楼盘分析

第一篇：楼盘分析

楼 盘 实 例 院（系）专业 年级 指导老师作者

概 况 报 告

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富

世

家

一、华富世家项目概况

总体概况：

华富世家位于安东新区核心位置东临永明路，西接中华路，北靠文明大道。小区周围有多个大型公交站点16路、36路、7路、17路等多条公交路线通达全城，京珠高速、107国道瞬间可达，构成立体交通，进退从容。政府招商引资重点项目，占地340余亩，总投资40亿人民币，海纳五星级酒店（未完工）、6A级写字楼（未完工）、50-70㎡百变LOFT、高端智能化住宅，SHOPPINGMALL五重业态。

周边配套：

项目周边配套完善。在教育方面，项目周边有外国语中学等一批重点学校；在生活方面，项目周边分布有水果批发市场、蔬菜市场、超市、药房、建材市场等基本生活配套设施，除此以外，项目还在德隆街和明福街上设置有两层临街商铺，完全可以满足小区居民的日常生活需求。项目周边有中国银行、建设银行、工商银行等一批银行网点。在医疗方面，离项目最近的医院有安阳市第六人民医院车程仅需五分钟，同时，二十分钟车程直达医疗设备一流的安阳市第一人民医院、安阳市地区医院等。在国家级文字博物馆、易园、市政府、市民休闲广场、图书博物馆体育会展中心中轴线之上，与多家行政事业单位为邻。

车位数：地下车位 采暖方式：集中供暖 周边商业： 周边分布有水果批发市场、蔬菜市场、超市、药房、建材市场等基本生活配套设施，除此以外，项目还在德隆街和明福街上设置有两层临街商铺，完全可以满足小区居民的日常生活需求。

周边医院：安阳市第六人民医院 周边学校：外国语中学。

开发商：安阳新华富置业有限公司 物业顾问：金地物业

项目地址：安阳市中华路与文明大道交汇处东南 产权年限：70年 产权类型：大产权房 容积率：3.5 绿化率:40%

二、投资户型

华富世家一共有10种户型，分别是：两室两厅一厨一卫113㎡，四室两厅一厨两卫178㎡，一室一厅一厨一卫54㎡，六室两厅两卫242㎡，三室两厅两卫130㎡/150㎡，两室两厅两卫153㎡，两室两厅一卫双阳台110㎡，三室两厅两卫双阳台159㎡。

过去两年间房地产价格的飙升令人眩目，大量的热钱在财富效应的驱使下纷纷涌入房地产，但是今天房产投资已经告别“遍地黄金”的年代，合理选择房产投资品种，才能继续获得较高的投资回报，本文将就此进行探讨。

投资低档民宅？土豆不能永远卖高价！

房地产投资有个怪现象，就是性价比低的民宅反而升值快。比如，在北京两年前如果4000元/米在比较偏远的地段购买普通民宅，目前的二手房成交价已经达到9000到10000之间，投资回报100%以上；反过来，在两年前购买中档公寓花费大约8000元/米，而今天的二手房的成交价不超过12000元，投资回报不足50%。显然在过去几年投资民宅可以获得高回报。

内在价值低的民宅价格飙升主要得益于“吉芬”效应。1845年爱尔兰爆发饥荒，没有营养也不好吃的土豆价格暴涨，而老百姓反而购买更多的土豆而不是其他价格上涨很少的奶酪和牛肉，这就是“吉芬”效应。原因是土豆是老百姓的主食，比较容易填饱肚子，土豆价格上涨让老百姓更没有钱了，不得不放弃吃奶酪等稍贵的食品来购买更多的土豆，而这又令土豆继续上涨到无法理解地步。过去两年低档民宅价格的上涨正是由于“吉芬”效应，低档民宅和土豆一样虽然没有太大投资价值，但都是老百姓生活的必需品，房地产价格的上涨让本来可以购买中高档住房的居民不得更改购房计划，转而购买性价比低的住宅，这是民宅过去涨幅醒目的根本原因。

“土豆”不能永远卖高价，这是常识，民宅从长期来看没有太大投资价值。第一、低档民宅的地段、建筑设计、人文环境都令高端自用客户不会买入，因此无法长期维持高价；第二、政策导向上限制住宅尤其是民宅的炒作，政府为城市低收入者提供保障住房是大趋势，这种政策导向随着时间的推移会明显影响低档民宅价格。所以未来5年随着市场供应量增加，居民住房升级和投资客逐渐抛售低档民宅，民宅的价格上涨必将大幅放慢。

投资中高档公寓？捕捉地产未来热点！

《圣经》“马太福音”第25章中说：“凡有的，还要加给他，叫他多余；没有的，连他所有的，也要夺过来。”越是有钱的人越有钱，这就是所谓的“马太效应”。马太效应产生的原因之一就是有钱人可以投资于普通大众暂时买不起但以后有需要的产品或领域，这种提前“卡位”的优势让有钱人可以提前布置资产，守株待兔坐等资产未来升值。

过去几年全国掀起了轰轰烈烈的购房运动，在“居者有其屋”的想法支配下，人们不计代价的购房，这种全民性需求的爆发是过去房地产尤其民宅价格飞升的原因。而随着居民收入的提高，大量中高端群体居住升级的需要会推高中高档公寓的价格，这可能是未来5年房地产发展的趋势。

目前，北京地区中高档公寓一、二手房价格都已经超过1万元，偏高的单价和高总价都让中高档公寓成交不活跃，但相比低档民宅理想的中高档公寓无论一、二手房屋性价比都更高，投资潜力更大。在北京这样的城市有大量的中高端群体在过去全民的购房热潮中，或仓促或盲目的购买了小户型或低档住宅这样不适合自己的房屋，随着居民对房地产价值的认识逐渐理性，以及居民收入的提高，未来中高档公寓必将再次成为市场追捧的热点。

