物业机电设备设施管理

第一篇：物业机电设备设施管理

物业机电设备设施管理

设备管理是以科学管理为基础，按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。

高层楼宇的大量涌现，使人们对楼宇设备的依赖性越来越强，同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中，本物业管理公司注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发挥楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，本物业管理公司又进一步注重预防检修，即不仅做到设备的正常使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备定期检修计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率，确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行，提供一个良好舒适的工作环境。

一、系统运行及日常管理

楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量，提供一个高质量的安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常，关系到能否保障大厦运行安全。

1、运行管理

设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳状态，以发挥设备的最佳效用。

（1）编制设备详细的技术资料，并建立设备台账。（2）建立严格的机房管理制度，巡视检查制度和岗位责任制。（3）制定科学、严格的操作规程。（4）制定周密、合理的设备维护保养计划。

（5）对操作人员进行专业培训，明确各自的岗位职责，掌握专业街市和操作技能。

（6）实施维护保养工作。

（7）定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。

（8）工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在危险，采取有效措施进行清除，确保安全运行。（9）发生设备故障后对原因进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。

2、设备系统的日常运行（1）变配电系统

变配电系统是为建筑物提供电源的系统，是楼宇设备正常运行的最基本保障，运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控，对变配电室进行巡视检查，监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。

（2）建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况，管道及水泵的运行情况，巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发现缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆，立即通知有关人员前往处理。并按政府规定，定期清洗两次供水蓄水池，确保二次供水无污染隐患，当发生运行故障时，维修人员及时到场，按应急处理预案及时处理，恢复系统正常运行。

（3）照明系统

照明系统的质量好坏直接影响到大楼的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查大楼的公共照明，发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间，按预先的设定，通过大厦控制系统对公共照明进行开/关控制。

（4）消防系统

消防系统是整个大厦消防安全的保证，所以要求时刻保持正常工作状态，消防监控中心实行24小时值班制度。消防管理人员定期巡视检查，真正做到“预防为主，消防结合”。当发生险情时，消防管理人员及时到场，按突发火灾的应及方案及时处理，确保生命财产安全。

（5）电梯系统

电梯系统是大厦必不可少的运输工具，管理人员将规定检查其运行情况以及平层是否准确、显示灯是否正确完整，按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式，以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。另外可利用电梯智能运行管理装置解决非办公时间的安全保卫和通行方便的矛盾，在办公时间段内，电梯全开放运行，可自由乘坐。在非办公时间，相关人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达按授权可到的楼层，无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置，一旦丢失可立即挂失注销（此功能暂时末装设）。当发生电梯困人等事故时，按电梯困人救援程序及时处理。

二、系统的应及处理方案

1、设备故障处理规程（1）故障分类

设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均属故障，凡故障发生时，均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。

重大故障包括：人身伤亡事故；设备故障导致经济损失达人民币万元以上，因故障引起重大停水、停电、停空调、停气、发生火灾等。

除上述事故外，其它为一般故障。（2）故障处理通则

发生故障时，值班人员应立即处理，一般故障应先汇报后处理，事后做好记录。重大事故应一面处理，一面汇报，无法处理应尽快报告工程部主管。

根据表计的指数和设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危及人员及安全的因素。

最迅速地恢复设备设施至正常运行状态。

处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程 管理处主任是处理故障的全面领导人，负责调动、安排有关人员采取相关措施。对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场安全措施做好。

（3）重大事故处理职责

凡发生重大故障，由值班人员立刻通知工程部主管并按相关应急处理程序采取措施。工程部主管接到报告后应立即到现场指挥故障处理，并上报管理处主任。管理处主任尽快赶赴现场，负责全面指挥。

（1）般故障处理职责

对于一般故障，管理处主任可授权工程部主管处理，工程部应及时报告并做好有关故障发生和处理记录。

2、供电电源停电故障处理规程 电源故障分以下几种情况处理：

（1）在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应立即通知大厦内各有关业主单位。

（2）正常情况下的倒闸操作，管理处提前一天发出停电通知。（3）如因大厦内故障引起供电回路停电，应尽快排出故障后恢复送电。

（4）如设备或线路的电气联络部分发热、发红，不能继续运行时，应设法将负荷倒换到其他设备线路供电或降低负荷，并继续观察，采取相应措施。

（5）低压配电柜母线及其引出线障时，应将故障段母线隔离，然后设法对未受影响的部分恢复送电。

（6）如供电局对大厦突然全部停电，则应立刻给楼内各有关单位发出通知，告知原因，设备值班员应坚守岗位，待恢复供电后，马上启动设备，确保大厦的正常工作。

3、停水及故障处理规程

（1）在接到自来水公司发出的停水通知后，管理处应立即转告楼内各有关单位，并积极采取贮水保障措施，减少停水影响。

（2）若安排水池清洗，管理处应提前三天以书面形式发出通知，通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。

（3）停水设备故障一般处理程序

①给水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。

②排污泵出现故障时，应迅速抢修，若一时不能恢复，应备临时排污泵。

③若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水，值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门，及时通知维修人员抢修。

④排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即组织人员疏通。

4、发生火火警处理规程

（1）大楼发生火警时，要做到忙而不乱，及时报警，并做到灭火及疏散人员、抢救物资等工作。

（2）火灾报警程序

①发现火警时，立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警，也可启动手动报警器，使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。

②用电话报警时，必须讲清下列事项：火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物资、报警人的姓名和身份。

（3）接到报警后的处理方法

①中央监控室接到报警信号后，利用对讲机通知巡逻保安立刻前往火警现场，如属火警误报，应通知中央监控室复位；如证实火警，应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救，并利用现有设施灭火。如火警严重，在组织前期扑救的同时向119报警。

②中央监控室利用消防广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；使电梯降到首层；切除火灾区域电源，准备启动应急电源；启动相关防、排烟风机、消防泵。

