上海旧厂房改造经营的思考 徐军

第一篇：上海旧厂房改造经营的思考 徐军

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上海三旧改造中旧厂房的价值

上海城市三旧改造的三大原因

一、城市产业升级

90年代初，上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁；市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。旧厂房、旧建筑、旧街区就是这痕迹中最痛的伤疤。也正因如此，上海的三旧改造迎来了大好商机，旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。

二、修旧如旧的潮流“谨慎的城市更新”

从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。

三、特殊需求崛起

从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品。

比如：标准办公 〉 soho兼备家居与办公功能转变 〉 loft追求大尺度，随意空间

上海三旧改造的政策咨询问答情况 1.问：什么是“三旧”？

答：“三旧”是指旧城镇、旧厂房、旧村庄。

2．问：为什么要开展“三旧”改造工作？

答：改革开放30年来，我区的经济高速发展，但同时也消耗了大量的土地资源，在新增建设用地压力越来越大的情况下，“三旧”改造是推进节约集约用地、盘活存量土地最有效的方法之一，能切实保障我市经济建设发展用地需求。

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3．问：“三旧”改造工作的目标是什么？

答：“三旧”改造工作的目标是：在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，促进存量建设用地和低效用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，切实提高建设用地利用效率。

4．问：“三旧”改造的基本原则是什么？

答：“三旧”改造的基本原则是：

（一）政府引导，市场运作；

（二）明晰产权，保障权益；

（三）统筹规划，有序推进；

（四）节约集约，提高效率；

（五）尊重历史，客观公正。

5．问：哪些地块可以纳入“三旧”改造？

答：非农建设行为发生在2007年6月30日之前的地块都可纳入“三旧”改造，具体包括以下土地：

（一）城市区域范围内“退二进三”产业用地；

（二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；

（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

（四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地；

（五）布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；

6．问：“三旧”改造可采用哪些方式推进？

答：“三旧”改造可采用以下三种方式推进：

（一）由政府纳入土地储备进行改造；

（二）原土地使用权人自行进行改造；

（三）市场主体收购和相邻多宗地块进行集中改造。

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7．问：原合法取得土地的使用权人自行进行改造的，如何办理？

答：地块符合城乡规划和土地利用总体规划的，原合法取得土地的使用权人制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意并报市人民政府批准后，方可实施。

8．问：原划拨地块的土地使用权人申请自行改造的，如改变用地性质，是否需要补缴出让金？

答：是的，原以划拨方式取得土地使用权的，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按上海市有关规定办理。

9．问：“三旧”改造涉及收回或收购土地的，允许的补偿方式有哪些？

答：可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地，置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。

10．问：农村集体经济组织申请将符合条件的本村集体所有土地进行“三旧”改造的，是否可以征收为国有土地？

答：农村集体经济组织将符合土地利用总体规划和城乡规划的集体所有土地进行“三旧”改造的，可申请征收为国有土地，经省人民政府批准征收后，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。亦可保留为集体土地，由村集体经济组织自行改造，但不得用于商品住宅开发。

11．问：纳入“三旧”改造范围，但没有合法用地手续的历史用地是否可以完善用地手续？

答：符合以下条件的用地可以完善用地手续：

（一）已纳入“三旧”改造范围；

（二）符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划；

（三）已使用的建设用地，且用地行为发生在2007年6月30日之前。

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12．问：纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划，但没有合法用地手续且已使用的建设用地，如何完善用地手续？

答：分以下三个时间段处理：

（一）用地行为发生在1987年1月1日之前的，由土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书后，办理国有建设用地确权登记发证手续；

（二）用地行为发生在1987年1月1日之后，2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，除政府收购储备后再次供地外的，可以协议方式出让。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地；

（三）2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述完善用地手续的政策。

13．纳入“三旧”改造，但想保留为集体土地性质的，如何完善用地手续？

答：纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留为集体土地性质的，参照12问进行集体建设用地确权登记发证。

14．问：纳入“三旧”改造范围，需完善征收手续的土地，由哪一级政府批准？程序如何？

答：完善征收手续需由市政府批准。当地市、区、县人民政府制订改造方案，报市政府批准后，由市、县人民政府办理供地手续。除征收手续外，其他的“三旧”改造由市人民政府批准。

