污水处理PPP案例（范文）

第一篇：污水处理PPP案例（范文）

污水处理PPP案例

1.广州西朗污水处理厂

(一)项目背景

西朗项目位于广州市芳村区南部，初始总投资为98587万元人民币，在当时约合1.2亿美元。

项目首期工程于2001年12月21日动工建设，2003年10月底基本建成并投入通水调试，2004年4月30日投入污水试运行。到2008年底实现连续三年全达标排放。自2000年以来，西朗项目连续几年被列为广东省、广州市的重点建设项目，一直得到政府各有关部门和领导的高度重视和大力支持。

根据广州西朗污水处理系统工程项目的协议，中外双方的合作期限为23年，6年建设期，美国地球工程公司拥有对该厂为期17年的经营管理权。合作期满后，全部资产将无偿转移给中方所有。为了保证广州市政府的利益，合同中明确规定，西朗公司在17年内将主要设备更新一遍，以保证交付后污水处理设施能更持久的运营。

(二)项目发起人：广州市政府(三)项目经营者

成立SPV，即广州西朗污水处理有限公司，主要负责西朗项目的筹建、建设、运行和管理的，公司成立于1998年3月，由广州市污水治理有限责任公司与泰科亚洲投资有限公司共同组建的中外合作公司。双方背景，广州市污水处理有限责任公司为广州市政园林局的下属单位，外方泰科亚洲投资有限公司则是美国泰科集团公司的全资附属子公司。在泰科集团的业务平台里，美国地球工程公司是从事水处理、环境工程等行业的子公司。通过泰科亚洲投资有限公司，美国地球工程公司拥有上述合资公司67%的股权，广州污水处理公司则拥有剩下的33%。

(四)、项目资金筹措及融资方式

按照总投资67%的出资比例计算，美国地球工程公司一方应该支付的款项为8700万美元左右，但丰富的融资经验和畅通的融资渠道让地球工程公司仅投入30%的资金就起到了100%的效果。

西朗项目自有资金为33300万元人民币。按照合作公司的出资比例，其中广州市污水治理有限责任公司出资10989万元，占自有资金的33%。美国地球工程公司则利用泰科亚洲投资有限公司这一融资渠道从母公司融资了2600万美元，约合人民币22311万元，占自有资金的67%。项目总投资具体投资剩下的其余67%资金——约66700万元人民币的建设资金则以项目抵押贷款的方式获得解决。2.青岛污水处理厂

（一）项目背景

为迎接“水上奥运”，创建更加洁净自然的生态环境，青岛市规划至2008年中水回用率与污水处理率分别达到40%与90%。为此，青岛市与以法国威立雅水务集团为主的外资企业合作进行了规模庞大的水域综合整治，该项目采用PPP模式进行运作，并于2003年11月举行了签约仪式。法国威立雅公司是全球最大的环境服务集团，曾为19%年美国亚特兰大奥运会和2000年澳大利亚悉尼奥运会的水上项目提供水处理技术，在进行运动用水净化处理方面，拥有十分丰富的经验。公司在2002年列世界500强第lro位。此次外方公司为威立雅水务集团和光大国际共同出资成立了光大威水香港控股有限公司。光大国际于2003年才涉足国内水务领域的。青岛市排水公司与光大威水香港控股有限公司合作成立青岛光威污水处理有限公司，项目公司的经营范围为设计、建设、拥有、运营及维护污水处理设施，净化和处理污水。外方在项目公司的主要的责任为确保威立雅水务向合作公司提供技术服务，必要合法的保险，现有设施扩建在国外的原材料、设备等的采购，从外国银行的融资等内容;中方主要负责有关批准的获得及协调与政府之间的事宜等。

（二）特许权期限

合作期限25年。合作期满后，项目合作公司将其所有资产(包括未使用完的折旧费)无偿移交给青岛市。

（三）项目资金来源

项目总投资4280万美元，注册资本为1525万美元，其中，在注册资本中，中方占40%，以实物资产出资;外方占60%，以915.4万美元的现金出资。中方以海泊河污水处理厂和麦岛污水处理厂(一期)现有资产投入，经有关国有资产管理部门评估的价值为5053万人民币，按照1:&28的比例，折合成6103万美元的实物出资。合作公司投资总额和注册资本之间的差额2755万美元，主要用债务融资的方式获得，双方约定可以项目合作公司的全部资产，包括土地所有权、不动产和设备、合同权益和其他无形产权作为担保。

（四）建设和运营维护

主要是麦岛污水处理厂二期的扩建以及海泊河污水处理厂改造工程，这两个工程将按照青岛光威污水处理公司和威立雅水务签署的“交钥匙”合同设计和建设。中方和合作公司都同意，由威立雅水务按技术协助协议与合作公司进行污水处理技术、污水处理厂管理、设施运营和维护等方面的合作，并提供财务和会计方面的服务。在运营维护方面，青岛市排水公司、法国威立雅水务和中国光大环境保护有限公司三方合作成立青岛威立雅水务运营有限公司，作为运营商和青岛光威污水处理公司签署运营维护协议，并由项目合作公司向运营商支付运营管理费。

（五）项目收费标准

青岛“海泊河和麦岛污水处理厂改建扩建项目”项目建成后最大污水处理规模将达到每日22万立方米。污水处理价格为:前3年1.00元/吨，第4年以后1.045元/吨。

第二篇：PPP案例

【PPP案例】

3-1青岛污水处理厂 项目背景

为迎接“水上奥运”，创建更加洁净自然的生态环境，青岛市规划至2008年中水回用率与污水处理率分别达到40%与90%。为此，青岛市与以法国威立雅水务集团为主的外资企业合作进行了规模庞大的水域综合整治，该项目采用PPP模式进行运作，并于2003年11月举行了签约仪式。法国威立雅公司是全球最大的环境服务集团，曾为19%年美国亚特兰大奥运会和2000年澳大利亚悉尼奥运会的水上项目提供水处理技术，在进行运动用水净化处理方面，拥有十分丰富的经验。公司在2002年列世界500强第lro位。此次外方公司为威立雅水务集团和光大国际共同出资成立了光大威水香港控股有限公司。光大国际于2003年才涉足国内水务领域的。青岛市排水公司与光大威水香港控股有限公司合作成立青岛光威污水处理有限公司，项目公司的经营范围为设计、建设、拥有、运营及维护污水处理设施，净化和处理污水。外方在项目公司的主要的责任为确保威立雅水务向合作公司提供技术服务，必要合法的保险，现有设施扩建在国外的原材料、设备等的采购，从外国银行的融资等内容;中方主要负责有关批准的获得及协调与政府之间的事宜等。特许权期限

合作期限25年。合作期满后，项目合作公司将其所有资产(包括未使用完的折旧费)无偿移交给青岛市。项目资金来源

tob_id_3427 项目总投资4280万美元，注册资本为 1525万美元，其中，在注册资本中，中方占40%，以实物资产出资;外方占60%，以915.4万美元的现金出资。中方以海泊河污水处理厂和麦岛污水处理厂(一期)现有资产投入，经有关国有资产管理部门评估的价值为5053万人民币，按照1:&28的比例，折合成6103万美元的实物出资。合作公司投资总额和注册资本之间的差额2755万美元，主要用债务融资的方式获得，双方约定可以项目合作公司的全部资产，包括土地所有权、不动产和设备、合同权益和其他无形产权作为担保。建设和运营维护

主要是麦岛污水处理厂二期的扩建以及海泊河污水处理厂改造工程，这两个工程将按照青岛光威污水处理公司和威立雅水务签署的“交钥匙”合同设计和建设。中方和合作公司都同意，由威立雅水务按技术协助协议与合作公司进行污水处理技术、污水处理厂管理、设施运营和维护等方面的合作，并提供财务和会计方面的服务。在运营维护方面，青岛市排水公司、法国威立雅水务和中国光大环境保护有限公司三方合作成立青岛威立雅水务运营有限公司，作为运营商和青岛光威污水处理公司签署运营维护协议，并由项目合作公司向运营商支付运营管理费。项目收费标准

青岛“海泊河和麦岛污水处理厂改建扩建项目”项目建成后最大污水处理规模将达到每日22万立方米。污水处理价格为:前3年1.00元/吨，第4年以后1.045元/吨。

3-2广州西朗污水处理厂

(一)项目背景

西朗项目位于广州市芳村区南部，初始总投资为98587万元人民币，在当时约合1.2亿美元。

项目首期工程于2001年12月21日动工建设，2003年10月底基本建成并投入通水调试，2004年4月30日投入污水试运行。到2008年底实现连续三年全达标排放。自2000年以来，西朗项目连续几年被列为广东省、广州市的重点建设项目，一直得到政府各有关部门和领导的高度重视和大力支持。根据广州西朗污水处理系统工程项目的协议，中外双方的合作期限为23年，6年建设期，美国地球工程公司拥有对该厂为期17年的经营管理权。合作期满后，全部资产将无偿转移给中方所有。为了保证广州市政府的利益，合同中明确规定，西朗公司在17年内将主要设备更新一遍，以保证交付后污水处理设施能更持久的运营。

(二)项目发起人：广州市政府(三)项目经营者

成立SPV，即广州西朗污水处理有限公司，主要负责西朗项目的筹建、建设、运行和管理的，公司成立于1998年3月，由广州市污水治理有限责任公司与泰科亚洲投资有限公司共同组建的中外合作公司。双方背景，广州市污水处理有限责任公司为广州市政园林局的下属单位，外方泰科亚洲投资有限公司则是美国泰科集团公司的全资附属子公司。在泰科集团的业务平台里，美国地球工程公司是从事水处理、环境工程等行业的子公司。通过泰科亚洲投资有限公司，美国地球工程公司拥有上述合资公司67%的股权，广州污水处理公司则拥有剩下的33%。

第三篇：广州西朗污水处理PPP项目开发案例分析

广州西朗污水处理PPP项目开发案例分析

目前已有 4999 个人阅读了此文章 发布日期：2015-08-17

在谋求转变经济增长方式、化解地方政府债务的大背景下，2014年以来国家陆续出台系列政策文件，大力推广政府与社会资本合作（PPP）模式。PPP模式有利于缓解财政支出压力、为城市基础设施建设形成可持续的资金投入机制，同时有利于提高公共产品或服务的质量和供给效率，发展空间广阔。政府部门、社会资本、金融机构和咨询公司都迫切希望能够清晰了解此次政府推广应用的PPP模式的核心要素是什么、如何规范有序的开展PPP项目，为此，本文深度结合具有