③管理处主任到现场指挥灭火，管理处其它人员要立即到现场参与灭火，设备值班人员则坚守岗位，随时听从指挥。

5、其它设备故障处理规程

（1）当设备发生故障时，应立即检修，并尽可能把影响减到最低。

（1）由于停电导致设备不能正常驻运行使用时，有应急电源的应立即供应，确保重要设施设备正常运行。

三、系统的维护保养

设备维护保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好工作状态，而且要保证各项参数合格，以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。

1、维护保养工作方

维护保养工作方式分日常维护保养和定期限维护保养两个层次： 日常维护保养属于操作人员的职责范围，使用的设备要有专人负责，并严格按照操作规程操作使用。其工作内容是巡视检查及调整、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于设备的外观、功能状态。

定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修，由维修人员在工程技术人员指导下实施。

2.日常维护保养、定期维护保养的质量控制

日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人，专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时工程部部长与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议，发生不合格即查找其发生原因，提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果，将作为员工工作业绩量化考核的依据。

3.主要系统定检工作要点

（1）变配电系统：对相零地线端子检查是否接触良好，牢固可靠。线路电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常，读数是否在正常范围内，其接线是否牢固，显示是否清晰。变压器运行声音是否正常。

（2）给排水系统：检测各种水位检测和控制器件动作灵敏度，是否有误动作。管道是否有渗漏，阀门动作是否灵活、可靠，有无漏水。水泵运行声音是否正常。

（3）空调系统：对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试，对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常，各项参数是否在正常范围内，冷冻泵、冷却塔运行声音是否正常，水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。年度换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。

（4）防雷接地：雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷准备。在大雷雨后，也要尽快对系统进行检查，查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和熠开。若有问题，立即处理。

（5）电梯系统：按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。

4、设备维护保养检修计划和标准（1）供电设施年度检查保养计划（2）水暖设施年度检修保养计划

（3）备维护保养及实施方案将根据所安装设备的设计、安装及动作等实际情况，需待某物业管理公司正式接管后根据相应设备逐一制定。

四、节能管理

在楼宇设备的运行成本中，能源开去是最重要的一部分。工程部部长要直接参与能源管理、制定节能计划、布置日常检查等工作。节能降耗工作主要有以下几个方面：

1、工作内容

（1）制定节能工作计划与有关节能的规章制度。

（2）统计和分析能源消耗，做好能源用量的计划及计量工作。（3）巡视、检查和监督能源使用。

（4）进行各种形式的节能宣传，加强节能管理工作。（5）实施节能技术改造，应用先进节能器具，采用切实有效的节能运行技术措施。

2、组织措施

（1）节约用电、节约用水、节约使用一切能源和材料，既是国家的现行政策，也是体现物业管理专业水平的主要内容，全体员工务必十分重视此项工作。

（2）强能源使用的计划管理，严格执行公司下达的各项指标，工程技术人员应经常掌握能源消耗情况，及时发现和解决出现的问题在保证正常需要的前提下，尽力降低能源消耗水平。每月上报《能源消耗统计》。

（3）能源的使用实行分区域控制的方法。凡需要单独考核的，都要装设分水表、分电及及其他计量装置。

（4）控制使用能源的时间，特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制。

加强调和管理维修，认真节约能源，杜绝浪费水、电的情况。

3、技术措施（1）配电系统中应注意无功负荷补偿。通过电容器组的投切，将功率因数控制在0.95以上。

（2）变压器投入运行的台数，应根据实际负荷大小进行调整，并使运行中的变压器的负载系数保持在0.7～0.9之间，以提高变压器的运行的效率。

（3）照明系统中，使用高效率节能灯具，走廊、楼梯灯具开启可采用光控或声控。同时还可利用楼宇设备自动化系统控制照明的开/关，保证人走灯灭，避免浪费。

（4）给排水系统：使用节水卫生器具，并且通过楼宇设备自动化系统控制水泵的开/关，防止溢水。加强巡视，防止跑水、漏水。

五、技术改造、更新

在高层楼宇落成并投入使用后，随着时间推移，楼宇设备改造工作将逐渐成为工程设备管理中不可缺少的重要内容，其原因主要有以下几点：

.设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当初设计理论、应用技术平等限制，造成系统设备不适应现实需求的情况逐渐显露，有必要进行改造。

.设备经过一段时间运行，趋向老化陈旧，通过改装、改造可改善设备性能，提高耐用性、可靠性，延长设备使用寿命。

.随着社会经济发展水平提高，楼宇服务标准的也相应提高，楼宇内部功能发生变化调整，设备必须改造才能适应需要。设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段： 1.论证立项

选择改造对象，确定改造目标，根据设备实际情况，结合长远规划，考虑现有人才物力、财力，在每年最后一个季度制定下一年度的改造方案，主要目标是：

（1）扩大设备应用范围（2）改善设备主要性能指标（3）提高设备工作效率（4）提高设备可靠性和可维修性（5）提高设备安全性能和环保性能（6）降低设备运行能耗 2.方案设计

设备改造成败及效果如何，关键是设计。设计水平决定了改造的技术经济效果。根据原有设备缺陷和运行实际需要，尽量采用新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的经验，安排好改造施工和运行使用的相互衔接，尽量减少施工造成的停机时间，使改造方案切实可行。

3.组织实施

设备改造可单独进行，也可结合大修理进行。改造结合大修可节省工时、材料、费用，减少停机时间，具有较高的经济性。小的改造可自行组织力量实施。大的改造工程通常由专业单位实施，但要注意改造质量控制，加强现场监理，注意指挥协调，精心组织施工，防止意外故障危及运行安全。4.整理改造技术资料

改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的改变要有详细记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档，做到图物相符，记录完备。

5.验收移交

改造后的设备要办理验收手续，经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计要求、符合质量标准才算改造完成，才能移交使用单位正式投入使用。

6.费用来源

技术改造、更新的费用来自每年的“维修基金计划”拨款。

六、术资料的收集、管理、使用

技术资料的收集、管理、使用是大厦物业管理的一个重要组成的部分，是机电设备管理、运行、维护的依据，是技术改造和节能运行的基础，是设备管理必需的条件和保证。

1.收集设备管理法规政策

政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强强制性文件，这些文件具有法律责任，设备管理必须不折不扣贯彻执行。