15．问：“三旧”改造涉及的各项工作是否有时间限制？

答：完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2015年前完成，之后该项政策不再执行。

16．问：“三旧”改造涉及的资金如何解决？

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答：“三旧”改造涉及的资金可由政府统筹、原用地单位自筹和引入社会资金三种方式解决。

17．问：“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设费用由谁负担？

答：“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设，由政府从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。

18．问：对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，是否需要增缴土地出让金？

答：此类不需要增缴土地出让金。

19．问：“三旧”改造有哪些资金扶持政策？

答：“三旧”改造有以下资金扶持政策：

（一）需要搬迁的国有企业用地由政府收回后通过招拍挂方式公开出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，土地出让纯收益可按不高于60％的比例，依照有关规定专项用于支持企业发展；

（二）在旧村庄改造中，政府通过征收农民集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60％的比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展；

（三）政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和承担拆迁工作企业的合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；

（四）在确定开发建设条件的前提下，可由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。

纵观上海旧厂房改造的成绩和价值 《成绩》

上海共有250余处旧厂房，未盘活闲置在各个角落的旧工厂，这些项目大多占据市中心优越地段，集中分布在市中心静安、卢湾、黄埔、长宁等区，而杨浦区作 第 5 页

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为上海老厂房存量较大的区域之一，未来将成为新增老厂房改造项目的集中供应地之一。上述旧厂房物业中，由空置厂房变身而成创意园区的共有160处，截至去年12月，上海市创意产业中心共分7批授牌160家（含3家被摘牌的园区）创意产业集聚区，总建筑面积超过180万平方米。上海旧厂房改造项目分布图

《价值》

价值有三：

其一“上海旧厂房改造”改造将大大拉动城市的投资与消费，提高土地利用的集约程度与效益，消除城市中的发展痼疾与城乡二元结构，使城市公共服务功能、保障体系惠及“城民”，可谓与建设首善社区、人文社区不谋而合。就上海房地产行业及市场而言，有深远影响：其一，现有的市场格局及行业格局将洗牌，重新生成新的格局。由于城区的用地日益匮乏，房地产的主力供应市场逐渐向郊区偏移。旧厂房改造的兴起，大大扭转“市区份额下降、郊区上升”的发展态势。

其二，市场的供应将大大增加，市民需求同时被激活,供求趋向平衡,不会对

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价格造成抑制。被压抑的市场需求将被大大激活，推动上海重新成为主力开发城市。在“旧厂房”改造的大背景之下，核心板块供应增加,同时激发相应需求。

其三，楼价的正面效应大于负面，全市成交均价大幅上升无疑。究其原因,一是开发成本比较高，新增住宅需要更高的定位、定价来实现盈利；二是城市规划与功能布局可以得到重新修正，城市竞争力明显提升，原先因破旧、环境脏乱、治安不佳、城市功能不彰等而存在的价格“洼地”也将被清除出去，这必然反映到房价的提升上；三是需求激活，特别是高端需求的激活，也肯定将在楼价上予以体现。“三旧”改造带来房地产市场供求两旺：发展商有了更多投资的机会，被压抑的需求得以释放，同时取得社会、经济、环境、人文等多方共赢，不得不说这是一招妙棋。

上海旧厂房的市场化产品

旧厂房物业在目前市场的表现形式集中体现为创意产业，配合上海率先提出的2.5产业政策的支持，上海已经成为全国三旧改造的领军城市

一、国外的创意产业

表现形式主要为——LOFT+SOHO 纽约苏荷区从工业中心到金融中心的转型，大量空置厂房租金低廉，居住者完全可以根据自己的审美对空间进行布置和改造，渐渐成为艺术家聚集的地方并产生了一批商业上成功的艺术家。苏荷区由于艺术家的存在迅速形成广泛影响，一些大画商和大收藏家们也不得不到苏荷区来开办画廊、收集作品。

