21世纪不动产---经纪人手册(二)

第一篇：21世纪不动产---经纪人手册(二)

房地产经纪人公关商务礼仪

● 商务礼仪的地位和作用

商务礼仪是职业道德的基本要求 商务礼仪的运用是促进营销工作的需要 礼仪服务是企业优质服务的保证 礼仪服务创造良好的经济效益 商务礼仪创造良好的企业文化 良好的礼仪服务是高素质的表现

●礼仪的原则

遵守公德 谦虚随和 遵守时间 诚实守信 理解顾客 热情有度

●“有修养者”十大特征

守时。不自傲。谈吐有节，从不随便打断别人的谈话。信守诺言。

态度和蔼，谈话的时候望着对方的眼睛。关怀他人。尤其对残疾人、妇女、儿童及老人 语气中肯，避免高声喧哗。大度。注意交谈技巧，尊重他人的观点和看法。富有同情心。

●穿西装几点注意

西装要平整，不可有折痕；

西装领要贴背，并低于衬衫领1厘米左右；

西装口袋不要放任何杂物。西装胸前的口袋叫“手巾袋”。走路时不要双手背在身后。插手不要插在上衣口袋里。男子应当遵从三色原则。

衬衫内不应展出任何衣服的领子。新西服袖口的商标一定要去掉。别忘了衬衫、领带每天必须要换。

●西装衬衫

每套西装一般需有两三件衬衫搭配。

衬衫的领口大小以扣上领口扣子以后，食指能上下自由抽进为宜； 如不系领带，可不扣领口;袖口的长度应该正好到手腕，以长出西装袖口1-2厘米为宜； 衬衫的领子要高出西装的领子约1厘米;系领带时穿的衬衫要贴身，不系领带时穿的衬衫可宽松一点。衬衫的下摆要塞进西裤，袖口必须扣上不得翻起。

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●西装领带

领带是男士打扮的焦点，通过它能展现穿戴者的个性。

领带的颜色应根据衬衫来挑选，通常最易搭配的是红色、蓝色或以黄色为主的花色领带。在非正式场合，穿西装可以不系领带，但衬衫的第一个扣子一定要解开。领带长度稍长于裤子的腰带即可。

●西装扣

穿双排扣装，扣子要全部扣上,不可都打开； 单排两粒扣装，只扣第一粒，也可以全不扣；（只系上面的扣子是正统，只系下面的扣子是流气，两粒扣子都系上是土气，全都不系则是潇洒。正式的场合，一般要求把上面的扣子系上，在坐下的时候应该解开。）单排三粒扣装, 只扣上边两粒； 单排一粒扣西装，扣与不扣均可；

穿三件套西装，则应扣好马甲上所有的扣子，外套的扣子不扣。

●女士西装 “六不”

衣服套装不允许过大或过小。

不允许内衣外现。不允许衣扣不到位。

不允许随意搭配。不允许不穿衬裙。

不允许乱配鞋袜。

●白领女性的职业服饰

上班时不可以穿浅色袜子； 不要穿网眼袜子； 擦亮皮鞋；

正式场合应穿黑皮鞋，避免浅色皮鞋；

鞋子不得镂空或暴露脚指、脚跟，凉鞋、透明的鞋子是不适用的。

●交谈的原则

态度真诚

精神专注

内容适宜

语言得体

谦恭适度

●交谈——最佳距离和角度

西欧一些国家认为，两人交谈的最佳距离为一米，但意大利人经常保持0.3到0.4米。然而，从卫生角度考虑，交谈最佳距离应为1.2米。

两人交谈最好有一定角度，两人可斜站对方侧面，形成30度角为最佳，避免面对面。

●礼貌用语

初次见面应说：幸会

请人勿送应用：留步 看望别人应说：拜访

对方来信应称：惠书 等候别人应说：恭候

麻烦别人应说：打扰 请人帮忙应说：烦请

求给方便应说：借光 托人办事应说：拜托

请人指教应说：请教 他人指点应称：赐教

请人解答应用：请问

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●赞美的四个要点

言之有物

眼光独到

当面表达

真诚赞美

一句赞美的语言可以抵我三天的口粮！

赞美是打开顺利谈话的钥匙！

● 走姿

行进的方向应当保持相对稳定；行进的步伐不宜过大或过小，应尽量保持“匀速”前进；不宜东张西望，而应日视正前方；行进时腰部要放松，上身要挺拔，腿部要伸直；双脚不要距离过大，不要走成“八字步”。