高档住宅长期风险低，投资把握核心策略！

一些刚接触房地产投资的人认为中高档住宅总价高、维护成本高不如购买小户型或低档住宅好出手。这样的想法就像买股票不买长期看好蓝筹股，反而买价格便宜的垃圾股一样没有道理。

我认为从投资角度看，中高档住宅长期风险反而要小：首先，过度炒作普通民宅有违国家政策导向，未来不确定政策因素非常多，而高档住宅的投资属于富人间的博弈，政府干预可能小；其次，从国外的经验来看，日本也曾因日元升值而出现了房地产价格飙升的局面，当泡沫破灭的时候普通住宅下跌幅度超过一倍的比比皆是，但高档住宅的下跌幅度要明显小。尤其是2006年以来日本的房地产价格出现回升，但是“淘尽黄沙始见金”，价格迅速上涨50%的都是“一等地”的住宅，而很多普通住宅价格上涨幅度则较小。可见以长期战略眼光看，高档房屋投资的长期风险要比低档房投资小得多。

房地产投资需要考虑的前三个问题是“地段、地段、还是地段”，高档住宅投资更是如此。以中长期投资房地产的角度来说最常见的投资误区有两个，一是认为城市中心区就是最好的地段，实际并非如此，随着城市的发展中心区也会发生移 动，导致中心区变成“老城”；二是投资风景怡人的郊区，但实际情况是受到生活配套和日益拥堵的城市交通影响影响，日本等很多发达国家的富人最终选择回城，回城首选的住宅恰恰是中高档公寓。

个人认为，通常随着国民经济同步增值的地段是核心商务区和核心教育区(比如北京海淀的高校聚集区)，而核心商务区和教育区一旦形成几乎没有迁移的可能。投资中档住宅可多关注这两个区域。

根据现在国内形势的变化和房价的走势投资大户型是现今最好的选择，所以作为房地产投资商两厅一厨两卫178概是100万左右。

178㎡的空间家。优点：1.南北3．厨房有明窗

很适合现在的三口之通透 2．卫生间为明间 4．主卧带有阳台并且我中意的户型是：四室㎡，按照现在的市价大朝南5．景观好6．房型设计规整 7．有两个卫生间 8.拥有两个阳台

缺点：1.靠山墙 2．生活成本高 3．卫生间有一个是暗间 4．客厅不朝阳

三、对比的优缺点（华富世家和亚龙湾东湖）

优点：

1、华富世家的地理位置要比亚龙湾东湖的位置好，华富世家位于安东新区，城市南北中轴线上。由于市政府已迁到东区，那安阳的市中心也必然会从老城转移到东区过来，而华富世家里市政府也比较近，所以，以市政府为圆心，周围的发展也会比其他地方快。现在华富世家也已经比亚龙湾东湖繁华许多，旁边有义务国际商贸城可以供大家购物，易园、安阳市图书馆、安阳市体育会展中心也是在这周围，可以学习、休闲两不误。并且华富世家的前方也会建一个万达广场，样子购物就更加方便了。虽然说亚龙湾东湖临近高铁站，发展也会相对较快，但是，就目前来说，亚龙湾东湖的周围条件不如华富世家的成熟。

2、华富世家对于小区的定位为普通住宅，有坪数小的，也有坪数大的。对于消费群体较为广泛。而亚龙湾东湖主打的是别墅和花园洋房，这样子就限制了消费群体，消费群体会比较局限。并且亚龙湾的别墅区属于联排别墅不是独栋别墅，这样购房者考虑的因素就会增多。

3、华富世家的定价对于安阳市来说是属于中上等的，接近安阳市的平均房价，较为合理。而亚龙湾东湖定位虽然是高档小区，但是和同档次的小区相比亚龙湾东湖的房价偏贵。缺点：

1、华富世家现在推出的是三期的房子，但是这个小区从开始建到现在已经差不多十年了，还在建房当中，并且还有一栋很醒目的烂尾楼是准备建一个五星级酒店“安阳国际酒店”，目前已经停在那里，没有动工。小区的不成熟，有烂尾楼，这是华富世家的致命伤。

2、就目前的规划来看，华富世家小区的内部环境没有亚龙湾东湖的好，华富世家属于一般普通的绿化，而亚龙湾东湖是集水岸庭院大宅、多层瞰景洋房、华美达五星级酒店、风情商业街、幼儿园等为一体的低密水岸住区。社区水系，小型的高尔夫球场，会所等等，这些都是亚龙湾东湖吸引消费者的优势。华富世家在小区环境上没有亚龙湾东湖做得好。

四、总结

现在利用目标市场营销来总结华富世家。目标市场营销又称STP三部曲，这里S指Segmenting market,即市场细分；T指Targeting market，即选择目标市场；P指Positioning，亦即定位。正因为如此，营销大师菲利普·科特勒认为是当代战略营销的核心，可以被定义为STP。

按照楼房的类别将华富世家细分为高层，对于那些对楼房要求较高的和追求生活品质的购房者来说，高层是较为吸引他们的。华富世家进入目标市场模式是复合产品模式，华富世家的户型面积从50平方米到360平方米，涵盖了一室一厅、二室二厅，三室二厅、四室两厅、六室两厅等多种规格。华富世家通过这样的开发建设来满足不同的目标市场（小康型住宅需求群体、富裕型住宅需求群体、豪华享受型住宅需求群体）的需求。对于华富世家的定位，运用波士顿矩阵来进行定位，我认为它属于金牛产品，金牛产品是指处于低增长率、高市场占有率象限内的产品群，已进入成熟期，企业不必大量投资来扩展市场规模，同时作为市场中的领导者，该产品享有规模经济和高边际利润的优势，因而给企业带来大量现金流。其财务特点是销售量大，产品利润率高、负债比率低，可以为企业提供资金。如今，华富世家已经投入到第三期的建设当中，也就无需再大量的进行投资，只是保持现有的市场份额，所以我认为华富世家的定位是金牛产品。

