物业客服答客问范文合集

第一篇：物业客服答客问

物业客服答客问

作为物业公司员工和管理人员的必备培训资料，统一回答业主提出的问题，避免引起不必要的误会和纠纷

1.售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？

答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。

2.为什么物业管理公司一次性收取一年的物业管理费？

答：由于本小区群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象，而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。3.我入住时应该签订什么协议或文件？

答：入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主联络信息登记表》等资料。4.有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？

答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了您的利益。5.物业管理服务费里面包括了哪些费用？如果没有包含电梯费用，低层住户也要交电梯费吗？

答：物业管理服务费包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 物业公司办公费用；物业管理企业固定资产折旧； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 经业主同意的其它费用。

电梯费用由楼内全体产权人按单元数或建筑面积比例分摊，最低楼层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

6.收楼时还有许多配套设施，（例如：周边绿化、车库、行人通道等）没有交，是否需全额缴纳物业管理服务费? 答：原则上是要全额缴交的。7.物业管理费是包含公共水电费分摊？

答：物业管理费不是包括公共水电费的分摊，公共水电费分摊指：园区的道路路灯、楼道照明，二次供水加压，变压器变损（小区公用变压器至住户），水泵、电梯等运行产生使用的电费。8.因房子存在质量问题，我能否拒交管理费？

答：房子质量问题是由开发商造成的，不属于物业管理公司负责的范畴，因物业管理与房屋买卖是两种不同的独立的法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业户一般不应该因开发商的问题而拒绝交付物业管理费。业户只要实际接收了物业，在拥有该物业的过程中已享受了服务，就有缴交管理费的义务，对于房屋质量缺陷，业户可另行与开发商协商维修。

9.业主怀疑房屋结构存在问题时，该怎么办？

答：关于极个别业主聘请的建筑工程技术人员，到家里鉴定横梁、墙身出现的裂痕，认为是结构问题所造成的，强烈要求退房。其实，任何个人的鉴定都不具权威性的，应由质量鉴定单位出具的鉴定证明才算有效。如属发现梁板、墙身有裂缝，应向业主说明可能是墙体收缩过程，这种是可以修复的，并且没有存在危险性的。10.业主要求亲见物业公司总经理进行投诉，该怎么办？

答：对业主的投诉，经办人员要热情接待，耐心听取业主的投诉并做好对业主的工作，尽量不要把矛盾上交。11.业主投诉于新闻媒介时，该怎么办？

答：对于社会各界特别是新闻媒介的监督，公司一向以来均是持欢迎的态度。我们相信，只有通过社会各界的大力支持与监督，才能促进公司不断地完善工作、不断地取得进步。对于小区有新闻媒介的采访及报道时，应立即通知上级领导；同时，我司也均予以积极的配合，并希望新闻单位能够在充分了解双方立场和观点的前提下，给予客观公正的报道。

第二篇：物业客服答业主问讲解

物业服务答业主问场景标准化建议100问

1.物业工程部的工作是什么？

答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。

2.什么是住宅的共用部位、共用设施设备？

答：除业主自用部位以外的区域，如：住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备，小区道路、场地、绿化、路灯、健身场所等。

3.业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？

答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。

4.小修、中修、大修都包括哪些内容？

答：（1）大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程；（2）中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程；

（3）小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。

5.户内结构是否可以改动？

答：户内隔离墙（12CM以下的）原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改。

6.对讲机、配电箱、宽频、电话接口、电视插口可否 移动？

答: 不可私自移动，如需改动需到小区客户服务中心申请，由原安装单位进行改动，否则不再列入保修范围之内。煤气管道改动则需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人施工。

7.房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多久？

答：根据《建设工程质量管理办法》等相关规定，房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，具体见收楼时开发商提供的《住宅质量保证书》。

8.物业管理公司是否替业主验过房？

答：物业管理公司已对各房屋进行了分阶段检查，并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。另外物业管理公司积极配合施工单位进行成品保护。这些工作是为帮您把好最后一道关。由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排，户内可能存在个别问题，请您在收房时认真仔细检查，我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改。

9.厨房处是否做防水？

答：厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏厨房的做了防水，没有地漏的厨房，未做防水。如业主认为该处须加防水处理，我们建议业主在装修过程中，由装修人员对该处进行防水处理。我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工，但产生的费用必须由您来支付。

10.业主要求提供房间布线图纸？

答：可以找物业服务中心。

11.公共部位可以随意占用吗？

答：根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在共用部位乱堆乱放。如有违反，物业管理部门有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时，物业公司会及时劝阻，避免影响您的正常使用。

12.可分摊的公用建筑面积有哪些？

答：（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

13.可分摊不应计入的公用建筑空间是哪些？

答：（1）作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用空间；（2）售房单位自营、自用的房屋。其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。建筑小区部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设小区全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。商品房如整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊，其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。

14.谁是解决住宅质量问题的责任单位？

答：承担住宅开发建设的房地产开发企业，是解决住宅质量问题的第一责任人，一旦发生住宅质量问题，房地产开发企业不可推卸，应积极、主动地设法解决住宅的质量问题。

装修管理

15.装修时需要办理哪些手续？

答：大致流程为：到服务中心领取装修申请表填写，然后提供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料给物管，由物管工程部进行技术会审，经批准后方可入场进行装修。提出申请提交施工图纸及方案物业审批（3个工作日）交装修押金办理装修许可证办理“施工人员出入证”完工报验退装修施工证及证件押金。

21.装修需交哪些费用？

答：A、装修押金；B、装修垃圾清运费（元/平方）；C、出入证工本费（元/个）。

22.装修房屋为什么要向物业公司申请?为什么要收装修保证金？

答: 《物业管理条例》规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。国家有关法规规定，建筑物包括共有部位和自用部位两个方面。对于共有部位，单个业主没有权力去改变。装修涉及到建筑物安全使用的问题。物业公司必须从装修开始时就进行管理，否则等装修完后，装修带来的损害已经形成，不但难以改正，也给业主安全带来威胁。实际生活中，有不少装修工人野蛮施工，破坏房屋主体结构，不考虑他人生活的方便、安全，不顾及对建筑物，设施设备的保护，不顾及对环境卫生的爱护，造成他人生命、健康、财产的损失，破坏公共设施设备。对于装修中的这些违规行为，用装修保证金来制约。

23.装修时，业主能否擅自更改房屋结构？物业管理公司是否有权对外观部分（阳台、窗户等）进行统一规划？

答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，严禁擅自更改房屋结构。为了整个小区的外观形象和城市管理的需要，物管有权对外观部分进行统一规划。

24.收楼后是否统一时间准许业主装修？

答：统一安排装修，原则上的安排为：白天8：00—18：00，晚上和节假日不允许噪音施工,具体在《装修手册》里会有详细的说明。

25.住户进行室内装修有哪些注意事项？

答：业主装修时需要交纳二次装修保证金、装修管理费和装修垃圾清运费用，装修工人办理出入证之办证押金及工本费，相关的费用可由装修公司代交。业主进行二次装修时需要提出装修申请、签署相关协议文本、交纳相关费用和得到管理处审批许可后方可按审批要求进行装修，完工后向管理处提出验收申请。具体的办理流程请留意管理处之公告。

26.装修时不是承重墙可以敲掉吗？框架结构内的墙可以拆吗？

答：根据国家实行的《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，装修内容须经管理处根据具体情况审批确定，未经审批不可私自违规施工。

27.卫生间是否要做防水闭水？

答：业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验，闭水试验的时间为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗漏，造成楼下业主投诉，给自己房屋装修带来维修损失。

29.是否能把室内的对讲（暖气、电话接口、燃气报警器、紧急求助报警器）移一移？

答：建议业主不要改动。另外，由于这项改动设计到小区的整体系统，需要由物业协调原施工单位（暖气和燃气系统按国家有关规定不允许改动，可视对讲等智能系统应提醒住户改动后有可能影响使用效果）。

30.是否可以对所属单元内进行拆改？

答：我们已在《装修管理手册》中详列了一些关于拆改的规定，主要是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动，非承重结构可酌情进行改动。物业工程部备有各种户型的图纸，可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙，具体方案请您需报装修部审批。

31.装修垃圾如何清运？

答：物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走，但您需要每天在集中装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后，堆放在我们指定的装修垃圾场地点，不得占用公共区域；关于集中和非集中装修期垃圾清运时间参照《装修手册》规定的时间。

32.我可以拆改供暖、煤气么？当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞，我该负责吗？

答：根据中华人民共和国建设部《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定：“装修人擅自拆改供暖、煤气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。另，因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。”

33.装修都需要什么图？

答：需要装修商提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图，若上下水改动，还需要给水系统平面图。

34.想把室外部分设施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？

答：2003年5月1日，建设部颁发的110号文中规定，房屋外立面一律不得拆改。

36.业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗？

答：不可以。因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案，工程部审批后，到安保部办理进场施工人员证件后，方可开始进行。工程完成后，应将所产生的垃圾及时清离小区。（涉及消防安全问题要配备灭火器）特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意，而对管道施工破坏造成跑水，浸水事故。

38.卫生间为什么在装修后还要做防水？

答：首先，承建商在交房前已经做过防水，且经过闭水试验，防水效果良好。但在装修期间，卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面，影响防水层，故建议业主在装修后要求装修商重做防水。