●坐姿

成功者的坐姿

坐椅子的三分之一

挺直腰板

充满自信

弯腰

拾东西的时候：无论是穿裙子或长裤，不可仅把腰弯下，而把屁股翘得高高的，应该把两膝尽量并拢再蹲下，才会显得文雅美观．

●女士风度

避免的手势

交际场合不可当众搔头皮、掏耳朵、抠鼻孔、剔牙、咬指甲、剜眼屎、搓泥垢、修指甲、揉衣角、用手指在桌上乱画、玩手中的笔或其他工具：切忌乱做手势，或指指点点

眼神的礼仪规范

●注视他人

与顾客交谈时，不可长时间地凝视对方。社交场合，无意与别人的目光相遇不要马上移开，应自然对视1—2秒．然后慢慢离开。与异性目光对视时，不可超过2秒，否则将引起对方无端的猜测。必须根据看的对象和场合把握好注视的时间。

●眼神的礼仪规范

注视的位置。

用目光注视对方，应自然、稳重、柔和，而不能死盯住对方某部位．或不停地在对方身上上下打量，这是极失礼的。注视对方什么位置，要依据传达什么信息、造成什么气氛而异；要依据不同场合、不同对象而异。选择具体目光所及之处和注视的区间。

敢于正视对方。

商务工作者在交谈中敢于礼貌地正视对方，是一种坦荡、自信的表现，也是对他人尊重的体现。当别人难堪时，不要去看他或拿笑来安慰对方。

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●介绍

介绍——自我介绍

幽默——活跃气氛。

谦虚——大学教授：“我在大学里教书。”财务处长则说：“我搞财务工作。” 态度要诚恳、友善、自信，面带微笑，口齿要清楚，音量适中，语速不要太快

介绍——介绍他人

开场白：“请允许我介绍你们认识一下” 在尊长之间作介绍时，语气应当恭敬 “很荣幸地问您介绍一下 ”

介绍两个人相识时，一般顺序如下： 男子——女子； 晚辈 ——长辈； 年幼的——年长的； 职位低的——职位高的； 未婚女子——已婚妇女。

介绍——面对别人的介绍

应该马上站起来；

应答语，如：“认识你非常高兴”，“请多关照” ；

不要抢先伸手。女士、年长者、职位高的人应先伸手和对方握手。

● 握手

握手的神奇作用

通过握手，肌肤进行了接触，把温柔和信赖传给了对方。只是面面相觑，会被人认为是冷淡的人，握手战术可以强化你的形象。候选人、歌星很擅长此道。

握手表达不同的感情信息

手掌直伸，略微用力表平等、尊重；

手心朝上表顺从、谦恭，晚辈宜采取这种方式； 手心朝下则显得比较傲慢、粗鲁，不受欢迎； 双手重叠握住对方，显得真挚、热情。

握手的规则

最好先等长者、贵宾，或是女士伸出手来，再与之握手。

与许多人同时握手时，不交叉握手。最有礼貌的顺序是：先上级后下级，先长辈后晚辈，先主人后客人，先女士后男士。

握手时，坐着的一方要站起来，除非年事较高或身体不适（应说明情况）。

对长者、贵宾握手，快步趋前，双手握住对方的手，身体可以微微向前倾，这表示对对方的尊敬。

握手时间不宜过长或过短，一般控制在3-5秒钟之内。握手的规则

男士与女士握手，时间要短,用力要轻，应握女士的手指。握手时要专注，避免目光他顾，或目光下垂。

不要用戴手套的手或左手与人相握。

态度一定要表现得专心致志。不要在握手时敷衍了事或是忙于跟别人打招呼。

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手中都不宜拿着东西。

握手之后，切勿看自己的手，或用手帕去擦它。

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●名片

递名片的规矩

首先要把名片准备好。名片要放在易于掏出的口袋或皮包里。不要把自己的名片和他人的名片或其他杂物混放；

递交名片要用双手或右手，名片的正面要向着接受者。递交时要目光注视对方，微笑致意，可顺带一句“请多多关照”。接名片的规矩

接受名片时要恭敬和面带微笑；

双手接过名片，一定要认真地看一下，记住对方的名字，并郑重地放入自己的口袋或名片夹内。千万不要连一眼也不看，随便地放在桌上，不能玩弄名片； 看名片时，要说句“认识你很高兴”的客套话；

如是交换名片，自己未准备名片时，可向对方致歉意，并主动地介绍自己。

●OFFICE电话礼仪

电话铃响三声之内接起电话； 通话时声音不宜太大；

接起电话时首先应自报单位名称及所属部门；

接听电话时，要询问对方单位名称及所属部门，接转电话时为指定受话人提供便利； 当对方要找的人不在时，若不了解对方的目的，不要随便传话； 不要随便说出指定受话人的行踪；