典型PPP特征的广州西朗污水处理项目的实际操作和实施情况，从理论和实践两个层面深入浅出地对PPP项目开发和实施的全过程进行了较为全面、客观和详尽的论述，以此为项目的各方参与者提供借鉴和指导。

一、广州西朗污水处理项目的背景

西朗污水处理厂位于广州市芳村区南部，是广州市政府为保护珠江，控制及减少对珠江的污染而鼓励兴建的4个污水处理厂之一，是广东省重点市政基础设施建设项目。西朗项目于1998年启动，2003年建成，2007年宣布全面启用，总占地面积311908平方米，总规模日处理污水量40万立方米，一期占地面积113033平方米，日处理污水量20万立方米，首期工程的建设内容包括西朗污水处理厂、截污干管及沿线4个泵站，初始总投资为9.85亿人民币。

自2000年以来，西朗项目连续几年被列为广东省、广州市的重点建设项目，一直得到政府各有关部门和领导的高度重视和大力支持。2000年7月，广州市京水水务有限公司通过 竞标，获得了广州市西朗污水处理厂17年运营维护的总承包合同。根据总承包合同的规定，该公司负责营运和维护保养日处理能力为20万吨的西朗污水处理厂及与之相配套的40公里污水管线、四座污水泵站。2003年10月底，西朗污水项目工程基本建成并投入通水调试，2004年4月30日投入污水试运行。到2008年底西朗污水工程项目实现连续三年全达标排放。并取得2008年全国城镇污水处理厂绩效评比“十佳”殊荣。

西朗污水处理厂采用改良A2/O 工艺，具有较好的脱磷除氮功能。项目的建成运营，有效地收集和处理芳村区全部污水及海珠区部分污水，改善珠江广州河段的水体，保护广州市西村水厂、石门水厂、小洲水厂和石溪水厂取水点的水质，优化投资环境，从而提高广州人民的生活质量，产生良好的环境效益、社会效益。

二、广州西朗污水处理项目的开发过程

（一）项目发起

项目发起是PPP项目从无到有的过程，PPP项目有两种常见发起方式：应标式和自提式。

应标式是指在政府规划提出方案、进行可行性研究和批准立项等流程结束后，政府发布公告通过竞争性方式公开招选PPP项目特许经营商，有意向参与且符合资格条件的社会资本方可以报名和参加投资竞争。

自提式又称民间自提，民间自提是基础设施PPP项目初始发起的另一种方式。一般而言包括三种情形：（1）没有被邀请投标的提议；（2）可能不在政府预算或政策框架范围内；（3）项目需求及目标尚未被有效识别。

西朗污水处理项目属于应标式，发起人是代表政府方的广州市建设委员会，政府方做的主要工作有：进行项目的可行性研究，选择西朗污水处理厂和输送污水入厂的42公里截污干管及四个外围污水提升泵站作为特许经营对象；项目的立项审批；组织一系列招商引资会，通过洽谈选择外商投资人及项目经营公司，签订一系列合作协议，确定特许经营权限和期限。

（二）项目准备

项目准备阶段是PPP项目从发起到完成社会资本方甄选前全部准备工作的过程。该阶段的主要工作包括项目PPP运作模式的选择和项目交易结构的设计，和/或核心边界条件的设计。项目准备阶段是否需要确定项目核心边界条件的设计，取决于社会资本方的甄选方式。一般而言，采用公开招标方式甄选社会资本方的PPP项目，政府需在准备阶段全面、详细的确定核心边界条件；而采用竞争性谈判程序甄选社会资本方的PPP项目，具体边界条件则通常在项目谈判环节进行详细设计。

1、PPP运作模式的选择

确定PPP项目具体采用哪种运作模式，需根据项目中政府和社会资本方各自所承担的职能和风险来进行科学判定，下面通过决策树来判定PPP项目的具体运作模式，见图1。

西朗污水处理项目具有如下特点：

（1）西朗污水处理项目属于新建项目，项目建设内容包括西朗污水处理厂、截污干管及沿线4个泵站。

（2）该项目的项目资产是污水处理资产，资产运营具有收费机制，收费机制具有长期稳定性，故该项目具有可经营性，属于准经营性项目。

（3）该项目投资规模大，社会资本方负责融资工作可以大大减轻财政压力，政府仅需对项目进行适当补贴。

根据上述的判定流程，广州市建设委员会在对比该项目的特点以及不同PPP模式的适用范围后，决定采用BOT运作模式，这也是大多数新建水务设施采用的模式。

2、项目交易结构的设计

根据PPP项目投资融资结构和合同结构的一般安排，以及西朗污水处理厂项目的具体情况，广州市建设委员会为该项目设计了以下交易结构，见图2：

（1）投融资结构

①融资安排：项目公司初始投资主要由政府方授权单位和外商按持股比例共同出资和项目融资两部分组成，其中大部分来自商业银行的项目抵押贷款。

②投资安排：项目公司获得污水处理厂的特许经营权，负责西朗污水处理厂、截污干管及沿线4个泵站的投资、建设、运营和维护。

③付费机制：由于污水处理项目是不能直接向终端用户提供服务的终端型基础设施项目，所以采用政府付费方式。政府方向项目公司提供污水，项目公司向市方提供污水处理服务，政府方接受经处理过的污水并向合作公司支付污水处理服务费。

（2）合同结构

项目主要包括以下几种合同：a.广州市建委代表政府与项目公司签订具有特许经营性质的污水处理服务合同；b.项目公司与投资者签订的股权投资合同；c.项目公司与银行签订的项目抵押贷款合同；d.项目公司与EPC总承包商签订的总承包商合同（EPC合同）；e.项目公司与运营商签订的营运和维护合同（O&M合同）。

（3）监管结构

广州市建设委员会对西朗污水项目的监管结构设计按监管主体分类设计如下：

政府部门监管：由广州市建设委员会作为签约主体依据污水处理服务合同对项目公司实施合同监管；市政局排水处及广州污水处理有限公司对项目进行行业监管；省、市环保局对项目建设经营给环境带来的影响进行环境监管。

金融机构监管：贷款人就项目资金使用及还款进度进行监管。

（三）社会资本方甄选及交易结构确定

1、社会资本方甄选

社会资本方甄选是从若干投资竞争者（包括联合体）中选出一家作为PPP项目的特许经营商的过程，是PPP项目运作过程中极为重要的一环。通过科学的方法甄选出具有丰富项目经验、先进技术实力、强大资金支撑以及优秀管理能力的社会资本方，并与政府达成合作，能大大降低项目的建设运营风险，保证公共服务的持续稳定。

PPP项目社会资本方的甄选适用政府采购法中的“政府购买服务”情形，可采用的采购方式包括公开招标、邀请招标、竞争性谈判和单一来源采购。

在西朗污水处理项目中，广州市政府未完全通过招标方式选择外商投资人，而是通过组织一系列招商引资会，通过谈判选择外商投资人。外方以现金出资，合作者开始为美国莱姆纳国际有限公司，后转让其67%股权给美国泰科亚洲投资有限公司。

2、交易结构确定

西朗污水处理项目最终确定的交易结构与政府在准备阶段设计的交易结构在整体框架上保持一致，具体情况如下：

（1）投融资结构

最终形成的投融资结构中，初始资金由权益资金和债务资金构成，中方广州市污水处理有限公司和外商投资方美国泰科亚洲投资有限公司分别出资1.10亿和2.23亿，各持有33%和67%的股权；另外美国泰科亚洲投资有限公司通过美国地球工程公司从中国工商银行广东省分行获得了约66700万元人民币的项目抵押贷款，总投资额达9.85亿元人民币，见图2。

（2）合同结构

a.广州市建委代表政府与项目公司广州西朗污水处理有限公司签订具有特许经营性质的《污水处理服务合同》，约定授予项目公司17年特许经营权，并且项目公司需要在17年内将主要设备更新一遍，合作期结束后将全部资产无偿转让给中方所有，此过程由政府授权机构广州市污水处理有限公司进行监督，防止资产移交后不能使用；b.最初，广州市隧道开发公司与美国莱姆纳国际有限公司签署了一份中外合作经营合同，共同成立中外合作经营公司，此后，美国莱纳姆国际有限公司与美国泰科亚洲投资有限公司签署了一份股权转让合同，前者将其持有的该合作公司的67%的股权转让给了后者，中方主体也因政府原因由广州市隧道开发公司转让给了广州市污水处理有限公司，并持有33%的股权；c.根据《广州西朗污水处理系统工程融资合同》，为了保证项目还贷的资金来源，项目公司作出如下承诺：一是将其与广州市政府签订的《污水处理服务合同》项下的权益质押给贷款银行，双方签订《服务合同权益质押合同》；二是在建设期内将建设、采购及安装总承包商提供的履约担保合同中的权益质押给贷款银行，双方签订《权益质押合同》；三是在项目投产后将项目的固定资产（包括土地使用权、机器设备等）质押给贷款银行，双方签订《房地产抵押合同》及《机器设备质押合同》，并在相关部门办理登记备案手续；d.项目公司与EPC总承包商香港亿辉工程公司签订总承包商合同（EPC合同）以交钥匙的项目总承包方式对广州西朗污水处理厂、截污干管及泵站系统进行设计、采购和建设；e.项目公司与运营总承包商广州市京水水务有限公司签订营运和维护合同（O&M合同），依照BOT运营合同，负责对西朗项目进行运营管理。具体合同结构如图3所示：

（3）监管结构

在政府合同监管方面，从项目建设开始，市政府及项目公司双方均严格按照服务合同的内容执行。广州市建委对项目的设计、建设、运营过程都实施了充分的监管。在进入启用日（即项目具备了设计处理能力，并在市政府的许可下正式通入污水，开始进行污水处理的当日）后，广州市建委授权广州市市政园林局，按照上述合同规定，根据广州市城市排水监测站每月的监测报告和项目公司按月提交的支付申请，审批每月污水处理服务费，由市建委加盖审批意见，最终由市财政局从城维费中拨付。市建委授权广州市城市排水监测站对西朗污水厂的每日的水质水量进行监测，并每月形成综合报告，报送市政园林局、市建委及相关各单位。同时，市政局排水处及广州市污水处理有限公司对项目公司进行行业监管。

