商业街市场定位调查报告设计方案

第一篇：商业街市场定位调查报告设计方案

四川理工学院调查报告

设计方案

《大学城商业街市场定位分析》

专

业：

统计学 班

级：

2011级1班 指导老师： 学

生：

学

号：

2014年12月13日

一、前言

商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境，所以对于商业街的市场定位和结构设计是非常重要的。在大学城这种高消费人流量密集的商业街尤其要对顾客的需求有一个明确的了解。商业街的市场定位一旦出现偏差就会导致商业街的衰退所以我针对大学城商业街的市场定位，规划设计了一份调查报告。

二、调查目的

要求详细了解大学城商业街的消费者组成部分，消费者对其的认知程度以及大学城商业街内的店铺竞争及其销售情况，为大学城商业街做出准确的市场定位。

1.了解大学城商业街的消费者主要构成 2.对于主要消费人群有针对性的调查其消费结构 3.了解消费者对大学城商业街的各种店铺的评价

4.全面了解消费者对于大学城商业街的不同店铺的支持程度

三、调查内容

3.1 调查前分析

那么现在的商业街会出现了什么问题呢？经过了解大学城商业街作为一个商业街其商业气氛却是尚欠浓厚，无法与其他商业大街相比。不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本则。针对此原则列出了以下几个调查重点。

大学城商业街坐落于几所大学之间地理位置极佳，人流量巨大，对此次调查的重点是放在学生身上。大学生消费能力调查是主要的对此提出问题应了解附近大学生的消费比重进行了解。了解了消费比重之后我们还需要知道被调查者每次来到商业街的消费情况。这有助于我们对大学城商业街有更加准确的定位。学生整体消费能力并不是太强，消费层次划分比较明显。学生消费结构比较简单，对于各式各样的商品需求并不是那么巨大，但是学生对于服装，娱乐，餐饮的消费还是巨大的。还有一个不能忽视的方面就是现在学生的通讯消费，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。

在大学城商业街的店铺与学生日常生活配套越高那么对于这种商铺的发展应该是越来越好的因此我们还要调查大学生对于商业街的店铺的支持率以便更加准确的定位大学城商业街，根据以往的调查项目银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过

50%。支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业同时wi-fi也是吸引学生就餐或消费的重要手段。

当前吸引学生消费的主要因素也是我们所必须了解的，各种各样的商家吸引大学生购物，消费的手段不一样。但是在我看来吸引当前大学生消费的主要因素任然是价格，质量，潮流。讲求实体，理性消费任然是大多数大学生的消费观念。在购买商品的时候大学生多数是本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠的高标准。我们新建商业项目是满足学生的生活需要的配套设施，定位优先应该放置学生所需要的餐饮，商业零售，生活服务，引进大众品牌符合学生的消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。

3.2调查对象

大学城商业街附近客人 分析单位：个人

3.3调查工具

问卷调查（见附件）

3.4调查程序及时间安排

1、准备阶段：调查报告设计，修改，论证。确定调查人数，时间，安排调查人员名单，经费预算

2、实施阶段：培训调查员的语言举止，打印调查报告，准备小礼物

3、研究阶段：将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析。

4、总结阶段：将调研结果以书面的形式——调研报告表述出来，并进行评估。3.5调查时间评估：

调研方案、问卷的设计、修改、论证--------------1周左右

实地访问阶段-----------------------1周数据统计分析阶段--------------------1周调研报告撰写阶段-------------------------1周3.6经费预算

材料费：调查问卷200份 20元

小礼物：100元

共计：120元

四、调查具体实施方案

调查主要以调查问卷为主：在完成市场调查问卷的设计与制作以及调查人员的培训等相关工作后，就可以开展具体的问卷调查了。把调查问卷平均分发给各调查人员，统一选择上午九点之后或傍晚这段时间开始进行调查（因为九点各大超市才开门营业，便于集中调查，能够给本次调查节约时间和成本）。调查员在对消费者调查时说明来意，并特别声明在调查结束后将赠送被调查者精美礼物一份以吸引被调查者的积极参与、得到正确有效的调查结果。调查过程中，调查员应耐心等待，切不可督促。记得一定要求其在调查问卷上写明姓名、电话号码，以便以后的问卷复核。调查员可以在当时收回问卷，也可以第二天收回这有力于被调查者充分考虑，得出更真实有效的结果。（调查问卷见附表）

大学城商业街调查问卷

姓名： 电话：（官方调查，绝不会泄露您的信息）

1.您是否是附近大学学生？

□是 □ 不是

2.您在大学城商业街的消费占你平时消费的比重是多少？

□5%以下 □5% □10% □15% 其他： 3.您平均一次在大学城商业街的消费情况？

□ 10元以下 □ 10-20元 □ 20-50元 □ 50元以上

4.您对大学城的各种商铺的满意程度？（不支持、支持、满意、非常满意）

小吃铺 电子数码店 服装店

餐 馆 酒 店 奶茶店

银 行 体育用品店 水果店

超 市 KTV 眼镜店

咖啡馆 洗衣店

其他：（请注明具体店铺名称）

5.您会去一家新店（或者从来没有去过的店铺）消费是有下面那种因素在决定？（多选）□免费wifi □店面招牌 □促销传单 □校园论坛/贴吧 □同学介绍 其他： 6.您对于那种店铺最感兴趣或者愿意消费？

□高端服装 □数码专卖 □特色小吃 □酒吧 □桌游吧 □奶茶店 其他： 7.您平时每一周会来商业街消费几次？

□1-2次 □3-4次 □4次以上

8.您在商业街逛街如果累了会去那里休息？

□街边长椅 □带有wifi的奶茶店或者小吃店 □咖啡馆 其他： 9.您觉得下面那种装修风格的店铺您更加愿意光顾？

□豪华高贵 □温馨小店 □简洁风格 □干净整洁 其他：

10.您对目前大学城商业街是否满意？请提出您宝贵的意见，您的意见是我们改正的动力：

第二篇：校园文化商业街市场定位策划

校园文化商业街 市场定位策划方案

校园文化商业街市场定位策划方案

目录

目录..................................................................................................................................................0 【摘要】...........................................................................................................................................2 【关键词】.......................................................................................................................................2 【前言】...........................................................................................................................................3

一、大学校园商业街市场环境分析...............................................................................................3

（一）市场环境分析.......................................................................................................................3

（二）竞争者分析...........................................................................................................................4

（三）消费者行为分析...................................................................................................................4

（四）经营现状分析.......................................................................................................................5

二、SWOT分析..................................................................................................................................6

（一）优势.......................................................................................................................................6

（二）劣势.......................................................................................................................................6

（三）机遇.......................................................................................................................................6

（四）挑战.......................................................................................................................................6

三、大学校园商业街目标市场战略...............................................................................................7

（一）目标市场的细分...................................................................................................................7

（二）目标市场定位.......................................................................................................................7

（三）目标市场的改造...................................................................................................................7

四、大学校园商业街市场定位策略...............................................................................................8

（一）租金优惠政策.......................................................................................................................8

（二）经营.......................................................................................................................................8

（三）业态组合...............................................................................................................................9

（四）产品策略.............................................................................................................................10

（五）价格策略.............................................................................................................................10

（六）过程管理.............................................................................................................................11

五、效果预测.................................................................................................................................12 【结论】.........................................................................................................................................13 【谢辞】.........................................................................................................................................13

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校园文化商业街市场定位策划方案

【摘要】

从整体来看校园商业街面临的竞争是比较激烈的，并且许多商业街都还运用着比较陈旧的商业形式来经营，要想在竞争中取得更高的竞争优势，就必须扩大校园商业街的经营范围，这才能迎合大众消费群体的口味。

校园商业街最重要的环节仍然是服务，服务营销对会员俱乐部起到了相当大的作用。可以毫不夸张地说一句：“服务等于利润，利润等于生命，即服务等于生命”。对于校园商业街而言，应加强顾客关系管理、加强团队建设、促销手段的多样化、有形展示的改进和服务流程的优化。

【关键词】

环境分析

目标市场

营销策略

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校园文化商业街市场定位策划方案

【前言】

商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是市容市貌中最繁华最绚丽的景观，是一个城市最引人注目的写真。但就在这样一个花团景簇之地，残红败绿却随处可见。定位，已成为了各大商业街晋升发展的桎梏，也成为了众多商业地产发展商和零售商争相瞩目的焦点。唯有拥有有自己的特色，与众不同才能在如此激烈竞争中求得生存求得更大的利益。此次策划就是在突破传统商业街模式下以独特新颖的创意来为商业街求的成功求的利益。

一、大学校园商业街市场环境分析

（一）市场环境分析

大学城市场，越来越多企业关注的市场。随着中国高等教育的普及，大学城高校市场将会是企业的一块非常具有战略意义的市场。这不仅体现在高校市场人数和需求越来越多，更体现在高校是一个具有一批高素质的人群和一块非常具有规律性组织的群体。而高校市场的巨大空间更是让许多懂得经营的个体及企业追逐向往。

1、经济环境分析

随着90后的崛起，大学生往往是当前家庭结构的核心，90后的意见将影响家庭的消费行为。校园内的市场推广，影响的将不仅仅是一个人，而是一个消费行业。因为校园市场的推广具有集中、高效、忠诚、开发成本低、延续的特点，在封闭的大学环境下，大学生有强烈的群体认同感，在消费行为上相互影响，形成信息扩散的效果，使校园推广具有事半功倍的效果。

2、购物环境分析

每学期自开学开始，高校周边商业从租房到餐饮，从培训到图书，从休闲到美容，从网吧到KTV，无一不是热闹的场景，一些特色店和休闲店也越来越受到欢迎，如能提供交流、看书、上网、喝茶、聊天、听音乐的地方，对于习惯了三点一线（宿舍、教室、食堂）的高校学生来说是一个很好的去处，而对于商家来说则是商机无限。

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（二）竞争者分析

只要想生存的就必定会受到竞争者的威胁。如何打败竞争者就必须知道竞争者的优势和劣势，以此来更好的调整我们的策划方案。我们将校园内部商业街与大学城周边的商业街进行比较。鸣凰街就是一个比较成功的商业街。