通电话时又碰上客人来访，应先招待来访客人，和通话对方致歉，得到许可后挂断电话； 在电话中传达事情时，应重复要点，对于数字、日期、时间等，应再次确认以免出错； 如果碰到对方拨错号码时，应该礼貌告知对方拨错电话。如你拨错，应马上道歉;挂断电话前要确定对方已挂断，才能放下听筒。

●接待客户

引导礼仪

在客户左前方侧行，领先2-3步（不可太远），说“这边请”，要不时回头交谈或者照顾客户。送行礼仪

主人不要过于主动与客人握手；

在客户后方2-3步，为客户按电梯或者拉轿车门，感谢客户的光临，等客户离开后再返回。轿车礼仪

快走几小步，抢上前拉开车门;一只手遮挡在车门框上沿，以防客户头部碰撞在车门框

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基本法律常识

1、房地产买卖抵押、分割、交换、赠予房地产登记需要由当事人共同申请。房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法 人和其他组织，通过与将房地产买卖、交换、赠与、转移给他人的法律行为。房地产转让应当遵循合法、公平、自愿、诚实信用的原则。房地产赠予是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。

2、从合同法上讲，《房屋买卖(置换)合同》属于居间性质的合同；从民法上讲代卖的性质属于居间行为。

3、《房屋买卖(置换)合同》中的买卖双方签订《终止合同补充协议》后方可不履行合同。

4、代理关系中夫妻关系和监护人与被监护人关系属于有效关系。

5、买卖双方为不同省市户籍不可以办理公产房过户手续；天津市内六区户籍与其他区县户籍 不可以办理公产房过户手续

6、合同当事人对合同的义务有保密义务、告知义务、履行义务

收取的定金不能超过合同标的额的20%，超过部分无效。

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房地产知识

一、房屋分类

房屋从不同的角度可以不同的分类。

（一）按建筑结构分： ⑴砖木结构

－描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用

砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。

⑵砖混结构

－描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。

⑶钢筋混凝土结构

－描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。⑷钢结构

－描述：主要承重构件均是用钢材制成。

（二）（1）（2）（3）（4）（5）

（三）按房屋层数高度分：

低层 1～3层 多层 4～6层 中高层 7～9层 高层 10～30层 超高层 40层以上

按房屋房型分：（1）（2）（3）（4）

（四）一室（直门）、一室（中独）、一室（偏独）两室（偏单）、两室（中单）三室（一厅）、三室（两厅）

其它（多室、别墅、平房、老楼、拆间、独厨、错层、跃层）

按房屋建筑用途分：（1）（2）住宅 商用

（五）按房屋建筑朝向分： 共13页

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（1）南北向、东西向：多出现在偏单、偏独、三室等房型中；

（2）阳面、阴面、东照、西照：多出现在中单、中独、直门独等房型中；（3）金、银、铜、铁角：多出现在墩子楼中；

（六）按房屋建筑面积分：

（1）建筑面积：多指私产、商品房合同、还迁协议、抵债协议等性质的房屋面积；

（2）（3）

（七）计租面积：多指公产、企业产等性质的房屋面积；（一般不含阳台面积）公产房计租面积与使用面积的区别：计租面积不含台，使用面积含台

按房屋建筑性质分：（1）（2）（3）（4）（5）私产：指有产权证的房屋；（其中房改购房分为全部产权和部分产权）公产：指房管局管理的房屋；（内页为粉色，章为**区**房管站）企业产：指企业管理的房屋；（内页为黄色，章为**公司等等）商品房合同：分为可办产权和不可办产权； 其它：还迁协议、抵债协议、军产、宗教产等；

（八）按房屋建筑楼型分：（1）（2）（3）条子楼 墩子楼

其它（点式高层、板式高层、筒子楼、蛇形楼、八角楼、锯齿楼、老楼、平房、小二楼等）

（九）房屋配套注意：注明煤气、暖气是否漏户；

（十）建筑物使用性质分类可分为：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑

二、建筑物的组成

掌握建筑基础知识：建筑物的组成

一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。

1、基础

是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同，可分为：

●条形基础－是指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形基础。

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●独立基础－是指基础呈独立的块状，形成有台阶形、锥形、杯形的等。

●筏板基础－是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，不仅使地基上的单位面积压力减小，也使整个地基的承载力增大。