在金融机构监管方面，中国工商银行广东省分行对项目资金使用及还款进度进行监管。

具体监管结构如图4所示：

（四）交易边界

PPP项目的交易边界一般包括特许经营期限与内容、付费及补贴机制、定价机制等。

（1）特许经营期限与内容

美国泰科亚洲投资有限公司获得西朗污水处理厂17年的特许经营权，项目于1998年启动，共23年BOT转让期，前3年为项目准备期，第二个三年为项目实体建设期，后17年为运营期。

项目公司需要在17年内将主要设备更新一遍，以保证交付后污水处理设施能更持久的运营，合作期结束后将全部资产无偿转让给中方所有。

（2）付费及补贴机制

《污水处理服务合同》规定，政府方向项目公司提供污水，项目公司向政府方提供符合合同规定或环保部门规定的出水水质标准的污水处理服务，政府方接受经处理过的污水并向合作公司支付服务费。

（3）定价机制

由于商业性的污水处理服务是我国新兴的一门环保行业，而广州西朗污水处理项目又是全国第一个商业性的污水处理项目，不仅无参考的市场价格，而且正常的社会成本无法确定，因此，项目公司与政府方根据项目的建设和经营成本、合理的利润等因素，有理、有据地确定服务费价格，以使合作公司在正常的营运情况下，能通过收取服务费来收回项目的成本并获得合理的利润。

政府方偿还项目投资从项目建成投产开始，因此西朗项目自建成投入启用日起，每个公历月的服务费按以下公式计算：

在基建运营的试运行期内，项目公司与政府方达成服务费调整为零，污水处理服务利润为零，则：

服务费P＝P1×当月天数＋P2×当月基本处理量

服务费调整P3指在项目运营过程中当实际进水和/或出水水质和标准与规定的标准不符时，或当实际进水量和基本处理量不符时，对服务费进行的调整。增加的费用按下列公式计算：

P3＝水量调整＋进水水质调整－出水水质调整

三、广州西朗污水处理项目的实施

（一）项目公司设立

广州隧道开发公司与美国莱姆纳国际有限公司于1993年3月6日签订了协议书，在可行性研究获准通过后，在中国组建了广州莱姆纳西朗污水处理建设管理有限公司。广州市隧道开发公司（甲方）与美国莱姆纳国际有限公司（丙方）于1997年3月30日签署了一份中外合作经营企业合同，该合同于1997年12月26日经广州市对外经济贸易委员会批准。合同所述的中外合作经营公司于1998年3月23日成立，名称为广州莱姆纳西朗污水处理有限公司。此后，美国莱姆纳国际有限公司把股权转让给了泰科亚洲投资有限公司，中方主体也因政府原因变更为广州市污水处理有限公司，项目公司更名为广州市西朗污水处理有限公司。西朗项目总投资额为人民币9.85亿元，其中注册资本为人民币3.33亿元。中方出资1.10亿元人民币，占33%的注册资本，即以己完成建设的早期的西朗污水处理系统收集区域的截污干管评估作价计入合作公司。而外方以现金出资2.23亿元人民币，占67%的注册资本。

（二）项目融资

项目总投资除注册资本3.33亿元人民币外，其它资金均通过项目融资解决，以项目公司所签合同的各项权益和固定资产质/抵押给中国工商银行广东省分行，从而获得了6.67亿元人民币贷款，其中人民币与外币贷款比例各占总贷款款额约50%。中长期人民币贷款为3亿元，中长期美元贷款为4000万元；基建储备贷款为人民币4000万元，用款期限不超过一年，到期后转为中长期人民币贷款，即实际中长期人民币贷款为3.4亿元。

银行作为最大资金的投资者，在融资方案确定之初，组织专业人员对项目的收益、风险、财务模型作出详细的评估，并根据项目不同阶段所需的投资及现金流，与项目公司一起确定了融资方案。该融资方案经国家计委审批后，2001年8月正式批准西朗项目的项目融资方法，成为我国第一个采用项目融资方式建设的污水处理项目。项目融资仅对项目拥有有限追索权，仅以项目自身的收入和资产承担债务偿还责任，没有任何第三人提供担保。

项目公司经过对几家银行融资方案的招标和甄选，最终确定了由工商银行进行融资。在随后的项目建设和运营过程中，工商银行的工作人员一方面从财务角度对合作公司实施严格的监管，另一方面也根据项目建设和运营的实际情况，与合作公司财务人员一起调整贷款计划，并参与了一部分的协调工作。因为归根到底，银行实际上是最大的风险承担者。

（三）项目建设

为了分摊项目风险，西朗项目公司通过招标寻找工程承包商，而且为了避免设计、采购和施工分别承包可能出现的衔接不清、责任难分的弊端。西朗项目采用EPC合同的形式进行。由国际邀请招标中标的EPC承包商香港亿辉工程公司以交钥匙的项目总承包方式对广州西朗污水处理厂、截污干管及泵站系统进行设计、采购和建设，以确保该项目以约定的总承包价并在规定的期限内完成，确保向业主交付符合EPC合同规定的基本处理量的处理能力并达到规定的出水水质标准的项目。

西朗项目工程管理采用的管理组织构架如图5所示：

（四）项目运营和维护

特许经营项目在建成后，项目业主一般委托符合资格的专业营运商对项目进行运营管理。一方面，可以使投资业主专注于投资回报管理，使项目业主人员结构精简，作为一个精英项目管理班子，集中精力进行项目的风险管理，项目资金的借贷与偿还的管理。另一方面，通过委托专业公司进行厂区的运营可以充分依赖专业知识及运营经验，从而大大降低项目进入商业运行的风险。

在西朗项目工程动工前，通过公开招标方式确定了广州市京水水务有限公司作为项目建成后的专业运营和维护承包商，这在国内尚属罕见。项目公司与运营商签订详细的运营和维护合同（O&M），并由运营商提供履约担保，可使投资者、融资银行、项目公司对项目的运营成本、营运风险有清晰的预见，而且运营商在建设期可以在一定程度上参与建设过程，有利于日后的运营。

业主将西朗污水处理厂和输送污水入厂的截污干管及四个污水泵站全部交承包方以运营总承包方式进行运行、维修养护和管理。运营总承包商须确保污水量达到营运合同约定的数额，出水水质完全符合合同或环保部门规定的出水水质要求，以保证项目业主得以完全履行与政府方签署的污水处理服务合同中规定的业主的责任和义务，并且能取得预期的经济收益。业主将根据约定向承包方每月结算支付上一个月的费用。

西朗项目的运营管理组织架构如图6所示：

（五）项目移交

在17年商业运行期满以后，项目公司所有资产将无偿移交给政府方或其代表，包括西朗项目运行过程积累下来的专有技术、保密资料、设计资料、财务资料和发明的使用权等。向政府方移交的西朗项目资产不应存在任何抵押、担保、留置等障碍或负担。在移交发生前两年，中外双方将讨论公司资产移交程序；在移交前六个月，双方将对资产清单和移交方法进行友好协商。所有需移交资产均需处于良好的运行状态，并不得成为政府方继续经营该项目的负担。移交中发生的所有支出费用将由政府方承担，包括律师费、税费、关税和对外方依服务合同作资产移交而发生的费用进行补偿。中方将负责获得政府及其它批文、许可证、注册及备案，以及进行移交所必需的一切其他事项。

四、广州西朗污水处理项目案例评价

（一）聘请高水平的咨询公司进行指导

决定采用PPP模式建设城市污水处理厂的地方政府，应当在项目开始阶段就参照国际惯例，聘请高水平的咨询公司和财务、法律顾问。通过国际公开招投标，可以为拟实施的大型基础项目找到一批国外实力比较强大的银行或跨国集团作为潜在融资机构。西朗项目在项目决策开始政府方就聘请广州市国际工程咨询公司作为顾问公司，这为西朗项目的中外双方的顺利谈判奠定了基础。西朗项目的合作外方其母公司是位列世界500强前列的泰科集团。通过国际公开招投标，可使政府在BOT融资活动中始终处于主动地位。因项目竞争者大多为着名跨国公司，他们之间的激烈竞争使得各自在不同程度上降低条件和要价，从而使政府在融资活动中处于主动和有利地位。由于招标带来的激烈竞争大大降低了产品价格，使最终用户受益，也减轻了政府的财政负担。

（二）拟定详细完整的特许经营合同

特许经营合同是PPP项目的核心，所有的工作都是围绕这个中心开展的。它对投资者和政府双方的权利义务责任做出了详细的规定，双方都应该严格按照合同规定的内容，履行各自的责任和义务。西朗项目的特许经营合同历时数年，经过各专业小组无数次谈判方能最后确定下来。它对合同中的专有名词的解释非常准确到位，避免了因概念模糊不清造成双方的误解。它对双方权利义务、水量计量、水质监测、服务费计算、合同变更、争议解决等内容都做了非常详细的阐述，指导了后续的一系列建设和运营工作。它的很多内容被建设部引入到最新的特许经营合同样本中，作为范本。

（三）创新的项目融资方式

西朗项目融资具有独到之处：第一、原计划是进行境外融资的，随着国内资金市场的变化，果断改变为国内融资，避免了外债风险和大大减低了融资成本。第二、通过公开招标方式选择融资银行，通过竞争性投标，项目公司可选择到实力雄厚、条件优惠、服务全面周到，并且对项目风险控制有丰富经验的银行。经过综合评标，中国工商银行广东省分行中标，与项目公司签订总额6.67亿元人民币的融资合同。第三、融资包括中长期人民币贷款、中长期美元贷款、流动资金贷款，短期与长期结合，本币与外币配套，不但降低了财务费用，更最大限度地避免了外汇汇率风险（污水处理项目没有外汇收入）。

（四）外网建设与厂区建设同步进行

对项目业主而言，要取得投资最佳效益应该是投资的项目能尽快投入运营。否则，只有建设好厂区而没有完善的收集管网，项目不算成功。西朗污水厂在2003年10月30日建成，2004年4月30日投入试运行，日处理水量12万吨。污水处理厂经1个月试运行的调试后，出厂排放的水体水质连续3年稳定达标，满足了《服务合同》的基本要求。水量则随着外围管网的完善逐渐上升，到06年9月基本达到进入商业运行日的最低水量15万吨/天的条件。

