住房反向抵押养老保险[优秀范文5篇]

第一篇：住房反向抵押养老保险

住房反向抵押养老保险

住房反向抵押养老保险也就是通常说的以房养老，是一种将“住房抵押”与“终身养老年金保险”相结合的创新型养老保险，即拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人统一的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

以房养老保险属于商业保险范畴，以自愿参加为基础，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加了一种新的养老方式。

以房养老是跨资本市场和房地产市场的一种资源配置方式，在国内起步时被当作养老模式的一种有效补充而备受期待。但记者走访北京、上海、广州、武汉等试点城市发现，政策试点一年后遇冷已成现实，究其原因主要受传统养老观念、政府相关政策配套、不动产价值增贬预期、产权处置等因素影响。那么，以房养老政策真的就“好看不好用”？

以房养老政策只是看上去很美？

随着“老龄化”的加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。以“老年人住房反向抵押养老保险”为内容之一的以房养老在国内试点初即被寄予期待，认为“以房养老”的模式可以为老年人养老提供更多资金保障，享受更好的养老服务。作为国内首款以房养老保险产品，幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)产品”于3月25日获得保监会审批通过，在北京、上海、广州和武汉四个试点城市推出。老人在参保后，将房产抵押给保险公司，由专业的评估机构对房产进行评估，幸福人寿将定期向老人支付养老金直到老人去世。该产品是非参与性产品，幸福人寿不参与分享房产价值上涨部分，无论房价涨跌，老人都将领取固定的保险金。当老人身故后，幸福人寿再将房产处置所得偿付养老保险相关费用，剩余金额将返还给老人的继承人。

在上海政策试点之后，有近70位老人前来咨询。通过律师调查、房屋抵押登记、公正等相关手续后，7月2日，幸福人寿上海分公司向第一位投保住房反向抵押养老保险的客户发放了第一笔养老金。

根据幸福人寿湖北分公司相关人员介绍，公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。据统计，此款保险产品因人而异，受男女性别、年龄大小及房屋价值多少影响，每个投保者领取的养老金有很大差别。如70岁的男性以评估值为500万元的房产抵押投保，每月可领取养老金为1.8万元左右。

从全国范围来看，“首批投保的客户既有孤寡老人、失独家庭、空巢家庭，也有有子女家庭的老人。”幸福人寿相关负责人介绍说，截至目前共有12户共22人签约，相比我国2亿多老人基数来说，占比微乎其微。

而湖北省政府今年出台了贯彻落实保险“新国十条”的实施意见，提出要“积极推进住房反向抵押养老保险试点”，合众人寿、幸福人寿等公司都申报了住房反向抵押养老保险产品。湖北未来将指导已开展试点的保险机构边试点边总结边完善，积极在武汉打造幸福人寿的“货币型模式”和合众人寿与养老社区对接的“实物型模式”等两种以房养老保险试点模式，形成可供全国其他地区借鉴的“武汉模式”。

但是各地保险公司研发和销售该产品的意愿并不强烈。记者在上海就发现，目前开发以房养老产品的保险公司只有幸福人寿一家，如泰康人寿也在“以房养老”的合格试点机构范围内，但目前为止还没有开发相关的产品。泰康人寿上海分公司总经理王庆龙表示，法律法规对险企保护不足、货币价值不稳，这是险企积极性不高的本质。“最怕老人去世后，家里跳出来人闹事，这是我们保险公司最担心的情况。” 一项新政敌不过“养儿防老”观念？

根据上海民政部门调查显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。普华永道中国保险业主管合伙人周星认为，以房养老的产品开发一般会从失独和丁克家庭做起。但记者调研发现，即便是失独和丁克，愿意选择“以房养老”的家庭也寥寥无几，而背后原因主要有以下几个方面。

其一，受传统养老观念影响，认同度不高。在中国“养儿防老”的传统观念影响下，一些人难以接受“以房养老”。“„但存方寸地、留于子孙耕‟，老人们在心理上也难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。”北京大学人口研究所教授穆光宗说。

家住上海徐汇区的张老伯今年75岁，他希望在自己百年之后把房子留给孩子。“子女在上海生活也不容易，医疗、教育等各种成本都不低，我会把房子交给他们处置，卖也好，租也好，都能给他们增加一些收益。”

其二，以房养老成难以满足老人精神方面需求。虽然57岁的年纪尚未进入老年，但对上海失独母亲孙慧芬来说，养老是切实的难题。在问及是否会选择“以房养老”时，她坚决表示不同意，“我们希望政府提供更方便多样的养老服务，并给予失独家庭更多精神关怀，金钱倒不是最重要的。”孙慧芬告诉记者，等将来两口子去世时，会把唯一的房产卖掉，所得钱款全部捐给以自己女儿命名的爱心基金，用于教育事业。其三，不动产价值增贬预期难判，以房养老产品存风险。记者调查发现，对于开展“以房养老”业务的金融机构来说，这种对房产进行的“倒按揭”方式也并非常规业务，目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴，存在诸多不确定性。以房养老实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构，无规可依、风险顾虑及业务各自为营为最大障碍。住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行自身没有这个处置能力。另有金融业人士认为，中国房屋产权70年，是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境最大差异。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是未知风险。