2.建立技术档案

各主要设备及设备系统，要有齐全详细准确的技术档案；

（1）所有设备建立设备卡片，一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号，再按编号逐台登记。

（2）将各设备卡片统一汇集登记，形成设备台账。（3）每一台主要设备均建立技术档案，记录设备运行、改造、大修和故障情况，用于指导设备管理的实际工作。

（4）大修、改造施工结束、验收合格后，把已修改完毕的全部图纸整理归档。

3.做好技术资料收集、管理工作

我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作：（1）竣工资料（2）运行资料（3）值班记录（4）大修改造资料

（5）二次装修图纸及审批资料（6）设备故障处理资料（7）区内市政设施资料（8）检查、验收、年审资料（9）计算机软件及录像资料

第二篇：论物业设施管理

论物业设施管理

摘要：在全球一体化的运营环境下，市场出现日渐复杂的需求，单纯的物业管理已不足以应付，设施管理这一崭新概念便应运而生。它是针对物业管理的不足，发展出一套全面的管理体系和机制，从成本分析、空间规划、制订标准、能源审核，到风险评估、发展策略及引进新科技等，均全面照顾投资者、发展商及跨国企业的需求，提供一套全面的管理系统及运行机制,使物业大幅减低运营成本之余，大大提高了运营效率。

1、物业设施管理概念

所谓物业设施管理（Facility

Management，简称FM），是指按照国际物业设施管理协会（IFMA）和美国国会图书馆的定义，是以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作。它将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。它综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理。物业设施管理这一行业真正得到世界范围的承认还只是近几年的事。越来越多的实业机构开始相信，保持管理得井井有条和高效率的设施对其业务的成功是必不可少的。

尤其是高新技术的发展、环保意识的普及和对人的健康的关心，使物业设施管理行业和物业设施管理专业人员更显得重要。物业设施管理不单为了延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，扩大收益、降低运营费用，也是为了提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率的服务、改善用户的业务、使工作流程合理化和简洁化。简而言之，物业设施管理的服务对象是人；物业设施管理的目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。

2、物业设施管理的内容

物业管理的目标就是通过对建筑设备进行维护与管理，有效的延长建筑设备的使用寿命。物业设施管理的内容比较广泛，且渗透面广，其中心内容就是：一方面，通过对建筑设施的管理，延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，节约能源，降低成本及运行费用；另一方面，应用各种高新技术，向客户提供各种高效增值服务，使客户工作更加合理化和简洁化、生活更加方便化和舒适化。从而提高公司形象，增加公司收益，并使建筑物保值增值。其服务对象是人，管理对象是建筑设施。针对不同的建筑物，物业设施管理内容的侧重点有所不同。

1）

住宅小区物业设施管理主要内容。家庭智能化系统设施管理；小区CATV系统设施管理；小区设备自控系统(BAS)设施管理；小区安全防范及报警系统设施管理；小区智能三表抄表系统设施管理；小区停车库管理系统设施管理：小区物业管理系统设施管理；小区增值服务系统设施管理。通过对这些设施的有序有效管理，为客户提供一个便利、安全、舒适的生活环境。

2）

综合楼物业设施管理主要内容。照明系统设施管理；电梯和自动扶梯系统设施管理；变配电系统设施管理；给水排水系统设施管理；空调系统设施管理；火灾报警与消防联动控制及电梯运行管制系统设施管理；公共安全技术防范系统设施管理；办公自动化系统(OAS)设施管理；信息自动化系统(CAS)设施管理；物业管理系统设施管理；增值服务系统设施管理。

通过对这些众多系统的设施管理，实现众多设备有序地联系在一起且能正常工作，为客户提供一个安全舒适的工作环境和良好的室内空气品质，为客户提高办公效率和办公质量创适条件。

3、物业设施管理的经营模式

一般来讲有三种经营模式。第一种是由房地产开发商自主经营的物业设施管理公司。公司有独立的专业人员队伍，管理自己开发的物业。用所提取的物业管理费、设备折旧费和能源费独立核算、自负盈亏。第二种是由社会建立的物业设施管理公司承包大楼的空调系统运行管理，业主与公司之间用契约形式确定彼此的责权利、确定设备系统的产权关系、确定服务质量标准和赏罚规则。第三种是物业设施管理公司带资参建，成为业主的合作伙伴。公司投入的是空调系统,取得的回报是授运以后的物业管理费、设备折旧费和能源费。用户入户之后就如同缴付水电费、电话费一样按月或按向物业设施管理公司缴付冷热费；空调系统的产权归物业设施公司。前两种方式，社会上已在推行，不过还只限于传统概念的“物业管理”，即物业管理公司提供安保和清洁等技术含量不高的服务。由于观念和经营方式还带有浓重的计划经济的色彩，因此除了外资物业管理公司和少数国内公司外，成功的不多；第三种方式，我国的一些电话局已经在试行，效果不错。

4、物业设备与设施管理的现状

一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气，传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施运营过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题：诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化等等。据报道，某座180米以上的大型建筑，虽大都设置有BA系统，但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20%，运行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大楼使用多年后，仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。

5、导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因

首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节；建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配，而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入的工作几乎不做或做得很少，设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后，很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定，竣工资料亦不完整，但却匆匆赶着验收、评奖，特别是采用了一些智能设备的物业，往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠，却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。

其次，是部分物管企业服务的观念还没树立起来,在工程交付使用后，相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员，没有受过专业培训,颠倒与业主的关系，动辄给业主发布通知、指令，要用户这样、那样，只关心收钱、不高兴办事，客户稍有意见就对人家上纲上线。

第三的一个认识误区，就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了，这就是物业设备设施管理的全部工作内容，这个认识在不少物管公司具有普遍性，这就导致许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏现象普遍。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人，没有意识到良好的物业环境品质才是物业设备管理的最高工作目标。

另外，国内物业设备管理的技术含量不高，人才匾乏，招聘合适的设备管理人员比较困难，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设备管理的主流，国内各种层次的培训，但无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势。以智能建筑为例，虽然去年10月国家已出台智能建筑设计标准，但各省市在理解和应用上均还存在不同的误区。

