2016房地产经营与管理要点：政府干预房地产市场的必要性考试试卷（精选）

第一篇：2016房地产经营与管理要点：政府干预房地产市场的必要性考试试卷（精选）

2015房地产估价师:中国房地产业的产融结合问题考试试题

一、单项选择题（每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）

1、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。该房地产的实际价格为万元。

A：87 B：124 C：130 D：134 E：工业用地的监测点评估价格

2、是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。

A：边际产值

B：边际产量

C：边际收益

D：边际收益产量

E：执行层的组织协调

3、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工的，按土地使用权出让金的20％以下征收土地闲置费。

A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章

4、关于债务融资，下列说法不正确的是。

A：信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B：债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷

C：企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3—5年

D：利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

E：借款合同

5、房地产的最高最佳使用状态不包括。

A：最佳区位

B：最佳规模

C：最佳用途

D：最佳集约度

E：工业用地的监测点评估价格

6、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。

A：合法原则

B：最高最佳使用原则

C：估价时点原则

D：替代原则 E：工业用地的监测点评估价格

7、从1996年到2001年，某市商品房销售量分别为50、60、80、110、120、150万m2，若以1996年为基期，则2001年该商品房销售量的定期增长速度为__%。

A．100 B．200 C．300 D．400

8、是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

A：易受政策影响性

B：存在效益外溢和转移

C：适于进行长期投资

D：最高最佳使用性

E：借款合同

9、下列关于招标的说法，不正确的是。

A：房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式

B：通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位

C：开发商公开招标项目应授标给最低报价者

D：邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目

E：借款合同

10、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是。

A：同质偏好

B：分散偏好

C：集群偏好

D：自然细分市场

E：借款合同

11、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等．(2006年试题)A：规划涉及方案

B：投资估算

C：资源条件

D：投资权益

E：借款合同

12、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是。

A：股票+投资基金

B：债券+投资基金

C：投资基金+股票+债券

D：股票+债券

E：执行层的组织协调

13、按照公司法的规定，只有才可以发行股票。

A：个人

B：合伙企业

C：有限责任公司

D：股份有限公司 E：执行层的组织协调

14、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的__。

A．50% B．60% C．70% D．80%

15、某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为万元。

A：1．60 B：3．00 C：4．25 D：5．525 E：执行层的组织协调

16、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A．建筑物重置价

B．建筑物现值

C．土地价格

D．房地产价格

17、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。

A．全面覆盖

B．大量定制

C．市场专业化

D．产品专业化

18、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为

8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。

A．2237 B．2265 C．2346 D．3964

19、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。

A．一级市场

B．二级市场

C．三级市场

D．存量市场

20、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A．最低租售价格

B．最低租售数量 C．最低利润水平

D．最高土地取得价格

21、根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是__。

A．属永久性建筑有柱的货棚

B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊

C．无顶盖的室外楼梯

D．与室内不相通的类似于阳台的建筑

22、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：6825万元

B：6866万元

C：6203万元

D：6713万元

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。）

1、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。

A．专家打分法

B．“三项预测值”法

C．解析法

D．蒙特卡洛模拟法

2、根据国务院令第483号《国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。

A：大城市1．5～30元

B：大城市1．2～24元

C：中等城市1．2～24元

D：小城市0．9～18元

E：县城、建制镇、工矿区0．6～12元

3、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有．【2007年考题】

A：估价对象

B：估价时点

C：价值类型

D：估价方法

E：估价所需材料

4、收益法适用的条件，是房地产的收益和__都易于量化。

A．成本

B．报酬率

C．运营费用

D．风险

5、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A．35 B．45 C．48 D．50

6、建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有。

A：建设年限

B：建设质量水平

C：项目合理规模

D：建设地点

E：建设标准水平

7、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。

A．总工程量

B．实测工程量

C．工程量清单

D．最终工程量

8、关于企业所得税税率，下列说法正确的有__。

A．企业所得税法定税率33% B．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按18%的税率征收

C．对年应纳税所得额在3万至10万以下(含10万)的减按27%的税率征收

D．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按25%的税率征收

9、商业用地房地产位置的优劣主要取决于__。

A．周围环境状况、安宁程度

B．位置有利于原料和产品的运输

C．交通是否便捷及离市中心的远近

D．繁华程度、临街状况

10、房屋租金可分为__。

A．成本租金

B．商品租金

C．土地租金

D．经济租金

E．市场租金

11、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。

A．操作风险

B．法律风险

C．信用风险

D．管理风险

12、住房公积金。

A：全部归职工个人所有

B：全部归单位和职工共同所有

C：记入职工个人的住房公积金账户

D：用于建造、购买、翻建、大修自住住房

E：用于租赁自住住房

13、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为__。

A．6.25% B．10% C．16.67% D．16%

14、申请核定一级房地产估价机构资质的应当向提出申请。

A：国务院

B：国务院建设行政主管部门

C：省人民政府建设行政主管部门

D：自治区人民政府建设行政主管部门

E：直辖市人民政府房地产行政主管部门

15、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括__。

A．措施费

B．规费

C．利润

D．企业管理费

E．税金

16、下列关于抵押的表述中，不正确的有。

A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D：抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产