其四，按揭期限也难以确定。不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定，由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。

泰康人寿上海分公司相关负责人认为，根据“以房养老”的方案，老人投保后，保险公司是逐月支付费用给老人直至去世，老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。但人的寿命是不能预知的，支付的年限以及每月支付额将成为保险公司与老人的“博弈点”。若保险公司预测老人寿命较长，每月支付金额就会较少，一旦老人过快辞世，容易引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。政策如何且行且完善？

受访者普遍肯定养老产品的多样性，并希望政策和产品设计更加完善，充分保障老年人的权益。“一方面，今后的老年人对生活品质的要求会越来越高；另一方面，家庭结构越来越小，独生子女多，也会有更多的房子被闲置，老人也没必要„守着金饭碗讨饭‟，会有更多人接受„以房养老‟等养老方式。”一位退休学者表示。与此同时，很多老年人对以房养老存在顾虑：政策是否已经设计好？监管能不能到位？老人领取养老金会不会有风险？给吃定心丸，还需且行且完善。

幸福人寿监事会主席孟晓苏坦言，通过试点发现很多问题需要解决，比如共有产权要参与以房养老该如何处理，同时还需要一些政策扶持，比如免除入保房屋产权证增名税费；减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税；免除入保房产的房产税；加强对老人补贴方面的政策支持，比如建立长寿保户政府补贴制度，分担由反向抵押加大的“长寿风险”。

哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长田立表示，发达国家的成熟经验基于其具备完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构，以及完善健全的个人信用系统。而在这些方面，国内仍需要不断加强和完善。“以房养老”在实施过程中涉及到很多方面，比如房屋的评估、老人寿命的计算以及房产贬值、资金流动性等问题，单独一家银行不可能承担。“这些环节中哪一个出错，都会造成严重后果，如果没有相应的配套机制，银行很难在住房消费信贷市场上提供配合。”记者在采访多家房地产评估公司时，得到的回复多是“没有开展这项业务”。

中国指数研究院华中市场总监李国政建议，政府应当搭建房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。在发达国家，特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。采访发现，公众依然有个困惑，就是房产70年产权到期后，现行法律规定可以续期，但续期是否需要补交款，交多少都尚未明确。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，70年产权到期后的确权十分必要。对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。

以房养老要小心哪些法律问题

[提要]所谓住房反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

2014年6月17日，保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，《意见》明确将住房反向抵押养老保险界定为“一种将住房抵押与终身养老年金保险相 结 合 的 创 新 型 商 业 养 老 保 险 业务”。所谓住房反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

我国的住房反向抵押养老保险大体归类上属于人寿保险中的生存保险。所谓人寿保险简称寿险，是指以人的生命为保险标的，以被保险人的生存、死亡或生存死亡两全为保险金给付条件的人身保险，具体又分为生存保险、死亡保险、生死两全保险。其中生存保险是指以被保险人在约定保险期内生命维系作为保险事故的保险。住房反向抵押养老保险在我国属于新生事物，保监会曾于2005年批复同意幸福人寿保险股份有限公司运作反向抵押贷款产品，但幸福人寿在实际经营中并无此种保险业务。

应当说，融合了不动产抵押制度与生存保险制度的住房反向抵押养老保险，与现行法律规范体系存在诸多的不协调，住房反向抵押养老保险赖以生存和发展的法律环境尚不具备，而法律环境的不完备，必然使保险公司和潜在投保人在保险合同建立和履行中存在风险。

具体而言，不论保险公司或投保人，都应对以下问题给予特别的关注： 尽量以老年夫妻作为共同投保人

《意见》规定，投保人应为60周岁以上的老年人，未规定老年人夫妻能否共同作为投保人的情况。

随着生活质量的提高，60岁以上的老年夫妻共同生存的情况非常普遍，如果仅由夫或妻一方投保，则在投保人死亡后，另一方可能面临丧失房屋处置权的不利局面。从周延保护老年人合法权益角度考虑，应尽量使老年夫妻作为共同投保人，只有在夫妻均身故后保险公司才取得抵押房屋的处置权。不是所有的房屋都可设立反向抵押

