第二届中国城市管理高峰论坛嘉宾观点实录[最终版]

第一篇：第二届中国城市管理高峰论坛嘉宾观点实录[最终版]

第二届中国城市管理高峰论坛

主题：第二届中国城市管理高峰论坛 时间：2012年12月8日上午 地点：开封开元酒店开元厅

肖勤福：各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家上午好！我们今天聚集在一个特殊的地方要做一件具有特殊重要性的事情，说到地点的特殊，让我们回顾一千年前，有这样一个国度，人口一亿两千多万，GDP总量占世界的60%，人均GDP两千两百多美元，这个国家的首都人口过百万，它的城市规划和建筑的艺术、城市的管理与运营的艺术、城市的商业、城市的文化等等都达到了当时人类文明所能企及的高度。这个国家的这个都城就是我们今天所在的地方——开封。

十八大刚刚闭幕，我们聚集在这里探讨一千年之后在中华民族复兴的过程当中如何贯彻落实好十八大精神的有关要求，推进我国城镇化建设，是一件十分重要、十分有意义的事情。那么，这是作为几家主办单位、承办单位合作的第二届城市管理高峰论坛，第一界是在上海的崇明岛召开的，那是在两年前，那次会议也像今天一样群贤毕至、高朋满座。在那次会议上许多专家和领导提出的观点给城市规划者、管理者提出了许许多多启发。今天我们也想做这样一件事情，并且把它做得更好。

十八大对我们如何走得又好又快提出了新的要求，尤其是放到“四化”相互关系当中透视、观察和把握。我们应当结合城市、城镇建设与发展的实践，今天我们在这里结合开封城市建设和发展的实践做进一步的探索，对所存在的一些问题和矛盾提出一些解决的思路和方案。接下来我先介绍光临本届论坛的领导和专家，他们是： 全国人大财经委员会副主任尹中卿先生； 北京大学校长周其凤先生； 海峡两岸关系协会会长王富卿先生； 中国侨联副主席王永乐先生； 中央党校进修部主任黄宪起先生； 国土资源部规划司司长董祚继先生； 河南省国土资源厅厅长张启生先生； 河南省住房和城乡建设厅厅长刘洪涛先生； 国家民政部基层政权和社区建设司副司长刘勇先生； 开封市委书记祁金立先生； 开封市市长吉炳伟先生； 北京大学校长助理黄桂田先生。

还有其它很多部门和机构的领导和专家，来自河南省政府、开封市委、市政府以及市各主管部门的领导。北京大学各院系领导、北大附属中学、北大优教中心领导。国开行等金融机构的领导、方正集团以及各产业平台的领导，企业家代表、各业专家还有来自北京、重庆、武汉、成都、昆明等地方政府的领导，来自中央电视台、中央人民广播电台、新华社、中新社、人民日报、经济日报、新华网、新浪网等70多家媒体的朋友们。在这里我代表主办和承办单位再次对大家的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

下面我宣布第二届中国城市管理高峰论坛正式开始！下面我们进入欢迎致辞环节，首先有请河南省住房和建设厅厅长刘洪涛先生为大家致辞！

刘洪涛：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！今天中共中央党校、开封市人民政府主办的第二届中国城市管理高峰论坛在古都开封隆重举行，我谨代表河南省住房和城乡建设厅对论坛的成功举办表示热烈的祝贺，对各位领导、各位来宾的到来表示热烈的欢迎和诚挚的感谢！

城镇化是经济社会发展的客观趋势，是现代化的必经之路，也是我国未来经济社会发展的最大驱动力。十八大对城镇化工作做出了明确要求，提出要积极稳妥推进城镇化。河南是中国的缩影，在河南这样一个人口密度大、人均资源少的中部省份，河南目前是一亿多人口，16.7万平方公里。河南的人口密度为每平方公里600人，相当于澳大利亚堪培拉城市的人口。在河南这样的省份里能否走出一条科学化、可持续的城镇化发展之路，关乎中国现代化全局。近年来，河南立足省情，成功探索不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的以新型城镇化为引领的“三化协调”科学发展之路，赋予新型城镇化的新的历史使命，并将其作为中原经济区建设的核心内容，为全国其它同类地区探索路子积累经验。

河南的新型城镇化体现了发展理念、发展方式、发展路径创新，以传统城镇化相比更加突出可持续发展，更加突出城乡统筹，更加突出以人为本，更加突出与信息化的互动，以新型城镇化为引领有利于促进人口、产业、土地、资金等要素在农业和非农业产业之间，城市和乡村之间优化配置，破解用地刚性需求与保护耕地硬性约束难题，拓宽城市发展空间。河南的新型城镇化按照整体发展理念，紧凑城市理念和理性增长理念，着力构建国家区域中心城市、地区中心城市、县域中心城市、中心镇的城镇体系，以城市新居、城市组团、商业中心区和特色商业区等载体建设为突破口，尤其将新型农村社区作为中央统筹结合点，加快农村生产方式和农民生活方式转变，使广大农民享受经济发展成果。

各位领导、各位来宾，作为这次论坛的主办方之一，能和大家在这里相聚，围绕新型城镇化这一重大特点进行深入讨论，我感到非常荣幸，在接下来的时间里我也期待着来自各方面专家、学者的真知灼见，相信大家的建议和意见将对我省推进新型城镇化进程起到十分重要的作用。同时，感谢中央党校、北大资源集团、开封市政府为本次论坛做出努力，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

肖勤福：感谢刘洪涛先生的致辞，他在致辞当中为我们介绍和展示了河南省这几年城镇化的宝贵实践，为我们提供了新鲜的思想材料，谢谢！下面我们有请中共开封市委书记祁金立先生致词！

祁金立：尊敬的各位领导、各位嘉宾，女士们、先生们、朋友们，大家上午好！在全国上下深入学习贯彻党的十八大精神的重要时刻，我们非常高兴地迎来了参加第二届中国城市管理高峰论坛的各位领导和嘉宾，在此我代表中共开封市委、开封市人民政府对本届中国城市管理高峰论坛的举办表示热烈的祝贺，对各位领导和各位嘉宾的到来表示诚挚的欢迎！本届中国城市管理高峰论坛能够在开封举办，我们感到非常的荣幸，特别是这次论坛将主题确定为十八大精神与中国新型城镇化道路，这对于作为中原经济区核心城市的开封来说既是一种主题的契合、发展的共振，更是一次实地指导和促进。作为国务院首批历史文化名城和我国八大古都之一，开封是一座清明上河、扬名天下的城，一座风声水起的城，一座持续发展、快速崛起的城。

当前，随着国家促进中部崛起战略的实施，河南省推进中原经济区建设郑汴一体化发展步伐的加快，加上北大方正集团等一批重大项目的实施，开封正在涌现出旺盛的发展活力，尤其是国务院最近批复的中原经济区规划提出推动包括开封在内的五个城市向特大城市发展，再次彰显了开封在全国、全省的重要战略地位。现在，辛劳质朴、务实奋进的开封人民正在全力提力开封，不久将来古城开封将再现一幅清明上河图。

各位领导、各位嘉宾，本次论坛领导和专家的精彩论断将给我们带来权威指导，将极大地拓展我们的思维和视野，也必将对开封城乡建设发展起到巨大的推动作用。我们真诚地希望各位领导和专家在开封期间能够多走走、多看看，对开封的工作不吝赐教，为开封的发展传经送宝、牵线搭桥，真正把开封作为研究成果转化的试验田和事业发展的创新地，让更多的研究成果转化为支撑开封发展的政策和措施，从而使开封发展得更好、更快，让开封的明天更加美好。

最后，预祝本次论坛取得圆满成功，祝各位领导和嘉宾工作顺利、身体健康，谢谢大家！

肖勤福：谢谢祁金立先生，从他致辞当中我们可以感受到千年前的开封十分了得，未来的开封同样十分了得。在中部崛起战略和中原经济区的发展过程中，开封担当着十分重要的职责，我们期待着开封美好的明天！下面我们有请方正集团董事长魏新先生致词！

魏新：尊敬的各位领导、各位来宾、媒体朋友们，大家上午好！非常荣幸今天能够邀请到这么多的领导、专家学者、企业精英还有媒体朋友来共议城镇化建设、城市化发展的大课题。作为承办方我谨代表北大方正集团、北大资源集团向论坛的主办方中共中央党校报刊社、河南省住建厅、开封市人民政府表示诚挚的感谢！同时，也向各位嘉宾莅临本次会议和论坛表示热烈的欢迎，欢迎大家！

在中原经济区和中原城市群发展战略的指导下，河南省委、省政府提出优先发展郑汴一体化、发展开封新区，同时把郑汴一体化提到了议事日程上。而开封新区作为郑汴一体化的桥头堡，它迎来了大跨越、大发展的历史机遇时期，开封是昔日的七朝古都，是今天充满生机的热土。北大方正集团愿意积极参与进来，利用自己独特的产学研相互融合的产业模式以及更多的资源优势，为开封，为河南的建设和发展贡献一份力量。

我很高兴看到北大资源集团已经和开封市合作，展开城市运营实践，结合当地独特的文化地理优势来建设运粮河项目。运粮河项目以开封千年历史积淀为根，以北大方正集团在教育、科技、金融、医疗等方面的资源为基进行专业开发运作，必将打造成一个生态、宜居、和谐的复合型新城区。希望各位能在开封浓郁的历史文化氛围下迸发出更多的观点，给予运粮河项目指导和帮助，为中原经济区发展贡献自己的智慧了力量。传承历史、创新未来，我们一定能够在更高、更远、更深的层次，通过我们真诚地合作、共同的努力，为中原城市群的崛起添砖加瓦。

最后，预祝本次论坛取得圆满成功，祝大家身体健康，谢谢大家！

肖勤福：领导致辞环节告一段落，从各位领导致辞当中我们可以听出来大家对这次论坛的期待，确实这次论坛凝聚了很多领导和工作人员的心血，特别是开封市委、市政府对这次会议的召开提出了很多支持，我们河南省住建厅也给我们做了很多指导和相关的工作，特别感谢他们！

下面我们进入领导演讲讲话，首先有请中央党校校委委员、进修部主任黄宪起先生讲话，有请！

黄宪起：尊敬的各位领导、各位嘉宾、各新闻媒体的朋友，女士们、先生们，大家上午好！首先我代表中央党校对第二届中国城市管理高峰论坛的顺利召开表示衷心的祝贺！举世瞩目的党的十八大刚刚胜利闭幕，全党、全国都在深入学习贯彻党的十八大精神，万众一心，为全面实现建成小康社会的宏伟目标而奋斗。在这样一个重要的历史时机，第二届中国城市管理高峰论坛以十八大精神，与中国城镇化道路为主题，切实贯彻落实十八大精神实实在在的行动，来自各方面的专家、学者、领导、企业家汇聚开封可谓天时地利人和。

开封，七朝古都，中原腹地、黄河之滨、中华民族主要发祥地之一，我国著名的历史文化名城。中华民族优秀传统美德集中体现在开封悠久的历史文化之中，包公的公正清廉、杨家将的忠诚报国、水浒好汉的行侠仗义为人传诵。城市是经济的发动机，是文化传承和创新的平台，是社会管理的核心，是经济、政治、文化、社会管理和生态文明建设的综合体；是实现全面建设小康社会的关键和枢纽，党的十八大报告提出要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。改革开放30多年来，我国城镇化速度很快，城市建设、城市管理都取得了巨大的成就，人民群众得到了实实在在的好处。面向未来，按照科学发展观的要求，面对党的十八大提出的全面建成小康社会的宏伟目标，着眼党的十八大提出中国特色社会主义建设五位一体的总体布局，聚焦人民群众对美好生活的新期待，如何实现城镇化的科学发展，城市的科学管理，树立科学的城市意识和城市理念，解决好当今城市出现的和可能会出现的发展难、就业难、行路难、上学难、住房难、就医难、安全难等等问题，我想请大家利用这样一个论坛发表真知灼见，交流经验信息，破解城镇化发展的诸多难题、新题，为我国的城镇化发展和城市管理，也为开封这座历史文化名城的新发展起到重要的、巨大的推动和促进作用。最后，预祝第二届中国城市管理高峰论坛圆满成功，谢谢大家！

肖勤福：下面我们有请全国人大财经委员会副主任尹中卿先生讲话！

尹中卿：很高兴来到河南开封，来到七朝古都，刚才肖社长说是一千年国家最发达的城市，来参加第二届中国城市管理高峰论坛。两年前在上海崇明岛我也有幸参加了第一届论坛。今年4月中旬我们全国人大财经委员会和农业委员会曾经来到河南调研，先后到了郑州、新乡、洛阳、平顶山、濮阳和许昌，来调研河南的新型城镇化建设和新型农村社区建设，回去之后向中央提交了调研报告。我们认为河南省提出新型城镇化和新型农村现代化建设，新就新在跳出了传统的就城市讲城市、就城镇讲城镇、就农村来讲农村的传统观念，在实践中探索出了一条从根本上破解我国城乡二元结构，有序推进农业转移人口市民化的途径和路子。十天前也就是11月26日，国家发展改革委员会印发了经国务院批准的中原经济区规划。按照这个规划，除了河南全境18个地市，还涉及到安徽、河北、山西等地区的市县区，涵盖区域面积接近29万平方公里，涵盖人口将近1.8亿。这个中原经济区规划再次强调走城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展的新型城镇化道路，这与十八大报告关于推动工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化相互协调的精神是完全一致的。我们知道党的十八大报告对走中国特色新型城镇化道路进行了部署，李克强同志最近两年专门组织力量对今后时期的城镇化建设进行了很深入的专题研究。前不久，他专门发了一篇文章，就把城镇化作为未来五年甚至更长时间中国经济发展的重中之重，也作为转变经济发展方式、调整经济结构、扩大有效需求的一个最主要的平台和途径。

所以我认为这次论坛把十八大精神与新型城镇化放在一起的创意很好。今天我想就农业转移人口机制谈几点看法。我们知道改革开放30多年来，我国的城镇化建设取得了显著成就。城镇人口从1978年的1.72亿人增加到了去年年底6.9亿人，这就将近7亿人，城镇化率从1978年的17.92%，就是不到18%，经过33年上升到51.27%，也就是说城市人口首次过半，短短三十多年我国就走过了英国用了220年，美国用了100年，日本用了50年所达到的城镇化发展阶段，也就是城镇人口在全部人口中间过半。这一成就来之不易。但我们也要清醒地看到，长期以来各个地方都把推进城镇化简单地等同于城市建设，过分地注重城市建成区规模的扩张而忽视了城市人口规模的集聚，把农业的转移人员仅仅当做生产者、当做劳动力，而不愿意接受他们本人和他的家属进入城市成为市民。结果导致了现在比较严重的城镇化滞后于工业化，很多专家统计，我们国家的城镇化速度与工业化的进程相差15个百分点，人口的城镇化严重地落后于土地的城镇化，大量的土地已经划成了市区，但是大量的人口并没有相应成为市民，至少还有两亿多农业转移人口，甚至还不包括他们的家属，进城工作居住，但却无法真正地融入城市的真正生活，所以专家把这种城镇化叫做半城镇化或叫伪城镇化。去年就有专家对这个问题进行了分析，认为我们将近7亿常住人口中间，实际有将近一半还不是真正的城市市民。

这些问题如果处理不好，特别是第二代农民工就是进城务工的新生代农民工，也就是农业转移人口他们本来可能就是在城市出生的，他们也不可能再回到祖辈和父母所居住的农村，这些新生态农民工如何把他们真正融入到城市中间呢？解决这些问题已经是当务之急了，如果处理不好，就会阻碍城镇化的进程，甚至会落入世界上一些国家所谓的中等收入陷井。实际上城镇化或者城市化它不仅连接了工业和农业，也连接了城市和农村，涉及到居民的生产方式、生活方式的根本改变，涉及到人口、土地、和资金这三种重要资源要素在农业与非农产业，在城市和农村，在我们的东部、中部和西部之间怎么合理地配置，就是人、地、钱，人口是指劳动力，土地和资本或者资金。目前，我们国家城镇化正面临着进一步深入发展的历史机遇期，很多专家估计在今后的20年或30年，我们还会有每年将近一个百分点的空间，也就是说要达到现在发达国家70%—80%的城市化率，那么我们现在还有将近30年的发展空间。所以我们必须在今后一个时期按照十八大的要求，坚定不移地走中国特色新型城镇化道路，从单纯的城市化转向新型的城镇化，从土地的城镇化转向人口的城镇化，创新农业转移人口的市民化机制，就是如何把符合条件的进城务工的农民、农业转移人口或者农民工及其家属把他变成真正的城镇居民和城市居民，努力提高城镇化的质量，使城乡居民公平地共享城镇化发展成果，那么我认为有这么几项工作：

第一项工作就是要创新农业人口有序转移机制。努力实现基本公共服务和社会保障全覆盖，这是十八大报告提出的提法，我们原来叫广覆盖，现在提出全覆盖。广覆盖再广也还会有一部分人进不来，十八大提出全覆盖就是不分差距，城镇化绝对不是单纯的城市空间的扩张，也不能简单地追求统计数据的城镇化率，我们现在的统计数据的城镇化率它是按照在城镇连续居住超过6个月，就把他当成城镇化、城市人口。这里边不仅包括了户籍在本地的人口，也包括户籍在本地的农业人口，还包括了外地虽然是城镇户籍但却是外地的到大城市漂着的人，也包括外地的农业人口，所以这样的城镇化率仅仅是统计数据上的，就是我们刚才讲到的6.91亿人，51.27%的城镇化率实际上是一个伪命题，真正地提高城镇化的质量，我们更紧迫的不是盲目地扩大城区，不是盲目地追求统计数据上的城镇化率，而是要更加紧迫地把实践人口的城镇化作为我们的主要任务，就是实现农业转移人口把他转化为市民，这就要以存量带动增量，先解决现在两亿多农业转移人口已经进城了还没有办法落户的问题，没有办法享受同城同等待遇的问题，然后再解决新进入城市的人口，用存量优先，然后带动增量的解决，有序地推进农业转移人口市民化的进程。做到这一点那就要推进户籍制度改革和人口迁移体制改革，逐步建立城乡一体的居住政策，以举家迁徙和新生代农民工为重点，以就业年限或者居住年限，或者参加社保的年限这三者为基准，就是一个按照你就在本地有稳定工作的时间，再一个在城市拿到常住人口居住证多长时间，还有参加社会保险的时间，来加快放开在中小城市和小城镇落户的限制。我们今年4月份来调研，河南的一些城市已经对中小城镇的落户限制做了规定，然后就要逐步放宽大中城市，特别是地级市、省会市这种落户的限制，再逐步放开特大型的城市包括北京、上海这样的落户限制，来引导和促进符合条件的农业转移人口在城镇落户定居。

第二个工作是要推进公共服务和社会福利体系的改革。逐步实现农业的转移人口进城落户后在子女教育、文化休闲、医疗卫生、就业服务、劳动报酬、住房租购方面与城镇居民享受同等待遇，促进城市的基本公共服务和社会福利均等化。引导农业转移人口不断地提高就业能力、生存能力和竞争力。通过改革收入分配制度特别是在初次分配中间应当从过去单纯注重效率转变为既注重效率，也要注重过程，就是说农民工在打工过程中也要逐步提高工资，使农民工或者进城务工人员、农业转移人口真正地靠劳动报酬和产业发展来逐步融入各类城市和小城镇。

第三个工作是要推进社会保障制度改革。逐步地将进城的农业转移人口纳入到社会保障体系，尽快地实现社会保险关系，特别是养老保险、失业保险在不同统筹区里的转移接续和不同制度间的衔接转移，不断提高统筹层次，逐步实现社会保障全覆盖。这是第一项任务，就是关于创新农业人口的有序转移机制。

第二项任务是解决农村土地流转承包的机制，积极破解城乡二元结构和城市内部的二元结构。城镇化建设需要占用土地空间，近年来一些地方的摊大饼方式来简单扩大城市规模，大量的农业转移人口进城之后它的宅基地常年闲置甚至出现了空心村，甚至一些地方承包的土地也荒废了，乡村建房、城镇租房，农民工把他自己获得的大量钱跑到大家又盖了房子，但是又没有人住，大量的城乡建设用地规模这些年不减反增，所以提高城镇化质量必须强调要集约地利用土地，这就要优化土地结构，统筹开展土地综合整治，扩大空间的配置范围，积极推进城乡建设用地的增减挂钩。第二要打通城乡土地转化的渠道，要统筹城乡发展。河南省提出要统筹城乡发展，鼓励农业转移人口进城后要用农村承包土地换城镇户口、换社会保障、换社会福利和公共服务，用农村的宅基地和房屋换城镇住房，这是城乡土地转换渠道的有效办法。第三是要加快征地制度改革，逐步缩小现在通行的征地范围，规范征地程序，解决好被征土地的农民转移到城市后就业、住房、社会保障问题，保障对征地农民的长远生计。前不久我们召开座谈会，很多地方的专家谈到现在虽然讲同地同价，国有土地和集体土地要同地同价，但现在农村土地转移到国有土地，国有土地转变为建设用地过程中既有补偿不到位的问题，也有补偿过度的问题，就是在边远的地方一些铁路、高速公路、机场、南水北调这些大型项目建设中对农民利益土地的征用补偿没有到位。在大城市城中村改造中，一些城郊农民毫无差别地享受了很优厚的补偿，补偿了三四套房子，而且补很多钱，使现在城市建设的成本不合理，急剧的上涨，而这种收益被城中村和城镇郊区少部分农民占有，但是他们又拿去挥霍，并没有转化为生产资本，这是现在很严重的问题。

第三项任务就是要创新资金多元的筹措机制，尽量满足农村转移人口市民化的资金需求，农业转移人口市民化现在资金缺口很大，要解决这些资金问题需要政府推动，需要社会参与，也需要进城的农业人口个人努力，通过这三方共同筹措资金。首先对于政府来说要保障和完善财政的机制，通过完善预算的编制和管理，将农业转移人口的基本公共服务支出列入政府一般预算安排，尽快开通房地产税、资源税、环境税来构建地方税体系，来增加土地出让金支出的比例。现在一些地方土地出让金已经接近于一般公共财政收入的一半，甚至有些已经占70%、80%，关键是土地出让金的支出要增加到用于农民进城人口市民化方面来，持续加大财政投入的力度，合理地建立不同层级政府公共支出的责任，还要设立农业人口转移市民化的专项资金，现在沿海地区大城市它的转移支付并没有按照现在的常住人口来进行，还是按照原来的户籍制度进行的，而西部地区一些农村人口转移出去了，但还是按原来的户籍人口进行转移支付的。通过这样的制度才可以减轻现在流入力吸纳农业转移人口的负担。第二对社会来说要鼓励拓展市场运作、社会参与渠道来解决资金缺口，推动有条件的地方政府整合现有的投融资平台，注入优质的资产，提高融资能力。鼓励有条件的投融资平台采取发行城市建设债券、上市融资、信托等形式来筹措城市的建设资金，积极地探索实行城市基础设施特许经营制度，就是把社会资本、民间资本和私有资本引进到城市的基础设施建设中来，来参与城镇建设。最后就是对进城务工农民来说要增加他的进城资本，土地承包权、宅基地经营权这是法律赋予农民的财产权利，是受法律保护的，应该说任何人都无权剥夺。为了健全农村的价格发现机制，鼓励和支持落户到城镇的居民退出他原来在农村的宅基地和房屋，所以河南在推行新型农村社区建设就在探索这条路子，所以开展土地承包经营权和其它的集体经济权益有偿地流转和让渡，所以以土地承包权、宅基地和集体经济的财产权益的转让来支付迁移到城镇定居的农民进城居住、生活的成本，所以对于这些人群政府要给予一定的安置费用，使在不远的将来不仅使现在进入城镇的2亿多农业转移人口能够顺利地转化为城市居民，同时也使今后这些年我们继续还有将近4亿多人转移到城市当中去，使他们有进城居住生活的资本。

我的演讲到这里，谢谢大家！

肖勤福：感谢刚才两位主任的精彩讲话，他们对当前城镇化当中存在的问题做了分析，特别是农村人口向城市转移的机制问题等，非常感谢！时间所限，本来尹主任可以讲得更多，就留待以后做安排。下面有请北京大学校长周其凤先生为大家讲话！

周其凤：正如中央党校肖社长所说的，我们是在一个特殊的地点召开一个有特殊意义的会议，这次会议毫无疑问对于我们深入学习贯彻党的十八大精神，积极稳妥地推进城镇化建设具有积极的意义。北大资源集团有幸能够承办这次会议，我要代表北大感谢主办方对北大资源的信任，我相信北大资源集团一定会努力把这次会议开好。城镇化进程毫无疑问是一个综合性的问题，刚才尹主任做了非常精彩的演讲，它不仅涉及到经济的问题，也是政治的问题，也是社会的问题，也是文化的问题，也是生态的问题，所以是一个非常综合性的问题。我们面对的是一个综合性的挑战。

大家都知道北京大学是一所综合性大学，我们有人文学科，以中国语言文化、历史、哲学、考古、外国语言文学等为代表组成的人文学科领域。我们也有社会科学的领域，包括政治、经济、法律、管理、国际关系、国家发展、新闻传媒等等；我们也有自然学科领域，包括数学、物理、化学、生命科学、空间科学、地球科学等等；我们也有信息科学技术与工程的学科领域，包括电子信息、规划、景观、环境科学与工程和新型工程学科像新能源、生物医学工程、航空航天等等，我们还有一个庞大的医学领域，因为原来的北京医科大学在十年前整个加入到北京大学这个大家庭，我们的医学当然有基础医学、临床医学、护理、公共卫生、精神病、口腔等等，我们的临床医院就有八家，据他们告诉我光去年一年到北大八家医院看病的病人就超过一千万。

所以北京大学是有这五个大学科领域为主的综合性大学，北大就像河南省的开封一样这些年有非常快速的发展，我就说我们的这些学科在国际上的影响力根据国外的评价，我们的人文学科在全球的大学的学术贡献影响力排在第18位，我们的社会科学学术影响力在全球排在了第24位，我们的自然科学在全球的影响力排在了第17位，我们的医学在全球影响力中排位21位，我们的信息工程在全球排在第34位。所以我很愉快地告诉各位与会代表，北京大学在全国人民的支持和帮助下，这些年发展很快，而且有比较平衡的发展，这五大学科领域都有很大、很明显的进步，得到了国际同行的肯定和赞誉，在这里我要感谢与会各位以及河南省开封市对北京大学的支持、关心和帮助。

北京大学将服务社会作为北大的主要任务之一，那么我们国家的城镇化进程刚才我讲了是一个非常综合性的挑战，北大是一个非常综合性的大学，我们有责任、有义务要更好地服务于伟大祖国的城镇化进程，我们也愿意和河南省、开封市的朋友们一起为郑汴新区的建设，为中原经济区的建设做出北大人应有的贡献，再次感谢各位光临这次大会和你们对北大的信任、支持和关怀，祝大会圆满成功，祝各位代表健康、愉快，谢谢大家！

肖勤福：谢谢周校长的讲话和介绍。北大确实是具有全球影响力的一所学府，它也培育出了像北大方正、北大资源这样引领全国校办产业之风骚的校办企业，我们共同举办了两届中国城市管理高峰论坛，我们觉得这是一支非常有思想、非常有干劲的企业集团。下面我们有请海峡两岸关系协会副会长王富卿先生讲话！

王富卿：各位来宾、各位朋友，十分高兴又一次来到古都开封，十分荣幸受邀参加第二届中国城市管理高峰论坛。到了开封见到这么多专家、学者、企业家和城市建设和管理的实践者出席盛会，同时看到中央党校、北京大学有关的主办方辛勤的工作，看到河南省开封市各级领导的重视，特别是见到许多老朋友，我感到非常欣慰和高兴，借此机会衷心祝贺这次盛会的成功召开。

我第一次到开封是在30年以前，那是1982年，那次是随同党的十二大报告起草组到开封来考察。那时候的开封你很难感受到它曾经的辉煌与繁荣，但是它深厚的文化底蕴给大家留下了深刻的印象，近些年来也多次到开封来，看到开封新的变化、新的气象，都会受到深深的鼓舞。

本次论坛选在党的十八大召开后不久举办，主题是“十八大精神与中国新型城镇化道路”，有其鲜明的现实意义。我相信有举办各方的共同重视和努力，有这么多高水平的与会者的参与，论坛定能取得丰硕的成果，祝大会圆满成功，谢谢大家！

肖勤福：谢谢王会长，王会长在他几十年的工作当中对实践问题，特别是像农村三农文化、城镇化文化自己的独到见解，限于时间他没有展开讲。紧接着是专家演讲单元。下面我们有请国土资源部董祚继司长

董祚继：尊敬的各位领导、各位专家，大家上午好！我跟开封还是多少有一些缘分，两年前也是在这个地方，当时我参加了另外一个会议，那个会议的主题叫做设立中原经济区的研讨会，我们欣喜地看到中原经济区梦想成真，最近国务院还批准了中原经济区的规划。我和在座的一样期待着中原经济区，特别是河南发展的新篇章，我们期待着中原复兴、开封复兴。我今天发言的题目是城镇化发展与土地管理制度改革，主要讲三个方面：

第一，城镇化推进中面临用地两难。城镇化是推进科学发展的战略选择，未来相当长时间内我国的城镇化预计还有较高速度的发展，与此同时，城镇化推进过程中也面临日益严重的用地两难。一方面我们要坚守耕地红线，保障国家粮食安全；另一方面我们还必须要保障城镇化发展的必要用地，促进科学发展。改革开放以来，我国城镇化加快发展，但城镇的用地过快增长，土地城镇化明显快于人口城镇化。在这种情况下，国家加大了土地的管控力度。有这么一个概念，就是现在大概每年国家给的用地指标差不多只够三分之二，缺口有三分之一，所以现在城镇化发展过程中最大的问题是用地空间不足。与此同时，还出现两种声音，一种就是要求放宽土地供应，另外一种是减少土地供应，对这两种声音我们要客观分析。一方面放宽土地供应，威胁国家粮食安全和生态安全。到目前为止我们的粮食生产主要还是依赖于耕地，未来的城镇化要在更大规模上推进的话，如果不能够有效遏制城镇用地的过快扩张，那势必会占用更多耕地，这恐怕会对国家粮食安全造成威胁，所以不能用继续扩大用地规模来推进城镇化。还有一方面是严格土地管控也是保护生态环境的现实需要，现在的长三角、珠三角和首都圈，土地的开发强度都比较高，很多地方超过了30%。我们也知道国外很多发达国家控制在10%，高的也不超过15%，再高的话会使得生态环境质量得不到保障。另一方面减少土地供应也不明智，不利于城镇化的健康发展。你推进城镇化需要稳定的土地供应保障，从国外情况看，工业化、城镇化中期建设用地仍会较快增长，这是一个刚性的增长。在这个阶段，如果建设空间受限，不仅产业发展受到限制，土地成本的抬高也会制约或者降低出口产品的竞争力。再一个是加强民生建设需要稳定的土地供应保障，现在在城市大家都感觉到生活、生态空间不足，感觉不舒服，未来在这方面用地需求还是要增加的。还要解决农业、农村、农民问题，终究要靠城镇化发展。

第二，各地围绕破解用地两难的制度创新也十分活跃。一方面突破法律手段大力推进集约用地，也取得了一定成效，但是这些措施在一定时间内它的效果受到经济技术条件和体制机制的制约会打折扣，很难从根本上化解矛盾。我们同时也看到一些地方也尝试通过更大力度的土地管理制度的创新，就是在强化集约和节约用地同时，拓展建设用地新空间，取得显著效益，为破解用地两难提供有益启示。其实可以结合产业升级、城市更新，通过创新存量用地的管理制度。我们从2009年开始就开展了“三旧”改造试点工作，通过试点发现可以推动民生建设和城乡面貌的改善，还提高了节约集约用地水平，增加了可用面积。

我给大家举一些例子，第一个例子是为了推动“三旧”改造，广东省以合理分配开发利用增值收益为核心，系统构建了存量建设用地再开发利用的政策体系，允许存量土地使用权人在不违反法律法规条件下对土地进行再开发，比如说集体土地经农民集体自愿申请可以征为国有，然后交给农村集体经济组织进行开发使用。第二个例子是农村土地综合整治，向结构优化要空间。基本做法是结合城乡统筹和新农村建设，统一规划、聚合资金，整体推进综合治理。嘉兴市搞了两分两换，核心就是增加挂钩，取得了很大成效。我通过调研感觉有这么几点感受，第一是如此做顺应了城乡一体化发展的新要求；第二是适应了农村生产生活的新变化，因为嘉兴农民人均纯收入当中90%以上不是来自于一产，而是二产和三产的收入；第三是保障了农民得实惠，嘉兴通过多年推进城乡统筹的实施，实现了居民收入差距非常小。第三个例子是丽水的例子，他们是通过创新用地制度，引导工业和城镇建设尽可能利用农用地。丽水截止去年，做的规模并不大，只有9000多亩，今年列入国土资源部试点以后给他37平方公里，这37平方公里目前有5.1平方公里已经完成了前期开发，丽水的书记正好也在中央党校和我一个班，前一段时间他很忙，忙着签约，因为大量的项目都要入驻园区，他感到就是因为有这个开发试点给他提供了开发平台，所以促进了经济发展。他们总结低丘缓坡的开发有利于破解土地瓶颈制约，也有利于推进城镇化健康发展和区域协调发展。