二、国内初创的创意产业

国内的创意产业园——自发形成的艺术家集中区

1、杭州LOFT49号视觉艺术园前身为杭州化纤厂改造。自发集中的以艺术、广告等视觉艺术领域的园区。地处杭州市郊。园区面积20000平方米。

2、北京798工厂前身为是华北无线电器材联合厂三分厂。自发集中的艺术、广告、画廊等视觉艺术领域的创造者及企业。位于北京郊区。整体面积60000平方米。

三、上海创意产业市场表现

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《分布分散，无明显聚集性，地段对其影响不是主要影响因素》

《产业无明显聚集性，不直接体现经营好坏程度》

《有主题概念，但行业无鲜明限制，市场自由组合为主》

四、上海创意园区经典案例(8号桥）

项目原址：上海汽车制动器厂 项目地址：建国中路8号 建筑规模：30000平（共2期）产业定位：建筑设计及室内设计行业 代表客户：HMA、SOM设计公司 项目挂牌：上海第一批创意产业基地

企业背景：港资背景，原新天地团队黄翰鸿领导，股东内有香港著名导演冼杞然

其它信息：上海第一个以产业园性质经营的产业园区，是市政府在上海打造创意产业园的示范项目，近期融资成功并着手继续发展创意产业园及购物中心管理项目的连锁发展

主题定位：汇集与创意相关的各行各业，并且不断发展，衍生。无论是建筑设计，园区规划还是活动策划，创造最新的创意园区模式。

入驻企业：SOM、HMA、沃鹰资本、凯达环球建筑、卉洲服饰、意讯装饰设计、唯晶信息科技、游龙民间艺术中心、PPS数字后期制作、峻桦广告、伟灏贸易、工业开发区招商中 心„„(X2)项目原址：上海亚华印刷机械厂 项目地址：茶陵北路 20 号

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建筑规模：13000平产业定位： IT 数码 建筑设计 媒体及艺术

项目挂牌：上海第二批创意产业基地 企业背景：携程之力山投资及红衫基金

其它信息：徐汇区打造数码徐汇，着力支持的创意型数码园区

主题定位：以数字娱乐内容供应商为服务对象，打造数码娱乐供应商产业链。入驻企业：红杉基金、科集信息技术、锋芒信息技术、尚谷科技、湃诺建筑设计、源诚文化、辰光公关咨询 „„

(智造局)项目原址：上海紫光机械厂 项目地址：蒙自路169号 建筑规模：总建面积约2.3万平米 产业定位：现代化服务外包产业 项目挂牌：上海市第四批创意产业基地 商业运营：上海史坦舍商务服务有限公司 项目租金：4-7元/平米/天

其他信息：卢湾区被列为中国服务外包基地上海示范区，而智造局位于卢湾区政府着力打造推进的核心区域，是上海史坦舍商务服务有限公司投资、经营管理，卢湾区政府大力扶持的国际外包服务产业园项目

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主题定位：国际服务外包产业园

入驻企业：埃特公关咨询、帝欧咨询、集博投资、禾美堂企业形象设计、弘诚良行投资、奥派景观设计、宝路电子、中侨会展„„

(M50)项目原址：信和纱厂

（信和棉纺厂、上海第十二毛纺厂、春明麻纺厂）项目地址：莫干山路50 号 建筑规模：总建面积约4.1万平米

产业定位：视觉艺术、服装设计、广告影视 代表公司：司马青工作室、谭行健工作室 项目挂牌：上海第一批创意产业基地 开发商：上海纺控集团

其他信息：民族纺织印染的兴起和发达区域，且开发商在纺织行业具有 极深背景，借助此产业背景衍生的服装设计类创意业，并在市政府 的大力支持下，形成时尚艺术的设计中心。

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(天山时尚园)项目原址：上海离合器厂 项目地址：天山路1718号

产业主题：服装设计/时尚艺术/品牌发布

企业背景：中国服装设计师协会+东华大学服装艺术学 院+长宁区政府共同建设 项目规模：10000平方米 项目租金：2元/平方米/天

项目功能：创意办公+商务配套+会所

项目说明：项目以建设国际服装产业界的信息互动、专业设计、品牌发布、产品研发、人才培训等专业技能性发展平台为目标。

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(SVA越界)项目原址：上海金星电视机厂 项目地址：田林路140 号