E：抵押权为价值权，也是实体权

17、设计方案评价原则主要有。

A：经济合理性与技术先进性相结合的原则

B：充分考虑近期效益的原则

C：充分考虑远期效益的原则

D：近期与远期效益相结合的原则

E：考虑项目全寿命费用的原则

18、《物业管理条例》确立的基本制度，包括。

A：业主大会制度

B：业主公约制度

C：物业服务企业资质管理制度

D：住宅小区综合验收制度

E：住宅专项维修资金制度

19、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是__。

A．借款偿还期

B．偿债备付率

C．流动比率

D．利息备付率

E．内部收益率 20、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。

A：拖欠建设工程价款

B：已抵押担保的债权数额

C：房地产变卖处置费用

D：诉讼费用

E：其他法定优先受偿款

21、房地产投资决策分析的主要工作包括__。

A．投资机会寻找

B．市场分析

C．投资机会筛选

D．财务评价

E．规划设计

22、以下不属于土地开发成本构成内容的有。

A：基础设施配套费用

B：拆迁安置补偿费

C：房屋建筑安装工程费

D：公共配套建设费

E：勘察设计费

第二篇：房地产经营与管理作业

作业一

某市/某区房地产市场调查

1.房地产市场总体环境调查和分析

1.1政治法律环境调查

（1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。

（2）有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。

（3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

1.2 经济环境调查

（1）地区或城市的经济特性。

（2）包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

（3）地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

（4）居民收入水平、消费结构和消费水平。

2.城市房地产市场概况

1.1供应方面（土地市场、存量房市场）

1.2需求方面

1.3消费方面（消费观念）

1.4前景方面

3.房地产住宅/XX市场现状

3.1住宅市场简析

3.2住宅市场产品特点分析

(1)产品层次及价位特点(2)产品分布特点(3)产品类型比例(4)产品配套特点(5)产品风格特点(6)产品营销特点

3.4住宅市场发展趋势

4.结论

分十组进行，每组5人（3男2女），时间一周，网络查询，书籍文献查询。

交ppt作业（15-45页）及现场ppt讲解（10分钟）

第三篇：河北省房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理考试试卷

河北省房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指。A：《商品房购销合同示范文本》 B：《商品房转让合同示范文本》 C：《商品房购买合同示范文本》 D：《商品房买卖合同示范文本》 E：执行层的组织协调

2、从事房地产经纪活动的基本条件是。A：取得房地产经纪人协理从业资格 B：取得房地产经纪人执业资格

C：取得房地产经纪人员相应执业资格证书 D：取得房地产经纪人执业资格并经注册生效 E：执行层的组织协调

3、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人 B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人 C：公证机关和无利害关系的第三人 D：人民法院和无利害关系的第三人 E：工业用地的监测点评估价格

4、某医院住院部共有300张床位，该类标准住院部的建筑造价最高、平均和最低水平分别为每床位15万元、12万元和10万元，则该建筑物的重新购建价格估算为。

A：4 500万元 B：3 600万元 C：3 000万元 D：3 700万元

E：工业用地的监测点评估价格

5、影响房地产价格的环境因素不包括（）。A．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境

6、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16

7、《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设以上的，不征收土地闲置费。A：3个月 B：6个月 C：9个月 D：一年

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。A．投资公司 B．股份有限公司 C．有限公司 D．股份公司

9、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。A．建筑师 B．结构工程师 C．设备工程师 D．监理工程师

10、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A．195 B．210 C．213 D．217

11、开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率

12、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于．【2003年考题】 A：自然折旧 B：物质折旧 C：功能折旧 D：经济折旧

E：工业用地的监测点评估价格

13、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。A：了解某宗房地产的出租人权益价值

B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C：了解某地区地震后房地产价值的变化

D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 E：工业用地的监测点评估价格

14、房地产投资方案比选通常是在__之间进行。A．独立方案 B．互斥方案 C．净现值法

D．等额年费用法

15、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有__。A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测 B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

16、某种商品随着消费者收入的提高，对该商品的需求会减少，这种商品为。A：奢侈物品 B：吉芬物品 C：正常物品 D：低档物品

E：工业用地的监测点评估价格

17、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是__。A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用

D．开发项目总投资

18、目前，在我国征收土地实行级审批制度。A：一 B：两 C：三 D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

19、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数 C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上 D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 20、下列不属于工程造价的特点是。A：大额性 B：层次性 C：个别性

D：不可移动性

E：执行层的组织协调

21、导致酸雨形成的主要污染物是。(2008年房地产经纪人相关知识试题)A：一氧化碳 B：二氧化硫 C：二氧化氮 D：碳氢化合物

E：执行层的组织协调

22、某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是元。(2005年试题)A：204.08 B：345.18 C：508.91 D：666.67 E：借款合同

23、对于__竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A．从容不迫型 B．选择型 C．凶猛型 D．随机型

24、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3 E：工业用地的监测点评估价格

25、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于。A：临界点分析 B：期望值分析 C：敏感性分析 D：概率分析 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于成本理论的关系式，正确的是。A：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本 B：经济成本=会计成本(显成本)-隐成本 C：经济利润=销售收入-会计成本-隐成本 D：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本 E：经济利润=销售收入+会计成本+隐成本

2、下列说法正确的是__。A．购买年是利息率的倒数

B．购买年法是地租资本化的另一种表现 C．购买年法实质是一种收益法

D．购买年实际是预计的可获收益的年限

3、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。(过时，删除)A：折旧和摊销 B：投资回收 C：投资回报 D：未分配利润 E：权益融资

4、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。A．三家银行按贷款额分摊 B．甲-乙-丙-丁 C．乙-丙-甲-丁 D．甲-丙-乙-丁

5、下列属于禁止流通物的有。A：毒品 B：武器 C：军火

D：化工物品 E：文物艺术品

6、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

D．乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押

7、建设工程进度控制工作的主要内容包括。A：施工现场的调研与分析 B：编制项目建设工程进度计划 C：监督项目施工进度计划的执行 D：制订勘查计划

E：对项目建设总周期目标的论证与分析

8、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。A．2139 B．2146 C．2651 D．2659