6、物业设备设施管理中存在的风险管理

（1）人、违章操作、违反劳动纪律等；（2）物，指物业设备设施属于不安全的一种状态，具有安全隐患；（3）环境，物业设备设施在处的环境已经不安全，具有安全隐患。例如配电室内电缆沟长时间积水或电梯机房内的通风温度超过45℃；（4）选型，物业设备设施选型由开发商完成，极少考虑或采纳物业管理的专业意见，忽略了后期物业设备设施的管理、维护、保养等工作。因上述因素导致设备选型与后期的使用不符，若物业设备设施的选型过于先进就会导致业务技术人员操作技术及维护水平达不到要求，相反，如果设备设施选型比较落后就不能满足小区业主的需求。

（5）欠缺承接查验

在物业管理承接新的管理项目中物业设备设施承接查验工作是很重要的一项内容，而在实际工作中物业企业没有给予足够的重视，没有严格按照国家有关规定进行查验，直接把竣工的验收合格证当作了免检证，甚至有物业管理企业为了顺利在开发商手里拿到物业管理项目直接跳过承接查验的工作环节。

（6）欠缺运行维护

定期的检查及维护不仅减少了设备设施发生故障的几率，更提高了设备设施的使用寿命。然而物业企业为了降低成本，在人员配备方面就比较欠缺，导致工作人员年龄较大、技术水平低、不能跟上时代发展的步伐。同时只要设备设施没有发生故障，物业企业不会花费人力及物力去检修。

7、物业设备设施管理风险对策

（1）提高工作人员的整体素质

在物业设备设施风险管理中提高工作人员的整体素质是很重要的一项工作措施。定期对工作人员展开培训，培训内容包括工作纪律、安全意识、设备检修等方面，同时激发工作人员的学习积极性，通过工作人员自主学习不断的提高自身的业务水平、知识水平等。

（2）树立风险管理意识

风险管理是不能被彻底解决的问题，只能通过防控来避免发生风险。深化风险管理理念，使工作人员意识到风险管理的重要性、意义及目的。同时建立风险管理的责任机制，落实到人，创建惩奖制度，针对出现失误的工作人员按失误程度进行惩罚，针对表现良好的工作人员给予适当的奖励。

（3）定期进行应急演练

通过应急管理可以很好的展现出物业企业的形象，物业企业应做好各种突发事件的应急预案处理措施，同时配备好相应的物品，通过实际演练不断的对应急预案处理措施进行完善。举行应急演练不仅提高了工作人员对突发事件的处理能力，更是体现了物业设备设施价值，有效的保障了小区业主的财产权益。

（4）对监督检查制度不断的进行完善

物业企业管理应建立监督检查制度，且建立专业的风险管理机构。物业企业内部实施倒查制度，在平常的工作巡查中通过巡查、互查等形式及时的发现安全设备设施潜在的安全隐患，并进行处理解决。

（5）风险回避

风险回避一般发生在早期介入和承接查验中。早介入环节物业企业可以尽早发现规划中不合理的地方，及时给予修改，针对回避风险来说，比如在设计图纸中为了增强层次感在距离大门较近的位置设计了沉降景观。然而站在物业消防及日常管理的角度来说，具有安全隐患，及时的提出意见，并进行修改后就可以避免发生安全隐患。

（6）风险转移

通过风险转移有效的减少了物业企业所承担的风险，主要分为非保险转移与保险转移。设备设施所具有的专业性比较强，物业应根据自身的实际情况制定维护、保养、维修工作制度。通过分包的形式将物业企业不能承担的风险转移给较为专业的企业，这就是非保险转移。保险转移是指为设备设施购买保险，将风险转移给保险公司。

（7）损失控制

分为预防损失及减少损失。对风险源的识别为预防损失控制的一种措施，通过相应的应急预案可以减少损失。通过责任落实到人，做好设备设施的检查工作，避免损失，在发生预案中的事故时可以降低受损失的程度。

（8）采取较为先进的设备管理方法

物业企业在对设备设施进行管理时应采取先进的技术，将维修的状态转变成为预支维修的状态，使用分类法提高对设备设施的管理水平，采用高科技的网络技术组建维修与维护团队，从而缩短维修与维护的时间，不仅提高了设备设施的使用寿命更是降低了物业所承受的风险。

8、结束语

设施管理概念的产生，是物业管理理念的延伸，不少行业的标准都要求与国际水平接轨，物业管理也不例外。设施管理的任务是透过简化企业的日常营运流程,协助客户达到大幅减低成本和提高营运效益为目的。致力提供全面的一站式服务为客户管理房地产、设施及其它非核心业务，以达成既定的业务计划和策略性的发展目标。目前，设施管理已超越了物业维修和保养的工作范畴，并成为支援机构发展策略的管理系统。

设施管理在物业企业管理中属于一项隐形的服务，然而设备设施管理却是物业企业管理所有项目的前提及保障。伴随着设备设施种类的不断增加，其技术含量也越来越高，增加了设备设施的维护及管理工作量。物业企业应重视设备设施管理风险，并正确的规避这些风险，树立风险意识，做好防控措，为业主提供最佳的服务。

第三篇：物业管理物业设施品质管理

物业管理物业设施品质管理

一、物业设备设施管理的现状和发展趋势

一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气，传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题：诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化（典型如空气品质）等等。据报道，武汉5座180米以上的大型建筑，虽大都设置有BA系统，但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20％，运行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大楼使用多年后，仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。

导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因，首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节；建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配，而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入的工作几乎不做或做得很少，设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后，很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定，竣工资料亦不完整，但却匆匆赶着验收、评奖，特别是采用了一些智能设备的物业，往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠，却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。其次，是部分物管企业服务的观念还没树立起来，在工程交付使用后，相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员，没有受过专业培训，颠倒与业主的关系，动辄给业主发布通知、指令，要用户这样、那样，只关心收钱、不高兴办事，客户稍有意见就对人家上纲上线。第三的一个认识误区，就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了，这就是物业设备设施管理的全部工作内容，这个认识在不少物管公司具有普遍性，这就导致许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏现象普遍。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人，没有意识到良好的物业环境品质（即各种物业设备设施的运行效果）才是物业设备管理的最高工作目标。另外，国内物业设备管理的技术含量不高，人才匾乏，招聘合适的设备管理人员比较困难，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设备管理的主流，国内各种层次的培训，但无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势。以智能建筑为例，虽然去年10月国家已出台智能建筑设计标准，但各省市在理解和应用上均还存在不同的误区。