39.阳台、窗户是否可以安装防盗网？

答：不可以。根据国家2002年实行的《住宅室内装饰装修管理办法》之相关规定，改变住宅外立面之装修行为须经过城市规划行政主管部门批准，因此，阳台、窗户等安装防盗网需要经过城市规划行政主管部门批准，40.业主可以对排烟道进行改造处理吗？

答：不可以改造。

物业收费

41.为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费？

答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。

42.从什么时间开始计收我的物业管理费？

答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。

43.以什么面积收取我的物业管理费？

答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。

44.我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗？

答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。

45.我入住时应该签订什么协议或文件？

答：入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主信息登记表》、等资料。

46.我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？

答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。

47.业主有权审查物业管理企业的收支吗？

答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

48.为什么要交专项维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？

答：根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。

50.车辆的停放费用都有什么？

答：车位及其有偿使用管理服务费用：A、租用车位：租金和物业服务费；B、专有车位：物业服务费；C、公共车位：收占地费。

51.有线电视的缴费方式？

答：业主如想开通有线电视，需持有效证件到任意一个有线电视营业厅办理相关手续：需缴纳有线电视入户初装费及收视费，收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准。

52.如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水、电供应？

答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应；但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值，以免自动停水、停电，造成不必要的损失。

53.售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？

答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行的根本。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。

54.有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？

答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。

55.物业管理服务费里面包括了哪些费用？如果没有包含电梯费用，低层住户也要交电梯费吗？

答：物业管理服务费包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业公司办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。高层住宅电梯费用是包含在物业服务费里面的；最低楼层住户也要交纳电梯费用；业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

56.小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？

答：包含在物业服务费用里面。

57.收楼时还有许多配套设施，（例如：周边绿化、车库、行人通道等）没有交，是否需全额缴纳物业管理服务费?

答：原则上是要全额缴交的。

58.装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取？

答：装修垃圾清运费是按市场调节价收取的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定，也可以说是协商收费。

59.已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费？

答：严格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。

60.业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业管理费？

答：是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单位提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业管理费的。

61.小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收费？

答：水景园林将由外包的专业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维修资金。

62.为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随时变动？

答：小区现时管理费收费标准是由政府备案的，不会随便调整。

63.为什么我买了房，在小区内停车还要交停车费？

答：小区内的停车位为业户提供车辆停放之便利，但由于车位产权归属因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交纳停车费及车位管理费，即类似租房需要交房租及管理费。

65.业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？

答：《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

66.房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？

答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。

67.我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？

答：可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。

物业服务

68.物业客户服务部是干什么的？

答：负责客服工作的策划；负责入伙手续、装修手续的办理及资料整理并归档；顾客来电、来访、报修、请修、投诉的受理和跟踪处理；小区综合巡查；物品出入控制；进行客户走访和回访；便民服务的组织与开展；顾客意思的征询与反馈；顾客的档案理；客服部的各种文档输入工作；客服人员行为的规范与管理；物业服务费的催缴工作。

70.因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？

答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。

71.如果房屋出租，物业费由谁缴纳？

答：房屋出租时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费，从其约定，业主负连带缴纳责任。

74.高层住户水压不够怎么办？

答：可以直接向所管辖区内自来水主管部门投诉，也可以向所在小区物业反映，由物业人员代为联系相关部门进行情况说明及报修。

76.修时，搬运装修材料，是否可以使用电梯？

答：可以使用电梯，但为了保护好全体业户的利益，对于大件物品（超高、超宽）须从楼梯搬运，搬运河砂、水泥时必须做好电梯内地面的防护，不得散装或使用手推车进出电梯，所搬运的装修材料需做到包装完整并保证电梯内的卫生，遵守正确的电梯使用规范。

77.业主入住后垃圾怎样处理？

答：对于生活垃圾，业主可以封好袋后放在指定的垃圾桶内，装修垃圾不得投放到垃圾桶内，需业主用袋装好后并做好封闭，统一放在小区内指定的装修垃圾点内。

78.车辆停放时，车主享有什么样的权利？假如车辆丢失，物业管理公司应该承担什么样的责任？

答：车主享有车辆停放，及对物业人员服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的因果关系，则物管有可能要承担一定的赔偿责任。

79.物业管理公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱内架设广告牌？

答：可以做一些公益性的宣传,同时,根据物业服务合同约定,经营性的广告所得,用于补贴物业管理费的不足，剩余的用于补充专项维修资金。

81.别的小区物业管理服务费只有X元/平方米/月，我们小区为什么收费那么高？

答：（1）从规模，品质，园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。

（2）管理服务费是通过科学测算后,根据日常开支情况进行定位的,符合物业管理收费的“以支定收”原则。

83.宠物饲养的若干问题？

答：本物业不得饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物（如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等；）如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证，执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续。对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料。业主在遛狗时，应以绳束之，及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。

84.我们如何投诉？

答：您如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其姓名、证件编号，可以直接到物业客户服务部投诉，也可用电话、书信函件的形式进行投诉。我们将进行调查、核实并及时向阁下反馈处理意见。

85.怎样报修？

答：物业管理公司收到您的报修后，维修人员在三十分钟内赶到维修现场。业主室内维修只按零部件成本价格收取适当费用，维修之前，请您在维修工作单中维修报价一栏中签字确认，维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见。倘若业户对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向物业客服部进行投诉。

87.为什么填写《业主联系信息登记表》，如何保密？

答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低。对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查阅。

88.我家里跑水了，物业应负什么责任？

答：物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。

89.物业是否对噪音施工有限制？

答：有。按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。

安全保卫

94.装修期间如何控制人员出入？

答：装修工人凭证件出入，装修工人和装修车辆从专门通道出入。

95.小区有何措施保护住户安全？

答：首先，在硬件方面设立防范措施，包括围墙设红外线防越系统，小区楼层门安装门禁及对讲系统；小区主出入口通道、停车场、室外部分区域等均安装闭路电视监控系统连接物业保安监控中心，其次，在非技术防范层面，设专职保安人员24小时值班、巡逻，在重点部位重点监控；物业公司会有完善的应急措施，并有针对性地采取安全防范措施，人防、技术防范有效结合。

96.阳台如何防盗？业主是否可以自行安装防护栏？

答：不可以。小区内禁止安装防盗网，第一影响房屋外观、第二封闭消防通道。按《物业管理条例》和《消防法》均不允许。

97.怎样防止小商小贩进入？

答：大门门岗保安会对进入小区的所有非业主进行询问，登记后通过后方可进入小区。98.电梯费用，低层住户是否应承担？

答：电梯是楼内全部产权人的共用财产，因此电梯运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。

99.物业管理费交纳后，服务标准达不到怎么办？

答：请您放心，肯定不会出现您说的情况，如果工作中出现您不满意的地方，也请您多提宝贵意见。

100.哪些房屋的质量问题属于保修范围？

答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。101.什么时候成立业主委员会？

答：入住率达到50%以上，或者第一套住宅交付满两年时，就可以筹备成立业主委员会。102.我的房产证什么时候可以办下来？ 答：具体情况请询问地产开发公司销售部。103.为什么要收装修押金？

答：因为施工队在装修过程中，会出现很多意外的情况，影响其它业主正常生活。收押金，可以督促施工队及时解决问题，保障您和其它业主的权利。105.物业服务企业为什么要对业主室内设施设备维修进行收费？

答：首先室内设施设备不属于物业服务内容和管辖范围，在质保期之内是由开发商协调处理，但在质保期之外，业主让物业维修属于特约服务并且是有偿服务。问

106.为什么不能在树上拴绳晾衣服？

答：小区绿化是全体业主共有的财产，任何个人不得随意占为己有或破坏小区美观。严格的规范管理也主要是为了使我们的物业能长久的保值、增值。107.车辆停在小区内被划伤物业有没有赔偿责任？

《前期物业服务协议》第三章第十条明确规定物业服务企业不承担人身、财产的保险、保管责任，只是维护公共秩序保证本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅。（在跟受害业主直接面对面交涉时，要先听取业主说辞，在耐心向其解释，今后物业巡逻人员会加强其区域内的巡查，多注意警戒）。

108.小区车辆被盗为什么物业不赔偿？

答：首先《前期物业服务协议》第三章第十条明确规定物业服务企业不承担人身、财产的保险、保管责任，只是维护公共秩序保证本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅；物业服务企业只要按规定进行巡逻，尽到了相应的义务就没有赔偿责任。业主本身也要具有防范意识，保管好自己的车辆尽量放在车库或地下室。

109.业主在装修之前未对卫生间、厨房做闭水试验，在入住后发生漏水事故，物业是否承担维修责任？

答：不承担，因为业主在办理装修手续时，物业服务人员已告知其装修注意事项，且签订了装修服务协议，在装修过程中或在后期使用中造成漏水，由业主自行承担。111.租户欠交的物业费是否应由业主承担？

答：是业主按照租赁合同的规定要求租户缴纳物业管理费用是业主与租户之间协商的事情，与物业公司无关，物业服务的主体就是业主。114.物业服务成本一般包括哪些部分？

答：物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；

物业管理区域内清洁卫生费用；

物业管理区域内绿化养护费用；

物业管理区域内秩序维护费用；

办公费用；

固定资产折旧；

物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；

经业主同意的其他费用。

115.业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？

答：不能，封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚会影响小区的环境和整体外观，同时影响物业品质、保值增值。116.住户装修有哪些禁区？