9、下列不符合房地产估价机构一级资质的是。

A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上 B：业绩要求在暂定期內完成估价标准的建筑物建筑面积8万㎡以上或者土地面积3万㎡以上

C：注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师 D：有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上

E：执行层的组织协调

10、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。A．50.0 B．92.4 C．60.0 D．98.0

11、下列保险中，厲商业保险的有。(2004年试题)A：保证保险 B：外汇变动保险 C：信用保险 D：健康保险 E：劳动工伤保险

12、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。A．审计费 B．利息

C．外汇汇兑净损失 D．融资代理费

13、以下不属于销售费用的是__。A．广告费

B．售楼处建设费 C．销售人员费用 D．交易手续费

14、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为（）。A．12.55% B．12.00% C．12.36% D．12.68%

15、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。A：2363.64 B：2600.00 C：3818.18 D：4200.00 E：借款合同

16、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况．当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A：资产负债率 B：借款偿还期 C：投资回收期 D：流动比率 E：速动比率

17、是契税的征税对象。A：发生产权转移变动的土地 B：未发生产权转移变动的土地 C：发生产权转移变动的房屋 D：未发生产权转移变动的房屋

E：未发生产权转移变动的土地、房屋

18、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳土地增值税万元。A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：执行层的组织协调

19、房地产技术发展调查包括调查。A：社会拥有量

B：新产品的国内外先进水平C：新产品的技术现状和发展趋势 D：通信及交通运输调查 E：能源与资源供应

20、__是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A．宏观区位 B．中观区位 C．微观区位 D．其他方面

21、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有。A：潜在毛租金收入 B：经营费用 C：租金损失 D：其他收入 E：报酬率高低

22、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。A．自然折旧 B．物质折旧 C．功能折旧 D．经济折旧

23、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满__年的，不予注册。A．3 B．4 C．5 D．6

24、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。A：应做到诚实正直，公正执业

B：为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目 C：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开 D：应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用 E：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

25、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为__万元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

第四篇：房地产经营与管理练习题与答案

房地产经营与管理

练习题

（一）一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.房地产也称为（）A.动产

B.不动产

C.固定资产

D.流动资产 2.根据建设部2000年3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发一级资质企业的注册资本不能低于（）A.6000万

B.5000万

C.4000万

D.3000万 3.地产经营管理个别风险属于（）A.系统风险

B.非系统风险 C.自然风险

D.政治风险

4.与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是（）A.筹资成本低

B.灵活性强，见效快 C.不受市场利率变化的影响

D.所筹资金无需偿还

5.因国家建设需要，把农业用地变为城市建设用地时采取的方式是（）A.没收

B.征用

C.买卖

D.无偿占有

6.房地产开发公司在招标过程中，完成了投标单位资格审查工作后，下一步应当（）A.编制招标文件

B.分发招标文件 C.编制和送审标底

D.制定评标、定标方法

7.一项需要专门技术和设备的房屋装修工程，所采用的招标方式最好是（）A.公开招标

B.半公开招标 C.邀请招标

D.议标 8.中国土地市场是（）A.土地所有权 市场

B.土地收益权市场 C.土地使用权市场

D.土地占有权市场

9.经过改建扩建的房屋，进入市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理（）A.产权过户手续

B.变更登记手续 C.交易许可手续

D.法律公证手续 10.办理房地产立契过户的手续，必须遵循的程序是（）A.受理—验证—确权—调查—估价—立契—报批—归档 B.受理—验证—调查—确权—估价—报批—立契—归档 C.受理—确权—调查—估价—报批—立契—归档

D.受理—验证—确权—调查—估价—报批—立契—归档

11.承租人征得出租人的同意，可以将租用的房屋转租给他人，其房屋转租的最长期限不得超过（A.政府规定的期限

B.房屋所占土地的使用年限 C.出租人指定的期限

D.原租赁合同规定的期限 12.土地出让的底价是指（）A.市场地价

B.评估地价

C.基准地价

D.标定地价

13.在下列影响房地产价格的物理因素中，最重要的因素是（）A.土地面积和形状

B.地质和地势 C.房地产坐落的位置

D.建筑物的外观和质量 14.国家对土地评估机构实行的制度是（）A.评估报告审查

B.资格认证 C.评估项目报批

D.人员审定

15.物业管理公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是（））A.常规公共服务

B.专项服务 C.特约服务

D.日常生活服务 16.物业管理公司与业主管理委员会的关系是（）A.上下级关系

B.管理与被管理的关系 C.领导与被领导的关系

D.委托人与被委托人关系 17.房地产开发企业的营业收入是指G-W…P…W’—G’中的（）A.G

B.W

C.W’

D.G’ 18.房地产买卖时买方所交纳契税的计税依据，是该房地产的（）A.评估价格

B.市场价格 C.理论价格

D.抵押价格 19.房地产收益分配体系的建立取决于（）A.房地产开发成本的构成 B.房地产市场价格的构成 C.房地产市场结构

D.房地产产权结构 20.城市规划是房地产经济调控的（）A.经济手段

B.技术手段 C.行政手段

D.法律手段

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个备选项中有二个至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

