滨湖类度假项目开发要点分析

第一篇：滨湖类度假项目开发要点分析

一、滨湖类度假项目的概述、分类及特征

（一）滨湖类度假项目概述

滨湖类度假项目，作为旅游地产的一种存在类型，是依赖于湖景资源进行综合开发的复合地产项目。与传统房地产项目不同的是，其地产的开发不是独立进行的，而更需要依托滨湖资源和其它娱乐休闲配套设施，是发展商利用临湖规划的旅游度假区（如太湖旅游度假区、阳澄湖旅游度假区）、人工湖泊／水库（太平湖）等优势资源开发的具有投资回报和多种功能的旅游度假项目。

这类度假项目多建在滨湖资源优势突出的城郊区域，以提供各类娱乐、运动、度假、养生、居住为经营目的，并随着项目的逐渐开发成熟，不断打向知名度，吸引各地游客前来，从最初的旅游观光发展到休闲度假，以完成从常来到常留到最后定居于此的过程。

（二）滨湖类度假项目分类

1、按项目所处区域开发程度分类，可分为区域起步期项目和区域成熟期项目（1）区域起步期项目：这类度假项目的开发通常是作为某个滨湖区域（多为人工湖/水库）发展的启动项目，在政府的规划和支持下开发该滨湖，打造休闲度假场所，此时该滨湖资源一般，也还没树立市场形象，周边也没有其它可依赖的配套资源，完全需要开发商独立领衔开发和营销，如雪野湖休闲度假区等等。（2）区域成熟期项目：项目所在区域有一定的知名度，也已有了成熟的配套，开发商进入后可利用现有资源进行开发，节省了初期的滨湖整治工作，但此类开发竞争压力大，需要有一定的创新点，如千岛湖开元度假村、苏州太湖高尔夫等等。

2、按项目所拥有的资源配套分类，可分为自有配套型项目和共享配套型项目（1）自有配套型项目：此类滨湖项目产品线丰富，集酒店、娱乐、商业、度假项目于一体，如绿城千岛湖度假公寓。

（2）共享配套型项目：这类滨湖度假项目大多是处在一个大区域的滨湖旅游度假区内，而这些度假区有其自身公共的配套，比如说高尔夫、游艇俱乐部等等，作为整体开发中的一个度假项目，它往往仅开发一些必须的度假产品，如度假酒店、别墅，而其它设施则是共享区域内已有的配套，如千岛湖滨江度假酒店别墅，中信太湖城等。

3、按项目开发特色分类，可分为特色配套类项目、特色住宅类项目和特色品牌类项目（1）特色配套类项目：除基础商业、会所、酒店配套外，在此类项目中还会开发其它高品质或者新潮流的配套设施，如中信太湖城开发的太湖文化论坛、千岛湖天清岛度假村开发了易文化主题公园等。

（2）特色住宅类项目：此类综合度假项目开发主要特色是在它的住宅项目上，如阳澄湖名人文化村项目。

（3）特色品牌类项目：知名开发商，国际品牌五星级度假酒店，品牌的强强联合是现今比较流行的开发方式，如绿城千岛湖度假项目，引进喜来登度假酒店，使整个项目更加受市场关注。

（三）滨湖类度假项目特征

特征一：依托湖景资源开发，对自然资源依赖性大

以邻近湖滨为最大卖点，来迎合消费者亲近大自然的需求，因此湖景等自然资源的优劣对项目成功起决定性因素。

特征二：项目离主城区有一定距离，但有发达的交通体系

湖滨类资源一般都位于城郊或郊区，离主城区大致1个小时左右车程。随着区域的开发和人流的导入，项目周边交通体系肯定发达，尤其是为方便自驾出游而建设的公路。

特征三：在项目占地配比上，旅游配套项目所占比重大

滨湖类度假地产与常规住宅地产不同，配套设施与外部环境才是这类项目的重点，因此房地产项目在开发中占地不会倾向绝对大比重。

特征四：项目有很明显的阶段性发展，整体开发时间长，管理服务要求高

滨湖类度假项目开发周期长，一般分为导入期、发展期、成熟期三个阶段，历时可能长达10年之久。而由于此类度假项目具有季节性，所以后期物业管理则成为一个难点，如餐饮、清洁等不同于普通住宅小区。

特征五：滨湖资源的“可再生性”，使得项目易被嫁接和复制 这里的“可再生”不是自然现象，而是人工行为，即对水库的挖掘开发，这样一来，湖泊资源就变得“无穷无尽”了。雷同的滨湖资源和周边环境，为下一次同类型滨湖项目的开发提供了良好的嫁接条件和模仿素材，可复制性强。

二、滨湖类度假项目的选址方略

滨湖类度假项目的选址主要从区域、交通、资源这三方面进行考量，而其中资源条件尤为重要。下面从这三个角度分别进行阐述

（一）滨湖类度假项目选址的区域条件

由于滨湖度假类项目依托的是湖泊资源，而湖泊的数量多、分布面广，资源情况不一，尤其是人工湖，存在更多的可变因素。因此其区位影响因素极其关键。滨湖度假项目开发区位因素主要从以下三个方面进行权衡：