各种自控、网络及通讯、视频设备等进入物业设备的管理范畴后，系统集成工作越来越重要，管理工作日渐复杂，综合程度不断提高，在物业管理中的独立性越来越突出，因而国外在80年代末90年代初将其从传统的物业管理范围内脱离出来，将其视为新兴行业，将其称之为物业设施管理（Facility Mangagement称为FM）。将其定义为从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发，对所有的设施与环境进行规划、管理的经营活动。认为这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务，为管理人员提供创造性的工作条件以使其得以尊重和满足，为建筑物业主保证其投资的有效回报并不断地得到资产升值，为社会提供一个安全舒适的工作场所并为环境保护做出贡献。现代化的物业由于采用了高度自动化装备和先进的信息通信与处理设备，能全面获取建筑物的环境、人流、业务、财务、设备的信息从经营战略的高度进行设施管理，因而与传统的设备设施管理有很大区别。管理的特征从现场管理上升到经营战略，主要工作目标从维持保养上升到寻找服务品质与服务成本的最优化，管理的着眼点从发生问题的设备到全部固定资产，管理对象的时间从当前扩大到物管范围全生命周期内及未来的更新设施，管理所需的知识与技术从单纯的建筑物本身的水暖电设备相关延展到与建筑、设备、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等相关，承担FM工作的部门也从单一的设施运行维护部门发展到需由多部门交叉、协调，进行复合管理。

二、物业设备设施的LCC分析

现代建筑从规划阶段开始就应考虑今后物业管理的需要。价值工程中有一个LCC（Life CycleCost）的概念。所谓LCC，即“寿命周期成本”，是指设备或系统从诞生至报废整个寿命周期所需费用的总和，大体上包括规划设计与建设费用、日常运行及维护管理费用和废弃处置费用三个部分，往往数倍于传统意义上的设备购置和使用费用。

从上述说明可以理解，设备的总费用（即LCC费用）是在整个寿命周期内按时间序列产生的的费用的总和；考虑寿命周期内利率的影响后，将各项费用累加就得到投资初期时的可比LCC值。

将LCC值除以系统或设备的使用寿命（即使用年限），得到每一年的营运成本，称为EUAC。在相同使用效果的条件下，EUAC越小，系统和设备的经济效益越高。物业设备管理的主要目的就是在提供优质的服务品质前提下，最大限度地降低EU－AC。

如何降低EUAC？一是在设备和系统选型中选用EUAC最低者；二是在设备营运过程中，对系统和设备采用节能技术措施或加强管理，使设备日常营运费用降低、并延长寿命，只要为采取这些措施所增加的投资可在寿命周期内回收，就是可行的。

我们提倡物业设备与设施设计人员不应只考虑到第一次投资，更要为降低和控制设备系统寿命周期内的全部成本着想，为有利于物业设备管理、提高物业服务水平着想，最终使物业各方受益，这便是运用LCC概念进行技术经济比较的意义。

理解和掌握LCC理论，对工程技术和管理人员都会带来管理和设计观念上有益的转变：

1、节能不是孤立的而是系统的

在设计阶段，各项设施及设备的选型应选择能效比高的型式和设备。单体能效比高不等于系统能效比高。如空调系统，由冷水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵、风机及末端装置组成，能耗也由各个组成部分能耗组合而成的。把这些设备集成在一起，各项设备间还有一个相互协调、匹配的问题。所以，在各项设备选型过程中，既要注意设备在单机满负荷下的能效比，也要注意设备在系统中部分负荷下的能效比；既要注意设备单独运行的特性，也要注意它与系统特性曲线的交点是否处于高效区；既要考察新机组的能效比，也要考察机组在使用过程中能效比的衰减速率和磨合后能效比的稳定程度；空调系统不仅要注意系统在设计负荷下的能效比，还要注意系统的季节能效比。

两者，系统的范围也会随智能化水平的提高得到扩大，水、暖、电、讯等各自可独立成为系统，但它们在智能化物业中被集成了一个更大的系统，各专业系统间联动的效率如何也影响着各个小系统的工作效率，这是需要注意的。

在设计时注意系统的形式也是重要的，如高层给水系统下行上给和上行下给的结合、单立管排水系统的具体实现形式等等。各专业系统有时本身也要扩展以适应发展需要，如给排水系统会派生出中水系统、饮用水直供，雨水、海水的利用等，都是切实有效的节能措施，何时采用，应结合LCC理论统筹考虑，留下合理的发展余地。

2、更加注意投入和产出的效益，明确树立投资回收期的观念 采取节能措施和新技术通常引起一次投资的提高。通过比较，如果增加的投资在寿命周期内能收回，且在寿命周期余下时间内所节省的运行费大于所增加的投资，多出部分成为收益，则值得采用。如在高层给排水和面积较小、供水高度不一的场合，就应优先考虑采用调速水泵；在空调系统中，应优先考虑采用变频控制的变风量风机，只要比较结果符合上述要求就可以采用。但需考虑机器设备性能在这方面的可靠性和质量，要求厂家为此类高级设备提供切实可靠的售后服务。切忌斤斤计较初期投资，因为此类设备通常不仅仅能降低营运成本，而且能够提高供水、空气调节、电气自控等的水平和质量。业主的满意将会成为珍贵的无形收益，也能降低EUAC。