厂区只是一个点的施工，一般来说，只要将建设用地围起来并且资金到位就能按期完工，而管线要在老城区穿街过巷，动迁的难度大，完成时间不好把握。因此，新建的城市污水厂项目其城市规划一定要超前。城市规划（包括污水分区规划）一旦稳定，为使污水厂尽快收集到足够的污水，相关的城市管网一定要先施工。

（五）实施工程建设EPC总承包

由于绝大部分的城市污水PPP项目投资者不具备大型市政工程施工的能力，因此在PPP项目建设中实行工程建设EPC总承包，无疑是明智的选择。EPC合同规定由承包商负责全部设计，并承担工程全部责任，故投资者不需要过多地干预承包商的工作。要求所完成的工程符合“合同中预期的工程之目的”就应认为承包商履行了合同中的义务。西朗的经验告诫我们，投资者在优选承包商时应突出对承包商过去业绩的审查，对投标书中技术文件的审查以及质量管理体系的审查。在前期还应特别注意对设计文件的审查工作，必须按照国家规定的初步设计和施工图审查程序，报送相关部门审核，并按照审核意见修改完善设计。这是确保工程质量的一项极其重要的措施。在建设过程中，投资者可按照西朗模式，聘请有经验的人员组成工程现场管理小组，对EPC总承包商施工现场的质量、安全、进度等方面进行监督和控制。同时按国家规定的建设程序，公开招标具备相当资质和经验的监理公司，对工程实行全程监理，确保最终能顺利完成工程，并交付使用。

（六）实施营运管理总承包

对于目前绝大多数的城市污水PPP投资者来说，将污水厂的营运分包给具有专业资质的运营分包商是一个分担风险的良好途径。

污水厂的运营风险主要是指污水厂在日常运营过程中，由于某种内部原因，可能是工艺调控问题，也可能是设备运行问题等，造成处理后的出水不能达到规定的排放标准，而被环保部门处以罚款甚至停产。由于大多数投资者只是作为资金的拥有者，并无污水处理方面的专业知识，也缺乏污水厂营运管理的经验。这种情况下，投资者与其自己运营，承担营运的风险，不如将整个营运分包给专业的污水处理营运商。通过向社会招标，可以有效地降低运营成本，同时也节省自己的人力资源成本，另外还将营运的风险转嫁给了分包商。

（来源：现代集团投资银行部）

第四篇：学校PPP案例

一、岚皋县柑竹坝幼儿园项目BOO模式

岚皋县柑竹坝幼儿园项目（BOO模式）已由岚皋县政府批准建设，招标人为岚皋县教育体育局。项目已具备招标条件，拟采用BOO（建设—拥有—运营）模式进行公开招标，特邀请有意向参与的潜在投标人参与本项目投标。

（一）工程概况及建设要求

1、办园规模600人-800人。

2、占地面积和按照建筑面积省颁标准。按照省颁幼儿园建设生均占地面积、建筑面积测算，建园占地面积应不低于6600平方米、10亩；园舍建筑面积应不低于6000平方米。其中活动及寝室盥洗室需3480平方米、兴趣活动室1000平方米、教师宿办等综合服务用房1520平方米，按标准购置相关教玩具及生活服务设施。园舍设施设备达到一类幼儿园建设标准，并通过相关部门审查和评估验收。

（二）政府政策支持

1、政府提供国有土地，建设用地已列入城镇建设规划，投资人按照相关程序取得，但投资人必须用于建设幼儿园、不得改变土地用途，否则政府有权收回。

2、减免项目前期建设费用（具体详见招标文件）。

3、投资人可按公租房相关要求建设教师宿舍，经验收符合公租房建设相关要求，政府提供不超过30套公租房建设补助，用于解决幼儿园教师住宿条件；投资人按照一类幼儿园标准建设，并通过相关部门审查和评估验收合格，政府一次性补助幼儿园建设资金200万元。

4、享受民办幼儿园相关优惠政策（学前一年免费补助、贫困幼儿补助、民办教育公用经费补助。

（三）招标范围

本项目采用BOO（建设—拥有—运营）模式运作。中标人开展岚皋县柑竹坝幼儿园项目的前期工作、征地、立项、开工手续（安评、环评等所有开工建设所必须的手续）、投资、设计、建设、运营等工作，向招标人提供符合省颁标准的一类幼儿园，享有幼儿园的独立产权，自主经营、自负盈亏。接受相关行政部门的监督和管理。

二、鹤峰县思源实验学校建设项目

（一）项目名称

鹤峰县思源实验学校建设项目。

（二）项目招标人

鹤峰县教育局。

（三）项目概况

1、建设地点：鹤峰县容美镇中坝路。

2、工程规模：项目建设用地49512平方米，总建筑面积38200平方米，其中教学及教学辅助用房（含行政办公用房）15800平方米，生活服务用房18700平方米，其他用房3700平方米，新建250米环形跑道塑胶运动场一个及其他基础配套设施，完善校园道路、管网、绿化以及校门围墙等各项配套设施。具体建设内容以招商人提供的经规划、设计等单位审定的施工图为准。

3、项目投资概算：项目概算总投资约9500万元，其中土建工程投资约8800万元，设施设备投资约700万元。具体土建工程概算以审计部门审定的工程招标最低控制价为准。

三、项目运作方式

招商人通过公开招标的方式选择合作伙伴。招商人在进行合作伙伴选择的同时，完成征地拆迁、项目规划、勘察设计、土建工程预算、围墙建设等前期筹备工作。招标人负责组织工程招投标、施工管理和工程质量把关直至工程竣工验收等各项工作，合作伙伴组织管理团队指导、协助本项目工程建设。作为投资回报，待本项目竣工交付使用后，招商人即将县实验中学的使用权移交给投资人用于举办民办教育，使用期限为50年。

四、主要合作条件

合作伙伴至少出资1700万元用于思源实验学校建设，在取得县实验中学兴办民办学校的权利后，前5年用于民办学校的基础设施建设投资不少于1300万元。合作伙伴在使用县实验中学资产举办民办教育期间，县人民政府为其按比例配备部分在职在编教师，学校现有资产均为国有，不得变更土地和固定资产的用途，学校建设新的投资由合作伙伴全部承担，使用期满后，学校固定资产移交县政府，政府不再对投资人给予任何补偿补助。

五、合作伙伴的资格条件

（三）业绩：具有兴办民办教育6年以上经验，拥有优秀的管理团队，并获得省级以上教育行政主管部门的表彰。

三、寿光市东城民办普通高中政府与社会资本合作（PPP）项目 受寿光市财政局、寿光市教育局的委托，现就寿光市东城民办普通高中政府与社会资本合作（PPP）项目进行社会资本征集资格预审，现发布公告如下：

（一）项目名称及编号：寿光市东城民办普通高中政府与社会资本合作（PPP）项目;项目编号：JWCM1505044B017

（二）项目授权主体：寿光市人民政府

（三）项目实施机构：寿光市财政局、寿光市教育局

（四）项目概况

1、建设内容：在寿光市东城建设一处民办普通高中，总投资约2.1亿元。

2、建设周期：整个项目建设拟在2年内完成。

3、合作模式：

3.1运作模式：本项目采用PPP合作模式，按照建设-运营-移交（BOT）方式运作。由本次政府采购甄选的社会资本与政府指定机构合资成立项目公司（SPV），政府方出资比例为10%，SPV公司负责筹集资金、建设、运营等工作，政府部门协助公司做好征地、拆迁等工作。

3.2合作期限和回购方式：合作期限不少于10年；合作期满后社会资本清算退出。3.3投资收益：合作期内社会资本股权投资收益率不高于8%/年，按实际投资额计算。收益来源为项目运营收益，收益不足以支付投资成本和投资收益的缺口部分由政府安排运营补贴弥补。

3.4保障措施：对于项目运营补贴支出及其它支出由财政列入预算以及中长期财政规划。

四、宿迁市苏州外国语学校PPP项目招标公告 1．招标条件

宿迁市苏州外国语学校PPP项目（以下简称“本项目”）经宿迁市发展和改革委员会批准，由苏州宿迁工业园区劳动保障和社会事业局（以下简称“招标人”）负责组织实施，现对该项目进行公开招标。

2．项目概况与招标范围

本项目位于苏州宿迁工业园区商住区，阳澄湖路以南，石公山路以东，通达大道以西，淀山湖路以北。总占地面积约7公顷（106亩），总建筑面积约为35000㎡，建设一所九年一贯制学校。

本项目的工作内容包括：

（1）投融资：包括组织成立项目公司并注入资金，对PPP项目进行融资（投融资总额能力不低于1.5亿元人民币），对项目公司进行管理和股权转让，完成以上工作所需的法律手续和其他相关工作。

（2）项目工程建设：包括小学、初中部教学用房、教学辅助用房、办公用房、图书馆、餐厅、纳米实验室、艺体馆、其他相关场馆及配套设施工程的建设，以及教学设备、办公用具及体育设施等的采购建安费约为1.5亿元。

（3）组织运行学校特许经营（外国语课程等）。

招标范围：宿迁市苏州外国语学校PPP项目的投融资、建设、设备采购安装、保修、特许经营等。

3．投标人资格要求

（7）企业具有组织且仍在运行学校的经历。开办的学校具备国际班外国语课程教学的能力，拥有在中小学阶段开展国际教育的成熟经验；拥有聘请外国专家的资质，并成功聘请管理20人以上的外籍教师队伍； 拥有开展加拿大BC省高中课程、GAC大学预科课程或IB课程、GAC大学预科课程等国际课程教育的成功经验。

五、潍坊市市区学校建设提升工程（一期）政府与社会资本合作（PPP）项目 根据潍坊市人民政府办公室《关于转发市教育局等七部门 的通知》（潍政办字〔2014〕161号）文件批复，为改善城区中小学校舍质量、提升我市教育水平，现选取潍坊市北辰中学、潍坊特教中心两所学校作为市区学校建设提升工程一期项目。