●箱形基础－主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混

●凝土箱形结构。对于抵抗地震荷载的作用极为有利。●桩基础－由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。

2、墙体和柱

墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。（1）墙体的分类

●按在建筑物中的方向，分为：

外墙－位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。内墙－位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。●按在建筑物中的方向，分为：

纵墙－沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。

横墙－沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。●按接受力情况，分为：

承重墙－凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。非承重墙－不承受外来荷载的墙称为非承重墙。

（2）柱－是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。

3、楼地层和梁

楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。

⑴楼板－楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。⑵首层地面－是指建筑物底层的地坪。⑶梁－是跨过空间的横向构件。

4、楼梯

楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。共13页

5、屋顶

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既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。

6、门窗－门和窗都是建筑物的围护构件。

三、商品房常识

1、容积率：

是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建 筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。

2、建筑密度：

规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。

3、出房率：

是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。

4、住宅居住面积：

是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。

5、绿地率：

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30％以上。

6、住宅的层高和净高：

层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。

7、住宅的进深：

住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

8、住宅的开间：

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在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI110-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

9、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选：

⑴商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。

⑵商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

⑶套内建筑面积由以下三部分组成： A.套（单元）内的使用面积

B.套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积）

⑷套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

⑸公用建筑面积由以下两部分组成：

A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。

B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。

⑹公用建筑面积计算：

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

⑺公用建筑面积分摊系数计算：

公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和

⑻分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

10、商品房面积误差的处理方式

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权 共13页

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登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：

⑴面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

⑵面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内（含3％）的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

11、房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示：

《住宅商品房准许交付使用证》，提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。

12、商品房销售包括商品房现售和商品房预售

商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。

13、购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的，应当按照下列规定办理：

⑴尚未付清商品房总房价款的，转让人应当事先征得房地产开发企业的同意；

⑵已付清商品房总房价款的，转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同，并书面通知房地产开发企业；

⑶贷款购房的，转让人应当事先征得贷款银行同意，有保证人的应当征得保证人同意； ⑷转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内，持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。

14、商品房销售须具备以下五证：

《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房销售许可证》。

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二手房价格的测算

随着二手市场日趋活跃，二手房价格越来越引起人们的关注，由于买卖双方的角度不同，心态各异，卖方总喜欢拿同地区商品房来类比，开价与商品房差价不大。而买方总强调一个“旧”字，把它贬得一钱不值。因此，二手房价格也就变得雾里看花，其实，只要真正站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的。

在二手房价格的测算上，要抓住以下三大因素：

房屋因素：首先，房屋竣工后给即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2％。其次，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。

环境因素：环境因素比较复杂，既有自然环境，也有社会环境，既有大环境，又有小环境，在同一地段，旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要大大折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有些地区适合经商，有的地区则适宜居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学校，都会对房屋价格产生较大的影响。

心理因素：如果不是在价格上有较大的诱惑力或其它特殊需要，人们是不愿意买旧房居住的，新、旧房价格相差不大，人们对买旧房的心理障碍就无法逾越。

综上所述，我们试着这样测算二手房价格，以区域区商品房价格为基准： 房屋因素

（1）折旧：年折旧－2％

（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10％

（3）楼层：

2、6楼－3％；7楼－5％；

3、4楼＋3％；

1、5楼为基价；若是楼顶另－5％（4）朝向：无朝南外门窗－5％ 环境因素

（1）无物业管理－5％

（2）非独立封闭小区－5％（3）有省、市重点学校＋15％ 心理因素：－8％

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第二篇：员工手册(21世纪不动产)

员工手册

目 录

4．女工产假：女工生产可享受90天产假，须提前1个月请假.女职工计划内怀孕4个月以内流产的，给予流产假15天；4个月以上的给予流产假42天。

5．陪产假：男员工在配偶生产时，可申请陪产假3天。申请时必须提供女方生产的有效医院证明。

6．请假最小单位：补病假、事假以“1小时”为请假最小单位。7．请假期间的薪水支付： 病假、事假扣减方法：

当月工资÷25天÷8小时×病假、事假小时数计扣工资

享受婚假、丧假、女工产假、陪产假的员工，公司支付工资。

8．探亲假：在本公司连续工作满一年以上，夫妻分居两地（跨省）或未婚远离（跨省或300公里以上）父母居住的员工，按劳动法有关规定享受有薪探亲假。探亲假只能当年一次休完