综上所述，是本组对华富世家楼盘所做的实例分析报告，其中详细阐述了此楼盘的优缺点和我们对房地产投资的认识以及理解。

第二篇：物业问题楼盘风险分析

老旧问题楼盘风险分析

近年来，全国各地接连出现一些大型品牌物业服务企业主动退出在管项目，和一些中小物业服务企业被业主“炒鱿鱼”被动出局的现象。据了解，这些大型品牌物业服务企业主动退出的大都是已售公房、老旧住宅区及拆迁还建小区。由于已售公房小区当初确定的收费标准过低，拆迁户小区普遍存在服务费收缴率低等问题，致使收不抵支一直困扰物业服务企业。近两年人工和材料成本大幅度增加，而管理费标准却未能同步增长，一些大型品牌物业服务企业经营这些老旧问题楼盘难以为继，选择退出以减少亏损。

老旧问题楼盘是“香饽饽”还是 “烫手山芋”

多年来，由于大型物业服务企业盲目的市场拓展战略，一大批老旧问题楼盘被沉淀在大型物业服务企业手中。但随着企业的管理与服务能力被摊薄，致使管理与服务水平降低，再加上管理成本的持续攀升，物价的持续上涨，业主期望的日益提高，遗留问题的日益暴露与严重，导致项目经济效益持续下滑，同时也对企业品牌构成了潜在或现实的威胁，大型品牌物业服务企业放弃低端物业市场已成行业的发展趋势。同时，随着物权法的实施，业主维权运动在全国风起云涌，一大批老旧问题楼盘的管理权被业主打破垄断而无奈地进入物业服务市场。在这种行业形势下，民营物业服务企业作为行业中的第二方阵，由于大多还没有形成一定的管理规模，市场份额占有率较少，为了摆脱多年来国有企业占主导地位形成的市场格局的坚冰和壁垒，要想迅速扩大物业拓展面积占有市场份额，通过在激烈的市场竞争中接管老旧问题楼盘就成为必然。显然，老旧问题楼盘已成为民营物业服务企业的“香饽饽”。

据统计，万厦居业、中航物业、招商物业、福田物业等品牌物业服务“巨头”，每家的物业服务顾问面积均在1000万平方米左右。近年来，随着中国房地产及物业服务行业的迅猛发展，我国的物业服务高端、中端与低端的市场层次逐步显现，市场已开始细分。目前，行业较为知名的大型品牌物业服务公司大多都将目标锁定在了写字楼、公寓等高端物业项目上。从规模面积来看，大型品牌物业服务企业这些年来的发展已经达到了相当规模，对这些企业来讲，目前最重要的是提高企业的盈利能力，提升品牌形象，老旧问题楼盘将严重制约这种战略调整。目前在物业服务市场的招投标中，我们可以发现大型品牌物业服务企业接管的几乎都是非常成熟、品质较高的别墅、公寓等高档物业小区，对于老旧问题楼盘大多是远避之而惟恐不及。显然，老旧问题楼盘已远离大型品牌物业服务企业视线，过去盲目拓展的低端老旧问题楼盘，已成为大型品牌物业服务企业的“烫手山芋”。

老旧问题楼盘经济效益低、经营风险高、管理难度大

从经济效益来看，老旧问题楼盘的物业服务费标准和收费率均明显低于新楼盘及行业平均水平，其中经过业主多次更换物业服务企业的老旧问题楼盘的收费标准和收费率更低，物业服务费比新楼盘及行业平均水平低约25%到50%，且收费率平均仅在60%到80%左右。特别是不少老旧问题楼盘的电梯几年都不维修保养一次，带病运行，要解决这些遗留问题，没有几十万元下不来，而一般物业服务企业一年利润也就几十万元，所以谁也不愿意去填那个窟窿。然而，就在收费标准低、收缴率低和维修保养及设施设备需要更新换代的情况下，业主的期望与要求大多越来越高，维权意识越来越强，物业服务企业的盈利空间越来越小。

从经营风险来看，综观更换物业服务公司的老旧问题楼盘，基本上都存在这样那样的问题，要么是原来的物业服务公司管理服务不到位，要么是历史积累的问题解决不了，要么是物业的经济效益低，所以民营物业服务企业必须充分估计到这些楼盘的经营管理难度，看清要接管物业历史遗留问题是否可以化解。譬如，许多老旧问题楼盘像老人一样疾病缠身，却没有养老钱（维修基金的积累）。接管过来让业主一下子拿那么多钱出来是很困难的，但问题又不能那么放着。这样使物业服务企业进退维谷，处理的好则罢，处理不好就是一大败笔。特别是有不少老旧问题楼盘，是民营物业服务企业为了市场占有率通过低价恶性竞争得来，一味降低价格致使项目经营始终在成本附近徘徊，抗风险能力明显不足，稍有风吹草动，都可能导致亏损甚至破产。

从管理难度来看，凡是更换物业服务公司的，基本上都存在这样那样的问题，业主要求高，维权意识强，历史遗留问题多年积累并难以一时化解或彻底解决。从房屋建设质量及配套设施设备等情况来看，这些小区由于建设时间相对久远，普遍存在房屋老化、设备陈旧、配套不齐、设计不优、绿化面积小、停车位不足、供水供电设备和消防设备有隐患等问题。譬如，针对老旧问题楼盘设备大多比较陈旧，面临大修和更新改造的问题，当需要大笔资金投入时，往往会发现这些老旧问题楼盘没有专项物业维修基金。还譬如，老旧问题楼盘的收费标准低、收缴率低，而这些年来物业服务成本包括劳动力成本却不断追高，业主要求很高很多甚至很刁，企业的经营管理面临巨大的挑战。

民营物业服务企业接管老旧问题楼盘的风险化解途径 综上所述，针对老旧问题楼盘的风险状况，笔者以为，民营物业服务企业接管服务老旧问题楼盘的过程中，有以下几条途径可以最大程度减轻和化解风险。