《意见》规定，老年人需对设定反向抵押的房屋具有完全的产权，这里包含了三层意思：

一是要求老人年对房屋享有产权，而非使用权，或受限制的产权。城市直管公房和自管公房、军产房、公租房等，此类房屋老年人不享有所有权仅享有使用权，除非政策允许或者产权人同意，否则不能设定抵押。至于经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》，产权人在出售经济适用房时，国家享有优先回购的权利，而国家优先回购权系基于公共利益设定，应优先于保险公司房屋处置权。

第二层意思是老年人对房屋必须享有完全产权。目前老年人名下的住房多属于夫妻共同财产，或者家庭共同财产，应当明确不宜以共有的房屋设定反向抵押，尤其在属于夫妻共同财产的情况下，老年人之一以共同房产设定抵押，其去世后保险公司对房屋的处置可能导致仍在世的一方生活困难。

第三层意思是房屋不存在法律规定禁止设定抵押权的情况，尤指宅基地上房屋。根据《物权法》的184条规定，除法律另行规定外，耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押，可见农民即使对宅基地房屋享有所有权，也不能以此设定反向抵押。投保人享有什么权利

在住房反向抵押养老保险关系中，投保人的权益主要根据保险合同确定，其中最重要条款应包括：

1、对抵押房屋的权利条款，即按照抵押权的一般理解，投保人仍应保有对抵押房屋的占有、使用、收益权益和有限的处分权。

所谓有限处分权是指经抵押权人同意的处置。根据物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。对于老年人而言，其对房屋享有担保利益和处分利益，与保险人建立住房反向抵押养老保险关系是实现房屋担保价值的体现。但随着时间推移，房屋涨价及老年人身体状况如因大病需要变现出售抵押房屋，此时老人能否保有处分利益就变得至关重要。对此保险合同双方均应给予足够的关注。

2、房屋升值利益归谁所有。

老年人身故后，房屋由保险人处置，此时如房屋存在升值利益如何分配？《意见》根据保险公司对投保人所抵押房产增值的处理方式不同，将保险产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。

老年人如希望在身故后将升值利益归于子女继承，则需要与保险人签订非参与型的住房反向抵押养老保险合同。

此外，双方还应关注保险人处置房屋的方式。采用不同处置方式可能将对双方权益产生较大影响，具体方式包括变卖、拍卖、评估后折价归保险人所有等。通常讲，通过拍卖或者评估后折价确定的价格相对客观，更能保证房屋价值利益的最大化。需要说明的是，因我国法律禁止流质，故双方不得约定在老年人去世后房屋直接归保险人所有。

3、不受追索的权利。

老年人去世后，如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，由保险公司承担房价不足的风险，保险公司不得以老年人的其他财产追偿，也不得再向老年人家属追偿；

4、保险合同的任意解除权。

投保人对保险合同是否享有任意解除权。保险法规定，除法律另有规定或保险合同另有约定外，投保人可以解除合同。具体到住房反向抵押养老保险至今仍有疑义，考虑到合同履行期限长，保险公司合同风险较大的特点，保险人完全可以通过约定的形式排除投保人此项权利。投保老年人欲保有此项权利，应关注条款并积极与保险公司协商。

5、养老金请求权。

老年人投保住房反向抵押养老保险应特别注意养老金的取得方式，就国外模式，大体有一次性领取、定期分批领取、定期分批及一定授信额度内领取相结合的方式。养老金领取方式关系到养老金的现金投资利益归谁所有的问题，双方对此均有需求，更需要谨慎对待。如实披露很重要

《保险法》第16条规定了投保人就保险标的和被保险人情况对保险人的如实告知义务。在住房反向抵押养老保险合同关系中，投保人需要注意的告知义务至少可以包括三个方面：即人的告知、物的告知、自身财产情况的告知。

所谓人的告知即被保险人身体情况的告知，因老年人长寿风险系住房反向抵押养老险中保险人的主要风险之一，老年人应就自身的健康情况，既往病史如实向保险人披露，以便于保险人据以确定合理的养老金数额。物的告知主要是用以抵押的房屋情况的告知，包括房屋权属、质量、原有抵押、司法查封、土地使用权期限等情况。自身财产情况的告知主要是指老年人就自身收入、未清偿债务、诉讼纠纷情况的告知义务。

上述情况虽看似与住房反向抵押养老保险无关，但确是保险人判断能否承保的重要因素，很难想象出于风险规避动机的保险人会接受已经陷于资不抵债的老年人的投保要约。老年人在保险合同签订中应当恪守上述告知义务。如因投保人自身故意或重大过失未履行如实告知义务导致保险人解除保险关系的，老年人可能面临无法及时清偿贷款和利息的风险。

土地使用权期限届满后怎么办

我国城镇建设住宅用地的使用年限是70年。虽然《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但在住房反向抵押养老保险可行的诸多研究中，对于保险合同履行中 超 过70年，保险合同效力怎么看待，如何履行仍然是人们关注焦点。那么在《意见》试点期间这个问题是否存在呢？