（一）项目名称：潍坊市区学校建设提升工程（一期）政府与社会资本合作（PPP）项目

（二）项目授权主体：潍坊市人民政府

（三）项目实施机构：潍坊市教育局、潍坊市财政局

（四）项目概况

1、建设内容：用两年时间，市级在经济区新建潍坊北辰中学、潍坊特教中心两所学校，预计总投资7.2亿元，其中征地拆迁支出3.9亿元，建安支出 3.3亿元（实际总投资以政府相关部门审计为准）。

2、建设周期：整个项目建设拟在2016年内完成。

3、合作模式：

3.1运作模式：本项目采用PPP合作模式，按照建设-运营-移交（BOT）方式运作。由本次政府采购甄选的社会资本与政府指定机构合资成立项目公司（SPV），政府方出资比例为10%。SPV公司负责筹集资金、建设、运营等工作。政府部门协助公司做好征地、拆迁等工作；

3.2合作期限和回购方式：合作期限不少于10年；从合作之日起第3年开始，社会资本股权由政府指定机构在8年内分年回购，合作期满后社会资本清算退出；

3.3投资收益：合作期内社会资本股权投资收益率不高于8%/年，按实际投资额计算。收益来源由政府安排项目运营补贴解决；

3.4保障措施：对于项目运营补贴、回购等支出由财政列入预算以及中长期财政规划。

六、平阳经开区学校PPP项目

依据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国政府采购法实施条例》、《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》等国家有关法律、法规、政策性文件的规定和要求，平阳县人民政府决定采用PPP模式实施平阳经开区学校项目，并授权平阳县教育局作为项目实施机构。

（一）招标项目概况：

1.项目位于平阳县鳌江镇经济开发区孙家垟村，总占地面积94380.5㎡，约141.5亩（以规划用地红线为准）。2.项目建设内容包括一所幼儿园和一所九年一贯制学校。项目总建筑面积97,071.98㎡，其中计容建筑面积94,429.59㎡（幼儿园5,597.41㎡、九年一贯制学校76,855.01㎡、教师生活服务用房11,977.17㎡），不计容建筑面积2,642.39㎡（包括架空层1,980.55㎡，地下室661.84㎡）。

3.项目幼儿园拟招收15个班级，学生约450人，教师约40人（不含生活老师等后勤人员，下同）；九年一贯制学校114个班级，学生约3,630人，教师230人（包括小学72班，学生约2,160人，教师约110人；初中42班，学生约1,470人，教师约120人）。

4.项目计划总投资约4.5亿元。

（二）招标方式：公开招标

（三）项目实施及合作意向：

1.项目运作模式：项目采用BOO（建设-拥有-运营）方式，即由社会资本出资（包括由社会资本融资）建设项目，项目建设后形成的资产产权归属社会资本作为举办方的学校所有。

2.项目合作期限：本项目合作经营期限为20年整，以正式营运日为起算日。经营期限结束后，需延长学校经营期限的，按照《民办教育促进法》相关规定办理。

3.学校性质：登记为民办事业单位法人。

4.项目回报机制：主要收入来源为学费收入和有条件的政府购买教育服务。

第五篇：中国PPP典型案例

解密中国PPP典型案例

——在全国财政系统PPP培训班上的讲座

（根据大岳金永祥发言整理）

主持人（财政部金融司五处处长阚晓西）：

现在我们开始下午培训的第一堂课，今天的主讲人是我们大岳咨询的金永祥总经理。金总在PPP项目里有20年的实践和经验，为30余个直辖市和计划单列城市，还有90个县级城市的政府，以及国内外的投资机构提供顾问服务，是我国投融资和城镇开发方面的专家。在财政部推广应用PPP模式的过程当中，金总等几位专家参与了相关制度的设计，包括项目的评审。今天我们结合课程的要求，专门请金总就污水处理领域PPP实践做一个专题讲座，下面请大家欢迎金总讲课。

大岳咨询金永祥总经理：

各位领导、各位专家，大家下午好。

大岳咨询公司是1996年成立的，成立以来基本上围绕着BOT在开展业务。到目前为止我们在100多个城市做过的项目累积大概有500个，这些项目很多都和PPP有关，有些在业内只要提起PPP可能就会有人知道，比方说像北京地铁4号线、兰州自来水股权转让、北京第十水厂、合肥的王小郢污水处理厂和大连中心城区垃圾处理，还有一些城市开发项目，像北京西红门经济适用房等一系列项目。这些项目对国内的PPP产生了很大的影响。另外，我们最近这一两年比较多的参加了有关政府部门的政策制定和研究工作，除了财政部，像发改委、住建部、交通部、水利部、卫生部、农业部，很多与PPP相关的事我们也或多或少的参加了。通过参加这些活动，使我们对PPP有了比较多的了解。

今天借这个机会我就结合我们做项目的一些情况、一些体会和经验，包括我们了解的情况，跟大家来做一个分享，分享一下有关PPP的知识和经验。

财政部给我的题目是《环保PPP项目实践方面的经验》。昨天在广东东莞，广东省委组织部搞了一个市长书记班请我去讲PPP，我去参加了那个会，昨天没有来参加咱们第一天的培训。来这以后，我翻了一下培训指南，发现前面的演讲也有类似题目。另外，有关领导今天上午讲的也非常好。我担心讲重复了，耽误大家宝贵的时间，尤其是领导讲的有些东西已经不再需要讨论了，基本已经形成规则了。所以把我讲课的内容做些调整，我的课件已经装进了咱们这个培训的本子里面，大家可以看一看，我就不讲了。我今天重点讲一下，在实践中我们遇到的一些问题和大家提出的问题。

我注意到这次培训时间紧没有安排互动环节，我在其他课堂上的一些互动环节，其他公务人员所关心的问题，借这个机会跟大家做个交流，我相信他们关心的问题也是大家关心的问题。我今天讲三部分内容，一是谈一些案例，二是跟大家分享一些我们业内在做PPP项目时遇到的问题，三是谈谈目前整个PPP存在哪些问题，我们有什么解决建议。

今天的研讨非常非常好，有这么多领导亲自来讲，而且讲的又特别清楚，我也学到了很多东西。他们讲的内容基本就是规则，政府定下来的事就必须得按照这个东西去做。我们是中介机构，中介机构讲的内容主要还是交流性质的，对或不对供大家参考。我首先跟大家来分享几个案例。

一、案例分享

前几天央视《朝闻天下》播了一期节目，讨论的是PPP，我也接受了采访。这个节目的背景是最近APEC会议涉及了PPP，还有东盟的一个会议也提到PPP，所以他们搞了这样一个节目。节目中提到两个案例，一个是北京第十水厂案例，另外一个是北京地铁4号线案例。这两个案例可能很多人或多或少都了解，但是对这个案例本身到底是怎么一回事，还有有好多人不断的问。我首先把这两个案例跟大家做个分享。

1、北京地铁四号线PPP项目

首先说北京地铁4号线。今天中午吃饭的时候，正好北京财政局的领导也来了，我们还聊到这个案例，我们都是亲历者。

北京地铁4号线到现在已经经历了一个比较完整的过程，从05年开始，到现在差不多已经有10年时间了。真正在国内第一个叫PPP项目的是这个项目，当时为什么叫PPP呢？不像我们今天几位领导讲的PPP，现在我们可以脉络非常清楚的说这个是PPP，当时叫它PPP就是因为在市场里面有BOT、有TOT，有其它一些常见的名字，但是我们发现地铁这个项目比这些单一的项目复杂，把它归为BOT也不行，归为TOT也不行。我们那时候给狭义PPP的定义是什么呢？不能归为某一个简单PPP融资模式的项目，我们叫它PPP，这个观点也写进了我们的书里边，北京地铁四号线就是因此叫PPP项目的。现在狭义PPP的概念已经发生变化了，财政部给出的思路非常好，强调政企合作，强调政府要不要出资，强调是不是有经营行为。发生了这样一个变化，当时我们叫PPP是出于没有办法归类，幸运的是北京地铁四号线叫PPP也符合今天财政部的想法。

北京地铁4号线从总投资上讲，具体的数字不是特别重要，我讲大数，它总投资是150个亿。作为地铁来讲，本身效益是有的，一定是有效益的，但效益基本都外溢了。对于这种外溢效益的项目怎么样做PPP，当时是一个难题。我们进行测算，进行分析，研究它的收入，票价的收入、广告的收入，当时还考虑到像通讯、商业一些收入加起来值多少钱，大概值50个亿。那就意味着这个项目的资金缺口是100个亿。在这种情况下，政府的选择应该是什么？那就是政府为项目付出的代价最小，这就是政府的选择标准。假如政府自己投了150个亿进去，那能拿回一分钱吗？不可能的。如果让社会资本投进一部分，那政府就少投钱了，这是一个指导思想。

在这种情况下，我们把项目切成了两部分，一部分是能够满足社会资本回报要求的，那就是50个亿，另外一部分是100个亿。在财务上切完了以后在物理上怎么对应呢？后来研究我们发现，洞体部分的投资大致就是100亿，设施部分投资大概是50个亿，这样正好，实现了与财务的对应。这样形成了今天大家了解的方案，北京地铁4号线这个方案到现在来讲，应该说还是非常不错的。这个不错在哪呢？大家都问北京地铁4号线带来了什么，也在讨论物有所值，讨论VFM。地铁4号线，它给我们北京市或者给地铁行业带来了什么呢？让我看有这样几点：

第一，首先是解决资金问题。北京市政府在这个项目里面少投了50个亿，这就是减轻了财政的资金压力。我们知道有好多的公益性项目，公益性项目到底怎么做PPP？政府尽量的少投入，减少政府本身的财政负担，这是一种选择，完全甩包袱是不可能的，这是第一个。

第二，北京地铁4号线激活了整个北京地铁的这盘棋。这一点是我们当初并没有特别重视的，但是当我们回顾它的时候，发现这一点就非常有意义了。它是怎么激活机制的呢？四号线投资人香港地铁进来以后，捅破了窗户纸，它是一个体制很灵活、管理很先进的一种机制，为了开展工作它大量的从北京现有的地铁运营公司和建设公司里边招人。招人以后，原来国有企业职工为了比较好的收入会过来，但工作一段时间，他们发现这里面工作强度比较大，不能养尊处优，一部分人又回去了。人一来一往所带来的效果非常的微妙，怎么了？它捅破了一层管理的窗户纸，使地铁运营公司的管理效率提高了，使他们知道怎么样去管企业了，就是说对完善地铁运营公司的管理架构和管理制度起到了非常大的作用。