3、节能主要是靠提高能源利用效率，而不是“节省”下来的 国外FM观念已从单纯的抑制需求、减少耗能转变为提高能量效率；节能不能以降低对用户的服务品质来实现。美国几年前就大力推广“能量之星（Energy Star）”，也正是这种思想的充分体现。之所以出现这种转变，原因有二：首先，随着社会整体经济水平的提高，用户对舒适度的要求逐渐提高。提供优良的水、暖、电、讯等建筑设备的使用环境已成为提高第三产业生产率的重要手段，这就必须在节能和优良的工作和生活环境之间寻求平衡。客观上要求系统和设备高效率地工作。其次，“终端节能”的概念逐渐深入人心，大家能够普遍意识到在能源消费的终端投资1元钱用于节能，相当于对能源开发投资5－10元钱。因此，在保证物业环境品质的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味着可以节省大量一次能源和开发资源所付出的环境代价。

提高能源利用效率，既依赖于技术的进步，也要从设计和管理两方面努力。如在暖通工程中在增加新风量的同时设置热回收装置，并在新风处理和热回收过程中采用直接数字控制（DDC）；结合冷媒替代而改用新型高效率设备，把离心式制冷机能效比可以从旧机器的 0．26－0．34kw／ kw提高至 0．20—0．28kw／kw，甚至0．14kw／kw；，采用背景空调十桌面空调结合的空调方式等等。在给排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作杂用水等等。在环境控制中采用智能型传感器，综合检测温度、湿度、室内风速和表面平均辐射温度及照度，按服务区域客户要求的指标控制光、热环境等。

政府在计划经济时代习惯统计各生产部门的标煤消耗，这对比较能源利用率大有启发。我们在进行此项工作时，也可以将不同的能源品种统一折算为一次标煤消耗进行比较。同时，还要综合考虑当地能源价格和价格变化趋势、当地能源结构、各种设备自动化水平高低、设备的使用寿命以及初投资回收期长短等多种因素。

三、物业设施营运维护的基本原则和方法

设备在寿命周期内发生故障的情况用故障曲线表示，称之为“浴槽曲线”（Bath－tub Cuve），如图1所示。图中互1，2，3三条曲线分别表示只使用不保养、事后保养和预防保养三种不同的保养方式下故障率的发生情况。曲线3最为平缓，可见采取预防保养可以大大降低设备的故障率。

在初期故障期，为了减少故障，尽快让设备能够稳定地工作，FM工程师要了解装置中的易损件和易损部分，加以特别注意。同时还要了解设计、施工和材料方面的具体情况，确定系统不可靠性的原因并加以解决。为此，FM工作人员在物业设备订货阶段阶段就应该到位，进行工程跟进，并结合物管进行监理，熟悉系统、学习操作和保养的方法和程序。

在偶发故障期，设备经过磨合后，故障率下降到容许值下。此时，应加强教育培训及备品管理，着重于提高设备管理人员对故障的检测诊断能力和修理能力。并研究如何改善工作环境、加强保养，实行“小步快跑”的工作方针，不断从点滴处改进做起在磨耗故障期，设备和系统接近或达到各自的寿命期，故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新可降低故障率。在磨耗故障期也应精心进行预防保养，定期检测，尽量延缓系统和设备磨损和劣化速度。

系统和设备的磨耗分有形磨耗（物质性磨耗）和无形磨耗（经济性磨耗）。前者可以通过合理使用、科学保养而减缓磨耗，延长设备的使用寿命。但需注意到，再好的维护保养都不能解决技术落后和升级换代问题，设备一旦落后，就不能继续使用，以免造成无形磨耗。无形磨耗有两种，一种是由于技术发展或长期使用后原有设备落后了，设备的使用价值已部分甚至全部丧失。另一种是由于生产力水平提高了，产品虽未变，但已不值原来的价值。由于技术进步而导致的无形磨耗在电子、通讯和自控、计算机行业等表现得特别明显，因此从LCC的角度考虑，物业智能化系统的建设不宜超前，这方面的设备与网络满足够用、适用的标准就行了，适合分步进行，这是在进行物业智能化建设中尤需注意的问题。Novell网始终未被WinNT网络技术所取代，一个重要的原因就是Nove11网对硬件兼容性远好于NT网，可见在物业设备设施管理中应将无形磨耗的因素考虑在内，电子通讯产品在进行LCC比较时对无形磨耗的价值视情况一般可按20－50％进行合理的折算。

在现代 FM工作中，对设备的运行管理已经可以完全摆脱单凭经验和手工操作的传统模式，计算机辅助运行管理系统（CMMS）成为大楼BA（building automation，建筑自动化）系统的重要组成部分。值得一提的是，目前在智能化综合布线中非常流行的BACnet和LONWORKS，以及现在新兴的波黑系统和蓝牙技术，为不同制造厂商在不同数据平台上构筑的DDC控制器之间和设备与厂家之间顺畅实现数据交换、完善CMMS提供了技术基础，各种专业设备一定要通过它们才能找到成本和服务效能的最优。设备管理人员对这些技术的应用状况应比较清楚，一旦时机成熟就要毫不犹豫地采用。

目前市面上常见物业管理信息系统有设备管理子模块，但功能比较简单，已经不能满足现代物业设备设施的信息化管理，现在已出现了专门的物业设施管理信息系统（FMMIS）。这个管理信息系统的目标是建立高质量、现代化和数字化的。设施管理信息系统，为网络社区提供各种物业支撑，并为网上物业服务提供必要的物业设施信息和设施维护解决方案。

物业设施管理信息系统的主要功能和目标包括：设施图纸管理；设施的条件查询（由表查图）；根据位置查询设施（由图查表）；缩放图形时，自动关闭或打开有关图层；直接打开或关闭图层；设施开关和参数设置；设施运行状态的显示和统计（历史记录）；沿线追踪显示功能；设施运行情况的模拟；图形和属性数据的修改和锁定（密码机制）；建立维修／维护预案；在意外情况下，设施的自我调整；设施故障原因分析；设施故障影响分析；图形和表格的输出；提供系统框架图。

目前，物业设施管理信息系统（FMMIS）和计算机辅助运行管理系统（CMMS）还是分开，各自存在的。但随着智能化建筑综合布线技术的完善和普及，FMMIS将把CMMS的功能融入其中，最终实现综合性的设备智能化、自动化管理。