建筑规模：总建面积约13.8万平米 产业定位：多主题形态

项目挂牌：上海第四批创意产业基地 设计公司：阿特金斯

产品功能：商务办公、创意产业、商务休闲、活动发布

其他信息：SVA越界是上海目前获得授牌的最大创意产业园之一，集休闲商业、创意产业、商务服务于一体，应漕河泾产业升级之势而变，由上海锦和置业与SVA集团联手打造，将改造成为国际化时尚商业综合街区。

(筑园)项目原址：上海建材商城 项目地址：宜山路407号

建筑规模：总建3万余平米产业主题：时尚建材、创意生活 项目挂牌：上海第二批创意产业基地

管理公司：上海尚建园管理公司（上海盛融投资有限公司；时尚生活中 心有限公司、上海建材总公司共同组建）产品功能：办公、展示、特色零售、活动发布

其他信息：借助宜山路建材一条街的产业氛围及香港时尚生活中心的商 业运营管理能力，形成国际流行的创意家居生活用品和时尚建材的咨讯

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平台，以及创意家居和建材的展示及商务洽谈中心，并成为国际时尚生 活环境的体验性场所。

创意产品的市场价值体现（投资和收益情况）

1、改造前后的收益差别 周家桥创意基地 长宁区万航渡路2453号 获得的租金1元/平米/天

简单涂料外墙，Loft：3.5元/平米/天

设计工厂

虹漕南路9号/漕宝路 获得的租金1.2元

简单涂料外墙，Loft：3元/平米/天

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苏州河Doho 位于长宁区周家桥 获得的售价8000元/平米

玻璃幕墙外立面、整体绿化，Loft：4.56元/平米/天

智造局

位置-蒙自路169号 获得的租金2.5元/平米/天 玻璃装饰，Loft：5.8元/平米/天

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2、创意园区商铺价格 SVA·越界（内街）报价:6~12元/平米/天

智造局

报价:6~10元/平米/天

海上海（内街）实价:5~8元/平米/天

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3、创意产品租售去化情况(售)海上海

开盘日期：2005.03产权销售 办公楼面积：78000平米

去化情况：至2005年12月基本去化完毕 招租情况：06年底开始招租，入驻率80%左右

创智坊

开盘日期：2006.11产权销售 一期办公楼面积：70000平米 去化情况：2007年底去化80%(租)创邑·金沙故 园区前身： 上海离合器总厂

总建筑面积： 23000平米 经营方式： 只租不售

产品构成： 13幢建筑单体，层高5-10米 功能定位： 文化创意设计及展示

去化情况：06年开始招商，一年企业入驻率达80%。

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八号桥

开盘时间：2005年12月 经营方式：只租不售 建筑规模：12000平（一期）产业定位：建筑设计及室内设计行业 目前租金：6~7元/m2/天

去化情况：至06年12月已经满租售

创意产业物业和常规办公、商业物业的区别 创意产业园:外部形象富含创意动感 常规办公物业:外立面商务感浓厚

创意产业园:内部LOFT空间充满想象 常规办公物业:内部格局标准划一

创意产业园以激发企业员工灵感创造价值

常规办公楼通过硬件品质提升企业形象注重硬件品质

创意产业提供平台 自发形成内聚,新兴的办公模式 常规办公楼依托外部 形成行业外聚,传统的办公模式

创意产业园更多的是依托同类型企业自发整合，达到聚集效应 常规办公楼一定要依靠外部条件才能达到聚集，不受掌控

创意产业注重融合

融合：创意办公与传统办公的创新融合 融汇：生意与生活、工作与休闲、办公与商业 融通：八小时之内与八小时之外、界内与界外

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融洽：各类人群在社区内的和谐交融

也就是办公加上了休闲(创意产业一般都有超过10%的休闲空间和消费场所),生意加上了生活(创意产业一般都不拘一格融合了超过10%面积的生活消费空间)