在后来北京的其他地铁线里面我们体会到了良性互动的感觉。在地铁4号线项目我们为北京市政府工作了三年半的时间，后来在北京地铁14号线和北京地铁16号线的时候，我们是香港地铁的顾问。我们能够感觉到，北京地铁运营公司的成长对香港地铁又产生了反向的压力。我们在准备投标文件的时候，一旦听说那面北京地铁运营公司也去找市长了，也志在必得，港铁怎么样呢？也想拿到，双方之间形成了良性的互动，那只能优化方案降低价格。最后的价格是怎么定的？我们公司只有一个帮助算账的人才或多或少知道一点，香港地铁也只有个别人知道，假如走漏了消息，那就是他们说的，所以我都没有办法去问报价是什么。这完全符合商业规则。

看得出来，四号线使北京地铁运营公司快速的成长起来了。我说进行物有所值难以判断难以计算，就是国企企业在改革之中潜力巨大，我们对国有企业的未来是很难预期的，实际上他们的这种变化是几年前我们根本就没有办法想象的，所以四号线为我们国有企业机制创新趟出了一条路。国有企业改革的目的是什么？并不是要取消所有的国有企业或者要整死这些国有企业，国有企业的改革是为了解决问题，是要提高整个行业的效率。

前几天有一个记者到我这采访跟我讨论PPP项目的时候，我说做PPP项目有的时候不是项目本身的事情，它是政府整个一个大盘子里边的一颗棋子，它要用这颗棋子实现它的战略目的，所以它不仅仅是一个财务数据的问题，不论这个数据它能不能准确计算，这是第二点。

第三，监管问题。对政府来说监管很难，在什么情况下监管会变得容易呢？在竞争的情况下、透明的情况下、在政府能够得到更多数据的情况下，监管就会变得很容易。在这个项目里面，今天北京财政局的领导都在，他们会有体会，通过北京地铁4号线可以得到另外一套数据，他们通过比较地铁4号线的数据和地铁运营公司的数据，能得到更多的信息，甚至可以判断企业在什么地方作假了。

以前我们作为咨询公司也帮财政局去调查国有企业的数据，实际上很难做得很好。只有在透明的情况下，在竞争的情况下，监管才能够变得容易，才变得可行。

刚才我说这个案例对北京市产生的影响，但实际上地铁4号线在很大程度上影响了整个中国的地铁行业。就我们所知地铁4号线每个月都要接待大批的来自全国各地同行业的考察交流，包括通过我们来安排的交流。通过这种交流行业能学到什么呢？无论是对地方政府，还是对各种各样的社会投资人，他们都能够从中汲取营养，学到很多东西，使整个行业朝着健康的方向发展。如果没有地铁4号线，我们就没有地方去思考很多事情，坐在家里想，坐在办公室里想是想不出来的，只有在实践中，我们才知道这个行业应该往哪个方向走。

在这个项目里面有两个问题比较重要，现在看处理基本是得当的。对交通项目，一个基本问题是交通量，对交通量的预测是很难的，水项目比较容易估，不一定准确但还可以做，交通量基本不可以估计。它难度有多大？当时可行性研究报告的交通量数据大概是每天60万人次。后来我们说要跟外商合作，这个数据必须得谨慎对待，我们请了一家香港的专业公司，它有国际经验，它预测的数据是多少？48万人次。现在这个数据实际是多少？每天一百二三十万人次。如果从48万到一百二三十万人次，交通量风险的分配机制不健全的话，对政府来讲可能是一场灾难，这并不是说人家挣钱我们就嫉妒，而是政府会承受巨大的政治压力，凭什么这个项目会让人家挣这么多钱呢？在这个项目里，交通量的解决方案非常好，有完善的机制。一个是比预测交通量数据低了，低到一定程度，怎么处理？在国际上有种处理办法，比方说一定期限内的低，设计一种财务补偿机制，如果长期的低可能会有回购安排，像香港有一条隧道就回购了。另外就是实际交通量高了怎么办，高了政府就要分成，甚至政府可能全拿走。在这样一种情况下，我们就解决了客流风险的分配机制问题。这个项目里，政府没有因为这个问题承受更大的压力，在市场情况变化这么大的情况下，我觉得得益于一种成功的设计。当然这是有大背景的，可能这个项目遇到的情况比较极端，在过去十年里，我国的城镇化，谁也没有想到会发展的这么快。这是第一个。

第二个基本的专业问题是票价。交通项目的票价，我们一定要想好，这种项目是跟公众利益，跟市民利益密切相关的，票价是一个非常敏感的数字。走到各地看看，市长也好，市委书记也好，有几个敢随便涨价的？很少。我们如果把制定地铁票价的权力让步给民营公司，风险是非常大的，怎么解决？我们设计了两个票价。一个是面对老百姓的政府定价，这个权利是不放的，另外有个与投资人的结算票价。在结算票价和政府定价之间有一种相应的制度安排，不损害投资人利益，这样政府能够争取主动权。

最近，北京地铁在搞调价。有记者问调价会不会让香港地铁多挣钱，我说这跟它没有关系，涨价还是跌价都跟它没有关系。跟谁有关系？跟我们传统体制企业是有关系的。这个是我们交通项目里和公用事业项目里应该注意的问题，政府控制什么，市场规则到底怎么样设计，政府跟市场之间怎么样进行结合。这是第一个案例。

2、北京第十水厂BOT项目

第二个案例，讲讲北京第十水厂。这是在中国PPP发展史上起了标杆和支点作用的案例，并不是说这个项目有多伟大，而是就像我们今天说楼部长在推PPP，在主导着PPP，然后PPP会往大发展，那上一波是谁推的呢？是原来北京的老市长汪光焘。北京第十水厂在1998、1999年提出来，我已经忘记那个时候是几五规划了。按照那时的规划北京的用水量每年每日会增加10万吨。第十水厂是50万吨的水厂，这个50万吨的水厂也就用5年，也就是从1999年大概也用到2004、2005年，我们必须建新的水厂了。但是城市的发展规律超出了我们的想象。在2000年以后，整个城市出现了一次历史性的变革，那就是工业企业外迁，外迁以后城市用水量下降，原来预测的必要性不存在了。还有社会的变化也很大，影响非常大。原来潮白河上游的河北省人民非常的友善，后来他们学会节流了，所以密云水库没水了，建设第十水厂的条件受到了限制。尽管经历了很多事件，并不影响这个项目的历史地位。

当年这个项目提出以后，按照当时的体制怎么做呢？就是由自来水公司和当时的主管部门公用局，后来转成了市政管委，还有北京的市政设院去做方案，测算水价。第一个水价拿出来是多少钱呢？一吨水6.9元，报到汪市长那，汪市长说不行太高，他是专家，这个事被否了。被否了以后重新做方案，重新做方案再测，再测的结果是3.9元，市长勉强接受了，以后按BOT方式运作项目才有了后面的故事。

我以前在北京市计委的咨询公司工作过，北京市BOT研究的课题是我担任负责人做的，所以就顺理成章的成为了这个BOT项目的顾问，成为汪市长的顾问。长话短说，我们规范运作公开竞标，竞标的结果是什么呢？最低的水价是每吨一块一毛五，开标的时候这个价格太刺激了。从六块九、三块九到一块一毛五，当时汪市长就急了，他脾气比较直接，一定要求自来水公司把这个事情说清楚。

后来我们又受委托，帮助他们写报告，把三块九和六块九的事圆上了。这个事情就这样过去了，但引起了领导新的思考。我记得汪市长当时说的一句话，不能让你们这样再搞下去，必须改革。接着没过几天，汪市长就要对公用事业进行改革，首先是对第九水厂进行改革，要做TOT，这个项目的方案我们也做完了，汪市长也同意了，但没等正式启动他就到住建部去当部长了。

当部长不久就开始了后来的公用事业改革。北京第十水厂历经坎坷开个日期一拖再拖，最根本的原因是什么呢？工业企业外迁，造成了北京市不缺水，后面的故事大家怎么讲，最根本的原因都是这个，如果真的缺水，北京市政府早把这个厂建起来了，之所以没建，就是因为不缺水，不缺水为什么要建。所以在这个项目里另外一个最成功的地方是什么呢？这是个国际招标项目，在国际招标项目里项目拖期没有遭到外方索赔索赔，是因为这个项目的规则非常完善。因为北京通州要建新城，这个项目启动建设了，等南水北调的水来了，运行的条件也就具备了。

这个项目真正的意义就是它影响了一个关键的人物，就是汪光焘从汪市长到汪部长。后来住建部让我们帮助去推进公用事业改革，去制定方案，也像今天一样的，陪着司长处长们去宣讲，推动了2003年到2008年那一场规模浩大的公用事业市场化改革。那个阶段的PPP项目竞争是非常充分的，溢价频出，大家总在评说，但溢价背后，是市场的作用，是效率的提高，是改革效果的体现。溢价是市场行为，是放开市场后市场定位的一个过程。这是第二个案例。

3、一个失败PPP项目怎么走出困境

我跟大家分享第三个案例，看看一个失败的PPP项目怎么走出困境。在给大家文件夹里有一本书，我们有个同事写过文章《失败的PPP项目怎么走出困境》，非常有现实意义，建议大家读读。在上一轮PPP大发展过程中，发展到08年的时候干不下去了。为什么干不下去了？因为项目很多，多了以后就什么事都有了，有些项目做砸了。在整个市场里，都是一种声音全支持PPP是不可能的，怎么可能啊？从来就没有这种情况。在这种情况下，中国供水协会，首先就对PPP发起了强烈的反思。当时我们在兰州自来水改制做完以后正在做西北地区另一个自来水项目，供水协会反对兰州模式，把我的名字几次写进他们的报告里，反对PPP。

会长去当地，连续几次去吓唬市委书记，说如果要改革了会怎么样。最后这个项目以市场化改革终止告终。客观的说水协并没有造谣，他们反思应该是为这个行业负责。为什么呢？确实在国内出现一些PPP项目失败了，这些项目失败以后造成的后果就是这么严重，使改革没有办法再进行下去。当然，就单个失败的项目而言，对政府来讲损失是非常惨重的。