答：不得破坏房屋主体结构和房屋结构。一定做好房屋二次防水。

地面装修材料的重量不得超过规定重量。不得擅自改动排水管道、煤气管道。

不得改变使用性质。

不得占用物业管理区域内的道路、场地。117.前期物业管理指的是什么？ 答：指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

118.物业管辖区域内车辆被盗应该如何处理？

答：车辆在小区被盗，由服务中心确认后协同车主迅速向当地公安机关报案。同时，被保险人（车主）应立即通知保险公司。秩序维护员、服务中心、车主应配合公安机关和保险公司作好调查处理工作。

120.房屋的修缮责任如何划分？

答：保修期内，由施工单位负责房屋质量的保修；

保修期满，由业主承担房屋修缮责任并承担修缮费用。对公共物业，由业主交纳费用，物管企业承担修缮费用。对自用物业，由业主承担修缮责任。业主也可自行修缮，也可委托物管企业有偿修缮。凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由行为人予以修复或予赔偿。

第三篇：融盛物业交房答客问

融盛物业交房问题解答题

就业主在接楼时所关心的问题，使客服及工程人员全面了解，做好给业主释疑解难的目的。

一、行政地理篇

1、公园1号所属地理位置在哪里？

“公园1号”位于菏泽市的开发中心位置：原菏泽口岸，西靠人民路，南接康庄路，东临振兴路，详细地址为菏泽市人民路公园1号，邮政编码：274000。东区作为未来的首席商业区，是市政府的重点规划区。

2、该小区所属的哪个居委会及电话？

公园1号所在区域是 居委会；电话：

3、本小区通迅地址及邮编是多少？

本小区通迅地址：山东菏泽市牡丹区黄河东路2999号公园1号小区。

邮编：274000

4、本小区到市区交通情况如何？

从公园1号到市区可以乘坐14路公交车，票价1元。

二、交房费用篇

1、入住时要交纳哪些费用？

物业管理费（预收壹年；多层 元/㎡·月、高层 元/㎡·月。）若需装修，应按10元/㎡缴纳装修押金和200元的装修垃圾清运等。

水电公摊预收费 元（预交）；

2、物业费定价依据是什么?

市物价局、房地局相关文件规定：新建小区，物业管理综合服务费收取标准及定价方法，根据本小区实际情况，自测评分，报市物价局核定。

3、为什么要交200元水、电预存费？

现菏泽市有部分新建小区使用“智能”表，水、电、煤气是先购后用。还有部分小区也 是采用先存钱后使用。因此，本小区采取上述方法并无不妥之处。另外，物业公司本身也无 垫付能力，尤其是前期。

4、车库、停车场如何收费？为什么要收？

经市物价局审核，车位收费标准指导价是：小区包括露天车位和地下车库，小车 元/月。临时停车 元/夜、元/日。地下车位 元/月。

小区给部分业主提供停车位，是利用了公共部分的场地。根据谁受益，谁付费的原则，收取一定费用，合情合理。否则，就侵害了其它业主的利益。

5、究竟哪些面积应该分摊？

分摊面积包括以下内容：楼梯间、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、公用墙体、外墙面积的一半、公共地下室、值班警卫室和为该幢楼服务的公共用房、管理用房。

6、政府巳有明文规定，为什么收房时物管费还要收壹年？

商品房与福利房明显不同的地方还在于，业主收楼后，实际搬迁入住在时间先后上相距 较长，有的收楼后即入住，有的家在外地，或常年工作在外地，一年数次往返奔波，还有的一、两年内根本不打算入住，收楼后就难得找见人。为了有效保证已经入住业主合法权益，本物业采取预收一年综合物业管理费，这在菏泽等地证明是行之有效的，也在政府规定的允许时限之内。

7、收楼后，暂不入住，物业费怎么收？

根据《山东省物业管理服务收费实施办法》的规定，空置房屋第一年按不低于50%计收，第二年起不低于75%标准计收,第三年按100%计收。因为房屋即使闲置，但物业是为全体业主提供公共服务的，如保安、绿化、卫生等，均不能减少服务。各种公共设施、设备不会因有空置房屋而停止或减少运转。

8、业主第一年不入住，又不装修，为什么收房时按全价收费？

根据（山东物业管理条例）规定：空置房第一年按不低于50%收取；第二年按不低于75%收取；第三年按全价收取。但是在收房时，为了保证入住业主利益，也为了对每一位业主公平，在收房时按全价收费。如业主在第一年期间确定未装修，也未入住，那么在下一收取物业费时，业主再按比例补交。

9、因故暂不收入房，物业收费日期怎样确定？

根据购房合同约定的交楼日期计收物业费。如果没有约定交楼日期，则以售楼部通知收楼日期为准。

10、不长期入住，可以不交物业管理费吗？

不可以。不长期入住也须交纳物业费。因为物业管理公司为产权人和使用人提供的服务是公共部位的服务，并不是私有部位的服务。虽然您没入住，物业公司的各项管理服务也同样照常提供了。试想如果没有物业公司的管理，您未入住的话，您花几十万买的房子会破坏成什么样，因此即使不入住，还是要交物业费的。

11、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？

不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当将问题反馈给物业，由物业联系开发商相关部门予以解决。

12、电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？

电梯费用由楼内全体产权人共同分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

13、公共区域的照明，费用由谁负担？

按照谁受益谁承担的原则，路灯、围墙灯及设施设备运转费用由全体业主负担，单元门内照明耗电由该单元业主负担。

14、公房上市后，物业服务费用如何交纳？

公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由房屋购买人承担。

14、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？

开发企业已竣工但尚未出售的物业应由开发商全额交纳物业服务费用。

15、电梯在大修时，修理费如何出？如电梯需更换时，费用由谁出？

依据国家建设部、财政部颁发的从2008年2月1日起施行《住宅专项维修资金管理办法》规定执行。保修期过后，从公共维修资金支付维修、更新和改造费用，不足部分由业主按建筑面积比例分摊支付。

三、接楼篇

1、业主来收楼，证件不齐，该怎样跟他说？所带证件哪些是必要的？

业主前来收楼时必备的证件资料包括业主身份证复印件或授权委托书及委托人的身份证原件或（护照、户口簿亦可）购房款的单据，购房合同和交房通知书。假如收房人证件不齐，我们应该告知他：“对不起！先生（小姐、太太）证件不全是不能收楼的，这是收房必须履行的手续，麻烦您下次整齐证件再前来收楼好吗？只要您事先打个电话，我们任何时候都会接待您的，请您支持配合我们的工作，谢谢您的配合。

2、在签署文件时，业主要求一条条看清楚再签，因时间关系，收楼人员较多的情况该怎样说？哪些资料业主必须签字，哪些可以带回家再签字，带回家签字的文件该如何收回？

先生您看收楼程序是事先安排好的，每个业主的交楼时间都在30分钟以内，您看后面还有很多人在等着您，您先签收了资料办完交楼手续，然后回家慢慢看，到时候有什么疑问再向我们提出来好吗？《临时管理公约》是为了维护广大业主及住户的利益，明确赋予了业主、物业公司和开发商的权力和义务，签署它是您行使自身权力的一项重要内容，并且已经小区多数业主认可后适用于所有业主及住户，您还是先把手续办了早点验房，考虑怎么装修好吗？此文件不能带回家签。

四、合同条款篇

1、装修时间有无限制，如有限制，时间有多长？

业主装修施工期限最长不能超过三个月即90天，如确实需要延期者，须到物业中心办理延期手续。每天装修时段为：7：30~12：00时，14：00~19：30时（无噪音、不防碍他人休息、作息情况除外），电梯运行时段：7：30~20：00时。

2、装修时，施工人员办理手续为何要出示身份证件？

1）施工人员多为流动人口，政府部门对此规定要求备案，物业公司是例行公事。

2）要求施工人员出示身份证件，主要是对广大业主负责，如发生装修质量问题，可及时找到责任人，会及时得到保修服务，不会没有证据可查找。

3、房屋装修时，为什么要交押金？

装修押金，也称质量保证金。交押金的原因是： 1）防止没有资金保证的施工队进入小区活动； 2）发生装修质量问题时减少业主的经济损失； 3）因装修损坏的公物能得到及时修复； 4）能够对违反装修规定的行为进行有效制约。

4、家庭装修五部曲。

1）要选择有相关部门核发的营业执照和建筑装饰企业资质证书的企业； 2）确定设计方案和工程预算，将自己的装修风格、经济要求告诉设计师；

3）签订合同，设计方案与工程预算确定后双方必须签订标准合同文件；

4）施工阶段进行监理；

5）签订工程保修协议书，保修期至少应在一年以上。

5、自家装修房屋为何还要办理装修手续？

新建小区房屋装修是一个大工程，若没有统一管理，会出现一系列问题，例如：外墙被破坏，设施、设备损坏，房屋结构损伤，防水破坏等等，脏、乱、差现象无法得到有效控制。因此，装修前到物业公司办理有关手续，对装修过程提出具体要求，用适当方式加以限制，是一个必要措施。