口头、书面警告处分及限时改正是公司用于解决员工违规行为或工作态度、工作作风、工作效率、工作业绩不良的参数。通常口头警告达 2．若员工档案因故暂不能调入的，员工须在报到之日起10个工作日内写一份书面报告说明您上一个曾服务的公司/机构名称、档案现存放机构名称和不能调档的详细原因，呈销售经理和主管副总批准后，交店务秘书备存，并签署补充协议，则公司开始为该员工缴纳社会保险。

3．若员工已按1-3项操作完毕仍因个人原因不愿参加社会保险的，需写书面报告交人力资源部备存。

4．若员工不能按1-3项操作完毕，公司将每月扣除其工资的10%作为罚款直至向人力资源部提交上述资料为止，在此期间该员工不享受公司为员工提供的社会福利保险，由此造成的耽搁，公司也不会为其补交，同时该员工的加薪、升迁、奖励都将受此影响。

每月10日前将档案及社会保险转移单/劳动手册或暂住证复印件交回店务秘书的，公司从当月起为该员工缴纳社会保险，每月10日后将档案及社会保险转移单或暂住证复印件交回店务秘书的，公司从下月起为该员工缴纳社会保险。各项社会保险个人应缴纳部分每月由公司从员工工资中代扣代缴。

经理目标①-⑤

考评对象签字： 日期： 考评者直接上级签字： 日期： 2．绩效评估管理步骤：制定绩效计划→绩效沟通→绩效评估→绩效面谈→绩效结果应用。3．绩效评估管理方法：总经理、销售经理应每月对直属员工绩效情况进行考察、记录和沟通；员工每月的绩效影响到每半年1次的绩效评估总结和每年年底的绩效评估结果；

4．绩效结果应用：每年年底绩效评估的结果影响到个人业绩奖金和

一、差旅费报销标准：

1．公司规定，去外埠出差一律乘坐硬卧。

2．公司副总经理出差外埠可乘飞机，但应购买经济舱机票。

3．住宿：按150-250元/间/天标准住宿；双人同住，按250元/间/天。广州、深圳按300元/间/天；双人同住，按350元/间/天标准实报实销。公司分部门核算费用时，部门员工应单开发票报销。

4．公司副总经理可住三星级以上宾馆,参考平均价450元/天。

5．业务招待费用及购礼品，需请示主管领导，业务招待费及礼品标准应同批准权限规定一致。报销时应在发票背面注明业务招待费的内容及参加的本公司员工姓名。

6．交通费：指在出差当地发生的交通费用，在总支出费用不超过50元/日（平均）的标准下实报实销。

7．电话费：出差人员应在住宿酒店开设长途，在报销时需附长途话费底单，公司员工应本着为公司节约的原则，尽量减少手机漫游话费。

8．资料费、各种展览入场费用，实报实销，在出差回京后需将资料在店务秘书登记。9．在异地使用信用卡支取现金的手续费用，实报实销。

10．洗衣费：在总支出费用不超过5元/日（平均）的标准下实报实销。（差旅时间不超过2日时，洗衣费不予报销）。

11．餐费补助：按不超过30元/天/人报销，凭正规发票报销。（从离青当日到回青当日计算）如当天有业务招待或宴请，扣除报销餐费20元。

12．因特殊情况需乘坐飞机或费用超标时，应事先经过销售经理同意，主管副总经理审核后，由总经理批准，方可发生费用，回公司后实报实销。

二、申请出差借款手续：

1．填写《部门支票（现金）申请表》，应写明所去地点、天数、主要工作内容及请款金额。在销售经理审核申请后，由主管总经理签字同意；乘飞机出差者同时应签好支票领取单。

2．出差者应到财务部门领取现金，并应提前三天凭《部门支票（现金）申请单》通知出纳备款。

3．购火车票：需在公司订火车票时，应提前三天到店务秘书订购，票款由出差人员在差旅请款中支付。

4．购飞机票：应将办齐手续的支票申领单交由店务秘书办理。

三、差旅费报销原则：

1．出差回青后应在七个工作日内办理完报销手续。

2．将所有单据分类，按用途、金额等填写《差旅费报销表》。

3．资料登记交至财务部，由财务部经理登记后在发票签字，连同其他单据交出纳审核。

财务部应按此表制工资单，离职员工应结清工资存折和卡。由总经理签字方可领取工资。

三、接听电话

1.员工在上班时间因私事接打电话应简短。

2.接听电话应使用规范语言，对内线电话应说“您好，我是XX”，前台接听外线电话应说“您好，21世纪不动产”。

3.如电话铃响而本人不在，本部门其它员工或附近员工应及时代为接听，并代其回答或留言。

4.在接听电话时如遇自己不能准确回答的问题，应请有关人员接听，或另约时间联系，切忌随意回答或简单的用不知道应付对方。

5．如外线要找的人不在或无法马上接听电话，接听者应记录留言，前台应使用电话留言条。

6．如遇找董事长、总经理、副总经理的电话时，应先问明对方身份，请其稍候，待征询接听者意见后再决定是否转接。

7．接打电话（尤其是长途电话）时应简明扼要，尽量缩短通话时间。8．如需拨打国际长途或声讯电话，应向店务秘书提出并经主管副总同意。9．无特殊情况，在正常上班时间内，总机电话应由前台应接。