1、要在接管老旧问题楼盘时，对房屋整体质量及破损程度，电梯质量及配置老旧，电梯设置合理与否，消防设施设备质量及完善程度，供水供电设施设备质量等问题，做地毯式、全方位、不留任何死角的检查评估。为了增加检查评估的权威性，拟进入或中标的民营物业服务企业可以邀请相关质量技术主管部门、行业权威专家，检查评估的结果需业主委员会、退出物业服务公司及拟进入或中标的民营物业服务企业三方确认，以分清新旧物业服务企业管理服务的责任。

2、对老旧问题楼盘检查评估的结果要进一步做好分析总结，争取第一时间制定切实可行的整改方案并尽快实施。因为，一般来说一些物业服务费标准较低的小区基本上都有这样那样的问题，特别是消防设施、电梯设备、高层楼宇的供水供电设备等都是“黑洞”，切不可麻痹大意、掉以轻心。譬如，对接管一些业主与物业服务公司矛盾积怨较深的楼盘，由于业主的物业费交缴率过低，为了追求利润，原物业服务公司可能在硬件维护上省钱，导致老旧问题楼盘隐患丛生。

3、要摸清老旧问题楼盘的专项维修改造基金和本体维修基金的归集使用情况，尽量乘势利用业主、政府主管部门等各方的力量，向开发商及原物业服务公司追缴“两金”，以利于社区未来的永续经营。对于确实无法短期内归集“两金”的社区，要争取业主委员会、街道办、政府主管部门协调建立老旧小区紧急救助基金，以用于紧急

避险及过渡期的资金保障。

4、要正确引导业主期望。对于一些物业服务公司主动退出的老旧问题楼盘，一般大都是低收入群体较集中的老旧住宅区或经济效益不理想的小区，特别是很多老旧问题楼盘在更换物业服务公司后，物业服务费也大幅降低，因此，接管老旧问题楼盘的物业服务企业要着眼于建立质价相符的物业服务收费方案，坚持按照合同约定提供质价相符的服务，引导业主树立质价相符的物业服务消费意识。

5、对老旧问题楼盘的经营，一方面要挖潜节流创新经营，改善项目生存状态，尽量做小企业的内部成本。譬如，通过专业化分包模式，在严格监管的前提下，将清洁卫生、环境绿化、电梯维保等专项服务分包给相应的社会专业公司，这样既可以减少操作层的员工人数，降低劳动力成本，也可以避免直接雇佣员工带来劳资纠纷和用工难问题；一方面要积极争取政府相关部门的支持，除在重大改造项目上申请适当的财政补贴，还可以争取向政府税务机关申请减免物业服务税费等。

此外，接管老旧问题楼盘后，要第一时间制定社区综合整治方案并尽快实施，整治内容包括拆除居住小区内违章建筑和逾期临时建筑，打通消防通道，实现市政管线的畅通；对供电供水设施设备进行维修保养或更新换代；对小区损毁道路进行修补；规范停车管理秩序；对小区内绿化补建、修葺；完善小区公共照明；建立长效管理机制。

如何来理解物业接管验收的重要性？-摘自 上海物业网-和谐论坛接管验收是由物业管理企业依据建设部颁布的 《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。其首要条件是竣工验收合格，并且，供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号经有关部门确认,同时，还接收相关的物业资料。接管验收后，由物业管理公司依据前期物业服务合同履行物业运行、维护和保养的责任。

对新建物业而言，接管验收往往处于物业管理公司对物业正式开始实施前期物业管理的前夕；对非新建物业而言，接管验收往往是由物业管理公司接管开发商或者前任物业管理公司移交的物业及其资料。物业的接管验收，实际都是一种责任转移的形式，不仅法律意义重大，而且直接关系到对物业建设与开发质量的确认，和今后物业管理工作能否正常开展。因此，要搞好前期物业管理，确保物业使用的百年大计和业主的根本利益，就必须严格物业的接管验收。然而，现实的问题是要真正做到严格物业的竣工验收并不容易。开发商为了追求效益的最大化，赶工期、偷工减料、施工不讲规范、安装敷衍了事、竣工验收采取“公关策略”等问题，在不同程度上普遍存在。

开发商为了加快资金流动，早日收回投资，获取丰厚的利润，会忽略对物业建设质量的监控和对确保物业质量的投入，在竣工验收与接管验收时，往往会采取表面走形式，私下内部处理（建立物业管理子公司，自建自管）和对外风险转移（发包给一家急于要项目的物业管理公司）的策略，使得物业竣工验收形同虚设。

自建自管的物业管理公司由于上下级关系和利益驱动，不得不服从开发商的利益而损害业主的利益乃至自身的利益，在参加接管验收时，不能真正地把好验收关。而走市场化道路，想得到物业项目的物业管理公司,由于求项目心切，往往不敢得罪开发商，能忍则忍，能过就过，因而，在参与接管验收时，很少能够按照验收标准把关号脉，做到严格程序，质量第一。

物业公司是企业,不是福利单位,更不是慈善家,他与开发商的不平等的交易亏空,最终必将由业主买单,而其物业接管验收的失职或失误,他们往往推得一干二净,理由无外乎这样.关于房产质量应该由开发商负责,我们与开发商是各自独立的民事主体,打官司你找物业是找错人了,我们体谅物业公司接项目的困难,往往是屈辱的与开发商签下不平等条约,但是作为物业公司你在物业竣工验收你不尽责任,是不是也应该对业主承担过失责任.王雪飞:物业管理中主要纯粹风险分析与管理