最后一点给大家简单汇报一下以改革创新精神破解城镇化推进中的用地两难。一方面要转变观念和方法，全方位推进节约集约用地。因为城镇化发展本身需要更新观念，而节约集约用地也需要转变观念、转变方法。节约集约用地不是朝夕之功，所以要梳堵结合，还要尊重群众和基层首创精神，加强土地管理制度改革的顶层设计。我们要突出重点，着力推进土地管理制度改革，一个是要深化土地使用制度改革，着力推进城镇低效建设用地再开发，这项改革的实质是对存量用地和增量用地实行差别化管理。二是稳妥推进城乡建设用地增加挂钩，促进农村土地整治深入开展，农村土地整治与增加挂钩二者的关系我认为是相辅相成的，增加挂钩是动力，缺少这个动力，土地整治难以做大。还要推动低丘缓坡土地开发，优化国土空间开发格局。

我的发言完毕，谢谢大家！

肖勤福：谢谢董司长，他的演讲涉及到城镇化的根本问题，接下来请全国工商联房地产商会荣誉会长聂梅生女士演讲！

聂梅生：各位领导、各位嘉宾，大家上午好！非常高兴参加今天的论坛，分配给我的题目是关于房地产和十八大，我就直接切入相对比较敏感的主题：关于房地产的改革和发展。

这一次十八大和房地产相关的主题，我整理一下大概有四个主题和房地产相关，第一主题就是民生主题，第二主题就是城镇化主题，第三个主题是关于产业结构调整主题，第四是关于经济结构调整的主题。

关于民生主题，和房地产相关的实际上就是民生主题，这一次十八大把民生主题放的位置非常重要。当然在实体经济中也受到很多垢病，就是有些产业收入很高，有些产业收入很低，所以通过两个改革方案可以减少城乡收入的分配差距。当然，令大家比较鼓舞的是两个计划，就是人均固定收入要翻一番，它反映在住房上是什么样的呢？十八大说了两句话，但是被坊间和媒体说更可靠的社会保障和更舒适的居住条件。更可靠的社会保障在这里是列前的，被解读成保障房的社会保障问题，这一块在国家最近三四年当中不断提出的。所谓民生问题在住房问题上的反映还有更舒适的居住条件，这也是民生。

在民生主题当中为什么我们说可以解决这个问题呢？我们可以看到从2003年这个绿线是GDP领域的增幅变化，下面是人均可支配收入的表现，可以看到2012年的时候恰恰反过来，GDP在下面，人均收入的变化在上面，这给我们一个期望，将来有可能我们通过家庭收入增长超过GDP增长。

第二主题是关于城镇化的主题，城镇化主题折射在房地产上是什么情况呢？我们看一下这个图，横轴是城市化率，纵轴是住房销售面积和销售额，大家可以看到当城镇化率超过45%的时候曲线陡然上涨，现在正好处在51%之内的情况下，它的销售面积和销售额急剧上升，这也不以人的意志为转移的。未来十年我国至少还有121亿平方米的住房需求，相当于去年全国商品住宅销售面积的12倍以上。刚才几位领导都讲到了李克强副总理关于城镇化的主题说了一些话，我觉得说到了非常高的高度，用了很多最大、最强，比如说城镇化是最大的内需潜力所在，里边提到我们所说的刚刚超过50%的城镇化率，但是按户籍人口计算只有35%，当中差了15个百分点，这15个百分点恰恰是改革的动力和方向。，现在转移人口大概一年一千多万，这样会带来劳动生产力和城市集聚效应的提高。其实我最近在各个地方开会，谈到城市化的主题，我觉得从李克强同志的讲话当中把这提到第一引擎，是已经到了无可附加的程度了。但是要做到这一点有两件事情绕不开，一个是户籍制度改革，户籍制度改革了才能够释放需求，就是把这15个点真正填补上，这不是一件容易的事情。上个礼拜在钓鱼台开会大家就谈到户籍制度改革的问题，专家非常悲观，认为中国的户籍制度改革成功需要100年，如果这样的话城镇化还怎么搞呢？所以户籍制度改革可以释放内需。第二是土地出让制度改革，实际上这需要慢慢形成双轨。我认为在房地产问题上的双轨制正在形式，也就是民间资本可以进入房地产，而且成为我们融资的另外一个手段。在土地供应上我们知道十六大的时候提出农村的耕地问题和政府供地的问题是同地、同权、同价的。

第三个主题是产业结构调整主题，胡锦涛总书记在十八大报告当中提出新四化，提出融合、互动、协调和同步发展，这四化当中把城镇化放在四化中间位置，实际上前面就是工业化和城镇化要良性互动，就是新型工业区、工业带、工业园这些基地要和城镇化形成良性互动，它促进产业结构的调整。就是说城镇化在这当中起到非常明显的担当作用，所以今天这个会议在开封召开有很重要的意义。

房地产今后应该怎么办呢？房地产原来一直放到投资板块当中。现在房地产必须支持新四化，支持产业结构调整，也就是说它应该成为融合、互动、同步协调发展的支撑点。最后说一下经济结构调整的战略性调整主题，前面是大家很熟悉的国家GDP从这十二年来的局面，我们看一下右边这两个图非常明显，同样是在这十二年，家庭消费从47%一下子掉到现在的35%，消费、内需在十二年当中下滑很厉害，和它呈反向的是投资，这样的经济结构当中很不平衡的局面需要我们调过来。当然新的经济发展方式转到提高质量和效益上来，着力使经济发展更多依靠内需，特别是消费拉动，什么是内需？城镇化是主体，城镇化是未来最大的内需，你既然要进行经济结构调整，城镇化就是最大的内需，消费和房地产相关的有旅游、文化、养老等，从这个观点看，现在继续执行的政策就是以投资为目的的商品住宅市场，应该说还是继续被限制的，所以对炒房、投资和多套房限购政策可能一时半会儿不会放松，所以这次在中央经济工作会议当中强调还是加强房地产调控。

最后我想说一下几个需要思考的问题，根据十八大和房地产之间的四个要题，我们原来争论很长时间的有这几个问题：一个是房地产对经济的作用到底是什么，第二是合理房价的再判定，就是合理房价到底在哪里？第三是长效政策在哪里？房地产占GDP比重是不是太高呢？现在得出的答案是不太高，因为发达国家在这样的发展阶段都比我们高。如果说未来GDP和人均收入翻一番，折到每年就是7%~7.2%的涨幅，那么就是说房价每年涨幅要低于7，否则你比人均收入还高，那老百姓还是不能支付房价。就是说这个事情起码在这一轮调控中没有做到，现在指望房价不要动，未来十年房价不动，收入翻番不就可以了吗？但可能吗？房价可能不动吗？过去十年房价翻五倍，未来十年保持7%就不错了。

最后说一下房地产体制性改革的长效政策应该适时启动，因为现在房价被控制了，供需双方相对于理性，同时开发商也非常理性地拿地和投资，在这样的理性市场下，应该启动一些长效的改革机制。银根问题就是差别化的信贷提供差别化的需求，多元化的融资渠道，促进金融市场的改革，现在进展很快。再一个是税收，房产税的试点总结和扩容在研讨，由于时间有限我就不展开说了。

中国房地产走过了快速发展和处于风口浪尖的十年，中国房地产将迎来趋于成熟和健康发展的未来十年，谢谢大家！

肖勤福：谢谢聂会长，房地产业确实是我国城镇化和经济发展过程中一个牵动方方面面的敏感神经，谢谢！下面有请国家民政部基层政权和社区建设司副司长刘勇先生为我们做“走中国特色社区发展之路”的演讲，有请！

刘勇：各位领导、各位嘉宾，上午好！非常高兴能够参加今天这次盛会——第二届中国城市管理高峰论坛，今天来到会场我感到收获很大，特别是看到郑州的领导、嘉宾、有识之士关心国家的城市发展，特别是关注社区建设，我作为社区工作者感到由衷钦佩，也倍受鼓舞、深受教育。社区这个层面在城市管理中是一个基础层面，社区建设应该说在十八大提出的以改善民生、创新管理为重点的社会建设是一个基础工程，特别是在城市基层社会管理中应该是发挥枢纽作用，所以我今天讲的关于社区建设主题我想讲第一个层面的意思，就是全国的社区建设推进了十几年，其实我越来越感觉到我们有一个常识性的认识往往被忽略，这个经常被忽略的认识是什么呢？就是你我作为社区居民，实际上是社区的主人，我们既是改革开放社区发展的受益者，更重要的是我们是社区建设者，我们是社区建设的主力军和推动者，只有社区居民充分发挥主观能动性，充分发掘内升潜力，充分发挥积极性和创造性，真正地实现社区居民的自我服务、自我管理、自我教育和自我监督，使社区居民在自己家园中能够平等、有序、和谐、从容地生活，这应该是我们推进社区建设的终极目标，如果这个认识经常被忽略，往往对我们推进工作产生不利影响，如果这个认识是基本准确的，我想在政府和社会的层面我们应该为社区至少要提供三种有利或者良好的条件或者环境，我想第一个需要政府和社会提供的就是良好的制度层面，在社区层面要建立一项制度那就是我们目前正在推进的城市基层的社区管理体制，城市基层的社区管理体制其核心就是推进社区居民的民主自治，这是与十八大提出的也就是十七大确立的推进基层群众自治制度，这与我们国家的基本政治制度一脉相承，是它的重要组成部分。它的核心就是让我们在推进工作中，在基层社区这个层面要更大限度地削弱或者说更大限度地限制行政管理的力量，更大限度地发挥社区居民自治力量，它需要政府加快转变政府职能，加快转变工作作风，加快向服务型政府转变，把工作重心更多地向社区的公共管理和公共服务转移，需要政府要把更多的人力、物力和财力向基层、向社区投放，让社区能有更多资源为居民群众提供服务，需要政府进一步划清政府与社区这两个层级，特别是基层政府及其派属机关也就是街道办事处与社区明确划分权责，特别是在社会管理和公共服务方面要明确目录，划分责权，使社区有更多的权力管理、治理服务居民、服务社区，使社区民主自治有更大、更广阔的发展空间，才能够真正形成十八大以来中央所提出的政府的行政管理与社区的居民自治有效衔接和良性互动，这是政府和社会需要给社区提供的第一个良好的环境。

那么需要提供的第二个良好的环境是什么呢？就是要有一个良好的服务环境。在社区这个层面，服务群众、造福居民永远是社会建设的永恒主题，也是社区建设不断发展的生命力所在。这与我们党和国家在十一五期间提出的社区服务十一五规划和十二五期间国务院重点的专项规划也是相辅相成的。我们社区建设不管走到哪里，不管推进到哪一个阶段要始终把服务居民、造福居民放在第一位，这就需要政府和社会更加地注重社区的资源配置和能力的培养，这就要求我们在社区层面大力加快社区服务的基础设施建设，让广大社区居民能够在这些服务设施里边共同地生活、和平地相处，成为社区居民的居民之家、欢乐之家。

同时，依托这些服务平台，要把政府和社会向居民所提供的基本的，与居民群众息息相关的公共服务、就业、教育、住房、医疗、治安、文化、体育等等基本公共服务向社区覆盖，并且覆盖到全体社区居民，特别是要覆盖到广大的流动性人口身上。还要依托这些服务平台开展一些针对居民需求和特点的有特色的社区服务，重点地针对社区的老年人、残疾人、下岗失业人员、贫困人口、未成年人等特殊困难群体，向他们伸出服务之手。还需要我们加快社区信息化建设，用现代科技手段逐步改变或者逐步摆脱过去在城市基层管理和服务中传统的、粗放式的管理模式，而带来一整套精细化的服务方式，还需要我们培养一批年富力强，术业有专攻、乐于奉献的为居民服务的社区工作者，让他们在实践工作中、服务群众中学会做好群众工作，学会做好在新的历史条件下做好群众工作的能力和本领，让居民群众在合理的、合法的利益诉求条件下畅通他们的渠道，搭建党和政府与社区居民的互动桥梁。这是我说的社区建设党和政府需要给他提供的优良条件。

那么需要提供的第三个良好环境应该是一个良好的社会环境，它的核心就是要推进社区的共同治理。刚才领导和专家都在讲，城市管理是一个系统的、复杂的工程，社区建设实际上就是一个小的社会生活共同体的建设，也是涉及方方面面，涉及到各方面的力量，它就需要政府和社会把党的组织、党的建设扎根在社区，需要我们进一步加强和改进社区居民的自治组织，团结和带领居民走共同治理道路，需要社会各类民间组织能够不断提升自己的能力和素质，能够逐步承接基层社区的公共服务事项，最大程度提高居民的自治化程度，需要社会企事业单位真正能够承担起社会责任、社区责任，为社区建设添砖加瓦，需要广大社区居民真正把社区看成自己的家，真正形成向心力、凝聚力，为建设自己的美好家园出力、献力、凝神聚力，只有这样才能把全国九万个城市社区建设成为民主管理、服务完善、充满活力、幸福和谐的社区，也才能够真正走出一条具有中国特色的社区发展道路，也才能够为十八大所提出的全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会奠定坚实的基础，我的发言就到此，谢谢大家！肖勤福：谢谢刘司长，千百年来中国人生活在村落，现在越来越多人口转移到城市，社区就成了生活共同体，这样的共同体如何建设是未来城镇化必须解决的重大问题。专家的演讲就到这里，下面我们进入第三个单元——新文化城市战略联盟入驻仪式，作为主持人我感谢大家在刚才两个单元我工作的支持，下面请新的主持人登场。

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家上午好！非常荣幸能够受邀为大家主持今天的论坛，今天我将跟大家一起用简短15分钟时间见证一个入驻仪式，我们先通过一个短片给大家展示一下运粮河项目！

（短片欣赏）

运粮河项目短片解说：北宋开封的城市布局打破了隋唐封闭的方式，成就了开封成为世界商都的繁华，运粮河项目遵循开放街区的规划理念，创造了一个产业、商业、居住高度融合、协调发展的新型城市。除了大型商业中心，运粮河项目还着力于分散的小型商业组团，理念上经济包容，布局上开放能动，结构上立体互补，为商业繁荣奠定了基础。

城市创新二：民生为主的方式。走资源整合型城市运营商的发展之路，北大资源集团将引入北京大学附属高品质教育资源，为城市提供北大优质教育全程支持，打造医疗信息系统、健康管理及医疗后勤服务于一体的全方位业务体系，与北京大学附属医疗体系建立医疗共同体，形成完善的医疗保障。方正集团的高科技资源及金融资源将应用于社区安全、社区教育、商业活动融入居民生活的点点滴滴。公共服务设施的布置强调均等分布，居民可以轻松自如上学、就医、购物。人们在这里生活、就业，在街上不经意的友好相遇，幸福时光就这么慢慢流淌。

城市创新三：步行优先的城市。城市不能没有汽车，但绿色交通体系的设计可以减少居民对汽车的依赖，运粮河项目每个组团有完善的生活区、工作区、商业区，公共服务设施人性化分布，在这个城市您步行30分钟就可抵达医院、学校、商业中心，我们把地段当中最优美的地方还给自行车和行人。也让更兴旺的商业街区重新回到城市生活中来。

城市创新四：自然共生的城市。运粮河将恢复原生态风貌，以运粮河为中心，生态面貌将在城市中延展，作为城市绿肺同时也是城市居民的游憩场所，营造多种鸟类和鱼类栖息天堂。沿河还设立有文化设施，充分将城市生活引入运粮河。

城市创新五：农业公园的城市。在运粮河项目开发建设之中，北大资源集团将积极配合政府在城市建设中处理好三农问题，考虑农民未来生计，让农业成为城市的有机组成部分，运粮河项目规划了若干个农业主题公园，并在城市绿地、景观带中选择种植观赏性作物，让农业公园成为城市中的乐土，成为学习基地，成为城市中的一首田园诗。居民吃到的是自己种植的粮食，而运粮河的农民兄弟能在城市农场中继续耕耘。

城市创新六：文化引领的城市。位于运粮河项目核心启动区的北大科技园，植入方正集团的信息产业以及北大基础教育、医疗体系作为核心驱动，联合北大实验室研究基地、北大科技、北大效能企业、北大校外产业建立产学研优势资源平台，推动高新技术企业的孵化、发展。产业的导入及发展为城市提供更多的就业机会，也为居民创造良好的经济收入。产业园中的新文化中心，是城市精神的堡垒，这座集北大资源大讲堂、北大图书馆、北大中原校友会、群众文化艺术馆等于一体的建筑，让这个城市充满了文化的魅力。流淌数千年的运粮河，繁盛过、沉寂过，今天你将再一次焕发勃勃的升级！

主持人：一条古老河流，一座全新的城市，刚才制作精良的短片让我们看到在运粮河两边关于城市的美好蓝图，为了尽快把这个蓝图变成现实，北大资源集团就牵头成立了新文化城市战略联盟，这个联盟当中包括来自医疗、教育、文化、商业、规划、设计、金融、投资等等30多家在各自领域都处于领先地位的机构，我们再通过一个短片了解一下战略联盟的基本情况。

（PPT放映）主持人：我想大家可以看到阵容特别强大的战略联盟，接下来我们就邀请战略联盟的各位领导上台举行入驻仪式，有请：

方正集团董事、高级副总裁兼首席财务官，北大资源集团总裁余丽女士 北京大学经济学院副院长张辉先生 北京大学产业技术研究院副院长周福民先生 北京大学工学院助理院长王茤祥先生

北大城市与环境学院城市与经济地理学系主任、教授冯长春先生 北大图书馆副馆长、CALIS管理中心副主任陈凌先生 北京大学文化研究与发展中心主任赵为民先生 方正集团高级副总裁兼方正信产集团CEO 方中华先生 北大科技园总经理陈庚先生

北京大学附属中学党委书记生玉海先生 北京大学幼教中心主任王燕华女士 北京大学方正软件技术学院院长刘磊先生 吴阶平医学基金会理事长晓萌女士

方正集团副总裁、北大国际医院集团副总裁戴泽宇先生 怡健殿健康管理中心副总经理张琪华先生 北京大学建筑与景观设计学院院长俞孔坚先生 悉地国际建筑设计顾问有限公司副总裁季凯风先生 上海忆崎城市规划设计有限公司总经理赵城琦先生 杰弘建筑咨询（上海）有限公司总经理孙洪刚先生 国开行北京分行行长徐明先生 郑州银行行长申学清先生 上海浦东发展银行郑州分行行长赵春玲女士 中国农业银行开封分行行长李松岭先生 建设银行开封分行行长于小岗先生 中国银行开封分行行长张炜先生 工商银行开封分行行长刘明海先生 星美集团总裁胡宜东先生

南京1912投资管理有限公司执行副总裁赵文先生 中国电影院线投资公司副总经理张绪韶先生 红星·美凯龙发展中心总经理王红先生 台湾亚太文化创艺厂业协会副秘书长罗士明先生 香港中国城市竞争力协会副会长杨啸先生 好的，请各位战略联盟单位的领导上台。

那么在进行仪式之前，我们先有请联盟的发起方，北大资源集团总裁余丽宣读新文化战略联盟宣言。

余丽：我们要建设商业繁荣的现代城市，树立民生为本的城市发展理念，构筑友善的幸福生活家园，坚持自然发展方向，促进均衡协调的城乡关系，培育开放、共享的多元文化，谢谢！

主持人：谢谢余总，这是一份宣言，也是一份承诺。现在我们共同启动入驻仪式，有请工作人员交给每一位嘉宾一支激光笔，也请工作人员把启动立方体推到舞台中央来，过一会请大家一起用激光笔照亮、点燃城市立方体。

请大家围拢起来，我数五四三二一请大家一起照亮城市立方体，五、四、三、二、一，启动！（启动仪式）

主持人：非常感谢30多位联盟体的嘉宾。今天上午的内容到此结束，下午一点半请各位嘉宾准时回到这里，进入到下午非常精彩的对话内容，谢谢各位嘉宾！

时间：2012年12月8日下午 地点：开封开元酒店

（光影画表演）

主持人：谢谢大家！非常感谢刚才几位画师为我们带来的充满创意的表演，这样一个光影表演应该有一个主题，那就是新城镇的美好生活。我想这样一个主题也非常吻合今天下午将要讨论的重点。在今天中午吃饭的时候很多媒体朋友说今天上午的节奏非常快，大家也都有收获，希望今天下午的讨论能给大家带来更多的收获，同时也保持非常快捷、紧凑的节奏。今天下午大家都有机会就新城镇的美好生活进行分享。这一段时间不管在什么地方大家讨论最热的话题就是十八大，就像今天上午很多嘉宾提到的。而十八大以后新一届领导人说得最多的话就是老百姓对美好生活的期盼就是我们的奋斗目标，而李克强同志也说过这样的话，说新型城镇化将是中国经济未来发展的重要动力。今天我们讨论的就是新型城镇化和我们美好生活到底有着什么关系？今天我们邀请的嘉宾都是国内所在领域非常重要的嘉宾，坐在我前面的有政府官员、学界专家还有企业家朋友，如果把会场交给他们，他们每个人的演讲都会引起大家的关注。但是由于今天下午的嘉宾太多，所以没有办法让每一个嘉宾都非常充分的进行主题演讲，但是习近平最近一直说空谈误国、实干兴邦，所以我们不妨在嘉宾的精华浓缩在今天下午的短暂时间里面。

今天下午我们将邀请30位嘉宾围绕着新型城镇化带给我们什么样的美好生活进行讨论，第一个要讨论的内容将会邀请九位嘉宾来讨论，这个话题主要是围绕城市建设当中如何体现以人为本，我们如何建设一个和谐的城市这样一个大家非常关心的问题，比如说今天上午尹主任在演讲当中提到关于城市化过程中存在的半城市化和伪城市化问题，这些问题我们如果不加以解决，即使将来实现了70%的城市化，距离我们想要的目标恐怕依然相距甚远，所以我们今天来请教各位嘉宾。首先我想清缴一下周天勇老师，他对这个问题非常有研究。您觉得在目前城镇化过程中最迫切需要解决的问题到底是什么？

周天勇：我觉得中国的城镇化有它的希望和难点，你让我说我就说一些感想。我觉得中国的城市化从城市来说，我看克强总理的讲话说未来会有十亿人进入城市。现在农民工是2.7亿，这当中有90%没有真正进入城市，所以他们这些人是自己买房子呢？还是政府给他提供房子？这是第一个问题。第二个问题是自己买还是租，买的话钱从哪里来？我觉得这可能是我们面临的非常大的挑战。我个人觉得可能最后政府廉租房也租不起，房子也买不起，最后形成城市里边有好几套房子的人对外出租房子，这是我们面临的最大挑战。就是把原来的城乡差距转移到城市来，两极分化，这是第一个我们的难点。

第二个难点，其实我们今天也看到北大资源一个非常好的愿景——美丽的城市。但是我觉得未来十年、二十年可能有两个二元结构，一个二元结构就是城市与城市之间的现代城市与非现代城市的二元结构，比如说有些国际化城市，有些是省会城市，有些可能就是很平常的发展中或者不发达的城市，这是城市与城市之间的二元结构。另外是城市内部的二元结构，可能一个城市里有非常现代的，像巴黎步行街那样的地方，但是也有非常糟糕的地方，这是第二个难点。

第三个难点，就是我们今天上午有的嘉宾说出让金，有的嘉宾说房产税，我们现在能把土地出让金取消吗？如果不取消，那房产税怎么开通？你把70年的税都征来了，你还想征房产税是否合适？所以这是我们面临的第三个难点。

第四个难点，就是说一些耕地、宅基地城市化以后，政府可以给他保障，可以给他这个、那个，我觉得很可能是空头支票，因为现在地方财政非常紧张，农民的地征过来以后出让金百分之多少，不可能也没有一种制度积累下来说这些东西就留给农民做社保，而且现在计算的社保通过物价根本就不可能养活未来这么大的人群。现在医疗条件好，老人有可能活到90岁、100岁，所以你能交得起吗？根本不现实。而且还带来两个问题，一个问题是农村肯定在未来十年、二十年急剧衰败，为什么呢？以后农村村庄消失的速度会加快。中国农村的衰败跟其它过程、其它地区不一样，因为台湾、日本、韩国，特别是台湾是把户籍放开的，所以他们现在已经达到了90%的城市化率。韩国等很多国家都是户籍放开的，没有人口的结构问题，我们现在存在人口结构的巨大历史问题，什么问题呢？年轻人都跑光了，剩下都是老头老太太，而且台湾的城市化是什么？一亩地当中40%是政府收税，60%给农民，这样农民第一可以拿着这些资本积累发展中小企业，所以韩国、台湾的中小企业特别多，中等收入特别多，办了很多企业那进入到城市里的农民就可以就业。另外他有到城市里买房子的能力，而我们在这方面都不具备能力，所以未来农村里留下一帮老头老太太，待老等死，而且这些老头活得时间越长，城镇化的速度越慢。

所以我觉得我们面临这些非常现实的问题。

主持人：这是我们必须要解决的问题。刚才周老师提到城市里边两极分化问题、发展不平衡问题以及财政来源怎么解决，还有是关于失地农民利益保障问题。我们面对这一系列问题，需要政府部门来解决，接下来有请董祚继司长，您对周老师提出的问题应该也非常熟悉，而且一直在思考怎么解决这些问题，在这个时候不妨跟我们分享一下作为决策部门，作为主管部门对这些问题有什么思考？有没有解决方案？

董祚继：首先我不是专家。总体来说我觉得新型城镇化应该是以人为本、成果共享的城镇化。第二，新型城镇化应该是节约资源、保护环境的城镇化。第三，新型城镇化是跟工业化、信息化、农业现代化协调发展、同步发展的城镇化，这每一句话都有很深刻的内涵，我不多说。

我说说新型城镇化里边肯定要节约土地的成本，现在大家都觉得城市的用地不够，但实际上我们改革开放这么多年，包括进入新世纪以来用地是越来越宽松，每平方公里已经由一万人降到7000多人，可是大家还是觉得不舒服，这当中跟政府规划是有关系的，跟传统的观念都有关系。我们现在说新型城镇化应该强调城市生活质量，所以有一些人抱怨说用地更少了，影响了城市的质量和品位，我觉得不是这样。我觉得人均100平方米对我们中国人来说，安排好了品质就会提高很多，所以我强调要节约土地。我另一方面要说不能单纯地为了节约土地而节约土地，中国的国土很大，如果放眼整个国土是可以解决用地搬迁，比如说你不要都在平原上摊大饼，你可以组团式发展，这样一方面可以把废地利用起来，另一方面城市品质能够提高。

我上午讲一个案例，就是丽水的开发说明新型城镇化是必须要节约土地的，我们要想办法给他提供必要的环境。

主持人：董司长提到的如何节约土地的问题，是我们在新型城镇化过程当中需要想清楚的问题，尤其是在现在总体上土地比较紧张情况下提高效率可能会让我们获得更大的绿化空间。对这个问题孟总也一直有这样的观点，就是对土地开发有一定思考。另外一个问题我想跟孟总讨论一下，那就是在现在这样一个阶段，把新型城镇化作为中国未来经济发展的新动力，这个时候对于中国的房地产企业来说毫无疑问是一个非常重要的机会，但同时也提出了新的要求，这个时候我想请教一下孟总怎么思考这个问题？

孟晓苏：城镇化一个重要载体就是城市建设，不光是人口集中，城市也要从空间上既要有外延式扩张，又要提倡内涵式的发展。目前我们国家整体来讲城市容积率偏低，所以现在首都成了首堵，从限一个号，两个号，甚至讨论是不是要单双号，这样的话静态交通会更加麻烦，更多的车辆停在小区也会增加压力。发展城镇化一个重要的产业就是房地产业。今天中午卢书记跟我们交流的时候，他认为城镇化推动对住房的需求既是投资，也是消费，能够拉动中国经济的增长。从1998年朱总理推动住房制度改革以来，很快形成了住房、汽车、电子信息产品，让最新三大件推动中国经济增长，这个浪潮已经持续了十几年，而且目前来看还是得靠投资和消费来作为内需的主要内容。

在1998年，房改方案设计的时候朱总理问这么一个题目，说100亿元的房地产投资能够拉动多大的产出？我们当时也请到几个部委专家，计算的结果是100亿元拉动280亿元，也就是1：2.86，现在这个数据已经过时了，因为当时没有地暖等高科技。现在我们按当年的数据来算，去年房地产投资17.57万亿，它所拉动的国民经济的直接拉动力是13.4%，两者一合占GDP总量的50.6%，就是国民经济的半壁江山原来就是靠居民的住房需求和城市建设以及由他们所拉动的相关产业带动的，这也很容易解释，说为什么对房地产和对住房的购买与限制，限制下来的话就会出现相关产业像钢材、玻璃、家具、家电等产业的下滑，所以还是要推动老百姓的源头消费。

主持人：孟总提到房地产业对今天经济的拉动毫无疑问是非常重要的，我们今天对房地产业也提出新要求。

孟晓苏：对，其实当时朱总理已经研究了各国模式，并且提出由政府来建设保障房，由市场提供商品房这样的双轨制。只是后来人的记性不好，在后来的12年里面只顾着搞商品房，后来想起来要做保障房，所以这两条腿走路总是走不稳，现在好了，这种补课式的做法逐渐可以结束，进入双轨制的逐渐运行，这样就为未来得开发提供了新模型，就是回到当年房改方案提出来的市场提供商品房，政府建设保障房这样一个合理制度。

主持人：对，现在有很多开发商也从过去单纯的盖住房卖给消费者再拿地的方式转入考虑转型的问题，一开始周天勇老师提到的这一系列问题包括之前在城市发展中已经面临的像孟总提到的交通问题、医疗问题、污染问题、公共产品提供不足问题，这一系列问题都对我们的城市建设者特别是房地产开发商提出了要求。所以我想转型既是开发商自己的主动选择，同时也是新城镇化发展对开发商的要求。而今天来到开封，发现北大资源集团在开封正在进行试验，我愿意把它叫试验，因为这是新型城镇化的探索过程。而今天这个会议应该是十八大之后第一个围绕新型城镇化进行的讨论，所以在今天这个会议上我想各位提供的建议应该可以让大家更好地理解十八大之后新型城镇化应该怎么搞。接下来我想请李友李总，你们在设计这个运粮河项目的时候有没有想现在城市化过程这么多问题，我们需要在项目建设中规避这些问题呢？

李友：对于地产行业在座都是专家，实际上我们从改革开放到现在为止一直谈产业和城市的关系问题，围绕这个关系问题，其实所有政府都认为只要把产业做起来才能解决税收和就业，这个城市才能发展。但是做了40年过后大家都能看到一个不可以回避的事情，在珠三角啊、长三角一提到产业就发现那里是空城，因为你留不住他们，只有产业才可以留住人。可是社会发展到今天，最近互联网在反腐，目前已经突破地域概念，如何把产业融入这个城市是一个深的课题。而我们通过互联网可以实现，全国有好几千家房地产公司做一件事情，就是把房子盖得最好，把环境做得更好，认为这就是宜居城市，可是我们现在所盖的房子都是70后、80后、90后人用的，在座有很多80后、90后，他们的生活方式、思维方式和我们这一代人不一样了，他们可以突破地域概念去生活，所以我们今天在这里说开封运粮河项目也是我们要探讨的模式，今天大家看到片子可能认为这是一个思路、一个想法，其实不是，方正做项目是都会想用什么办法把我们拥有的资源植入到项目当中去，但是我们还在做一件事情就是做到每家每户，比如说你进入到这一个区域，互联网、区域网、局域网可以覆盖所有终端产品，你可以在这个终端上享受到我们所拥有的资源，通过互联网每天可以享受到这些。

恰恰是这些产品是具有知识产权，是可以相信和门户网站，和现在的微博内容不太一样的，它是具有知识产权的，所以我们会把这样的产业注入到社区当中。可能我们的出版业不在这里，可是中国每天的出版情况在这里都可以看得到。所以说我想对于产业、对于城市的支持应该突破传统的观念，对于做产业的来讲无论做IT、医疗、教育等等都可以通过远程，通过现在一些新型商业模型贯穿到项目运作当中去。我们打算和很多地产商合作，比如说盖好房子他们没有这些模型，我们可以把这种模型注入进去，这样作为方正集团旗下的产业优势包括北京大学的优势和这个城市结合起来，那可能就会对留住人，真正使这个城市变成宜居之城。只有留得住人这个城市才是真正的宜居。

这是我在地产行业的一些想法。

主持人：其实李总负责的运粮河项目是地产开发项目，但是可能会让很多人对于地产有一个新的理解，原来在地产当中我们可以植入那么多的资源，让人们对这个地产项目有一个更好的体验，这甚至会让大家改变对城市的理解，所以我想这是一种新的地产开发模式。这种地产开发模式又是否适合城市消费者需要，是否适合地产发展的规律？我特别想听一下聂会长的想法，因为她对房地产行业非常了解，您在观察那么多地产商转型之后，您觉得北大资源集团所探索的模式是否适合市场需要？