、区域经济水平

区域是旅游经济的生长点和支撑点，建设资金的主要来源。区域经济的发展水平直接影响投资规模，它是决定开发区位的主要因素。一般选址区域经济发达，如长三角、珠三角等区域城市周边的滨湖资源进行开发。

、人民消费需求

罗斯托把经济增长划分为起飞前阶段、起飞阶段、成熟阶段、成熟后阶段。起飞前阶段是传统社会、为起飞创造前提阶段，成熟阶段是向成熟推进阶段，成熟后阶段是分为高额消费阶段、追求生活质量阶段，经济发达城市以打造品质生活为目标，从片面追求GDP的增长，到全面改善城市的生活品质，可以看到居民对休闲度假的需求品质越来越强烈。从世界休闲组织的预测，人均GDP超过一千美金，大众型的观光旅游将会进入一个新的时期。现在长三角这一代，人均GDP已经超过了5千美金，从国际的规律来看，也已经进入了了休闲、度假的需求膨胀期。

、基础设施建设

主要分析滨湖度假项目拟建地区水、电、气、暖、道路、邮电等旅游基础设施与饭店、宾馆、游客等旅游专用设施的现状与水平。

（二）滨湖类度假项目选址的交通条件

交通是联结客源地与目的地之间的通道，其发展程度决定旅游度假项目的通达条件与可进入性。交通状况可通过区域综合运输网密度、旅游度假项目所在地拟建地区与国际、国内主要客源市场的通达条件以及与邻近旅游地区联通性状三个指标来进行分析。

一般情况下，滨湖类度假项目所在城市需要满足铁路、公路、高架、航空（可选）的可直达性，尤其是现在越来越多的人喜欢选择节假日自驾出游，因此公路体系的完善建设尤为重要。

（三）滨湖类度假项目选址的资源条件

滨湖类度假项目的开发属于明显的依托自然资源（湖泊）为核心的项目开发，对其资源的要求自然不容忽视，可大致综合三个方面的内容。

气候适宜、风景秀丽

气候条件直接影响客源，进而影响度假旅游淡旺季的分配与长短，最终影响旅游度假项目的经济效益。一般选择滨湖度假因为涉及到室外活动，舒适的气候成为项目选址的首要考虑因素。

滨湖类度假要求有一线的湖景资源，包括空气清新、环境偏静、风光秀丽，能让度假人群从视觉、心灵都得到享受。

室外娱乐资源丰富

目前旅游正由观光型旅游向体验、参与性旅游转变。顺应这一趋势，旅游度假项目应打造休憩、娱乐、保健、体育于一体的多功能旅游服务综合体。利用滨湖资源，可展开如日光浴、游艇、户外球体运动等项目。

有文化旅游资源

文化作为休闲度假项目的开发引擎之一已经渐成趋势，成为人们追捧的主流开发模式，独特的人文旅游资源可以吸引特定类型的细分市场，因此，在其他资源不佳的情况下，依托文化旅游算是一大突破，当然在优势资源条件下添加文化概念更是使旅游锦上添花。文化旅游可以是区域内曾有的历史古迹、人文风情，也可以是历史或其它国度的“舶来品”。

三、滨湖类度假项目的产品开发指导

从打造功能齐全、高质素配套的大型休闲度假物业综合体角度考虑，对滨湖类度假项目的产品规划，需要满足酒店旅业、休闲娱乐、消遣购物、民俗风情、文化展示等功能，实现一个互依互存、合作多赢的吃、住、行、购、娱等资源整合体。从现在市场情况分析，滨湖度假基本功能分区大致可分为：住宅区、酒店区、酒店公寓、高尔夫、游艇俱乐部、商业街、会所等。

在如此千篇一律的功能产品中，如何打造个性化的产品路线傲视全行市场，成为开发商们迫切想要了解的一件事情。本着注重体验、注重生态环境的创新方向，遵守协调性、差异性、真实性的创新原则，滨海度假类产品的创新之道主要包括以下三方面：

主题创新

任何一个项目在前期策划时都有其最初的主题定位，后期的开发必将围绕这个主题进行，就像写作不能离题一样，主题是项目的灵魂。而主题的创新需要根据区域环境挖掘与提炼，比方说如果项目所在区域内所有项目的定位都缺乏文化，那么突出文化性则可以作为本项目主题定位的备选方案之一；主题的创新还要坚持特色，目前最受欢迎的主题排名是：教育展览、珍禽异兽、植物园林、原野丛林、外国文化、历史陈列、河流历险、生活娱乐、水上公园、动物表演、花卉展览、休闲养生等。