21.房地产业在国民经济发展中具有（）A.基础性

B.带动性

C.支柱性

D.先进性

E.能动性

22.房地产经营管理企业可以分为（）A.房地产开发经营企业

B.房地产施工承包企业

C.房地产市场中介服务企业

D.房地产物业管理企业 E.房地产金融保险企业

23.房地产经营管理项目可行性研究可以分为（）A.机会可行性研究阶段

B.投资可行性研究阶段 C.设计可行性研究阶段

D.初步可行性研究阶段 E.最终可行性研究阶段

24.房地产经营管理企业的自有资金主要包括（）A.国家财政拨款

B.企业注册资本金 C.社会筹集资金

D.企业公积金 E.股本金

25.征用农业用地补偿费的构成是（）A.土地补偿费

B.安置补偿费 C.地上附着物补偿费

D.青苗补偿费 E.拆迁补偿费

26.房地产市场基本构成要素为（）A.市场运行客体

B.房地产市场管理组织 C.市场运行主体

D.房地产市场中介组织 E.市场运行的行为方式

27.房屋租赁价格构成因素中属于成本因素的有（）A.地租

B.利润

C.维修费

D.折旧费

E.管理费

28.房地产中介服务组织必须履行的义务有（）A.遵守有关法律、法规和政策

B.遵守自愿、公平、诚信的原则 C.按照核准的业务范围从事经营活动

D.按规定的标准收取费用 E.依法缴纳税费

29.房地产开发企业财务报表体系包括（）A.资产负债表

B.损益表 C.现金流量表

D.利润分配表 E.会计科目表

30.房地产法律体系的三个子体系是（）A.土地法体系

B.住宅法体系 C.房地产法体系

D.城市规划法体系 E.房地产市场管理法体系

三、简答题（本大题共4小题，共30分）31.房地产经济有哪些特征？（7分）

32.房地产商品的买卖具有哪些特点？（9分）

33.土地基准价格、土地标定价格和土地市场价格各自的含义以及三者之间的关系。（8分）34.房地产项目的开发成本有哪几项费用构成？（6分）

四、论述题（本大题共2小题，每小题15分，共30分）35.试述房地产经营管理风险及风险管理的方法。36.试述如何建立和健全我国房地产运行市场体系。

答案

三 简答题答案

31（1）房地产位置的不可移动性。

（2）房地产开发经营管理需要的资金量大、时间长、资金周转缓慢。（3）房地产投资经营的风险性。（4）房地产经营运动过程的统一性。（5）房地产的基础性、先导性和带动性。（6）房地产价值大，使用期限长，并且可以增值。（7）房地产对市场经营运行的敏感性。

32（1）房地产买卖双方在达成协议时，必须订立具有法律约性的、买卖双方必须奠定的房地产契约。（2）房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，并且接受房地产管理部门的监督。

（3）房地产买卖成交后，必须按照规定的房地产行政管理部门办理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的权属转移登记手续，领取房地产所有权和土地使用权证书。

33（1）土地基准地价是在不同类型和不同等级的城镇，根据不同的土地等级，采取科学的评估方法，评估和测算出的商业、工业、住宅等各类土地的平均价格。

（2）土地标定地价是对某一块需要出让、转让、出租、抵押的地块，通过科学的评估方法，评估出来的具体价格。

（3）土地市场价格是在土地的出让过程中形成的实际交易价格。

（4）基准价格、标定价格是市场出让价格的基础主依据，市场出让价格是基准价格和标定价格的实现形式。

房地产经营与管理练习题

（二）一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.房地产开发一级资质等级企业的注册资本不能低于（）A.500万元

B.1000万元 C.2000万元

D.5000万元

2.下列风险属于房地产经营管理个别风险的是（）A.通货膨胀风险

B.资本利率风险 C.财务风险

D.经济周期风险

3.房地产经营管理的前提和起点是（）A.房地产经营管理可行性研究 B.房地产经营管理风险研究 C.房地产经营管理市场研究 D.房地产经营管理决策研究

4.以划拨方式取得的土地使用权，国家颁发的是（）A.国有土地使用权证

B.选址意见书 C.建设用地批准书

D.黄证

5.《中华人民共和国土地管理法》规定，省级人民政府关于征地的审批，基本农田以外的耕地一次超过（需国务院批准。A.25公顷

B.30公顷 C.35公顷

D.40公顷

6.土地所有权在经济上实现的形式是（）A.利润

B.成本 C.地租

D.税收

7.决定级差地租的因素是（）A.土地经营权垄断

B.土地所有权垄断 C.特殊地段具有特殊的使用价值

D.土地位置的差别

8.按规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，征收个人所得税的税率为（A.20%

B.10% C.按房价实行累进税率

D.免征所得税

9.以出让方式取得的土地使用权，国家颁发的是（）A.建设用地批准书

B.选址意见书 C.国有土地使用权证

D.绿证

10.根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，建筑业营业税税率为（）A.2%

B.3% C.5%

D.5.6% 11.有助于降低工程成本的房地产建设工程项目招标方式是（）A.公开招标

B.邀请招标 C.单独招标

D.议标

12.建立房地产市场的关键是（）），）A.房地产价格体系

B.房地产资源配置体系 D.房地产市场法制体系 C.房地产中介服务体系

13.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，住宅用地的出让年限为（）A.30年

C.70年

B.50年 D.99年

14.房地产价格是指（）A.房屋本身的价格

B.把房产和地产结合在一起所形成的价格 C.房地产商品在市场交易中形成的价格

D.关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格 15.物业管理公司不能（）A.制定小区管理办法 B.要求管委会协助管理