通过对《意见》的分析，可以看到，土地使用权期限的问题仍然存在，但影响不大。这主要是因为《意见》对住房反向抵押养老保险试点期间仅确定为2014年7月1日起至2016年6月30日止。结合我国的商品房始于80年代以后，故现有商品房的使用期限至少还在35年以上，即使按照35年计算，试点期间60岁以上的老人平均预期寿命需要达到95岁以上才会出现保险合同履行期间土地使用权到期的情况。美国三种主要的反向抵押贷款类型

1.联邦住房管理局有保险的住房反向抵押贷款。

这项贷款又称房产价值转换抵押贷款(H E C M)。通过美国国会的认可，反向抵押贷款的回收额会超过住房价值，以及贷款意外受损时的赔偿。用户可选择一次性获得贷款、每月支付、在一定信用额度内按需提取。借款者需定期支付反向抵押贷款保险费、贷款相关的费用。期限届满时贷款停发，抵押住房在住户搬迁或死亡后才收回用于还贷，居住期间的利息照常累计。2.联邦住房管理局无保险的住房反向抵押贷款。这种贷款的特点是期间固定，即贷方定期支付贷款金额，借方在约定期限内还贷，无需保险费。这种贷款发放名额有限，入选者需要有一定的收入来源。无保险的反向抵押贷款适合于短期的大量资金需求，所支付的金额要高于有保险的住房反向抵押贷款。固定的偿还期限要求还款金额具有充足性，因此借款人用于偿还贷款的资金来源必须稳定。

3.放贷者有保险的住房反向抵押贷款。

这种贷款的保险由金融机构办理，贷款对象资格无需政府认可，住房未来增值的收益由发放贷款的机构与住户共同享有。贷方定期提供贷款，或在此基础上增加一个可提前支取的信用额度。贷款利率可固定、可变动，抵押保险费、咨询费等附加贷款成本也可以波动。美国反向抵押贷款突出特点

1、有信用担保体系。

美国的联邦住宅管理局和退伍军人管理局积极为反向抵押的借款人提供担保，实现信用升级，增强金融机构的贷款信心。2.二级市场较为完备。

通过设立反向抵押贷款保险、再保险机制，或推行反向抵押贷款证券化，减少现金流压力、降低市场风险。例如房产价值转换抵押贷款(H EC M)的提供者，把所有发放的贷款全部出售给联邦全国抵押贷款联合会(Fannie M ae)来进行融资。

大连多数老人对以房养老不感冒 称房租养老更靠谱

近日，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号，以下简称《意见》)，其中有关“以房养老”内容，引发舆论关注。就这一话题，记者也采访了部分养老机构、老人特别是失独家庭，很多失独家庭持观望态度。而有的孤寡老人则是把房子出租出去，租金用来缴纳养老院的护理费和租金等，这一形式更受欢迎，也更为方便。

舆论关注

多地试点以房养老难成功

将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故，被抵押房产处置后用于偿还贷款本息，增值部分还有望归抵押权人所有。这样一种和传统按揭方式相反的“倒按揭”模式被描述为以房养老。

近日，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号，以下简称《意见》)，其中有关“以房养老”内容。几年前在国内短暂露脸后归于沉寂的“以房养老”，近期却又掀起了舆论热议。

记者了解到，开展“以房养老”在一些国家已有成熟的做法，但是在国内却没有成功的模式。以房养老模式在上海遇困局，倒按揭年限难送终；南京有人想尝试以房养老，老人房子3年没人敢接手；在深圳，“以房养老”一年零成交。

本地调查

老人对“以房养老”不感冒

“以房养老”的模式虽然时髦，但是很多老人及其亲友对这一问题还是持谨慎和怀疑态度的。记者也分别采访了几类人群：无儿无女的老年人、有子女的老年人、因各种原因失去独生子女的老人家庭，他们对“以房养老”模式的期待值和态度稍有不同。

无儿无女的孤寡老人

“以房租养老不也挺好吗？ ”

本市老龄人口很多，孤寡老人的数量不在少数。昨日，记者联系到家住沙河口区红凌路附近的一位70多岁的孤寡老人于女士，目前她住在附近一家养老院里，已经在这里住了4年了，每月的护理费、伙食费等得2100元，用她的话说：“在这里过着衣食无忧的生活，挺好的。”

于女士每月有2000元左右的退休金，她委托房屋中介机构，把自己家的两室一厅的房子出租出去，每月房租是1800元，“我每个月再从退休金里拿出几百元添上，养老院的费用就够了，我还可以用退休金改善一下生活，这样的晚年生活也很舒服。”

对于将房子抵押给银行、保险公司等金融机构的以房养老模式，于女士说这种方式她并不赞同，“现在这样，我只是委托给房屋中介机构，房子还是我的，我心里有底儿，我想回家住的时候，还可以回家，多好。”