6、空调机安装有何要求，如何解决？

本小区空调室外机的安装必须做到整齐划一，定位安装。因为：（1）开发设计时预留了空调冷凝水专用排放管，集中排放冷凝水；（2）保持外墙美观，杜绝因打孔造成内外墙损坏。

7、为什么装修时不能改动烟道？

烟道是根据空气流动特性专门设计内为夹层特殊结构，改动后会引起排烟不畅和烟气倒排不良后果。

8、为什么装修时不能改动上、下水管？

厨房、卫生间管道施工完后，土建方面对厨房、卫生间地面进行了防渗漏处理，随意改动上、下水管道，会造成防水层损坏，出现渗漏。

9、为什么不能私改煤气管道？

国家对煤气安装、使用有着严格规定，《燃气法》中绝对禁止私改煤气管道。

10、窗户上可以安装防盗网吗？没有安装防盗网，能够保证本人的财产不失窃吗？

按照建设部门和规划部门的规定，为了保持小区的统一美观，保持小区房屋的升值潜力，不得装设防盗网，为了解决安全问题，建议业主一次性投资单独安装红外线报警器。另外开发商也考虑到这一点，在围墙上装设了红外线监控器，在小区内装设了电视监控器，物业公司提供二十四小时保安巡逻，这些都是小区安全的重要保障。

保证财产不失窃，安装防盗网并不是理想的选择。第一、安装防盗网影响小区统一外观，降低了房屋的升值潜力。第二、安装防盗网从消防的角度讲是不合理的，存在一定的隐患，从经济、实用、美观、综合考虑保险是一种最为理想的选择，安装防盗系统也是很好的办法。另外，如一定要求安装防盗网，也只能在户内安装，且只能在一楼。

11、能否安装户外晒衣架？

晒衣架不能伸出户外安装。原因：避免损坏墙面瓷砖及影响小区整体容貌。

12、能否封闭自家阳台？

封闭阳台是以牺牲阳光、新鲜的空气为代价，来换取数平方米的居住面积，得不偿失。小区各类房型居室设计的面积，可以满足不同层次购房者的需要。为了保证小区整体外观不被破坏，故不能封闭阳台。

13、业主可以利用自有物业搞经营吗？

建设部第33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》第14条规定房屋产权人和使用人严格禁止私自改变房屋配套设施和用途、结构、外观、毁坏设施、设备，实施此办法主要是从以下几点考虑的。

（1）改为其他用途不符合规划要求；

（2）影响小区的统一；

（3）房屋的结构是按居住物业设计的，若改为其他用途，有损结构，危及房屋安全。

（4）影响周围业主的生活。

14、能否安装太阳能热水器？

待定。先争取广大业主的意见，若允许安装，物业管理处会统一联系相关单位进行安装，保证产品质量和小区的整体美观，同时必须在安装前到物业管理处签订承诺责任书，同时要求太阳能经销商每台缴纳1000元的保证金，等检验合格后再做返还。

15、能否在房屋楼顶架设广告牌？

一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

五、工程设计篇

1、整个小区是什么样的规模？

整个小区总占地面积 8.6万平方米，其中建筑面积 约30万平方米；绿化面积 约32%平方米。

2、请问小区共有多少户？一期有多少户？

小区共1639户，（不含7号楼）其中一期748户。

3、小区内可供租用车位有多少个？ 露天车位有 个，地下车位有 个。

4、本小区是否有自行车停车地点？

规划有。

5、小区的供电配置是怎样的？

每户供电配置多层为单相220V、40A电表，最大容量8KV（复式为三相380V、40A电表，最大容量为20KW。注意用电器的分配应均衡）。

6、停电时，社区的自配发电机是否能保证电梯的正常运转？（待定）

可以。自配发电机不但能保证电梯的正常运转，还可以保证消防和安防用电。高层楼是用三相380V、40A电表。

7、什么叫框架结构？

框架结构是由柱、梁等构件做成房屋的屋架，由整个构架的各个构件来承受荷重。

8、什么叫砖混结构？为什么砖混结构房屋不能随意拆墙、开挖门洞？

砖混结构主要由砖、石和钢筋混凝土组成。它是用墙体来承受有屋顶、楼板传来的荷重，因此砖混结构房屋不能随意拆墙，开挖门洞。

9、为什么说不是所有的裂缝都是属于质量问题？

现实生活中，经常会出现这样的问题：房屋墙体有裂纹。住房是从使用功能来考虑，而质监部门往往关注的是安全因素。例如按照建筑学的观点，钢筋混凝土的拉力很小，容易产生裂缝，但由于里面有钢筋，只要裂缝不大到钢筋暴露生锈，安全就能得到保证。另外，由于热胀冷缩的原理，墙面出现粉尘裂纹是正常现象。

六、物业管理篇

1、物业服务一般包含哪些内容？

物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。

2、菏泽融盛物业管理有限公司现管理的面积有多少？有哪些项目？面积分别是多少？

公司现管理面积约30万平方米，后续项目目前正在开发中。

5、二次装修过程中，如果是业主自己装修是否要交装修押金？如果在施工过程中管道堵塞，业主说是以前堵塞的要叫物业公司处理，我们应该如何处理？

在房屋装修过程中，即使是业主自己的装修队伍，同样也要交装修押金。因为收取装修押金是物业公司管理小区的一种规范方法，所有的物业管理公司都是这样做的，它并不是针

对某一个业主的。这是维护小区全体业主利益的一种较好的方法，并且如果您装修完三个月后公共设施设备未发生任何问题，这笔押金会如数退还给您的，小区的排水管道都是通水试验的，您在接房时都是经过您验收的。

6、装修时施工人员若将设施破坏，物业维修时需交费用吗？

收楼验房目的就是业主确认、清点房屋设施是否完好，有无短缺、界结。由于装修施工人员引起的损坏，物业维修是要收费的。

7、装修时，为何不让施工人员在本小区住宿？

为了整个小区治安安全、清洁和业主的正常生活秩序，本小区采取封闭式管理，施工人员不得留宿在本小区，其真正受益者还是业主。

8、本小区业主装修，物业公司为何强调需用具备资质条件的装修公司？

为建设高起点文明示范小区，为争创国家示范小区打下良好的基础，管理公司为确保房屋质量不受装修影响，杜绝马路“游击队”进入小区施工，是对广大业主负责的一种表现，否则，出现问题无法找到当事人，既损害了业主的利益，又影响了邻里关系。因此，我们强调装修施工队的选择。

9、业主家装修完工，物业公司验查哪些内容？

1）房屋结构是否发生改变；2）上下水管；3）地漏；4）厨房防水；5）有无改变水电结构（室内分走线）；6）有无封闭、改装煤气管道；7）承重墙、承重梁是否破坏；8）空调是否安装在指定位置；9）是否封闭阳台。

10、屋顶平台是否上锁，业主平时是否能自由出入？

为确保屋顶平台上机电设备设施的安全，屋顶平台一般情况下处于关闭状态。业主平时不能自由出入，但紧急情况下除外，若业主有事可到管理处借钥匙。

11、电线、各类控制开关，塑钢门窗，各种管道设施，能否出示相关资料证明其合格？

完全可以。物业公司可根据业主要求，随时提供。

12、小区有哪些安防措施？

（1）小区的围墙计划设有红外线电子监控摄像系统；

（2）小区实行24小时保安巡逻；

13、小区安全方面有可保障？业主财物被盗物业公司承担何种责任？

本小区安全方面实行人防、技防及物防一体服务。红外线监控配有电子巡更系统。主要门道口有电子监视器，各单元门及户内有对讲系统，屋内有紧急呼叫开关。所有这些，全部与物业公司监控室联成一体。这些，给本小区安全防范提供了有效保证。此外，保安队员均是训练有素的人，24小时不间断定岗及巡逻，给一般歹徒造成威慑作用。高度的责任心会给广大业主提供一种轻松、愉快的全新生活。但是，任何事情，均无绝对可言，万一小区发生盗窃事件，根据有关部门的鉴证确定责任，该由谁负责，就由谁负责。

14、房屋质量出现问题，如何保修？

根据国家建设部有关文件规定及房屋质量保证书，本公司会认真履行承诺。

15、物业公司有哪些职责？

前期物业管理委托合同有详细说明。

16、小区各种娱乐设施的维护、保养，物业公司有何措施？

从两方面着手：一方面内部制定完善的管理措施，定岗定员，责任落实到人。另一方面，对业主加强宣传，通过各种方法及手段让广大业主提高认识，让绝大部分业主参与到管理工作中去。

17、菏泽融盛物业管理有限公司是否具备资格管理本小区？

资质证书、营业执照、税务登记、收费监审证等证照，己全部领取，可查验。

18、能否私自安装卫星电视接收器？

不能，除非经过有关部门批准。

19、本小区绿化面积达 32 %以上，景点设计较好，在以后的日子里，绿化管理对物业公司来讲，是一件较重要的工作，你们有何打算？

本小区绿化面积较大，管理养护工作有一定难度，但我们会从人力、物力作出一定投入，会招聘专业园艺师专人负责管理，相信我们一定能管理好绿化。20、家里没人可以将钥匙给你们物业管理公司吗？