C.选聘专业公司承担专业管理业务 D.改变业主管理委员会不适当的决定 16.耕地占用税的计税依据是（）A.占用耕地的面积

B.农作物的产值

D.占用耕地前土地所有者的收入 C.占用耕地的补偿费

17.下列房地产企业的资产中属于其他资产的是（）A.商誉

C.开办费

B.特种储备物资 D.非专利技术

18.下列属于拆迁安置补偿费的有（）

①安置劳动力补偿费②私人财产补偿费③私房折价④搬家费 ⑤安置用房费⑥临时设施费⑦拆迁征地管理费 A.①②④⑤

C.③④⑤⑥

B.①②⑥⑦ D.③⑤⑥⑦

19.房地产中介服务属于（）A.第一产业

C.第二产业

B.第二产业 D.信息产业

20.国家对房地产经济调控采取的手段主要是（）A.对国有房地产企业的调控 C.对房地产市场的调控

B.对房地产资源的调控 D.对房地产政策和法律的调整

二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）

在每小题列出的五个备选项中有二个至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

21.在目前条件下，房地产股票按其资金所有权性质可以分为（）A.国家股 C.法人股 E.外资股 B.企业股 D.个人股 22.优先股股东享有的权利有（）A.优先认股权

B.优先参与利润分配权 C.优先售股权 D.参与经营管理权

E.剩余财产优先分配权

23.国际上确定住房标准大体上有（）A.最低面积标准，即每一个人应当拥有的居住面积

B.发展中国家标准，即每一个人至少拥有不低于7平方米的居住面积 C.世界上公认舒适标准，即每个家庭应当拥有一套住房 D.发达国家标准，即每一个人拥有一间住房

E.富裕程度标准，即每一个人拥有至少30平方米的居住面积 24.经济适用住房的特点包括（）A.社会保障性

B.经济性 C.舒适性 D.适用性

E.设计科学性

25.房地产开发经营管理大体可分为（）A.研究决策阶段

B.土地申报阶段 C.施工建造阶段

D.市场销售阶段

E.物业管理阶段

26.物业管理启动阶段的工作包括（）A.物业管理人员选聘和培训 B.制定规章制度 C.物业接管验收 D.业主或用户入住

E.产权备案和档案资料库的建立

27.房地产建设工程项目投标书评价的主要指标有（）A.投标单位社会信誉

B.报价

C.工期

D.设计施工质量水平

E.优惠条件

28.土地使用权转让市场的主要形式有（）A.出售

B.拍卖 C.交换

D.赠予

E.出租

29.除房地产在生产和流通中的因素外，影响房地产价格的主要因素有（A.市场因素

B.自然因素 C.社会因素

D.经济因素

E.行政因素

30.确定房地产中介人或房地产中介服务企业服务价格的方法有（A.根据不同的交易面积，按一定数额提成的方法 B.按照交易额，根据一定的比例提成的方法 C.封顶的方法 D.保底的方法））E.包价的方法

三、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）31.签订房地产建设工程承包合同时，双方应具备的条件有哪些? 32.房地产市场与其他市场相比有哪些特性? 33.我国住房供应新体系的内容是什么? 34.我国房地产租税费体系中存在的主要问题有哪些? 35.为什么房地产市场是不完全竞争的市场?

四、论述题（本大题共2小题，每小题15分，共30分）

36.试结合我国传统公房的租赁关系，论述公房租赁关系改革的原则和措施。37.试述我国加强对房地产经济宏观调控的必要性、内容及措施。答案

房地产经营与管理练习题

（三）一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的（）A．第一产业 C．支柱产业

B．新兴产业 D．朝阳产业

2．国家颁发的“建设用地批准书”针对的土地使用权证取得方式是（）A．划拨 C．招投标

B．出让 D．转让

3．下列选项中，属于区域性开发的是（）A．城市综合开发 C．房地产单项开发

4．中国土地市场的基础为（）A．集体所有制 C．国家所有制

B．私有制 D．公有制 B．房地产综合开发 D．国土开发

5．土地的稀缺性和有限性决定了土地的经济供给（）A．无弹性 C．弹性较小

B．弹性较大 D．弹性无法确定

6．我国的房地产供给体系中，由国家定价并向最低收入者提供的住房是（）A．经济适用房 C．商品房

B．廉租房 D．公房

7．通过市场方式取得城市土地，然后在土地上建造房屋，最后把建设好的房屋以市场方式售出的房地产市场类型是（）A．城市土地开发市场 C．房地产交易市场

B．房地产开发建设市场 D．房地产金融市场

8．物业管理的正式启动，一般是从物业接管验收开始到（）A．用户入住

C．业主委员会的正式成立

B．产权备案和档案资料管理 D．确定了服务标准

9．契税是在土地、房屋权属转移时，向承受人征收的一种带有规费性质的税收。我国契税实行的比例税率的范围是（）A．1％～3％ C．4％～6％

B．3％～5％ D．5％～7％

10．房地产经营管理的前提和起点是（）A．房地产经营管理可行性研究 C．房地产经营管理市场研究 11．决定级差地租的因素是（）A．土地经营权垄断

C．特殊地段具有特殊的使用价值

B．土地所有权垄断 D．土地位置的差别 B．房地产经营管理风险研究 D．房地产经营管理决策研究

12．下列选项中，不属于物业管理公司权限的是（）A．制定小区管理办法

C．选聘专业公司承担专业管理业务

B．制止违反规章制度的行为

D．改变业主管理委员会不适当的决定 13．房地产中介服务属于（）A．第一产业 C．第三产业

B．第二产业 D．信息产业

14．某成套住宅房屋的原价为每平方米3000元，重置价格为每平方米5000元，成新率为0.7，原建筑面积为200平方米。若以重置成本法计算，该房屋的价格为（）A．42万元 C．70万元