【主持人】现在我们介绍一个比较新的题目给大家，物业管理中主要纯粹风险的分析与管理，谈到物业管理的风险，各个从事不同物业管理专业部门有不同的感觉，一线经理最多反应的就是收费收不上来的风险。但是王雪飞工程师的部门让我们从风险分析的角度让我们对物业管理的工作有更深入的分析。他参与了包括中国工商银行、中国联通、上海大众、包钢众多大型企业和项目的风险评估工作，特别值得一体的是，在她众多的客户中，还有一个很重要的客户，北京银达物业。

现在有请王雪飞工程师演讲！【王雪飞】各位领导、各位来宾大家上午好！我来自北京江泰保险经济有限公司，非常感谢清华房地产研究所和北京银达物业给我们提供一个很好的交流的平台，看到主题发言人都是各个领域的专家、前辈，感觉很受压力，再也很受鼓舞。物业管理在国内十几年的发展时间，差不多也是上个世纪末八、九十年代引入国内的，两个学科的交叉领域是一个全新的空间，我们是国内第一家保险经济公司，当然这个风险管理研究所也是第一家，在众多项目的基础上，我们对风险管理做了一个分析和总结。在这个基础上，期望对咱们物业管理企业和物业管理行业的发展，提供一个理念和视角上的支持。

【王雪飞】主要分成以下几个部分来进行，大概介绍一下物业管理的风险和风险管理，物业管理中纯粹风险的分析，还有一个是火灾因为是建筑面临主要的风险，对它的原因做了一个统计分析。再有风险管理方法在物业管理中的应用。我们知道风险是普遍存在于人类的社会生活中，它一般是指某种事件发生的不确定性，比如说环境很多的因素难以预测，导致实际状况与行为主体预期之间会有一定的差异，由此产生的一种损失就叫风险。风险的分类根据性质，我们把风险分为纯粹风险与投机风险，所谓的纯粹风险主要是指既有损失机会，又有获利可能的风险，比如说自然灾害他的发生会导致损失的发生，投机风险是既有损失机会，也有获利可能的风险。

【王雪飞】风险管理分为财产风险，人身和信用风险，另外是根据风险产生的环境，风险产生的原因，以及风险是否可以被保险公司来承保。风险管理起源于美国一个新兴的学科，研究风险的发生规律和控制技术一门新兴的管理学科，他的管理流程主要是通过这个风险的识别、衡量，以及风险的评估，然后在选择风险评估的基础上，选择适合行为主体的风险管理的技术，循环使用的评价来循环进行的。物业管理风险的定义，在物业管理企业签订了物业服务合同以后，在他的合同约定特定的管理期间和范围之内，对业主的人员、财产以及相关的服务承担相应的法律和合同责任。由于服务过程中出现的不可控的因素，不确定的因素导致的财产损失，人身的伤害等等的损失，物业管理企业是要承担风险的。总体上来说，称为物业管理的风险。

【王雪飞】他产生的损失主要在以下几个方面，第一是业主委托管理和物业管理自有的财产损失，再有就是业主人员、本公司员工及第三者的人身伤害，还有就是业主项目经营的利润。还有包括其他的财务费用的支出，包括法律责任等等。物业管理的风险有一定的风险特征，首先设计的因素比较多，管理对象比较宽，层次不一，包括物业管理水平之间也存在一定的差异性。再有一个是暴露时间比较长，再有一个是责任风险比较突出，受社会政策和法律环境影响比较大。另外对于风险防范和应急处理要求比较高。物业管理和风险管理，就是将风险管理流程中的一些方法，一些依据应用到物业管理当中，因为风险管理涉及的领域非常宽，我们的角度主要是从纯粹风险的角度对风险进行了分析，主要是对物业管理企业可能造成损失的这种风险的分析。这个分析主要也是从两个角度，第一个是从众多项目面临的事故风险这个角度进行分类，这个其实怎么说呢，一方面可以让咱们的物业管理企业客观的认识项目存在的风险，提高这种风险防范，防灾防损这一块儿提供帮助。再有一个，也能更好的防范物业管理公司的责任风险。

【王雪飞】第一大类的风险就是自然灾害的风险，根据自然灾害的成因主要分为气象灾害、洪水灾害、地震灾害、海洋灾害，跟所在区域的自然条件关系比较密切。另外一个就是火灾风险，是比较突出的一个风险，首先它是高层建筑人员和财产比较集中，另外火灾一旦发生，施救、烟雾对人的伤害都比较大，造成财产的损失和人身的伤害后果比较严重。再有一个，火灾的成因是比较多，在建筑项目里面，比如说吸烟、雷击、明火、管理不善等等都会引发火灾，因此火灾风险是物业管理企业重点防范最主要的风险。另外一个是爆炸风险，主要源于两个方面，一个是天然气等易燃易爆气体的使用，再有一个就是压力容器，像锅炉。漏电风险影响主要是两个方面，一个是供电中断造成服务覆盖区正常的生产、经营受到影响，再有一个供电中断以后，会导致这种消防设施、应急的疏散等等一些安全发生风险。再就是水管爆裂，高层建筑里面也是比较常见，下面有两个以往发生事故的案例。另外一个是设备毁损，在高层建筑里面专用设备很多，设备毁损的风险，一方面会造成直接的财产损失，另外一方面可能对项目正常运行也会造成干扰。第七个风险就是一个盗窃风险，这是比较普遍的一种风险，这是从物业管理项目自身面临的风险的角度做的分析。

【王雪飞】下面对于物业管理企业面临的主要责任风险做一个分析。根据风险承受，风险损失的对象不同，分为三个，一个是管理责任风险，这个主要是业主，另外是第三者损失，还有一个就是雇主责任风险。这是下面在物业管理企业中发生的一些可能导致责任风险，就不再阐述了。除了主要的责任风险之外，物业管理企业还有其他金融风险，包括办公用具和车辆等自有财产损失风险，现金风险，还有就是雇员忠诚风险。