有子女的老年人

“为养老把房子抵押存障碍”

以房养老的话题，在有子女的老年人当中，也是一个话题，但是他们似乎对这一设想不感兴趣。在北京，就有的老人提出了，把房子抵押给银行、保险公司等金融机构的方式，在子女方面存在很大的障碍。

在高新区凌水街道新新社区，记者见到了从学校退休的杨老师，他现在和老伴儿住在两室一厅的房子里，一对儿女都在国外，他告诉记者，晚年生活，儿女的确是不能照顾他们的，现在身体还挺好的，还能自理，将来儿女打算给他们雇一位保姆，“我们在大连还有一套小房子，我们也和儿女谈过以房养老的事儿，他们都不支持。”

此外，记者也采访了多位老人，一位老人告诉记者，老人们都有一些固有的思维，比如说“有房才有家”，如果辛辛苦苦攒了一辈子买来的房子最后再抵押给银行，这个心理的落差，是需要很大勇气去转变和适应。

失去独生子女家庭

“有曾想过，但难过心理关”

近些年，失去独生子女家庭越来越受到社会的关注，失独家庭最大的痛处就是将来如何养老的问题，在大连，这个群体的诉求也引发多方关注，崔女士就是其中之一，她已年近6旬，30年前自己的女儿因为患病去世，这些年，她自己一个人生活。

崔女士说，他们真是为自己的养老问题犯愁，之前也想过以房养老的模式，圈里人也探讨过很多次了，但是这些失去孩子的父母在心灵深处还有难以消除的伤痛，“这个痛处还需要时间来抚慰，如果用房子来养老，接受起来，还是有难度的。”她说，很多失去孩子的家庭，父母想得开的，经常去外地旅游，努力让自己的晚年生活快乐一点。

此外，也有部分家长对以房养老的模式持观望态度，他们不反对这种方式，但是目前在国内，还没有成功的模式可以去借鉴。在山东威海，已经有机构计划拿出批量的房子，专门做失独老人的养老模式。

观点

以房养老理念需提前普及

昨日，记者也探访了多家养老机构以及社区托养机构，他们从专业角度给予了解读。从事养老行业9年的张女士经营一家2000多平方米的养老机构，有床位近百张，她说，以房养老的设想的确挺好，能在经济上保障和改善老人的晚年生活，但是，实行起来太难了，这种理念需要提前普及，“我们曾经跟老人们探讨过以房养老的模式，但是绝大多数老人接受不了，固有观念太强了。”

说法

以房养老对老人缺乏保障

针对“以房养老”的问题，北京融商律师事务所大连分所马文龙律师分析认为，这一模式在目前尚难推行的主要原因是全国没有成功运行案例，而且在法律层面，也缺乏更加具有针对性的约束，对老人来说还缺乏保障，需要一些更为具体化的规定。

半岛晨报、海力网首席记者来庆新

需要迈过三道门槛

“观念关”

在观念比较传统的老年人看来，自己辛苦一辈子挣来的一套房，死后却成了别人的，心理上恐怕接受不了

“风险关”

国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等难以预测，对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移，风险不断增大

“政策关”

“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，牵涉到房地产评估、产权确定、人的寿命预期等诸多因素，没有政府机构从中协调关系和打通环节，恐怕很难实施下去。(半岛晨报)

第二篇：中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见保

【发布单位】中国保险监督管理委员会 【发布文号】保监发〔2014〕53号 【发布日期】2014-06-17 【生效日期】2014-07-01 【失效日期】2016-06-30 【所属类别】政策参考

【文件来源】中国保险监督管理委员会

中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见

保监发〔2014〕53号

各保监局、中国保险行业协会、各人身保险公司：

为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）有关要求，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径，中国保监会决定开展老年人住房反向抵押养老保险（以下简称反向抵押养老保险）试点。反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。为做好试点有关工作，现提出如下意见：

一、开展试点的重要意义

（一）有利于健全我国社会养老保障体系。建立多层次、可持续的养老保障制度，是有效应对人口老龄化问题，实现社会经济健康发展的必然要求。开展试点有利于丰富养老保障方式，引导社会形成新的养老保障习惯，增强养老保障体系的可持续性。

（二）有利于拓宽养老保障资金渠道。当前，我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点，盘活老年人房产，是实现个人经济资源优化配置的积极探索，有利于拓宽养老保障资金来源，提升老年人养老保障水平。

（三）有利于丰富老年人的养老选择。反向抵押养老保险属于商业保险范畴。开展试点，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加了一种新的养老方式，老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保。