如果有项目失败了，怎么办？今天焦主任也讲到争议解决。在做PPP的时候，既然是三个P，既然是合作，就一定会有争议，争议到底该怎么解决？另外如果项目前期没做好，后期该怎么办？值得我们去思考。因为有案例当地城市的政府官员在，不说具体城市的名字了。讲这个案例不是说这个项目做的不好，恰恰是说这个项目争议的解决反映出当地领导的智慧。项目是这样的，一个自来水公司与一家外商就自来水厂做TOT，是很大的一家外国公司。合作带来了一个问题，自来水在做改革的时候，如果仅做水厂市场化改革，水厂本身一般是没有问题的。但是水厂的水要谁买呢？要自来水公司去买。自来水公司去买水的时候，如果它的下游水价改革不到位的话，那问题就大了，实际上自来水行业PPP项目出问题的根源在于改革的系统性不到位。水厂改了，自来水公司的售水价格没有改，价格没有到位，是一个行业的问题。我们回头说这个水厂TOT项目，中外合作成立了一个水厂公司以后，没有运转一两年就开始了争议。争议的焦点在哪？中方突然发现，外商每年拿走的钱相当于它投资的1/3左右。也就是比方说外方投资两个亿，他拿走六七千万，类似这样的回报水平，是非常非常的高。非常高以后怎么办？采取了粗暴的措施，就是我不给钱。每年只给外方够运营的成本钱，剩下的钱就不给了。

那作为投资人怎么办？他认为政府违约了，按照合同应该给我，为什么不给啊？在焦灼的状态下，持续了将近三年的时间，在这三年里这个城市有一个副市长，要不停的去调停这个事。外方的董事长、总经理也要来，要到政府去拜访，要抗议。项目本身不能正常的运行。我们做PPP的目的是干嘛？是要提高效率，在这种情况下可能提高效率吗？不可能的，效率一定是降低了。后来，这个公司的总经理，把我们找去，研究这个事到底怎么办，得找一个出路。

解决办法应该这样去想，后来我们的建议是什么？先做一个评估，政府到底是赔了还是赚了，你不能光看人家是赚多少钱。你赔赔在哪，你赚赚在哪？你不能就是简单的不给钱，这样做给中国人也丢脸，人家会说我们有没有契约精神。外方的总经理打电话给我，他说老金，你天天出去讲要规范运作、规范运作，我们这合同合不合法？问的我真是没有办法。我说什么？我说你们就要离婚了，如果我不介入的话，只有一个结果，是你丢脸，他也丢脸的事情。他觉得我说的也有道理，后来我们就开始评估。评估后发现两大问题，第一个大问题就是合同是有问题的，我们说合同要公平，在这个项目里面整个合同是偏向投资人的，不是说不应该偏向，问题是对政府的保障一点都没有，所以他吃亏了也没有办法，没有理由说提出。问题出来了，你凭什么解决啊？它没有，找不到任何依据，就只有耍赖了。这是第一点，就是整个合同的公平性和完整性出了问题，没有跟市场对接。

第二个问题是回报率到底有多高。跟大家说，大概30%多。自来水项目，风险那么低，按照风险定价模型，研究过投资的都知道，风险和收益是应该对等的，我们不是嫉妒社会投资人赚钱，但是当他赚到30%多的时候，双方之间的合作怎么执行呢？政府方一算，两三年外方就把一个厂子赚回去了，这对政府来讲不仅感情上难以接受，还承受着很大的政治压力。

我们试图回过头来搞清楚当时为什么要这么签呢，好象这样做是没有道理的。政府方的人说，在谈判的时候，外方经验很多，人也多，还有顾问，他们就是董事长拿个计算器。外方一说，董事长一按计算器说行就定了。在签合同之前，政府方没有律师，投资人有律师，是他们写的合同，写完合同双方就签了。谈的很好，当时双方像兄弟一样，感觉这种友谊是非常深厚的。但是这个友谊在不久就被击破了，发生在换一个董事长之后，如果不换董事长可能也不会击破，还会再熬一段时间，换了董事长这事就熬不下去了。

评估以后，我们找到了问题的根源，下步怎么解决？很明显这个事情这样下去是不行的。后来我们的策略是重新谈判，当然外方是不同意谈判的，为什么要谈判？外方认为，你要让我走，那你得赔偿我，否则合同就得执行下去。在我们讨论外商的时候，在媒体上攻击外商的时候，我觉得有失公平。在这方面，我经常会问，他们违约了吗？实际上我们很少能看到人家违约，但在这种项目里政府方在吃亏的同时只能耍赖。后来，双方开始了谈判，怎么个谈法？降低外方回报率的理由是什么啊？我们推出了一个金三胖式任务，提出了比较苛刻的条件，先把价码要起来，要起来以后再扯。没法谈啊，只能牺牲一个人了。前一段时间在微信里和外方总经理聊天时，我说我们派出的“金三胖”很崇拜他，他说不可能吧，实际上真是这样的。棋逢对手，我们不能不崇拜外方总经理，真的能力很强。后来就这样谈，软硬兼施。一方面有人去把价码要起来，另一方面我们和他们讨论回报率水平高无法承受。我也去劝外方，说你如果谈不下来，如果捅出去被炒作，对双方压力都太大了。另外，对政府这面我们也去做工作，因为一旦双方谈判破裂被说出去之后，当地的投资环境被彻底破坏了。最后这个项目恢复到一个新的状态，回报大概降到了10%左右水平，最近几年这个项目执行的非常好。

我给大家举这个例子，因为我们今天在大规模的推PPP，在这过程中，不出问题是不可能的，一定会出问题，出问题了怎么办？出问题一定要想解决办法，要走正道。前一段时间我们搞一次沙龙，跟中国财政学会搞PPP沙龙，分享了泉州刺桐大桥PPP项目。这老兄20年前用BOT方式建了一个大桥，用现在的词叫企业自提，自己弄出来了。以后这20年，就一直在争议。他解决争议采取的办法是什么？他总是到上层去找，去告状。那天他讲的时候，提到有一次自己就坐在省委书记旁边，我们一听就知道，你搞定了省委书记，没有搞定市委书记，走错方向了，所以他这二十年都解决不了问题。像他这个事情也应该回归到重新谈判，把问题一次性解决了。不能想让上级去压下面，那样解决不了，上面压，下面是有办法的。

假如PPP项目万一出问题了，一定得通过评估的这种办法，通过重新谈判的这种办法来解决。当然争议解决是有程序的，可以通过法律手段来解决。但是需要注意的是比法律手段更恶劣的是什么？到媒体上去炒作，那就把双方都给炒臭了。解决问题最好的办法还是要就事论事、在商言商。这是第三个案例。

4、兰州威立雅水务PPP项目

再讲一讲兰州自来水的事情。今天早晨焦主任提到了兰州自来水，前一段时间我去拜访刘健司长，在他办公室他也问起兰州自来水的事情。今天中午吃饭的时候，我们北京的领导问我，谁的回报率最低，我说法国威立雅。法国威立雅回报率最低为什么还挨骂呢？是政府脑子出问题了。兰州自来水到底发生了什么？到底给我们行业带来了哪些思考？首先兰州自来水项目是在什么情况下开始的呢？大概2005年，现在说十年了，有一次兰州自来水公司总经理孙晓霞到北京请我吃饭，讨论自来水怎么改革，然后启动了这个事。当时遇到的麻烦是什么？一个是建通往大学城的管线，没有多少钱的事，建了三年也完不成，可能等把后面的管线建成了，前面的都烂了，如果这样下去怎么行呢。这是他们面临的第一个问题。第二个，设备老化，没钱更新，没钱维护，没钱维护寿命就更短。想去跟政府要钱不可能，没有的。不像后来4万亿的时候，谁编个项目都可以拿到钱的，那个时候不行的，拿不到钱。所以那个时候企业是非常困难的，并不是这个企业已经好到不能再好的程度了，威立雅捡个大便宜。

在这种情况下，要进行改革，引进外资。所以你看后来的方案里面，大家能看到，它是卖掉了4个亿的股本，卖了17个亿，从这个意义上讲是高溢价了。但是整个溢价是怎么分配的呢？留在了企业十个亿，这十个亿就是瞄准当初很多的工程建不起来，半拉子工程的问题。那十个亿，在当时可以做50个亿的事，一点问题没有。05年、06年的十个亿跟今天根本不是一个概念。所以兰州自来水要改革的动因是要解决企业本身存在的问题，而且它通过改革实现了，达到了它的目的。

现在的兰州自来水处于什么状态？整个自来水行业，有哪个国有企业敢站出来说，有人已经监管我了，监管非常到位了？没有的。兰州自来水监管到不到位？到位了。从几个方面，只要兰州自来水有个风吹草动，威立雅就会挨骂。中石油的油漏了，漏进水里去了，没人骂中石油，但是有人骂威立雅。害人的没人去骂，但是被害的会被骂。如果他们有什么坏事，那就更麻烦了。从公平上讲好象不公平，但是从监管的意义上讲，这就是一种监督，一种监管。我们的政府部门跟国有企业什么时候把关系理顺过？现在兰州自来水和政府的关系是理顺的，不是某一个政府部门，某一个官员怎么样，一件事情会涉及到不同的政府部门，所有的人眼睛都瞪的亮亮的，看着威立雅水务的一举一动。政府和企业的关系理顺了，监管到位了，这是一种巨大的社会进步。

在企业内部，我们的公用事业企业是什么样？有人去监督吗？没有的。他们的采购会有人去监督吗？人员在不停的膨胀，谁去控制了？有些企业里面几万平米的门市房没有收入，谁管？没有的。在兰州自来水这个项目里面所有的问题都解决了。孙总有一次来北京跟我聊天，说现在总经理的权利是十万块钱，超过十万块钱的上交董事会决定。这是什么？这是企业的机制解决了。

兰州自来水这样改革，不能得到认可是非常不公平的。我们在兰州自来水完成以后，有好多项目要做，其中有西北地区的一个项目后来被终止了，大家有机会可以去看看，不知道今天有没有当地的领导在，你们可以研究研究这个案例。当地水司把一个自来水公司分成了两部分，一套班子形成了两套班子，在两套班子基础上又构建一个大平台。这个模式是什么？是一个增加领导的模式。很明显，它不应该是改革的方向。为什么一定要增加编制，通过这个来解决什么问题呢？