功能创新

滨湖类度假项目按功能分可有三个层次：基础层次——陈列式观光地产、提高层次——娱乐式体验地产、发展层次——休闲式度假地产。其中娱乐体验和休闲度假层次是新世纪滨湖项目的主攻方向，其创新主要从三方面着手：以文化感染人、以形式吸引人、以档次震撼人。

形态创新

产品形态的创新，顾名思义，即是从现有主流的产品形态中开发新的产品，形成差异化竞争。比如说当下的滨湖度假住宅产品多以度假别墅为主，而如果像绿城在千岛湖开发观景小高层公寓那样，避免与千岛湖其它度假住宅产品雷同，则对其销售必将有决定性的帮助。

四、滨湖类度假项目的开发引擎解密

滨湖类度假项目由于存在比较强的区域特色，因此对其开发引擎进行归类总结具有很强的现实意义。从现有成功滨湖类项目案例来看，选择适当的开发模式和启动引擎，可以在完成昭示项目市场形象作用的同时，将旅游资源直接转化为地产资源，最终带来房地产客户，实现产品消化，完成地产盈利。

目前市场上比较主流的开发引擎有以下三种：

引擎一：一线湖景+五星酒店：

采取一线湖景资源，以酒店将湖景资源转化为地产资源，将以单纯欣赏湖景、商务会议的客源转化为房地产客源

引擎二：高尔夫+五星酒店：

高尔夫的定位直接宣示了高端路线的市场形象，同时以五星酒店和高尔夫俱乐部的度假村概念带动房地产项目的盈利已经成为较为成熟的模式

引擎三：温泉+五星酒店： 利用固有资源，通过温泉公园等娱乐场所先期催热市场，土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利

由此看出，五星级酒店结合区域固有资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流模式。

一般情况下，由于滨湖项目开发周期长，大多都以观光旅游开始，因此此类项目都先投入开发一些娱乐配套（如高尔夫、温泉、游艇等），等项目及区域成熟后再进行房地产销售，完成由旅游向休闲度假的转变。

下图总结了目前国内部分滨湖度假类项目的开发引擎组合。从上图可以看出，随着时代发展，文化、论坛等新的开发引擎逐渐崭露头角，成为一种趋势。

【案例链接】

中信太湖城，位于国务院批准的苏州太湖国家旅游度假区11.2平方公里的核心区，一直为严格控制开发的自然、民俗、文化、古迹保护区域。南望闻名全国的太湖，北靠规划中的娱乐中心，东依著名的太湖新天地，西邻太湖高尔夫球场。占地约1000余亩，区域内风光旖旎，有山有水有岛，还有近5公里的黄金岸线。项目总投资34亿元，总建筑面积达60多万平米。整体开发类型包括大型会议中心、五星级宾馆、酒店式公寓组团、住宅社区等。在其开发的二区中引进了太湖文化论坛，配合酒店商业启动，再开发房地产，从而打造出全国甚至全世界高级别的文化交流和旅游度假胜地。其开发的太湖文化论坛是继海南博鳌亚洲经济论坛项目之后，唯一一个全国性超大型的、最高规格的、全综合性的以文化为主题的论坛项目，必将在全国乃至全球范围内产生广泛而深远的影响。

千岛湖天清岛度假村，临千岛湖中心湖区一侧依山而建，与三潭岛、龙山岛和五龙岛等隔水相望，距千岛湖镇约8公里。项目占地16万平方米，别墅区总体量为1.7万平方米，度假酒店总建筑面积达3.6万平方米，拥有158个泊位的专用车库和大型停车场，全程有近2公里的环岛公路。在常规度假酒店和别墅开发的基础上，天清岛项目引入“易文化”概念，打造“易文化主题公园”，将中国易文化和现代旅游休闲度假方式相结合，全岛的规划都与易文化相关，突出其养生功能，成为全国第一个易文化养生休闲度假区。

五、滨湖类度假项目的客户定位解析

旅游度假区的经济效益很大程度上取决于度假区旅游客源的充裕程度，因此在开发任意一个度假项目时，对客户的精准定位就显得十分关键了，一般客户定位主要从客户来源、客户结构特征、客户需求这三个方面进行综合评价。

对于国际度假项目，主要评价大量产生度假旅游者的目标市场国以及其与旅游度假项目拟建地区的位置和贸易关系；对于国内度假项目，可以从区域人口密度、城市人口密度和城市职工家庭人均收入等方面进行判断。而像滨湖类度假项目，其客源市场主要是以项目所在地周边城市的区域客户为主，因此在对其进行客户定位时具有一定的特殊性。

由于这里说的滨湖类度假项目往往属于复合大型房地产开发项目，其开发的产品包括别墅、酒店、酒店式公寓、高尔夫、游艇俱乐部等等，因此在定位客源结构时，往往从同城市同类型项目中总结现有客源情况，再结合本项目的规划和开发时序归纳出将来属于该项目的客户。