聂梅生：我觉得我们首先不能否认在上一轮将近20年的中国城镇化的发展，我觉得它拉大了城镇贫富差距，也就是说20年时间北京翻了10.2倍，这种情况之下就拉大了城镇居民的差距，这个差距是和房地产有关系的。再一个这种大城市病当中环境压力加剧，这是上一轮城镇化和房地产发展当中很大的问题。下一轮新型城镇化就是说四化当中的新型城镇化，我倒觉得真正要解决前面三个问题，一定要解决，比如你现在开封做，你要考虑开封的模式是缩小了开封原有的贫富差别还是更加扩大了？第二它跟开封周围农村之间的差距缩小了还是加大了？我认为这在下一轮城镇化当中不可避免的，上一轮的毛病不能传染给下一轮，像北京那次下大雨，就造成很多问题，又是堵车又是怎么样的，大家就觉得是不是把地下问题解决一下，其实不对，即便把北京的地下全解决了也不能解决我所说的问题，而是要疏导北京的城市功能，所以新型城镇化当中要考虑深层问题，比如城市功能板块问题。

主持人：那您觉得目前北大资源集团采用的地产开发模式是否是适合市场需要的模式？ 聂梅生：我还是考量了一下开封，它在河南来讲是后发性城市，所以哪些城市病还没有在开封体现。其实这一轮房地产加压以后资金肯定不可能全在商品住宅，会有资金往其它地方转。那开封到底需要这么多功能还是不需要这么多功能？还需要思考。

主持人：如果不走健康之路的话有可能产生新的泡沫。聂梅生：对。

主持人：对开封来说，如何在快速发展过程中去吸取大城市发展的教训，去吸取之前一线城市的问题是需要开封注意的。

聂梅生：对，房地产转型不是为了转型而转型，而是支撑十八大提的那几个转型。主持人：谢谢聂会长。接下来我们请教一下黄校长，黄校长非常了解城市化过程当中存在的种种问题。

黄桂田：大家都在讨论中国目前的城镇化已经城镇化面对的主要问题，要说问题有N多，因为城镇化在人类历史上尤其对中国上下五千年已经集中到这一段，规模最大，涉及面更多，有很多特殊性，至少有两个特殊性。第一没有任何一个国家在城镇化过程中涉及到人口这么多，第二中国的城镇化和欧美的包括亚洲国家的城镇化还有其它的不同，比如土地制度就不一样，我们是在两种形式的公有制的土地制度条件下的城镇化，跟人家以私有制为主的城镇化有很大不同。所以我们怎么在城镇化当中失地农民问题的利益保障问题进行考虑，我们还要防范在城镇化过程中或者城镇化之后中国的社会、经济本身面对的问题，我觉得最最重要的就是要充分地反思、检讨这几十年来中国的城镇化存在的主要问题和城镇化路径本身存在的问题。把这个反思、检讨搞清楚了，有可能未来所谓的新型城镇化面临的问题会少一些。

过去从新中国成立以来，一个是50年代城镇建设发展，第二是改革开放启动之后80年代、90年代的城镇发展，还有就是进入新世纪我们到一个城市出差、观光都有非常鲜明的印记。以北京为例，北京好一些，每个年代存在的问题，80年代城镇建设存在什么问题，新世纪城市建设存在的问题你都可以感受到。这些问题集中在什么方面呢？第一个是城镇建设问题，尽管在加强规划，但是还存在问题。规划是谁在做呢？我们太依赖政府，历来的城市规划都是政府做，城市建设为什么会存在这么多问题？首先城市规划就有问题，城市运营要融入到城市的前和后，所以开发商进入到这个城市以后要从城市规划开始做起，至少要做好规划。而我们都是在缺钱情况下，为了盖一栋房子都是凑合着来的。所以我觉得咱们的城市化是滞后于其它四化，我觉得咱们不能的盲目地搞大跃进。

这次十八大提出关于中国城市化那四个字非常好，叫积极、稳妥。我们不能消极，要积极，但是要稳妥。从这个意义上来讲北大资源集团在全国的开发模式有没有它的声音？是否能够说成是一种作为开发商的模式，到目前来讲很难下结论，但是我们一定要把负责人的开发商融入到城市建设当中，这样可以解决我刚才说到的两个方面的问题。必须要有实力的开发商动用方方面面的资源和政府有机结合起来，所以到底是政府主导还是企业参与，都要加强政企之间的联系，探索一个新的模式。

主持人：好的，谢谢黄校长，我们很多短期行为正是缺少历史观，就导致很多项目没有做成就拆掉的短期行为。具体到我们刚才谈到的项目，我不知道俞院长有没有参与进来？如果你参与进来的话一定会想办法在这个过程当中避免重蹈之前城市化当中的问题。

俞孔坚：很荣幸我参与了一些。首先这个城市化提出了新文化城市化，我就谈谈新文化概念，这不是空的，是一种实的新文化。十八大提出两个关键词，一个叫生态安全，这是这次提出来的，这里边包含了新文化，这个新文化就是基于生态文明的新文化。第二个叫美丽中国，美丽中国也是有标准的，美丽是建立在幸福基础上的美丽，这种美丽尤其是低碳、生态的生活方式和新文化。对于运粮河这个项目首先在基础设施上有几个创新，第一个创新是它的基础设施以步行优先，过去城镇搞的都是大马路，实际上这种大马路把本来的城市生活破坏了，我们梦想好像进入了城市，结果因为修了大马路把城市生活破坏了。所以未来新型城市是什么样的？首先是步行的，步行优先，步行友好，要能达到80%的人骑自行车上下班，这样就会是可持续的、节约、节能的，因为天生的一双大脚这双脚要用起来，而现在我们都没有用。新型城市化要有新型的基础设施，交通也是新型设施，还有排水系统、洪涝解决方案，现在不是建立灰色基础设施，灰色是用水泥排洪、水泵排洪，中国所有江河在城市开发过程中为了保护城市安全都做水泥防洪，结果导致50%的湿地丧失，所有雨水全部排到海里面，而中国有400个城市缺水，所以说所有的雨水应该流在城市中。那我们的排水设施不是靠管道，一定不能靠管道，而是应该通过生态基础设施，建立城市绿色海绵系统，如果城市没有雨水排水管道那应该都是通过绿地进入公园。

主持人：谢谢俞院长，我们相信北大的实践能给我们带来全新的生活体验。接下来我想请教一下肖社长，肖社长今天上午给我们做了一上午主持，所以现在我们特别想听一下您对于当前的城市问题，您的看法是什么？我们应该朝着那个方向去努力呢？

肖勤福：我想在座得几乎都是城市市民，100人有100个不同体验。但是归纳起来舒服的城市生活应该是四有，有收入也就是有就业岗位，有就业岗位就意味着产业要跟城市同步建设，从近代以来才出现城市化，它是以资本为核心的生产要素的表达和实现方式，也就是说聚集新的生产要素，配置新的生产要素应运而生的，因此产业带动城市化，自然逻辑应该是这样的。但是我们在城镇化过程当中却是相反的，是进行人为的规划，因此出现了什么呢？产业不发展，就业没岗位，收入不稳定，人留不住。所以有收入意味着产业跟城市同步成长。第二应该是有服务，各种各样的服务功能设施一定要齐全。现在很多城市尤其是中小城市和镇，集聚生产要素带动产业发展的功能及其薄弱甚至谈不上，在这样的城市和镇里生活服务必然不好。尤其是我们在做规划的时候，我觉得我们的规划网眼非常大，规划的时候就没有考虑服务的问题。第三应该是有善治，你必须有一套合理的治理制度去加以引导、规范，比如说房产税的问题你轻易开大家满不满意呢？再比如社区搞自治怎么搞？社区的基层制止跟乡村的村民自治有什么区别？你如果解决不好，人与人的关系处理不好，善治根本谈不上。第四应当有舒适，环境、绿地、休闲、旅游等等要有享受的空间，这样人在城市里生活就感觉到舒适。

顺便说现在随着经济发展人们收入增加，消费模式在改变，我们已经渡过衣食阶段，我们到了住行为主导的阶段，但的的确确出于方方面面的考虑，我们采取一些人为政策和限制，我们也可以说是迫不得已，但这是发展的规律使然。

主持人：所以您归纳为四有城市？

肖勤福：对。

主持人：我们现在应该能做到三有，有服务、有舒适、有收入，但是有善治好像体现的不多。我们特别想知道在城市化过程中金融机构能够给我们提供怎样的金融服务，所以接下来我想请教一下国开行的徐明行长，你们现在也提供一些贷款，所以你们在支持中国城市化过程当中可能会提供怎样的金融服务呢？

徐明：关于城市化的题目，对开发银行而言不是新探讨了。回顾一下开发银行在支持城市化发展过程中已经很早，从1998年已经支持绿地搞城市化建设。当时开发银行介入支持搞建设，这样当时花钱很少，只有几个亿，但是后面这一笔钱起的作用非常大，就是开发银行支持城市化进程从1998年就开始了。后来这种模式推广到工业园区当中，到现在为止已经覆盖了所有的中等城市。可以说开发银行支持城镇化建设最早、覆盖面最宽，已经成为支持城镇化建设的主力银行。

主持人：那我们是不是可以理解成您不太可能给一个项目或者房地产住宅项目提供贷款？但是你们可能会给连片开发项目提供贷款？

徐明：是的，开发银行有重点支持领域，首先我们非常注重规划，从规划开始跟企业合作，这样有一个好的规划、高质量的规划对城市今后的发展尤为重要。

主持人：所以你们可能不是关注赚钱角度，而是着眼于可持续的问题。刚才几位专家就城市化问题达成一个共识，就是将来新型城镇化必须要结合已经发现的种种问题，以及在现在城市化过程中有一些不太好的趋势，我们必须要探索到一个有针对性的城市化解决方案，这样在我们实现70%的城市化目标以后还是一个健康的城市化。

接下来我们说一下城市新区开发，城市新区的开发现在全国各地也存在一些问题，那在开封郑汴新区建设当中应该如何吸取教训？我相信开封当地决策者也在进行思考，他们非常清楚地看到这些问题的存在。所以我首先想请教一下开封新区管委会张扬主任，你们在设计、研究开封新区发展过程当中，有没有想过如何规避这些可能出现的问题，不至于在将来建成的新区步别的城市的后尘呢？这就牵扯到开封新区如何进行定位和规划的问题。

张扬：对于开封新区的规划、开发建设的实践，我给大家简要地介绍一下开封新区的一些情况，首先开封新区东边规划到金明大道，西边到中牟，这个区域有287平方公里。按照国务院批复中原经济区指导意见，我们开封新区的功能定位主要有三个方面，第一个是开发开放高地，第二是三华协调发展的先导区，第三是中原经济区最具有活力的增长板块。刚才主持人讲了我们如何规避其它城市的一些问题，我们也进行了深层次考虑。我们的发展目标主要是和郑州一体化发展，积极推进郑汴一体化，我们要呼应郑州，借力省会，力争用五年时间把开封新区培育成开封的经济社会发展的核心增长极。五年时间我们的建成区面积要达到50个平方公里，经济总量要完成到300亿以上，这样通过产业的培育和新城区的建设，把开封新区做到这样的规模和水平。

具体到空间规划和功能划分是这样子的，我们以连霍高速公路为界，主要划分为南北两个区域，连霍高速以北是我们的炎黄文化生态产业带，这个区域规划面积是68平方公里，连霍高速以南主要是城市发展区和第二产业区，这个区域规划面积是218平方公里，其中开封新区的核心区规划面积是120平方公里，建设用地面积是80平方公里，规划的这座新城可容纳人口是110万人。开封新区在规划方面完全是按照新城理念，也就是现代化的、复合型新区理念进行规划，主要划分为四个功能区。第一个是陇海铁路两侧，是第二产业区，也就是河南搞产业集聚区，也是汴西产业经济区，这个已经连续两年被评为河南十强。第二是沿郑开大道两侧是商务中心区，第三块是生活区，第四块是运粮河和马家河的休闲度假区。今天各位专家也对运粮河项目进行了深入探讨，我想这对我们今后的工作，对我们促进运粮河区域的开发很有借鉴意义和指导意义。

总之，我们想通过五年的艰苦努力，把开封新区打造成为初具规模、现代化的、复合型的新型区域。

主持人：谢谢张主任。我们要讨论一下开封新区的区位优势和功能定位，我们先讨论一下区位优势的问题，我听开封很多老百姓说开封这些年之所以发展不够快，一个很重要的原因是离郑州太近，所以有很多资源、投资都被吸收到郑州，所以大家就会忽略开封的存在，那您觉得离郑州近到底是优势和劣势？

张扬：过去有道理，现在更有道理。因为郑州也是作为中部不太发达的省会城市，过去几年郑州的辐射力功能不够完备，随着河南经济的发展，河南经济总量一直排到全国第五位，财政收入一直保持全国前八的水平，这样来说郑州的辐射力功能在逐渐发挥。如果说过去辐射功能不足的情况下对开封有一定影响，但是近几年我们通过搞郑汴一体化发展，开封社会经济各项指标都实现了持续、快速的增长，我们感觉到这些年来郑州作为省会城市，在一体化推进过程当中对开封来说是一个带动，所以我们在新城建设当中提了一句口号，就是要呼应郑州，借力省会，积极推进一体化发展。

主持人：谢谢张主任。我知道您现在特别希望请教一下各位专家，开封现在的区位优势以及结合区位优势怎么样进行功能定位，接下来我们问一下北京大学的专家，一位是吴必虎主任，您对开封区位特点是否了解？您觉得这个区位特点应该进行怎么样的定位？

吴必虎：很高兴有机会跟大家进行学习和交流。对开封、郑州和洛阳这条线最近几年来北京大学做了很多研究，我认为郑汴新区不能用传统模式进行规划、管理和运营。中国初步完成工业化情况下城市新区和城市老城相比，城市新区应该更强调第三产业的建设，因为长期以来中国的城市化从一五、二五一直到十二五都是工业化为主导，过去城市新区批了很多工业区，工业由于技术进步和信息化、自动化的工程，工业真正能够吸纳的人非常少，所以必须靠第三产业带动。对包括开封新区在内的新区首先要强调第三产业主导。在城市新区开发过程中要注重土地的节约集约。

另外我觉得城市新区还可以做产业混搭，在城市新区里边要盖房子、要搞工业区、教育区，但是很少考虑其它产业，比如农业本身在城市新区里边是否可以搞农业？比如说稻田就是城市的一部分，这就是城市的混搭，种地本身除了种粮食以外，城市居民还可以休闲。未来由于北大资源集团的贡献，区域里的社区或许可以在家上班，没有必要非得分什么区。

主持人：好的，谢谢！那张辉老师您有什么建议呢？

张辉：我觉得一个新区的功能定位从三个方面考虑，一是空间次序，开封和郑州是一体化的，这个一体化区域是依附于中原经济区还是什么，如果说从目前我看它的规划是不愿意依附于任何一个经济圈，是独立成为一个引领中部地区或者西部发展的引擎，在这个大的定位下就回到第二个层次，就是开封和郑州的一体化竞争当中如何看待开封新区在里边所处的位置，因为所有地方建设都在做新区，为什么都在做新区？上海发展主要靠浦东新区，后来天津的发展主要靠滨海新区，现在开封边上的郑州也在靠郑东新区，所以新区肯定是好东西，但如何把它做好是非常值得探究的。

如果做好了就可以回到资源禀赋的问题，任何地方的发展都脱离不了传统和历史。一千年前开封是世界商业文明的中心，但是一千年后它不是了，那我们今天就要探讨一下未来在北大资源集团介入到开封新区项目建设过程当中是一个试验，这个试验能不能成为中部新的商业文明的中心？我觉得是有自己的资源禀赋和商业文化传统的。第三个方面是特定行业，从资源集团在新区做了六个创新，这六个创新如果依托现在开封老城区的已有建设来看那肯定超越了，所有新区建设产业构想肯定是超越原有老城区的，因为新区本身赋予的功能就是引领，起步的时候它不是追求量，而是追求他对整个城市转型发展中起引领驱动作用。

主持人：谢谢张院长，张院长没有讲北宋时候开封什么样子，但是你告诉我们今天的发展应该结合当年的发展路径。我不知道魏总听了刚才几位专家对开封功能定位的讨论之后，你们会如何分析在运粮河板块上要做的项目应该进行怎么样的定位？这个问题可能在立项之前就想清楚了，但我还要问运粮河这个地方据我了解现在还比较荒凉，为什么要选择这个地方？你看重这个地方什么？

魏新：因为运粮河这个地方往东是靠开封新区边界，往西靠郑州边界，因为最早的时候省委领导和开封市领导找我要做运粮河，我当时看了他们的规划。

主持人：一开始你是不是也存在怀疑？

魏新：不是怀疑，是他找我的时候我不知道是什么事情，后来他说这个地方到了开封的最西边，最东边是开封老城，老城是想把整个开封市的商业，除了保留古迹的东西，基本上把政府和其它产业都迁进去，变成一个古城，主要是从文化角度来谈的。然后再往西边走，就是他的新区，新区就是政府、党政、机关、金融等，然后是森林隔离带，隔离带那一块就是运粮河。运粮河过去是承载宋朝最繁荣时运粮食的，所以有一个水系。

另外我一看是到了郑州的最东边，这样我感觉应该从郑州往东走是产业越来越强，一直到了古城，而且这个中间可能成为商业、休闲和宜居的部位，所以这个城区很可能最后是郑州也好、开封也好，它的中间应该是最适宜居住的地方，当然这当中还考虑北大和方正的一些资源，也考虑内部产业资源等等。实际上当时还没有中原经济区，当时叫郑汴一体化，我们当时想郑汴一体化相当于郑州和汴梁就是开封形成城市带，它是中心部位，在中心部位那商业价值肯定好，第二这个地方造出来一个城有可能把方正集团、北京大学的资源融进去，可以建成标志性的区域，相当于这个地方居住的人他的品位、生活质量起码在中原地区是最好的。所以我们当时做规划的时候请了美国、香港、日本等国家的规划公司，最后是美国一家公司中标了，最后我们又请了俞老师重新做规划，这个规划就更多考虑宜居，让生活在这个地方的人避免大城市的交通堵塞、污染等因素。我也到郑州看了，郑州跟个水泥森林一样，下面没有一寸绿化，上面是商业，周边全是马路，我觉的并不十分宜居。

而运粮河这个城区我们希望它能够建成在郑汴一体化当中它的定位是能够让郑州和开封甚至周边地区都往这里集聚，集聚到生活品质特别高的、宜居的、环保的、绿色的城区。

主持人：我想地产开发商在拿地的时候会考虑地段，所以如果在郑州和开封各自为政的年代，这个地段可能没有人考虑，但是在郑汴一体化背景下，它可能就是非常黄金的位置。我就想问一下张主任，在开封新区大盘当中这个项目将会扮演什么角色？

张扬：北大资源集团的运粮河项目对我们的理念，以及对我们今后的城市管理都会有很大的启发。

主持人：谢谢张主任。其实运粮河这个项目我了解了一下，除了在定位上更强调宜居之外，还在项目内细节安排上做了很多思考。所以我们在第三个环节的讨论将重点围绕社区服务问题，社区的管理与服务模式在很多地产论坛上可能都不会讨论，但其实这是决定人们生活体验的重要组成部分。今天上午民政部一位领导在演讲的时候也重点地说了一下在当前发展背景下如何提高社区服务水平，所以在我们讨论运粮河项目，讨论开封发展的时候把这个话题放进来是非常好的设计，因为社区跟消费者、居民最密切接触的方面，所以关于社区的管理和服务模式如何在地产项目中得以体现？我首先想请乔主任给我们说一下这个话题，关于社区服务的话题在小城镇发展当中是什么样的情况呢？

乔润令：您说社区是我相对陌生一些，因为它相对比较微观。但是我知道河南现在正在搞农村的大事件，我知道北大资源集团这个项目有一个很重要的话题，他的运粮河社区是高档的，可能要把信息化纳进来，那可能它的价值和城镇化关系不是特别大了，因为城镇化要把农民变成市民，而我们是在城市进行提升的概念。这样的概念有一个东西非常好，正好是北大资源集团有优势，就是我们已经说到信息化引领工业化，下一步其实还需要信息化引领城镇化。现在有一个正在中国兴起的东西叫智慧城市，这完全把数字信息引入城市。我想如果北大方正在新城区建设包括日后社区管理当中整体上用信息化来解决，我想在中国已经非常具有价值了，谢谢！

主持人：可能北大方正就有这方面考虑，因为方正本身就是IT产业，现在硬件方面不在做了，但是信息仍然是你们的优势所在。

魏新：我们也不是硬件不做了，我们芯片、线路板等还在做，只是PC不做了。智慧城市我们是在做，运粮河这个组团做完之后应该是所有居民家里边北大和方正所有资源他们都可以享受。

乔润令：数字家庭，现在广东佛山已经搞得非常不错了。你是数据社区，数字家庭、数字管理。

魏新：对，比如说保险、看病、理财等所有东西都在社区里边能完成，甚至小孩的教育、医疗、保险等等在社区里边都有。

乔润令：其实这是一个基础，包括城市的规划也应该数字化、网络化、专业化、定量化，你的管理方式也应该进行转变，我想要达到这个层次，你这个社区就非常了不得了。

主持人：那一个社区也会成为智能社区、智慧社区。乔润令：对。

主持人：非常感谢乔主任给我们提出这样一个命题。在社区和服务当中还有一个命题是关于养老，现在由于各种各样的原因，大家也都注意到很多地方的养老是非常严重的社会问题，我们之前也做过一些调查，现在养老问题解决好的城市真的很少，今天我们也请到于耀博先生，请您给我们说一下吧。

于耀博：很多人认为养老问题应该归政府管，那么在新型城镇化主题下我要谈一个观点就是什么是新型？十八大召开以后制造一个新的名词叫大民生，大民生主要谈到两低一高，在未来十年、二十年里边咱们要面临的不光是城镇化要拉动GDP，同时也面临非常大的挑战，那就是低出生率、低死亡率，高老龄率，当一个国家30%—40%都是老人的时候我们应该如何管理？其实今天我到开封看到北大资源集团做的项目我很有启发，在过去30年里边房地产快速发展，但是原有的传统模式已经不适应现在城市面临的课题了，新的房地产模式可能是服务型地产，就是将来房地产商原先卖了房子就可以走了的模式会不服存在，更多是进行服务型综合体运营以及对于一个社区包括对购房者提供长达70年的服务这样去定位。

那么房地产商不仅仅扮演一个城市或者城镇开发的建设者，而是综合体运营者。

主持人：谢谢您给我们提供一个关于养老的新理解。除了养老、信息化可能社区服务涵盖的面非常多，我们还可以听听国家科技部办公厅的副主任胥和平先生说一下吧！

胥和平：我们现在最大的背景是改革开放30年挣了一笔钱，我们也摸着石头过河修了一批房，现在看修的房子不是特别合适，有人修没人管。房子的问题是大问题，从深层次决定着宏观经济走势，现在我们挣了一笔钱不知道干什么只能买房，像我这种人全部身价的所有资产就是那一套房，再没有任何资产了。所以这件事情成了影响中国宏观经济走势和国民财富的最大问题，但是有了钱干什么去？没有放在科技开发上，没有放在新兴产业培育上，都用来买房了。其实一个国家的财富积累从长周期看什么叫积累？就是房子，说大了是城市，再往后还有自然环境，别的就没有了。结果我们现在房子折腾几十年房子突然没了，70年就没有了。所以我想核心讲一个想法就是像北大资源集团能不能引领我们探索一下新型城市怎么建设，说俗一点就是探索房子应该怎么修，这确实是大事。

第二方面是十八大当中提五大建设，不管在宏观层面还是在微观层面还是在小区里边，都有它突出的特点。所以五大建设同样在你小区，所以我们期待北大能引领把这件事情做好。

我想讲的第三个方面既然修房子对我们来讲是新鲜话题，这个还不是打比方，因为过去30年我们就没有钱，就这30年挣了点钱全部用到修房子上了，新兴产业科技投入不足，所以现在看房子的问题对我们怎么修房子的挑战非常大，所以我非常赞成院长讲的积极稳妥，因为这个事情很麻烦，所以一定要积极稳妥。

主持人：好的，刚才我们提到善治的问题，中国人在历史上、传统上很讲究邻里文化，礼尚往来，但是现在城市的混凝土森林、高楼大厦让很多人关起门过自己的日子，现在北大资源集团搞了这个项目，希望能够在邻里文化、社区文化上进行突破，因为这个项目是希望能够建成一个新文化城市，这个文化绝对不仅仅指建筑文化，还包括生态问题等等。接下来请张兆东先生给我们讲一下将来在这个社区当中我们会看到什么样的文化？

张兆东：社区是每个人生活的最基本机构，所以社区邻里关系相当重要。我觉得一个和谐社区相对城镇化也好，因为城镇化有城镇社区、有乡镇社区，我们力求在整个项目里边沟通邻里关系，打造自己有特色的全物业管理。我们要解决文化娱乐问题、生活方便问题、医疗问题、教育问题等等，看如何用自己的优势整合现有资源都弄到社区里边去，让社区居民更方便地享受到这些资源。

第二是解决基础设施的问题，比如如何把信息化融入社区，因为现在可以在社区里边享受文化教育、文化娱乐，可是现在在网上文化和娱乐已经很普遍了，所以我们想搭建一个平台，可以实现网上的交流、讨论平台，谢谢！

主持人：所以开发商不仅仅是盖房子，不仅仅是做景观，他在提供产品的同时可能大家要求甚至你们自己主动选择做软文化的提供者、服务者，让住到这个地方的居民能够体验到和以前不一样的社区文化。对于开发商做项目的时候有这样的考虑，我不知道专家们怎么想的。首先请向春玲老师说一下吧！

向春玲：我是这样人为的，我们城镇化的发展主要体现以人为本的科学发展理念，我记得在党的十八大我们把科学发展观作为今后的指导思想，所以城镇化的发展应该是以人为本的。我们说五大建设要落到实处它的平台在哪里？我认为是在社区，现在城市化在加快发展，大量农村人口进城，这些人无论你在哪里都要在一定空间生活，所以都会进入到城市社区，我认为社区建设要从几个方面做。我们讲以人为本的社区建设首先它应该要为民，因为在社区里边生活的不同职业、不同年龄、不同国籍的人生活在一个社区，那么社区建设一个最重要的任务就是要做好社区服务，这种社区服务就是说要满足不同人群、不同群体的多元化、多层次需求，所以我们要坚持为民的立场。第二社区建设要亲民，党的十八大报告里边强调我们要加大社区基层组织的建设，特别要加强党跟人民群众的紧密联系，紧密联系的平台也在社区，所以我们要加强社区基层党组织建设、居民委员会自治组织建设等等，这样我们跟人民群众的联系就更加紧密了，所以我们通过组织建设达到亲民目标。

社区建设还应该要惠民，这种惠民党中央提出我们要建立覆盖所有群体的公共服务体系，也就是说城市的公共服务体系应该是均等化的，所以在社区层面是公共服务均等化的具体执行平台，所以我们要惠民。

另外社区建设要安民，我们讲现在的城市化率达到了51.27%，大量的人口向城市集聚，人跟人之间会有矛盾、冲突，就意味着在社区平台当中有一些矛盾和冲突在集聚，在集聚过程中我们要构建一个和谐社区、和谐社会，那我们应该在社区基层层面有相应的组织、相应措施，要有好的善治的社会管理方式方法，在基层这个层面化解矛盾、协调关系，使得这个社区更加和谐、稳定。那么社区的和谐、社区的稳定是全国稳定和谐的基础。

谢谢！主持人：谢谢向老师。我们再有请冯长春教授说一下您的看法。

冯长春：谢谢主持人，以上各位领导谈的观点我都很赞成。我认为社区就相当于社会的细胞，可是恰恰现在社区的管理存在的问题很多，物业管理原来是政府管理变成公司经营来管，一方面住在社区的业主他没有一个公众意识，可能居民素质参差不齐，对维护小区的环境、治安等有序的生活理解参差不齐，所以业主要提高自己是小区主人的意识。另外物业管理公司要把经营性服务变成感情服务，感情服务好了那小区的矛盾就能解决好。所以我觉得物业公司首先要感情服务好，感情服务好了那物业服务费也可以收上来，那就可以进行良性循环的运行。

刚才我们讲社区也是改革开放以后住房商品化以后才出现的，在制度不健全，比如说在一个社区里边是责权利，小区尽管有物业管理法，很多居民不太清楚，比如地下车库经营管理或者电梯墙面做广告都有收益，这些收益应该归谁？有些就没有规定。所以这些制度建设一定要建立起来。还有一些传统的东西，要在继承传统东西上去创新。谢谢！

主持人：谢谢冯老师，社区服务涉及到方方面面琐碎的内容，在这里讨论未必能集中讨论出结果，但是这些细节性的东西恰恰决定了社区服务的水平。一个社区服务和管理水平就决定了一个城市服务和管理的水平，所以社区这个话题虽然大家很难讨论得很热闹，但这必须是我们要重视的问题。还有几位嘉宾一直没有机会发言，我想请你们围绕我们正在做的运粮河项目发表你们的建议和看法，因为你们都跟这个项目有合作，非常了解这个项目的情况，甚至参与到了项目建设当中来。首先有请赵文先生。

赵文：今天上午我详细地了解了运粮河项目，应该说我们在实践当中觉得一个片区开发想在短时间内取得成功要有三个方面需要关注，第一是产业，一个产业带来一个片区的动力。第二是商业，第三是文化。而运粮河项目在这三个方面都有所关注，而且做了很多工作。我们是做商业地产的，我们1912坚持打造一个城市客厅，打造一张文化名片，另外我们也想建设一个城市的地标。刚才说的话题是关于社区商业的，我觉得社区商业要有互动，未来社区商业中心和社区文化中心非常重要，社区的文化管理应该在一个片区内得到展现，谢谢！

主持人：接下来请胡宜东先生说一下。

胡宜东：谢谢主持人。刚才我们谈到和文化相关的产业，更多提到提高人民生活水平、优化环境等等，作为文化来讲含义很大，各种东西都可以称之为文化，比如吃有饮食文化，喝酒有饮酒文化等等。现在随着人们吃住解决了，现在要解决精神文化生活的时候，我们觉得文化产业就要更广泛了。文化产业是人们沟通的桥梁，在人与人之间沟通当中，文化范围从大到小，比如从社区到国家都需要文化作为桥梁。

第二文化具有包容性，这种文化可以让不同的人都来聚集到一起。第三文化是提高人们生活水平和城市的一张名片，随着城市建设、房子建造水平越来越高，但如果没有文化内涵，那这个城市会比较空洞。比如北京有国家大剧院，那有一个小城市也建了一个类似于国家大剧院一样的剧院，大家想一想这个剧院对人们的生活水平提高会发挥多大作用？起不到多大作用。其实国家在强调文化产业作为强国战略，那文化产业也是拉动内需的一部分，而且是很重要的一部分，文化产业的发展是人们精神领域当中的另一种消费，要让人民真正得到文化水平的提高，谢谢主持人。

主持人：谢谢胡总！文化在某些方面需要多年积累，并不是短期之内看到效果的，但是我们必须朝着这个方向去做一些努力。我们今天讨论关于城镇化的话题，刚才做演讲的都是来自于政府官员、领导还有来自于学界专家、企业界的企业家朋友，但是今天来到现场的有一位镇长，是一位来自于顺义区的李遂镇，这是一个千年古镇，那您作为一个镇长您觉得乡镇应该朝着什么方向才适合国情呢？

武捷：谢谢主持人，首先我想用八个字描写一下李遂镇，说到李遂镇可以联想到机场、宾水、森林、温泉。李遂镇离机场非常近，另外李遂在北京的东北部，在潮白河附近，是一个宾水区域，第三是森林，森林覆盖率接近40%，另外我们那里又可以泡温泉。其实我们和开封有很大相似之处，但是我们的面积小很多。接下来我想从我们基层视角谈谈我们关于城镇化的观点。第一点是城和业的关系，应该说咱们的城镇化最终落到的实体都是乡镇一级，乡镇这一级在运行空间上，在政策体制上，特别是在财政体制上是相对独立的实体。现在城镇化涉及到开发商的建设、土地出让收益都是一次性的，那一次性的收益如何保障今后城市运营、社会管理、生态维护甚至是治安等方方面面的问题所需要的经费呢？我觉得需要城和业的合理配置，要有一定产业顺带着税收贡献，这个税收贡献也是为了顺利运营这个城的发展。

主持人：谢谢武捷镇长，今天的对话由镇长做结尾非常合适，让我们的讨论真正落地了。刚才武镇长在描述当中也的确让我们看到十八大报告所提出来的生态安全、美丽中国，真的在中国美一个乡镇包括在即将开发的运粮河都将慢慢地、一步一步地朝着这个方向努力。今天由于要谈的东西比较多，限于时间关系都没有展开谈，但是我们形成一个共识就是在当前城镇化方向下，我们已经找到一条适合中国发展的路径，而且在未来城镇化一定会为中国经济贡献更多的动力，包括运粮河这个项目是一个很好的试验，可以让我们在探索当中找到城镇化的新模式，非常感谢各位嘉宾和我们一起贡献了这场对话，谢谢大家。稍候将会有请在座的几位嘉宾再次到台上来，就大家关心的问题进行主题演讲，谢谢大家！