您如果要外出，家里没人应该把所有的门窗都关好，停掉水闸、电开关、关上燃气开关等以杜绝安全隐患，不必要托管钥匙给我们，如果您长时间外出给我们打个招呼，我们可以重点照看一下，房间里就不用进去了，如果因为别的工作需要，物业工作人员必须得进您的房里去，而您工作忙实在留不了人，方可考虑托管钥匙，在履行这一手续时，业主必须同客户服务中心办理并签署“托管钥匙承诺书”须有负责人签字才可以，我们的公约明令禁止业主将钥匙托付给物业公司工作人员保管，由此引起的损失，公司不承担责任。

21、据了解，物业公司从业人员必须具备相应的从业资格，特别是技术工种，本公司情况如何？

我们从业人员，特别是技术工种都经过有关部门专业培训，且绝大多数员工都是多年从事物业管理工作，具有丰富的管理经验和过硬的技能。

我们物业公司中持有物业上岗证的从业人员有 人，具有国家颁发的技术上岗证的从业人员有 人。

22、根据政府有关部门文件规定，住宅小区竣工验收后，交付使用前各种技术资料应由物业公司查收、归档，你们做到了吗？各种文件资料应有专人管理，是这样的吗？

凡是经过验收的房屋，各种资料正在验收，归档中，物业公司并且指派专人负责这项工作，这本身也是我公司前期工作的重点。

23、业主家水管突然漏水（或电源出现问题），与物业公司联系后，需多长时间才会处理？

物业公司客户服务中心员工接到业主紧急报告后，立即反馈到维修部并下发派工单，维

修运转部人员接到通知立即带上工具赶到业主家中，一般情况从接到通知到到达现场在30分钟以内。

24、进、出本小区人员、车辆、大门口保安有何要求？

1）人员进出：外来人员实行登记制度，凭本人有效证件登记，业主若有特殊要求，入门前须征得业主同意；对于物品出门，也实行登记、检查制度。2）车辆进出：业主凭本公司签发通行证，外来车辆凭卡入出。

25、物业公司对业主家发生意外事件求助时，如何处理？

接电话后，迅速派人赶赴现场，然后根据实际情况，积极采取措施，尽全力帮助解决危难事故。

26、本小区能否养宠物？

根据市政府有关文件规定，可以养，但必须到公安机关办理合法手续。

27、物业公司能否真正提供24小时全天侯服务？

能。本物业公司是一个规范化企业，物业管理处开设了24小时全天候维修、报修服务接待，保安部实行24小时两班运转制度。

28、小区内环境卫生如何保证？生活垃圾如何处理？

我公司根据小区面积及布局特点，配置了足够数量、训练有素、操作规范的保洁员，加上标准化的工作程序，给小区环境卫生提供强有力的保证。

29、作为业主，入住后若碰到生活困难，能找物业吗？

“业主至上”是我们的服务之本，对于业主的合理需求，无论是不是物业公司份内的事，只要条件许可，我们会尽力帮助业主。30、业主家庭及个人隐私你们如何对待？

民法规定公民享有隐私权。物业公司有严格规定，所有员工绝不允许关注、传播业主个人隐私，违者，将要受到纪律处分，乃至辞退。

31、发生火灾、水灾事件怎么办？

物业公司有一整套规章制度及管理措施，包括火警、水灾的预案。保安等部门员工平时也经常演练，一旦发生上述事故，物业公司会按照程序及时妥善处理。

32、机动车辆停放小区有何规定？

小区有专业地下停车库，露天停车场，因此，车辆的停放必须到指定地点，不允许乱停放。

33、业主房屋出租，在物业公司办理哪些手续？

在物业管理处备案，物业管理处留存租户档案，业主需将承租合约相关内容告知物业公司。

34、物业公司可否代业主出租房屋？

能，但必须事先受业主委托。物业公司开展的特约服务中就包括代售、代租业务。

35、小区什么时间通燃气？

根据燃气公司的要求（特殊行业）小区入住率达到50%后，燃气公司派专业人员到小区检查，看是否符合通气条件，如：住房将燃气管道包死，他们会下整改单或罚单。供气单位：煤气管道公司 气种：天燃气。

36、二楼业主可否借助商业屋面进行私自使用吗？

不能，因为商业屋面属全体店面业主共有，为保障全体业主的共同权益，任何个人都不能作为私自使用。（楼层屋面一样）

37、我们入住后，物业公司会组织业主开展一些精神文明社区活动吗？

物业公司会组织一些社区文化活动。比如：趣味运动会、书画展、象棋比赛等活动。寒、暑假我们还会视业主的要求统一组织儿童、青少年的有益活动，我们按成本收取一定的组织费用。除开展常规性服务外，另一个工作的侧重点就是开展社区文明建设，营造健康、祥和的生活氛围。

38、能装雨阳蓬吗？若不能，窗户渗水怎么办？

不能。主要是考虑到房屋外形的美观及墙面的保护。现菏泽市管理好的小区都是这样。万一窗户渗水，可采取其它方法，到时物业公司会协助业主解决此类问题。

39、房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行？

在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。40、住宅区物业损坏由谁承担维修责任？

住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担；房屋共用部位共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担责任；住宅公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。

前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。

41、房屋共用部位共用设施维修时，因相关业主阻饶维修造成其他业主财产损失的，由谁负责赔偿？

因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其它财产损失的，行为人应当承担修复、赔偿责任。

42、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？

车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。

七、其他

1、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？

可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。

2、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？

公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。

特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。

3、面积问题、合同约定面积与实测面积有异差，怎么办？

商品房预售时，购房合同对预售面积与实测建筑面积的误差的幅度做了限制性的约定，按合同约定条款执行

4、维修基金是否只需缴纳一次？

不是。假如维修基金使用完，需由业主委员会召开业主大会，重新确定维修基金的缴纳方式和缴纳金额。

5、个人购买的商品房产权只有70年吗？

房地产的买卖是房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的同时转让。当购房者购买商品房并取得产权证明后，即对该房屋享有所有权及所分摊的相应面积的土地使用权，在土地使用权期满后，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，国家可不收回土地使用权。使用者需要继续使用土地的可以申请继续使用该土地。即使是因社会公共利益国家需要收回该土地，收回的也只是土地使用权。而不是房屋的所有权。由于房屋与土地的不可分割性，土地租用期一般应是随房屋的使用而一直延续下来的。因此，认为购买的房屋经过若干年后失去所有权的说法是没有根据的。

6、怎样衡量物业管理水平的高低？

管理处通过业主问卷调查结果综合评议物业管理水平，其质量/环境目标与指标具体如下：

服务质量满意率95%；服务态度满意率 95%；服务回访率50%；保安服务满意率95%；清洁服务满意率95%；绿化服务满意率95%；社区文化满意率90%；车辆管理满意率85%；特约服务满意率90%；房屋设备完好率98%；重大安全责任事故为零；维修服务满意率95%。

7、业主有哪些义务？

作为享受物业管理服务的对象，业主不仅仅拥有权利，同时也应该尽自己必要的义务。

房屋公用部位，公用设施维修时，相关业主应当予以配合。因物业维修，装修等行为造成房屋公用部位设施损坏的，行为人应该承担修复或赔偿责任，房屋自用部位的维修责任由业主个人承担。

8、办理房产证时需交多少钱？

房产证办理时，所交费用主要是契税、房屋维修基金，大约为总房款的2-3%。详细数据到时房地产部门有详细清单。

9、住房使用率越高越好吗？

一般认为，使用率高，购房者的利益就得到了保护；使用率低，购房者的利益就受到了损失。其实，这是购房者在观念上的一个误区。

首先，现在开发商销售的房屋都是按照建筑面积来计算的，建筑面积等于套内面积和公摊面积之和，而套内面积与建筑面积之比就是住房的使用率。所以说一套房屋的使用率在开发商最初设计时基本上都己确定。由此可见，如果在总面积不变的情况下，开发商为迎合购房者的心理，以高使用率来吸引购房者，那结果很有可能是减少公摊面积，改变原设计。就有可能门厅、过道、楼梯变小，就会给住户生活带来不便，影响居住质量。

国家现行房地产方面的政策对住房使用率有一个指导标准。即要求高层建筑使用率不得低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。

10、物业管理是一种消费行为。

业主享受物业管理实际上是一种消费行为，物业管理企业的产品就是服务，物业管理行业在国外是一项经久不衰的产业，国内将物业管理划分到第三产业范畴。在政府的扶持下，该行业正在迅猛发展。

11、产权手续该谁办？

根据我国有关法律、法规的规定，办理房屋权属登记的申请人和义务人应当是购房人，开发商承担的角色只是协助办理。办理时间在购房合同己有约定条款。

12、物业管理费与维修基金有何不同？

物业管理费与维修基金主要的区别在于物业管理费主要用于公共部分日常保洁、保安、绿化设备维护和小规模的修理，维修基金用于共用部分和共用设备大中修、更新改造。

13、什么是业主公约？

业主公约由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。

14、业主委员会招标应当何时完成？

业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成

15、业主大会、业主委员会是否可以作出于物业管理无关的决定？

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

16、业主大会如何决议才有效？

一般事项，必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过；业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3以上通过。