一般对于大型度假类项目的客户定位，可以选取客户圈层研究模型、客户地图研究模型（空间）、阶段客户研究模型（时间）这三个研究模型中进行综合分析，从时间和空间的变换秩序角度中，科学的预测项目未来的客户来源、特征和需求：

研究模型一：客户圈层研究模型（见图

1）

圈层模型揭示项目客户的构成比例，其是以车程时间和地理属性为导向的，这将直接影响项目的整体定位和产品设计，以及日后营销的重点方向。

研究模型二：客户地图研究模型（空间）（见图二）

客户地图宣示客户构成，来自哪个区域，通过什么交通工具导入等，当然不同区域的客户导入是随着区域发展的不同阶段所影响的。

研究模型三：阶段客户研究模型（时间）（见图三）

阶段客户研究直接影响到项目的整体推售秩序和营销侧重点，其依托区域发展特征和交通条件的变化而变化。

客户是支撑项目的最核心因素，因此客户定位是项目开发前后都需要重点研究的，除了客源特征及需求外，对于滨湖类这种长期开发项目，客户的变动性也是值得密切关注的。从目前市场上已成型的滨湖度假项目来看，客户变化从最初观光旅游的区域客演变到现在以休闲度假为主要目的、并购买物业的全国客户。

【案例链接】——“第五空间”，你的岛，你的天堂——杭州千岛湖开元度假村

千岛湖度假区内的项目，现在客户核心来源主要以杭州为主，辅助客源是杭州周边城市，偶得客户是长三角区域及境外人士；项目中高端别墅客户分为投资和自住或两者兼有，用作第二或第三居所的客户主要是项目所在城市以及周边城市的企业主、成功人士、企管高层等，而投资型物业为追求稳定回报率，则客户范围较广。

【精粹解读】

千岛湖开元度假村，华东最高档的度假别墅区之一

项目基本情况

千岛湖开元度假村坐落在千岛湖镇麒麟半岛之上，距杭州130公里，上海300公里，距离苏南大中小城市和杭州省地级城市均在300公里以内。项目占地302亩，包括88幢半岛私家别墅、一座五星级酒店、游艇俱乐部、会所等相关配套。

项目发展条件

1998年，《千岛湖风景区总体规划》正式实施；

2002年，淳安县政府计划将千岛湖打造成综合型度假休闲旅游区；

2004年4月30日，开元旅业集团第十家连锁酒店——千岛湖开元度假村开业； …… 千岛湖开元度假村由此应运而生，它是千岛湖发展的必然产物，满足社会的需求。下表总结了千岛湖旅游度假区的发展历程：

探查阶段

阶段/时间

（1982-1991年）

参与阶段（1992-2001年）

1993年，淳安县政府出台了“谁投资、谁经营、谁受

发展阶段

（2002-2006年-？）

2002年，县政府提出千岛湖旅游要从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展； 2006年杭千高速通行，成为旅游区旅游业发展的转折点。开发建设东南湖区桂花岛，重大事件 标志着千岛湖旅游正式开始起步。

益”的鼓励政策，调动了社会各方投资建设的积极性； 1998年《千岛湖风景区总体规划》正式实施。2000年，成为全国首批4A级旅游区

1997年接待游客65.8万，滨湖度假酒店、私人豪华游艇、水上康体健身逐渐成为千岛湖旅游发展的三大休闲产业；

高速极大的带动了千岛湖综合型房地产市场的成长步伐，各品牌开发商纷纷进驻，并获得收益

五星级酒店开元度假村建成受城市、交通、市场等制约，千岛湖旅游的吃、住、行、阶段特征 游购、娱乐等旅游要素发展不平衡，产业规模小，投资少，缓慢发展。

比1991年上升了139.3％，实现门票收入2858万。

旅游景点实现了从量到质的提升，极大提高了千岛湖湖区景点的品位。

典型项目 鱼味馆建成接待游客； 新安江旅游服务公司成立。

千岛湖海外海大酒店、凤凰休闲度假村等一批酒店设施投入建设。

开业。

新旅游码头、水上休闲主题公园、羡山休闲度假中心、游艇俱乐部等项目开始施工建设，千岛湖步入良性发展轨道

从表中可以看出，开元度假村的出现正好处于这个度假区的快速发展阶段，基础旅游设施已经基本完备，其它娱乐配套也已经开始施工，区位、交通、资源、设施一应俱全，整个千岛湖步入良性发展轨道，正在从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展。因此开元的出现正好贴合当时的区域需求。

项目产品解析

从一开始，开元集团就力图在千岛湖开发一个高端项目；现如今，漫步在千岛湖，开元度假村别墅融入了山地别墅和水岸别墅中，最高限度地收纳无边的湖光美景。岩石岸线形成千岛湖开元度假村半岛的外围线，也形成度假村的曲折悠回的园区轮廓线，与湖面水线保持有12米左右的波动。山脊沿半岛的纵深从湖面陡峭升起，平均标高高于一般季节水岸线35米，树木和丛林覆盖整个基地，这也让人自然想到朱熹在此留下的“半亩方塘一鉴开，天光云影一徘徊。”尤其是夜幕降临之时，登上作为千岛湖开元度假村的特色尊贵配套设施，耗资1000万的曼哈顿56号超豪华游艇，眺望千岛湖开元度假村，灯火辉煌，波光粼粼，将“东方夏威夷”的浪漫休闲风情再度展现。