坐落在大学城外围的鸣凰商业街所处地域所涉及到的消费群有一大部分是我们共同的消费群体。这对我们来说是有一定的威胁。鸣凰街本身已有一定的知名度，存在许多的老顾客。要想得到这些老顾客我们商业街必须要有我们吸引他们的特色。鸣凰街是一个多功能的商业街，相对校内商业街而言，其饮食、娱乐、服务更加齐全，能多元化的满足消费者的需求。而校内商业街在价格、地理位置上占据绝对的优势。

从整体来看校园商业街面临的竞争是比较激烈的，并且许多商业街都还运用着比较陈旧的商业形式来经营，要想在竞争中取得更高的竞争优势，就必须扩大校园商业街的经营范围，这才能迎合大众消费群体的口味。

（三）消费者行为分析

1、消费能力

学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。月均消费支出在 800 元以下占 65%，这部分以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元占 22%，月均消费支出在1000元以上占 13%。

大学生月平均消费层次比例图13%22%800以下800-10001000以上65%

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2、消费结构

学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，其次就是服装、餐饮交际等，绝大部分学生用于学习、数码产品等方面的支出不大。

3、消费倾向

讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念，在购买商品和服务时，学生大多本着经济实惠的原则，兼顾档次和品牌。喜欢复古带点新颖创意的产品的人尤其多，充满好奇心，喜欢特别、不一样的东西。对休闲娱乐以及餐饮非常重视。

4、消费需求

与学生日常生活相配套的商业项目的支持率较高。银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的拟设置项目的支持率超过50%。，持率低于 50%的项目是 KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些不是必备性商业，不是每个学生都需要的。

根据以上描述可以看出大学生消费群体的消费能力并不是很高。消费人群大都都是年轻有活力的群体喜欢符合潮流的一些流行元素，对休闲娱乐及餐饮业非常重视。

（四）经营现状分析

大学城校园商业街现在以超市、手机充值营业厅、理发店为主，而在服装、餐饮等方面的经营几乎为零。

据调查，大学生对餐饮和服饰的要求不断提高，而校园商业街显然不能满足大学生的需求，于是带动了校外商业街的发展。与此同时，校内商业街原本经营充沛的超市等行业就相对收到了冷落，一定程度上被瓜分了一定的份额。而原本校内商业街所具备的价格和地理优势也不能发挥出最大的功效。

而在校园商业街的经营中，超市、饰品店及理发店数量偏多，若将这些店的数量重新进行规划，替补上服装、餐饮稀缺的情况，一定会为校园商业街带来更大的利益。

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二、SWOT分析

（一）优势

1、商业街本身在校园内，所能吸引的消费者比较多。

2、由于校内实施的一些店铺优惠政策，商品价格低廉。

3、地理位置优越。

（二）劣势

1、商业街一些业态还不够全面。

2、商业街对一些市场反应不能及时处理好。

3、商业街的一些规章制度还不够完善成熟。

4、商业街还不能稳定顾客群。

（三）机遇

围绕大学城来把握商机，需要动态调整和快速把握。

1、把特殊节日列入到对高校学生重点展开攻势的时段，如圣诞节、元旦、情人节、开学等，因为在这些节日，大学生会加强消费力度。

2、许多商家可以借助一些大型体育赛事、重大校园活动或新闻以及元旦、圣诞节、情人节等节日进行渲染促销。

3、动态把握大学生在不同情景下的消费心理，进而“赢销”市场。

4、新颖的创意，定会满足顾客的好奇心，对商业街的发展非常有利，增加消费者。

（四）挑战

1、商业街的招商可能会受到校外商业街的一些压迫与局限。

2、繁华的景象定会让竞争者使出各种促销手段，对我们会有一定的影响。

3、网购的流行一定程度上影响商业街发展。

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三、大学校园商业街目标市场战略

（一）目标市场的细分

1、餐饮供应量较大，项目周边常住人口有限，流动人口不多，建议商业街的餐饮以风味特色为主，符合大众型消费档次，今后根据商圈人口结构的变化进行调整。

2、通过对学生的访谈和调查，学生普遍反映生活不便，生活服务设施不全，要求增加银行、邮政等急需的配套服务项目，考虑到学生公寓的地理位置，因此需要适当加大生活服务设施的比重。

3、商业零售类以符合学生需要的眼镜店、蛋糕房、水果店、休闲食品等业种为主，服装类主要定位于针对女生消费的时尚休闲服饰，因为女生对服饰的需求大，对品牌没有具体的要求。

（二）目标市场定位

商业项目市场定位要充分考虑到目标消费市场的实际需求、消费能力、消费结构、消费习惯等因素，从而确定合理的经营档次和业态，同时结合商圈内供应的实际情况，扬长避短。我们建议校园商业街以满足学生餐饮、购物、生活服务需求为核心，以社区商业为模式，倾力打造集购物、餐饮、娱乐休闲、社会服务等功能为一体的多业种组合，具有时尚潮流的商业步行街，将其塑造为学生消费的乐园。学生为主要目标消费人群，经营档次定位不高，以满足学生生活消费需要为宗旨，今后将根据该商圈人口状况的变化对业态进行适当调整，逐步提高部分业态的经营档次，使之更符合商圈的实际需求。近期招商引进适合于大众型消费的品牌商家，提升商业形象，形成商业特色。

（三）目标市场的改造

整条商业街以主题市复古风来呈现，所有商业街店铺都会以复古风来装修，以形成统一。在商业街的开头会以张榜的形式来介绍各大店铺的名字。

商业街一共分成两层，对餐饮娱乐和购物化有专门的区域。一层中有一些小型露天的娱乐的场所和特色餐饮区还有主题公园供消费者游玩。二层则是大型娱乐场所，如KTV，迪吧等。

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四、大学校园商业街市场定位策略

营销策划的总目标是通过营销策划将产品信息传播出去，提高产品的知名度，吸引目标消费群，使其有了尝试消费的愿望，建立和促进企业与顾客的关系，推动产品的销售。

1、地域市场战略

2、消费群细分战略

3、产品差异化战略

4、技术壁垒战略

5、创新营销模式战略

（一）租金优惠政策

由于校园商业街周边处于建设开发阶段，常住人口不多，商业氛围尚不成熟，建议通过优惠政策，吸引商家进驻。

1、房租逐年递增、返租奖励相结合建议前二年实行上述第 4条较优惠的租金价格，减少商家初次投入成本，降低其经营风险，第三年采用递增的租金策略。同时通过一定的租金返回的优惠政策，来加强对商家的控制和管理。

2、装修免租期

建议根据入住商家规模、品牌的大小给予商家相应的装修免租期，小型商家为 2 个月免租期，主力店为3 个月免租期。

3、个案特殊处理

对于知名品牌的三产企业，建议报公司领导批准，采用特事特办的方法，实行更加优惠的租金政策，吸引品牌商户的入住。

（二）经营

1、经营原则（1）：商家赚钱优先

任何一个街区，只有让商家赚到钱，才能保持可持续健康发展。（2）：以特色赢取核心竞争力

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集“吃、喝、玩、乐”为一体体验式步行街；西安稀有级生态园林式步行街区，异域风情一支独秀，特色就是生命，特色就是竞争力。

（3）：避免内部恶性竞争

在经营项目及商家的选择上，根据三大业态定位，坚决不会引进内容同质化的商家，避免内部商家的恶性竞争；在经营上要求各商家必须通过自己特色的服务内容和特色的经营手段吸引顾客，杜绝街区内部低价竞争，否则将无条件清退相关商家。

2、经营模式

只租不售、统一管理、统一运营

摈弃租售结合、售后返租的传统商业运作模式，率先引进“只租不售、统一管理、统一运营”的国际化流行商业运营模式，与入驻商家共同承担市场风险，保证街区按照既定的特色路线健康发展。

3、商户经营项目的考核标准 ——审查商户经营类型； ——审查商户经济实力； ——审查商户经营能力； ——审查商户品牌优势；

——审查营业执照等相关证件；

——审查项目经营计划书（含装修方案、风格定位、价格体系等）。

（三）业态组合

据最新的一项统计数据表明，消费者进商业街60%以上是为了娱乐、旅游和休闲以及特色餐饮，而只有不到40%的人是专为购物而来。所以商业街应该主打餐饮娱乐休闲，商业街业态以餐饮业和大众娱乐业为主，零售业服务业为辅。

1、餐饮业

将来到商业街来的消费者，吃是第一项，购物是第二项。而通过我们自身进行的问卷调查发现，想在商业街尝到有特色的食物与进行一些不一样的娱乐项目的人比较多。相对来说购物成为了第二选择。

2、大众娱乐业

必须是大众都能参与的，高档的娱乐业不适合商业街

3、百货业

4、通讯服务业

5、专卖店和专营店

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（四）产品策略

虽然大学城很多商业产品但整体不够丰富，项目也比较局限，希望更多的企业能开发更多特色的品项。比如围绕大学生的“吃喝”，可以运作系列的特色餐饮店，从洋快餐麦当劳、KFC、西式比萨，到中式餐馆的川菜、粥店、火锅店、掉渣饼、大排档等。也可以是快餐、便档、冰吧、休闲吧、可以是酒吧和茶楼、可以是蛋糕店。因为在大学城周边投资餐饮，一定要突出特色，除了价格上便宜容易被学生群体接受外，还要突出特色，可以是地方特色，可以是中华名吃，如鸭血粉丝汤、如川味火锅店、沙县小吃、如麻虾店、如烧烤店等等。

除了围绕大学生的吃喝，还有大学生服装、美容保健、理发店、眼睛店、化妆品类产品等，这些店在大学城周边最受关注，但需要的是符合大学生的习惯与行为，如在服装方面，学生比较追求时尚，但与社会人追求的时尚有所不同，主要体现在款式的新颖上，如“韩”流的入侵使“韩”版服饰已经成为学生追求的风潮。在美容保健的投资方面，由于大学生消费水平有限，他们对质地和品牌的要求并不高，因而需要在性价比方面具有吸引力。