接下来请大家稍事休息，休息之后就开始几位嘉宾的演讲！

（中场休息）

主持人：非常感谢各位来宾准时回到这里，继续闭幕演讲部分，最后我们将会请六位重量级嘉宾就大家关心的城镇化过程中一系列问题发表主题演讲。我们前面已经说到新型城镇化是中国经济未来重要的推动力，但是同时我们也看到，在中国城镇化过程当中集中了可以说当前中国最尖锐的矛盾，比如说官民冲突的问题等，我们如何规避、防范？这个问题我想也是中国发改委，是中小城镇研究室的副主任乔润令先生特别关心的问题，现在再次请乔润令主任就这个话题进行演讲，欢迎！

乔润令：谢谢！我一定按照既定的时间把这个事情讲清楚。我首先觉得在开封召开城市管理的会议非常有意义，因为在中国古代虽然有很多城市，但是留到现在有世界形象的，可以让我们觉得中国古代城市是什么样子的只有开封，因为开封有清明上河图，所以这个会议在这里开非常有意义。给我的题目是中国城镇化面临的主要问题和对策，我就开门见山地谈一下。

中国城镇化主要面对的问题有这么几个，第一是城镇化的质量不好，上午许多专家都说了。去年年底国家统计局公布的城镇化率是51.27%，也就是说城镇人口已经达到6.9亿，但是去年年底中国农村户籍人口是9.3亿，大家算一下，这样一算下来如果说中国13.5亿人扣除了农村人口，真正的城镇人口只有4.2亿，也就是说现在城镇化水平至少要减掉三分之一。第二是城镇占用土地的速度远远快于吸纳人口的速度，我们在城镇化建设和推进过程当中，农村建设用地总量不减反增。就是说2000年2010年农村人口减少了，但是村庄用地却上升了，这说明土地城镇化快于人口城镇化。

再一个问题是工业化和城镇化发展在区域布局上严重不平衡，东南沿海地区工业化过重，集聚了中国流动农民工的一半左右，但是这些流动农民工仅仅是在这里打工而已，而广大中西部地区比如说河南、湖南、湖北、山西、陕西等中西部地区是什么情况呢？中小城市和小城镇没有人去，我们政策希望他们去，可是没有人去。现在出现什么问题呢？为什么我们说布局上严重不均衡呢？大城市、特大城市、东南沿海地区承载能力已经达到了极限，同时中西部地区广大中小城市却没有人去，这是非常突出的问题，原因是什么呢？原因在于大城市就业机会多、发展机会多、收入高，吸引大批人进入到大城市。但是他们的居住成本、定居成本也高，所以说定不下来。中小城市房价不贵，但是发展机会少、就业机会少，所以没人去，这是一个非常严峻的挑战。

再一个方面，我们城市的发展方式非常粗放，表现在几个方面。一是重面积扩张，就是走摊大饼的方式，资源投入轻内部挖潜，土地产出率、资源利用率效率低下，比如深圳建设用地每平方公里的产出4亿，香港14亿，新加坡18亿，我们城市工业用地比欧洲高出2~3倍。二是重城市形象，轻人口转移。三是重新城建设，轻老城区和外来人口集聚区的改造。你到一个城市去看，公共服务、公共设施最好的地方在党政机关附近，然后是高档社区，再是普通百姓，最后才是城中村，非常不均衡。四是城市规划基础设施投入和城市管理很不科学，造成城市交通拥堵等。

我们城镇化面临的第五个挑战是城镇化不够和谐，主要表现在三个方面。一方面是由于拆迁引发了不少上访告状，导致了具有一定规模的冲突，最近几年的上访主要是拆迁问题。80年代天下第一难叫计划生育，现在天下第一难是拆迁。第二方面是城镇化不和谐是产生了三留守问题，有留守儿童、留守老人、留守妇女，三留守问题是城镇化质量不高直接的副产品，非常严重，严重到什么程度？由于老人没有照管，实际上使传统的家庭养老模式受到颠覆，几千万留守儿童在歧视当中长大，农村学生刚刚大学毕业由于买不起房泯灭了所有人性。第三是大量遗产、古迹、古城镇伴随快速城镇化遭到毁灭，是不可逆的毁灭。我们不但失去了古城，现在正在失去传统的乡村，这是城镇化不和谐的方面。那么刚才我讲了这是中国城镇化面临的挑战，下一步如何通过改革、通过发展解决上述问题呢？下一步的城镇化绝对不能走以前城镇化的老路，要解决农民进城问题，就是说从物的城镇化转化到人的城镇化。我们物的城镇化一定要服务于人的城镇化。第二一定要转变城市的发展方式，我们的城市一定要从外延扩张、粗放发展转向内涵为主，通过结构优化实现集约发展。其实我们说农民市民化很不准确，中国的农民已经严重分化，就城镇化而言，我研究我觉得中国农民可以分为四类，一类是不愿意进城的农民，比如说大城市郊区的农民，发达地区集体资产多的农民，现在北京、天津、上海以及东南沿海地区农民根本不愿意进城。第二类是犹豫不决，在城乡之间徘徊的农民工，就是现在一大批中年农民工，由于这几年农村政策的改善，农村土地的增值，而城市的福利、城市户籍含金量下降，他觉得进城和农村哪个好？在徘徊，在犹豫，内心非常纠结。第三类是携家带口在城市已经定居的农民工，这一类人一定是城镇化的主力。第四类是新生代农民工，这一代人现在也就是80后、90后，他们不会农活，不懂农村，也不喜欢农活，也不喜欢农村，甚至不认同农民工这个称号，他们是一定要留在城市里的，所以后两类人是城镇化的主力，前两类不愿意转市民，所以说农民已经高度分化了。

下一步户籍制度变革和建立农村制度的退出机制是农民进城的关键，现在各地进行试验的大量宅基地换房也好，城乡土地挂钩也好，包括两分两换也好，它其中有一个要素就是把农村的土地换成社保，我要说的这个是符合道理的，但是宅基地退出不能换城市社保，城市的社保是所有中华共和国公民应该享受的。所以户籍制度改革大家都说了很多，我不展开说了，地市级以下可以全部放开。

接下来我说一下推进农民市民化要建立农民工进城的成本分摊机制，农民工进城国家不可能大包大揽，国家哪来的钱？将来一定要探索出一条国家解决公共服务，企业就业部分要掏一部分，农民自己掏一部分，就是说要解决农民工进城的分摊机制，还要建立各级政府间的分摊机制。因为在医疗、教育等诸多费用当中体制有一些是中央政府需要支付的，有一些需要地方政府支付的。

现在农村宅基地缺乏有效退出机制，阻碍农民流动。关于土地问题没有一个人满意，地方政府不满意，因为现在对于农民得不偿已经达到了投入产出的点了，他也不满意。开发商也不满意，他觉得土地第一涨得多，政府收费也很多。农民也不满意，关键是城市市民也不满意，所以说土地制度的变革可能是政府真正推进城镇化的核心，大体上有这么几个实践。现在马上需要做的是提高土地征收标准，然后一定要探索建立人地挂钩的土地利用机制，因为我们国家现在的土地是按照行政区划调控的，但是人口流动、人口城镇化是打破行政区划的。最后一个是提高产业的集约用地，其实现在矛盾的焦点是土地增值收益如何分配，这个焦点是土地问题面临的最大难题，我给大家提供一个参照物，现在世界上没有一个国家把土地增值收益完全给了土地使用者，基本上是一半一半。那政府拿了这个钱干什么呢？无论政府拿这个钱干什么大部分还是搞城市基础设施建设，所以说下一步如何改革各地都在探索，但必须改，否则没有一个人满意。再一个要建立适应城镇化发展的税收体制，为什么呢？我们现在中国城市靠税收那点钱基本上是吃饭财政，建设的财政是靠土地，如果你不想靠土地，那税收体制一定要改，否则城市是无法持续发展的。怎么改呢？周天勇教授发言当中也涉及到这个问题，我也觉得很有道理，这也需要下一步十八大以后要进行探索的问题。

另外一定要改变行政资源过度向大城市配置的导向，要为小城市创造平等的发展机会。中国的经济、社会和城镇化是政府主导型城镇化，政府主导型的城镇化还有一个要素是大量资源是在政府手里控制，比如说土地、金融等，而这些政府控制的公共资源分配是按照等级制分配的，级别高的城市得到的多，级别低的城市得到的少。河南大概省一级就土地指标而言得到的最多，然后是市级、县级，最次的是小城镇，我要说明的是中国的体制阻碍着不同类型、不同级别城市的平等竞争，我觉得应该减少政府分配资源，更多发挥市场作用。

另一方面，我觉得要转变城市发展方式，我们的城市一定要走集中集约内涵的发展，这一条路现在已经走不下去。那怎么走呢？可能下一步就是东南沿海地区的产业结构调整加速，大量产业转向中西部地区，而中西部地区要集中、集约、集聚发展，产城一定要一体。刚才有专家谈了混搭，我非常赞成。所以说调整、转化下一步城镇的规划和发展方式是非常重要的方面，同时信息化除了引领工业化之外，一定要引领城镇化，因为我们有一个数据，世界银行测算过一个百万人口智慧城市的建设，如果实施全方位的智慧化和数字化的管理，可以把城市的红利增加三倍。最后转变考核制度，从考核城市的GDP为主转向软实力、幸福指数考核。

我的发言到此结束，谢谢各位！

主持人：非常感谢乔主任透彻地为我们分析中国未来十年到底将会达到一个怎样的城镇化目标。那我们如何实现这个目标？接下来我们再次请周天勇教授给我们分析未来十年中国城镇化的发展，掌声有请！

周天勇：非常感谢大会的邀请。这一届城市管理论坛的主题是城镇化。我想讲四个方面，一个是我们的梦想。前一段时间习总书记在参观展览的时候说到中国梦，无非是说中华民族的复兴，复兴主要是在经济方面。我最近看了一些书，书中写的内容确实令人比较震撼。我们1820年的时候，中国GDP总量占全球的三分之一，到1949年占5%，最后我们国内学者研究到1978年的时候四分之一多的人口只创造全球1%的国内生产总值，大概那时候人均GDP是180美元，去年到了5414美元。改革开放30年，我们又把这个比例从1%干到了11%，大国全球GDP总量是69万多，70亿人口，全球平均GDP是一万美元。下一步就是未来的十年、二十年、三十年、四十年靠什么增长？我觉得世界上许多经济学家认为一个是你的城市化。所以我们从民族复兴来看，城市化确实是我们未来复兴的重要方法。

在城市化过程中土地和房子又是跟它很有关联的问题，总书记说中国梦，我最近翻了一下美国梦，就是说在美国的每一个人只要他想干事有能力，在这个社会能干成，能实现你的梦想，叫美国梦。后来格林斯潘在国会形成一个法案，叫圆美国人的住房梦，这个事情造成很多问题，就是把很多低收入人群拿到贷款让他们买房，最后导致2008年的金融危机。也就是说美国梦是从美国人的微观讲，中国是什么样子的呢？中国有没有老百姓说要自己拥有一套房子的梦呢？老百姓一天就是吃喝拉撒睡，你说我有特别大的梦想，我想当一个国家的英雄，那梦有点大，实际上我觉得中国梦是一种希望，是一种期盼，而不是一种失望。那么我想实际上这些梦有很多问题需要解决，具体来说房子、土地、城市化的道路都有了拉美和印度的模式，举家跑到城市来搭起个房子，一家人在这里，政府也不用给他们盖房子，慢慢地政府意识到给他们改造贫民窟，这是一条道路，中国人会这样走吗？第二种方式是盖很多保障房分给大家，这个模式能走。

那么刚才我说解决的中国房子模式的问题，从意识形态来讲是没有制度道路的。我们现在的土地是集体、国有，人家走的是私营，但是集体、国有确实带来一系列问题，比如说不平等交易、强制征地，比如说剥夺农民利益等等，那么我们要想一条什么路才能破解这些问题？我想这是道路问题。台湾的模式是什么呢？是农民自己可以买卖土地、买卖宅基地，最后交给政府多少税，这是台湾道路。既没有贫民窟，也没有盖大量的房子。那么台湾在1980年的时候城市化水平60%，85%的人有自己的住房，我们选哪条路呢？是新加坡道路？还是台湾、印度或者拉美国的道路？我觉得我们应该选好。我们现在搞私有制肯定不行，那有没有第三条道路可以选？所以这实际上是道路问题。我觉得道路选好了之后就必须得改革，不改革连道路都没有。

再一个你说我们土地资源是封闭的市场经济吗？我觉得不是，实际上是行政封闭，而且还加上市场经济的寡头垄断。而且他想一些办法饥饿疗法、大项目带动地价法，把地价抬得很高，这种做法老百姓受得了吗？受不了，房子的50%、60%是地价，这样是不行的。这种制度模式是断子绝孙的模式，是世界上最糟糕的模式。所以我觉得必须得改革制度，那房价才能下来，农民才不再受到剥夺，所以我觉得应该进行改革，不改革没有出路。但是我觉得体制上这次十八大关于土地问题的改革还不如十七届三中全会关于农村改革的问题，当然土地改革非常复杂。我想有这么几个方面要改，第一扩大土地供应来源，取消行政分配。其实现在并不是没有地方建设了，现在沙漠、盐田这种地有40亿亩，未来就是把十亿人口装到城市，一万人一平方公里，需要2亿亩就足够了，再加上交通再有1亿亩也就足够了，所以我们从这40亿亩地里面怎么也能弄出来3亿亩。改革开放30年来，农村占了2亿亩，人口减少了将近1亿。所以我觉得必须得改革，首先得改造土地，扩大来源，取消行政分配。第二要延长土地年期，宅基地500年，商品房500年，如果是500年你可以交房产税了，70年让交什么房产税呀！还要废除规划管理，另外还要废除土地出让金，小产权也可以让它合法化，让他每年缴税不就完了嘛。

最后我再讲两句，那这些问题的难度是什么呢？顶层设计，顶层设计一定要搞明白，不能稀里糊涂的，不能让那些部门搞顶层设计了。另外你要允许进行试验，但是试验也得有一条路子，不能乱哄哄的乱弄一通，我觉得还得在没有个人利益情况下，比如说我现在十套房子就反对房产税，那怎么进行顶层设计呀。所以我觉得总的来说我们有一个梦，我们要实现这个梦，国家中华民族复兴，个人有一套房，我们要选对道路，不选对道路就实现不了梦想。

还要改革，不改革你连道路都走不上去。还一定要敢试，要敢摸着石头过河。我今天就讲这么多。

第二篇：第二届中国质量(上海)大会开闭幕式部分嘉宾演讲观点荟萃

第二届中国质量（上海）大会开闭幕式部分嘉宾演讲观点荟萃

共议质量话题众论质量发展

——第二届中国质量（上海）大会开闭幕式部分嘉宾演讲观点荟萃

编者按：9月15日至16日，第二届中国质量（上海）大会在沪举行，全球37个国家和地区的代表围绕大会主题展开交流。在大会的开、闭幕式上，来自各国的政府部门、行业组织、企业界和学术界的代表们分别发表了精彩的演讲，本报现萃取部分演讲嘉宾的精彩观点，以飨读者。

宋平一摄

荷兰基础设施与环境部环境大臣戴克斯玛：循环经济离不开高质量

“中国发明了纸币，荷兰发明了股票，这不仅说明中荷两国都有着发明的传统，也说明两国都有着创新的基因。”说起中国和荷兰两国在知识分享方面的密切关系，荷兰基础设施与环境部环境大臣戴克斯玛以全世界熟知的金融领域发明为例，谈及了两国有关发明创新的传统，她同时也对当今中国的开放度和向他人学习的诚心深表钦佩。

在戴克斯玛看来，当前乃至未来，全世界的发展都将面临人口增长的压力，以及人口增长带来的关于水、空气、食品等方面的挑战，为了应对将来近90亿人口的需求，全世界需要建立一个不同于以往的经济发展模式——循环经济发展模式。循环经济带来了更好的前景，因为它不是一个产品用了就扔的经济。在未来，循环经济发展模式也对质量有完全不同的要求，比如原材料要求再次使用、能源需要有效利用等，这些将变得更加重要，也对其质量提出了新的更高的要求和标准。

戴克斯玛表示，中荷两国都有着爱好发明的传统，也在循环经济的探索实践方面密切联系。荷兰的国土面积仅为中国的1/200，但目前已经是世界第二大农产品出口国，在农产品循环经济方面走在世界的前列。中国目前已经是全球最大的太阳能能源国家，重视发明的传统以及对创新的追求、对新事物的好奇心等，都将成为两国探索和实践循环经济的动力，并在未来两国全球建设循环经济发展模式方面发挥作用，采取措施迎接新的经济发展模式，引领世界。

戴克斯玛还专门重点提及中国国家主席习近平在出席气候变化巴黎大会领导人活动时对《巴黎协定》的支持，指出中国比任何国家都充分理解发展模式带来的挑战，也在循环经济发展中采取了诸多措施，比如目前中国每年的太阳能装机容量都是全世界最多的，甚至远远超过了德国。

她认为，循环经济发展模式的新经济体下，发展的基础是创新和质量，而不是传统模式下的大规模生产。从中荷两国的合作来看，荷兰的阿姆斯特丹港已经成为中国进入欧洲的门户，双方质检部门一直合作良好，比如在制定标准等多个方面，欧洲的小家电产品新规、烟火产品标准等事件中，双方的质量合作都有着非常好的结果，希望将来能够在循环经济发展方面有更多的合作，一步步建立新经济的秩序。

美国质量学会首席执行官威廉姆·特洛伊：质量的经济实力

“美中是非常重要的商业伙伴，我相信美中两国共同提升质量非常有利于两国的伙伴关系，甚至对全世界的商贸发展都非常重要。”美国质量学会首席执行官威廉姆·特洛伊在演讲中带来了美国质量学会的一项研究成果，他们通过对1180名企业高管的调研，发现提升质量成为许多企业的战略选择，也对企业的发展给予了优厚的回报，充分展现了质量的经济实力。

实现质量提升并不容易，调研数据表明，有62%的企业高管支持质量提升的项目。“现在人们花在质量提升方面的时间比以往任何时候都要多，比过去更加关切，实现质量提升虽然不容易，但质量提升的回报非常明显。”特洛伊指出，有47%的企业通过质量提升实现了利润的提高，其中有8%的企业甚至实现了净利润10%以上的提升。质量提升还提高了用户的参与度，有45%的成熟质量组织通过提升质量实现了顾客再次购买率的提高。这说明质量提升永远都是进行时。只要不断努力，就会有回报。

曾经在部队服役的经历，让特洛伊特别关注质量中的测量问题。“为了实现质量，我们必须测量，但是如何测量？测量什么？”特洛伊说，他当年在部队服役的时候就曾思考过这个问题，但是当时只是思考而并未提出意见，现在通过对质量方面的长期接触，他对此有了新的认识和想法，那就是让重要的事项可测量，而不是让测量的事项变得重要。

调研数据表明，客户满意度已经上升到非常重要的位置，71%的企业高管将客户满意度放到了第一位，说明了客户满意测量的重要性，而最佳的质量体系应该是与员工分享其数据。特洛伊指出，数字化时代的来临让企业改变了质量方法，58%的企业高管都认为数字化时代数字化速度加快了对问题/更改的响应需求速度，与此同时，管理层已经意识到了数字化对质量的影响，而专业质量人员却还没意识到。

“在管理过程中，公司的首要关注点就是其员工的幸福感。如果员工感到不幸福，而且公司不能让他们幸福，那这家公司就不值得留下。”特洛伊最后以日本知名质量专家石川馨的名言阐述了他对质量的看法：“质量源于积极参与的员工，质量文化胜过书面的程序/检查表，质量更需要企业高管和负责人的领导力。”

日本经济产业省大臣官房审议官、制造产业局副局长及川洋：互联工业的质量挑战

通过采取一系列新举措，日本经济正在告别曾经的持续低迷，迎来了一个良性的发展阶段，那是不是意味着日本的经济发展已经告别危机了呢？日本经济产业省大臣官房审议官、制造产业局副局长及川洋给出的答案是“不”。他认为，第4次工业革命带来的先进技术（物联网，大数据，人工智能和机器人技术）被引入到所有行业和社会生活中，日本未来的发展将会面临进入社会5.0的新挑战，尤其是互联工业的挑战。

及川洋介绍说，所谓社会5.0，就是继狩猎社会、农耕社会、工业社会、信息社会之后的新社会，社会5.0将通过利用创新技术提供符合个性需求的服务来解决社会问题，也创造许多发展的新领域（创造新需求和进行生产力革命）。5.0社会是超智能社会，它通过物联网与先进技术及社会的整合，将必要的产品和服务在必要的时间以必要的数量提供给必要的人。在5.0社会，互联工业至关重要。

2017年3月19日至20日，日本经济贸易产业省部长Seko先生出席了在德国汉诺威举行的全球数字商务活动——国际信息及通信技术博览会。会上发布了一个名为“互联工业”的政策概念，这成为日本产业应该瞄准的目标。“在第4次工业革命期间，可以发现其他国家类似的努力，比如德国的工业4.0、法国的未来工业等。”及川洋表示，互联工业就是人、机器和技术之间建立跨国界和跨时代的连接，并持续创造新价值。“互联工业”将成为日本产业的新优势，如“日本制造”“工业机器人”“经营方法改善”等。

“数据积累和数据应用的扩展将为不同行业的数据循环创造新的附加值。”及川洋介绍说，“互联工业”是日本工业经济的综合愿景。为促进“互联工业”，日本推出了多种政治方针和方法。比如行业性方法智能制造、机器人和无人机等；通用方法数据使用、AI（人工智能）、知识产权与标准化等。

及川洋还重点介绍了日本在“智能制造”方面的做法。在工业互联中，最重要的领域之一是“智能制造系统”，其中就包括其国际标准化，日本正积极参与国际电工技术委员会（IEC）和国际标准化组织（ISO）关于这些领域标准化的讨论，并在机器人标准化方面走在了前列。

上海交通大学校长林忠钦院士：聚焦优质制造助推质量强国

“改革开放至今，中国用了近40年的时间，实现了从小到大，并且在某些领域已经具备了一定的优势，制造质量功不可没。”上海交通大学校长、中国工程院院士林忠钦指出，制造质量支撑国家经济成长、支撑国家重大工程及某些领域率先取得竞争优势。质量问题本质上是一个经济问题，质量的经济性表现在于质量提高使得成本降低及收益增加。

“没有一流的制造质量，制造强国不可能实现。”林忠钦说，我国当前制造业面临的形势是制造业大而不强，突出表现在创新能力不强、品牌质量水平不高、质量竞争力不强等，中国制造业产量全球第一，但整体质量竞争力仅第13；区域、行业间，行业内部存在多层次发展不平衡；中小企业质量水平低；传统制造强国制造再回归，凭借技术等优势在先进制造、工业互联网等高端领域抢占先机；支撑中国发展的要素条件发生深刻变化，经济迈入新常态，原有的人口红利、制造成本等优势逐渐丧失。

新的形势带来新的挑战。林忠钦表示，中国制造业面临着4个方面的挑战：如何适应供给侧结构性改革的要求，如何快速提高质量效益，如何缩短产品一致性、可靠性和稳定性的差距，如何构筑优质的生态系统。“依靠质量创造市场竞争优势，增强我国产品、企业、产业的核心竞争力，做强制造业，这是质量强国的战略目标，也是立国之本、强国之基、兴国之器。”他说：“在中国制造由大变强的关键时期，原有的部分质量痛点，成为了新形势下的瓶颈，必须尽快突破。这些瓶颈主要包括质量技术基础设施（NQI）薄弱、工业基础需要突破、关键共性质量技术需要攻关、工匠精神缺乏等。”

林忠钦指出，我国建设制造强国已经采取了一些新举措，比如“制造强国战略研究”项目、“国家质量基础的共性技术研究与应用”重点计划、“工业强基”工程等。此外，他还提出了实施优质制造行动的新方案。优质制造是将中国产品从“良”提升至“优”的制造模式和国家激励措施，具有需求精准感知、系统精益优化、过程精确控制、要素精细管理等特征。

林忠钦希望，本着一个行业一个行业突破，一个环节一个环节理顺的原则，全面实施“优质制造”，夯实质量技术基础，配齐资源要素，突破关键共性技术，贯穿全生命周期，实现重点领域应用，切实增强百姓对热点消费品的“质量获得感”和企业组织对高端装备的“质量获得感”。

“新一代信息技术与制造技术在加速深度融合，„互联网+时代‟已经到来，„新硬件时代‟就在眼前，这是一个快速变化的时代。变革，是中国制造的质量主张。”林忠钦总结道：“中国制造质量，需以更大的紧迫感、更大的加速度进行提升，要将优质制造作为强国的主攻方向，构筑优质生态系统，开辟中国质量的新纪元。”

上汽集团总裁陈志鑫：以创新引领质量战略转型升级

“上汽集团是中国改革开放后最早一批开展合资合作的汽车企业，通过与全球著名车企合作，我们快速建立起与国际汽车工业相接轨的质量标准体系，并且通过持续推进„质量领先战略‟，充分把握中国汽车市场快速增长的机遇。”说起质量带给上海汽车集团股份有限公司（以下简称上汽集团）的“回报”，上汽集团总裁陈志鑫颇为自豪：从2006年起，上汽集团连续11年整车销量位居全国第一，“质量领先战略”让上汽在中国市场实现领跑。

在陈志鑫看来，随着近年来中国汽车市场增速的逐步放缓，行业竞争更趋激烈，消费升级特征更加明显，特别是新能源、互联网、人工智能、共享出行等新技术和新商业模式的加快发展，汽车行业呈现出“电动化、网联化、智能化、共享化”的“新四化”发展趋势。“新四化”趋势对中国汽车企业而言，既是机遇，也是挑战：一方面，面对以80、90后新生代消费者为代表的消费升级需求，中国品牌汽车要实现向上突破，“新四化”是重要的机遇方向；但另一方面，“新四化”伴随而来的是技术和商业模式的创新变革，传统汽车产业链的各个环节都面临深刻变革的严峻挑战。

“在此背景下，传统的质量战略也正面临深刻变化。”陈志鑫指出，随着新技术和新工艺的快速发展，质量工作的内涵正从传统产品和传统制造方式下的质量向包括新能源汽车、互联网汽车、智能驾驶汽车等新技术产品，以及运用数字化、智能化等新技术工艺的全新制造体系下的质量新内涵转变并不断发展；移动互联、大数据、云计算等技术的加快发展，推动质量管理方式向产品全生命周期和全过程管理拓展延伸；用户体验在质量评价体系中的作用越来越重要，促使汽车企业从传统产品制造商向移动出行服务提供商转型。

陈志鑫介绍说，面对新趋势，上汽集团以“新四化”创新为应变突破方向，引领质量战略转型升级：以新能源和互联网汽车为突破，加快探索智能网联汽车、分时租赁模式，创新质量供给，引领消费升级需求，加快从“上汽制造向上汽创造转变”；以C2B大规模定制为切入，探索用户全面参与产品全生命周期质量管理的新模式，推动智能制造战略落地，加快做优做响上汽集团品牌；以移动出行服务生态和智慧出行平台建设为重点，着力提升用户服务体验，加快向全方位的移动出行产品和服务提供商转型。

“面对„新四化‟的趋势，上汽集团对创新转型背景下的质量战略有了新的思考，并作出了新的探索和实践。今后还会继续努力，以创新为引领，持续推动质量战略转型升级，让全球消费者感受创新价值，为做优中国质量、做响中国品牌、做强中国创造贡献更大的力量！”陈志鑫说到。

宝洁集团大中华区董事长马睿思：消费者常在我心中

“通过近30年的工作经历发现，我的„老板‟最重要，„老板‟决定我的薪水、我的升迁、我的工作地点、我的生活……那我的„老板‟是谁呢？”当宝洁集团大中华区董事长、总裁马睿思用非常隆重的语气介绍自己的“老板”时，不仅吊足了现场听众的“胃口”，而且大屏幕揭晓的答案也让大家颇感意外——原来马睿思所说的“老板”是一名中国消费者——29岁的上海李女士。

马睿思不仅给出了“老板”的照片，还透露了“老板”的私人情况——29岁的李女士在一家私营企业上班，丈夫是一名信息公司的员工，二人刚刚迎来了自己的宝宝。更重要的是，他还从“老板”使用的护肤品、“老板”宝宝的纸尿裤产品、“老板”洗衣服的用品等方面，对比了“老板”使用产品与“老板”妈妈时代的不同，甚至还找到了中国当年的“粮票”……

“李女士是保洁公司万千消费者的代表，也体现了宝洁集团„一切以消费者为重‟的质量理念。”曾在欧洲等多个国家和地区工作过的马睿思3年前才来到中国，但他对中国的发展已经非常熟悉，演讲时他甚至还用中文“早上好”来开场：“中国过去30多年的快速发展令人赞叹。现在，中国的领导人又提出了„一带一路‟倡议以及„中国制造向中国创造转变‟论述，中国的消费需求不断增长，消费者要求更加高质量的产品，未来市场的发展还得看中国。”

对质量的追逐是为满足消费变化速度越来越快的需求。作为中国区的总裁，马睿思的工作之一是拜访消费者，与消费者共同相处，观察消费者生活习惯和倾听消费者心声开始的。他去年还专门与一个中国消费者家庭相处了3天，结果很吃惊地发现，中国消费者在追求高质量生活方面的步伐竟如此之快。仅仅数年前，中国新生儿的父母才从使用开裆裤发展到广泛使用纸尿裤，而今天，中国年轻的父母已经开始带着挑剔的眼光，在不同的高端品牌纸尿裤中进行比较挑选。

马睿思说，中国的消费者已经成为成熟、苛刻的消费者，对企业产品的质量创新提出了新的要求，而中国目前正在实施的供给侧结构性改革，关键也是提高质量，这是中国消费市场的一个重要转变。保洁公司每年将营收的2%~3%用于研发，而目前宝洁在大中华区拥有一个强大的研发队伍，很多都是本土研发人员，宝洁公司的很多产品已经由过去的从国外向中国引进，变成了在中国设计研发向国外出口，就是要更好地满足“老板”的需求。“对于宝洁公司来说，„老板‟是我们做任何事情的核心所在。”他说。

阿里巴巴集团首席平台治理官郑俊芳：大数据助力质量提升

“大家知道，今年有关中国新„四大发明‟——高铁、互联网购物、支付宝、共享单车的话题很火，它们不仅成为了中国的新品牌，也代表了消费者体验经济带来的新的体验、新的模式，阿里巴巴很荣幸占据其中的两席——互联网购物和支付宝。”尽管阿里巴巴集团今年已18岁，但是对于互联网带来的新机遇，阿里巴巴集团首席平台治理官郑俊芳还是颇显自豪。

据联合国贸易和发展会议（UNCTAD）的数据显示，2015年全球电商市场规模达22.1万亿美元，其中B2B电商规模为19.9万亿美元，B2C电商是2.2万亿美元。中国是全球最大的B2C电商市场，B2C销售额和网购消费者数量持续攀升。2016年，中国电子商务零售额达到5.2万亿人民币（7500亿美金），占全国社会零售总额的15.5%，网购交易额同比增速（26.2%），是同期中国社会消费品零售总额增速（10.4%）的2.5倍。在郑俊芳看来，这些数据说明，互联网创造了新能源。与此同时，大数据在社会治理方面发挥着重要的作用，包括质量提升。

郑俊芳介绍说，阿里巴巴通过与国家认监委的“云桥”合作项目接入了国家CCC认证数据，在商家发布商品时填入认证证书号，据此和国家CCC认证数据库实时进行数据交验，在阿里巴巴电子商务平台实现认证数据核查的100%自动化、100%覆盖。此外，阿里巴巴电子商务平台每天展示的商品信息超过10亿条，100%进行质量检测不可行也不经济，用随机抽样的方式来试图及时发现不合格的商品无异于大海捞针，阿里巴巴建立了专门用于识别疑似劣质商品的模型。主要基于商品描述、消费者评价描述等信息，通过文本分析模型对“关键词”进行对比，图像识别模型识别商品图片中的关键信息，行为模型识别商家发布商品与交易的异常行为等。“这些都是阿里巴巴在大数据提升质量方面的探索，也充分说明了大数据的重要作用。”她说。

互联网让全球变成了一个“地球村”，阿里巴巴给中外产品的销售都搭建了相应的平台，也让产品质量问题备受关注。“随着经济全球化的快速发展以及互联网的普及，让遍布在全球不同角落的优质资源更便利更高效地进行链接，一件好商品的设计、选材、加工、组装、流通等可能涉及到多个国家的多个企业，全球买全球卖成为地球村日常生活的一部分，因而很难判定产品质量是一个企业的问题或一个国家的问题，产品质量提升已成为全球性的问题。”郑俊芳说，质量提升任重道远，需要全世界共同参与，需要世界各国高度关注，密切合作，也需要商品供应链上的生产企业、商家、品牌方、电商平台与消费者等众多角色共同参与、共同努力、共同治理，持续不断提升商品质量，在全球实现质量共治。