（四）有利于保险业进一步参与养老服务业发展。加快养老服务业发展，是应对养老形势，满足老年人日益增长的养老需求的必然要求。开展试点，有利于发挥保险业风险管理、资金管理等优势，探索行业多方位参与养老服务业发展的有效手段，也为行业自身发展拓展了新空间。

二、开展试点的基本原则

（一）公平守信，保障消费者合法权益。反向抵押养老保险是保险业响应国家号召，推动养老服务业发展的重要手段。该业务以老年人为客户，业务涵盖面广、流程复杂、期间较长。保险公司应顾全大局，立足实际，依法合规经营，公平对待消费者。一是在房产评估、抵押、后续管理等方面秉持公平公正原则，严格执行法律规定及合同约定。二是产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受。三是在业务运行过程中，充分保障消费者的知情权。要结合老年消费者的消费习惯和特点，加强沟通与交流，对与消费者自身权益有关的信息，应做好披露工作。

（二）审慎经营，强化风险防范。反向抵押养老保险是养老保障方式的创新，涉及老年人的切身利益，社会关注度较高；同时，该业务将传统养老保险与房地产市场联系起来，法律关系复杂，风险因素多，风险管控难度较大。保险公司应坚持审慎经营，高度重视业务经营中可能存在的风险隐患，在条款制定、流程设计、法律合规、业务管理等方面加强风险防范和控制。

（三）大胆创新，注重总结沟通。反向抵押养老保险是对现有商业养老保险的业务模式创新，是构建新型商业养老保险产品框架的积极探索。保险公司应解放思想，结合中央和地方各项养老政策，在改善老年人养老待遇和服务、促进养老保障体系建设、加快养老服务业发展方面广开思路，大胆创新。同时，保险公司要做好试点经验总结，并就相关情况加强与监管部门的沟通，做好信息报送，为日后推广奠定基础。

三、试点资格申请与审核

保险公司开展试点，应当向中国保监会提出申请，获得试点资格。

（一）试点保险公司资格条件。

申请试点资格的保险公司应具备以下条件： 1.已开业满5年，注册资本不少于20亿元；

2.满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；

3.具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价； 4.具有专业的法律人员，能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理；

5.具有房地产物业管理专业人员，或委托有资质的物业管理机构，有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置；

6.具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制体系，能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算；

7.中国保监会规定的其他条件。

（二）保险公司申报材料。

符合试点资格条件的保险公司应提交以下材料供审核： 1.开展反向抵押养老保险试点申请书；

2.开展反向抵押养老保险的可行性研究报告；

3.反向抵押养老保险试点方案，包括但不限于拟试点地区、目标客户、试点业务规模、产品设计思路与定价、业务流程、组织实施和风险防范措施等；

4.经法律责任人与外部执业律师共同签字的反向抵押养老保险产品条款； 5.反向抵押养老保险业务宣传资料； 6.总精算师声明书； 7.法律责任人声明书；

8.中国保监会要求的其他材料。

此外，如保险公司委托有资质的物业管理公司进行日常管理，应提交委托合同。

（三）如在试点期间，保险公司出现不符合试点资格条件的情况，中国保监会将暂停其开展反向抵押养老保险新业务，直至其重新符合试点资格条件。

四、试点产品管理

（一）保险公司开展反向抵押养老保险，应对相关房屋按照产权抵押的有关规定进行处理，即投保人依合同约定，将其房产抵押给保险公司，保险公司接受房产抵押，并按照约定条件向投保人支付养老金。

（二）根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品（以下简称参与型产品和非参与型产品）。

（三）参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。

（四）保险公司应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度，犹豫期内客户的权利，以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失。犹豫期不得短于30个自然日。

五、试点要求

（一）关于试点业务宣传。反向抵押养老保险是一项新生事物，社会认可度和接受度有待提升。保险公司应客观公正地开展业务宣传，做好消费者教育，如实介绍该业务在丰富养老保障选择、提升养老保障水平等方面的积极作用，明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用。反向抵押养老保险业务宣传材料应由总公司统一制作并严格管理，分支机构、销售人员不得擅自编写、印制宣传材料。

（二）关于销售人员管理。中国保监会将适时指导中国保险行业协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度。在该制度建立前，保险公司应当根据自身情况，主动建立反向抵押养老保险销售人员管理制度，明确销售人员资格条件，建立培训及考核制度。待中国保险行业协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度后，从其规定。反向抵押养老保险销售人员应品行良好、业务熟练、无投诉及其他不良记录。对销售人员的培训内容应当包括与反向抵押养老保险业务相关的专业知识及职业道德培训，其中针对职业道德的培训时间应不短于1天。销售人员经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。保险公司应将取得资格的销售人员向中国保监会和试点地区保监局报告，并在公司网站公布，以便于消费者随时查询。对存在销售误导行为的销售人员，一经查实，保险公司必须取消其销售资格。