此外，许多学生因为个人因素，纷纷选择外出租房，每逢大学城开学，周边房源立即告急，房源很紧张，除了在校生租房，校园周围的考研大军是导致房源紧张的主要原因。由于要提前半年进入备考阶段，从大学城高校开学前一两个月，大学城周围的房子就会紧俏。同时周边的小旅社也是从周一到周末天天爆满；另一方面是家教市场火暴，许多学生为了勤工俭学，都选择兼职和家教，衍生了相应的家教中介市场。“认证培训”、“技能营销”、“四六级”、“公务员”、“考研”、“驾照”等培训在大学城也异常火暴，现在的学生为了提升将来在职场中的竞争力，纷纷选择充电，去考认证和驾照，掌握更多的技能，由此，围绕大学城周边的教育培训类市场涌潮着巨大商机。

（五）价格策略

因为学校在房屋租金上施行了优惠政策，所以商品成本相对就比较低廉。商家可根据市场的需求情况及竞争激烈程度来确定定价，保证了一定的客流量，不会流失。针对不同的服务设施进行不同的定价策略，进行各种不同形式的定价方式，以便于顾客选择组合消费，从而带动整体消费水平上升。

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（六）过程管理

服务是服务营销的精髓，而服务质量则是服务营销的关键和核心。

1、加强和顾客的服务沟通（1）避免服务不好的印象

肯定的第一印象会带来良好的收益，而不良的第一印象带来的危害，比能意识到的还要严重。顾客不但不能忍受不好的服务并因此流失，而且会将不好的印象向更多的人传播。所以要避免给顾客留下服务不好的印象。

（2）考虑顾客的实际情况

在为顾客提供服务的过程中，要考虑顾客的实际情况，按照顾客的感受来调整服务制度，也就是为顾客提供个性化的、价值最高的服务。

（3）经常考察服务制度，弥补服务中的不足

制定服务制度的目的是更好的为顾客服务，帮助顾客解决问题，满足他们的需求，达到和超过他们的期望。如果因为制度问题影响了顾客服务质量的提高，就要及时地修改制度。对服务中的不足，要及时弥补，而不是找借口推脱责任。通过“服务修整”，不但可以弥补服务中发生的问题，还可以使挑剔的顾客感到满意，使你和竞争者之间产生明显差别。

（4）建立良好的服务制度

通过良好的服务制度，可以很好的指导顾客，让他们知道你能像他们提供什么以及怎样提供。通过良好的服务制度，可以极大的提高内部员工的服务意识，提升服务质量。

2、正确处理顾客异议

（1）事前做好准备

在开始工作时就要将顾客可能会提出的各种异议列出来，然后考虑一个完善的答复。面对顾客的异议，做一些事前准备可以做到心中有数、从容应对，反之，就不能给顾客一个圆满的答复以说服顾客。

（2）争辩是服务的第一大忌

不管顾客如何批评，服务人员永远不要与顾客争辩。争辩不是说服顾客的好方法，正如一位哲人所说：“你无法凭争辩去说服一个人喜欢啤酒。”与顾客争辩，失败的永远是服务人员。

3、改善顾客感知服务质量的差距（1）提高服务质量，确立服务标准

为了在市场上获得竞争优势，就必须提高服务质量。把自己的产品和服务以及市场营销过程中竞争对手的标准进行对比，逐渐提高自身的服务水平。同时 第11页

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可以根据服务流程把达诚容易出现问题的服务点找出来，确立执行达诚的服务标准和规范。

（2）加强员工培训

仅有提供优质服务的意识是不够的，商业街还需要定期进行员工培训，让员工接受新的服务技巧，改善服务态度，丰富服务产品的知识。

五、效果预测

本方案在于指导校园商业街运行和市场定位策划使之达到最好的效果。通过市场定位策划对校园商业街的宏观环境，微观环境等方面进行了分析，在了解消费市场和竞争者的发展以及自身经营状况后，以服务营销理论为基础，站在消费者需求规划整体发展的高度，根据该商圈人口状况的变化对业态进行适当调整，逐步提高部分业态的经营档次，使之更符合商圈的实际需求。近期招商引进适合于大众型消费的品牌商家，提升商业形象，形成商业特色。

经过这些改革措施的实施，必将吸引更多的客户群，并且稳定已有的客流，改善以往因业态种类贫乏而引发的顾客流失。校园商业街将会出现空前繁荣的景象。

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【结论】

校园商业街最重要的环节仍然是服务，服务营销对会员俱乐部起到了相当大的作用。可以毫不夸张地说一句：“服务等于利润，利润等于生命，即服务等于生命”。对于校园商业街而言，应加强顾客关系管理、加强团队建设、促销手段的多样化、有形展示的改进和服务流程的优化。

【谢辞】

感谢所有给我帮助的老师和同学，谢谢你们！

在文案的写作过程中也学到了做任何事情所要有的态度和心态，首先做学问要一丝不苟，对于发展过程中出现的任何问题和偏差都不要轻视，要通过正确的途径去解决，在做事情的过程中要有耐心和毅力，不要一遇到困难就打退堂鼓，只要坚持下去就可以找到思路去解决问题的。而且要学会与人合作，这样做起事情来就可以事倍功半。

总之，此次论文的写作过程，我收获了很多，为将来的人生之路做好了一个很好的铺垫。再次感谢我的大学和所有帮助过我并给我鼓励的老师，同学和朋友，谢谢你们！

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第三篇：商业街市场定位与人口分析

商业街市场定位与人口分析

本文阐述了消费者群体目标对象的选择，商业街市场定位所应考虑的消费者因素，并对对商业街市场定位提出了几点建议。

任何商场、商业街在建成之前，都应该进行恰当的定位。商业街市场定位，是根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各种类别，层次的消费者进行细分，以确定该商业街的规模、经营门类及商品档次等。

由于不同年龄、职业、文化层次的人在购买心理和需求层次等方面存在着很大的差异，使得商业街市场定位的成功与否并不以决策者们的主观意愿为转移，而是通过消费者的购买状况反映出来。所以，成功的市场定位应建立在对消费者及其消费行为认真分析的基础之上。

企业在对商业街定位之前，首先应该认真分析为之服务的那个顾客群的人口特征，了解各人口因素在消费中所产生的影响，并充分了解市场，注重商店的布局、商品档次的搭配与消费者需求相吻合，并定期了解消费信息，对定位不当之处及时进行调整，否则将会浪费有限的资金及空间。商业街的供给，可分为生产资料和消费品两大类，本文着重分析消费品商业街市场定位与人口因素之间的关系。

一、消费者群体目标对象的选择

消费者群体目标对象的选择，指的是一条商业街消费者主体的界定，也就是一条商业街所能吸引到的、在商业街内有消费意愿的消费者群体。

不同的商业街所应考虑的消费者群体是有所差异的，不进行细分容易使市场定位偏离主体，而如果对所有的消费者都进行考虑，又浪费人力财力。所以应选择消费者主体进行分析。分析消费者主体，应该考虑商业街的地理位置及商品设置两个主要因素。从地理位置因素来看，市中心的商业街可以在较广区域的人口中再进行细分，而较偏僻地区的商业街，就应着重选择该商业街所能辐射到的一定区域的人口。以上海为例，浦东新区正在发展的商业街所要考虑的消费者主体就应以在浦东新区内生活和工作的人口为主，与市中心的商业街所要考虑的消费者主体应有所差异。

从商品设置的角度来看，以日用品为主的商业街应重点考虑周围居民的人口因素，而以耐用品为主的商业街，其辐射区域就要大得多。通常人们在购买日用品之前，更多考虑的是交通便利因素，大多愿意就近购买；而当购买耐用品之时，就更看重产品的质量与信誉，所以对交通便利因素考虑得少一些。如果商业街的产品设置多为年轻人追求、喜爱的用品，那么决策者应重点分析年轻人的消费心理及变化趋势；同样，如果商业街内流动人口比重较大，决策者们就应该在这一部分人口群体的消费需求上多花精力。总之，不同的商业街其消费者主体的界定应有所不同，对消费者进行细分有利于市场定位的成功及资金的合理安排。

二、商业街市场定位所应考虑的消费者因素

１．消费者的数量

一定数量的消费者是建成一条商业街的先决条件，也是确定一个商业街规模大小的基础。市场规模的大小由那些有购买欲望并且有支付能力，同时能够接近商品或劳务的现实购买者与潜在购买者决定，如果现实购买者与潜在购买者越多，市场规模就越大。而这些购买者数量的多少自然也决定于人口状况。在人均消费水平已定的条件下，人口数量越多，增长越快，市场规模就越大。所以人口数量因素，应成为商业街规模确定必需考虑的因素。

例如９０年代之前，浦东新区一直没有一条大规模的商业街，其关键原因就是消费者群体未达到一定规模。随着改革开放及市场经济的发展，浦东新区吸引了大量的常住居民及流动人口，在这些人口数量达到一定的规模时，浦东新区就具备了建成一条大规模商业街的条件。

所以决策者们在为商业街市场定位之前，只有充分了解本商业街所能吸引到的现实购买者及潜在顾客群的数量规模，并分析周围已有的其它商业街的定位及供给情况，才能做到市场定位的合理、准确。

２．消费者的性别、年龄结构

随着人们生活的日益提高，性别、年龄的不同在消费中所体现出的差异越来越明显，不同性别年龄结构的人在购买力、消费心理及消费层次上的差异是很大的。一般讲，年轻人购物较容易有冲动、攀比的倾向，购买商品注重的是外表、款式及时尚，在购买前所作的思考较少，同时由于年轻人的收入相对较低，对商品档次的追求无力过高；而中年人的消费心理就较为成熟，对服装的需求量也比年轻人有所下降，对于商品更注重质量与品牌，持币待购现象比较普遍，有一定的购买潜力。同时，不同年龄段的人口，在耐用品消费上所体现的差异性更大。在城市中，２０—２４岁的年轻人，大多还处于结婚的准备期，对耐用品的需求量不高；２５—２９岁的年轻人逐渐进入婚姻期，对耐用品的需求量比例上升。一些商场的消费调查表明，在购买耐用品的顾客中，为婚姻之用的比例很大。中年人购买耐用品，大多是对商品的更新换代，所以非常注重商品的质量。