德国经济和能源部数字与创新政策司鲍里斯·包盟：数字化时代的质量基础设施

“德国产品一向以高质量闻名，但是面对新的数字时代，德国制造也要做出许多变革，以便能跟上数字时代的步伐。”虽然提起德国制造，高质量往往成为其标签，但是德国经济和能源部数字与创新政策司产品安全、技术协调与市场监管处处长鲍里斯·包盟却带来了德国制造的新变化与新挑战——走向数字化。

包盟指出，在德国制造走向数字化时代的过程中，德国联邦经济和能源部扮演的角色主要是抓住数字化的机遇，利用它的潜力；推进数字化时代的质量基础设施以及在确保最先进的质量政策的同时，坚持减少政府干预的监管方式。“德国制造走向数字化需要全面的政策支持。”他说，除了广为人知的德国工业4.0，德国制造的数字化政策还有中小企业4.0，通过能力资源中心网络，使中小型企业利用工业4.0的潜能；创新政策，主要是确保向研究、创新、培训以及质量保障所必需的基础设施领域进行足够的投资。

随着《中国制造2025》的出台，德国工业4.0在中国也更加有知名度。在包盟看来，德国工业4.0对德国制造来说是机遇与挑战并存。实施工业4.0，截至2020年，德国工业界计划每年向工业4.0应用领域投入3000亿元人民币，工业4.0将创造约1.1万亿元人民币的新增长。83%的企业相信，截至2020年，其产业链将呈现高度数字化的特征，目前在已有20%的汽车企业应用自动控制系统。这些都为给德国制造带来机遇，比如生产力提高30%、效率每年提高3.3%、成本每年降低2.6%等。同时也会带来新的挑战，比如进一步提升质量、改善质量基础设施，实现均衡的增长。

包盟指出，中小企业4.0的关键是建设能力资源中心，建立一个卓越中心的网络，作为辅助中小企业利用工业4.0潜能的核心工具，根据中小企业的特定需求，为其提供最新的实用建议，使中小企业更易获得工业4.0的实践经验。同样地，创新政策则主要是培育创新能力，德国在研发领域的投入占国民生产总值的2.99%，10万德国企业定期向市场投放创新产品，德国企业向企业内部研发领域共投资约0.5万亿元人民币，在研发新产品、服务和生产流程上投入约1.2万亿元人民币，这些政策使产业保持在技术创新前沿，从而鼓励持续地在研发、科研和人才培养领域进行投资，坚持由企业推动的质量基础设施体系。

包盟特意谈及创新政策中的质量基础设施，长期一致的质量基础设施系统不仅可以确保产品安全，也能够推动创新。制定标准、推动认证认可等质量基础设施，保护消费者的安全和有效的市场管理，一方面不会干预市场创新，另一方面通过创新提升质量。“最重要的是，我们应当一起协调全球质量基础设施，以减少技术性贸易壁垒并推动创新，正如中国国家主席习近平一直所倡导的那样。”他最后说到。（记者徐建华）

第三篇：2015年中南地区油脂油料产业高峰论坛嘉宾观点梳理

2015年中南地区油脂油料产业高峰论坛嘉宾观点梳理

7月18日下午，由郑州商品交易所、永安期货股份有限公司联合主办，国家粮油信息中心、湖南省饲料工业协会、湖南粮食集团油脂公司协办的2015年中南地区油脂油料产业高峰论坛在湖南长沙召开，中储粮分公司、中粮集团、湖南粮食集团、益海嘉里、唐人神、正虹集团、大北农、九鼎饲料等企业应邀参会。

本次会议就今年国家取消临储油菜籽收购政策，油菜籽购销市场发生巨大变化，油脂加工企业如何应对市场变化？以及油脂加工企业、贸易企业及投资者如何熟悉地利用期权、基差等衍生品以及套期保值和套利期货工具来规避经营风险等议题进行深入探讨。

2015年油菜籽收购政策调整方案

一是依据《国务院关于建立健全粮食安全省长责任制的若干意见》精神，2015年起由地方政府负责组织各类企业进行油菜籽收购。二是中央财政对湖北、四川、湖南、安徽、江苏、河南、贵州7个油菜籽主要产区适当予以补贴。支持地方采取：鼓励加工企业收购、补贴种植大户、推广高产优质油菜及品牌化生产经营等方式，做好油菜籽生产和收购工作。三是对其余10个原执行油菜籽临时收储政策的省份，地方政府应当落实责任，积极组织收购，资金不足可在粮食风险基金中适当列支。四是农业发展银行在风险可控的前提下，对在农发行开户并符合贷款条件的企业给予信贷支持。

油菜籽收购政策调整后对市场的影响

国家粮油信息中心高级分析师王辽卫分析：未来我国菜籽市场可能发生的变化，一是油菜种植面积和油菜籽产量将会大幅下降。二是国产菜籽商品量和商品率将会降低，国产菜籽的非转基因优势将逐步显现，国产菜籽价格可能会逐渐回升。三是油菜籽期货市场将会越来越活跃，市场参与程度将会不断提高。四是菜粕供应量将会减少，饲料养殖行业对菜粕的依赖性将会降低，菜粕价格与豆粕的相关性将会提高。五是菜籽进口量将长期保持较高水平，进口菜籽加工企业竞争将更加激烈。

国家粮油信息中心分析预测部处长张立伟表示：油菜籽收购政策调整对菜籽市场带来五个方面的影响，一是受种植收益大降的影响，未来几年我国油菜种植面积和油菜籽产量将会呈现不断下降的趋势。二是未来几年国产油菜籽的商品量和商品率可能继续降低，国产油菜籽非转基因优势将会逐步显现，国产油菜籽价格出现逐步回升的可能性较大。三是未来几年国内油菜籽加工企业将会发生分化：农村榨油作坊和浓香菜油生产线数量可能会继续增加，并成为国产菜籽加工的主力军；主产区大型油菜籽加工企业将被迫转型；大量中小型油菜籽加工企业可能会破产倒闭。国产油菜籽产量不断下降，对进口油菜籽需求将会增加，未来几年菜籽进口量将长期保持较高水平。但受全球油菜籽产量和贸易量难以大幅增加的影响，国际市场油菜籽价格将获得支撑，进口油菜籽的压榨利润将被挤压，进口菜籽加工企业竞争将更加激烈。五是托市收购政策取消后，供求形势将成为决定油菜籽价格变化的主要因素，油菜籽价格的市场化程度提高，油菜籽期货市场将会越来越活跃，市场参与程度将会不断提高。对菜油的影响是：临储油菜籽收购政策取消后，国产菜油的市场供应量将会相对增加，菜油与豆油价差将会继续保持较低水平，国内菜油消费量将会继续增加。由于临储菜油库存量庞大，出库销售的急迫性将使未来几年国内菜油供应长期保持充裕局面，进而制约菜油价格大幅上涨。后期应密切关注临储菜油销售政策变化及价格调整。受全球菜油产量和贸易量难以大幅增加以及内外价格持续倒挂的影响，未来几年我国菜油进口量将保持较低水平。

企业运用衍生品的风险规避

纵观全球商品市场的发展历史，自期货市场产生以来，很多行业的经营模式都发生了较大的变化，因为期货市场是提供企业分散或转移价格风险的工具，相应大宗商品的定价机制、结算和支付方式也发生了重大改变；为企业制定经营策略提供参考依据，价格透明度得到极大提升；有助于永安期货期权总部负责人张嘉成先生就期权机会与买卖方特性做生动讲解，为企业争夺产品定价权，风险控制提供很好的参考意见，彻底改变市场各方对期货，期权及其功能的理解和运用。

第四篇：201109第二届中国房地产业高峰论坛速记

时间：2011年9月17日 地点：深圳华侨城洲际酒店

中欧国际工商学院

2011第二届中国房地产业高峰论坛

中国房地产市场发展破局

上午实录内容：

主持人：各位来宾，各位朋友，早上好！欢迎大家参加2011第二届中国房地产业高峰论坛，在论坛正式开始之前，我恳请大家将手机关闭或搁置静音状态。今天我们谈房地产或者说房地产业，我想这个产业是中国目前还没有任何一个产业如此牵动着每一个国人的神经，从中央到地方、从官员到百姓、从房地产专家到普通购房者，大家最关注的一个话题无疑肯定就是房价问题。大家每天都在讨论或者在谈的话题是中国房价到底会涨还是会跌或者说到底应该涨还是应该跌，我想今天房价问题不是我们讨论的一个话题，因为房价问题应该不是中国房地产产业发展的唯一话题，我们还有更多更深层次的话题需要我们去探索。这些话题也涉及到房地产产业能否健康持久发展的问题。

今天我们非常有幸请到政府的官员，产业的行业的领袖以及很多知名学者共同探讨这些话题，我想他们之间高端知名对话，一定会给我们带来新的思想。本次论坛得到了世联地产的特别支持，在此我代表中欧国际工商学院主办方特别感谢世联地产，这是我们和世联地产第二次携手主办这样的房地产高峰论坛，此外我也要特别感谢北京奔驰公司对本次论坛的赞助。

除此之外，我们还有广大的媒体他们也对本次论坛给予了一如既往的支持。在此我非常感谢各位的光临，首先邀请本次论坛主办方中欧国际工商学院副院长兼中方教务长张维炯教授致辞。大家欢迎！

张维炯：尊敬的宋春华副部长，尊敬的凌月明副市长，尊敬的邬满海副主席，各位来宾，各位朋友，大家早上好！首先我代表中欧国际工商学院管理委员会热烈欢迎各位嘉宾前来参与我们中欧国际工商学院和世联地产共同主办的2011第二届中国房地产业高峰论坛。为今天论坛的召开，我在这儿要特别感谢世联地产以2013-4-21

及北京奔驰对我们本次论坛的大力支持。

房地产业是一个关系国计民生的行业，它和每一个人的生活息息相关，房地产业又是一个充满了挑战和诱惑的行业，它的发展潜力巨大，房地产行业当中的利益各方包括政府，包括开发商，包括消费者，还有中央政府和地方政府之间的目标各不相同，各种利益要取得平衡，那真是一种很难的艺术。

另一方面，房地产与金融市场紧密相联。而金融市场又是一个全球化市场，这使得一个国家的房地产会受到来自世界金融市场的影响。当前的金融市场、当前的国际金融危机就使得我们整个房地产充满变数。

第三，房地产业还要受到与国民经济相关的各种因素的制约和社会因素影响，比如说房地产价格上涨会导致贫富差距拉大，这就会加剧社会的矛盾。还比如说，土地供应、房产价格它的形成机制在一个过程当中可能有一些不完善的地方，这又涉及到法律，又涉及到我们社会发展等等问题。

这些问题都远远超过了房地产行业的本身。在这样的大自由度空间里要做好房地产，要协调各方面利益，要取得发展就需要有远见，要有智慧，要把握好大的经济发展方向，做好战略决策。

我们本次房地产业高峰论坛主题是中国房地产市场发展破局对话。这个破局就意味着转折，意味着拐点，意味着突破，我们国家在过去20多年当中，房地产业取得非常大的发展，改善了广大人民的生活，在下一轮经济发展当中，我们房地产应该如何发展、政策应该如何制定、各方应该如何参与，无论是强调民生的保障也好，还是颇受争议的限购、限价，无论是传统的地产还是房地产细分市场，在这个当中机会非常大，泡沫形成的可能性也非常大。在这样一个基础下，我们本次论坛在深圳这样一个以创新、创业为基础的新兴城市召开，我们中欧国际工商学院和世联地产共同携手，邀请众多国际房地产业的专家和学者，以东西方对话的形式为房地产业在中国的健康发展献言建策。

中欧国际工商学院是由中国政府和欧盟政府在1994年共同创办的一所国际化商学院，17年来在各级政府和各有关单位的大力支持下，我们的学院得到大力发展。被温家宝总理誉为众多优秀管理人士的摇篮，我们中欧一直以管理思想传播、管理人才输出来帆布中国城市发展。我们每年举办多个国际圆桌论坛、会议，为各界精英提供开放坦诚沟通平台，共同探讨中国发展的最迫切问题。我们希望在座各位精英、领导、学者在我们今天这个平台上畅所欲言，贡献你们的真知灼见，提供宝贵启示，会聚前瞻声音。

2013-4-21

最后预祝我们本届论坛取得圆满成功，谢谢大家！

主持人：非常感谢张院长精彩致辞。下面有请本次论坛联合主办方世联地产顾问股份有限公司总经理周晓华先生致辞

周晓华：尊敬的宋春华副部长、凌月明副市长，邬满海副主席和佩德罗院长，各位来宾，各位朋友，欢迎来到深圳，欢迎参加中国房地产市场发展破局对话。深圳是中国改革开放的实验室，许多具有历史意义的创新和划时代的变革都是从这里开始，深圳也是世联诞生、成长和扎根的地方，以深圳为基地，世联地产现在拥有11000名员工，通过34家分支机构在全国200多个城市服务上千个客户。为超过3000个房地产项目提供了全方位的解决方案。我们在这里敲响了上市的钟声，也在这里发出的销售金额破千亿的喜讯，今天我们与中欧国际工商学院一道邀请诸位齐聚深圳，一起就中国房地产发展破题这个话题诚恳畅谈，我们感觉意义非凡，也恰到时机。去年在北京我们谈的是房地产大破局，一年过去了，现在大家都身处这个大变局当中，我们已经在这个政策调控过程中并肩走过了16个月，跟08年完全不一样，现在我们还在路上，而且任重道远，让行业停下来思考，也给企业再出去的机会，同时也让企业更理性、更成熟。天量保障房、商业地产热和地产融资创新是当前最令人瞩目的焦点，相信每家房地产企业都在思考这些外部环境的变化带给自身的机遇和风险。陈总提出上半场结束，下半场开始，实际上从现在开始就是一个拐点。有些企业甚至已经在这些领域进行了战略部署，希望能有所作为，在未来竞争中取得先机。

我很高兴各位来到这里，与在座知名学者、行业精英就这些话题探讨，我们希望在坦诚对话中诸位能有所收获，在企业短期对应和长远发展中找到新的思路。

从这里开始，不一样的精彩，这是刚刚在深圳闭幕的世界大学生运动会口号，我想用在这里，从这里开始，不一样的格局，不一样的结果，衷心希望今天在深圳的对话，分享信息、拨云见日、洞察未来，在中国充满不确定性的宏观中依然得到发展，最后再次感谢各位的光临，希望本次论坛让大家不虚此行，谢谢！

主持人：非常感谢周总的致辞。对优秀企业，像世联这样的优秀企业，也许危机到来的时候，危永远跟机伴随在一起，对优秀的企业可能时刻准备者，如果时刻2013-4-21

准备着，可能获得的是不一样的格局。下面我们第二次非常荣幸邀请原住房和城乡建设部副部长宋春华先生。提到宋部长，大家都十分了解。他在这个行业长期从事管理的工作，我们今天再次非常荣幸邀请到宋春华副部长给我们作精彩演说，下面我们以热烈掌声欢迎宋部长。

宋春华：很高兴再次来到中欧国际工商学院，我今天这个发言也是按照主席的要求讲一下关于保障房。

现在我们讨论保障性住房建设，我觉得至少要讲三句话。这三句话：第一，必须要做。第二，正在做。第三，要做好。所以我今天就围绕这三句话讲讲个人的观点。

解决低收入的住房问题，确实是一个世界性问题，各个国家都是一个非常艰巨的任务，就连住房达到60平米的美国，低收入住房问题仍然存在，2007年美国的住房和城市发展部第一次对全美无家可归者做了一个调查，每天晚上大概有75.4万人无家可归，但是马上就有人讲远远不止这个数，有人说300万，有人说200万，香港经济很繁荣，但是也是一个居不易的城市。这种笼屋现在还没有完全杜绝。所以当局和香港的民众也是十分关注低收入住房问题。

中国住房制度改革以来，我们通过住房商品化，大部分家庭住房都得到明显改善。我们从1978年人均6.7平方米城镇，提高到目前的超过30平方米，官方的说法是超过30平方米，有的资料讲我们全国已经达到31.6平方米。这个统计上的人均恰恰反映实际占有的不均，现在我们还有一些低收入家庭的住房得不到保障，一些中低收入家庭他们的住房也存在不同的困难，所以总之低收入住房问题是一个严峻的现实问题，国际组织高度重视低收入住房问题。1976年在加拿大温哥华举办了世界第一届人居大会，20年以后，1996年在伊斯坦布尔召开第二届人居大会。这次大会，各国政府首脑、代表团团长考虑到20年来在低收入住房问题上的一些成功经验和做法，以及整个人居事业发展，所以这个会上，大会会长产生了两个非常重要的文件。一个是人均议程，还有一个是伊斯坦布尔宣言。在这个大会上提出两个同等全球性重要意义的目标：第一，人人享有适当的住房。第二，城市化进程中住区的可持续发展。在人居议程里面我们看到对于低收入住房问题给予高度关注，我想我就不具体念了，大家看一下就行了。另外各国政府都承认有义务去改善人居问题。特别是谈到从人权高度，各国政府都毫不例外地要在住房方面承担某种形式的义务。

2013-4-21

所以我们有两个简单的结论：第一，人人享有适当住房，这是人权的一部分。第二，保障人人享有适当的住房，这是政府的义务。

各个国家都有自己的办法，比如巴西，政府提供给最低收入者的依附基础，这个基础是组装的，人多就给你大一点的，人少就给你小一点的。当地有非常廉价的黏土，低收入者把这个黏土变成砖，政府已经给你基础了，所以房子就出来了。这就是巴西低收入者住宅解决问题。

我们再看看越南，住在河内城里大概每一户30平方米，如果住在曼谷的郊区，就可以住50、60平方米。香港我们很关注，它的低收入住房问题解决的比较好，廉租住房已经达到29%的覆盖面，整个公营住房达到47%。所以香港在这方面有很多好的经验，从50年代开始这样一个历程值得我们很好地学习和借鉴。比如说像石硖尾这样一个地区，这是一个很大片低收入住房区，我们看到右上方就是新改造的，左下方是一个H型的，最早的公屋，现在已经作为历史性建筑被保护起来。还做了当时居住情景的展示，就是当年的保障屋。这是卫生间，这是厨房，厨房就是在阳台上。现在还是这个地区，经过了改造，条件就大大改善，低收入的住房问题得到了比较大的改善。我们看跟普通住房没有什么两样，只是他们的面积比较小。比如说像这样一套室内只有17.09平方米，很小的一套。两到三个人也就是30平方米左右。这个更大一点，30多。但是我们看它的一些设施现在都还是很不错的，比如水管都是铜管，我们大陆一些很高档的住宅都没有做到这一点。我们讲适当的住房不是说头上有一片屋顶就可以了，还有很多基础配套。我想因为时间关系，我就不照着念了。

另外是不是适当，还要取决于具体的文化、社会、经济各方面因素，因为这涉及到保障标准的问题。所以我们还可以得出两个结论，第一，适当的住宅必须综合性地满足他们的基本住房要求，不仅仅是一个平方米，还有别的。另外实现这样一个过程也是一个逐步推进的过程。不可能一蹴而就。这是我讲的第一个问题。

第二个问题，就是我们正在做的，我们在加大力度，加快保障房建设。这方面大家也比较清楚了，我也不过多讲了。因为我们国家法律就明确我们要逐步改善居民的居住条件，这是城市房地产管理法载明的。中央十七大政治报告中谈到要健全廉租制度，加快解决中低收入家庭住房困难。我们在1998年国务院文件里面谈到低收入家庭是租赁由政府和单位提供的廉租住房，那个时候提的是终收入家庭购买经济适用房（23号文件），23号文件对低收入住房问题已经给予充分关2013-4-21

注。根据23号文件执行的情况，后来中央、国务院又发了一个24号文件，这就是我们比较熟悉的。专门发了一个解决低收入家庭住房困难的若干意见，07年24号文件。这个文件是一个里程碑式的，把住房问题提到一个重要的民生问题，而且把解决低收入住房问题作为政府公共服务一项重要职责。而且在这个文件里面进一步扩大了廉租住房保障范围，作为解决低收入住宅住房问题主要渠道是廉租住房，另外对廉租住房面积提出来控制在50平米以内。对经济适用房做了很大的调整，23文件的还讲中低收入购买经济适用房，现在把经济适用房作为保障性的住房，明确它的供应对象是低收入家庭，而不是中低收入家庭，另外对套型面积做了控制，就是60平方米左右。我们各地也在探索，一会儿我们的重庆要介绍这方面经验，大家都在探索解决的途径，十一五是我们保障性住房取得了重要成果的一个五年计划，十一五我们一共建成保障性住房1100万套，新增租赁补贴是406万户，所以到“十一五”末，实物保障一共解决近2200万户，覆盖率是9.8%如果加上租赁补贴418万户，目前保障覆盖率大概11.7%。

“十二五”这个我们就比较熟悉了，我们正在做的，今年和明年计划要建设2000万套，每年1000万套，十二五一共是3600万套，十二五末估计保障覆盖面能达到20%。这就是我们正在做的。实际上我们的保障房一直没有停，这是天津的一个保障性住房，它的套型建筑面积也就是50平米左右。这也是天津的，条件更好一点，到了60多平米，它主要是为了安排拆迁户。深圳大量是为了解决一些外来务工住房问题。这是其中的，相当于公屋，筒子楼，不是单元楼。每一户就是30多平米，跟相当早期的公屋有点类似。这是另外一座，大概是35平米左右。所以保障房我们正在做，十二五估计有一个更大的突破。

下面讲第三个部分，也是我今天讲的重点。就是怎么把保障房做得更好？依靠制度创新和科技进步，把保障分建设得更好。我觉得现在我们还有很多困难，特别是对这3600万套到底怎么做？比如说选择什么样的标准作为我们实现的目标。现在我们看到的一个标准就是13平米，实际上这个文件主要是约束设计的标准，保障对象的标准到底是多少平方米？这是一个很重要的问题。这个稍微大一点，这个户数一下子就上来了。这是很关键的问题。

第二个问题，有标准了，现在到底有多少家庭还没有达到保障的标准，属于“应保尽保”的。这个数可能有若干个版本，但是我觉得不进行房屋普查，不会有很准确的数，但是这个数又很关键，不然3600万套怎么定的？这很关键。

第三，我们近期的建设规模到底搞多大。现在抛出了十二五3600万套，今年2013-4-21

1000万套，明年1000万套，后年呢？没有说。另外远近期如何结合，我们今年1000万套，我们看大家还很努力，但是困难不少。房地产有一个建设周期，你今年这1000万套开了，明年是一个投资高峰，甚至要到后年才能完成，可是明年1000万套又出来了，这个怎么结合啊？这个要很好地研究。不能简单地今年1000万，明年1000万，我觉得要做深入的研究。就是近期，十二五我们到底要搞多大。这几年怎么分配，我觉得有一个很科学的这么一个匹配的问题。

第四，如何建立严格的进入、退出机制。现在媒体经常曝光一些所谓廉租住房、经济适用房分配中间的乱象，这说明利用保障房来寻租这种现象还是存在的。另外退出机制我们也没有很好地建立起来。

第五，如何保证质量，做到经济、适用、节能、节地，关于质量问题我想总体上是没有问题的，但是个别的还是出现了一些什么楼脆脆、楼歪歪这样的情况。

第六，保障房的物业和维修如何经营管理，这是入住后的问题，怎么保障保障房持续利用的问题。物业费到底怎么定，能不能收到。

第七，要更深入研究我们这个保障到底是“补砖头”好还是“补人头”好，这也是一个老话题。在一定时期以补砖头这是无奈的，但是掌握一定的廉租住房后，应该改变补贴方式，应该转向补人口，给你发补贴就完了。现在还有一个问题，你建的廉租住房在西城，但是他有了机会，但是他的工作单位在东城，他去不去住？去住就带来很多问题。还有一个，不同层级政府之间事权、责权如何划分，中央有中央的责任，地方政府有地方的责任，这个不能搞混，不能互相代替。

下面就几个主要问题谈谈观点。第一，确立保障责任，应该明确责任就在政府，因为你是公共服务，公共资源掌握在你手里。这里面，中央和省级政府我认为主要是制定政策、设计制度、编制规划、提出要求、监督检查。中央政府全国太大了，我们管不了那么细。而真正的具体实施、组织落实就是城市政府，包括镇政府。这个要明确责任。

第二明确，明确保障对象。第一，双困（住房、经济困难）户。他们在短期内走不出这个困境。第二，有一定的支付能力，但是很弱，但又不是低保户，根本无力购房，这个也是需要保障的。第三，有一定支付能力，但是无力购买商品房，市场价受不了。政府怎么样给予必要的扶持，让他们能够得到一些保障或者是初步的改善，我想大概就是这么三种。也不要搞得过于复杂。

对应着三种保障的对象，我想我们应该简化我们的保障类型，对于双困户来讲，那就是廉租住房，他以非常低的租金取得使用权，没有产权。对于支付能力2013-4-21

弱，根本无力购房的，可以租赁公共租赁房，这都是政府提供的。除了我们讲租赁房和公共租赁房，这都是政府提供的租赁房，另外有一定支付能力，买不起市场化商品房的，我觉得可以设立政策性的安居住房，我不太主张经济适用房和限价房，我们可以借鉴欧洲的方式，合作建房，我给你政策、办法，你们组织低收入的房子困难的用户合作建房，这就体现在补人头，而不是补砖头，这些都是属于实物保障。还有一个就补贴保障。总的原则是要简化。一类就是实物，一类就是补贴，实物一种是政府提供的，政府提供的一种廉租房，一种公共租赁房，政府还可以扶持的就是安居住房。当然补贴保障就是发钱了。

第四，动态准入机制问题。我的观点必须进行全国，或者尽快进行全国的房屋普查，我们把房屋产权、产籍管理相结合，与个人信息系统相结合，以身份证号为主建立个人终身住房档案，必须建立起来，不然的话，你这个管理缺口太多。会出现漏洞。

第五，关于保障标准，保障标准我想我们应该以中国目前的核心家庭，三口之家作为基础来设计我们的保障标准，关于廉租住房我想核心家庭就是40平方米，国务院也多次讲，廉租住房以40平方米为主。小于三个人的30平米。大于三口人的可以稍微大一点，总的来讲，不超过50平米，以40平米为主。公租房三口之家可以做到40、50、60。安居房可以适当放宽一点，因为他们获得部分产权的，是购买，相对来讲政府在这块负担不是那么重，他也有购房意愿，公办民住，这个适当放宽一点，比如60、70、80，这个标准很重要。你无限扩大，政府也背不动，另外也有一个公平、效率关系问题。把保障房做得那么舒适，不现实，发达国家也做不到。

第六，精心规划设计。我们面积这么小，又要做到比较舒适，就要有精密设计理念，搞好保障房设计，提高适应性。理念就是在较小空间内创造比较高的居住舒适度。

住房和城乡建设部这几年针对保障房搞了若干次方案竞赛，这是其中一个50平米的住房，这50平米包括公摊，这个开间5.4米，进深8米，不到48平米。加上公摊50平米，这样的住宅可以做到两室一厅，甚至三个居室，有一个厅。三代人可以在50平米套型里面基本解决它的居住功能问题。所以这些设计竞赛有一些非常好的理念。另外一个模块，不超过50平米，两居室，同样也可以做到三居室，很勉强的话，三代人也是可以解决的。这样有一个非常好的组合，可以做到一梯四户、一梯六户、一梯八户、一梯十四户。适应城市安居问题。

2013-4-21

第七，确保工程质量。低收入住房对这样一些工程的质量，应该格外小心、格外给予关注。使他们的基本品质不受到损失，做到安全耐用、节能、环保，目的是减少他们的维护和运行费用，减轻他们的居住负担。所以一定要改变一个观念，好像廉租房是低标准、低质量这种住房，我觉得这个不对，如果说低标准它仅仅是面积比较小，设备档次不是那么高，但是它的工程质量、抗震、节能都应该和普通住宅都是不逊色。这方面我觉得在南京召开第四届世界城市大会的时候，联合国人居署署长安娜女士参观南京江汉人家一个经济适用房，他开始以为是一个不错的住宅区，最后告诉她是一个有保障性质的住房，她很惊讶。这是户型、这是住宅、这是商业、这是学校，配套都很不错，这是球场、这是幼儿园。它的质量品质都是得到保障的。在维护节能技术方面都是达到国家要求标准，有中水回用，这是中水泵房。它有太阳能热水技术，洗澡用太阳能热水器。也包括一部分照明用光伏发电，特别是路灯系统，另外它采用了先进的、小型的变压器。生活垃圾、厨余垃圾进行有机处理。这跟普通住宅没有什么两样，环境是很不错的。所以它的工程质量不应该是我们一个传统的观念，就是这个房子很差。

最后一个问题，全面配套问题。面积小，更小注重配套。就是说我们理念是小户型，大配套，这样才能保证廉租房有一个更适宜居住的环境，为低收入家庭创造方便的环境。这方面我们应该学香港，我们看一个葵涌住宅区，面积不是很大，但是配套非常全，幼儿园、小学、中学、老人院，甚至还有妇女中心，我还没有见到我们这里专门有妇女中心的，另外它的体育设施、商业设施都非常好。这是公屋，它的配套都很完善。家里面积虽然很小，但是居住在这个社区里面，配套比较齐全，生活质量提高。它的垃圾用真空输送的。这些做法都是值得我们学习和借鉴的。谢谢各位！

主持人：非常感谢第一位主题演讲嘉宾，宋春华部长，他从保障房三个层面，要做、正在做、应该做得更好这三个层面给我们提供了很多新的思路、见解。非常感谢。第二位主题演讲嘉宾来自重庆，重庆副市长凌月明先生，重庆有很多方面正在成为全国的表率，尤其是公租房方面做得特别成功，我们邀请重庆副市长凌月明先生谈谈重庆市公租房建设方面。

凌月明：首先非常感谢中欧跟世联邀请我有这个机会来讲一讲重庆公租房建设管理的做法跟我们在这个过程当中的思考。非常感谢有这么一个机会。

2013-4-21

首先回顾一下，建国以来，大概前50年，我们住房制度基本上都是用政府供给的模式，受到当时经济影响，也受到当时观念，先生产、后生活的概念，当时老百姓住房是比较恶劣的。统计是6.7平方米。到1994年国务院出台住房制度改革文件后，98年停止实物分房，一下子整个住房供应全部转入到市场。当然应运而生，培育了一个非常庞大的房地产产业，今天在座很多老板都是借着这个东风成长起来的，你们是最大的受益者之一。老板们是赚钱了，房地产涨了这么多，实际上我们广大业主大家都在分享这个蛋糕。想当年买房子，假如8000元，现在涨到3万，2万多的增值是分散在每位业主手上，大家只要买了房子，包括开发商，都是受益者。

我要想说一句话，我们实际上现实出现一个新的问题，就是完全靠市场这个手来调控，可能出现的问题大家都感到了。房价实际上是我们有几个因素推动了房价快速增长。第一，中国城市化浪潮对住房的刚性需求。城市的原住民迫切改善住房条件，他有刚性需求。还有一个，我们住房的功能，从城市生活消费品附加了一个投资品功能，N多元素推动着房价上涨。由此产生的问题是，有些人，刚才说了31.6平方米，这是一个平均数，但是实际上掩盖了社会各阶层住房不平衡。也就是说完全靠市场这个手要想解决全体老百姓住房，是有困难。这个时候政府要出手。所以我想今天跟大家分享一下重庆市在这方面的考虑。

党中央国务院非常关心低收入住房，从03年开始正式推出廉租房保障。但是这个保障面，各个省平均下来就是3%-5%，不解决大问题，双困用户解决了，做了一件好事，但是面不够。去年开始国务院提出加快保障房建设，特别是十一五3600万套，今年、明年各1000万套，这是党中央国务院从推动发展、解决老百姓住房问题长远的共识。

真正买得起房子的走商品房了，收入很低的就是廉租房，中间出现一个夹心层，既买不起商品房，又够不上商品房，这帮人怎么办。重庆市有一个双轨制思路，市场归市场，保障归保障。正常的房地产让他沿着轨迹走，政府就把应该保障的就保障下来。我们有三句话，低端有保障、中端有市场、高端有约束。重庆到现在没有限购、也没有限外，但是我们还是比较稳定的。现在房价跟去年12月份持平。如果考虑到CPI增长，实际上房价在微微下降。高端有约束，我们跟上海进行了改革试点，现在给出一个系统评价，还为时过早。但是我们愿意在这方面探索。市委市政府提出保障目标是30%。

我分三个方面报告一下，国家实际上保障房一共七大类，11个科目，我们进2013-4-21

行了是调整，我们把经济适用房、廉租房、双限房都取消了，停了三年，全部采用公租房来覆盖。廉租房照样建，但是不再单独建小区，是建在公租房小区里面，有7.8%是廉租房。同样的房子，好品质的房子，但是是交廉租房的租金，1元一平米，物业管理费1毛，差价怎么办？政府来补。我们把廉租房、经济适用房、双限房全部合在一块了。至于城里面危旧房改造，还有农村的，我们照样按照要求进行。到去年年底我们保障了63万户，175万人。

我们书记和市长非常重视这方面，提出三年建4000万方，去年建了1300万方，今年到上个月是946万方，明年还有1350万方。去年摇号，我们已经通过三次要好有5.5万老百姓拿到房子，2万多人已经搬进去，已经正式入住，两个小区已经非常热闹。