当工作成为生意 当商业成为生活 你可以选择走路 也可以骑上单车 人生本就不用急吼吼

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上海粤商投资有限公司

徐 军

2013年6月6日

第二篇：旧厂房改造调研报告

旧厂房改造调研报告 2

实习周调研报告

课题名称： 姓 名： 班 级： 学 号： 指导老师：

调研周调研报告月

目录

一、概述

二．南京晨光1865创意产业园

2.1 园区物质环境

2.2外界面改造模式

2.3内部空间改造方法

三、南京创意东八区

3.1成功转型的有理因素

3.2转型面临的问题

3.3考察后的思考

四、南京国创园

4.1内部空间利用分析

4.2立面改造分析

五、创意中央科技文化园

5.1园区简介

5.2空间特征与功能划分

5.3建筑样式

5.4设计亮点

5.5室内设计风格

5.6空间色调

5.7灯光布置

六、结语调研周调研报告

表1 各类建筑外界面改造方法统计

改造必须全方位进行，包括了嫁接青

砖、钢等建筑群中普遍存在的材质，更加明确地向公众传递建筑群的特

征；打破内外区分明显的厂房界面，创造出过渡空间，吸引外部人流进

入；将建筑表面新旧痕迹加以并置展

现，以历史纵深作为资本，提升建筑

的底蕴与品质，增加其文化内涵。通

过综合改造，重新塑造焦点建筑外界

面形象，成为园区对外交流的示范与

窗口。图2-3 对厂房入口立面的改造

立面更新的做法通常比较经济实惠，能通过较少的投入，让建筑焕然一新，有些虽然在细节设计上尚缺乏推敲，但对于原本设计完成度较低的普通工业建筑也有很大的实用价值。由于典型建筑本身已不乏自身特点和细节。它们需要的只是在整齐统一的特色下发挥各自的一点特性，把改动仅仅限制在入口范围之内的点睛一笔已经足够（图2-3）。界面扩展在局部改造中所需成本较大，改动也较大，故在改造中所占比例较小，某些置换后的公共建筑对此存在一定的需求。

通过对南京晨光1865创意产业园的调研，不难发现其厂房结构主要以边长和高大为主，我们将通过对其建筑体量的不同从而研究其空间改造上的手法和特点。

2.3内部空间改造方法

根据1865产业园各建筑空间及体量特征，将园区建筑分类为扁长空间与高大空间。并以此为基础进行建筑内部空间改造方法的研究。通过准确地对既有建筑进行定位，寻找出适合每一幢建筑的改造方法。扁长空间在1865创意产业园中是比例最多的一种改造空间。通常为单向通长的空间，由2至4层叠合而成。对于扁长空间的改造是在原建筑的条件限制下进行，改造模式也基于对原空间特色的发挥。高大型厂房空间，通常指空间高度超过10m，无柱空间面积超过100m2 的空间。这些空间的顶部都有大跨结构支撑，在平面上可以任意划分，在垂直高度上，也可根据不同的空间需求而确立不同的空间净高。

（1）扁长型空间改造模式

在南京晨光1865创意产业园区建筑改造中，根据扁长空间不同的再利用需求，对于空间方向性、高度感与适用性的强调，大致有以下几种改造模式。

1)重点空间的空间合并

扁长空间的特点正是其乏味之处，在重点部位贯通数层，创造较高的空间不仅能够突出空间特色和重要性，同时还可以反衬出扁长空间的纵向深度。

调研周调研报告

2)主体空间保留下的局部加层改

造

该模式能够尽量保留原有的工

业空间并合理地投入再利用，是工

业建筑最理想化的出路。由于工业

空间与民用空间在本质上的差别，这种情况在具体的改造中较为理想

化，但对于展示与办公相结合的功

能却能够在此找到完美的契合点

（图2-4）。

3)单元空间的营造

单元化分割是解决过长空间的 图2-4 办公空间的局部加层 有效方法，规避了空间的固有缺陷。

过于狭长的空间经单元化处理，每 个使用单元空间比例舒适完整（图

2-5）。工业建筑的层高相对较高，在单元空间设计中可以灵活运用层

高优势，设计高低有别的主次空间。

在这样的单元中再进一步细化空间

设计，根据具体需求进行空间组织，相对独立、互不干扰。在商业租用

或投入时，单元化亦能使建筑整体

运作可分可合，无论从空间秩序性

还是实用性上来看，单元空间的营造 图2-5 单元分割空间

均有其特殊优势。

4)强调空间特质

如果说单元空间的营造是在弥补空间缺陷的话，在改造中对空间特质的强调旨在让人们更容易感觉到工业空间的特点。由于扁长空间的方向引导性非常明显，在该模式的运用中将线性的走道空间平行空间长边方向布置，小空间尽量形成序列感，大空间通常置于建筑端部，与空间属性不相冲突，还能起到引导人流的作用。