17、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？

商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。

18、本小区房屋质量是否己通过政府有关部门验收，合格吗？

本小区房屋通过菏泽市建设管理委员会下属有关部门的验收，并有该部门出具的竣工验收备案书。若有疑问，随时可到物业公司查验。注：

1、物业中心在协助业主验楼时多进行口头解释，少填写存在问题的内容。尤其是涉及设计定局的问题明确告知即可，无需再次投诉。

2、物业中心将验房发现的问题填写到《工程整改联系单》（一户一单）呈送工程项目部安排整改及跟踪整改情况并及时反馈业主与物业中心。

菏泽融盛物业服务有限公司

2011年11月

第四篇：物业服务费催缴答客问实训

物业服务费催缴答客问实训

为了统一回答业主就催费时提出的问题,避免引起不必要的误会和纠纷，请大家学习掌握。

1.请告诉我你们的工作时间好吗？

答：不分节假日每天24小时均有专人值班和接听电话，随时提供服务。客服电话：010--64908028 2.为什么物业管理公司一次性收取一年的物业管理费？

答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，或不在此居住，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。3.物业管理费是怎样计算出来的，测算标准是什么？

答：是依据国家《前期物业服务合同》、当地有关物业管理服务收费办法所约定之物业管理服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水平及物业管理费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。

4.别的小区物业管理服务费只有0.5元/平方米/月，城置国际花园城为什么要收取0.6元/平方米/月？

答：

1、城置国际花园城从规模，品质，园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。

2、城置国际花园城专业高档服务模式,服务水准和质量按国家二级服务标准执行。

3、城置国际花园城的管理服务费是通过科学测算后,根据日常开支情况进行定位的,符合物业管理收费的“以支定收”原则。（所谓“以收定支”的财政预算是指除基本的人员工资、公用办公

经费由财政部门按编制和统一标准拨付外，其余部分包括部分日常经费、专项经费等则由财政部门按下达的行政性收费、罚没收入和其他政府非税收入（预算内收入和预算外收入）“指标性”收入计划核定，具体比例也各不相同，这即是“以收定支”核心内容。

5.为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随时变动？

答：小区现时管理费收费标准是由政府备案的，不会随便调整。6.从什么时间开始计收我的物业管理费？

答：按约定日期办理上房手续的，从办理上房手续次月1日起开始计算；购买现房的客户以开发商发给业主开具的的尾款完款证明上标明时间的次月1日开始计收物业管理费。

7.以什么面积收取我的物业管理费？

答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。

8.我应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？

答：多层物业管理费的收费标准为： 0.6 元/平米•月；

高层物业费的收费标准为: ： 一楼：1元/平米•月；

2楼以上1.1元/平米•月。9.入住时要缴纳购房契税和公共维修资金吗？

答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。

10.我入住时还应签订什么协议吗？

答：您在办理上房时已经签订了《临时管理规约》、《业主手册》、《房屋装修管理协议》、《交房确认单》等资料，如您方便请到物业客服中心办理入住登记，这样小区活动和动态信息可以及时和您沟通。

11.电、燃气计量方式？冷水、热水的计量方式？

答：电、燃气费用由自行缴纳，也可在银行办理代扣；自来水高层是卡式计量方式，自己需在水卡中预充水费；多层是根据水费单自行缴纳。

12.我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？

答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(消防监控、供水供电设备)的日常养护、小修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业公司将会在年底向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。13.业主有权审查物业管理企业的收支吗？

答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

14.办理装修管理服务费是多少钱？包含什么服务？为什么要收取？

答：装修管理服务费每户200元。由业主在办理装修手续时由装修公司支付，装修管理费中包含审图服务、施工现场安全与施工检查、消防检查等服务、重要通道保护、墙面保护、公共区域卫生等服务。15.装修需交哪些费用？

答： A、装修押金：1.1期、1.2期300元；1.3期1.4期1000元；

C、装修许可证押金30元/张；

D、出入证工本费：10元/个、押金30元/个；

如果您没有毁坏承重结构、外立面的情况下，工程负责验收合格后，押金退换。如果您违规装修，按照整改单时间进行整改，如未整改则扣除押金委托第三方进行修缮。

16.申请阳台办理需交哪些费用？

答：A、已办理过装修手续的，交300元封装阳台押金；B、未办过装修手续的，交1000元押金；

阳台封闭需到物业服务中心办理封闭阳台许可证，办理完毕后按照小区统一颜色、样式进行封闭。17.机动车辆的停放费用是多少？

答：车位及其有偿使用管理服务费用：机动车位月租车位有偿使用服务费: 1280元/年/个。

18.电动车充电费用是多少？

答：电动车充电费用：2元/日，30/月，80/季度，150/半年，290/年。19.售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？

答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。20.有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？

答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了您的利益。21.小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？

答：根据《物业服务收费管理办法》业主（使用人）共同负担的原则，管理区内路灯、楼梯间照明用电费用在公共性服务费中列支；管理区内路灯、楼道灯等用电费用由业主（使用人）共同负担”规定收取。

22.业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业管理费？

答：是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单元提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业管理费的。

23.小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收费？

答：水景园林将由专业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维修资金。24.为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随时变动？

答：小区现时管理费收费标准是由政府备案的，不会随便调整。

25.业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？

答：《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。秩序服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的秩序费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

26.房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？

答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。27.我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？

答：可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。

28.因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？

答：不可以，地产公司遗留问题是业主和施工单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于地产公司遗留的问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。29.若是房屋出租，物业管理费是由谁来缴纳？

答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。

30.车辆停放时，车主享有什么样的权利？假如车辆丢失，物业管理公司应该承担什么样的责任？

答：车主享有车辆停放，及对物业人员的服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的车辆看守关系，则物管有可能要承担一定的赔偿责任。

31.小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？

答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中.32.物业管理公司所提供的服务配套有哪些？使用流程是怎样的？

答：物业管理公司除提供《前期物业服务协议》所规定之物业管理服务外，亦会因应客户之需求，适时提供其他便利业户之有偿服务，届时请留意管理处公告之有关服务内容及服务收费标准信息。

第五篇：千禧花园答客问

一、工程规划

1、问：项目名称是什么？ 答：“千禧花园”。

2、问：千禧花园的开发商名称？资质等级？

答：成都市明阳房地产开发有限公司。

3、问：开发商曾开发过哪些项目？有无代表作？

答：曾开发过“明阳大厦”、“抚琴西路公寓及综合楼”、“沙湾商住楼”、“。

4、问：是期房还是现房？什么时候开工？什么时候竣工？

答：一期现房，二期期房，已开工，2002年6月。

5、问：设计单位名称？代表作？

答：四川众恒建筑设计有限公司、成都市建筑设计研究院。代表作有“中华园”。

6、问：施工单位名称？资质证书？代表建筑？

答：成都市九里堤建筑工程公司、成都市石羊建筑工程公司。

7、问：我不喜欢期房，为什么不等修好了卖现房？

答：

1、房子的唯一性

问：房屋交付使用时，绿化及其配套设施是否已经完善并可正式投入使用？

答：

问：千禧花园的特点及优势有哪些？ 答：

二、工程设计

1.问：新天地的具体位置？

答：地处羊西线与青羊大道交汇处。

2.问：整个新天地总占地面积多少亩？总建筑面积多大？总户数？

答：新天地占地7.5亩，总建筑面积26311平方米，187户。

3.问：新天地容积率是多少？

答：容积率4.81。

4.问：新天地绿化面积有多大？布局怎样？园林是什么风格？

答：新天地绿化面积3560平方米。具有台湾风情的日式庭院风格。

5.问：新天地是否全封闭？

答： 新天地是全封闭，并且实行24小时保安安全巡逻管理。

6.问：新天地大门开在哪个位置？

答：新天地大门开在羊西线旁边。

7.问：车库是地上还是地下？是否人车分流？车位有多少？

答：在地下。车位有71个，人车分流。

8.问：有无地下室？层高多少？

答：有地下室，层高4.2米。9.问：地下室的布局情况怎样？

答：地下室有设备间，发电机房，生活水池，车位71个，还有库房，水泵房等。10.问：新天地共有几幢、几单元、几层？

答：新天地共有2幢，全是18层电梯公寓。11.问：各幢的朝向怎样？ 答：均为南北朝向。

1.问：建筑风格是怎样的？ 答：台湾风情建筑。

2.问：新天地属于哪种建筑类型？

答：属于高层智能电梯公寓。

三、环境

1.问：新天地属哪个派出所、办事处管辖？ 答：属黄忠派出所。

2.问：新天地附近有什么学校？

答：有四川师范外国语学校、市级机关第二幼儿园、锦城苑幼儿园；小学有营门口附小、茶店子小学、十八中、二十中；成都电力职工大学、成都教育学院、西南交大等高等院校。3.问：新天地附近有哪些医院？