第一，公租房，这是一个政府职责，就是政府来干。从我们成立一个公租房管理局开始，包括资金筹集、规划、建设施工，一股脑全是政府承担。今天我们有一个地产集团董事长也来了，他就是承担了一半公租房建设。现在我们执行力是强的，这是第一个考虑。

第二个考虑，如果我让别的老板进来做，说实话他就是抬高成本，说实话企业是逐利的，这是很正常。你让他来做，他就是加利润，3%也罢、5%也罢，所以我们是第一，政府来主导。第二，产权姓公。我们租给你，5年一个租期，5年后你想买，我卖给你，但是只能你自己住。不准出租，不准卖，你一定要卖，我们公租管理局回购，再进入公租房体系。这个防火墙非常重要。两大功能，第一大功能，防止政府永远盖不完。卖了后进市场，一进市场永远卖不完。其实大家知道经济适用房和双限房都是地方财政在减免土地费、配套费上不断补贴。如果一旦让它上市，地方政府永远补不完的窟窿。如果让他去卖，就类似我们经济适用房，这里面有获利空间的。为什么经济适用房，都在打破脑袋去抢，因为五年后可以卖。我们这里一条防火墙，你可以租、也可以买，但是就是不能上市。

第二个特点，建设规模。有人问重庆为什么建4000万套，理由何在？刚才宋部长提到全国范围保障的程度到什么程度。我们重庆主城区，国家统计局城调总队对重庆3万户家庭调查，低于2000元收入的人均住房低于13平米的占我们老百姓的24%，在这种情况下，重庆未来建1000万大城市，大概就240万，考虑到原来保障过的，我们未来还有180万人要通过公租房形式予以保障，后来就提出4000万方。这180万分布在主城跟远郊两个方面，主城3600万，远郊400万，因为远郊不到一定程度，公租房没有办法运行。

2013-4-21

第三，什么人可以住公租房？我们曾经也派人到香港、新加坡、纽约学习过。其实人家的经验最明显一条，就是收入限制跟财产限制。我们最早也按照这个套路出台了文件，后来发现操作不下去。根源在什么？就是中国的征信体系跟收入申报体系缺陷。没法弄。甚至个别的在说，他要去买房，他可以说月薪2万，给银行出一个承诺，说可以保障按揭。当初说经济适用房的时候说收入就800元。我们只要你住房人均面积低于13平米，我就放你进来。中国有一个最大的消费观念，再有钱，他第一件事先是置业。重庆所有的住房，只要你超过13平米，对不起。如果即使拿5000元、8000元收入，还蜗居在13平米，说明家庭有困难，家里要赡养病人、孩子要读书等等。所以我们有一个条件，低于13平米。第二，毕业生。第三，进城务工及外地工作的无住房人员。这三类人前提就是无住房，只要符合我们就放进来。原住民43%，大中转毕业生13.7%。这个收入表，我不对他数据真实性负责，我统计了一个数据，低于2000元的是91%，2000到3000元，6.7%，3000元以上的是1.7%，有人说3000那么高还拿，这里有我们政府对劳模人群的优惠。

第四，科学规划。我们一共在一环、二环周边未来发展的21个聚集区都建设公租房。未来发展都在这个地方。而且这些地方选的点都在轨道交通附近，我们正在加速轨道建设。现在有的点没有，但是都在我们规划之内的。规划的另外一个问题，房子小，配套要好。我们不是像原来修廉租房，而是修小区、社区，所以这里配套齐全。第二，我们建设按商品房对待，容积率控制在3.5-4.0，绿化率35%，户型有四种，30-80平米，平均下来52平米一套。

公租房要混建模式，不要孤零零搞出一个低收入社区，这样以后容易引发社会管理问题。

第五，土地管理充足。很多地方都说建公租房，建保障房，土地没有，我就说，我今天给大家介绍重庆的做法，重庆跟别的省市还不完全一样，不一定具有可复制性，讲出来大家参考而已。重庆有一个特点，我们所有未来建设30万亩土地，都在我们市控制范围内。我们政府是垄断了重庆市房地产开发一级土地。我们拿出土地来说干就干。

第六，资金平衡。大家都关心这个钱怎么来，要花多少钱。我们修到现在，因为政府实际上是四个不收，土地出让金不收、配套费不收、规费不收、建设企业不收建设利润。一平米3000元含装修。中央政府给我们160多亿保障房补贴。我们去年公租房占全国总量40%，今年占了全国总量10%，所以中央给予了我们很2013-4-21

大支持。第二，我们自己土地出让的11.3%拿出来作为资本金运作。另外我们其他配套，剩下的70%社会融资。社会融资大概几个方面，我们通过社保基金、通过其他保险公司、央企来投入。大家说你借这么多钱，怎么办？1200亿，70%怎么还？我们现在租金是9元到11元/平米，能覆盖现在的利息。第二，本金怎么办，700亿怎么还？我们建的时候10%-12%公摊面积，拿一部分建幼儿园、警务室等等，还有7%-8%作商业配套，这一部分是社会运作，直接卖给老板，你要来开店，就来买。我们还建了车库，7、8万买了车，这个车库租金是市场租金，你住的房子是我们给你优惠，这个租金是我们同地段房价的60%。同地段、同类房子租金6成，政府给你。这部分公建按市场卖，大概可以还1/3。还有未来5年，他们要买，我们给一个成本价，但是是多少还没有说。

所以应该讲卖到1/3就可以了，1/3老百姓买走，本钱就回来了。本跟利就这个关系。

商学院一说就是谈商业模式、盈利模式。当有一天把房款还掉，还有盈利不断而来，实际上是有盈利的。这届政府就为下一届政府留下很大一笔资产。虽然你不能把穷人赶到街上去，但是你的帐面资产随着时间推移在不断增加。资金平衡四个不收。

第七，质量保证。虽然是公租房，但是我们是严格按照商品房建设，包括质量体系。

第八，管理完善。三分建，七分管，管是最难的。我们分两条路走，一部分搞建设，一部分人搞制度管理。还有如何保持小区健康运营。准入刚才说是三种人，申请点初审，两审两公示。技术层面，当我凌月明要申请公租房填一个表，我底下人一敲凌月明，把我老婆、小孩名字弄出来，把这些名字再输入房屋数据库一查，一查就知道家里有没有房子，加起来超过13平米，走人。这是一个系统比较强大的。第二，要有稳定工作。如果农民工卷一个铺盖也来弄一套房子，我就很惨了。我们跟社保、民政、工商有一个联网系统，就是你交了社保也行，在工商交了注册登记也行，税务登记也行，只要我们计算机查出来有一个单位有，原来我们是3个单，只要有一个单位交了税，我就等同你有稳定工作。所以这套系统既是为了准入门槛的把关，也是为了公租房管理的安全性。所以我们做了一个非常庞大的数据库。社区管理，现在两个小区已经很热闹了，管委会、派出所、房屋机构、住户代表大家一起来管理。大家可能问物管怎么弄，我们是政府统一采购招标，政府出面招标。1.03元/平米，这也是按照市场化走的。大家很担心2013-4-21

退出，其实我也很担心，进去后出不来怎么办？所以我们有几条，第一，合同签5年，到时候走人。如果你要，要提前三个月再申请。这个不是我们政府跟他签，是以公司名义跟个人签。房子产生又是20年以前公房的感觉。第二，承租人只要承租期间买了房，你要请出去。我们房地产数据库很重要就在这个地方。第三，提供虚假材料，或者进去后转租，空置，我们要请你出去。到目前为止，还没有退过一个人，但是我们做了两家人工作，有两家人在那里摆两张麻将桌，你变成盈利了，这不行。后来他们说不开了，整改。那也就算了。到目前为止还没有清退过一个人，但是在门槛以外，有好几百人被我们拒之门外的。

这个说好说，未来做很难，我很高兴告诉大家，到目前为止，搬进去三个月，我们租金收缴率是99.5%。原来我也怕集体抗租。他们认为这是政府做的一件好事，因此没有欠交。非常令我高兴满意。这是我们重庆公租房的八个特点。

做这个有什么意义？第一，符合要求，有利于解决夹心层，买不起商品房，又住不上廉租房的人。上次习近平来重庆说重庆搞公租房是一个善举，是一个积极探索。第二，有利于助推我们工业化、城市化。重庆担当综合配套改革任务，我们跟户籍制度改革结合起来，就非常方便。他进来后就可以有户口，真正在城里面扎根，融为市民。第三，有利于内需拉动。大概可以拉动3000亿，100万个就业岗位。更重要的是有一部分人不买房了，消费压力降下来，即期消费激活起来。第四，有利于房地产调控。我刚才跟大家说了，我们重庆三句话，低端有保障，高端有约束，如果房地产税需求是管理。就这一年到现在为止，我就5.5万套房子进入实体了，增加了有效供给。13.7%的小年轻，我们也做了非正式调查，这些大中专生大概有一半人需要买房结婚，现在刚性需求得到延缓释放。还有一个很重要的，房屋租金明显被我们顶下来了。世联地产他们应该也感觉，从今年开始房租就上不去，为什么？你要实在不行，因为这个地方毕竟分流了很大一块人。我想这是非常有好处的。作为房地产调控手段之一是起到了效果。简要给大家介绍这么多，谢谢！

主持人：非常感谢凌市长分享了重庆在公租房建设方面的经验，重庆市在公租房建设方面有很多值得我们其他地区值得借鉴的经验。听了他的演讲后，我想还有一个作用，很多大学生、包括外来务工人员，因为重庆不需要跟户籍挂钩起来，很多大学生会去重庆发展。

下面我们进入今天论坛第一主题，保障房的保障。这一主题主持人是由清华2013-4-21

大学房地产法研究中心副教授王洪亮教授主持。

王洪亮：大家早上好！我们这一节有四位嘉宾参与，主持人有两个功能，第一，介绍嘉宾。第二，掌握时间。首先介绍各位嘉宾，第一位是凌月明市长。大家欢迎！第二位是有请前香港屋宇署署长邬满海先生。第三位有请国家发展和改革委员会投资研究所房地产研究中心主任刘琳女士。第三位是远洋地产控股有限公司副总裁陈润福。

王洪亮：刚才凌市长给我们谈了重庆的经验，下面首先把视角放在香港这部分，刚才宋部长也提到了香港的经验。香港的邬署长以前在这方面有很多成功管理经验。从我们角度来看，香港公屋制度运行非常良好，有很多值得我们借鉴的经验，比如土地、规划、住房综合部门的协调，法律上层次清楚、职责分明。公共财政这方面是香港公屋运行的不可缺少的条件，刚才凌市长报告的时候，我们很关心这一点，钱从哪里来。在租金政策、轮候政策、征信、监督、民众参与等等方面都有很多有益经验。尤其我们发现香港还有一个公屋资源滥用小组这样的机构，下面有请邬先生给我们介绍一下香港的经验。提醒各位，嘉宾演讲不超过10分钟，届时会有铃声提醒。

邬满海：谢谢王教授。有关香港在公屋方面的发展历史是比较长，现在已经超过65年了。其中当然不断地改革、不断地改善，从1973年在香港就是有关公屋方面的发展主要的机构就是香港房屋委员会，是一个法定的机构，就是说根据香港房屋条例成立的。它的权力跟它的责任就是根据房屋条例订立的。它们的成员方面总的是有30位，里面有4位所谓的官守委员，官方方面的职员。其他的都是由行政长官去委任的，是社会上，包括一些专业的人士，社会的领袖、立法局的议员。所以就是说公屋方面的发展一定有一个比较好的法律基础去厘定他们的权力、责任。另外他们的工作，执行的机构是房屋署，是一个政府机构。香港有几个独立机构监管，有审计署、廉政公署，就是监管房屋署、房屋委员会工作。

香港地少人多，在香港居住是一个最大的问题。这方面是需要政府部门配合。主要是规划署、地政署要有一个密切联系。房屋委员会透过政府房屋政策制定部门，做一个住房需求统计。这方面资料做得好一点，用这些资料厘定长远房屋政策。在未来五年、十年，香港居住房方面应该做什么的改善，这方面是包括了除2013-4-21

了公房之外，还有私房。私人开发商他们的功能是怎么样，他们可以做的，都是定下一个中期跟长期的政策。

另外一个主要考虑的就是财务安排。财务安排这方面在初期是一个大的问题，主要投放就是从政府方面。我说的初期就是50、60、70年代的时候，土地方面基本上是免费供应给房屋委员会，可是建筑的费用主要也是靠政府。到了1978年，80年代开始，房屋委员会也是开始了出售房子，透过居者有其屋计划卖房子，这样财政方面情况就比较好了。因为我们每一个屋村里面都有一个购物中心、商场，那些租金是以市场租金计算，所以那方面就会拿到一大部分的盈余。盈余就可以用来补贴在公房方面营运的规范。在租金方面除了管理费、维修费之后，有一个孔雀，主要是靠商场那些租金去补贴。另外是卖房子，政府也是很低的价钱批给房屋委员会，房屋委员会卖房子后也是得到很大的盈余，盈余用于建立新的公房。2005年房屋委员会将所有商场上市，就是透过所谓的一个房地产信托基金将商场上市。在那一方面也是得到很庞大的资金。现在房屋委员会财政方面基本上是非常健康，也可以用业界方面的资源去继续兴建、发展公房。可是在政策方面有几个方面要谈谈，就是有关分配的政策，这是一个很重要的问题，我们一定要公开、公平，同时申请资格的规定一定要很清楚。在香港我们以家庭收入、家庭资产作为一个标准，超过某一个水平就没有资格了。就是透过轮候方面去编配。其他的，如果受清拆影响，也是可以搬进公屋里，可是那是透过有关部门的推介。比如香港社会福利署。

租金的政策也是比较重要，我们是什么的租金呢？主要是根据住户负担能力的收入定下来。以前定租金平均不超过家庭收入的10%，然后每两年做一个调整，就要看整体平均收入是上涨还是下调来作一个调整。可是因为家庭住在我们的房子有些是10年、20年，有些是下一代也住在这里。如果家庭方面发生经济方面变化，我们也有一个租金援助政策。如果家庭方面出现了一些经济方面的改变，他们可以申请减免，也是可以到社会福利署申请全免租金。可是如果他们家庭经济改善、收入增加了，我们也有一个政策，要收额外的租金。如果超过某一个水平，我们就要加租金半倍、一倍甚至同等租金。如果超过最高水平了，他们就需要一年之内迁出去。

物业管理方面也是重要的。刚才凌市长也说到这个问题，在香港，因为我们公屋住户占我们总人口差不多是30%，是一个比较庞大的数字。所以物业的管理是很重要。物业管理的除了清洁、保安、维修方面，我们对租户方面的管理是更2013-4-21

加的重要。租户的管理跟一个居民的需求要做得比较好，比如说有些家庭他们的变化需要分户、调遣、租金援助，这些我们要跟其他部门保持密切联络。比如社会福利署、医院管理局、民政署等等部门都要保持密切联络。

另外对于那些居住方面有些不大有规矩的租户，比如说他们制造很多的骚扰给邻居，卫生方面做得不好，香港是一个高层建筑，从高层砸物，我们怎么办呢？我们就有一个扣分制，如果满了一定的分数，他们就需要搬出去。所以这方面凌市长也可以考虑一下。

最后我想说一说跟居民方面的参与，有关的管理是很重要。我们鼓励居民成立一个组织，参与保养商、清洁商他们表现怎么样，这都有一个组织跟我们联络。我就说到这里，谢谢！

王洪亮：追问一句，邬先生，香港在保障人群上主要参考收入这个标准？

邬满海：对，申请的资格方面主要考虑收入跟资产。很多年前我们用过另外一个条件，就是说他们现在居住的环境，就是凌市长刚才谈的，后来觉得如果我们可以掌握收入跟资产资料比较准确一点，用这方面来定行政是比较简单一点。

王洪亮：邬先生全面谈了香港的公屋制度，香港在政府职责方面有管理委员会和执行机构，在房地产保障方式上来讲先是以租，后才是卖，跟大陆的发展方向正好相反，我们先是搞经济适用房，然后才转向租赁。在租金标准上更灵活，是根据收入的变化，而不是说我们先定一个公租房、廉租房，然后按照这个标准去收，我们可以看看方方面面的不同。

下面我们把视角回到大陆，请刘琳女士从宏观政策方面，简单讲的话，我们开始搞了保障性住房，但是在法律方面还没有完全定义下来，从中央角度或者宏观角度来讲，我们保障的对象是谁？保障的方式是什么？以租为主还是以售为主？保障的标准是什么？宏观方面请刘琳女士简单谈一下。

刘琳：谢谢王教授。各位来宾，上午好！给我提的问题是三个问题，我简单介绍一下我们国家到现在为止它的政策的含义，首先讲保障的对象，保障范围首先就是要认清楚政府的责任到底是什么，大家都在讲住房保障就是政府的责任，这个责任是什么呢？实际上就是讲它要保证通过市场解决不了住房困难的人的居住2013-4-21 的安全的问题。在国家现在来看，07年国务院24号文强调的是低收入住房家庭困难者，到去年年底十二五规划纲要明确指出两部分群体，一部分是低收入住房困难者要由廉租住房来解决，第二部分，中低收入住房者住房问题由公租房来解决。住房保障对象有两个标准，一个是收入标准，第二，住房困难标准。实际上有些地方还采取了第三个标准，资产标准。

先从收入来讲，现在政府保障的是什么群体？是通过市场买不起基本住房的群体。我们政府都把它划到住房保障的对象里面。在这里面再讲买不起基本住房的群体，在有些城市是集中在中等偏下阶层里面。但是在个别城市，他要上升到中等收入家庭里面。也就是说从收入平均水平来看，中低偏下的收入平均水平大概是平均收入的60%，中等收入偏下家庭占了40%城镇家庭人口。在某些城市上升到60%。第二个标准，住房困难的标准。这方面中央并没有给出一个基本标准，各个地方政府自己制定这个标准，原则就是根据财政能力，从住房困难做起，最初是人均8平米以下，后来人均10平米以下。有的高的到了人均16平米以下。刚才凌市长介绍重庆是人均13平米以下。

第二，保障的方式。我们在规划纲要当中写的非常简单，就是廉租房、公租房。很显然是以租为主，但是现在实际的保障房建设过程中，我们看到有多种形式，有经济适用房，两限房，还有各种各样棚户区改造，我们建的大规模保障性住房有一个保障性住房安居功能概念，这是从08年金融危机延续下来的，当时中央政府决定完成成片棚户区改造，这个纳入保障房里面。对于低收入住房困难家庭，保障方式是廉租房、经济适用房，一个是产权，一个是租赁。对于终收入，一个是公租房，一个是两限房。将来按照设计逐步以租为主。这是保障的方式。

第三，保障的标准。刚才宋部长也讲过，讲得非常好。现在保障标准还是比较粗的，各地都是按照24号文规定的廉租房原则上不超过50平米，公租房不超过60平米。我们作为学者角度也再给政府建议更人性化一点，首先保障性住房要跟家庭的规模相联系，跟家庭不同人口数相联系来制定不同的面积的标准。然后我们所建议的是作为中央的层面上，应该尽快制定和公布一个基本住房和标准。基本住房标准是这样，我们在现有经济发展水平下，依靠财政能力所能保障的最低的住房表彰，各个地方政府可以根据自己的财力适当上浮这个标准，但是中央财力保障的就是最低的住房表针，而这个基本住房标准也跟住房保障范围住房困难家庭联系。我的简要回答就到这里。

2013-4-21

王洪亮：还要追问你一个问题，刚才你也谈到将来会以租为主，现在讨论的还有一个热点问题，公积金如何用在保障房制度上，是不是也是一种保障的方式？

刘琳：公积金有它的发展历史过程，公积金最初的成立是在成立住房制度改革的时候，是为了鼓励大家通过市场解决自己的住房问题，通过积累家庭的支付能力来解决住房问题。在历史发展过程中，其实公积金起到了在促进住房建设方面起到巨大作用。最初成立的时候是属于住房基金比较缺乏的时候。之后我们开始进行住户买房子阶段，公积金，项目贷款，改成项目住户贷款，进行政策性金融方式。到了2010年保障房大规模建设，公积金承担角色就是为保障性住房提供贷款，他现在角色是提供保障性住房贷款，居住购房贷款。

王洪亮：下面我们欢迎陈润福先生，从房地产企业角度来看如何参与保障房，如何盈利，远洋地产有参与保障房建设的经验，我们想听一听从房地产企业角度来看，保障性住房建设和将来运营对房地产企业有哪些机遇和挑战？

陈润福：谢谢主持人！大家上午好！感谢主办方给我们这次机会，之所以中欧把我们远洋地产叫来，是因为前一段时间我们项目在保障房建设曝光率比较高，领导先后视察了几次。在媒体上有所反映。其实作为远洋地产我们不是第一个参与保障房建设，也不是做得最多的一个公司，只不过我们项目正好赶上今年这个时段入住的比较多，做得比较顺利，受到有关领导的肯定。

从我们公司参与保障房建设来讲，做了大概这么三件事：第一，解决企业参与保障房建设问题。我想坦率地说，企业参与保障房建设如果进入正常的经营范围，一定要解决它的盈利性。企业是逐利的，企业如果做少部分不盈利项目是可以的，但是如果作为一个经营范围参与保障房建设，一定要解决经营性盈利问题。我们怎么在现有项目解决盈利性问题？其实这些都有一些历史性原因，我们参与北京最早入住的廉租房项目，两个项目都不是纯粹的保障房项目，都是捆绑式的。作为项目本身它有盈利性。怎么测算它的盈利性？正好是我们公司参与了这两个项目的土地整理。做测算过程中，一定要把整理土地的费用、预期的市场商品房售价和双限房、廉租房后来运营的体制机制弄明白，才能把盈利性给解决掉。一旦盈利性解决掉。后面的资金安排，项目的安排是没有问题的。从另外一个角度来讲，从企业管理，因为企业管理主要考核指标还是盈利性指标，如果一个项目2013-4-21 的盈利性指标不好的话，或者达不到平均值或者基本要求的话，对于从事这个项目的同事它的积极性也会受影响，就是从企业管理和企业运营角度一定要解决这个问题。正好我们有这个机会，通过跟政府有关部门做市场调研和测算，然后将保障房的种类、比例确定了一个比较合理的范围，通过招投标后取得后续开发权后，我们就按照原来预想做了实施，所以运作起来很顺当，我们不是最早开工的，但是我们是第一个交付的。你已经先解决了一些问题后，一定要未雨绸缪，其实这个东西，可能前一部分工作转移到政府，按凌市长重庆的做法，开发商就是建设者，按照政府要求去建就行了，前面几项工作都是政府有关机构去做。

第二件事我们去做的就是产品。其实保障房针对的客户群体不同，双限房、公租房、廉租房其实他们要求不同，你真做起来，要了解客户需求，有限的面积你保障他什么功能，什么是他最需要的。这是一定要做的。做这件事其实很困难。第一，咱们不知道应该找谁去做。这个客户群体到底在哪。因为你的所有数据应该还是来自客户群体，有需求才能做设计。这是比较难的事。可能做起来后续，现在咱们包括咱们建设部刚才的老部长讲了也在做保障房设计评比，做了很长时间。其实在产品方面要很长时间，不是做的就够了。其实我们人均住房面积并不低，而是不均匀。所以你做了更低档次的保障房，将来会不会成为无效资产，这也是一个考虑问题。你把它做成能够提供更好生活功能的产品，这是用时也比较长。

第三，把不同保障房放在开发项目，项目本身盈利性解决了，但是带来后期问题是物业管理。你后续物业管理解决不好的话，对后续这个项目运营还是影响非常重大。从开头就要把它想好，像我们两个项目，一个是15万平米地上面积总量，有3万平米廉租房，3万平米要隶属于这个社区，他怎么样享受整体社区大配套情况下，能够获得更高品质的服务，但是又不能增加廉租房交的物管费，这是难题。我们跟政府有关部门多次协商，解决这个问题的时间用时很长。既要企业想方设法去解决，也要政府去支持，才能把整个社区和谐做好。少交物业费了，你享受跟商品房同样的物业服务，这个恐怕在以后也是行不通的。另外一个是41万平米，有21万平米保障房，20万平米的商品房，这个可以用另外一个方式划成两个管理单元，一定要把后面物业管理做好设想。保障房建安投入比商品房建安投入其实要大，为什么要大？你一定用那些耐用的、好维修的，因为他后续物管的费用不见得能收上来。你得保障房屋使用功能能够长期的，能够提高居住人幸福指数。大概是这三方面做得工作比较多一些，就是占时比较长，投入比较大，2013-4-21

主要是这三方面。谢谢大家！

王洪亮：陈先生从企业的参与、产品、物管给我们交流了经验。下面进入主题讨论环节。在主题讨论之前，提醒大家一下，因为下面这个环节之后有一个观众提问环节，在我们进行主题讨论的时候大家可以把对演讲嘉宾的提问写在纸条上，写明具体什么问题，向哪位嘉宾提问，交给我们工作人员，工作人员会收集起来交给我们嘉宾具体回答。

我们现在讨论，现在大家比较关注的一个问题，就是保障房准入和退出机制问题，刚才各位也有介绍。现在我们出现很多事件，尤其是经济适用房，六连号、小区里开宝马车现象，如何完善准入和退出机制，刚才凌市长也谈了一些，现在就从凌市长开始谈谈你个人想法，然后我们再讨论一下。

凌月明：我刚才在发言当中讲过，实际上我们现在还是初级阶段，市场经济体制不完备，缺少个人的财产授信，社会的征信系统缺乏，不得不走了当年香港前期走的路，我想这可能是一个最简单行之有效的办法。开玩笑说，教授是简单问题复杂化，当领导是复杂问题简单化，我怎么能够平稳地走。要说出现个别的问题，电台、报纸炒作，把那个问题揭出来，我想也很正常。大千世界，什么怪象都有，但是我们要看到这样的事情在我们整个保障房体系里面它的占比是极小的。不能一叶遮目，说整个我的保障房供应体系门槛是混乱的。各地出现这样那样的问题，我们社会要以包容的心态，大家都是在试。我想我们采用的办法，我们让时间来检验。退出方面，我们我们定了那么几条，到目前我还没有把人赶出去。这里还有一个很简单的问题，就是我们法院系统，正常的司法如果发生了打官司，他最后一套房子不能强制执行。中国的事情还是鼓励大家去以以宽容心态，有些问题，发现问题，针对一些问题一块推动往前走。

王洪亮：邬先生，你有什么看法？

邬满海：香港的情况刚才也介绍了。搬进去后，我们有一个规定，住满了十年之后就要重新去审查，做一个收入跟资产审查，如果超过某一个标准，住户就需要交额外的租金。如果再超过很高的标准的话，他们就有一年的时间就要搬出去了。这是一个退出方面的条件。同时以前我们还有一个居者有其屋计划的时候，我们2013-4-21

也是鼓励住在公屋家庭去购买房子。他们有一个优先去购买房子，买了房子后，就要交回他们租的房子给房屋委员会再租给其他有需要的家庭。他们这些公房的租户也可以在居者其有其屋的第二个市场去购买房子，买了之后，他们也是要交回他们的公房给房屋委员会，房屋委员会去编配。我们政策是鼓励他们流通的，就是住在一个居屋方面有流通。刚才也说过在他们住的时候，家庭方面是不停地改变。比如入住的时候是5人的家庭，可是过了十年、二十年，孩子都大了，有些也结婚了，搬出去了。那怎么办呢？就是面积方面的编配，我们是有需要他们搬到另外一个比较小的面积的单元，可是这也是有一个问题，应该在同一个区、同一个屋村里面才可以要求他们搬，可是如果没有这些小的单元，也是有一个困难，他们搬不出去住。另外有些家庭人数增加了怎么办？我们就有一个机会政策要编配其他比较大的单元给他们。进去的政策比较简单，因为我们是用收入、资产去定。另外如果是有些体恤的因素，那是另外从社会福利署推介去处理。

王洪亮：刚才讲了两个层面的问题，一个是事先准入的问题，还有一个事后监督问题。从我们中国实践来讲，大家更关注怎么具体操作。因为我们没有完善的个人财产信息系统。从您个人角度，目前这种方法通过单一的住房困难标准在操作性方面，香港是不是曾经也有这样的经历会带来哪些问题？

邬满海：很多年以前，我们除了考虑他们的收入之外，也是考虑他们住的地方的情况怎么样。在香港比较复杂一点，有些家庭因为他们希望早一点进入公房，他们特意搬到住的不是那么完善的地方去轮候，几年后就有一个机会，积分高一些。后来我们想也不是很公平的因素，所以如果我们有一个完善的收入跟资产资料，我们就根据这个成为单一的规定去定下他们合不合格搬进公屋里面。如果有其他体恤因素的家庭，就是另外考虑，从社会福利方面去考虑。另外方面受到清拆、天灾的家庭，他们也是有优先的时间可以搬到公房去，可是也要符合收入跟资产标准。

王洪亮：刘主任，就刚才准入的标准，刚才你讲了中央定了是两个标准，实际上还有第三个标准，在退出上我们方式还是少一点。实际操作是不是要他申报一下财产的变化，在这方面法律还不是很完全确立。另一方面，刚才邬先生可能也没有往这方面去引导。现在有人说要不要单独设立一个骗取保障房的罪名，可以入2013-4-21

刑的。事前监督、事后监督，刑法上威慑，整个进入退出的机制，你怎么看这个？

刘琳：我觉得准入和退出里面有一个很重要原因，刚才凌市长讲了一点，制度性的缺陷。也就是说产权式保障相比租赁式保障，它的寻租空间要大，所以引起很多人都要进入市场里面。针对这种情况，有些地方产权式保障。我想长久来看，还是租赁为主更适合。这是准入和退出都存在的问题。至于后面的退出，我想第一个要建的，我看重庆已经建了，就是建立一个完备的信息系统，能够及时检查申请人的收入、资产、住房情况变化。第二点，建立保障对象个人档案制度，可能要把它的档案建立清楚，整个过程要有记载、要能够查询，至于退出机制，刚才讲的一点很有启发，可以通过提高租金或者鼓励他买房，如果以人头条件为基础，退出机制就好操作了，减少人头补贴就可以了，我想这个可以慢慢完善。

凌月明：我补充一下，我在城市联系房地产的建设，我也联系金融部门，我给大家讲一个数据，重庆2889万常住人口里面，1790万的人在银行建立了信用关系，要么是信用卡，要么是存折或者借款、贷款。还有1000万人游离在金融系统以外。这是第一个数据。即使这1800万人有信用卡，我口袋里到底是多少，你搞不清楚我有多少钱。我可以把别的行当，什么工商、社保都拉进来，但是把银行拿进来，他是一个残缺的，没有用。目前好像还不具备这方面条件。我想东部发达城市，北京、上海会更好一点。但是这个体系建立起来也是很长远。

王洪亮：时间关系，我们转入第二个话题讨论，物业管理。陈总裁也讲了物业管理方面的问题。保障性住房物业管理是很大问题，商品房物业管理也有很多问题。刚才您谈到物业管理要预先做好方案，物业费方面。你认为特殊性、主要面临问题怎么解决，你再详细阐述一下。

陈润福：还是说我们公司现在做保障房的例子。我们有一个41万平米的项目，21万平米保障房，20万平米商品房，这个碰到问题，收费标准有限制。双限房收费标准受政府制约。商品房定价要市场化一些，他是根据物业企业运营测算、提供的服务内容。双限房标准，你收不到这么多钱，现在测算完了，基本上是一半。那怎么办？原来我们就想到物业费会支出不够，按照普遍的收缴水平，你可能不够维持后续的一些服务。那怎么办呢？你要在配置上想一些办法，在设计之初就2013-4-21

要考虑。有时候我公摊面积就小，有限面积都放在套内。保养系数比较高。还要给将来从事物业服务的企业，给一个留存经营的空间。从这些方面考虑，实现物业管理能够正常运营。大概我们做法就是这么多。

王洪亮：从香港方面，物业费或者物业管理负责的部门怎么选定，怎么来运营的？

邬满海：在香港，如果出租房跟产权房管理方面，基本的观念也是有不同的。如果在香港两个连起来，利益方面有有不同，主要是管理费这方面，出租房的租户不需要交管理费的，管理费是在租金里面已经包含了。所以他们对屋村管理的要求比一个居者有其屋方面的要求还要高。所以这方面是有一个矛盾。在香港如果是出租房，管理费用是房屋委员会负担，房屋委员会作为业主，其他都是租户，他们租金已经包含管理费。如果居者有其屋，我们香港所有业主都需要签订一个协议，就是有关管理方面的责任、权利以及他们需要负责的管理费都定下来，那些是他们的主要责任。可是在那边也有一些问题，如果建筑方面质素出了问题，最初的维修责任是谁，这些方面也是有一些争论的，所以我们定买卖合约方面，最初收楼之后最初一年时间就是有一些保养期。另外我们也要求管理公司有所谓的保养基金是计算在内，如果是再过十年、二十年，需要大型维修的时候就不用那些业主另外花钱了，就是用基金储蓄起来的费用作为大型维修。

王洪亮：时间确实非常紧张了，不能再讨论下去了。进入第三个环节，回答大家的问题。大家提出的问题将近有20个，10分钟时候没有办法回答这么多问题，我们挑其中几个问题。这里有一个问题，请问凌市长，保障房作为公共品，既然是公共品，就是应该政府拥有，就应该全部是廉租房、公租房，为什么还有其他这么多形式呢？