【王雪飞】由于火灾是物业项目里面面临最主要的风险，我们做了一个统计的分析，以下就是火灾的原因和火灾报警的类型，进行的统一分析，还有一个火灾发生时间的分析。另外呢，分别对机械、设备和电器火灾做了一个报警和发生时间的统计。得出以下的结论，人为过错是建筑物起火的主要原因，建筑物火灾发生时间以上午和晚间居多，机械设备火灾多发生于物业至凌晨6点这段时间，此间在岗工作人员相对减少。

【王雪飞】最后一章站在风险管理方法的角度，对于风险管理方法在管理物业当中的应用做了一个比较。首先保险是风险转移最主要的方式，通过这种缴纳数额较少的保费把企业承担大损失的风险由保险公司承担，在风险发生的时候，可以及时从保险公司获得赔款，资金方面的支持，尽快的组织抢险，恢复生产。据统计，有60—70％的风险都是可以通过保险转移的，以物业管理企业来讲，它的众多自有的或者是受托管理的建筑财产、机械设备、运输工具都可以投保，另外管理责任风险、雇主责任风险以及第三者责任风险都可以通过保险进行转移。

【王雪飞】另外是合同转移，物业管理企业可以通过与他方订立合同，当发生损失时，由接受方负责承担损失。玻璃外墙清晰的工作包给专业公司的时候，都可以在合同里面通过约定把这个责任转移出去。第三种方法，就是损失控制，他按照措施的性质分为工程法控制和行为法控制，工程法是以风险单位的物质性质为控制的着眼点，行为法控制是以人们的行为为控制的着眼点。按照损失控制的目的，可以分为损失的预防和损失的抑制，这种预防主要侧重于施工发生之前，采取一系列的措施，降低风险发生的概率。还有一种方法就是风险分散，就是通过这种风险单位的增加，把风险在多个个体之间进行一个分担，相当于不要把鸡蛋都放在一个篮子里面的道理是一样的，但是这必须在管理项目达到一定数量的基础上才能发挥作用。这个物业管理企业在注重风险分散的同时，也要看到地面以下的现象，管理项目太多，管理难度增大，管理的资源有限，也可能会造成企业的管理风险能力增加。

【王雪飞】另外一个就是风险自留，就是把风险自己承担了，但是这个承担并不是消极的承担，也要通过一些事先的财务预算等等，这种方法进行自我风险的控制和规避。还有一种方法就是风险避免，对于风险项目自身感觉难度比较大的，可能损失可能性比较大的项目，我不接受这种项目，本质上就杜绝了这种风险的产生。但是因为放弃项目的同时，也意味着放弃收益了，所以在使用这种方式的时候，要综合的考察。最后就是物业风险管理的实施，有效的风险管理是风险识别、风险分析、风险处理、实施与监控等几个环节连续进行、反复循环、不断改进的过程。谢谢大家！【提问】刚才他提到管理过程中造成业主人身、财产损失的这一条，这个观点我想是错的，合同法里面明确规定，作为人身和财产损失在合同法中以免责的条款规定是无效的，所以这种责任要转嫁是不行的。O 【王雪飞】那意思看来保险是风险转移最佳的方式，但是合同转移应该说在风险管理里面是作为一种，也是一个工具之一，这个可能受到具体的法律环境和社会环境的影响比较大，具体的操控环节中有细节的问题，根据具体的项目可能会有一定的区别。

【提问】企业管理项目由于不可抗力导致的发生的损失可以理赔，具体到理赔的话，有什么要求。【王雪飞】目前市面上有四个险种承担，财产基本险，财产综合险财产一切险，财产生活险，最主要的区别就在于对于风险损失相当于是一个承担的范围不一样，财产基本险承担火灾、爆炸几个基本原因造成的风险损失的后果予以赔付。综合险保障的范围更为全面一些，暴雨、煤电自然灾害，财产一切险是采用一种除外责任的风险，是完全予以赔付的，所以你说的不可抗力主要是自然灾害造成的损失，在财产综合险，财产一切险里面是能得到赔偿的。

第三篇：一手楼盘行业分析报告

一手楼盘行业分析报告

一.基本状况行业

1.行业基数，规模，容量

200个新楼盘

2.行业龙头，老二

万科（今年销售超过1000亿）、龙湖、中海、宝丽、海信、华润、海尔、绿城

3.行业售卖产品的fabe

F商品房、住宅 A满足刚需型和投资B升值空间大E房价上升

4.行业动态

二三线城市国家限购，以滨海城市为主，据国家信息报告，明年涨幅5%

5.行业是否有淡旺季有，金九银十。3、4、8、9、10

6.相关联的行业二手房、建筑公司、物业公司、广告公司、装修、建材、电器

7.利润率，客户的成本的占有利润率平均50%，基本在20%~90%之间

8.行业的竞争激励程度地段决定价格

9.是否有行业聚集地没有

10.行业遇到的瓶颈（作为销售谈判的切入点）

政府政策、金融环境、刚需型需求还是主要群体

房地产行业的中介市场良莠不齐

二． 客户的情况

1.同行案例，同行之间的关系

2.Kp，负责人的姓名

3.客户的服务范围楼盘周围居民、本市居民、本省居民

4.针对客户的群体刚需者、投资者

5.公司管理层的组织机构老板、总经理、市场部、销售经理

6.合作的付款，审批流程

7.公司的发展前景

2014年房地产市场仍会是平稳发展态势

8.是否有品牌性

大集团会着重打造自己的品牌。

9．从业人员的情况（文化程度的高低互联网意识，是否经常上网、对网络营销概念清晰，对网络营销周期是否有清楚的认识

三． 市场情况

1.销售模式

现房、期房

2.销售渠道(直销，分销，代销)