不同性别的消费者在消费中的差异主要体现在消费心理的不同上，女性较之男性，在购物上更为谨慎、细腻和爱美。在大城市中，女性购买服装、化妆品、鞋袜等商品的比例要明显高于男性，在一些城市设置“女人街”也正是充分利用了这一特点。决策者们在为商业街定位之前，应充分考虑以上因素，不仅要分析消费者中各性别年龄段人口所占比例，还要对未来各年龄段人口数进行预测，注意下一阶段的变动趋势，不断调整，才能取得成功。

３．消费者的职业特征

不同职业的人所处的工作、生活环境及收入水平差异较大，反映在消费上，也会形成较大的差异。如果把从事不同职业活动的人按脑力劳动者和体力劳动者粗分为两大类的话，我们可以看出，脑力劳动者的想象力和联想力较丰富，审美意识强，他们比较注重商业街的外观造型、橱窗陈列、色彩搭配等，对产品的追求注重品牌和内在质量。随着市场经济体制在我国的确立，在分析人口特征时，应兼顾不同单位类型的劳动者在需求中表现出的差异。一般而言，在外资企业工作的职员，工作节奏较快，自由支配的时间很少，所以他们购买商品的目的性较强，易出入固定的购买场所。

另外，由于所处环境的关系，他们多追求高档名牌产品，女性对服装、化妆品及首饰的需求量较大。对这类消费者应体现出商品的新风格、新款式，时髦商品可以首先在他们身上展示出路。

４．消费者的文化程度构成消费者的文化程度构成，是人口素质中的一个重要部分，对商品需求的影响相当明显。人们的市场需求随人口文化结构的变化而不断变化。文化素质较高的消费者对文化消费等发展资料的市场需求相对较大，而文化程度构成较低的阶层，即使收入水平与知识分子阶层相当，其消费的重点往往仍停留在吃、穿、住等消费资料上。对于一个城市而言，由于一些历史原因，使得城市中不同地理区域内的居民及工作者的文化层次不同，进而也形成了消费的差异性，决策者们在商业街市场定位之前，应充分了解到这一因素。

同时需要注意的是，同样是大学及以上的人口，在业与不在业的人相比，他们的消费层次是不同的。

第四篇：高校商业街市场调查报告

高校商业街市场调查报告

———以天津理工大学转门为例

班级

摘 要: 高校商业街已成为高校建设中一个很重要的组成部分, 而高校商业街是一个以学生作为消费者的市场, 除具有一般市场 的特点外, 也具有其自身的特点。根据对天津理工大学实地考察和对商家、学生、学校的问卷调查的结果, 分析了商业 街现状并建立其经济学模型, 对此进行评价, 以此得出商业街发展中的问题, 并就此提出解决方案。关键词: 高校、;商业街、一、研究背景 随着全国高校的大规模扩招, 各高校学生数量大幅度 增长, 一个很典型的消费群体备受关注———大学生消费群 体。这个消费群体有着人数众多, 消费需求巨大等特点。而 高校商业街作为这个群体进行消费活动最直接、最密切的 场所, 其经营模式和生存状况正越来越受到人们的关注和 重视。与此同时, 一些不和谐的声音却在全国的一些高校 中时有发生。商业街商品定价过高, 服务态度不尽人意等 问题一直存在。如何正确地处理商家、学生和学校三者的 关系, 使整个商业街市场和谐健康的运行和发展, 是大家 都很关心的问题。因此, 充分调查和研究校园内商业街的 运营现状, 并从中得出这些现状的原因, 已经十分必要而 迫切。在这种大背景下, 我们针对天津理工大学各商家进行了问卷调查, 并且进行了实地访问, 了解了理工大学内部商业现状。同时对校园内各年级学生 进行了有关校园商业街问题的问卷调查, 了解学生在“转门”商圈的消费现状和对目前商业街存在的问题的看法和 建议。在调查数据分析的基础上总结出目前天津理工大学“转门”运营模式的现状以及目前校园商业街的市场 特征, 指出目前商业街存在的优势与不足, 并提出改进的 意见和方案。

二、假设前提 高校商业街不同于一般意义上的市场, 在具有一般市 场的特点的同时, 还具有其独特性———高校商业街处于高 校的大环境下, 不仅遵循市场的一般规律, 而且也受到学 校各方面的影响。我们试图从经济学、管理学和市场营销 学的角度对其进行初步的研究。考虑到这些特点, 我们提 出如下假设前提: 把高校商业街市场作为一个相对独立、相对封闭的微 观市场来研究。所谓市场, 从一般意义上讲, 就是指商品交易关系的 总和, 主要包括买方和卖方之间的关系, 同时也包括由买

卖关系引发出来的卖方与卖方之间的关系以及买方与买 方之间的关系, 它由人口、购买力和购买欲望三要素构成 的。高校商业街从其基础设施、人员构成、组织结构上来 看, 都具备一个市场所应有的买方卖方、商品交易活动、经 济关系的特点, 同时满足了市场的三要素构成, 所以高校 商业街可以看作一个严格意义上的市场。在这个市场上, 所包含的主体是商家、学生和学校, 它们之间存在着相互 关系。由于只对高校商业街的内部情况进行研究, 因而将高 校商业街作为一个相对独立、相对封闭的微观环境来进行 研究是合理的。

三、高校商业街市场的经济学分析

1、商业街市场现状 我们选取天津理工大学转门作为研究样本, 对其进 行了调查。对部分家商店进行问卷调查, 发出40份问 卷, 回收 24 份, 有效问卷 24 份。调查问卷主要涉及了营业 面积、竞争对手主要来源、经营优势、竞争压力来源、消费 者组成、消费时间、对学校管理的意见等内容。向学生随机 发放问卷 60 份, 回收 48 份, 有效问卷 46 份。调查问卷主 要涉及月生活费、月商业街消费、满意度、消费频率等内容。从回收有效调查 问卷中, 分析了这些资料, 初步得到了商业街的市场状况, 表现为以下几个方面:(1)商家规模小。校园商家经营规模小, 其中营60%业主无固定摊位，32%有20平米以下固定摊位，可以看出, 商业街绝大多数商家的面积小于 20平方米, 经营规模小。(2)管理宽松，卫生可靠度低。（3）消费潜力巨大，临近南门，生活区，商业街中每日客流量在 50 人以上的商家数占 88%。

四、数据显示,74%的学生月生活费 在 400～800 元, 同时,70%的学生在商业街的月平均消费金 额在 100 以下, 即对大多数学生来说, 商业街消费额在他 们每月总消费额中所占的比例不到 1/4。另外, 还有 53%的 学生主要购物方式选择的是校外购买, 而他们所购买的商 品大

多数是可以在商业街获得的。

消费者满意度低调查数据显示, 学生对商业街 的总体满意度较好,50%都选择了比较满意。但是, 选择非 常满意的学生数量为零、非常不满意的达到了 5%。从总体 上看, 商业街还需要更多做出更多努力来提高学生满意 度。

A 学生对于商业街的各个指标的评定大部分集中在 “一般” , 可以理解为, 学生对商业街现状表现出一种较冷 漠态度。在所有指标中, “不满意”比例最大的是“价格” , 说 明价格的不合理最容易导致学生的不满。

B学生对价格的不满体现在学校商品价格偏高、同类 商家同种商品存在价格差距等方面。同时对于各项指标表 示非常满意的学生数量都很少, 也符合学生对商业街的总 体满意度情况。表 1 消费者各项满意度

(1)商家内部竞争对手少、竞争不够充分。(2)学校对商业街的管理现状。对学校管理部门的调 查问卷显示, 学校对商业街的管理主要是结合学校的现状 和规划进行常规管理, 主要管理内容制定商业街政策、服 务监管、接收学生投诉、食品卫生监管、商品真假监管、治 安管理等。其管理存在一定的不均衡, 对从事的行业、商家 数量等管理比治安、卫生等更加严格。当然也存在一些空 缺, 比如价格的信息公开, 这也是一些问题产生的原因之一(1)高校商业街市场满足寡头垄断 从上面的现状, 可以概括出北区商业街市场的几个特 点: 第一, 商家数量少, 新的商家加入进入该商业街有困 难;第二, 商品同质化程度高;第三, 商家之间相互依存;第 四, 商家行为具有不确定性。在经济学中, 市场可分为四类: 完全竞争、完全垄断、垄断竞争和寡头垄断。寡头垄断是同时包含垄断因素和竞 争因素而更接近于完全垄断的一种市场结构。

政府法定的行政垄断, 即政府通过法律法规赋予行业中的 某个企业以垄断权力, 同时对其进行一定的管制, 以改善 效率。这种市场形态主要出现在一些具有自然垄断属性的 行业当中, 比如供水、管道煤气等。在我们研究的商业街市 场中, 学校通过政策限制商家的经营范围和同类商品的商 家数量, 同时对其进行一定的管制, 从这个层面上来看, 商 业街市场满足寡头垄断市场存在的一个条件。现在从寡头垄断的特点上来分析高校商业街市场。寡 头垄断的市场既包含垄断因素, 也包含竞争因素。但相对 而言, 它更接近于垄断的市场结构, 因为少数几个企业在 市场中占有很大的份额, 使这些企业具有相当强的垄断势 力。在商业街市场的现状分析中, 数据也显示, 校园商业街 中的每个行业都只被几家商家占据, 这进一步说明, 商业 街市场满足寡头垄断的市场结构。由于寡头垄断企业之间存在很强的相互依存性, 使其 在经营上有着与其它类型的企业不同的重要特点, 即寡头 垄断者的某项决策会产生什么结果取决于其对手的反应。因此, 寡头垄断者的竞争结果具有很大的不确定性。这一 点在现状分析中也已经体现出来。最后, 有必要指出一点, 商业街寡头垄断是特殊条件 下形成的寡头垄断, 与严格意义上的寡头垄断之间存在着 一定的差异。下面就来比较这种差异性。第一, 对于高校商业街, 不能简单的看成一个行业来 研究, 因为其中包括多种商品种类, 也就是存在多个行业, 在分析寡头垄断时, 必须将商品分类, 再进行逐个讨论, 也 就是说, 在这个市场中, 同时存在着多个寡头垄断的模式。这是后面进行经济学分析的基础。第二, 在寡头垄断市场下, 寡头厂商可以通过各种方 式达成共谋或协作。而在高校商业街市场中, 由于受到学 校政策、店铺地理位置的影响, 商家行为的影响力减弱, 而 共谋或协作也可能通过学校这一主体间接实现。第三, 寡头垄断的市场存在明显的进入障碍。其中最 重要也是最基本的因素是这些行业存在较明显的规模经 济性。而在商业街这种市场下, 规模经济不明显, 而更多的 是政策带来的进入障碍。

