌要优一点、我的管理更现代一点、我的员工素质要高一点、我的服务要完善一点、我的营销要现代一点、我的组织构架更科学一点、我的整体环境要更好一点。大家不要小瞧这些“一点”，企业与企业之间的竞争并不是很大方面的竞争，差距往往在细节上。所以我们的策略就定位在“一点”上，只要有“一点”就可以赢别人，也就有了“一点”定位。

第九.战略定位：

战略定位是指商业项目根据企业的发展方向是怎么定位的？是怎样设定的？比如说开发商要物业持有，那这个商业项目就是企业的战略决策。但是有的开发商认为住宅需要商业配套，但是并不想持有商业物业，那只能将商业项目分块卖掉。然后请一个管理公司帮忙管理一段时间以后金蝉脱壳，这样开发商的战略定位就是做房地产开发，而商业只是作为一个点而已，那就没有必要把商业作为战略目标，不需要投入大量的人力、物力了，所以战略定位对一个企业来讲是很重要的。

第四篇：商业项目规划与建议书

商业项目规划与建议书

尊敬的杨董事长：

3月份的xx之行承蒙杨董事长热情接待，不胜感激。短短几天，收益良多，我们不仅对您的项目有所了解，而且对您本人打造这个项目的思想理念也有一定的认知。我们觉得这是一个很好的项目，和我们一直奉行的理念十分贴切，让我们兴奋不已。回到杭州后，又找了几个朋友聊这个项目，形成了一些初步的想法，希望能对项目的推进有所帮助。

印度一个偏远的小村镇——瑞士凯思，全世界瑜伽爱好者的朝圣地。它让我们对阁下的项目产生了某种联想：能否打造一个中国式的瑞士凯思？许多年来，我们都有一个梦想：打造中国的瑞士凯思！当我们聆听您的关于身心灵的一番说辞，怎能不激动万分。当中国以和平崛起的雄姿，在全球影响力日益扩大的时候，这个梦想也许不远了。

因此，我们赋予这个项目的总体概念就是：中国xx国际瑜伽村。

简单地阐述一下瑜伽的发展背景。瑜伽，发源于5000年前古印度，风靡于20世纪欧美，21世纪在我国迅猛发展，掀起一股“瑜伽健身热”。这一发展势头还在不断持续升温。虽然，古老的瑜伽发源于印度，但现代瑜伽，也就是使瑜伽产业化的始作俑者却是美国。每年瑜伽产业在美国创造的效益超过上千亿美元。

目前瑜伽在中国的现状是：

市场庞大

前景诱人

随着中国经济跃升，瑜伽这一古老而又时尚的健身运动越来越受到欢迎。当前，全国各地开设的专业瑜伽馆大约xx万间（不包括健身场所内的瑜伽项目），瑜伽教练达xx万人，长期从事瑜伽运动的人达xx万（接触过瑜伽的人超过2亿）。庞大的产业市场、诱人的发展前景，令美国、印度、日本等世界瑜伽诸强兴奋不已，纷纷前来掘金。狼烟四起，竞相角逐。

超速发展

现状堪忧

瑜伽属于服务行业，不需要高科技，也不需要高投入，入市门槛较低。这是造成瑜伽馆遍地开花的局面的重要原因之一。国内瑜伽馆发展速度过快，带来一系列问题，诸如行业不够规范、专业度不高、商业模式不成熟、产业基础薄弱、经营管理不善。约80%的瑜伽馆处于亏损或持平，低价位竞争恶性循环。整个瑜伽行业良莠不齐，乱象丛生。

资源整合 行业洗牌

虽然，国内瑜伽行业还处于人们不断认识、不断发展的初级阶段，但行业的资源整合和重新洗牌已经在所难免。中国瑜伽行业呼唤具有国际视野、根植本土文化、实力雄厚专业水准高的标杆性“龙头”企业的出现，以规范和引领行业标准，促进行业整体提升和有序健康发展。

基于上述的行业发展背景，配合国家“新农村建设”和“新型城镇化”的战略发展方向，我们认为这个概念具有重要的意义，且具有很强的可落地操作性。

我们赋予这个项目的时代价值是：基于博大精深的东方文化底蕴，融合中国传统的儒、释、道思想，整合瑜伽产业，包括教育培训、身心疗养、修行度假、会展服务、旅游观光及文化产品、健康食品、健身用品、服饰品等衍生产品的瑜伽主题国际化新型文化村落。

它的基本布局为：一个核心区块，四大功能区块。

中央核心区：游学区，瑜伽圣殿。

四大功能区：

修行区——以度假酒店为特征的身心疗养区；

商业区——以展厅和商业街为特征的会展商业中心；

产业区——以工业园区为特征的衍生产品加工制作基地；

种植区——以瑜伽健康食疗为中心的绿色生态种植区。

此外，瑜伽晨练山顶平台、森林走道等，也是必不可少的辅助设施。

国际瑜珈村的总体概念正好切合了保亭项目以发展以生态农业為基础的农艺经济理念和六弓乡项目总体规划，是整体项目即刻可以落地操作的重要组成部分。最重要的是项目落实第一步就可以融合在当前的示范区建设，在公司本来规划的示范体验区里，以四大度假团农艺低碳度假、雨林体验、黎药养生、身心修行等这些度假内容正是瑜珈国际村的核心功能，也是当前示范区的真正的软实力，瑜珈核心哲学里促进身心健康的元素展现在任何一个体验内容里。每一位来者在这个示范区里将能真正体验到身心放鬆、净化及灵魂的提升。

杨董事长，以上是我和几个朋友的初步想法，供您参考。如有可采纳之处，需要我们出力的话，我们会以最大的热情和动力参与，因为这毕竟与我们未来的人生连接在一起了。

谢谢！

第五篇：商业项目定位与业态组合规划

商业项目定位与业态组合规划

时间：2009-05-20来源：搜房博客作者：村江

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

（二）商业中心功能、规模定位

1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模

商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入

餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。

2、定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标

一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shopping mall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑景观步行道融为一体共同营造城市景观文化的亮点。

3、定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。

根据“购物中心定位二八黄金定律”求证分析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为4：1。

（三）商业中心的经营档次与形象定位

商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。如何来确定商业中心的经营档次和综合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈,形成明显的差异化定位经营为目标。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象（引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传播等）。建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段，之所以从战略高度上系统设计和推出专业化商业组团形象是完全必要的选择，也是成就卖场无形的品牌资产根本。

二、项目整体业态规划

（一）业态规划的背景：

所谓的业态革命，是针对于传统零售商业的单一化功能很难适应社会发展和消费需求的变革。其理论思想是：不断满足社会发展进步给人们带来的物质生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三个生活空间，即第一空间（居住空间），第二空间（工作空间），第三空间（购物休闲场所）。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空间的逗留时间减少，第三生活空间的活动时间增加。因此，必须把提高第三生活空间的质量作为人们生活质量的关键点。现代商业业态的战略规划性恰恰表现在如何精心定位规划第三生活空间。

传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适应社会发展的需要。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重会大大增加。

（二）业态战略规划：

主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。

主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。

核心主力店和主力店是拥有国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中心更具活力。

（三）业态规划组合定位；

1、在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。

2、选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店

主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。

规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。

3、选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。

在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。

4、大型和特殊的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区域，以活跃购物中心立体纵深区域，且易于错时营业和区隔管理。免费的公共娱乐设施可穿插分布。