建筑设计

千岛湖开元度假村以休闲度假为主题进行开发，建筑设计规划依据半岛屿山水皆景的环境特点，由88席半岛度假别墅及面积近33000平方米的夏威夷风格五星级标准度假酒店组成，整体规划设计以尊重自然、珍爱自然、融入自然为最高原则，每一条道路的走向，每一处建筑的布局都充分考虑环境的容纳与和谐，形成水域、森林、道路、建筑四大规划体系。

景观布局 千岛湖开元度假村充分利用原生态环境景观，以开阔湖景与城市绿带为外景，以青山绿岛、生态园林为内景建构大环境体系，突出了野趣、生态、写意、浪漫的环境特征。整体景观规划以夏威夷风情为模本，采用全景式设计手法，以山脊和湖湾为主景观轴和主功能轴进行景观设计，丰富的景观资源和景观元素被组织成一个均衡的体系在园区内流动。

度假产品

千岛湖开元度假村从英国进口的“曼哈顿56号”，价值1000多万元，是目前浙江省乃至整个华东地区价格最高、性能最好、最豪华的游艇，由意图集团及意图规划引荐世界顶级游艇制造商——英国SUNSEEKER国际游艇制造公司设计制造，与英国皇室乘座的游艇同一型号。船体长18.65 米，宽4.59米，高6.15米，半载排水量26.7吨，最大航速23节，续航力270英里，性能极其优异。

酒店为别墅生活提供完美的度假休闲设施与生活配套，具体配套设施包括：商场、中餐厅、西餐厅、休闲吧、足浴、桑拿、KTV包厢、SPA、游艇俱乐部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、儿童嬉水池、室内恒温游泳池。

项目客户分析

根据度假村开发时序的三个阶段，度假村客户的导入也相应分为三个阶段： 第一阶段（2004-2005年），度假村酒店开始营业

这时主要导入政府、考察团、商界高官、高管等商界政界要员，通过这些高端峰层客户的影响力，预热项目知名度，确立了项目的整体市场高端形象。第二阶段（2005-2006年），打造五星级酒店

项目基本完全成熟，此时导入著名跨国企业和民营企业的商务会议和私人度假客源，这时知名影星等社会名人也慕名而来。

第三阶段（2007-至今），度假村已经成为首批自驾游基地

通过前两个阶段的客源导入，酒店客户扩散至普通自驾游客户，客源面更广，整个项目已经成为一个非常高端且高知名度的高端度假酒店

【成功核心密码】

拥有核心竞争力，将品牌输出定位于‘塔尖’，做最高档次的市场，创造了近年来国内旅游界的奇迹。

走“高端定位”之路

随着人们对度假居住概念的重新认识，千岛湖风景区必将以其独特的自然、健康、稀有度假养生资源、良好的区位交通等因素的存在迅速成为一个高档次的度假休闲场所。千岛湖开元度假村，作为杭州千岛湖旅游度假区内的一分子，坚持打造高档旅游房地产项目。开元的进驻及成功开发看似偶然，但却是千岛湖旅游度假区发展的必然。

补“市场产品”之缺

在开元度假村没在千岛湖落脚之前，该区域内只有一些简单的旅游设施和中低端度假酒店。而开元五星级酒店的进入正好填补了千岛湖没有五星酒店的市场空白。“五星级酒店式度假社区”的千岛湖开元度假村的出现，意味着浙江首度出现了以五星级酒店为配套的别墅社区，这在当时的华东地区，甚至是全国也是罕见的。

除此之外，游艇码头作为高档的娱乐配套也顺势提升了项目的档次。

树“百年老店”之牌

千岛湖开元度假村的成功，“开元”这一品牌也功不可没。建设一家酒店固然不易，而要把开元打造成“百年老店”则更为艰巨。开发商在项目开发的过程中，确立了“创造特色、打造品牌、关注客户、用心服务”的经营理念，并一直致力于成为拥有国内一流的饭店管理公司、省内最具特色的房地产公司和具有综合优势的相关产业群组成的大型国家级企业集团，成功嫁接了饭店业和房地产业，呈现双轮驱动、比翼齐飞的发展局面。

【问题难点解析】

——如何在一个新涉足的领域中依然保持“高调姿态”？

“千岛湖开元度假村，别墅开盘10个月，完成了95%的销售！”