2、对商业街寡头垄断的评价商业街寡头垄断的形成有其合理性, 也有不足之处:(1)商业街寡头垄断有其合理性 市场的产生具有其客观条件, 寡头垄断作为市场的一 种形式, 必定具有其存在的价值。商业街市场以寡

头垄断 的形式存在, 依赖于其特殊的背景及特点, 校园商业街是 校园整体的一部分, 其发展必须受到校园整体规划的影 响, 也必须被学校所管理和限制, 因此, 校园商业街市场的 寡头垄断现象是也存在其合理性: 首先, 校园商业街的规模有限, 它必须依赖于校园的 整体规划, 其地理位置、面积大小、市场大小、商品种类等 都不能完全以一般的市场方式进行运作, 学校的管理和限 制是不可避免的, 这也是造成其寡头垄断的一个重要原 因。其次, 调查显示, 学校的商家分布比较合理, 渗透到消 费者需求的方方面面, 基本能够满足消费者的日常需求,如果学校对商业街不进行任何管制和限制, 势必导致某些 行业的过度拥挤现象发生, 这无疑是对店铺这一稀缺资源 的不合理利用, 也无法达到资源的优化配置。(2)商业街寡头垄断的不足 由于寡头垄断, 导致了商品的价格普遍高于均衡价 格、商家的服务态度不尽人意等问题的存在。从现状分析 中也可以看出这一点, 消费者满意度低、商家服务态度差 等都已成为商业街不得不面对的问题, 改善其状况迫在眉 睫。如何解决这些问题成为商业街研究的一个重要方面。考虑到商业街市场的模式更多的是因为政策原因而 形成, 这一模式目前无法改变, 而且还将继续存在很长一 段时间。对商业街进行改善不是改变寡头垄断这一模式, 而是优化商业街机制, 尽可能减少寡头垄断产生的不利影 响, 构建一个商家、学生、学校三方和谐有序、健康发展的 市场。

四、改善高校商业街的方案研究

1、高校商业街市场上商品的经济学分类 必须注意, 在商业街这一市场上存在多种商品, 不同 的商品也具有其各自的特点。因此, 在改善商业街的研究 中, 难以提出一个全面的研究手段来同时阐释它们的共同 特点。笔者找到了一个方法来避免这个问题, 考虑到学生 更关注商品的价格这一因素, 因此将商业街市场上的商品 按需求的价格弹性分类后, 针对分类后的商品进行不同的 研究并提出不同的解决方案。需求的价格弹性通常被简称为需求弹性, 它是指一种 商品的需求量对其价格变动的反应程度。根据这一定义, 容易得出影响需求的价格弹性的因素[7]:

(1)消费者对商品的需求程度。一般而言, 消费者对生 活必需品的需求强度大且比较稳定, 受价格变化的影响较 小, 因而需求弹性小;反之。(2)商品的替代品数目和可替代程度。一般说来, 一种 商品的替代品越多, 可替代程度越高, 其需求弹性就越大;反之。(3)商品用途的广泛性。一般而言, 一种商品的用途越 多, 其需求弹性就越大;反之。从以上因素来看, 商业街的商品是可以按需求弹性进 行分类的, 笔者在这里笼统地将其分成需求弹性较小和需 求弹性较大两类。在商业街上, 其商品种类包括日常生活用品、饮食休 闲类商品、文体商品、数码产品、服饰等。其中日常生活用 品、饮食类商品等需求强度大, 替代商品少, 用途单一, 需 求弹性也相对较小。而数码产品、休闲娱乐、服饰、文体用 品等需求强度小, 替代商品较多, 用途广泛, 需求弹性相对 较大。按这种方式分类后, 有以下几个好处: 需求弹性较小的商品, 受价格变化影响较小, 研究改 进方案时, 其重心就不必放在价格因素上, 因为在一定范 围内, 不管价格如何改变学生都会消费。因此讨论的问题 就可以简化为如何提高消费者的满意度, 即如何使消费者 从“不满意”到“满意”。在这种情况下, 这个市场上的供需 曲线是无法改变, 笔者更多的采用管理学和市场营销学中 的相关原理来改善现状。

需求弹性较大的商品, 受价格变化影响较大, 研究改 进方案时, 其重心应放在价格因素上, 因为学生可以选择 是否消费、多消费还是少消费, 所要解决的问题就是如何 使消费者从“不消费”到“消费” , 从“少消费”到“多消费”。在这种情况下, 我们的方案重点是如何刺激需求, 改变市 场供需, 同时减小价格因素对消费者购买决策的影响。

2、根据不同类商品提出高校商业街的改善方案(1)让消费者从“不满意”到“满意” 如日常生活用品、饮食类商品等, 此类商品的需求量 随价格变动的反应程度小, 即在一定的定价范围以内, 商 家即使抬高价格, 在一定范围内, 学生仍然会选择在校园 商业街内进行购买。笔者提出

以下几点方法来改善运营状况: A.此类商家不应该将改善运营状况的努力集中在价格 竞争上, 而更应注重提升商家的外部形象和内部素质, 从 改善服务态度, 营造优良的服务环境, 树立商家信誉等着 手。在这一点上, 通过人员推销策略、广告策略、公共关系 策略[8]等方法来提高自身的外部形象, 如海报或网络宣传 的广告策略、赞助学生社团的公共关系策略。至于内部, 提 高员工职业素质、采取激励方式改善服务态度, 如培训、服 务与工资挂钩。B.针对学生选择商家这一点, 应努力增加顾客和留住 顾客。在这一点上, 可以通过人员推销策略、提高顾客让渡 价值[9]、强化顾客的习惯消费心理、利用感情因素拉进顾 客与商家的距离等方式增加和留住顾客。感情因素在顾客 购买中也起重要作用, 商家可通过很多方法拉进顾客, 增 进顾客与商家间的感情, 已降低其他影响购买因素对顾客 购买选择的影响, 来最大可能地留住现有顾客。(2)让消费者从“不消费”到“消费”和“少消费”到“多 消费” 如数码产品、服饰等, 此类商品的需求量随价格变动 的反应程度大, 即在一定的定价范围以内, 商家抬高或者 降低价格, 对学生做出是否在校园商业街内进行购买活动 的决策影响很大。笔者提出以下几点方法来改善运营状况: 此类商家应将竞争的重点放在学生较为敏感的价格 上, 采用促销与促销组合[9]的市场营销策略。如选择在学生 消费活动相对集中的下午和晚上在进行各类促销活动。就商品的可替代性, 商家应首先在这类商品上做好市 场细分和市场定位, 只有成功的定位才能为后来的决策提 供依据。如, 饰品类可细分为女生饰品、男生饰品、礼品等。积极努力打造自身店铺特色, 运用品牌策略, 并针对 学生群体追求个性化的特点, 销售个性化商品, 进行品牌 化战略经营。如商家根据学生提供的意见, 增加学生需要 的商品种类, 满足学生对不同形式和外观商品的需求。

3、高校商业街的整体改进方案 在提出各类商品的改进方案后, 我们再来提出商业街 的整体改进方案。这里我们把校园商业街看作一个整体, 从学生、商家、学校三个主体出发来考虑, 目的是为了让学 生得到更好的服务, 让商家更好的运作和发展, 让学校更 有效地管理, 我们有以下解决方案:

第一, 建立学生、商家、学校三者之间的信息交流反馈 体系, 加大三者间的沟通与交流(如图 6)。具体操作可由代 表学生的组织、代表商家的商会和学校资产公司的专门部 门具体实行。

第二, 在调查访问中了解到, 因为信息的不对称性, 使 学生经常无法在学校购买到他们所需要的商品, 而往往这 种商品可以在校园商业街某一商家即可购得。基于这一现 象, 我们提出在学校公共媒体(如校园网)建立一个可以让 商家公布其商品种类和价格等信息的平台, 如建立一条网 络商业街, 使商家从单纯的实体店向实体店与网店相结合 的新型商店过渡, 充分发挥网络在信息交流反馈上的优 势。第三, 引入评比机制, 可由上面提及的代表学生的组 织来组织全校学生按照一定的标准对校园商业街的各个 商家进行评比, 选出最满意商店和最不满意商店, 由学校 资产管理公司和代表学生的组织在全校公布, 促使商家提 高服务质量, 降低产品价格, 丰富产品种类。第四, 针对学生对商业街整体服务满意程度不高的现 状, 可以看出商店员工业务素质有待提高, 因此有必要进 行相关业务培训, 提高商业街员工的职业素养, 提高店员 服务质量, 使消费者更满意。同时由于商业街地处理工大学, 也可以就近充分利用学校的教师资源来完成。第五, 加强学校对商业街的管理, 如治安管理、卫生清 理等, 营造和谐的校园消费环境。第六, 进行“大学生创业创意店”试点, 我们在调查中 发现, 目前学校中存在两三家商铺因为经营不善, 处于停 业或者关闭状态。这无疑是对店铺这一校园商业街稀有资 源的浪费。而同时在调查中我们也发现, 在学校商业街所 有的店铺中符合个性化, 特色化特点的店铺几乎没有, 而 个性化消费, 特色化消费正是学生消费群体所崇尚的。因 此笔者认为学校可以对闲置的店铺进行试点, 将其以较低 的店租提供给学生, 并在政策上进行扶持, 如提供培训, 创 业贷款等, 充分利用学校的专业优势, 如生工、食品、设计、纺织等一批特色专业, 鼓励学生开办诸如个性服设、兴趣 烘培