需要说明的是，即使是建筑物中实现了完善的智能化硬件和软件，也要注意智能化系统的操作与运行，必须配备较高技术素质的人员才能发挥其应用作用，此外还应有专业维护力量的支持，并非一切智能化、自动化就不需要人了，实际上这对管理及工作人员的素质要求更高了，并不是不需要管理人员了；从北京和深圳一些智能小区物管人员的配备来看，为发挥建筑物智能化系统的功能与作用，在智能化系统投入运行后，在管理、操作岗位上投入人员的数量与相同规模的一般物管公司大体上相当，但实现的功能和服务内容有了很大的变化，一些新的职位如信管、网管和编辑出现了，在某些方面上倒更象一家ISP。

四、如何搞好物业环境的品质管理

各种物业设备、设施运行结果决定了物业环境的品质，对它们进行管理的最终目的就是希望得到客户满意的物业环境品质。目前所谈到的物业环境品质管理还主要是指IAQ（空气品质管理）。

国内在这方面的管理与国外差距极大，仅处于追求各项环境监测指标不超过国家有关卫生检疫标准的阶段，而国外主要在客户对环境的舒适感上做文章。这说明，评价室内空气品质实际并非简单的一个合格与不合格的问题，而是一个满意不满意的问题，因此用一般卫生检疫的方法是无法评价的，也不能揭示出室内空气品质中存在的问题。各地的风土人情有异，室内污染特点也不一样，人对室内环境的反应和接受程度上的差异导致各地不能通用一套评价标准。国内在这方面做的工作不多。上海自然科学基金项目中有一个尝试建立一套适合国情的室内空气品质评价方法的项目，试用效果较好，但后来却未继续深入推广开来。除此之外，国内尚未开展更多的物业环境品质评价方法的研究，重庆的物管企业和研究人员在这方面可以做一些实实在在的工作。

80年代以来，IS0－7730以人体的主观热感觉处于中性、风速不大于0．15m／s、相对湿度为50％为最舒适的热环境的技术标准受到否定，通风空调系统的研究于是由舒适性转向健康性。室内空气品质已成为现代建筑科学的前沿研究课题，追求创造一种卫生、健康、舒适的室内空气环境。如何控制物业环境的质量，首先进行IAQ评价就成为必然。

目前国内外评价IAQ一些较为成熟的综合和单项评价方法和评价指标如下：

l、EEI（室内环境综合指标）评价

狭义的IAQ意味着房间空间空气免受烟、灰尘和化学物质污染的程度。广义地，它包括空气温度、湿度和空气流速，而热环境这一词还需包括视觉因素，如亮度、色彩、空间感。另一方面，允许水平的IAQ还取决于暴露时间的久暂，个人生理条件及经济观点。从实用的观点来看，最佳的环境决定于IAQ推荐值或允许范围的客观标准加上居住者的期望或者说主观看法，下限称之为节能允许值或推荐值，上限是IAQ所能达到的极限。

2、主、客观评价相结合的综合评价

这一评价过程序主要有三条路径，即客观评价、主观评价和个人背景资料。客观评价就是直接用室内污染物指标来评价室内空气品质的方法。选择具有代表性的污染物作为作为评价指标，常选用二氧化碳、一氧化碳、甲醛、可吸入性微粒（IP）、氮氧化物、二氧化硫、室内细菌总数，加上温度、相对湿度、风速、照度以及噪声共12个指标来定量地反映室内环境质量。

主观评价主要是通过对室内人员的问询得到的，引用国际通用的主观评价调查表格并结合个人背景资料。评价主要归纳为四个方面，人对环境的评价表现为在室者和来访者对室内空气不接受率，以及对不佳空气的感受程度，环境对人的影响表现为在室者出现的症状及其程度。最后综合主、客观评价，作出结论。

3、IAQ等级的模糊综合评价

物业环境品质本身就是一个模糊概念，因此可用模糊数学方法加以研究，由于该方法考虑到了室内空气品质等级的分级界限的内在模糊性，评价结果可显示出对不同等级的隶属程度，更符合人的思维习惯，这是现有的指数评价方法所不能及的。该方法的关键是建立IAQ等级评价的模糊数学模型，确定各类健康影响因素对可能出现的评判结果的隶属度。

4、应用CFD技术对室内空气品质进行评估CFD（ComPutational Fluid Dynamics）称为“计算流体动量”，利用室内空气流动的质量、动量和能量守恒原理，采用湍流模型，给出适当的边界条件和初始条件，求出室内各点的气流速度、温度和相对湿度；并根据室内各点的发热量及壁面处的边界条件，考虑墙面间的相互辐射及空气间的对流换热，得到室内各点的辐射温度，结合人体的衣着和活动量，求得室内各点的热舒适指标 PMV（Predicted Mean Vote）。同时利用室内空气的流动形式和扩散特性，得到室内各点的空气年龄，从而判断送风到达室内各点的时间长短，评估室内空气的新鲜度。

5、“通风效率”和“换气效率”评价指标

通风效率，为排风口处污染物浓度与室内污染物平均浓度之比，它表示污染物被排除的快慢。换气效率是室内空气的实际滞留时间与理论上最短滞留时间之比，可衡量换气效果的优劣，与气流组织分布有关。只要这两个指标落入合适的范围内，IAQ就是合格的。

6、空气耗氧量COD评价指标

空气耗氧量是通过反应方法测定室内挥发性有机化合物VOC被氧化的空气耗氧量，表征室内VOC的总浓度，与室内空气品质的其他指标如二氧化碳、一氧化碳、空气负离子、甲醛浓度、微生物等有显著的相关性，是综合性较强的室内空气污染指示指标。

总的来讲，第二、三种评价方法在物业环境品质管理中用得较多，经验相对丰富。

改善IAQ的途径通常有：发挥新风效应；消除和控制室内污染源；强调对室内相对湿度控制，防止尘埃和湿气的积累；在物业规划设计阶段遵循生态环境的设计原理等等。

物业环境品质不良严重时会导致法律纠纷，从国外已有的判决看，建筑通风设备引起的空气品质问题最为严重，同时在系统设计、施工中所出现的问题也是影响室内空气品质的一个重要因素。因此应制定保证物业环境品质的相关的法规和标准，使建筑和设备从设计到施工、运行管理都有明确的质量保证和法规依据。