作为高档旅游房产项目，又是开元房产集团开发的第一个别墅项目，其开发风险和营销风险比一般的常规项目要大得多。由于其目标客户群并不在项目开发的当地，公司不得不采用异地销售模式，这对营销来说是个很大的挑战。而千岛湖开元度假村又是开元房产开发的第一个别墅项目，别墅销售实践比较欠缺，在此情况下能取得如此好的销售业绩，与其正确的定位、先进的开发指导思想和科学系统的营销策略是分不开的。

（1）明确的项目定位 首先，开元房产集团在开发千岛湖开元度假村时，尝试的是一种地产业与旅游休闲业相复合的开发模式，将地产与旅游业、酒店业相复合，所开发的的88幢半岛度假别墅与一幢五星级标准度假酒店相辉映。旅游度假房产把“文化、休闲、度假、观光、游乐、生活”等融入到项目的每一个细节，满足了部分懂得生活享受的消费者的休闲生活需求。随着经济的快速发展，有闲、有钱、有车的人越来越多，中国旅游业正从观光型向休闲度假型转变，将进入休闲度假时代，旅游房产也将迎来新的时代。开元房产集团把握时代脉搏，将千岛湖开元度假村打造成旅游房产的典范，旺销是必然的。

（2）先进的开发指导思想

其次，在千岛湖开元度假村开发过程中，始终把产品的品质放在第一位，做就要做精品。面对千岛湖绝美的山水，开元房产聘请知名公司进行建筑设计、装修设计和景观设计则；而在施工上，严格遵循设计要求，保证施工质量，为千岛湖开元度假村成为高档的休闲度假区奠定了坚实的基础。在2009年夏天，千岛湖开元度假村先后被世界旅游小姐组织和亚洲旅游小姐组织确定为外景拍摄基地，有关媒体也声称：“千岛湖开元度假村是华东最高档的休闲度假区之一”。

（3）科学系统的营销策略

最后，采用科学系统的营销策略。自2003年8月份媒体见面会成功运作开始，千岛湖开元度假村就在房地产业界引起强烈反响，受到人们的普遍关注。在销售上，03年底开盘以来，半岛度假别墅一直保持着良好的销售势头。04年3、4月份，与杭州日报共同举办旅游房产论坛，再次引起业界和广大消费者的关注，创下单月销售27套的销售记录，取得了当年销售的开门红；而在受宏观调控的影响，楼市陷入低迷的7、8月份，公司领导果断调整营销策略，又成功举办了千岛湖开元度假村业主联谊会，引来众多客户的关注，使得千岛湖开元度假村项目在杭州别墅销售市场上一枝独秀；而到了10月份，按照原定的计划，加强了“金九银十”这一阶段的推广力度，在各方面成功运作下，千岛湖开元度假村项目销售再次飘红，最终完成95%的销售，提前完成并超过集团公司制定的项目销售任务。

第二篇：温泉度假区旅游规划区位开发分析

赤朝高速公路的修建及与锦朝高速公路的接轨，同时锦赤铁路复线的改造，沟通起内蒙古东部地区与以辽西为首的东北地区联系的主要通道。辽西五市中，锦州、盘锦、葫芦岛三市属于滨海城市，朝阳、阜新两市虽处腹地，但按国际惯例，可称之为“亚沿海城市”，在辽宁老工业基地振兴和环渤海经济圈大局建设中，辽西五市扮演着不可或缺的角色。由此锦赤高速公路成为内蒙古最便捷的出海通道，成为内蒙古东部与辽西深入交流合作的大动脉，敖汉旗是内蒙古东部地区离辽西最近的旗(县)，处于这条大动脉的中间节点位置，有条件打造成为连通内蒙古与辽宁，连接内陆与沿海的内蒙古东部门户城市。

京承、京秦两线目前承担了京津居民假日市场主要流向，但随着交通网络体系化建设和私家车的进一步普及，京津居民远郊旅游趋势将日益凸显。在京承方向上，随着赤承高速的修通，赤峰区位优势更加凸显。赤峰自身拥有的旅游资源类型丰富多样、品味较高，且与京承存在差异互补性，必将成为京承黄金旅游线向东北方向延伸的重要增长极和潜在目的地。而京秦(皇岛)葫(芦岛)锦(州)一线，海滨资源特色突出，亦为重要的黄金旅游线。未来，随着锦赤高速的全线打通，锦赤之间、内蒙古东部与辽西之间必将建立起更紧密联系，随着锦赤沿线旅游资源的深入开发，完全有可能突破以京津为核心的两条主要游客流，而在锦赤之间形成另一较大的游客流，从而构成京-承-赤-秦黄金旅游环线，在此黄金旅游环线上，敖汉温泉是锦赤流向上一个重要的节点，是以温泉为始的敖汉旗旅游业充分融入大黄金旅游圈的重要机遇，将大大拓展敖汉旗的市场区位条件。