等个性店面。在丰富学生课余生活同时, 增长社会经 验, 活跃校园气氛, 彰显学校特色, 为解决学生就业创业问 题开拓一条新的思路。

资本和优势, 让自身品牌强大起来。准确定位, 实施差异化战略 差异化战略所体现的是产品或服务的不完全替代性, 也就是本企业的产品或服务在某方面是竞争对手不可替 代的。现阶段, 化妆品行业的产品同质化现象严重, 如何做 好市场营销这个文章, 已成为企业取胜的重中之重。要在 激烈的市场竞争中获得优势, 就要在产品、销售渠道、促 销、宣传、品牌等方面实施差异化战略。实施差异化战略的 前提是知己知彼, 准确定位, 抓住竞争对手的薄弱环节, 以 己之长攻彼之短, 从而在顾客心中塑造产品的特定形象, 使消费者了解产品的特质, 进而与竞品区别开来, 形成他 人难以复制的竞争优势。

第五篇：商业街调查报告（模版）

商业街调研报告

内容摘要：以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。

关键词：空间商业街徜徉愉悦对称入口街道休闲 1 商业街现状

本商业街位于南阳市繁华区，主要满足市民及附近小区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。，南阳市鸿德步行街位于人民南路东侧，是人流聚集的一个主要场所。采用南北方向排列，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代mall与中国传统商铺的有机组合。这个聚集要解决的问题：

解决商业街的繁华气氛与商住小区、学校的宁静气氛之间的冲突问题。解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。

解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。

解决商业街的历史人文记忆的缺乏。

总体构思：

以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用南北轴线布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。

构思的基础：

据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。

室外空间设计以传统古镇的模式来构筑整个商业街，从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。我认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。

我认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街巷被大大拓宽成便利车行的大街，人群从街上被挤到过街天桥，或人们已被车流逼迫到某个区域，已不可自由徜徉，人的愉悦心情也就消大半，一条街道变成了一条车的河流，所以我们区分空间，使人与车的矛盾得到最大解决，）我们方式是通过高差解决人车分流。2． 交通分析

运动与通路：

设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿河散步道给人们提供一个可以曲折，延长的运动线路，放松休闲的观赏景观。

采用坡道设计，提供带轮的步行交通，使设计更加人性化。确定适当距离的关键不仅是实际的自然距离，更重要的是感觉距离，通过景观节点的设置，景观设施来丰富人们的视觉

感受，单调平直呆板的街道虽然很短，人的心理感受距离却很长。人车分流：

通过竖向的变化，使行车道路与人行处于不同高差，人在商业街的购物会感觉安全，真正营造一个休闲，自由徜徉的街道环境。3． 空间分析

商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。根据调查，一般商业街的尺度，都控制在8－12m左右，而这又是针对两侧都是店铺的商业街，鸿德商业街是单侧式的，在商业建筑前约20m宽的范围内，要满足停车，行车，还有步行的功能，所以商业街前面的步行街尺度定为5m宽，又考虑到车行对人流的影响，利用竖向高差的变化将其划分成两个不同的空间。在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放控制台阶的收放。4． 景观节点

以景观意境为线索，按其所处位置的不同及功能的不同，大小设置三大景观区，它们既相互联系又具统一性，通过轴线的控制来实现。三大景观区为:入口广场与商业街区，南阳府衙，小吃城,分别满足人们的购物娱乐，休闲的功能，动静分区的过渡功能，人们交流休息思考冥想的静态活动功能。

5． 停留区域与心理学边界效应理论

边界效应理论指出：森林，海滩，树丛，林中空地，建筑广场的边缘，建筑的凹处，柱下等使人们喜爱停留的区域。我们在商业街设置休息的座椅，给人们提供驻足，停留，停下来与人交谈，停留一段时间的动作诱因。

爱德华?霍尔在《隐匿的尺度》中指出处于边缘或背靠建筑物的立面有助于个人，团体与他人保持距离，是人们安全心理的需求所致。我们要紧两创造多层的边缘。

人的活动是从内部和朝向公共空间的的中心的边界发展起来的，弯曲的街道使步行变得更加有趣，且再见少风力干扰方面是由益处的。

变换的接到空间，街区的穿插使步行网络的心理距离变短了。

人在步行时都爱抄近道，人们走捷径的愿望是非常强烈的。哥本哈根的一处广场记录，每一个人都沿最短的线路穿过广场。

开场空间中的步行线路，横穿空间中心是不舒服的，眼空间的边缘既可以体验到大空间的尺度，又能欣赏道街道或空间边界的细枝末节，令人赏心悦目。

台阶是打断步行节奏的破坏元素，我们采用平缓的坡道替代。

商业街入口广场

避免目的地路程的一览无余，更要避免可见目的地而不得不绕行。可见目的的时要遵从简捷的原则。我们规划的直角使用功能是不方便的。

鸿德商业街入口广场西侧是一条交通主干道人民南路，东侧是商用住宅、学校，这是人流聚集的一个主要场所，这个聚集包括购物，娱乐休闲和享受生活！

商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲！

入口广场除了应该烘托建筑的特色与气势，更应该是一个适合人们停留的、开放的，水与绿地交融的公共休憩场所。篇二：建筑学_商业街调研报告 购物中心调研报告

调研目的：通过搜集、查阅资料，以及实地调研，了解购物中心的设计要点如外

部空间布置、造型特点以及防火规范等等。

调研时间：2013年9月

调研地点：滨州市黄河五路银座商城 资料整理：

购物中心，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是城市人生活中必不可少的部分，是一个城市繁荣程度的体现。

【解释】

购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。

【购物中心的简述】

根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。所以严格意义上来讲银座商城属于一个购物中心。

【购物中心的分类】 1．美国分类方式及标准 根据美国市场的实际情况，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型等八种。2．国家标准对购物中心的分类 根据中国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三类。3． 按照开发商背景及经营管理模式分类 分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、连锁型购物中心三类。

4．按照购物中心规模分类

1．巨型/超级购物中心——24万㎡以上 2．大型购物中心——12--24万㎡ 3．中型购物中心——6--12万㎡ 4．小型购物中型——2--6万㎡

【购物中心的基本特征】

购物中心的五大特征：

（1）购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作；

（2）适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割，不可出售；

（3）尊重顾客的选择权，使其实现一次购足的目的；

（4）拥有足够数量的停车场；

（5）有更新地区或创造新商圈的贡献。

通俗地讲购物中心具有三个特征：

一是大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。

二是多：行业多、店铺多、功能多（集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体）。三是高，购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。

【购物中心规划设计】

购物中心包含有着若干商店群和娱乐设施，它不仅是人们购物的场所，也是休闲娱乐的场所。因此购物中心设计的复杂性和综合性是异常明显的，必须精心地进行构思。

（一）购物中心的位置 购物中心的设置要考虑商圈内居民消费水准和购买习惯、交通、货物供应等情况。从选择地点来看，可选择城郊、城中和商业区。

（二）购物中心的规模

购物中心规模的确定要考虑平均消费水准与结构。一般地说，购物中心规模越大，功能越综合，反之则越单调。１．城郊购物中心 总面积大约为２２万平方米以上，拥有６０家以上的商店，一般位于城郊。２．地区性购物中心 总面积大约１２万平方米以上，拥有２５－４０家商店，一般位于城郊及其边缘，或小城市之中。３．社区购物中心

总面积约为３－１２万平方米，拥有１０－２５家商店，一般位于住宅区或都市中。

（三）购物中心的形状

购物中心依地理位置和规模不同，可选择不同的建筑形状。１．条形购物中心 条形购物中心是把商店沿着街道成一直线排开，建筑物面向主要街道，停车场在前。美国几乎所有的社区购物中心都是此种形状。２．庭院式购物中心 庭院式购物中心是建筑规划成庭院状，停车场在庭院外围，一般为四方型。３．室内街道型购物中心 室内街道型购物中心是将商店安排成像在街道上一样，但实际上是在室内，没有噪声和汽车往来，通常是在两端各设一个大型商店。４．街道连接型购物中心街道连接型购物中心，是通过将各个购物街道连接起来，鼓励人们在整个购物中心购物，而不是仅在靠近停车场的商店购物。面积超过３万平方主的购物中心常采用这种形状。５．花团锦簇式购物中心花团锦簇式购物中心，是将商店群围绕着一个大型中心商店进行设立。

（四）购物中心超级市场的位置

超级市场和大型量贩店是购物中心的核心，其位置所在相当重要。１．超级市场应在一端 每一个商店都想占据顾客流量最大的地方，购物中心开发者必须进行统一安排。一般来说，超级市场应设置在购物中心的一端或周边地带，因为超级市场是顾客购物的重点区域，为方便顾客进出和提货，设在一端或周边地

带最为有利，但可能影响顾客在购物中心的滞留和购买的时间。２．超级市场应远离百货商场在购物中心里，如果有超级市场和百货商场，那么超级市场最好不要靠近百货商场。据统计，购物者通常花３分钟在超级市场购物，而花两三小时在百货商场里浏览。二者相邻而设，百货商场的顾客占据停车场时间很长，会妨碍超级市场顾客使用停车设施。

（五）停车设备

开车到购物中心，是大多数顾客采用的交通方式。停车设施是顾客选择购物中心的重要参考因素，购物中心一般设有停车场和相对的停车设施。西文国家城市中心商业之所以出

现萧条，就是由于停车困难，而郊区购物中心发展的一个重要原因则是停车便利。无论大小购物中心都需要有停车设施，但其规模不同，停车设施的内容也各异。小型购物中心有停车场和加油站就可以了；中型购物中心除了有停车场和加油站外，通常配有洗车设备；大型购物中心需要更加完备的停车设施，应包括汽车维修中心。