改革不一定不提供机会。我们在济南有一个项目，污水处理厂。当时一个污水厂40个人够了，他们有200人。按道理来讲，可以弄几套班子给他任命官。被光大水务收购以后它变成什么呢？随着光大水务在全国扩张这个厂为其它厂产生了很多的厂长。同样，兰州自来水也会为威立雅其他项目提供人才支持。用这种主动方式来解决问题，要比被动的去提官好的多。

当然，关于这个溢价是另外一回事。兰州溢价我是这样看，在改革之前，整个水务市场基本都是国有的，国有的市场的数据可信吗？大家都是财政系统的人，你们有几个人相信国有企业报给你们的数据呢？你们觉得自己能够把这些数据查清楚吗？基本是不可能的。所以，当我们把这些企业推向社会的时候，就是一个重新寻找定位的过程，出现过调是很正常的。我是学控制工程的，任何一个系统都会有波峰、波谷，都会出现波动。它会过调，溢价过高了或者不合理了，完全有可能，但这是属于市场行为。现在看威立雅当时报的价格并不算高，是合理的。它现在回报率有多高？就像我刚才说的，不是回报率，是利润率，现在大概2%、3%这样，你说合理，它为什么低啊？因为它当时预期的东西没有实现。在05、06年的时候预期什么呢？中国政府关于公用事业调价喊了多少年了，大家在当时都认为这个价格会调整到位的，现在兰州的水价在全国省会城市里排倒数第二、第三的样子。只要兰州的水价能够达到中游的水平，它的盈利水平就会非常好。

所以我说威立雅在这个问题上并没有做出错误的判断，我们的效率提高空间就这么大。这么大的空间会体现在哪些方面？我给大家简单的讲几个方面，第一个就是人，原来像兰州自来水公司每年增加的人大概一百到两百人，改革以后适当的需要大学生会进一些人，但是把人员控制了，每年可能减少一百个人。另外一方面，自来水这个行业，人员比较老化，所以每年都要退休一部分人。这样一进一出大概每年差二百多人，五年会多少？当然这数不一定准确，就是1000人。如果每个人的成本是十万块钱一年，1000人一年就意味着1个亿，1个亿按十倍的市盈率算值多少钱了？10个亿，当然这个事情可能被我给夸大了，帐就是这样算的。

另外一个是企业管理，国内公用事业企业有几大问题，有采购问题，有些公用事业产品损失问题，比方说有的自来水公司每天两万吨水不知道哪去了，如果投资人自己管这个钱一定会收回来的，如果是传统体制，这种人情水就会很多。还有好多公共资产的收入，像门市房，上万平米门市房一年在帐里面可能会没有收入。还有的董事长总经理，给自己建一个游泳池，谁都不能游泳，只能他一个人去游，他不游了，副总裁可能去游一会儿。各种各样的情况都有。在这种情况下，效率提升的空间是非常大的。在兰州这个项目里这种溢价并不过分，集中在两点，一个是市场正常的行为，政府在招商，社会投资人愿意投标，能7个亿买他们不会出17个亿的。还有项目操作的问题，大家在讨论这个项目的时候，很少有人注意到兰州本身。我第一次去兰州的时候，说实话给我的印象就是非常的深刻。为什么？那个地方草很少，我们到过的地方不长草的很少，但兰州很多地方不长草。再一个，兰州经济比较落后，在国内省会城市里边并不很发达。在我们做威立雅这个项目的时候，兰州没有一家像样的外资，说对外开放，对外开放你得有外，没有外你开放什么呢？所以在那个时候兰州这个项目是真的很多人想拿也拿不到，是整个全世界都去抢这个事情吗？不是的。在做项目的时候需要运作，如果在项目里面不造成一种竞争的氛围，价格是实现不了的。我们为什么做PPP，说什么都没有用，市场经济没有竞争，PPP只有垮台一件事，只有失败。在兰州自来水这个项目里面运作非常重要，跟大家说实话，这已经过去很多年了。后来业内的一些人有一段时间对我非常不满，为什么？他们认为是我操纵了这个事情，实际上不是的，完全是由于项目本身。当时我们找不到三家来参加竞标。威立雅热情高涨，第二家苏伊士，去也行不去也行，那么总得再找一家，为了这个事情我把整个圈子内的人都拜访了一圈，也没有人去。后来找到了首创，抱着捡便宜的想法，他们去参加了。顺便说，作为顾问要求投标人是正常的工作。这样形成了三家投标，而且这三家在当时都在业内影响比较大，形成了一种有效的竞争。

但是后来从报价上看，首创两个多亿，苏伊士报4个多亿，威立雅报17个亿，这是业内被媒体炒来炒去的几个数字。为什么会发生这种事情？这背后折射出我们兰州并没有那么大的吸引力，但是我们要把这个项目做好，就得去制造吸引力，就得造出一种竞争的氛围，只有这样，这种项目才能够成功。媒体认为两家低价，威立雅报高了，完全是不了解情况，把问题看反了。这个是我给大家分享的兰州这个项目。

5、西红门经济适用房PPP项目

我再讲一个项目，案例比较多，再讲一个城市开发的。

在北京，在2001年的时候，有一件事情，北京南城要旧城改造，改造面临的一个问题是什么呢？南城就是原来的老崇文区和老宣武区。可能大部分人都到过北京，北京的中心是东城、西城、宣武、崇文四个区。东城、西城非富即贵，宣武、崇文历史上就是贫困区。所以这两个区的改造最大的问题就是搬迁问题，房价不能高，我们要解决这个问题。当时是谁接到这个任务呢？是北京市建设委员会，具体负责落实是房地产开发办公室。怎么样把房价降下来，当时北京经济适用房有回龙观、天通苑，它们房价大概在3000—3600元每平米这个样子，当时市长对西红门项目的要求是不能超过3000。

现在说这个事情最后的解决方案也是一个PPP。当时办公室主任是我们一起做第十水厂的副局长，叫陈永。他负责这个事情，把我叫来了，说市里面要做这样一个事，房价得控制住。那怎么办？我们建议竞标，参考第十水厂的竞标模式，从6块9、3块9都能竞到1块1毛5，那房价竞标不可以吗？他说可以，这样就跟汪市长去说，汪市长说好，我们就开始干。我们怎么弄的？整个体量是200多万平方米，在北京的南四环叫西红门的地方，总投资大概在50个亿，当时50个亿不是小项目。

因为是有规划的，在这个规划的基础上我们做了投融资规划。投融资规划做什么？实际上是一个方案，我们要把经济适用房大概要多少量定死，这是我们必须要的，这个数字要控制住。除了经济适用房以外有哪些能做商品房，还有哪些可以政府用房，还有社会配套用房，都搞清楚，然后进行算账。算账以后发现做不下来，做不下来怎么办？我们再找规划局来调规划，把事情说清楚，规划局同意了，因为这是全市的事情。除了建委以外，还有规划局、发改委、土地局都会参加。在这种情况下，我们就来准备这个事情。

做完投融资规划，我们做招标方案。我们的思路是什么？我们通过竞标找一家开发商来做这个事情。给开发商的要求是什么？必须以比较低的价格把经济适用房做下来，剩下的商业开发这一块有本事你去做高价房，做多高价是他自己的本事，但是规划条件都定了。在这样情况下以这样一个模式，我们想的很美，做方案阶段没有做市场测试。今天老焦说的比较好，要市场测试。等我们去找市场了，北京的地产商我们挨家去拜访，发现他们都对这个项目不感冒，为什么不感冒？因为在当时的条件下土地没有实行招拍挂，他们拿地都是协议价格，而且有的基本是零地价就拿到了，他能愿意做这个事吗？不可能。那怎么办？我们向市长已经承诺了，还得想辙。有一次汪市长开会的时候，我们说市长你对外开放行不行？你开放北京的房地产开发市场，我们到外地找来一家，汪市长说好，他们不干，你们就去找。

就这样我们出去找，采取什么策略？我们得用好北京这块牌。咨询公司做任何项目都得用好自己的牌，就像兰州那个，你得找到你自己的点，才可能把事做好。这个项目里面北京的牌子是什么？它有巨大的吸引力，很多人想进北京市场是进不去的。我们去找地产商，说你过来参加这个事吧，你进来以后合作伙伴有建设、有财政、有发改、有规划、有土地，等于买个路条。这个点打的很准，应者云集。外地的绿城，电广传媒，大的开发商都来了，竞标的结果完全出乎我们的意料，当时市长给的价格不能超过3000，竞价的结果是什么？有一家最低的2280。第二家2480。第三家大概2600多，给市政府提供了非常丰富的选择。到最后是解决了整个南城搬迁的问题。所以这个项目以后，我们再讨论房价能不能控制的时候，我说控制不住纯粹是扯，一定能控制住。

开放市场以后取得了这样一个效果，开发商就在大兴，他们的商品房也赶上了一个好的时机，因为他拿到这个项目以后，没多久整个地产就红火起来了。一开始是按照我们的要求，把经济适用房先建起来，以便满足政府的拆迁要求，后做它那个商品房。本来是给它这样一个条件，是这样要求的。但是开发商命比较好，当他真正想做的时候，房地产价格起来了，这是另外一个故事，意外的造就了盈利很多的一个公司。

这是我给大家介绍的北京经济适用房这个案例，完成这个案例以后我们就把它给放大了，把投融资规划做成了一个专门的咨询产品，在很多城市，在新城新区里面去做投融资规划，去做这种模式。其中在北京最典型的是一个小城镇，是房山区长阳镇，大家有机会可以去看看，长阳开发是非常非常成功的，是落后地区实现跨越式发展的典型，基本上是西红门模式的一种翻版。所以就整个城市建设，我们国家经济的转型必须得动脑筋才可能解决。同样，我们的PPP也必须真正的动脑筋，需要有智慧才能解决。仅仅到国外的网站上浏览点什么，项目就能做好吗？不会的。这就需用足我们的资源，用足我们的脑子，然后我们可以把这个项目做的更好，把PPP做的更好，把城市建设搞的更好。

案例比较多，我简单跟大家分享我们经历过的这样一些案例。