答：有成都市三医院西区医院、四川省妇幼保健院距离新天地也只有两站路。4.问：附近有无菜市、商场、购物中心？

答：5分钟可以到达黄忠菜市场和红旗、互惠超市购物相当方便。5.问：交通状况如何？有哪些车站？起止点？收发时间？

答：新天地地处交通枢纽地段，交通非常方便。出新天地大门即有公共汽车站，有54、79、83、82、96、44等公车站。

6.问：附近金融、邮电情况如何？

答：附近有工、中、建各银行分理处、新天地对面有锦城苑邮电所。7.问：附近有无带污染的工厂？

答：附近没有可以造成视觉、味觉、听觉污染的污染源。

8.问：新天地周围有没有施工工地？会否在入住后因施工而扰民

答：目前，和新天地紧临的锦城花园正在施工，预计在新天地交付使用时，会完全竣工不会扰民。9.问：新天地四周有无建筑遮挡风景？

答：没有，因新天地是羊西线唯一的18层电梯公寓。10.问：新天地内的配套设施有哪些？

答：有股票期货资讯室、健身房、棋牌室、亲子游乐室、阅览室等13种项目。11.问：怎样保证新天地安全？

答：除红外线监控系统外，底层大堂有摄像监控系统，每户还有可视对讲系统，保安24小时巡逻值班。12.问：小区停电、停水怎么办？

答：小区自备300KW发电机组在市政供电停电时自动切换；小区分三区供水，1—4楼，5—13楼，13—18楼，有地下蓄水池，屋顶水箱供水。13.问：产权办理时间太长，一般是3个月？

答：3个月只是把资料交上去，不保证把产权证办下来，我们承诺360天内保证把产权证发放到住户手中。

四、结构

1.问：新天地采用哪些结构体系？有何优点？

答：新天地采用框架剪力墙结构，隔音，保温性能好，抗震度高，室内隔墙可随意改变。另外，剪力墙成本高，每平米建安费较框架结构要高出200—300元。2.问：户型设计有何特点？

答：所有户型都是方正的便于摆放家具；采光充足，每间房都能采光，房型设计无浪费空间，整体做到了干湿分区、动静分区。面积从89平方米到143平方米，以103—137平方米为主力户型。3.问：户型厨房离卧室太近，且采光不好？

答：我们是全框剪结构，内部结构可以随意改动，住户可根据自己的意愿确定如何开门。4.问：各户型的客厅采光如何？

答：所有客厅采光面均为整幅落地玻璃，采光好，视野开阔，还有1.8米宽的大阳台。5.问：如何处理隔音、防震？抗震度为多少？

答：我们采用环保型空心隔音砖；8级抗震。6.问：每户有无生活阳台？

答：每户设有生活阳台，且是1.8米宽。（在成都一般是1.5米）7.问：房屋的使用期限为多少年？保修时间的界定？

答：使用期为70年，保修期从交付使用之日起，对各部位的保修期不一样（见附合同）。8.问：离加油站近？

答：新天地在设计、报建时已达到市政消防要求，加油站在附近也方便了住户加油，并且加油站的消防要求很高。

9.问：地下室面积多大？采用什么基础形式？

答：地下室总面积2481平方米，采用筏板基础相当牢固，成都市一般为7级抗震而新天地为8级抗震。10.问：各幢楼的共摊是多少？

答：按照国际算法应把山墙计算为套内面积，我们的公摊系数就不超过15%。但是成都市产权监理处是把山墙算在公摊面积内，所以前幢公摊系数为15.9%，后幢为16.4%。11.问：阳台算全面积还是半面积？

答：不封闭阳台按国家规定为半面积，我们每个户型都保证了2—3个阳台，通风采光效果很好。12.问：房间采光、通风如何？衣服晾在哪里？

答：厨房都有生活阳台可以晾衣服，每间房均有窗户，采光和通风都有保证，不会有衣服晾在客厅前面不雅观的问题。

13.问：卫生间没有窗户，排气通风怎样解决？

答：没有窗户的卫生间，就象宾馆的卫生间一样，均按国家建设部标准设计有专门的排气管道。14.问：厨卫有哪些防水措施？若发生渗漏怎么办？

答：对防水问题我们特别重视，平常免费定期为业主检查修护。为避免业主入住后才发现漏水问题，开发商要负责修理和赔偿业主装修损失，我们决定厨卫装修由开发商统一施工。15.问：若入住后需维修，找谁处理？费用谁付？

答：入住后的维修，如果是正常使用出现的问题，在保修期内，由我公司负责维修及承担维修费；若超过保修期或是因使用不当造成的，则由业主与物业公司联系，物业公司会及时为业主处理，但发生的费用根据物管条例执行。

16.问：我可不可以改变房屋内部结构？

答：新天地的设计是由四川省第三建筑公司设计所设计的，充分考虑了现代住户的需求，所以你无须更改结构。如果您实在要改变结构，因为是全框架结构，内部隔墙可以随意改动，但必须向物管公司提出申请，待物业公司根据具体情况作出可以改动的答复后，方可改动。17.问：房屋的保修情况如何？有没有《商品房质量保证书》？

答：保修情况按国家规定情况执行。有。

18.问：新天地的外墙采用什么材料？什么颜色？时间长了除污谁负责？

答：外墙采用台湾技术生产的高级瓷砖，色彩见效果图。除污由物管公司负责。19.问：每幢层高多少？净层高是多少？

答：3米，净高不小于2.8米。20.问：楼梯间的宽度？

答：净宽2.45米。

21.问：每个单元有几梯几户？

答：前幢是5户用2部电梯，后幢是6户用2部电梯。22.问：是否有足够车位？车位数占总户数的比例？

答：车位比较充足，符合国家有关规定。住户与车位的比例为1.6：1.0。23.问：框架采用什么材料？隔音效果如何？

答：采用华塑牌钢门窗，是建设部推荐产品，隔音保暖效果好。

24.问：有空调室外安装位置吗？室内有预留洞吗？如何保护空调室外机？

答：每户均设空调外机搁板，室内预留管道孔。

五、安装、装修

1.问：用户几回路？

答：六回路，照明一回路，空调二回路，插座二回路，备用一回路。2.问：进户电表是多少？每户设计用电量是多大？是否采用双电源？

答：40A，每户用电量8KW。是双电源。

3.问：新天地的水电气三表是否出户？是否采用远程抄表？

答：水，气采用远程抄表。电表是一户一表。水、气在户内，电在户外。4.问：上、下水管道使用什么管材？这种管材有什么优点？

答：为提高工程质量，开发商不惜增加成本，热水管使用铜管，冷水管使用PPR管，下水管使用UPVC管。是环保材料，且不易漏水。

5.问：新天地的供水采用什么方式？会否出现水压不够和二次污染的问题？

答：新天地供水采用分水源分段供水，不会出现水压不够和二次污染的问题。6.问：若遇停水怎么办？

答：由水箱供水。

7.问：水箱有多少个？能保证多长时间的生活用水？

答：2个，地下室设有生活水池，停水后能保证使用24小时。8.问：电线的材质是哪种？

答：四川电缆厂，BV线（铜芯线）。9.问：入住后，水电气是否同时开通？

答：是。我们实际交房是明年4、5月份，就是要所有配套全到位，我们合同签明年7月份。10.问：电梯有几部？是什么品牌

答：新天地电梯共有4部，用的是上海永大日立牌。

11.问：电梯速度多快？入住后电梯若需维修或更新，费用由谁承担？电梯的电费谁付？

答：1.75米/秒，电梯维修由物管公司负责，费用由维修基金支付。电费由业主付。12.问：轿箱的装修标准？

答：轿箱为高级发纹不锈钢。

13.问：消防系统、放火措施的安全性如何？

答：每层由消防喷淋排烟系统（14.问；有无发电机系统？多大功率？

答：有。300KW。

15.问：发电机主要满足什么用电？

答：新天地备用电。

16.问；室内装修是什么标准？

答：因每个人的装修风格及装修档次不一样，所以我们交房时是清水房，但可以为住户提供菜单式装修。17.问：墙体可否更改

答：砌墙可以，剪力墙不能改动。

18.问：是否提供装修方案及服务？若代装修，是按什么标准收费？如自己装修，有无限制？在程序上有什么要求？

答：开发商为住户提供菜单式装修，由住户自己选择。开发商给住户提供的装修方案价格绝对属于市价，并确保质量。自己装修要按有关规定办理手续。19.问：土建使用的哪种品牌的水泥？

答：国营大厂。如峨嵋、渠江等水泥确保了工程质量。20.问：三表费用怎样缴？

答：水、气有物管公司按国家规定标准每月定时收取，电费由住户按时到银行或物管公司交纳。21.问：采用什么楼板？

答：钢筋混凝土现浇楼板，隔音、隔热、防渗水效果好。22.问：承重梁、柱、墙体尺寸各是多少？

答：外墙厚20CM，剪力墙厚12CM，使用面积比其他电梯公寓增大了3—4%。23.问；阳台面积怎样算？

答：未封闭的阳台以50%计算，封闭的阳台和阴台算全面积。24.问：厨房、卫生间是否做排水坡度？

答：是的，二布六涂。

26.问：一户有几根直拨电话线？

答：有两部直拨电话线。书房、卫生间均设有分机插口。27.问：洗衣机、冰箱有专用电源插座吗？

答：有。厨房设有阴台上有上、下水管，洗衣机可固定在此处，而且有专门的电源插座。28.问：空调、光纤、电视、电话、计算机的电器的电源插座和位置在哪些房间有设置？

答：客厅主卧均设光纤插座，电话插座，空调插座，计算机插座主要设在书房。29.问：新天地是否采用网络智能系统？

答：采用：宽带上网，综合布线。30.问：有避雷系统吗？能保证电器使用安全吗？

答：有，能保证。

31.问：屋顶的防水隔热是怎样处理的？

答：刚性屋面，含防水保温隔热层。32.问：有排雨措施吗？

答：雨水采用集中排水。33.问：厨房怎样排烟？

答：每户厨房均设有统一的排烟井道，分主次两管道。34.问：厨卫顶棚的装修标准？

答：不装修。现在买房虽然形成一种趋势，但买房还是大多数人一生中的大事，装修也要求个性化，所以我们是全清水，厨、卫到时实行统一施工，因为关系到防水。35.问：楼梯及扶手用的是什么材质？