四、办公环境

1．员工离开座位超过1个小时时，应将办公桌上的文件资料收放整齐，将抽屉上锁，以防止疏忽而泄漏公司信息。

2．每天下班前，应将领阅的文件资料归还店务秘书或财务部，个人保管的文件应整理清楚收在抽屉里并上锁，保持良好的工作习惯。（文件资料的管理请参阅相关管理制度）

3．应保持个人办公区的整洁，屏风上除通讯录外不得张贴其他物品，不得滥用工作空间过多放置个人物品，以维护公司有序的办公环境。

4．员工应保持办公桌面整齐清洁。

单上签字认可，公文发放单与公文同时作为存档内容，由店务秘书管理。

2．店务秘书、网络部在网络上C21_FILE上设立一个专门的共享位置存放所有签发过的文件，以供全公司人员查看、翻阅。

4．内部转移：各使用部门间的资产转移，由原使用部门将资产交还店务秘书，再由现使用部门办理调出手续。

四、购入审批：

员工采购物品需填写采购申请单，由销售经理签字后，报总经理审批。

五、资产的盘点及报废处理：

1．店务秘书、财务部每季度组织一次资产的全面盘点工作，各使用部门在调整盈亏保证帐实相符的基础上，与财务部对帐，保证帐帐相符。

2．盈亏报废的处理，盘点发生资产的盘盈和盈亏时，由财务部查明原因，明确责任，书 面上报，由总经理提出处理意见。

店务秘书在公司内调拨 无车可用 打车或其它交通工具

到店务秘书领取钥匙、车辆相关资料

用车前检查车况 车辆有损 通知店务秘书核实

用车后填写车辆使用登记表

把油加好

检查车况 车辆有损 通知店务秘书核实 将车钥匙及相关资料交还店务秘书

2．因工作需要下载1M以上数据，经上级主管批准后统一由IT部利用网络空闲时间下载，紧急需要特殊处理。

五、邮件使用规定

1．禁止在公司内部网络收发与工作无关的邮件及数据。

2．目前公司每位员工邮箱规定容量为6M，所以服务器无法保留邮件备份，如有需要，员工自己在本地做邮件备份。

六、网络安全及病毒防治

1．请使用自己域账号登录网络，并注意密码保密。2．未经允许请勿使用他人电脑。

3．公司内网的任何PC机都必须安装防病毒软件，并定期更新病毒数据库。

4．如果电脑发现病毒不知如何处理，请先去掉网线并及时通知IT部相关人员处理。

七、监控和处罚

1．IT部随时监控公司内部网络运行状态，店务秘书和IT部将不定期抽查电脑使用情况，对违反

以上规定者，按公司管理规定进行处罚，并限期整改。

档

案资料的保存期限为永久。

3．档案管理期限届满，管理部门应集中对有关档案资料进行集中销毁，不得作为废纸使用。4．公司财务部门的档案材料根据国家有关财务制度执行。

四、档案的保密及借阅

1．档案管理部门应将档案资料设定秘级，分为：绝密、机密、秘密内部使用三种，并加盖相 应印章。

2．绝密文件是指涉及公司重大经济活动合同、会议和决策资料；或者重要资产、知识产权、商业秘密等资料。绝密档案资料只有董事长、总裁、总经理、副总经理及相关销售经理可查阅，其他人借阅的由主管副总经理以上或董事长签字方可。副总经理、销售经理查阅前也须填写

文件借阅单并经董事长或总经理的书面批准；

3．机密文件是指涉及公司重要经济活动的资料、标的额较大的合同，以及其他重要文件资料。机密文件公司销售经理以上人员可查阅，但须填写文件借阅单并经主管副总经理的书面批准 ；

4．秘密文件是指涉及公司经济活动或者经济利益的文件资料，如果不慎使用或者泄露会给公 司造成损失的档案资料。秘密文件公司员工可以查阅，但必须填写文件借阅单并经主管部门经