（2）高大型空间改造模式

高大型空间的改造受建筑围

护的限制已经相对较少，内部空间

再创造的自由度也相对较高。针对

该类空间的大容积、大尺度个优势

分别存在2种改造模式。

1)新空间填充

为了最大限度地利用现有的 内部空间，在原建筑内部填充一个

新的建筑体系，获得经济而合适的 空间（图2-6）。新老建筑共用维护

体系，能够尽量少的浪费使用空

间。这样塑造全新小尺度空间的做 图2-6 建筑内部的空间填充

调研周调研报告

法虽然不是所有设计师及使用者一致认同的模式，但也能反映部分业主的想法。他们只需要保留工业建筑外部的特征与语言，对于内部却需要更加现代与舒适，或者与功能更加匹配。这样的改造建筑体现了新旧的对比、冲突与和谐。

2)房中房

在高大空间中新建一个结构部分完全脱离的小尺度建筑，尽量少地对旧空间进行直接干扰，既能满足民用建筑的尺度需求，又能保持原工业建筑空间与结构依旧清晰。

三、南京创意东八区

南京东八区内留有数十栋

保存完好、内部空间宽敞、形

态丰富的老厂房，并且留存了

工业历史的特色痕迹，通过优

化设计与建筑改造，形成了感

怀往日工业之美的独特艺术魅

力。通过实地调研发现，园区

内的办公性质多为国内外的设

计公司（工作室）、咨询策划服

务、原创商业服务机构、个性

品牌专营以及其他创意机构，这样的办公性质聚集于此，形

成了十分具有个性和创意的产

业聚集区（图3-1）。图3-1 经改造后的特色办公建筑

3.1成功转型的有理因素

之所以东八区能够获得如此好的转型效益，通过老厂区的改造成个性十足的办公空间，这与一下几方面其特有的有利因素是分不开的。

（1）经济的运营从成本

南京东

八区旧厂区

在改造后，既有丰富的 创意得到展

现在空间层

面上，同时，又有很好的 办公空间使

用面积，并没

有因为其他

因素而降低，图3-2 图3-3

其得房率仍能达到90%，从而降低了所在企业的运营成本。

（2）个性的办公空间

老厂区内独具特色的大尺度、挑高空间厂房建筑从而使其内部空间充裕，其层高基本上都在3.5—5米之间，作为办公空间，尺度比较适宜人们在内部办公，另外，整个东八区建筑之间，都在三楼的位置用廊道连接起来，将建筑贯穿起来，方便办公的同时也显得个性十足，充满设计与创意（图3-

2、3-3）。

调研周调研报告

筑立面及内部空间进行改造利用。并对外部景观进行整合。

4.1内部空间利用分析

在对其内部空间的利用上，国创园在其既有空间的基础上，将内部空间依据适用功能重新划分，根据功能定位，合理改造内部空间，本来的旧厂房的内部空间基本为大体量的开场空间，现在在对功能定位的基础上，可以对内部空间进行加盖，加层等手法使得空间能够更好的利用，能够更好的发挥使用效益（图4-1）。图4-1正在改造的内部空间

图4-2 通过加减法进行立面改造

4.2立面改造分析

如图4-2，在立面改造上，主要是在原有立面的基础上通过附加立面等手法结合内部空间和功能更定位对立面进行重新改造，还有就是通过对原有立面本身的加减法进行改造利用，以达到适宜合理的效果，另外，在园区入口还保留以前的大型工业设备，巨大的设

备矗立于入口处增强了整体的视觉冲击力，并且在整个立面上达到和谐统一的效果，厂房固有的红墙配合着大尺度的工厂原设备，让整个园区在视觉上很是震撼。

五、创意中央科技文化园

5.1园区简介

创意中央文化园前身是南京油

嘴油泵厂，在老厂房的改造过程中，最大限度保留了“工业文明”的标

志性符号。锈迹斑斑的大油罐成了

标新立异的雕塑（图5-1）。

园区由科技创意区、文化互动

区与时尚休闲区三部分组成，但是

在园 图5-1产内标志性设备

区内却无法准确区分各个具体的板块，总体来说，整个园区既时尚又休闲，业主可以在一个个独立的空间里办公与会客，也可以在园区的会所里举行小型的招待会，还可以在与神策门相连的古城墙上散步与思考。