【购物中心功能设计】

商业街建设目标是在完善商业街功能的基础上完善城市的功能。由于中国城市化的进程刚刚起步，购物中心功能的设计应该突出如下方面：

〖集散功能〗

集散功能主要是指购物中心所具有的在一定范围内集聚和扩散商品与各类生产要素的能力。特大城市的购物中心，必须在国内外经济活动中有效地实现商品和要素的集聚和扩散，成为国内外商品、资金、技术、人才和信息“五流”流动的中心，成为资金循环的吞吐中心，资金运转的调度中心，大宗商品交易中心，进出口货物中转枢纽。

〖生产功能〗

生产功能即商品制造功能。未来，许多购物中心可能不仅是销售基地，而且是工业基地，拥有比较完整的工业生产体系、较大的生产规模、较高的科技开发

水平。比如，现在北京中关村的电子一条街，就有比较强的综合性工业实力。随着高科技市场的不断开拓，以知识经济为主要特征的购物中心将不断涌现。但是，作为购物中心的生产功能在内涵上要有根本转变。

〖管理功能〗

管理功能是指购物中心通过汇集众多的大公司和跨国公司的总部，成为区域生产经营决策和企业战略策划中心的功能。跨国公司的集中程度成为衡量购物中心等级的重要指标。在世界一些特大城市，著名的购物中心由于是黄金地段，一般是跨国公司进驻的理想区域。

〖服务功能〗

服务功能是指购物中心所具有的为国内外的各种经济活动、商品和各类要素自由流动提供全面、高效、便捷服务的能力。购物中心必然是一个服务中心，拥有一套高效的服务系统。特大城市的购物中心既要为区域经济发展服务，也要为全国经济发展服务，要为中国经济与世界经济的接轨服务，必须强化服务功能。包括：交通运输服务、通讯信息服务、中介咨询服务、会务展示服务、娱乐休闲服务。

【购物中心发展模式设计】

〖纯销售模式〗

即出售商场的产权和经营权，业内人士称之为“产权式商铺”。它出现在国内shopping mall刚刚兴起时，曾经是商业地产商们手中屡试不爽的“法宝”。以广州为例，就有新中国大厦、名汇商业大厦、康王商业城、蓝色快线等采用此种模式。一般而言，商业地产商在资金实力不足和追求短期利益的背景下，为迅速回笼资金，通常采取这种纯销售的模式，将商铺拆零、分割成诸多小产权卖给小业主，而商场后期管理缺乏统一的规划，导致了“先期销售火爆，后期经营惨败”的现象。由于卖散了业权，经营权无法集中，shopping mall成了一盘散沙式的篇三：合肥商业街的调查报告1 合肥商业街的调查报告

主要内容：商业街的发展和现状往往代表着一个城市的发展进步和停留阶段，它的规划的程度代表了城市的整体水平。所以，这一个星期对合肥商业街的调研，使我们更深入的了解了合肥的现代化发展，对城市的规划也有了一定的认识。街区历史的发展可以让我们引以为鉴，更好的学习和发展我们的城市，它的优点我们来传承，缺点和不足让以后的我们来改正。关键词：商业街 历史 优点 不足 发展

淮河路步行街

合肥是历史文化名城，合肥的城市规划布局也曾是备受瞩目，作为大都市的人们逛街区逛市场是日常生活很重要的一部分，对于商业街人们更是接触颇多。于是这次调研我选择在合肥的几大商业街进行。

说到合肥的商业街，首当其

冲的就是淮河路步行街了。从方位上来讲，最为合肥商业第一街的淮河路商业步行街位于合肥城市核心地带，在合肥主要干道之一的长江路上。和很多国内外的商业步行街一样，其也是与城市历史核心区相重合。淮河路步行街北面是著名的逍遥津古战场遗址，街道北面还有闻名的李府和明教寺。这在国内外都有着相同的例子，如：伦敦牛津街，英国的首要购物街，是可以追溯到罗马时代的著名历史性古街；汉城的明洞大街，拥有明洞圣堂等国家级文物建筑；苏州观前街，是在古建筑玄妙观基础上发展起来的著名商业街；广州北京路商业街，是历史上最繁华的商业集散地，是广州城建之始的所在地。由此可以看出，绝大多数著名商业步行街的形成往往是在历史商业繁华街区的基础上发展而来的。

首到淮河路步行街的感觉对多的就是它的繁华，街道两侧店铺林立，有大型购物广场，现代化的娱乐休闲场所，更有显示出合肥历史古城的历史 文物，让人确有游刃于古今之感。这条商业步行街东起环城路，西至宿州路，在设计上本着“以人为本”的原则，着重考虑人的视觉心理、生理感受，富于整个平面与空间变化和层次感。淮河路步行街上有许多雕塑，如体量很小的石雕“弈”，两个稚童对弈，一羽鸽子安详地观棋；铸铜雕塑“吉”，给人视觉上以极强的冲击力。这种让雕塑艺术走进人们日常生活的方式，不仅美化了城市也丰富了人们的生活。在这里只能步行，并且长度适中，很适合人们放松心情轻松购物。旁边的市府广场在建筑上充分体现了合肥是一座历史文化古城，同时又是一座新兴的科技、园林城这一特色，广场布局突出“一点三轴”，即以市政府办公楼为基点，引入体现合肥特色的“文化轴”、“科技轴”、和s型“自然轴”，有机地组合成一个中心广场。看起来很是大气也很现代，展示了大都市的感觉，也显示了其魅力的一面。广场的候车亭是合肥最大且最先进的一个，它的存在无疑为市府广场增色不少。但是事物没有完美的，有利必有弊。淮河路商业步行街的建筑难显整体，在布局上显得杂乱无章，从步行街入口开始，建筑物就高矮不均参差不齐，色彩上也是难以统一。每个建筑物的年代时间一览无余，商业街本来是应该突出城市的文化底蕴历史内涵，但是看到李府和明教寺以焕然一新的面貌呈现在原址上，在现代化的楼群中就显得很是突兀，非但没显示出历史的古韵，还减少商业街的城市感，这是商业街失败的地方。纵观整条商业街，所有的建筑都很现代，但是却没有一个建筑可以让人深深的记住，感叹它的别致与震撼，这是商业街的失误也是合肥的失误，因为合肥也是同样的弊病。

三孝口

三孝口是另一个来 合肥的人必定会去的地方，这里是合肥的起点，是合肥的标志，还是合肥人们感情最深的地方。它也是继淮河路步行街以后的第二商业街。

三孝口流传着这么一个故事：相传在西门街心路下埋有一块红糙石，下面压着大蜀山的钥匙，若取出这把钥匙，就能打开大蜀山的山门，取得大蜀山的金银财宝。但又传，若此红糙石一动，合肥城内就要遭火灾，故从未有人敢轻举妄动。孰料这一传说被合肥城内一贪财的无赖获悉，其乘夜深人静之时，悄悄将红糙石掀开，将大蜀山钥匙盗走。大蜀山的钥匙被盗走了，火灾也就招来了。一时间，西门一条街浓烟四起，火势越烧越旺，眼看大火已烧到那三子之家。为了护卫棺柩，三子竟以身伏于棺上，誓与棺柩同存亡。似乎是神灵被三子的虔诚举动所感动，大火竟跳过其家。

这场大火过后，整个城西门一条街房屋都被大火烧为灰烬，唯独那三子之家房子完好无损。由此，这个地方后来就被人们称为“三孝口”了。三孝口地址在今市区长江路西段。关于此传说，《合肥县志》有段记载：“张梅、祝、松兄弟三人亲丧，殡于室，邻火卒起，棺不及移，三人号恸伏棺上，誓与俱焚，三人皆死，棺独完好。初，母病疮甚重，梅吮之得愈。”人们都被这个故事感动，现在仍对其有很深的感情。

通过这个流传的故事，我们对三孝口 了解更深了一步，不仅仅是它的商业作用，还有它感人的过去。三孝口是最人性化的商业区，相对于淮河路步行街，它没有其商业感的那种冷漠，多了几份人文气息；不象步行街那么严

肃那么规整那么正式，多了几分温暖几分温馨。三孝口的女人街是逛街的女性特别喜爱的地方，因为它麻雀虽小五脏俱全，虽位于一个很窄的小巷里面但是能让每一个进去的人满载而归。在这里面你感受到的是小城里日常生活的琐碎，有种暖意在里面。但是它也存在很多问题，走进小巷的感觉除了很拥挤之外，也感受到了它的环境缺陷。完全没有大都市的亮丽，路面不平坦，路两侧的店面也陈旧古朴，看上去有些和城市格局不搭调。三孝口交通也很拥堵，很多市民都亲身体验过。三孝口和金寨路交叉口、蒙城路和安庆路交叉口每天都会拥堵数十次。在人流量如此大的街区，这种拥挤的状况着实让人们感到压抑不方便。但是犹如现在长江中路的改造，三孝口将要被改建，三孝口商业圈的兴建在紧锣密鼓的筹备中，涉及金寨路、长江中路、六安路、安庆路和蒙城路范围的三孝口东北地段百余亩范围将被改造。建成后，市民完全可以自由通过未来的三层空中通道购物，不会出现在行进车流中穿行的情况。三孝口的明天绝对可以和淮河路步行街媲美，成为不仅有感人的过去也有光明的未来的街区。三孝口改造，既是为了优化合肥市区道路，也是为了全力打造三孝口商贸圈，带动老城区经济发展。合肥市把众多的目光投向了四牌楼区域，此处的经济、商业的确值得开发和改造，但是三孝口的价值同样不容忽视。如果同时开发和打造三孝口和四牌楼两个经济商贸圈，让其相互竞争，相互促进，一定会加快发展速度。