理的书面批准。

5．借阅绝密文件不得保留复印件，公司副总、销售经理借阅机密文件及秘密文件时可以复印，但必须在文件借阅单上注明并在档案管理部门或者主管人员处进行登记。

五、任何员工不得将印有密级的文件的任何文本擅自带出公司，如因特殊需要，则必须经 过公司总经理的书面批准。

六、公司所有员工，尤其是档案管理人员、销售经理以上人员应树立保密意识，对公司商 业秘密、档案文件及客户的商业机密进行严格保密。任何人违反本规定泄露秘密，公司将根据

其与公司签署的《保护商业秘密合同书》进行处理。

七、对于合同的审批、借阅、签字等按《合同管理制度》执行，《合同管理制度》中没有 规定的参照此规定办理。

八、本制度作为公司与员工签署的《劳动合同书》的附件，最终解释权归公司法律部。

九、本制度自2002年2月26日公布，自公布之日起生效。

1．常规合同（C类合同）：

（1）标的在10000元以下或不含金额的；

（2）标的金额虽在RMB 10000元以上，但已由法律部批准确认为常规合同的常用合同； 2．重要合同（B类合同）

（1）标的金额在RMB10000--100000元的；

（2）标的金额在RMB10000以下或不含金额，但涉及公司重要经营行为或对外合作项目的； 3．重大合同（A类合同）

（1）标的金额在RMB100000以上的；

（2）标的金额在RBM100000以下或不含金额，但涉及公司重大经营行为或对外合作项目的；

四、合同送审期限

1．C类合同应提前1个工作日送审； 2．B类合同应提前2个工作日送审；

3．A类合同应申请法律部派员先期介入谈判，审核对方资质，审核期限视合同复杂情况而定，原则上不超过4个工作日。

五、合同的签发、用印

1．公司任何对外签订的合同、协议及其他法律文件，均需经过法律部签发方可向各级主管申 请用印，公司印鉴管理人员应根据本条下述 公司员工违反本规定，未经审批擅自对外签订合同的，印鉴管理人员擅自用印或审查不严错误用印的，以及其它违反本规定的行为，由法律部会同有关部门给予相应惩戒。