进入创意中央科技文化园区的大门，引入眼帘的是各种具有70-90年代特色的老厂房（图5-2），红砖绿叶，虽然是老旧的工业遗存，却处处可见构思巧妙的翻新改造：独栋的厂房被装修成挑高的文化工作室，整个园区视野开阔，精致而不失大气。经过改造，南京油嘴油泵厂已经蜕变成由“科技创意区”“文化互动调研周调研报告

区”与“时尚休闲区“三大部分组成的大型都市产业园。

5.2空间特征与功能划分

创意中央科技产业园，坐落于

南京中央门商业圈核心地段，闹中

取静，产业园一括创意工作、休闲

娱乐、培训展示、商业服务、信息

交流、生活居住功能。其中含有各

类商业公司，500强公司以及一些高

档会所，画廊等，同时配有食堂，咖啡厅，KTV等休闲娱乐设施。

如图5-

3、5-4所示，创意中央

采用封闭空间以及半封闭空间结

图5-2 有70-90年代特色的厂房

图5-3 半开敞式空间

图5-4 封闭式空间

图5-5 方形空间格局

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图5-6 富有创意的路标

合，将每个厂房改造成一个一个的封闭空间，同时在共用空间中采用半封闭空间，保证了产业园里的人群的私密性以及半公共性。

在空间形态上，创意中央使用大量方形空间格局（图5-5），因为原来厂房的原因，将所有厂房内改造为方形空间，最大化的面积的让使用者使用，同时方形空间容易形成一定的几何关系，和谐而有变化，具有很强的平面生成能力，适合不同形式和功能的需要。

5.3建筑样式

创意中央文化园前身是南京油嘴油泵厂，所有的建筑设计都是在原有的老 厂房上进行改建，进行重新铺装等，老厂房的改造过程中，最大限度保留了“工业文明”的标志性符号。红砖与钢

结构相穿插的外墙结构既简洁又

充满张力，连路标都被装饰成了一

组阀门的造型（图5-6），怀旧情调

的设计成为另类的时尚，彰显园区

作为工业遗产的特色。

5.4设计亮点

（1）创意办公

1）通常由3层以上的厂房改

建而成

2）内部空间比较灵活，可根

据企业需要进行划分 图5-7 墙体保留的特色管道

（2）厂房改造

通过对原厂房的改造，同时保留厂房原有的一些钢筋，雕塑，红砖与钢结构，最初的蜿蜒盘踞的管道等等，使得园区显得更有质(图5-7)。

（3）设计采用废旧的枕木来铺设庭院地面或做地脚线

班驳潮湿的外墙被剥去后换成水泥、红砖；用旧房拆下来的红砖以及枕木铺设地面与部分路面，与建筑外墙相呼应。种植高大树让改造后的厂区拥有庭院气息，人在厂区的任何角落都能体会到不一样的艺术感受。

六、结语

目前，我国城市中仍有许多旧建筑，尤其是在我国城市工业发展中遗留下来的大量的旧工业建筑，成为了城市的不得不面对的问题。因此，将旧工业建筑经过修整、翻新、改造直至改变功能后，不但能重新焕发活力，在一方面还具有新建筑不可比拟的优势和特点。所以提高在建筑物有效生命期内的合理使用性，将有利于城市生态环境，益于保持城市的固有文脉，并创造与时代感相符的城市新空间。改造设计所体现的积极理念和社会意义是毋庸置疑的，其产生的经济与社会效益也是人们有目共睹的。在某种意义上说，改造成果可以看作是“建筑的第二春”。我们要积极利用好这些旧工业建筑，将他们进行有目的、有意义的改造，使旧工业建筑的经济、文化、社会和环境价值更清晰的展示在人们面前，并真正的为人们的日常生活需求服务，使我们的城市更美丽。