自产自销、委托代理

3.经济特点政策，行业特定的日子，淡季、旺季

财政支持 价格调控

四．宣传情况

1.投放广告的选择，广告投放的回报率，竞品，费用，占比

报纸媒体占比64%户外广告18.77%网络广告占比9.47% 杂志广告7.77%

2.广告投放的机会和预算

第四篇：五个唐山典型楼盘高层建筑艺术风格分析

唐山典型楼盘高层建筑艺术风格分析

简欧建筑风格 楼盘名称：和泓阳光

和泓阳光是和泓集团在唐山市倾心打造的第一个居住小区，占地约百亩，项目板式建筑结构，建筑外立面简欧风格。简欧风格其实是经过改良的古典欧式主义风格。欧洲文化丰富的艺术底蕴，开放创新的设计思想及其尊贵的姿容，一直以来颇受众人喜爱与追求。简欧风格从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢，镶花刻 金都给人一丝不苟的印象。一方面保留了材质、色彩的大 致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的 文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。

现代主义建筑风格 楼盘名称：天昱金元

天昱金元项目地处国防道与学院路交汇处东南侧，项目是由天昱房地产在路南区倾力打造的一个商住综合项目。

风格特征。在20世纪20~30年代，现代主义建筑风格特征：平屋顶、对称的布局、光洁的白墙面、简单的檐部处理、大小不一的玻璃窗、少用或完全不用装饰线脚等等。

推陈出新。强调建筑要随时代而发展，应同工业化社会相适应，强调建筑的实用功能和经济问题，主张积极采用新材料、新结构，坚决摆脱过时的建筑式样的束缚，放手创造新的建筑风格，主张发展新的建筑美学，创造建筑新风格。造型和线条。以简洁的造型和线条塑造鲜明的社区表情。立面和建材。通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料堆积出居住者的炫富感，以国际流行的色调和非对称性的手法，彰显都市感和现代感。色彩。竖线条的色彩分割和纯粹抽象的集合风格，凝练硬朗，营造挺拔的社区形象。布局。波浪形态的建筑布局高低跌宕，简单轻松，舒适自然。强调时代感是它最大的特点。

后现代建筑风格 项目名称:渤海新世界

唐山市路南区新华西道88号

美国建筑师斯特恩提出后现代主义建筑有三个特征：采用装饰：具有象征性或隐喻性：与现有环境融合。

后现代主义特别有一种现代主义纯理性的逆反心理，后现代风格强调建筑及室内设计应具有历史的延续性，但又不拘泥于传统的逻辑思维方式，探索创新造型手法，讲究人情味，常在室内设置夸张、变形、柱式和断裂的拱券，或把古典构件的抽象形式以新的手法组合一起，即采用非传统的混合、叠加、错位、裂变等手法和象征、隐喻等手段，以期创造一种融感性与理性、集传统与现代、糅大众和行家于一体的即“亦此亦彼”的建筑和室内环境。新古典主义建筑风格 项目名称：启新1889

启新1889项目位于原启新水泥厂，该项目东邻环城水系游览观光码头，西北临大城山主题文化公园，周边集中了教堂、大城山、陡河、工业步道等重要城市文化、景观和空间要素，项目包括滨水和半山两处商业风情街，并将其与启新1889独特的文化商业有机整合，成为唐山市东部主城区最高端的山水人文大盘。

整个社区规划设计主要采用现代手法诠释欧式古典风格，设计古典优雅，既体现纯正欧式建筑文化的内涵，又融合了启新近两个世纪的文化精华。新古典主义的精美建筑，加上欧式宫廷园林景观，着力打造唐山新地标。新古典主义建筑风格是古典与现代的结合物，它的精华来自古典主义，但不仿古，更不复古，而是追求神似。比照罗马建筑的经典元素，新古典主义在檐口、栅花、线条等方面可以说都是世界建筑精华的集大成者，在建筑比例上严格符合了人体的黄金比例。新古典主义提倡建筑要复兴古希腊和古罗马的建筑艺术装饰，在格式上与古典主义风格相仿，追求构图规整和经典而传统的建筑符号。下层通常用重石块或画出仿古砌的线条，显得稳重而雄伟。当前的新古典主义建筑作品超越了“欧陆风”的生硬与“现代简约”的粗糙，设计更趋精细，品位更加典雅细腻。

新古典主义风格建筑 楼盘名称：巴黎河谷

巴黎河谷项目位于唐山高新技术开发

区核心区域，位置为公交北郊枢纽站东侧，是唐山高新区北扩的核心区域。该项目体量巨大，产品形式极为丰富，是唐山市第一个真正意义上的城市综合体项目。

新古典主义派的设计特征：

一、讲究

风格，在造型设计时不是仿古，也不是复古，而是追求神似。

二、用现代材料和加工技术追求传统样式的大的轮廓特点。

三、对历史样式用简化的手法。

四、注重装饰效果，用室内陈设艺术品。来增强历史文脉特色，往往会去照搬古代设施、家具及陈设艺术品来烘托室内坏境气氛。

五、白色、金色、黄色、暗红色是欧式风格中常见的主色调，少量白色糅合，使颜色看起来明亮。

Art Deco建筑风格 楼盘名称：湖畔郦舍

Art Deco风格表现在以下方面：⊕纵三段的立面构图，强调对称，营造一种古典秩序感。⊕采用阶梯状层层跌落的造型处理。错落有致的坡屋顶、屋檐的浅色描边使得建筑更加精神和雅致。⊕建筑立面用竖向窗带组织，纵向颜色深浅分明，整体轮廓高耸挺拨，形成建筑高贵内敛的艺术气质。⊕景观大量运用水系，以喷泉、雕塑、鲜花、名贵树种、石材等为元素，项目整体抬高6米，营造皇家宫庭式台地园林。

唐山典型楼盘

高层建筑艺术风格分析

班级：09建筑学 姓名：张福春

第五篇：五个唐山典型楼盘高层建筑艺术风格分析

五个唐山典型楼盘高层建筑艺术风格分析

一

欧式建筑风格

欧式建筑风格是一个统称.欧式风格强调以华丽的装饰、浓烈的色彩、精美的造型达到雍容华贵的装饰效果。类型有哥特式建筑，巴洛克建筑,法国古典主义建筑,古罗马建筑,古典复兴建筑,罗曼建筑,文艺复兴,浪漫主义,折衷主义.喷泉、罗马柱、雕塑、尖塔、八角房这些都是欧式建筑的典型标志。