B．60万元 D．100万元

15．房地产经营管理中的工程项目开发建设阶段，也就是房地产商品的（）A．研究决策阶段 C．市场销售阶段

B．生产阶段 D．物业管理阶段

16．根据建设部2000年3月29日颁发的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发二级资质企业所从事房地产开发经营活动的年期应不少于（）A．1年 C．3年

B．2年 D．4年

17．我国承担房地产建设工程项目的监理机构是（）A．建设单位 C．政府建设主管部门

B．承建单位

D．取得监理资格的专门机构

18．房地产经纪业存在和发展的基础是（）A．佣金 C．差价

B．手续费 D．信息费

19．根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，新成立的房地产开发企业持有关文件到房地产主管部门办理备案的期限是自领取营业执照之日起（）A．10日 C．20日

20．房地产买卖必须遵循的程序是（）A．受理——验证——确权——调查——估价——立契——报批——归档 B．受理——验证——调查——确权——估价——报批——立契——归档 C．受理——确权——调查——估价——报批——立契——归档

D．受理——验证——确权——调查——估价——报批——立契——归档

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

21．经济适用住房的特点有（）A．社会保障性 C．舒适性 E．设计科学性

22．房地产开发经营管理大体可分为（）A．研究决策阶段

B．土地申报阶段 B．经济性 D．适用性 B．15日 D．30日 C．施工建造阶段 E．物业管理阶段

D．市场销售阶段

23．与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是（）A．筹资成本低 C．灵活性强、见效快 E．不受市场利率变化影响

24．房地产经营管理的宏观经济决策内容主要包括（）A．研究房地产投资方向 C．确定房地产投资结构 E．决定房地产投资的地区

25．商业用房租金的形式一般有（）A．固定租金

C．固定租金或百分率租金 E．固定租金加百分率租金

26．影响房地产价格的因素有（）A．心理因素 C．社会因素 E．行政因素

27．房地产市场运行的方式决定于交易的（）A．内容 C．时间 E．数量

28．我国目前房地产的收费大体上包括（）A．土地转让费 B．设施和设备补偿费

C．国家在房地产管理中的管理费和服务费 D．房地产交易中的手续费和服务费 E．各种工本费

29．房地产业结构平衡主要表现在（）A．房地产业各类相关房地产企业比重的平衡 B．房地产业内部各类房屋供求平衡 C．房地产业发展地区平衡 D．房地产业经济发展趋势的平衡 E．房地产业发展与国民经济发展的平衡

30．下列选项中，可以用来调节房地产市场供求平衡的经济手段有（）A．经济适用房 C．廉租房 E．利率

B．税收 D．地租 B．方式 D．目的 B．自然因素 D．经济因素 B．百分率租金 D．累退租金

B．确定房地产投资规模 D．进行房地产投资可行性论证 B．所筹资金无需偿还 D．筹资规模相对较大

三、简答题（本大题共4小题，第31、32小题各6分，第33、34小题各9分，共30分）31．简述房地产经营管理风险中系统风险的主要类型。32．简述物业管理专业化的含义。

33．房地产经营风险管理的方法和程序有哪些？ 34．我国房地产租税费体系中存在的主要问题有哪些？

四、论述题（本大题共2小题，每小题15分，共30分）35．结合实际，论述房地产市场进行宏观调控的必要性。

36．结合我国传统公房的租赁关系，论述公房租赁关系改革的原则和措施。

房地产经营与管理练习题

（四）一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1、在我国的房地产供给体系中，由国家定价并向低收入者提供的住房是（）A、经济适用房 C、商品房

B、廉租房 D、公房

2、国家颁发的“建设用地批准书”是针对下列何种方式取得的土地使用权证?（）A、划拨 C、招投标

B、出让 D、转让

3、下列选项中，作为物业管理专项服务的补充和完善的是（）A、常规公共服务 C、特殊服务

4、房地产经营管理的客体是指（）A、企业营业执照 C、房地产企业

5、房地产经营管理资金主要来自于（）A、自有资金和借入资金 C、企业注册资金和赠与资金

B、自有资金和企业股本 D、抵押货款和社会集资 B、房地产商品 D、物业管理机构 B、特约服务 D、个性化服务

6、房地产经纪业存在和发展的基础是（）A、佣金 C、差价

B、手续费 D、信息费

7、下列选项中，不属于物业管理公司职责的是（）A、制定小区管理办法

C、选聘专业公司承担专业管理业务

B、制止违反规章制度的行为

D、改变业主管理委员会不适当的决定

8、下列选项中，不发生土地使用权转让的流通方式是（）A、出售 C、抵押

B、赠与 D、交换

9、土地的稀缺性和有限性决定了土地的经济供给状况是（）A、无弹性 C、弹性很小

10、房地产中介服务属于（）A、第一产业 C、第三产业

B、第二产业 D、信息产业 B、弹性较大 D、弹性无法确定

11、土地二级市场的经济内容主要涉及土地的转让、出租和（）A、划拨 C、抵押

B、出让 D、交换

12、根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，新成立的房地产开发企业持有关文件到房地产开发主管部门办理备案的期限是自领取营业执照之日起（）A、10日内 C、20日内