刚才我介绍的时候，国家有七大类，11小类，我们把它合并了。但是城市棚户区改造是针对城市住房困难的，是国家单独有政策，这三年拆了1200万平方米。还有农危房，这个还得做。但是在主城区保障问题上，我们考虑制度的缺陷是最大的问题，就是经济适用房。因为没法界定它的收入，阿猫阿狗都要去抢，最后有些有钱人得到了。有人说这是一个管理问题，如果管理好了，就不会有这个问题。但是中国这么大要通过管理解决这个问题的行政成本极高，所以还是制度上反思2013-4-21

一下，一个问题在一个单位产生，是这个单位管理者的问题，全国面全有问题，肯定是制度设计有缺陷。因为房子有利益空间，有获利空间，就会打破脑袋往里钻，与此同时又毒害一批干部，三年重庆没有批经济适用房、双限房，要走就是公租房。根据我们经济实力，政府有责任进行保障，但是保障到什么程度，我们定了一条，就是让老百姓有房住，而不保每个老百姓有住房。这是两个不同概念。我们租给你超过13平方米就可以。刚才刘主任说了我们的发展方向，今年7月份在北京建设部专门搞了一个专题研讨班，我很荣幸学习了，也听了秦主任讲课，我最后写了一个建议，就是取消经济适用房、双限房，全部合并进去。

王洪亮：下一个问题是问陈总的，未来中国房地产将逐步成为双轨制，两个市场形成将改变当前中国房地产市场格局，作为央企，远洋地产，未来是大量参与还是被动等待安排，如果大量参与，如何平衡收益问题？

陈润福：这个问题坦率讲，没有考虑清楚。参与保障房建设肯定是一个企业社会责任，现有情况下，要根据企业实力和我们发展速度，在我们营业额里和建设总规模里有一个适度比例，这个比例不可能太高。因为我们没有考虑清楚盈利模式，就是单项目纯粹保障房建设还没有参与过，我们没有这个经验，我们也在探索，参与各方都在摸索。比如大家讨论用基金方式、什么操作平台方式，我们也在探索，但是坦率讲确实没有一个成型想法。另外作为远洋地产对待双轨制，其实从现在算来，十一五是1500万套，十二五计划是3600万套，加起来的话我们保障房覆盖率大概21.4%，根据咱们城市化进度，到十二五期末的时候我们保障房覆盖城镇人口居住的实际上是1.4。作为双轨制也好、单轨制也好，都有不同市场空间，作为开发商来讲我们主要专注我们项目，我们把我们准备提供的这批客户的服务做精致、做全面，让客户有一个提升的感觉，这是我们生存空间就逐步扩大。谢谢！

王洪亮：最后一个问题问刘主任，保障房建设规模为何这么大？是社会财富分配不合理造成的吗？也可以衍生一下政府为什么这么做？有没有能力做这样的工作？

刘琳：保障性住房，十二五期间要建3600万套，这个数字来源的基础有几个方面，2013-4-21

一个是属于我们在98年房改以来过度强调市场化，在十几年过程中积累了一部分支付能力不足的家庭，就是有一个存量的数据。第二，我们国家正处于城镇化快速发展过程中，每年新增城镇人口当中，有一定比例的中低收入家庭和人口，每年都是有一个增量要解决的。第三块，在我们3600万套任务里面有很大比例是来自棚户区改造，棚户区改造刚才讲是08年金融危机制定的一个刺激经济的政策，准备用3-5年时间完成成片棚户区改造，是一个阶段性任务。所有这些量加在一起决策部门制定了一个3600万计划。

王洪亮：感谢各位嘉宾，我们这个单元就到此结束，谢谢！

主持人：各位来宾、各位朋友，请大家就座。我们开始第二主题的讨论，主题：天量保障房的市场参与。今天的论坛很有意思，谈房地产市场发展的破局对话，其中保障房占的份量特别重。直到现在我们的演讲，我认为还没有进入市场状态。到我主持第二主题还是保障房的市场参与。当然下午两个主题就进入商业地产和金融的问题。也看出我们会议组织方对保障房的重视程度恐怕跟今天社会、政府、企业关注度保持一致。首先介绍一下每位嘉宾的简历和请他们上台。首先隆重请出的是大家都很熟悉，也近年来在国内很多论坛多次露脸作演讲的是中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹女士，她同时也是中国社科院研究生院城乡建设经济系副主任，享受国务院颁发特殊津贴专家，1988年开始从事住房政策研究、城市公用政策研究。会议之前，会议方给我发了一个资料，有介绍到近期秦主任一些主要观点，但我这里没有时间具体介绍了。今年8月1日在西安日报发表的叫做“住宅市场没有萎缩，转向商业地产量力而行”。还有一个是今年7月29日，西安电视台提供了一个资料，叫做“以开工保障房数量和需求相比不算多”，这两个资料也许是会议主办方提供的，不一定是秦主任亲自提供的。这是一个对秦主任的介绍。

下面我们要隆重介绍和推出的是香港科技大学经济系教授经济发展研究中心主任雷鼎鸣教授。他在研究领域包括经济增长、社会保障、家庭经济学、会议制度、香港经济以及中国经济等等，有很多著作。也很有意思，也是在准备材料的时候，组织方给我发了一些资料，其中我念一些雷教授近期的文章题目，去年7月10日在搜狐证券上有一篇文章“年轻人，根本不应该买房子”。第二个文章题目恐怕更加够刺激，雷教授去年7月10日在搜狐证券上有一篇采访，题目叫做“北2013-4-21

京上海楼价还不够高”，我不能肯定这些题目是不是符合雷教授的观点，也许是编辑耸人听闻做出来的东西，不一定很可靠。另外在09年3月18日在金融界网站上雷教授有一个观点“中国靠开支推动高增长存在风险”。去年8月13日雷教授有一篇文章题目叫做“香港楼价高企的原因”。

下面一位是万科集团执行副总裁、中欧校友肖莉女士。上次在深圳房协召开的年会上，万科集团也有一个介绍。肖莉女士毕业于武汉大学英国语言文学专业，2000年获中欧工商管理硕士学位，先后任职中南工业大学、日本三菱深圳事务所、94年加入万科，从总经理办公室副主任一直到出任副总裁。

第四位是旭辉集团股份有限公司董事长总裁、中欧校友林中先生。林董事长05年毕业于中欧国际工商学院CEO班，90-92年在厦门特区房地产开发公司，92年到2000年在厦门创业。

这四位嘉宾有两位是学者，秦主任是政府一个智囊集团，她的经历也是学者身份。两位是企业家，对我们这个讨论是一个很好的组合。另外说一下规则，首先像上一位王教授主持一样，我的任务就是介绍嘉宾。第二，掌握时间。对于我来说，我掌握时间比王教授更为艰巨。首先一开始就少了10分钟。第二，我必须保证在12点20分准时结束。因为大家需要去吃饭，另外有些演讲嘉宾必须赶飞机回北京。时间上这里所安排的时间，我想这样，每个嘉宾的时间不一定有10分钟，我建议7分钟左右。主题讨论那里我们大概20分钟，最后提问，我们不需要大家写字条了，就现场举手，点到就讲。希望大家讲的时候不超过7分钟。

第一个问题还是要问秦主任，按照今天讲的市场参与，你认为我们是不是建立一个机制，这个机制能够鼓励开发商？为什么我用“鼓励”这个词呢？保障房是政府的职责，这一点应该很明确。现在有些地方的舆论是把它讲成检验开发商的社会责任了。我觉得是不太正确。万科在今年的社会责任报告有讲到要积极参与保障房建设，但是他有一个前提，在不损害股东利益的情况下。我想万科坚守一个原则，最大原则首先是股东利益，这一点不知道大家是否认同？秦主任，能不能跟大家分享一下怎么建立一个机制来鼓励开发商参与保障房建设？

秦虹：谢谢主持人。企业参与保障性住房建设，我们要分清楚参与什么样的保障房建设。刚才前一阶段的一个讨论已经把保障性住房几大类讲清楚了，大概分两类，一类是产权式保障，经济适用房、限价商品房、棚户区改造。第二，租赁式保障，公租房、廉租房。凡是产权式保障住房，企业都可以参与，没有问题，只2013-4-21

不过利低一点。我们经济适用房是扣除所有成本以外，你可以得到净利润3%。企业如果运作好的话，很多企业在经济适用房和限价商品房运作过程中都是有盈利的，只是没有办法和商品房前几年利润相比。第二类保障性住房就是租赁式保障，就是所说的廉租房、公共租赁住房，这类保障性住房企业能不能参与呢？我想企业不是不能参与，是可以参与的。这种租赁式保障总的来讲是属于政府的公共物品，对公提供公共物品的责任在政府。无论企业怎么参与，政府承担最终的责任人。企业怎么参与呢？可以代建，建了后移交政府，BT的这种方式。第二，企业也可以说投资、建设，长期持有经营，这可不可以呢？按照目前制度是非常难的。因为投资、持有、长期经营公租房、廉租房，目前租金设计水平根本不可能满足基本的企业盈利要求。但是如果把制度设计好，也是可以参与。比如说政府能够承诺，我把租金补贴到市场租金的水平，保证企业一个基本盈利，我想企业也是可以参与的。这就是涉及到参不参与的前提条件。政府能够保障企业基本利润情况下企业来参与。也就是说从更大范围来讲，公共物品的提供在全世界由企业来参与提供已经是非常成熟的经验，我们叫做公私合作制，但是公私合作制过程中，政府是必须实行一个共赢，既让企业来做，同时让企业盈利。企业主要责任来提供廉租房、公租房，这个责任是没有疑问的，但是具体建设方式是可以考虑的。产权式保障资金没有太多问题，因为可以通过出售房子方式回笼资金。关键是廉租房、公租房，政府财政要出钱，政府财政也没有钱怎么办？我有一个建议，中央政府发保障性住房国债，来专门支持公租房建设。今年发了一个文件，地方融资平台和企业发公租房债，让企业发债，不如让政府发，因为政府信用高。为什么中央政府发呢？不让地方政府发呢？中央政府发，才能真正把中央政府意图落实好。因为地方政府现在没有钱。重庆很多地方都是这样考虑的，我建公租房，但是五年后把它卖了，但是五年后卖了，还叫公租房吗？那又不是产权式。你何必五年后卖了，现在卖了不一样吗？中央政府意图是什么呢？李克强总理讲要把保障房里面，公租房为主体的保障性住房主体，如果没有稳定资金渠道，这个体系就不能建立。永远政府是建不完的。这是第二个。第一个好处是政府信用高，成本低。第二，可以更好履行中央政府意图。第三，也可以把社会资金，民间资本非常丰富，能够吸引到保障性住房提供上来，也缓解通货膨胀的压力。第四，我觉得租赁式保障就是政府的责任，这是逃不掉的。既然政府出政策，就应该出，你有能力出就出，没有能力出就发债。我们保障性住房、公租房，建好后，人员可以流动的。我们建到一定后，不需要再建了。但是发债可以一直发下去，2013-4-21

这样解决一个长期建设资金的问题。我的观点就是保障性住房还是应该以租赁保障为主。第二，租赁式保障如果地方政府困难缺钱，我建议由中央政府发债解决资金问题。谢谢！

蔡穗声：秦主任思路很明确，一个是可以分两类，租赁的政府负责任，政府没有钱，可以发债。政府没有钱怎么办呢？找企业搭建。这个做法好不好，另作讨论。有问题我们一会儿再提。下面请雷教授。我提的问题跟香港有关、也跟国内有关，我们知道香港的居屋做了有十来年，可能更长时间，后来停建了，这两年香港对居屋要不要重建，有不同意见。这个居屋我认为跟中国的经济适用房比较相近，也是内地很多人拿来说事儿的一个题材，雷教授，你对香港居屋该不该复建，又联系到国内的类似的经济适用房，从中得到什么经验教训？

雷鼎鸣：我个人认为居屋不应该复建，但是对更有效形式达到这个目标。过去几年整个中国很多人认为有所谓国进民退的情况，中间引起蛮大的问题。假如我们看看中国的GDP，现在私人消费占GDP总量的35%。政府消费是13%，另外52%储蓄起来，GDP的7.7%用于投资。在全世界都没有这么低的个人消费。从整个角度来看，政府把一部分资源退回给人民是有道理。但是怎么把一部分资源退回给人民？用所谓保障房的方式我觉得是一种可行的办法。保障房里面一定是包含政府的补贴，政府补贴等于把财富退回给人民。但是假如在这个过程中，是打击了市场的发展，这也会引起另外一些问题，所以在这方面我觉得香港跟新加坡的经验值得参考一下，看看他们怎么样去做，有些什么地方出现问题，有些什么地方解决的稍微好一些。

香港最大的问题其实是投资在房子总的资源不够多，这不是一年两年的问题，是过去几十年的问题。香港总的土地1008平方公里，但是私人房子只是用了24平方公里，公屋加起来15、16平方公里，所以占整个香港土地比较低，但是香港人口已经有700万了。另外还有一点，过去几年把钱放在建房子的比重蛮低的。跟新加坡相比，新加坡建筑房子过去几十年加起来费用，用人均来算，比香港每年平均多50%、60%以上。所以新加坡加起来总共建起来的房子，总的面积大概是香港平均每个人能够住的面积超过两倍。因为总的面积比较大，所以新加坡房价比香港低很多，新加坡有包括80%房子是HDB，是政府搞出来的。它建好后，也可以租、也可以卖。他们它的租金跟买卖价钱是市场所决定。因为它的供应量比2013-4-21

香港多很多，所以它的价钱也低很多。香港它的问题是在什么呢？居屋为什么我不赞同呢？最近香港政府中央政策组做了一个调查，发现年轻人其实不喜欢买居屋。在社会里面很多人去争取居屋，主要是一些年纪大的。年轻人为什么不喜欢居屋？因为买卖受到很大限制，将来卖掉要补地价，等于你搬进某一个地方，差不多锁定了，不能动了。有些人因为工作原因、读书关系，要搬到别的地区去，他就很难了。所以同样土地价值，他不能上升。房子最根本作用就是要使得人有地方住，但是我们还要明白，房子不光是住的，还是一种储蓄的一种很重要的工具。尤其是内地金融市场不那么发达，把财富储蓄在房屋里面，是一个很重要的方案。所以我会觉得将来内地假如要建这么多保障房，这个方向没有错，但是尽可能不要用，我们希望他们赚了钱，然后通过其他途径。

蔡穗声：雷教授是反对香港复建居屋。在国内很多介绍香港建居屋的情况，但很少谈香港曾经停止过建居屋。原因在哪里，国内很少人介绍，分析这个东西很有意思。下面就请肖莉女士，我想提一个题目给你，你考虑一下，当然也可以更开阔地谈。万科有一个产品不知道看到没有，万汇楼，在广州、佛山交界之处，这个楼我就不做太多解释了，它的建筑风格很独特，客家楼的模式，很低租金的给一些低收入青年居住，它的建造模式，我觉得政府很值得向企业学习。万汇楼经营怎么持续下去呢？我所知道要用59年才能收回投资成本。那么怎么经营下去呢？万汇楼这种创新的东西，万科有没有信心延续下去呢？它有什么经验、教训？第二个问题，作为公众企业应该参与建设保障房？

肖莉：万科是2006年介入保障房建设，一方面我们参与城市里一些保障房建设。但同时我们在广州，就是万科现有商品住宅地块上我们盖了这个万汇楼，就是刚才主持人提到的。这个楼显然是万科对于，我们当时把它作为一个为低收入的人提供比较宜居的、廉租的产品。从目前效果来看，我们是09年交付的，入住率是平均达到了92%，最高峰的时候达到百分之百，一共300套房子，每一套房子租金450元，基本上跟城中村租金价格差不多。如果从收益来说，因为它本身是一个商品房地块，我们自己拿的钱，然后自己建起来，它需要59年才能收回成本，包括资金成本等等之类。我们在那里面没有物业管理。我们从06年开始也一直参与到各个城市的保障房。基本覆盖所有一线城市。我们发现整个做的过程中还有非常多的问题。刚才秦主任提到两种模式，一种是属于产权式的，一种是属于租赁2013-4-21

式的，产权式的模式目前在整个比例中，占的比例是58%，显然这样一个高比例与国家地主倡导的公租房、廉租房的方向显得不是那么匹配。产权式的当然会产生一些问题，本身在制度上，我觉得应该是两方面，一个是在资金和土地方面的难点。因为资金跟土地本身是政府要大量来开发土地，把土地用来做保障房。但是另一方面，大家也知道政府做土地开发是依赖财政的。就是叫做所谓土地财政。在土地财政过程中，我们可以看到一方面大量土地做了保障房，毫无疑问，商品房的量是要降下来。在这个中间就存在一个矛盾点。这是一个目前的状况。第二个是制度性的，目前制度匹配并不是特别好。而且资金的矛盾，现在有一些单位集资建房，好像有这样一个趋势在发展。这种房子盖的越多的话，它与保障房方向是不匹配的。保障房是要公平，但是单位建房、集资建房好像造成更加不公平的感觉。一些地方为了完成目标，用这种最简单方式。从资金和土地存在一些问题，从制度来说，包括这种产权式房子，因为目前国家在收入、在审核这些机制方面，是欠缺的。所以这样可能会导致骗保。就是说他不属于标准的，他也去参与了。这也是一个可能会出现的状况。所以应该来说，从保障房来说，我们认为它会有很多问题我们需要去面对。

从企业角度来说，我们再看一下刚才说的几种模式，一种是代建、一种是开发，还有第三种，一些地方出让商品房土地的时候有配建的要求，比如10%是保障房。代建、配建是我们推荐的两种方式，因为代建不存在资金问题，就是政府来出资，相当于开发商是一个项目经理，我来收一定的管理费。配建，因为商品房这块他能够有充分盈利回报，他非常愿意做配建的商品房。但是从开发的角度有哪些问题呢？首先从开发角度来看，他会有一个，比如说工期的问题。第二，也可能存在我盖起来了，然后现金不能很快回笼。第三，财务上有一定风险。这个风险比如说我以股权方式投入这个项目，达不到股东回报要求。如果债权方式投入这个项目，势必资产负债表就会有大量负债增加。这个负债增加反过来会影响正常经营的资信、借贷等等之类，在资产负债表会有额外一块。

面临很多这些问题，我觉得我们都需要去面对的。万科来做保障房开发，从万科角度来说我们在不损害股东利益前提下，我们更多地体现的是一个社会责任。这个是万科的出发点。

蔡穗声：肖总裁在7分钟内讲的问题面很广，也很深。首先谈到了万汇楼所体现出来的困惑，实际上制度上安排有问题。土地完全按商业地价出让，没有任何优2013-4-21

惠可言，59年才收得起投资效益，对一个企业不大可推行。还说到集资房问题，集资房问题是带根本方向的问题了。就不是一个简单制度安排那么肤浅可以回答。下面我们请林中董事长总裁，我建议一个题目，你也可以讨论更多。作为你们是一个快速发展的企业，十年之类有很多方面的成长的业绩。现在天量保障房，会不会压缩商品房市场的空间呢？你从开发商角度怎么看天量保障房跟你快速成长的关系呢？

林中：我讲两个问题，第一，保障房在年初推动的时候，作为企业我们非常关心。我们研究了保障房大量上市后对房地产市场的影响。这个东西还存在太多不确定性。第二，各地政府实施保障房的形式多种多样，所以我们一直在密切关注，我们希望保障房能起到应有的作用，所以我们是很赞成保障房。我们一直认为把低端的要保障掉，中端要扶持，高端的靠市场。这次限购后，目前发现首次置业的利息成本跟首付上升很多，所以中产阶级是要靠扶持。

保障房目前存在的几个问题。第一，保障房是一个大箩筐。什么东西都往里面装，有廉租房、有经济适用房、有拆迁房、有双限房，还有集资房等等。政府搞运动，为了达到中央下达的指标，把福利分房也放进去，这个对社会不公平。第二，对购买主体不公平。前一段碰到一个蛮有钱的朋友，他要去买经济适用房。他说我反正去申请，买得到就买到，买不到也没有损失。为什么不立法呢？你在外面贪污50、100万都要判几十年，但是他用这种形式，是没有任何处罚。

蔡穗声：在香港向政府报了虚假材料是属于刑事犯罪，你会留下案底。在中国可能就是罚几千元。

林中：保障房开发存在很多不确定性，因为政府很多也不明白今后怎么管理。第五，它缺乏公平性。中国目前最缺乏公平性，让很多阶层不满意。我们认为保障房要五个：要立法。要制度。要机制。要计划。要标准。我讲的标准就是建设标准，我们保障房有做到140平米的，这就不叫保障。保障就保障最低端需求，人均13，三口之家48平米，我要保障，就不可能给你这种高舒适度的房子。我们目前面临的几个困难，第一，开发保障房我们基本上是不盈利的。第二，面临成本快速上升。政府一旦出让，把收购价定死。但是这两年人工成本、材料成本上升很快。钢筋从4000元到5800元，人工成本上升30%。第三，收不到钱，我们经常2013-4-21

被政府拖欠。第四，政府不收房。我们有一个项目，05年给政府做，06年交房，到今年政府还有170套房不收，但是税务年年来查。说你这个房子不结转，当时的价格是3600元，现在市场售价1.8万，要我们补税。第五，沟通成本太高。每一个事情都要找政府公关，这个让我们很头疼，天天要陪喝酒。第六，隐型的成本太高。比如保障房规定车位，其实买保障房的人买不起车，但是很多成本都投入到车位上。我们总结做保障房，要不积极、不主动，但是政府要我们做，不拒绝、要负责、不亏本。

蔡穗声：林总讲了很多真心话，很难得，恐怕你对媒体面前不敢这样讲。讲几个观点非常好，不要把保障房当成一个筐，什么都往里面装。第二，林总谈的问题，作为开发商你要参与，但是你有什么制度保障我能够参与进去得到利益保护。这一点我也感觉到制度安排上有很多欠缺。我们这个环节结束后。下一个环节，讨论环节。两个问题，第一，十二五规划所讲的3600万套天量保障房规划是不是大跃进？这个大跃进我们是一个贬义词。第二，完成天量保障房的困难在哪里？每位嘉宾大概3分钟时间左右。

秦虹：3600万套，其中今年1000万套新开发里面，有400万套棚户区改造，这个是2008年为了保增长确定的目标。三到五年要把棚户区改造基本搞完。这个要不要做呢？特别需要做。我们列入棚户区计划里面，都是原有老的国有企业，这些国有企业计划经济时代为国家做了大量贡献，现在很多林业工人已经不能砍伐森林了，但是他们长期住在低矮的棚户区里面。正好要保增长，就想中央政府出钱，帮助这些困难的工业区、林区、矿区，来解决这些老职工住房困难问题。大概到明年才能够搞完。1000万套有40%是这部分计划，剩下是600万套，这600万套也有一部分，大致是我们这些年来新增的住房困难户，如果那个是补欠帐，这600万套要解决这几年新产生的住房困难家庭买不起房的问题。我觉得中央政府的用心是好的，关注民生，立意也是对的，关键是执行操作方面能够有健全配套制度，把好事做好，这个很关键，建、分、管、退，四个环节都要有完善制度安排，否则好事能否做好就值得考虑。

雷鼎鸣：3600万套，这个目标是好，但是我觉得稍微快了一些。因为这样的话，全球建筑的费用，建筑成本都会给推高。因为中国太大了，一搞的话，那个数字2013-4-21

很惊人的。另外以中国经济实力，他可以做得到。把房子卖出去的时候，我觉得价钱不应该低于建筑成本。假如是补贴的话，等于是补贴土地，假如建筑费用都要低于这个，等于要用纳税人的钱，变得问题更大。我很快补充一下我刚才居屋的观点，其实居屋可以有更好的方法，你还是会有补贴，使到低收入的人买得起，但是补贴主要是地价，地价基本上可以免掉，在香港差不多80%房价是低价。20%才是建筑费用，这些人买到后的确是赚了。买了后，使得他能够住五年。以后允许他卖掉，他能够赚钱，政府不应该管的。在中国也差不多这个方法，跟新加坡的思维方式也是差不多的。

蔡穗声：雷教授讲了对3600万套有保留态度。居屋问题确实还有很多讨论余地。我们请肖总裁讲一讲。

肖莉：关于是不是天量保障房，我觉得我们讨论这个话题没有太大意义。一个是对历史欠帐的弥补，另外一个，目前保障房比例只有8%，十二五期间要增加到20%，我们认为20%这个比例不是一个非常高的比例，只不过这个过程怎么去做，要花多少时间，重点是在这里有什么样的制度和配套等等。我这里谈一点，还是从我们万汇楼启发来谈，因为现在从政府方向上，中央反复来谈的希望增加廉租、公租房的比例，我们也参照国外经验来做的话，其实可以用一种叫做有限共有产权的方式，它是一个什么概念呢？比如政府跟开发商一起来联合，政府来投入土地，包括建设等等之类的配套设备作为股权，开发商也来建设，把它建设起来，共同拥有这个产权。这个年限都是可以去探讨，比如15年或者20年，这个房屋是可以来改变用途或者说让居住的人，因为我们保障房核心目标还是让居者有其屋。当然这个屋一定是说有基本的需求，比如万科最近在探讨做一个15平米的商品房，也是会有一些基本的保障。我们认为它的核心目的是居者有其屋，这样的话，可以让他先租，租了后，比如15、20年后可以把它买走，当然这个买走是由政府和开发商共同确定这个价格，当然也存在补地价。这样之类的我们认为是可操作模式。因为保险资金它的集资成本是非常低的，包括社保等等之类的，如果他能很确定地说我15年后我会拥有这个产权，那他是愿意来投资的。也可以通过比方说把它证券化的方式也是可以做的。这也是我们在给建设部一个建议。当然这个中间有许多的，我们看的是非常长远的，因为保障房一定是很长远的方向。中国城市化进程应该在20年就会结束，当这个结束的时候，实际上大量的小户型，比如2013-4-21

说刚才说到保障房大量的30、40平米可能会产生过剩，那个时候我们可能面临把这些重新拆掉重建的过程，所以一开始把这个产权确定了，未来我们可以根据当时市场需求，也可以改成酒店或者做别的用途，不管怎么说只要它能够赚钱。这就是我们的解决的一个建议。

蔡穗声：有限共有产权的概念，把政府、开发商、住户、投资机构都捆绑在一起。这也是一个很好的想法。我们请林总谈谈。

林中：我们很理解政府提出3600套，一个是压力很大，第二，他们也想解决一些实际的问题。但是3600套天量保障房，我们最担心的是他到底对市场有多少冲击，因为现在保障房，我们为什么会感觉到明显冲击，这是一个大楼花，我们不担心廉租房、我们不担心公租房，这是有利于市场平稳发展，也有利于社会和谐，我们不担心动迁房，我们最担心是经济适用房和福利分房，特别是在一些二三线城市，其实最有购买力的是公务员、事业单位、垄断国企，一旦他们去搞福利分房，那个城市开发量会萎缩的很厉害。这是我们担心对市场的冲击。

第二，我们担心一个运动式搞保障房，这个是没有持续性的。我们认为保障房是一个利国利民，它是需要有持续性。我们很想知道3600万套组成结构，比如1000万是棚户区改造，那还有呢？现在我们面临十年欠帐，三年要还掉，这种压力、这种财力都面临很大问题。

第三，我们反对保障房有产权。买房子其实是买居住，但是最大的你是买一个金融资产。为什么不让有房子住，不一定让有房子产权。区分保障房和非保障房应该以产权来区分。

第四，我们呼吁对中产阶级住房的保障要给予持续支持、扶持和关注，有公平性。所有全国人民买第一套房全部给你低息和低首付，鼓励人人第一次置业，不通过保障房形式。而且每个人都有这个公平机会，目前中产阶级非常难受，买经济适用房不够资格，买商品房又差一点，住保障房又不甘心，因为这个邻居也很重要。

蔡穗声：林中观点很明确，反对有产权的保障房。3600万套之后怎么考虑？我记得香港是70年代开始做了几个十年策略或者十年发展的政策考虑，我们是不是应该十年、十年来考虑一些问题，当然十年不一定规划的很具体，但是起码大的思2013-4-21

路应该明晰。我看现在时间大概还有9分钟到结束时间。9分钟我想大概也可以有2、3个问题。

问：我想提问一下肖总，万科最近在北京最大的配建保障房地块，万科的报价是最高的，我想问一下既然保障房盈利模式都还没有探讨出来，为什么万科会报这样一个高价？公司在保障房建设方面是怎样一个策略？谢谢！

肖莉：其实我前面已经有谈到，我们在建保障房的时候，我们认为代建和配建，代建不是一个盈利的模式，但是一定能够保障你最基本的管理费用的收取。我们过去也有开发、也有代建，大概2%，还达不到3%的标准，配建是另外一种方式，这个就很难去测算到底是百分之几，因为我们的方向是商品房，我们看好商品房市场，所以我们就接受了配建的条件。大概就是这样，谢谢！

问：我请雷教授评估一下保障房对商品房冲击到底有多大影响力？

雷鼎鸣：我不知道这个答案。因为现在很多事实都没有公布。但是我始终认为建保障房不应该追求中高档的，要稍微中低档的。香港90年代建居屋，我发现有一些问题，当时有一部分居屋，我觉得非常豪华，要保障的话就不应该这么豪华，这样会对市场引起比较大的冲击。保障房它的目标就是保障，是一种社会资源分配的考虑。在这个考虑下，我们应该想很多办法去降低他对市场的冲击，考虑方法应该还是很多的，减少冲击。

蔡穗声：我作一些补充，我很赞同雷教授的观点，90年代以来我带过不少香港人士来参观什么解困房、安居房。他们对国内解困房、安居房建造质量都很赞赏，都说体现的社会主义优越性，我看了很不是滋味。广东GDP当时是香港的1/10都不到，我们太过注重把保障房作为面子工程向全世界夸耀。这个思路不对。我们应该更多资源放在解决更多困难群众居住困难问题上，我提出还是应该简单而不简陋，面积要小。否则的话，这个东西又是走样的。

问：这个问题想提给秦主任，关于刚才你讲到两种模式，一种是租赁的，另外一种是产权的，租赁的，你觉得可以发专项的国债来保障资金供给，这边我想了解2013-4-21

因为他最终的偿还还是要靠财政，刚才开发商得讲到不盈利，而且要亏钱，偿还量这么大，一直建这么多租赁式，这个会不会有问题？你具体说一下。

秦虹：公租房有一定租金回收的，租金定位在市场租金的50-70%。但是这个租金还是有些偏低，如果让盈利企业来经营，很难大规模做。

蔡穗声：完全免地价情况下，可能勉勉强强。

秦虹：你还要看融资成本，你没有长期融资成本，也是不可持续的。除非有一个长期资金安排。我说的国债就是作为长期建设资金安排。国债安排是滚动发起，但是我们保障房不可能永远建下去，随着我们整个房屋供应量增加，市场存量房增加，再加上我们有很好退出机制的话，人是流动的，我一直认为保障保什么？就是两类人，第一类人，托底性保障。就是没有收入的。第二类保障是过渡性保障，大学生租房子租不到，我保你五年，五年后你积累了支付能力，你就可以出去。我们公租房建设量是有限的，我们发行可以永远发行，实际上是借新还旧。也就是说随着中国经济实力提高，中央总是要从财政支付这部分资金。相当于我们向未来借，也解决老百姓投资渠道问题。国债信用高，受到投资者欢迎。我觉得这个制度安排应该不是特别难。还有一点我补充一点，并不是全部由中央政府来承担公租房建设，是补助地方政府建设，发挥中央和地方两级财政积极性。

蔡穗声：刚好到39分钟了，我们不能再等下一个问题了。我们必须保持准时结束。这里很感谢四位嘉宾的精彩演讲，也回答了很多问题，很多问题还是可以讨论的。我也感谢在座各位坚持到现在。

下午实录内容：

主持人：今天下午有两位主题演讲嘉宾，第一位是号称地产界的思想家，号称地产界的哲学家冯仑先生，冯仑先生由于一个突然的事情去了国外，所以他今天未能出席，但是他向大家表示抱歉的同时也特别准备了一段十分钟的录像，下面我们就播放冯仑特别为本次论坛录播的10分钟的录像。因为他有特别的事情，他本来已经是准备来的。我们来听听伟大的地产界的思想家到底为我们准备了什2013-4-21

么，说了什么，大家请看录像。

冯仑：关于商业地产目前面临着很大的机遇，的确也有很多的挑战和未来的一些不确定性，我个人觉得目前商业地产在中国的发展正处于一个转型的初期，也就是大部分公司是从住宅当中转型到商用地产。大部分采取的模式都是过渡性模式，所谓过渡性模式并不是像我们经常讲到的美国的经典、成型的商用不动产的模式，我也把它叫做美国模式。所谓过渡模式有两个特点，第一是用住宅思维来做的，把它做一些商铺，或者是做一些购物中心，很快把它以销售的概念来指导、来计算它的回报，包括现金流量和利润，只不过是做了一个商场或者写字楼而已，快速把它消掉。我去成都看写字楼卖得很火，开发商告诉我又做了几栋写字楼，这些写字楼都是散售掉的，这种思维和做住宅有类似，这是一种现象。