第三篇：旅游度假项目开发运营战略咨询报告大纲

华智咨询，华智智造北京华智咨询集团

旅游度假项目开发运营战略咨询报告

大纲目录

本报告是基于客户已经完成了项目总体战略策划或概念性规划之后而编制的，是项目开发运营领域的专业咨询报告。

一、市场基础分析[这是华智咨询的优势，我们对旅游度假市场的理解已有较高的深度]

1、宏观旅游度假市场数据及数据理解

2、区域旅游度假市场数据及数据理解

3、专项旅游度假市场数据及数据理解

4、项目经营市场数据及数据理解[针对经营中的项目]

二、项目资源分析[包括客户资源分析，必须充分地了解我们的客户，才能给出一份可行的项目开发运营战略咨询报告]

三、项目发展规划[来自于客户已经完成的项目总体战略策划

或概念性规划报告]

四、可行性总体判断[根据类似项目投资开发经验而做出判断]

1、发展机会评估

2、开发价值评估

3、投资收益评估

五、项目发展理念[华智非常注重旅游度假项目发展理念的正

确性，并要求客户能够贯穿项目始终]

1、市场理念

2、开发理念

咨询电话：4000-016-916，010-66548881，***北京朝阳门悠唐国际广场

3、经营理念

六、项目开发战略

1、项目开发目标

2、项目开发模式

3、开发分期计划

4、建筑体量优化[或者建议]

5、建设投资估算

6、一期建设项目

七、项目经营战略

1、项目经营定位

2、经营发展模式

3、物业持有计划（界定持有和出售物业）

4、资产经营模式[推荐专业管理公司]

5、经营业态配比

6、服务和产品定价

7、经营组织框架

8、经营业绩预测

八、项目经济评价

1、一期项目经济评价[财务模型中应包括投资估算、收入估

算、成本费用估算、利润估算、现金流量估算，并给出

净现值、内部收益率、投资回收期等指标]

2、项目整体经济评价[同上]

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九、项目风险评估

十、项目实施建议

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第四篇：生态旅游庄园开发项目策划要点

生态旅游庄园开发项目策划要点：

以生态有机综合开发和农业观光旅游相结合，利用丰富旅游资源和大量的农村土地、劳力等资源，结合城镇居民、企事业单位资金和休闲旅游的消费优势，建成集休闲观光与现代化有机农业密切结合生态有机农庄，满足人们物质生活的享受和精神生活的升华需要，它不但具有观赏、休闲之效能，而且也是城镇有钱和有闲阶层的一种投资活动。

生态有机农庄主要功能：

一是高回报率投资功能，本项目的综合投资回报率在15-30%以上；

二是旅游娱乐功能，休闲及周末节假日渡假功能；项目建有各种休闲旅游项目，配有各种娱乐设施；

三是居住功能，每个生态小别墅都具有舒适的卧室、活动室和洁净的厨卫设施；

四是基地优质有机农副产品的采摘和采购功能，每周或数天到农庄采摘或采购的肉、鱼、蛋、奶、菜、果、花等等可供日常食用；

五是就业功能，投资本项目不仅可以得到以上的回报，而且可加入项目的实施，作为项目中的农业工人或其他工作人员，解决部分城乡的下岗再就业的问题；

六是通过项目的实施为当地政府和农民提供示范作用，调整农村经济产业结构。项目描述：

以露地和温室种植特色农产品为主，按照有机种植标准进行生产操作，通过先进的包装、储藏、加工、内销和出口翻番增值。中心区建设包括居住区、休闲垂钓、餐饮（农家饭店或自助式饭店）、游泳池、跑马场、狩猎场、乡间旅馆及各种室内和室外的休闲娱乐活动项目。建有百花园、百果园、百菜园、百禽园等各种有机农业采摘和观光活动基地。最大特色是建设小型庄园的设计。豪华型庄园建一座组装式双层温室别墅，配套四位一体种养结合的300平方米温室花园一栋（种植有机蔬菜、反季节盆栽果树或其他高收益项目），统一配套化粪沼气池，生态地温空调系统和先进的饮用水处理系统，有庭院，选配草坪、绿色藤架走廊、各种花卉果树、凉亭、秋千、休闲椅、游泳池等等。整体农庄根据需求配置高密植鲜食枣园、草莓、园林苗圃，或其他项目资源。每个庄园不仅具有高级享受休闲度假功能，每年还有数万元的投资回报。

项目规模：

1/3土地集中建设与温室配套的小型庄园，其他作为农庄公共露地种植及休闲旅游项目的建设，开发种植、养殖、综合旅游、娱乐设施等。项目条件：有使用权在20年以上（不改变土地性质）的土地，坐落中心城市郊区，附近最好有著名旅游景点。