元一时代广场

元一时代广场位于合肥市新站区胜利路与凤阳路交汇处西南角，占地44亩，建筑面积15万平方米，是目前安徽省最大的高层综合建筑群。

作为安徽首席体验式时代欢乐主题购物公园，元一时代广场集购物、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游、商务八大功能于一体。元一时代广场南面有北京华联旗舰店，北京华联东北面是国美电器，里面有很多著名的电子商品，集合了众多的国内外数码科技。时代广场中部有东西走向的名店街，里面是很前沿的店铺商品。当人们逛累的时候，在步行街东侧入口的肯德基，可以供我们大餐一顿。另外在元一时代广场周围还排列着各种银行、ktv、美食城等方便人们生活的设施，更有以迪斯尼乐园为主题的大型欢乐谷游乐场和省内首家五星级标准的时代影城。因此，元一时代广场也成为人们娱乐休闲的必去只地。元一时代广场不像淮河路步行街在商业的基础上多了些随意，它是充满着商业的严肃性。它见证了合肥商业化的进程，代表了合肥商业化的结果，是合肥不可缺少的商业中心区。其周围的建筑群，都是合肥最前沿，在其中我们可以明显的感受到大都市的感觉。通过这次调研，我看到了合肥城市的变化，俨然一个大都市的感觉。但是在看到它快速而有序的发展的同时也凸显出其局部的不合理。没有其独一无二的特点，是合肥最不足的地方。希望以后合肥可以将自己的特点传承出去，创出一个属于自己的代名词。篇四：_商业街调研报告

商业街调研报告 调研目的：通过搜集、查阅资料，以及实地调研，了解长安曲江航天商业街商业现状及外

部空间的设计要点如群体布置、外部空间环境、城市景观和组织等。调研时间：2011年11月

调研地点：回坊街、德福巷、骡马市、不夜城、书院门、西大街、雁塔西路、北长安街。资料整理：

商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是市容市貌中最繁华最绚丽的景观，是一个城市最引人注目的写真。

【解释】

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺与商业街的发展紧密联系，其经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况以及人气，运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

【商业街的分类】

按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。宏观上讲，不夜城、西大街都属于商业街，但事实上，它们都是由多个规模不同的购物中心、百货大楼、体育用品商店、娱乐、餐饮等各类商业房地产组成；微观上讲，常见的商业街有建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街，起步早的，大多数目前已经取得了成功。目前，也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的难度比较大，除非像北京王府井大街，它经过长期的发展，已经成为中国人普遍了解、认同的商业概念，其成功才可以实现。

按照商业街的建筑形式，也可将商业街分为单层商业街和多层商业街。单层商业街指采取单层建筑结构的商业街，多层商业街商铺自然指建筑形式为多层建筑的商业街。

另外也可以按商业街商铺的形式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。

【商业街的特点】 〖规模特点〗

商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。

〖规划设计特点〗

沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。

〖名称特点〗

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，例如德福巷酒吧一条街，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

【商业街形象设计】

商业街的建设是现代城市的形象工程。北京的王府井商业街、上海的南京路商业街、天津的和平路商业街、武汉的江汉路商业街等等，既是消费者的购物中心，又是作为特大中心城市的标志性地段来设计的。

〖环境优美设计〗

购物环境既是吸引消费者主要因素，又是商业素质的组成部分。环境美包括区域环境美、街道环境美、店堂环境美等方面，也包括自然生态美、人造景观美以及传统美与现代美等方面。比如，商业街的雕塑、喷泉、草地、花坛等等。

【商业街功能设计】

商业街建设目标是在完善商业街功能的基础上完善城市的功能。由于中国城市化的进程刚刚起步，商业街功能的设计应该突出如下方面：

〖集散功能〗

集散功能主要是指商业街所具有的在一定范围内集聚和扩散商品与各类生产要素的能力。特大城市的商业街，必须在国内外经济活动中有效地实现商品和要素的集聚和扩散，成为国内外商品、资金、技术、人才和信息“五流”流动的中心，成为资金循环的吞吐中心，资金运转的调度中心，大宗商品交易中心，进出口货物中转枢纽。其中，北京王府井商业街、上海南京路商业街、武汉的汉正街商业街，都已经具备了这个功能。

〖管理功能〗

管理功能是指商业街通过汇集众多的大公司和跨国公司的总部，成为区域生产经营决策和企业战略策划中心的功能。跨国公司的集中程度成为衡量商业街等级的重要指标。在世界一些特大城市，著名的商业街由于是黄金地段，一般是跨国公司进驻的理想区域。比如上海陆家嘴商业街就成为一批全国大公司、大企业集团总部以及跨国公司总部或地区总部的汇集地，通过企业的指挥决策系统，发挥投资决策和产业配置、生产组织功能。

〖服务功能〗

服务功能是指商业街所具有的为国内外的各种经济活动、商品和各类要素自由流动提供全面、高效、便捷服务的能力。商业街必然是一个服务中心，拥有一套高效的服务系统。特大城市的商业街既要为区域经济发展服务，也要为全国经济发展服务，要为中国经济与世界经济的接轨服务，必须强化服务功能。包括：交通运输服务、通讯信息服务、中介咨询服务、会务展示服务、娱乐休闲服务。

〖创新功能〗

创新功能主要指商业街的制度创新的能力。商业街是推动城市经济发展的重要力量，必然聚集了众多的有创新能力的企业，不断推出新的企业形式、新的经营管理体制。同时，城市管理体制也不断创新，使城市充满生机和活力，并以创新产生的示范效应和带动作用，促进周围地区及全国的经济发展。创新功能是商业街发展的动力，如果丧失这一功能，城市必然会走向衰落。

【商业街发展模式设计】

〖综合商业街模式〗

现代商业街的功能从结构上来说一般是综合化的。过去以购物为主，现在则注重提供消费者所需要的综合服务。比如，上海南京路商业街、北京王府井商业街，其综合性都比较强。王府井商业街的新东安市场，建筑面积达到２２万平方米，集购物、餐饮、娱乐、旅游、写字楼多种功能于一体。其中地下一层的“生活园地”，突出生活情调，以食品、家用电器、生活用品为主。北区的仿古街市、老店、茶社等店面，给人以回归历史的感受。中华老字号食品一条街内，特色食品荟萃，令人留连忘返。〖特色商业街模式〗

适应消费者个性化、多样化与差异化的要求，商业街最有竞争力的还是“特色”。１９９９年，上海市首次命名衡山路休闲娱乐街、威海路汽车配件街、福州路文化街、雁荡路休闲街、上海老街等１０条市级商业特色街，在中国形成比较大的冲击波。其实，多年来上海的商业街都在探索自己的经营特色，形成了以四街包括南京路 四城为中心的都市商业新格局。其中名牌商品荟萃的淮海路，最能体现上海现代商业文化商品价格相对低廉的四川路，是许多国内游客喜欢去的购物天地旅游小商品集中的西藏路，成了中外旅游购物中心，尤以销售各类特色小商品而著名，等等。

〖“扎堆”商业街模式〗

“扎堆”的概念是武汉商场提出的。基本意思是规模扩张，职能扩大（形成购物中心、价格中心、信息中心、休闲中心、旅游中心），产生向心力、凝聚力、辐射力效应，达到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武汉已经有多种形式的“扎堆”商业街：一是“单体企业扎堆”，如武汉广场、世界贸易中心和武汉商场购物中心，营业面积接近２０万平方米二是“群体企业扎堆”，如在武汉商场旁边，又有协和广场、游子乡商厦、五洲商城以及大规模的展览馆改建工程三是“跨区企业扎堆”，如民意广场周边１０平方公里范围内集中了武商、武广、利济商场、上海商城、六渡桥、王府井、佳丽广场、中心百货等１０多家大型商场及灯具、家电等小型专业市场。

〖步行街模式〗 １９９９年９月２０日，南京路步行街开街。在此前后，北京、广州、武汉都建设了各具特色的步行街。它的核心是培养了人文环境，减少了交通干扰，使消费者购物时得到舒适、便利。但是，搞步行街不能“一窝蜂”。巴黎的香榭丽舍大街、奥斯曼大街和美国纽约第五大街，都不是步行街。

〖“销品茂”模式〗 “销品茂”取自英文shopping mall，俗称“带盖子的商业街”，商城中除传统的商品零售、餐饮外，还将容纳电信、邮政、美发等第三产业中服务业的一切内容，是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能于一体的大型购物中心。从１９９９年起，上海、武汉就开始建设“销品茂”这种新业态。据了解，在“销品茂”的故乡——美国，也才刚刚创立几年时间。毫无疑问，“销品茂”是与世界市场接轨最快速的新兴业态。

实地调研分析

香漫回坊街·小吃一条街

特色它长约500米左右，南北走向，青石铺路，绿树成荫，路两旁一色仿明清建筑。街道两旁，上百种清真小吃琳琅满目，香飘四野。全街内或餐饮，或器物，均由回民经营，具有浓郁清真特色。

“钱”景融合西安文化、黄土文化、穆斯林文化特色为一体的旅游景点区，作为首批“西安特色商业街”之一，其名族特色浓郁，市场定位清晰，是商业与民族文化结合的亮点。

迷醉德福巷·酒吧一条街

特色德福巷如同北京的三里屯、上海的新天地一样，以自己特有的魅力潜移默化地影响着西安的夜生活，去德福巷成为追求时尚品位的西安年轻人休闲、会友的现代生活方式。

“钱”景德福巷咖啡屋的出现，既是市场的需求，同时也让人们领略到了西安古文化和现代气息相融和的魅力。德福巷的繁荣与发展，成为古城日益开放的一个写照。如今，德福巷与古色古香的书院门古文化街东西为照，遥相呼应，成了传统文化区中一条最有“洋味”的街道。篇五：商业街商业业态规划调研报告 商业街商业业态规划调研报告

目 录

一、引言

商业究竟是什么？是吃、住、行、游、购、娱吗，是喝茶、聊天、购物吗？带着这个疑问，首先让我们感受一下国内外最出名的四个商业街的气氛，用以寻找什么是商业，什么是我们xx项目将表达的商业。

二、案例分析

1、香港兰桂坊酒吧一条街

1)名称：香港兰桂坊酒吧一条街 2)简介：兰桂坊是香港的一道风景线了。平实的街道布置，两条平行的步行街，外加一小段连接两条步行街的大道，步行街不长，每条街步行不过七八分钟路程。街巷短小、狭窄、呈ｌ形并用鹅卵石铺成，街巷满布西式餐馆和酒吧，街道两旁的酒吧门面狭小。超过五十家餐厅和各样的消费埸所，名字和装饰十分西化，洋溢特有的欧陆风味和异国情调，被誉为香港特有的文化特区。