B、15日内 D、30日内

13、下列选项中，属于房屋成本租金构成的是（）A、地租 C、利润

B、保险费 D、维修费

14、解决工程承包合同争议可以采用的途径是调解、仲裁、诉讼和（）A、解除 C、协商

B、变更 D、终止

15、房地产赠与和继承，都是房地产权利（）A、有偿转让的行为 C、无偿转让的行为

B、私下转让的行为 D、公开转让的行为

16、下列选项中，属于物业管理中的常规性公共服务的是（）A、开办图书室 C、代请保姆

B、为住户收洗衣物 D、日常清扫保洁

17、下列选项中，属于区域性开发的是（）A、城市综合开发 C、房地产单项开发

18、中国的土地市场基础为（）A、集体所有制 C、国家所有制

19、房屋出售是一次性让渡房屋的（）A、所有权和使用权 C、收益权和处分权

B、占有权和处分权 D、使用权和占有权 B、私有制 D、公有制 B、房地产综合开发 D、国土开发

20、我国房地产市场调控的内容不包括（）A、房地产业与国民经济协调发展调节 B、政策性房地产开发调节 C、房地产供求平衡调节 D、房地产收益分配调节

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

21、现金流量可以分为（）A、经营活动产生的现金流量 C、开发活动产生的现金流量 E、筹资活动产生的现金流量

22、影响房地产价格的因素有（）A、社会必要劳动时间 C、社会因素 E、行政因素

23、除了地价和土地利用规划之外，可以用来调节房地产市场供求平衡的经济手段有

（）

B、自然因素 D、经济因素

B、投资活动产生的现金流量 D、销售活动产生的现金流量 A、限价 B、税收 C、廉租房 D、地租

E、利率

24、房地产经营管理决策目标应满足的条件有（）A、针对性 B、明确性 C、层次性 D、可行性

E、科学性

25、房地产工程项目的招标方式有（）A、公开招标 B、半公开招标 C、邀请招标 D、邀请议标 E、议标

26、“两税一费”指的是（）A、营业税 B、所得税 C、城市建设维护税 D、管理费 E、教育费附加

27、在目前条件下，房地产股票按其资金所有权性质可以分为（）A、国家股 B、企业股 C、法人股 D、个人股 E、外资股

28、与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是（）A、筹资成本低 B、所筹资金无需偿还 C、灵活性强、见效快 D、筹资规模相对较大 E、不受市场利率变化影响

29、在市场经济条件下，市场本身存在着许多弊端，市场调节往往会“失灵”，其原因是A、事后性 B、短期性

C、会引起垄断 D、会形成外部的经济 E、对某些公共部门无效

30、我国目前房地产的收费大体上包括（）A、土地转让费 B、设施和设备补偿费

C、国家在从事房地产管理活动中收取的各种管理费和服务费 D、房地产交易中的手续费或服务费 E、各种工本费

三、简答题(本大题共4小题，第31、32小题各6分，第33、34小题各9分，共30分)

31、简要说明我国目前的住房供应体系。

32、简要说明房地产市场经济与房地产收益分配的关系。

33、简要说明国家征用农村土地时，土地发生了哪些经济和使用性质的变化。

（）

34、简述国家对房地产经营管理进行宏观调控的必要性。

四、论述题(本大题共2小题，每小题15分，共30分)

35、结合我国传统公房的租赁关系，论述目前廉租房租赁关系改革的原则和措施。

36、结合我国房地产价格实际运行状况，论述房地产价格管理的主要任务。

答案

第五篇：房地产成本管理 要点

房地产成本控制要点-摘 要：房地产项目经营的效益取决于销售收入的大小和成本支出的多少。房价调控的市场环境下，房地产开发企业对成本费用的控制提出了更高的要求。对于全过程成本控制的理论研究业界已经较为深入，现就全过程控制的实践得出的经验进行总结。

一、项目成本控制阶段划分及主要任务

根据项目的开发过程，按照全过程动态成本控制的管理思路，我们可以将控制分为以下三个阶段：

1.事前控制。及时、科学的编制各阶段成本指标，提供项目决策、指导限额设计是事前控制的要求。成本指标的编制划分为三个阶段：

(1)决策阶段的成本测算。根据项目的地价、规划设计要点、配套情况、行政性收费标准、项目初步定位、概念规划草案等资料编制，为项目的可行性决策提供成本测算及赢利预测方面的数据。

(2)规划阶段的成本概算。根据修详规批复资料、营销策划建议、项目统一技术标准编制。该阶段指标将检验成本测算中技术经济指标的落实情况，并作为方案设计的成本限额。

(3)方案阶段的目标成本。根据单体方案、园林景观方案、营销策划方案等编制成本指标。该指标经审批后将作为项目的总控目标成本，也是对进行动态成本控制的依据。

2.事中控制。主要体现为项目实施过程的招标采购、变更、签证、付款的成本控制。加强招标过程中定标价与成本指标核对，强化通过设计优化控制成本；通过资源整合，加强集中采购控制施工成本；控制变更、签证产生的不可预见成本；加强项目安全、进度、质量管理减少隐性成本；审核付款计划及金额，既要保证项目推进也要保证资金的支付安全。

3.事后控制。主要体现在结算中的成本控制及后评估。统筹安排加快结算的推进，保证与供应商的合作关系以降低机会成本；通过结算数据及时编制项目成本后评估，积累成本历史数据库，更好的指导新项目成本指标的编制，达到循环改进的目标。

二、事前控制阶段的注意事项

(一)项目决策的成本控制

决策阶段的成本控制是宏观的、战略层面的，也是决定项目成败的，必须深入调研，慎重决策。项目销售成本归纳为地价、建安成本、融资成本、费税。根据产品类型的初步定位及成本历史数据库可框定建安成本，融资成本及费税也容易框算，土地有无瑕疵，地方政府有无特殊规定是影响成本较大的不确定因素，是该阶段要重点调研的。因此买地决策前应组织设计、工程、成本人员对地块进行实地查勘，收集地形、地质、三通一平、外水外电等市政配套条件资料进行成本评估。