调研周调研报告

第三篇：旧厂房改造调研提纲

“上海旧工业建筑改造”实例调研提纲

对上海旧工业建筑改造项目进行实地考察，通过草图、照片、文字等形式从以下四个方面分析实例的设计手法、成功之处和存在的不足，完成一份调研报告（A3文本，不少于3页）。

一、周边环境

项目地段，周边道路交通，基地周边建筑及其他类型、风格、体量，周边景观

二、基地内部规划与景观

基地的出入口位置、基地内部交通流线组织、建筑布局、外部空间景观布局、景观元素的运用、标识系统设计

三、建筑单体改造设计

旧建筑的改造模式、改造与保护的关系、建筑造型手法、建筑外立面设计、建筑入口处理、外立面材料与色彩关系、建筑标识的设计与外立面的关系

四、室内空间利用与环境设计

旧建筑空间的功能置换、空间的划分与组合方式、内部交通流线的组织、门厅的空间处理、楼梯的位置与造型设计、空间界面处理与材料运用、室内自然采光与照明、环境气氛的塑造

附：项目名称与地点

1、田子坊，泰康路210弄2、8号桥，建国中路8号

3、M50，莫干山路50号4、1933老厂房，虹口区沙泾路10号，29号

5、尚街loft，建国西路283号

6、红坊创意园区，长宁区淮海西路570-578号

7、“创意仓库”，苏州河北岸光复路181号

8、滨江创意产业园区，杨树浦路2218号

9、其它上海旧工业建筑改造实例

第四篇：广州市国有旧厂房改造工作流程图

广州市国有旧厂房改造工作流程图改造意向提交人受理机构批复改造方案编制指引批复人批复依据批复内容编报改造方案编制人上报人批复改造方案批复依据实施改造方案方式一方式二方式三权属人市﹁三旧﹂改造办提交文件市﹁三旧﹂改造办三旧改造规划指引三旧改造规划和规划改造范围规划要求权属人区市土政地府开发中心编制权属证明改造意向土地利用总体规划城乡规划权属人意向市旧房改造规划改造方案内容三旧改造程序小组审议意见补交地价自行改造见附图一纳入储蓄给予补偿见附图二改变用途临时使用见附图三现状核查情况要求证明人证明内容改造规划方案资金筹措运作方案改造计划实施步骤现状历史图片书面证明区、县国土房管部门当地政府达到修建性详细规划深度土地建筑性质权属情况土地利用现状现行城市规划情况全面改造范围具体改造地块界址坐标用地规模编制控规更改或调查专章临时改造方案达到修建性详细规划深度若涉及资金筹措图片影像未完善用地手段的核查表征地补偿协议及兑现凭证落实违法用地查处情况

第五篇：关于旧厂房改造有关税收优惠政策的函

关于旧厂房改造有关税收优惠政策的函

发文文号：佛国税函[2007]160号发文单位：佛山市国家税务局点击数：35发文时间：2007-4-

2根据市政府办公会议关于旧厂房改造任务分解要求，现将国税部分有关旧厂房改造税收优惠政策回复如下：

一、内资企业所得税优惠政策

内资企业因政府规划搬迁、改造、征用等发生的财产损失，经税务机关审批后，可以在申报企业所得税时扣除。

二、外商投资企业所得税优惠政策

（一）取得搬迁补偿收入

外商投资企业因旧厂房改造、搬迁所取得补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，可将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。

（二）企业财产损失所得税前扣除

外商投资企业发生的财产损失，按规定向税务机关备案后，可准予在发生当期计算缴纳企业所得税时扣除。

（三）购买国产设备投资抵免企业所得税

凡在我国境内设立的外商投资企业，在投资总额内购买的国产设备，对符合规定的，其购买国产设备投资的40%可从购置设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。

三、增值税优惠政策

单位和个体经营者销售自己使用过的除游艇、摩托车、应征消费税汽车以外的其他属于货物的固定资产，暂免征增值税。其中，使用过其他属于货物的固定资产应同时具备以下三个条件：

（一）属于企业固定资产目录所列货物；

（二）企业按固定资产管理，并确已使用过的货物；

（三）销售价格不超过原值的货物。

佛山市国家税务局

二○○七年三月十二日