另外一种现象是形式上是做商用不动产，但是更多是以这个名义圈了更多的地来做住宅，把住宅销售掉以后留下一部分配套的商业设施，这种东西是挂羊头卖狗肉，名义上是做商用不动产，本意是做住宅，这些都是目前转型当中的一个初级阶段容易发生的问题。我们对照成熟市场上的故事，在香港历史上，新鸿基和李嘉诚都发生过转型，当他们的住宅业务发展到一定阶段，市场也承受到一定阶段，也出现了一个转型的压力。在转型当中，他们采取的方法也经历着一段摇晃、左右、徘徊和犹豫的时间。最典型的是新鸿基，新鸿基用了15年时间完成了一个转型，也就是商用不动产的收入占到了一半，而住宅的收入占到了另外一半。在前9年的时候一直都是用住宅轮转的快销支持社区性商业的发展，所谓社区性商业发展就是街铺和社区之间的购物中心，而没有进入到核心区的办公楼、商场、酒店等一些产品形态。在这个过程中，前9年就不断的犹豫，不断的累计，中间停了两年往回走，因为现金流的问题和市场的问题又出现了困难，最后五年时间彻底不做住宅，一直做商用不动产，这样才转过来。

李嘉诚一直在转和非转之间，到现在用了20年时间，长江商用不动产是30%的收入，销售性物业是70%。这是一个发生过的故事。所以在亚洲地区，我们作为一个企业如果要转到商用不动产，第一是一定要意识到这是一个长期过程，不是一天说能转就能转的。我们能够在完全市场竞争的条件下的新鸿基和李嘉诚做参照的话，他们都用了15到20年时间，所以今天中国所有的地产公司如果转到2013-4-21

像新鸿基一样商用和住宅一半一半，我认为至少也要准备七到十年时间，这都是很快的。第一点，在目前所有商用不动产的转型当中，大家处于一个初级阶段，还有很多住宅的惯性思维都不奇怪，但是我们一定要有耐心，一定要做好长期的心理准备，同时要有7到10年的准备，这样才能够达成转型的目标。

第二，我想讲一下关于美国模式，美国模式和过渡模式最大的差异就是过渡性的模式核心的竞争力仍然在开发商，要快销、快建、快销，仍然在建筑规模、开工量和拥有的面积上，而美国的模式是导演加制片的模式，最主要的能力在经营上，在每平米的回报率的经济基础上安排合理的财务模型。所以如果说我们在过渡模式仍然是地主加公投的模式，美国模式就是导演加制片的模式，它的核心竞争力在于营运能。，不在于开发能力。简单概括美国模式是中期持有、能力导向、资本权益核心、收入多样化，中期持有就是持有物业的标准，在于你对租金回报和资本市场上要达成一个波峰在吻合的时候，大概7到10年，一个物业到建成，到抚养，最后培养成为一个租金回报非常好的企业，你可以征转化卖掉，这是中期持有，7到10年，在经济周期当中是可以把握的。

第二是能力导向，究竟是营运能力来主导商用不动产，还是开发能力，在美国模式下是营运能力为核心，所有都在于每平米究竟怎么样来规划，怎么样来选营运商，最后你的回报率是不是高于同行，高于同地区，这样才能够带动你的财务安排。所以营运能力是美国模式最重要的，也就相当于导演加制片，导演讲故事的能力是最重要的能力。

第三，资本权益为核心，仿佛像张艺谋算账，张艺谋作品，但是电影一出来打的是张艺谋作品，版权不是张艺谋的，投资也不是张艺谋的，只是品牌和故事、市场是张艺谋的。在这种情况下，最终张艺谋的收入是算他的资本权益，张艺谋的权益回报是最高的。在美国模式下算来算去是权益的回报，而不是算你拥有多少不动产。也就是在这种前提下算的是权益回报、租金回报，而它的估值最后取决于租金回报。相当于在北京，国贸有100万平米，租金回报率的估值在二三线城市是1000万平米的物业都不如它的估值高，所以不在于拥有多少量，而是在于拥有多少投资型的物业，你的估值、租金回报率是不是高，这样权益才高。所以在这个角度来看，美国市场上的商用不动产长期的回报率、资本权益的回报率IR都在26左右，这是比中国目前的市场回报高很多，就在于前面讲的那三句话，2013-4-21

包括中期持有、能力导向和以资本权益为核心。

第四是收入多样化，在这种安排下由于营运能力特别强，你的权益谈判地位就很高，然后你的收入就可以争取更多的其他收入形态，比如基金收入、财务安排在中间加了很多层财务，你理财的时候有资产处置的收入、物业管理的收入、权益议价收入。在美国，一个经典的商用不动产的开发商叫收费开发商，大概有4到5种收入，有本身股权的收入、议价的收入，还有资产管理的收入、资金管理的收入，物业管理的收入以及资产处置完以后的额外奖励等等。在美国出现了一个经典故事是华纳中心，这个项目是一个非常复杂的综合体，他只出了5%的股本金，最后分了45%的利益，这个过程就是非常典型的美国商用不动产的模式。

总之，在中国未来的发展当中，我们将随着城市化的发展会逐步的需要越来越多的商用不动产，我们作为地产企业应该懂得在过渡时期怎么用过渡模式，而最终怎么进入到一个专业的以营运为导向的一个真正的好的商用不动产的开发和管理的企业。这样我们的企业才算完成了过渡，这就是我们认为当下的机遇，也就是现在城市化仍然给我们一些机会，商用不动产有快速增长的需求。所谓挑战就是能不能最终转型为一个像美国模式一样非常成熟的商用不动产的企业。同时，另外一个渠道是时间，你能不能坚持7到10年以上完成这样的转型。

这次不能来开会很遗憾，希望以后跟大家有更多的机会进行专业方面的交流，谢谢！

主持人：虽然冯仑先生没有来到现场，但是我想他刚才录的一段录像还是给我们在商业地产方面有很多见解的分享。大家可以看出来，这段录像是他自己在办公室录的，所以我现在也明白他为什么成为思想家，你看他后面全是书。

今天下午的第二位演讲是中欧国际工商学院访问教授、哈佛商学院管理实践学教授Nabil N.El-Hage先生，下面我们以热烈掌声欢迎Nabil N.El-Hage教授给我们做主题演讲。

Nabil N.El-Hage：非常感谢，谢谢给我做的介绍，谢谢大家的光临。同样也非常感谢中欧国际工商学院为本次论坛做的努力，我想讲一个很有意思也非常难讲的课题，也就是中国房地产是否是一个泡沫。我会尽量的在有限的时间里面给大家2013-4-21

讲讲我的思路，一开始我们可以先来讲讲到底什么是泡沫，这样才能搞清楚我们是不是在泡沫里。泡沫的定义是在某一个时间段里面，这个估值是处于不具有可持续性的高位，经常是由于猖獗的投机所带来的，而不是由一些经济的基本面来驱使。比如说像自由现金流，另外还有租金收入，不是受这些基本的经济动因而驱使的。泡沫有它的影响力，它可以导致资源的不当配置，当这个泡沫破灭，我们知道泡沫总是有破灭的时候，他们会造成广泛的负面经济影响，泡沫到底是怎么形成的？大家可能对经济有很多的了解，我们简单看一下泡沫的形成过程。

一开始，你就有一个可能不切实际的预测。举一个简单的例子，大家还记得互联网泡沫，一开始金融分析师希望我们相信，这些互联网公司的价值就要看网站的访问量或者是点击率，而不看这些网站能够产生的现金流，只看点击率和访问量。人们对这些公司就变得很放心，就会做出一些投资。还会去口口相传，或者是跟他的邻居讲，你看我今天早上才用10块钱一股买了某某互联网公司，下午的时候我就以15块钱抛掉了。当然你告诉邻居，邻居也不甘落在你后面，所以他在第二天就以15块买进，晚上以20块卖出，又向他的邻居出了，听上去是笑话，但的确如此，在上世纪末本世纪初的时候就有群体放大的效应。不可避免的，我们会看到一些负面的影响，比如说有一些分析师就会跳出来说，这个互联网行业不对劲。又比如是某一家公司，人们买了他很多的股票，但是他却突然破产了，大家还记得美国有一个公司叫安然，它就是这样的例子，虽然它不是互联网行业。

又或者我们就会在报纸上看到有一些报道，记者提了一个棘手的问题，结果导致这个公司的老总勃然大怒。记者就会很敏感，他会嗅到不良的信息，如果公司经营良好的话，为什么提到棘手的问题你就勃然大怒，这就是有不对劲的地方，这就是泡沫即将破灭的先兆。今天上午我们有很多的讨论讲到保障房，或者一般意义上的住宅，又或者下午的主题是讲商业地产，所以如果讲到房地产，实际上它是抑制性的资产，我们不只是在讲商业地产的，所以要问两个问题，是不是在中国房地产的价格是处于不具可持续性的高位呢？第一个是有哪些因素影响价格，第二是有哪些因素影响价格的可持续性，我们有很多数据，但是要小心，因为人们对这些数据会有自己不同的解读。到底这些数据表示的是泡沫，还是有选择性的数据分析。如果看这张图可以看到两点，一个是它的价位，在过去7年的2013-4-21

时间里面，从差不多70涨到了170，有的人就说我们是处于泡沫了。在蓝颜色的城市有35个大中城市，红颜色的是国家统计局的这70个大中城市。我们可以看到蓝颜色和红颜色的这两条线走向是很不一样，所以你要非常的小心，我们在争论到底有没有泡沫，你要针对指数性的数据进行分析，但是指数并不能反映一个真正的价值面。有可能是在一开始的时候该地产是被低估的，之后反映出来的是它的真正供应价值，这也是有可能的，所以你怎么去解读这些数据是要非常小心的。也不能只看表面的这些数据，还是要结合其他的一些深入的图表或者是一些专家的评论。

看一下中国8个大中城市的房价与租金比。这个数据反映出很多方面，第一个杭州，虽然我不是专家，但是人家告诉我杭州是人间天堂，所以这也是有可能为什么房价与租金比在杭州是高居不下，因为杭州可能有其他的驱动因素。这个市场除了房价租金比以外，还有其他的一些驱动因素，所以有的人就会解读成是杭州的房地产有泡沫。另外，我们看到在这4年的时间里面，这8个大中城市的趋势线都是往上的，但是这个粗略的趋势线上升的势头并没有像典型的泡沫这么大，等一下会给大家看西方市场。大家可以看到这8个大中城市，房价与租金比的差距低是在17，高是在55、65，或者是在35。在这个城市当中，他们的房价与租金比是有一个差距浮动。在英文版上面可以看到有一个粗略的趋势线，差不多这个房价与租金比在25到35左右。如果有人为一个房子付的价格是这个房子租金的35倍或者25倍，那么这个房价算是过高还是过低呢？这里面是一个分子和分母的问题，有可能分母低了，有可能是分子的房价太高。很多分析师看到这个数据，他会说这个是有泡沫。在这个图上可以看到中国和其他世界地区相比，这里面有一条细细的淡蓝色线是中国大陆。中国大陆的房价与租金比是从100涨到150，绿颜色的虚线是欧洲，粗蓝颜色是欧美，我们看到欧美是先上升、后下降。但是我还是坚持这个观点，哪怕你从指数上来看中国的房价租金比是一路攀高，但是我们还是要从别的角度来分析才能看出这是可持续性的高，还是不可持续性的高。

所以，我们还是要更多来分析一下到底是房价过高，还是租金过低导致的。看一下这个数据，这是从1990年到2009年的城市化进程，从3亿城市人口增加到6亿人口，这差不多是美国全国的人口，在中国变成了城市化。所以我觉得这2013-4-21

个人口的基数在中国是非常大，像欧洲、美国一般的分析师就很难消化这个数据。当然这么大的一个城市化的人口基数，会带来许多的问题，会影响到房地产的市场。我们也能够看到在这段时间里面，房价租金比在中国是上升的，从比例上来讲，城市化率从20%多增长到45%左右。所以人口学上面发生这么大的一个转变，也影响到了房价和租金比。

我们可以对比一下8个大城市，北京在10年当中的人口变化是53%，可能没有一个欧美的国家或城市有这么高的人口变化率。另外是深圳，深圳是第二高，北京和深圳在过去的10年里面，人口增长率是非常高的，达到40%和50%。所以也不是说由于人口上面的变化，我们的房价就不具可持续性的高位。我们还是要继续的去分析，看一下房价上涨是不是由真正的需求所驱动的。也有可能房价的上涨是经济自然的现象，所以我们在过去的这4年当中看到美国的住房市场的泡沫，可能它和中国的原因是不一样的。我们可以看到如果人口是从农村向城市移动的话，也有可能房价的上涨是由真实的需求所驱动的。先来退后一步问一个问题，是不是有人能看到并且指出泡沫的存在，你怎么去指出泡沫的存在呢？这里有一个很有意思的图，可以解决个问题，也就是英国的房价，它的平均收益比在过去的50年里面，从1952年开始看，可以看到2002年这50年英国的房价平均收益比，英国人买房子，它的房价和收益比是在3.5、3.6左右，这对于中国来说有没有参照意义呢？比如一年我有10万块钱买房子的话，我的平均收益是3.5万，这是不是说这个房价的平均收益比是合理的呢？而且我们看到围绕着平均值上下波动是非常的大，有上、有下，如果你是看英国的平均收益比-房价是3.5左右。50年平均是3.5，但是在2002—2004年英国的房价对平均收益比是达到6，6的比例离平均值有3个标准差，这个偏差是非常大的。在2004、2005、2006年，有一些人就像我一样，他们在发表演讲的时候说这种变化是不可持续的。但是人们买房子各有各的原因，有一些人买房子说，我赚了钱，我就想去伦敦买房子。但是你要想到的是这个数据并不是只有伦敦或者只有旁边的这几个小区，这是英国表现出来的现象，并不是有几位皇位继承人在买房子，我们还是要看到整体大的趋势。所以我觉得这种房价平均收益比是不可持续的。再对比一下美国，差不多是同时期，同样的也是在2001—2003年之后这段时间，出现了我所谓的泛式的必须，也就是整个在发生大的改变。美国的房价中值-家庭收入比比英国2013-4-21

稍微低一些，美国在3.4左右，但是也呈现出来和英国一样的趋势。现在我们看到的是房价中值和租赁价值的乘数，美国的指数也是上上下下，平均是在19.1倍左右。高位是和平均中位值差2个标准差。我们可以看一下平均值是19，也就是刚才美国的房价中值对于租赁价值比。但是到了2007年，实际上是在2006年底的时候，美国的房价中值对租赁价值比是急剧的上升，到了33、34左右，离中位值差11个标准差。从概率上来讲，这是极小概率的事件。从1.3个标准差上升到3个以上的标准差，我们显然就发现这是泡沫。在那时候也有很多的金融专家在分析，这肯定是泡沫，问题是什么时候破灭。我们看到在最近几年就破灭了。

下面看2000年出现的一些数据，我们现在所做的工具，当时西方政策的制定者避免采取一些过渡的调整，所以现在我们调整回的中值，避免矫枉过正。我们知道西方的很多经济政策是避免我们跌的更惨，但是在这里可以看到主要的问题是不仅仅是有很多财富被丧失了，而且它实际上是被一些错误的人丧失掉了，因为这些人是在房价最高点的时候买的房，也就是房价中值和租赁比是19倍、25倍、30倍，这些人都是比较小的投机商人，他们不知道手上的钱该怎么做，他们看到经济形势一片大好就头脑发昏了，盲目的放大效应，他们疯狂的借钱，远远超过自己偿贷的能力，他们会当掉自己的家、自己的资产和自己的财富。不只是回到中值就够了，现在市场上的财富有大规模的重新分配，尤其是对那些原来根本承受不了风险的人来讲，所以泡沫危机是有破坏性的。看一下中国的情况会不会出现，其实我们看不到这样的情况，我们可以看到这个图上有两个，一个是8个大中城市的房价收入比，这里有2个城市是值得关注的，可能你会有一些疑问。一个是北京，第二是深圳，大家可以在之前还记得城市化发展的两个图，讲了两个城市化发展的速度最快，一个是北京，第二个是深圳。

因此我们很容易看到，尽管一方面和西方国家相比，这个房价收入比的倍数是高了很多，很多分析家都讲了，你怎么可以说房价收入比这么高？达到了7倍，但是在美国、欧洲这些平均值，长期来看只不过是3.5倍。但是另一方面，我们也必须看到有一些经济学家，尤其是世界国际货币基金组织的经济学家，他们说深圳和北京可能会出现泡沫。不过我觉得这里价格的大幅调整是由基本面所催动的，而且我们也可以看到这个市场还是比较稳定、比较规范的，待会儿我会2013-4-21

用其他的数据告诉大家为什么这个数据是相对稳健的。之前从美国和欧洲的数据可以看出来，这个情况不是大家想象的这样。还有房价和租金比也是一样，这里还是有一条粗略的趋势线，租金比例在越来越高，比西方国家平均值要高，在西方国家房价租金比从长期走势来看大概是20倍，而中国是25倍到30倍。如果你看到这个就说中国进入泡沫了，这就太肤浅了。

在中国，如果你说真是一个泡沫的话，那么中国这个泡沫已经持续5年了，现在泡沫还没有破灭，就说明这不是一个泡沫。

最后一张关于数据的图，我讲一下个人的见解。尽管房价和租金比在中国来讲是比较高的，但是从历史角度来看，它不只是泡沫比例，这个紫色的线是中国。比如10的蓝线是美国、美洲和欧洲，他们在有所下滑。所以我们可以说中国现在的房价租金比是处于高位的，但是这几年它的整个增长趋势还是保持比较稳定的。下面我给大家提供更多的数据，看看中国的市场还是比较有序的市场，而不是一个泡沫的市场。最近我们发现有一些报告指出，房价已经在慢慢的下降，大概降幅是5%左右。其实之前我也说过泡沫出现了之后，它实际上会破灭，你只下调调整5%的话，就证明了这不是一个泡沫。大概2010年的1月，政府也出来了一些措施来打击投机，这也使得整个房产交易量增速大大减缓。这也让我们房价的增长有所减缓。

大家看左边这个图是中国的9个大中城市住宅价格同比变化，4月份是降是4.86%，而它的整个住宅销量降幅比较明显。在房价方面，2010年增长了30%左右。这个泡沫就相当于大家之间相互卖，我卖给你，你卖给我的亲戚，然后价格越来越高，我们觉得自己好像是有钱了，但我们卖的是同样的房产，财富根本没有增加，只是你觉得名义上有所增加而已。这个图表和数据告诉我们，第二是没有告诉我们什么？专家们是否赞成这个专电，有些人支持“泡沫说”，有些人反对“泡沫说”，我个人讲一下给我们的启示。西方的分析说是中国的数据不可靠，中国的数据有很多，但是非常不可靠，但是我觉得随着中国的数据可以有提升的空间，问题不在于数据，而是在于数据分析的方式和了解更深层次的东西。

我们看一下平均的房价和平均收入，是不是说中国一般的工薪阶层就用普遍的住宅呢？因为西方的住房拥有率太高了，所以你觉得平均的工薪阶层有一套平均的住房，而中国的住房率非常的低，你看看房价和中层的工薪阶层的收入来对2013-4-21

比的话，你就相当于把苹果和橘子比，这就牛马不相及。你要看这些房子是谁在买，谁在住。你必须要看这个数据能告诉你什么，而不是简单通过这两个数字得出一个结论，所以平均值或者分析人员可能会给我们带来一些误导性的理解。另外，有没有其他的一些非“泡沫说”的解释呢？因为我们看到这么高的房价收入比和房价租赁比。其中因为人口状况带来的需求大幅变动，还有刚才讲的中国住房拥有率和中国工薪阶层之间没有这样必然的联系。有没有达成一致呢？不可能的，他们意见不一，美国经济研究所是西方高规格的智囊团，他就相信是有泡沫的，而经济学院杂志也是一个被受称赞的英国专业杂志，他说没有泡沫。而货币基金组织想讨好所有人，他说部分城市有，部分城市没有。政府比较担心，他们也意识到有一些市场过热了，这就指中国的政府，所以中国政府采取了一些政策措施，希望能够让部分的市场降温，我觉得这个做法还是非常明智的。

那些支持“泡沫说”的相关证据有哪些呢？他们说房价租金比和房价收入比在上升，这是很明确无误的。但是我的问题是在于这个上升是不是非常快？而且这个上升是不是不可持续性的？另外，高的房价租金比表示购买者预期会有大大的资本利得，比如付30倍以上的租金，你说我可以以35倍的租金卖出去。人们就会觉得这个房价还会不断的上升，可能会有更多的资本利得，就会为了更多的资本利得而卖房，就会导致泡沫。他自己没有这么多钱就会从家人身上借钱，而开发商捂盘惜售，这也不足为奇。还有一些反对“泡沫说”的相关证据，第一是中国的城市化进程很快，收入增长也很快，另外缺乏其他的投资渠道，比如中国的股市不像西方市场那么发达，这就以价格形成支撑作用。还有一些是当地的因素带来供需的失衡。

下面请大家举手示意一下，在座多少人相信有泡沫的请举手。很少有人，有几个，非常少。有多少人觉得我们没有泡沫，有多少人觉得很难说的？差不多也是这么多人。所以很难说很确信的说到底有没有，但我个人觉得这些数据不能支持，我不能武断的说这些数据不支持，所以没有泡沫。但是现在的情况确实会有这样的可能，而且能够和美国2007、2008年有一些相似的情况。我们到底应该怎么关注这个问题呢？如果有泡沫的话会有广泛的影响，尤其是一个全国性的泡沫危机带来大量的破坏。就像我们讲的小投资者、私人投资者就被套进去了，这给市场带来很多不稳定的因素。另外，市场会矫枉过正，往上、往下行都会矫枉2013-4-21

过正，比如过渡的调整导致物业的价格远低于市场供应价格也不行，经济活动可以在大规模的泡沫危机后陷入停顿，而事实也往往如此。这里不仅仅限于房地产业，还包括钢铁、水泥等相关产业都会遭到非常严重的影响，还有服务行业，这是中国经济发展的驱动，如果他们受到影响会后果严重。

比如两三个城市的泡沫，不会像全国性的泡沫一样给其他城市带来巨大的影响，也不会像系统性的泡沫一样带来非常严重的影响。另外，我们也看到中国银行系统对于按揭贷款的风险暴露较低，而且个人的储蓄率高很多，这可以减缓泡沫所带来的负面影响。我讲一下政策方面的不同选择，包括西方和中国的相关政策。在西方政府，他们如果要面对这样的一个泡沫的话，他们有两个方法来搞政策，一个是提高利率，第二是财政政策。利率是一个不是特别有效的工具，如果你把利率提高的话，那么整个经济包括房地产业都会受到影响。而财政政策如果来控制泡沫的话，它不是说控制泡沫，反而能够带来更大的泡沫，其中有一个很有说服力的例子是81、82年里根总统为了能够将美国经济将困境中挽救出来，他就提出了大规模的税收激励政策给房地产商，你更快的回收你的投资成本，这就带来了很大的房地产的泡沫。10年之后，在1991、1992年就泡沫了，这也给社会带来了很大的损失。所以政府干预措施不是永远都有好效果。还有9.11恐怖袭击之后，美国银行在美联储的受益下提出了超低利率政策，这个超低利率政策维持了很长时间，这也造成了第二轮的房地产泡沫，所以政府的干预会带来更多的问题，至少是在西方国家。

大家还记得格林斯潘，美联储美国银行前行长说的一句话是非理性的繁荣，像在互联网泡沫里面也说过这个泡沫，但是我们不知道怎么做。就像互联网泡沫一样，你知道有泡沫，但是你根本无法控制它，只能看它越来越大，最后破裂。很多人能够预测到泡沫，但是政府却无能为力，不能解决这个问题。比如83年的生物科技泡沫，98年的互联网泡沫，2004—2008年的房地产泡沫。为什么不能阻止泡沫危机呢？你确认有泡沫是很困难的，到底是一个泡沫还是正常的市场力量呢？你很难确定。另外，政策工具不够有效，提高利率可以遏制泡沫，但是把房价限制也可以影响市场上的经济活动。还有一个重要的可能问题，它会影响到西方领导人的连任，因为有泡沫的话，就像你在晚会上提供很多的酒，喝得很开心，然后你说没酒了，泡沫了，大家没酒喝就很沮丧。我们要避免泡沫发生，2013-4-21

就相当于要冒一些风险，在危机出现之前就要先采取措施，而很多人可能不一定理解。

另外，看一下中国政府采取的措施是收紧放贷标准，禁止国企投资房地产，提高储备金要求和倡低房价。我觉得这些数据不支持泡沫的论断，有些市场是页基本面所驱动的，如果这些需求增长放缓的话，市场不可能说预期价格会涨上去，而这和全国性的泡沫危机是不一样的。如果向西方国家学习要小心，因为西方国家政府在对于资产泡沫方面的处置也有些不恰当的地方，他们有些做法有可能会让泡沫愈演愈烈，中国的政策制定者一定要保持谨慎性，预防泡沫的形成。

我就讲到这里，谢谢各位！

李振华：各位朋友，各位嘉宾，下午好！我们现在进行第三个议题的讨论，今天下午的议题是房地产融资困局突破。在这个议题将分为三个阶段：第一个阶段是会提四个问题，请四位嘉宾来分享他的观点。第二个阶段，我们提一个共同的问题，请四位嘉宾分享他们的看法。最后，我们再花15分钟到20分钟时间，请台下的各位观众和朋友做一个互动，请大家踊跃的提问题。

先做一下自我介绍，我是《21世纪经济报道》金融版、《环球企业家》的李振华。主办方把今天下午的议题定为房地产融资困局突破，我是这么理解的。房地产企业，特别是中国的房地产企业，带有非常强的金融属性，大家都知道金融企业的核心能力之一就是负债，如何融资是一个生死存亡的问题。换一句俗话来讲，对于房地产企业来说，拿地、搞钱这两件事是最重要的事，今天下午我们不讨论拿地，有些也没法在这个场合上讨论，我们要讨论的是搞钱、融资的问题。提起来房地产融资，我相信很多房地产企业都会愁眉不展，为什么是这样呢？我们可以看到从2010年开始的两轮房地产业调控，实际上将房地产企业已经陷入到一个困局。第一，大家看到银监会已经掐住了个贷、开发贷；第二，我们看到证监会已经收紧了房地产企业在资本市场的发债和发股的融资。银监会还干了另外一件事，规范银行合作，或者让房地产信托的融资一式一批，相当于把房地产信托融资的事也掐住了。今年8月份，国家外汇管理局又出了一个文，大家都知道叫停了房地产业的内保外贷，有四个主要的渠道都掐住了。在目前的形势下，作为房地产企业如何突破这种困局呢？第二，房地产行业如何思考政策博弈到今2013-4-21

天的后果的教训和思考呢？第三，我们知道房地产行业的融资一贯是形势大起大落，它的机制也是不可持续的，不是那么健康和健全的。我们如何建立起来一个健康和健全的融资长效机制呢？这就是我们下午要讨论的问题。今天下午请到四位嘉宾：

中欧国际工商学院金融学与会计学教授、副教务长兼在职金融MBA主任赵欣舸教授；

基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强先生；

世邦魏理仕中国区总裁兼首席执行官Chris Brooke先生；

中城联盟投资基金董事总经理路林先生。

我的第一个问题是在美国等成熟的经济体，房地产信托基金成为房地产融资的主流形式之一，为什么会产生这样的结果呢？中国引进房地产信托基金是否是建立房地产融资的一个健康和长效的机制和好办法呢？我们来分享赵教授的观点。

赵欣舸：谢谢主持人，也谢谢论坛给我这样一个机会。我首先要坦白一点，我本人并不是研究房地产的，所以在各位房地产专家面前有点班门弄斧。我应该算是研究投资学的，包括基金、投资者的行为和保护。有一个更重要的身份是我本人也是一个城市的白领和房奴，我从这两个角度谈谈自己的想法，希望起到抛砖引玉的作用。

现在房地产需要融资，需要别人提供资金，当然对于资金的提供者来讲就是投资。我现在很困惑一点，目前中国房地产是不是被承认是一个资本类别、一个投资方向？是不是承认它有投资的属性？今天上午关于谈到保障房的时候，宋部长提到了十七大报告中有关的内容，大家也许还记得十七大的报告中还有一句话是：创造条件，让更多的群众拥有财产性收入。这句话据我所知没有收回过。群众如果想增加或者拥有财产性收入，那么如何通过什么样的财产获得财产性收入？有人说你可以通过投资股市获得财产性收入，我想说你严肃点，我们这里开会呢。当然有些人说你可以投资黄金，而且黄金的价格确实是在上涨，这确实是一个事实，我们不妨想一个场景，中国的每一个家庭，大家在角落里有一个小包袱，里面放几十根金条，这听起来比较诡异，不像是2011年看到的场景。大家2013-4-21

也许都听到过一句话叫乱世藏金，为什么国际金价暴涨？因为在欧洲、美国面临着严重的经济危机，在一定程度上可以说是一个乱世，但是我们的情况不一样，至少每年的春晚都在不断的提醒我们，我们现在是太平盛世，跟欧美是截然不同的。如果现在是太平盛世的话，我们应该做什么？当然有一种说法是盛世收藏，这个可能太小众了，真正说在盛世中比较大众化的投资手段，盛世置产是更大众一些。而且说句老实话，如果在过去几年中，有一些群众获得了一定的财产性收入，确实是从房地产中带来的，但是我们很熟悉一种投资方式，自己买一个房子，作为投资的角度来讲有很多问题：第一，它有非常严重的非系统性风险，有个体风险，你可能买了一个房子就漏水，永远修不好，还有一个是交易成本非常之高，我们不说显性的成本，你想一下购买房子的中间过程，这个东西让人非常头疼。再有是流动性，流动性非常差，如果真有什么事情，你真的想很快的卖掉一个房子不是很容易的事情。

如果直接投资房地产，直接去买房子有这么多问题的话，有没有一些更好的方式呢？现在在世界上成熟的市场中，应该说有这个问题的答案是刚才主持人提到的所谓信托投资基金，很不幸的是这个词里有一个英文词直译是信托，其实我们更多是理解为基金，比如国外最成熟的权益型的基金，说白了是这个基金会以组合的形式去投资房地产。刚才我们提到了直接投资房地产可能面临着很多问题，现在想一想可不可以解决这些问题？第一是面临很多的非系统性风险，因为它是以组合的方式投资，所以潜在的风险会被分散化，再一个是国外成熟中多数是上市交易，比如ETF，它的交易成本和流动性就像投资普通的证券市场的基金一样，所以在流动性和交易成本方面都有很大的改观。我个人认为REITS最大的贡献不仅仅在于刚才提到的这几个方面，这也涉及到投资房地产一个更大的问题，那就是它的门槛非常高。你至少现在即使是砸锅卖铁也要凑够首付才能买一个房子，这是投资房地产最大的一个问题，因为这样就直接导致了相当多的人被阻拦在了房地产市场以外。其实我们现在总有讨论房价上升还是下降，对人民群众利益的影响，但你恐怕要问一下是哪一部分人民，我觉得人民大概分成两类，一类是已经买了房，一类是还没有买房，这两类人民对房价未来走向的希望是截然不同的。如果你是无壳蜗牛的话，你当然希望房价跌，但如果你是砸锅卖铁，现在已经负了首付，已经荣幸的变成了房努，你的希望是截然不同的。而且所有2013-4-21

第五篇：第二届中国实战营销高峰论坛闭幕词范文

范文博览

[范例二]

第二届中国实战营销高峰论坛闭幕词

各位营销精英，企业界的朋友们，各位来宾：

大家好！首先代表这次营销高峰论坛的主办方《××报》，感谢诸位对此次盛会的热情支持和积极参与。

第二届中国实战营销高峰论坛旨在对营销市场变化对话，把握营销趋势，相信通过这两天的智力激荡和碰撞，已经给诸位留下了很深的印象，而且也为制定2004年的营销策略带来了思考。随着专题演讲的结束，第二届中国实战营销高峰论坛已经取得了圆满的成功。

热闹非凡的市场舞台，每年都会上演一出出主角不同但是同样精彩的好戏，2003年我们经历了SARS的考验和飞天圆梦，但是事实上竞争是市场经济中不同的主题，营销的几大要素，无论是资本力量还是价格竞争、渠道建设、产品定位、品牌整合。在激烈的市场竞争中都各显神通。进入21世纪，加入WTO，向市场经济转轨，中国已经成为全球最具活力和潜力的市场，无论是对中国企业还是跨国企业，其中对于市场机会的判断和把握，对于竞争格局的分析和影响，对于整个的营销变革的研究和实践，都决定着他们的市场表现和市场地位。我们作为主流媒体《××报》在1999年的时候就已经开设了行业周刊，对整个行业的动态和企业的运作加以关注和点评。经济板块的权威性和影响力也得到了业内人士的肯定，我们期待在2004年，越来越多的企业能够用他们的魄力和智慧，在市场营销中加以创新和变革。我们《××报》也愿意提供非常良好的宣传平台，与经济界和企业界的人士一起，推动整个营销变革、营销观念和理念的变革，与更多的企业一起迈向成功。

谢谢大家！