（三）关于销售过程管理。保险公司应加强销售行为和销售过程管理，做到投保年龄符合要求、投保资料真实准确、投保房屋产权清晰、房产评估公正透明、法律调查尽职尽责、合规经营风险可控。要明确参保客户范围和条件，做好客户甄别，不得向不符合相关要求的客户推介业务。要聘请具有一级资质的房地产估价机构对房产价值进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。保险公司应当对消费者进行签约前辅导，全面、客观、准确介绍业务模式、特点、风险及合同条款相关内容，并进行退保赎回价值演示，确保消费者正确理解保险产品及自身的权利义务。保险公司应当通过录音、录像或第三方见证等方式增强合同签订过程的公平性、公正性，确保合同体现各方真实意思表示。保险公司应当在犹豫期内再次向投保人介绍反向抵押养老保险产品，确认投保人的真实购买意愿。对于参与型产品，保险公司与投保人应在保险合同中明确规定参与分享房产增值的方式与比例。保险公司应与投保人约定双方在对所抵押房屋日常维护及管理方面的权利义务，做好房屋的防灾防损和保险工作。

（四）关于信息披露。保险公司每年应定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息，包括但不限于年金领取情况、退保赎回价值等。对于参与型产品客户，还应向其披露房产评估价值信息以及房产评估价值变动对年金领取金额的影响。

（五）关于财务管理。反向抵押养老保险的现金流与传统保险业务不同，保险公司应制定试点业务现金流管理方案，确保现金流持续充足，并可探索现金流补充机制。同时，保险公司应按照有关规定，做好试点业务的财务核算和偿付能力管理。

（六）关于服务创新。保险公司应在服务领域延伸、服务内容多样和服务手段创新等方面积极探索，完善与反向抵押养老保险相关的养老服务链条，如针对不同年龄和需求的客户推出医疗保险、健康管理、金融理财等服务。

（七）关于投诉处理。保险公司应高度重视客户投诉，做好解释沟通和后续处理。如查实存在销售误导，可视客户意愿办理退保，并取消有关销售人员销售资格；如属于业务管理问题，应充分听取客户意见，并积极整改。

（八）关于监管问题。试点地区保监局应加强对反向抵押养老保险业务的监管，跟踪研究试点情况，督促保险公司妥善处置消费者投诉，切实保护保险消费者合法权益。对于试点中发现的问题，保险公司应当及时向中国保监会以及试点地区保监局报告。

六、其他事项

（一）投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。

（二）试点城市为北京、上海、广州、武汉。

（三）试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

（四）试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房产的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。

（五）保险公司应于每月10日前，向中国保监会和试点地区保监局报送反向抵押养老保险的进展情况报告，内容包括但不限于业务开展情况、存在的问题及对试点工作的意见建议等。

本指导意见自2014年7月1日起实施。

中国保监会 2014年6月17日

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

第三篇：2018法硕考研刑法学考点串讲之住房反向抵押贷款

2018法硕考研刑法学考点串讲之住房反

向抵押贷款

内容来源：凯程考研集训营

一、充分发挥政府的作用

住房反向抵押贷款有居住和养老的双重功能，是一种社会效益明显、对养老事业发展和社会稳定有促进作用、符合政府的政策取向、但对借贷双方都有较大风险的金融产品，因此，它具有正的外部经济性特征。国外的经验表明，在住房反向抵押贷款发展过程中，政府的作用很大。为促进此项业务在我国健康发展，我国政府从一开始就应该介入，在政策、法规、信息、宣传等方面予以支持。比如，在住房反向抵押贷款推出初期，从事该项业务的金融机构要经政府授权，并对申请人和经营机构给予一定的税收优惠;对借贷双方给予担保，或由政府授权的保险公司提供保险：对违法违规经营的机构，要坚决打击，整顿和规范市场秩序。

二、建立相应机制

建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构住房反向抵押贷款是一个复杂的金融产品，国外发展住房反向抵押贷款的机构各异。我国实行分业经营，由银行、保险、信托、社保等机构单独开展此项业务各有其优缺点。银行资金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，而且传统的房地产贷款业务都是由银行开办的，经验较为丰富。

但是反向抵押贷款运行周期长，而银行的存款时间较短，借贷双方的持续期不匹配。保险公司尤其是寿险公司长期从事养老保险的经营，在寿险产品的开发和推广上有丰富的经验，但目前由于政策的限制，我国的保险公司尚不具备金融信贷的功能，国内的保险资金也不允许直接投资普通的房地产项目。社会保障机构虽然具备雄厚的资金实力，业务范围与养老事业密切相关，但这项业务涉及贷款的发放与抵押房屋的评估、维护、销售等工作，这些也不是社保机构的专长。此外，房地产公司及会计师事务所、律师事务所、房地产评估事务所等中介机构，在发展反向抵押贷款业务过程中是不可或缺的，但它们也不可能成为主角。总之，如果上述机构单独开办反向抵押贷款业务，总有这样或那样的问题。出路只有一条，那就是将这些部门联合起来，实现优势互补、风险共担。