(二)项目定位的成本控制

项目前期产品定位对成本及盈利预测影响较大，准确的市场定位是指导设计顺利开展，避免设计反复的有力保障。产品的定位也要结合市场的变化相应调整，保证项目预期效益的实现。

(三)设计过程的成本控制

设计阶段是控制建安成本的切入点，设计要根据营销定位快速反应，成本控制部门要及时核算限额设计的落实情况。

1.通过设计标准化控制成本。产品的标准化带动设计标准化，是实现项目快速开发，提高周转的有效途径。市场变化时，及时主动的调整设计方案，优化成本投入。

2.成本也可分为结构性成本、功能性成本、敏感性成本。严控结构性成本(限额设计)，保证基本使用功能成本投入(户型、配套)，合理配置敏感性成本(立面、园林、装修)。敏感性成本可调整空间大，市场变化时要重点研究。

3.通过设计方案比选控制成本。结构施工图出图后一般都要立即投入现场生产，大规模的修改调整对工期影响大，而且会造成资源、成本的浪费。加强方案阶段的成本概算与指标的对比，将结构性成本控制在施工图出图前是控制结构性成本的有效手段。

4.通过材料选择控制成本。设计过程中应仔细研究材料特性，选择适合的材料及施工工艺。材料选择不当会导致质量问题，增加维修成本，也会导致安全隐患。设计选材不当造成的质量问题往往因责任界定不清，最后开发商只好承担。

三、事中控制阶段

(一)招标过程的成本控制

招标的目的是选择合理低价的合作伙伴。供应商是我们的客户，是项目效益实现的参与者。施工单位有合理利润水平是双方良好合作的基础，也是项目顺利推进的保证。公正的投标结果是判断合理利润水平的最好途径。

1.加强招标工作计划性。应注重招标时的成本控制，与相关部门紧密配合，提前编制计划，项目开发节点出现重大调整时及时调整；并组织相关部门进行会审，确保招标的计划性的可行性。整体招标计划增加责任主体、招标方式的界定。做到计划清晰、分工明确。

2．规范招标行为，招标前指造价指标编制好标底，作为评标依据。项目的招标必须按责权分工有计划、有组织的完成，不规范的招标行为是不允许的，也是对成本控制不利的。同时应加强招标结果与标底对比，提高主动控制成本的意识。

3．加强集中采购，与相关供应商建立战略伙伴关系，利用规模化降低成本。集中采购是控制大宗成本支出的有效途径，结合设计的标准化，集中招标是保证品质，降低成本，避免重复招标，提高效率的有效措施。

4．选择最合适的供应商。加强对供应商的管理，供应商选择不当，会带来管理上的诸多问题，延误工期，增加成本。

5.重视合同管理。加强对合同的管理，签订合同时注意合同条款及清单的完整性与严密性。

(二)施工过程的成本控制

现场施工管理对成本影响是直接可见的，把关不严格会产生不必要的额外成本，我们要从施工方案、质量安全、签证、付款、结算等方面加强控制，在保证项目推进的同时也要注重控制成本。

1.施工方案控制成本。通用项目的施工方案请设计中心根据过往的施工总结，编制统一做法供选用；对于非常规的施工方案应组织工程及成本管理部门进行审核。

2.加强甲指乙供材料的现场管理，避免货不对板。部分材料采用甲供方式会带来管理上困难，项目管理人员要加强材料进场前与合同清单的对比检查，保证质量。对因监管疏漏已施工不能整改的，项目管理部门应主动发出变更单，作为结算扣减的依据。

3.质量问题导致成本增加。工程质量问题产生原因比较复杂，而且时效性比较强，问题发生后如果不及时处理，手续办理不到位，很容易无法界定落实责任单位，最后发生的成本只能由开发商承担。

4、从源头及过程中严控签证。对施工过程中的设计变更进行控制，与设计院签订合同时约定奖罚制度。对施工过程中发生的变更、签证，坚持先算核算后施工的原则

5.进度款支付的成本控制。主要是审核施工单位申请付款与现场进度是否相符，既要保证项目正常推进，也要保证不会出现超额付款的情况。

四、事后控制阶段。

工程竣工验收后及时办理结算是项目财务结算、成本后评估的需要，结算不及时也可能会导致开发商违约的法律风险。因此，完工后及时催促施工单位报送结算，结算接收后及时录入成本系统。结算是成本支出的最后把关，同时应注意以下几方面：

1.对竣工图的质量严格把关，确保与现场一致。竣工图作为结算的依据，即使只多了一条线条，也可能却会对造价产生影响，因此，竣工图与现场的一致性是十分重要的。

2.加强甲供材料的管理。签订甲供料合同时，预算工程量要根据图纸计算；使用单位在下单前提供数量的计算依据，超出合同预算量的必须报成控部门审核后方可下单采购；甲供材料合同在供货完毕后及时结算，不得出现领用合同先结算，供货合同后结算的现象。

3.对损耗计算常出现争议，相对多的材料，改用甲指乙供的方式，由甲方指定厂家，指定材料价格、采保费率以及损耗率，由乙方直接采购，按竣工图结算。

4.坚持甲方资产登记制度，以项目公司为单位统筹使用施工中购置的资产，对资产的处理进行记录。

五、结语

成本控制贯穿于项目的全过程，成功的成本控制是全员参与成本过程管理，不是仅依靠成本控制部门的核算，不是靠招标的压价。成本控制管理应该是一种花钱的学问，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什 么标准投入，投入能否带来效益。