第五篇：房地产项目开发过程五大要点

房地产项目开发过程五大要点

(一)：凡事预则立，不预则废！

项目启动之前，如果能够事先做一些计划，订一些目标，一定会对工作的开展有百益而无一害。

房地产项目开发的计划包括项目的整体开发计划，项目的资金预算运作计划，项目的整体时间节点安排，项目整体的工程，营销等各个部门的工作计划。

在项目准备启动的时候，房地产公司对项目的整体有一个比较详细的预算和预估。每一个部门负责人对属于自己部门的分内工作，都需要提前探讨，作出详细的计划，计划经过多轮的会议和探讨最终确定。而每一个项目的这种计划和探讨，是一种经验的碰撞，理论的升华，通过圆桌会议的形式，形成兴旺房地产公司的积累，而就是这种形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步骤。

(二)：项目未动，策划先行！古云：兵马未动，粮草先行；

对于房地产开发而言；应该是项目未动，策划先行。即应该做好项目策划，项目策划简单而言是回答以下几个问题：

谁是我们的客户？我们的客户喜欢什么样的产品，我们的产品做成什么样的特点，商业怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商业和住宅的比例怎么样？住宅户型的比例和面积分配怎么样？项目的风格做成什么样子？项目的景观应该满足什么人群的需要？

而这些选择都需要一个为什么这么做的理由！这些问题我们有意或者无意都会要回答，不管是通过专门的流程来回答，或者拍脑袋来回答。只是说如果拍脑袋，那么犯错误的可能性更加大，地块也无法发挥最大的价值所在。而如果在下结论以前，进行全面的调研，与市场分析，项目产品的探索性研究，对结论加以科学的论证，会大大减少失误的可能性，确保地块的价值得到最大程度的提升！

我们需要回答这些基础问题的重点在于：在设计之前或者设计开始的同时，我们需要对项目做一个精确的定位。定位是一个项目开篇重要的核心点在于回答我们是什么，谁是我们的客户！

定位做好了，项目的销售就做好了80％。(三)：地产开发，设计重中重！

对于房地产开发，房子就是产品，而产品是设计出来的，开发的坚决条件好：即使市场不好，我留下来的房子要全部是优质资产！设计要解决的问题很多，成本控制就在设计阶段可以解决85％。

设计首先需要贯彻定位的意图，建筑方案中平面布局以及外观造型，建筑用材的选择。其次是结构方案的确定，从基础的形式，到钢筋混凝土的含量；最后到整体的水电体系，所有的设备，材料选型，在设计阶段一定要完整考虑，选择最佳的方案，并且融入整体设计过程中，确保所有的大问题在设计阶段解决，95％的小问题在施工过程中也能够解决。

设计做好了，工程成本控制就成功了85％！(四)：控制成本，全面预算！在项目的整体计划中，控制成本是工程管理过程的一个重点所在，那么成本控制的关键并不完全在于成本部和工程部，而是在全员的成本控制，在项目整体计划中，我们应该可以提前做好全面的预算，工程有一个细致的预算，从图纸到材料设备采购，提前计划，提前讨论；

不但工程需要有全面完整的预算，营销也有一个全面细致的预算；财务也有一个全面的预算，对外报建关系协调也有一个全面的预算，所有这些预算都是我们的成本组成，这需要全面的成本核算体系，在项目开始以前，我们应该将团队职责分配好，然后对整体预算进行核实，并且在项目的整体开发过程中，忠实执行预算制度，当然这些预算可能会有调整，我们需要3个月或者6个月审核一次，看预算中哪些超越了，哪些节约了，通过一两个项目，我们的成本控制能力能够得到提升，这正式我们开发水平的体现，是我们经验的积累。

建议公司成立以总经理为中心，全员参与的成本核定小组，由财务部牵头，针对公司的成本部，工程部，营销部以及对外报建等相关部门，整理以前的资料，参考现状，指定出合理的预算。

(五)：项目管理，流程优先！

在月湖兰庭的项目管理过程中，其实现场管理是十分混乱的，只不过这些混乱都被掩盖住了，并没有造成很大的问题，所以我们有时候视而不见。主要也有部门的职责不清晰，各个部门的管理方式和方法不一致造成的。比如工程部与成本部的权责，比如工程与技术的权责，比如工程与营销的权责；而这些问题，都是因为公司岗位不清，责任不明，流程不畅通而造成的。

所谓流程，就如流水一般，自一个节点流至另外的节点，公司的流程畅通，则工作顺利并且能够最大限度避免错误。

那么如何才能做到这样行如流水的工作呢？任何工作必须回答以下几个问题，简称：6W1H

1.Who—工作的责任者是谁？

2.For whom—工作的服务和汇报对象是谁？

3.Why—为什么要做该项工作？

4.What—工作是什么？

5.Where—工作的地点在哪里？

6.When—工作的时间期限？ 7.How—完成工作所使用的方法和程序？

参考上述6W1H，我认为首先是公司岗位设立清晰，然后是岗位职责明确，做到每一个事务都有人负责，每一个人都有其负责的事务；其次是工作的标准和方式要确定，明确做事的方式和方法。

任何一个公司，如果能够把上述五个部门的工作分解，细化然后执行，则公司必定能够在硝烟四起的房地产市场立足并崛起。