三、加强对反向抵押贷款的研究 由于国情不同，与国外一些发达国家相比，我国现阶段发展反向抵押贷款尚存在一些困难和障碍，如，土地为国家所有，住房土地使用权有70年的限制：利率还未完全市场化，难以找到合适的用于对冲利率风险的金融衍生工具，以规避未来的利率风险;抵押房屋的处置还缺乏法律依据;房地产评估及其他一些中介机构执业不规范，在居民中缺乏公信力：受传统遗赠习惯的影响，把住房提前消费缺乏舆论支持，观念的转变有一个过程，等等。因此，要进行广泛而深入的研究，对老年人收入、住房面积进行调查，对市场需求进行分析，尤其要对我国目前面临的特殊矛盾进行调研，找出解决办法。

在此基础上，借鉴国外经验，设计出适合我国国情的本土化反向抵押贷款产品，开展试点，取得经验。在住房反向抵押产品不够成熟，市场没有完全打开的情况下，为总结经验教训、少走弯路，可在老龄化程度较高、市民接受新鲜事物快、金融市场较为成熟、住房二级市场比较活跃、地方政府对老龄事业比较关注的大中城市先行试点。通过试点，检验反向抵押贷款产品设计的合理性和适用性，规范反向抵押贷款的申请、审核、批准程序，向市民宣传以房养老的理念，普及反向抵押贷款的有关知识，为全面铺开做准各。

四、加强立法，规范市场

住房反向抵押贷款的实施涉及到银行、保险、资产评估、社会养老保障等诸多方面，远比传统的抵押贷款复杂得多。国外的经验表明，住房反向抵押贷款的健康发展，离不开相关法规的保障，要有一套法律法规及程序来规范市场参与各方的行为。为少走弯路，我国从一开始就要进行立法规范。比如，在资产评估环节，应根据国家已颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律，按照规范化、程序化、法制化相统一的原则，尽快研究制定符合我国国情的《房地产评估管理条例》。

在住房保险环节，为切实控制借贷双方的风险，应结合发展反向抵押贷款的实际需要，研究制定涵盖住房价值保险、房主人寿保险、借贷合同履约保证保险的《住房抵押贷款保险法》。在土地使用权出让环节，应在坚持国有土地使用权70年不变的前提下，改革土地租赁制度，研究将现行的土地出让金一次性收缴改为由住户按年缴纳的管理办法。同时，对70年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确。在住房反向抵押贷款的发放与回收环节，建议尽快研究制定并颁布《住房反向抵押贷款条例》，以对反向抵押贷款的操作程序，金融机构的权利与责任，申请人的资格、权利与义务，业务开办机构的监督管理等内容予以规定。

五、加强宣传，正确引导

住房反向抵押贷款能否顺利推开，不仅需要借款人对产品的了解，而且需要借款人转变消费观念，需要广大市民和社会舆论的支持。长期以来，我国一直崇尚勤俭持家和俭省节约的消费理念，反对任何形式的超前消费。对于老人来说，将自己居住了很多年的房产抵押出去，提前消费，而不把它留给后代，会担心受到社会舆论的谴责：对于子女来说，有的会因无法继承遗产而反对父辈接受这一服务。因此，要加大宣传力度，把握正确的舆论导向，以促进全社会消费观念的转变。

第四篇：住房抵押贷款申请

覆盖百座城市，服务亿万网民 住房抵押贷款申请

条件(1)有合法的身份;

(2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录;

(3)有合法有效的购房合同;

(4)以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已

付不少于所购住房全部价款30%的首付款;

(5)已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价

值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;

(6)能够提供贷款行认可的有效担保;

(7)贷款行规定的其他条件。

申请资料 1.房产证

2.权利人及配偶的身份证

3.权利人及配偶的户口本

4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

5.收入证明

6.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

7.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单

8.为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)

具体流程

1.借款人贷前 填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指

定的售房单位或建房单位。

6.贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到 楼盘网——致力中国房产事业，为购房者轻松购房安居乐业服务。

覆盖百座城市，服务亿万网民

指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

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第五篇：住房抵押贷款申请书

住房抵押贷款申请书

紫金县住房公积金管理中心：

本人在在工作，月均收入元，家庭人口人，因住房困难于年月日购买（新建）住房一套（幢）。房屋座落，建筑面积平方米，总房价元，已交（投入）房款 仍缺部分资金向贵中心申请住房公积金贷款万元，期限贷款本息。联系电话：手机座机特此申请

申请人：

年月日