十二、施行

本规定自发布之日起施行，原有规定与本规定相抵触的，以本规定为准。

必要时 复印件 监督

第三篇：房地产经纪人实务手册

房地产经纪人实务手册

目录第一篇概述

1房地产经纪概述

1.1经纪

1.2房地产经纪

1.2.1房地产经纪的内涵

1.2.2 房地产经纪的必要性

1.2.3 房地产经纪的基本类型 2房地产经纪人员

2.1房地产经纪人员的职业资格

2.1.1房地产经纪人执业资格考试的报考条件

2.1.2房地产经纪人的权力和义务

2.2房地产经纪人员的职业道德

2.2.1 房地产经济职业道德及包括的内容

2.2.2 房地产经纪人员在职业道德方面应符合的基本要求、2.3房地产经纪人的的职业修养

2.3.1 房地产经纪人员的心理素质基本要求

2.3.2 房地产经纪人员接待客户的礼仪要求

2.3.3房地产经纪人员应具备的知识结构

2.4房地产经纪人员的职业技能

3房地产经纪结构

3.1 房地产经纪结构的设立

3.1.1 房地产经纪结构设立条件

3.1.2 房地产经纪结构设立程序

3.1.3 房地产经纪机构的权利和义务

3.1.4 房地产经济结构的注销

3.2 房地产经纪机构的经营

3.2.1 房地产经纪机构的经营模式

3.2.2 特许加盟连锁经营模式

3.2.3 房地产经纪机构经营模式的选择

3.3 房地产经纪机构的组织形式

3.3.1 房地产经纪机构的组织结构

3.3.2 房地产经纪机构的部门设置

3.4 房地产经纪机构的人员管理

第四篇：不动产赠与合同（二）

赠与人：_________（以下简称甲方）

住所：___________________________

有效证件号码：___________________

受赠人：_________（以下简称乙方）

住所：___________________________

有效证件号码：___________________

受赠人为法人或其他组织的：

受赠人：__________（以下简称乙方）

住所：___________________________

负责人：_________________________

职务：___________________________

甲方自愿将其下所有的不动产赠与乙方。按照有关法律定，双方达成赠与协议如下：

第一条　不动产的坐落位置及其他自然情况

本合同所指不动产位置于：___________________________其他自然情况，如面积，户型，建筑时间等等。

第二条　赠与人的权利与义务

（一）赠与人的权利

1．不动产所有权转移于乙方前，甲方有权使用该不动产或将其出租给第三人且有权获取因出租该不动产所产生的收益；

2．甲方可根据需要要求乙方在合同生效且接受赠与之同时履行一定的义务（如：扶养甲方夫妻）；

3．乙方有下列情形之一时，甲方可以撤销赠与：

（1）严重侵害赠与人或赠与人的近亲属；

（2）不履行对赠与人的扶养义务。

（二）赠与人的义务

1．按合同约定转移不动产所有权于乙方；

2．附义务赠与中，赠与财产有瑕疵的，应在附义务限度内承担与出卖人相同的责任；

3．故意或重大过失导致合同所指不动产毁损、灭失的，应承担损害赔偿责任。

第三条　受赠人的权利与义务

（一）受赠人的权利

本合同生效后，乙方依法取得合同项下不动产之所有权。

（二）受赠人的义务

1．若赠与合同附义务，乙方应按合同约定履行所附义务。

2．甲方依合同约定撤销赠与时，乙方应向甲方返还不动产。

第四条　赠与标的登记

甲乙双方应按有关法律规定共同办理不动产转移登记手续。

第五条　本合同一式两份，甲、乙双方各持一份。两份文本具有同等法律效力。

乙方（签章）：______________

签约时间：__________________

第五篇：21世纪不动产 经纪人训练计划

经纪人立体训练体系

经纪人职前训练

一、理论课程

1.企业介绍（入职后两天内完成）

（1）公司渊源及介绍（2）公司经营与企业文化（3）公司CI系统介绍

（4）人力资源体系----公司组织现况及个人职业发展方向（5）公司规章制度（6）公司财务制度

2.业务素质（入职后十五天内完成）

（1）业务道德规范（2）仪容和礼节（3）生涯规划

（4）新人入门应因之道（5）哈克不动产优质服务体系 3.作业流程说明（入职后一个月完成）

（1）中介基本知识及行业规范（2）中介流程与作业原则（3）各项表格使用说明

（4）法律文书内容介绍及应用精髓（5）电脑连线作业系统（6）规划与商圈经营规范（7）买卖注意事项

二、管理课程（入职后一个月内完成）

（一）实际店头业务运作

1、出席早会、案源分享

2、参加晚会、问题剖析

3、与学姐、学长沟通交流

三、实践实习（入职后两周内完成）

1、商圈调查

2、开发

3、踩线与反踩线

经纪人实习期训练

一、将训练进行到底（入职后一至三个月内完成）（1）扫楼魔鬼训练—体力、压力大比拼（2）如何处理来电、来店客户

① 如何接电话 ② 规范店头接待 ③ 抓客户技巧

（3）案例分析：冷眼看客户流失

定制培训 定时培训 定时培训 座谈会 情景模拟 每周轮训（4）开发技巧与商圈经营（5）掌握客户需求

（6）带看技巧和十一件武器（7）销售技巧与物件发稿

（8）如何经营物件（如拿钥匙、拿产权证）（9）价格翰旋与谈判（如跟踪、促销）（10）改附表

（11）收意向及相关技巧

二、房产金融实务（入职后两个月内完成）（1）房产财务基础知识（2）不动产贷款业务（3）不动产税费实务与概算

三、法务规章简介（入职后三个月内完成）（1）合同法简介（2）房产经纪法规

（3）房屋买卖、租赁之相关法务

每周轮训 训专题讲座每周轮训专题讲座经纪人在职教育训练

（入职三个月至一年）

一、基础课程（三到六个月）（1）客户心理谈判与销售促成技巧

（2）不动产相关法务研讨—中介实务法律常识、经济合同法

研读、交易签约应注意事项等

（3）金融变化与不动产走势分析（4）客户开发与客户管理（5）不动产估价实务简介（6）优质售后服务简介

（7）自我成长课程：自我行程管理、个案行销等

二、中阶课程（六到九个月）（1）都市计划分区使用规则（2）不动产税务与节税策略（3）民法概要------债权篇

房地产相关法律知识票据法、不动产强制执行、中介刑事责任等

（4）建筑风格、装饰鉴赏与营造施工作业流程（5）特殊个案买卖销售技巧

（6）顾客满意相关课程：客户满意的经营、服务品质政策，客户抱怨纠纷处理等。

三、进阶课程（九个月至一年完成）（1）整批个案销售开发技巧（2）市场行情与投资分析（3）不动产估价实力与实例介绍

（4）自我成长课程：MOT关键时刻、优势谈判、风水与中介、个人绩效分析与改善等。