答：铁栏杆，塑料扶手。

36.问：楼层电梯间的装修标准？

答：台湾品牌地砖，墙砖。37.问：有无可视对讲系统？

答：有。我们周边红外线围墙，每户配有可视对讲系统与保安室联网。

六、物管

1.问：物管服务包括哪些内容？提供几级服务？有无专门的物管手册给客户？

答：物管服务包括保卫、清洁、绿化、市政维护、机电设备维修、车辆管理、代收水、电、气费、家政服务、安全、商务服务等。也可根据业主委员会要求增添服务项目。2.问：费用如何收缴，其收费标准如何？

答：收费标准按物价局规定收取，暂定1.2元/M2 3.问；自行车库有多少，在哪个位置？收费吗？

答：四百多辆，在地面。由物管公司同意制定合理收费。

4.问：汽车位的购买价格如何？可以租吗？月租多少？

答：原则上是购买，特殊情况可以考虑租用，费用由物管公司根据物价局规定执行。

5.问：外来车辆如何管理？

答：外来车辆由管理员指定位置停放。

6.问：室内装修有哪些注意事项？

答：请参照《装修管理规定》执行。

7.问：物管公司何时正式工作？

答：房屋交付使用前十天正式工作。

8.问：装修公司进场需要办理什么手续吗？

答：请施工方带营业执照及资质等级证书到物管部登记，并交纳一定的押金后即可进场装修。

9.问：是否采用智能管理？

答：是。我们采用无纸化管理，二表远程，每户均设电脑插口，可实现远程教学，远程医疗等。

10.问：停电时，电梯能使用吗？如何及时排除电梯故障？

答：停电后5分钟内，备用发电机即开始工作，确保电梯正常使用。新天地每单元为双电梯可轮流

日常维护，保证不会出现故障。11.问：阳台如何防雨防盗？

答：阳台有地漏，新天地内有保安24小时巡逻，并配有各类高效辅助体系，保障住户的生命财产安全。

12.问：新天地大门是否自动开关？开关时间？

答：新天地实行保安24小时门卫值班，保证用户出入方便和安全。

13.问：可否为客户代购物品？

答：可以。

14.问：有无体育运动场所？

答：有。我们让利150万后栋一楼610平方米作为小区住户的一个休闲会所，内设亲子游乐室、男女

桑拿、健身房、乒乓球室等13中项目。15.问：有无老年人和儿童娱乐场所？

答：有。我们让利150万后栋一楼610平方米作为小区住户的一个休闲会所，内设亲子游乐室、男女桑拿、健身房、乒乓球室等13中项目。

16.问：新天地内有无营业房？怎样防止小商小贩进入？

答：有。但与小区隔开不能进入。

17.问：草坪或其他植物会定期整修吗？

答：会严格按照《新天地管理条例》执行。

18.问：房屋有问题找哪个部门？

答：出现问题原则上都应该找物管公司寻求帮助。物管公司会根据出现问题的责任进行处理，若在保修期内出现的质量问题，维修人员会免费维修，若在保修期内，但不是质量问题，而是因住户使用不当造成的问题，会收取维修费，超过保修期，也可以找物管公司派人维修，费用由客户承担，但费用收取属非盈利性的。

19.问：水压不够，楼层高的住户怎样办？

答：新天地配有超大容量水箱，采用多水泵分水源分水段供水。当水箱水量减少时，水泵会自动抽水，保证水箱内水量充足。住户不会因楼层高而受到影响。20.问：若发生盗窃，物管公司有无赔偿责任？

答：会按《新天地管理条例》执行。

21.问：垃圾处理方式？

答：按市环保局规定，采用袋装垃圾处理。

22.问：自来水使用的是哪家公司？水质是否有保证？

答：成都市自来水公司。

23.问：搬家能否使用电梯？

答：可以使用，但要服从物管公司的统一安排。

24.问：阳台可否安装防护栏或雨棚？

答：不可以。因为小区四重防盗，保安24小时保安巡逻。不安装防护栏是为了小区的一个整体效果，而且阳台可以让你与大自然更清净。25.问：交房后，物管会否不定期的举办一些业主参加的活动？

答：会。如住户联谊会、新天地音乐会、证券讲座、新年游园、健康咨询等。

26.问：新天地会为住户营造什么样的生活氛围？

答：营造一种真实、自然、轻松、和谐、完善、多彩多姿的社区气氛。

27.问：新天地的住户唱卡拉OK影响到其他住户，物管公司是否会采取限制措施？

答：我们新天地的业主均是综合素质较高的人士，这种情况应该不会发生，如果发生了，物管公司会加以制止。

28.问：打的可否直接进入新天地大门内？

答：不行，为保证新天地有一个安静的居住环境，营运车辆是不能进入新天地内的。

29.问：物管公司对业主的承诺如何兑现？

答：由全体住户选举产生的业主委员会监督。

30.问：新天地内能否养宠物？

答：可以喂养，但需向物管公司申请，且具备宠物准养手续。

七、法律法规

1、问：开发商应具备哪“五证”？本新天地的开发商具备了吗？

答：施工许可证、规划许可证、投资许可证、预售许可证、土地使用证。具备。

2、问：我是外籍人士，能否在你处购房？

答：可以，但不能办理按揭。

3、问：购房后多长时间能拿到产权？需缴纳多少费用？

答：按合同规定办理产权，税费按当时政府规定收取。

4、问：产权如何办理？缴费情况如何？何时能办好产权？

答：楼盘交付使用后360天内，我公司会先办理总产权，然后再办理住户分户产权。税费为2.5%。其中契税为1.5%，手续费和登记费为1%。

5、问：除房款及产权税外，还有无其他费用？

答：有天然气费。入住时只需预缴相应的物业管理费、维修基金费。

6、问：若采用分期付款，尾款可否等到产权办理完毕再交？

答：分期付款的尾款按规定付清。

7、问：办理产权是由公司统一办还是由我们自己去办？

答：总产权由我公司办理，分户产权由客户和公司一起配合办理，也可客户自行办理。

8、问：面积是怎样计算出来的？

答：按国家建设部规定办理，即建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公摊面积。

9、问：办理产权以什么面积为准？

答：按规定以实测面积为准，即以房产测量部门的面积为准。

10、问：暂测面积与实测面积有出入时怎样处理？

答：以实测面积为准，若有出入，按合同约定处理。

11、问：违约责任怎样约定？

答：合同上有明确规定。

12、问：产权可否晚一年或更长时间？

答：只能按国家规定时间办理。

13、问：产权和约和贷款名字是否一定要一致？可否更改？ 答：两证上的业主姓名必须一致（按身份证上的名字）。

14、开发商要交税吗？

答：要交。（营业税，增值税等）

15、房屋的使用年限是多少年？期满后怎么办？

答：按国家规定居住用地最长年限为70年，期满后若政府同意住户可继续使用，则住户需向国家缴纳相应的土地使用费。

16、土地权证怎样分配？是否分到个人头上/

答：可以分到个人头上，住户可在拿到产权后到国土局办理土地使用权。

17、认购是什么意思？

答：认购分两种情况，一种是内部认购。是指在我公司为领到预售证前，业主不能签订正式售房合同同时作为已购买我公司房屋的一种凭证。另一种是指领到预售证后，客户到我公司进行选购房屋时，作为定金形式签定的一个协议。在规定期限内和合同具有同样的法律效力，超过约定期限则自动失效。

18、如果我现在只能认购，那什么时候可以签正式合同？

答：签定认购书7天内，就可以签定正式合同，届时请您携带好认购书和您的身份证复印件和首期款至售楼处（公司）办理手续。

19、我想把我的名字换成亲属的名字，可以办理吗？需要提供什么资料？

答：若您想把合同换成亲属的名字，只要能提供相关的亲属身份证明，则可按合同的具体约定办理。

20、购房合同是否可以公证？费用如何？

答：合同可以公证，费用自己出。

21、业主付清房款后，能否拿到房产专用发票？

答：在办理产权证时换不动产专用发票。

22、若合同用未成年小孩的名字可否？

答：因办理产权证是需要身份证复印件并具备民事责任，签合同时须年满18周岁，等您的孩子达到条件后，您可到产权处去办理赠与手续，把产权转到小孩头上。

23、若集团或国营企业公司的购房需要什么手续或资料？

答：需要带上公司营业执照复印件、公章、法人授权书、法人代表身份证，如法人代表委托他人前来办理，还需要被委托人的身份证。

八、价格篇

1、车位是租还是卖，价位是多少？

答：卖，售价为6—10万。

2、一次性付优惠最高达多少？

答：优4%

3、按揭是哪家银行，几成几年？

答：省建岷江支行，七成二十年。按揭年限加实际年龄不得超过男60岁，女55岁。

4、办理按揭付款后，想改变按揭年限怎么办？

答：因按揭手续是由银行办理，故按照银行规定，需提前向银行提出书面申请，待银行同意后方可改变贷款期限（只能提前付款，而不能把时间延后）。