楼盘名称：和泓阳光

和泓阳光是和泓集团在唐山市倾心打造的第一个居住小区，占地约百亩，规划总建筑面积为26万平方米；项目东至卫国路，西至规划支路，南至南新西道，北至矿院住宅楼。

和泓阳光项目为唐山市第一家政府市场化运作的城市危改项目，项目地理位置优越，处于唐山市核心商务区，遥望大南湖景观，属于大楼商圈，交通便利，市政配套设施完善。教育资源丰富，小区内自建幼儿园，现有路南实验小学和九中为唐山市重点学校；

项目板式建筑结构，建筑外立面简欧风格，简约优雅，小区内部人车分流，舒适便捷，尽享欧典阳光都市生活。

二

现代建筑风格

现代建筑风格的代表人物提倡新的建筑美学原则，其中包括表现手法和建筑手段的统一；建筑形体和内部功能的配合；建筑形象和逻辑性；灵活均衡的非对称构图；间接地处理手法和纯净的体形；在建筑艺术中吸取视觉艺术的最新成果。

楼盘名称：天昊金元

天昱金元项目地处国防道与学院路交汇处东南侧，项目是由天昱房地产在路南区倾力打造的一个商住综合项目，其目的是要打造成路南区第一的品质大宅作为一个地标性建筑的出现。项目对建筑规划的要求不仅要达到体现时代感的唐山标志性建筑，还必须满足先进适用、系统、整体最优的原则。作为一个较大规模商住区及配套公共设施，天昱金元从一开始就具有了多重的意味。

三

后现代建筑风格

后现代建筑风格强调建筑及室内装潢既具有历史延续性又不拘泥于传统的思维方式，讲究人情味并使用非传统的色彩，设计手法多元化，利用多种不同的材质组合空间，光亮的，暗淡的，华丽的，古朴的，平滑的，粗糙的相互穿插对比。

楼盘名称：启新1889

启新1889项目位于原启新水泥厂，总建筑面积80万平方米，占地454亩，是我市启动的最大的“退二进三”项目。该项目东邻环城水系游览观光码头，西北临大城山主题文化公园，周边集中了教堂、大城山、陡河、工业步道等重要城市文化、景观和空间要素，项目包括滨水和半山两处商业风情街，并将其与启新1889独特的文化商业有机整合，成为我市东部主城区最高端的山水人文大盘。

整个社区规划设计主要采用现代手法诠释欧式古典风格，设计古典优雅，既体现纯正欧式建筑文化的内涵，又融合了启新近两个世纪的文化精华。新古典主义的精美建筑，加上欧式宫廷园林景观，着力打造唐山新地标，我们所启用的设计公司是吉毕碧恩建筑设计咨询（北京）有限公司。作为中国近代工业文化核心区的城市定位，整体规划以中国水泥博物馆及周边保护建筑为核心，向外辐射文化产业、商业、住宅及公寓，强调居住功能的完善，力求把项目打造成一个集住宅、商业、办公、医疗、教育为一体的综合性社区。

四

复古风格建筑

中国古代建筑的内涵是十分丰富的，诸如建筑形式、平面布局、用材、结构、油饰、彩画等；春晓闽南传统古建队有雄厚的技术力量,丰富的设计施工经验, 高素质的管理人员，专业的瓦作、木作、油漆彩画、石作、雕刻等多个古建工种，他们以卓越、精湛的建筑展现传统民族特色，在造精品的同时不断追求建筑艺术的至高境界。

楼盘名称：巴黎河谷

巴黎河谷项目位于唐山高新技术开发区核心区域，该项目为新城子村平改项目，位置为公交北郊枢纽站东侧，西至建设北路，北至创新大道，南至庆北道，总占地约1200亩，总建筑面积200万平方米，是唐山高新区北扩的核心区域，紧邻唐山高新技术开发区管委会新址。该项目体量巨大，产品形式极为丰富，户型面积从50-800平米不等，涵盖高层、小高层、高档公寓，花园洋房、别墅、商业街区、写字楼、五星级酒店等全范围产品，是唐山市第一个真正意义上的城市综合体项目。

五

古典园林建筑风格

中国园林所属性质、地域的不同，决定了建筑风格、空间细分形式和色彩的不同。但就园林总体而言，中国园林建筑与欧洲古典园林以建筑为中心、不惜使自然建筑化不同，它在园林中居于次要地位，往往表现出建筑自然化的特点。从局部讲，建筑又往往成为景域构图的中心，这与英国，日本的风景式园林异趣。

楼盘名称：湖畔郦舍

湖畔郦舍项目向北距南湖公园1.4公里，距唐山市新政府4.5公里，借着1300公顷风景秀丽的南湖公园和百万平米精心规划的社区，未来这里将成为南湖岸边一颗璀璨的明珠，唐山高尚生活空间的代表。

湖畔郦舍从“人本关怀”的规划设计出发，本着“追求完美，打造都市品质生活”的理念，规划中处处体现人与自然和建筑的共存与融合，以建设生态居住空间为目标，设计注重现实性与超前性，科学性与可操作性的统一，力求营造一个高标准、高品位、布局合理、设施完善、交通便捷、环境优美、个性鲜明的花园式生活居住空间。

湖畔郦舍在原版苏州园林拙政园的基础上传承创新，在有限的空间内用人工的手法细致地模仿子让，浓缩再现出无限的自然山水之美。置身其中，移步换景，人类在与自然的对话中，完成了心灵的美学升华。7000平米水系，11座园林，自然巧妙地结合，既有小桥流水之神韵，又不是北方的大气，真正做到了大气婉约，成就北方生态文明，千年荆南风雅有继。