物业环境的品质要求今后还会扩展到室内水、电品质及电磁辐射环境等的品质管理。水环境品质的好坏主要体现在给水水质、水压、水量及排水顺畅程度及废污水的高效回收利用等上；电环境品质的优劣则主要体现在供电可靠性、频率、电压偏移、电压波动、电压波形及不平衡度和用电安全性等上。电磁环境的品质开始受到重视，是因为物业环境中各种电气产品日益繁杂，对人的影响渐多，产品间还存在着电磁兼容性（EMC，包括电磁干扰EMI与电磁抗EMS）问题。这部分的品质管理工作主要是通过对产品进行EMC认证进行，电磁环境对人影响的研究还有待深入。

高标准的建筑环境品质需要物业设备设施管理人员不懈的追求。国外过去对舒适度的管理允许PPD（预测不满意者百分率）有5%一10%，现在国外已要求FM工作者只要接到一个投诉便要马上作出反应，立即在其责任范围内寻找引起投诉的根源。如果一时难以确认，则走访投诉人，详细了解情况再作判断，甚至会邀请专家参与。如果发现这一投诉并非物管责任，还会向投诉人作出详尽解释并邀请他参观有关的设备和装置，以取得沟通和谅解。重庆的物管在这方面也出现了可喜的进步，一家公司提出了“十分钟方案”，要求物管人员接到投诉后十分钟到场，尽量体现物管“以人为本”的服务诚意。

美国的人研究表明，改善物业环境品质可以提高劳动生产率2－3个百分点，可以吸引更多的租户，大大提高物业的出租率和销售量。但这些在国内重视得还不够。一些办公楼或生活小区，开发商注意的是房间大小、错层、变维和“空中花园”等等，对环境品质重视不够或忽视，最明显的就是很多大楼室内通风不良，气味难闻，甚至阴暗潮湿，令人压抑，这必将为今后物业的进一步开发、增值埋下隐患。随着物业开发和建设、管理的逐步成熟，相信对物业开发和管理企业物业对客户满意度的注意能够从房型、布局延伸到物业空气品质，继而扩展到整体物业环境品质上来，以此作为工作核心目标开展物业设备设施的管理工作。

结语：高起点、高技术的物业设备设施管理在我国还是空白，在国外也是起步不久，国内外智能化建筑水平也相差不大。中国作为世界上最大的建筑市场和设备市场，完全有可能跨越这20年的差距，在设备管理领域率先实现科学化、规范化，发展出自已的物业设施管理产业。重庆的物管企业，已在这方面加以注意并进行了不懈的努力。自远鹏物业发展有限公司从深圳引进先进成熟的物管指导以来，重庆多家物管公司也开始引进了外地和国外的物管企业对工作进行业务指导或合作。在设备管理方面，出现了追求服务品质的好势头。

总的来讲，物业管理、包括物业设备设施管理产业化和市场化的势头迅猛不可挡，但必须充分认识其中的技术经济学原理，科学地进行成本和能源控制、提高营运管理水平，不断满足用户对物业环境服务品质的要求，才有可能实现水、暖、电、讯诸设备系统运行管理的规范化和科学化。反过来，规范化和科学化的FM工作又会给各种物业设备、设施设计提出一系列课题，能促使物业设备与设施的科学技术水平不断发展，为设备管理提供强劲的第一生产力。市场化的竞争和整合过程将是促进物业管理、服务水平不断提高的强大动力，其中物业设施管理水平的高低又将是决定各类物业管理企业竞争和整合能力的主要因素。各个物业管理公司应对此保持清醒的认识。

第四篇：物业设备设施安全管理

设备设施安全管理

1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台账》。

2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。

3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。

4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。

5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。

6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。

7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。

8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。

9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。

10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年《设备设施保养计划》、《设备设施大中修计划》。

设备设施检查管理

1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。

2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。

3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。

设备设施值班管理

1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。

2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点抄录各设备运行数据，认真填写《设备运行记录》、《交接班记录》。

3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时报告上一级主管协调处理。

4、交接班规程

（1）值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。

（2）交班时，交班人员必须提前20分钟做好交班准备。

（3）接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。

（4）交接班时主要做好“五交”——“交安全、交记录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态”。交班后，双方在交接班记录上签字确认。

（5）下列情况下不得交接班： ①没有完全达到“五交”规范要求时。②接班人未到岗，交班人不准下班。

③接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时。

④交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。

设备设施维修保养管理

1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。

2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。

3、维修

（1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。

（2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。

（3）维修主管应督导维修人员按时作业。

（4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。

（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。

4、保养

（1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。

（2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。

（3）保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》

5、紧急故障处理

（1）接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。

（2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。（3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令(第373号)《 特种设备安全监察条例 》执行。

（5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。

（6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。

设备设施大中修、更新、改造管理

1、工程部（设备设施主管部门）根据设备使用状况提出设备中修、大修、更新、改造的实施方案，上报物业公司领导审核后，交由小区/大厦业主委员会审批（业主委员会应按规定向全体业主公示，征求意见）。

2、实施方案获得业主委员会批准后，按相关规定申请或续筹物业专项维修资金。

3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。

4、工程竣工后，工程部组织相关人员进行验收确认，并按规定办理款项支付签字手续（按《西安市物业管理条例》规定，须由业主委员会全体成员签字）。

设备资料管理

1、物业验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等（弱电设备还应移交程序软件备份盘等），物业公司档案室专柜保管。

2、工程部（设备管理部门）建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。机电设备档案主要包括：《设备台帐》、随机资料图册、《设备设施维修记录表》、《设备报废审批表》。

3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视检查和保养记录，必须留有值班、巡检和维保人员的签名。

4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。对某些特殊设备，应定期对设备管理记录内容进行分析，掌握设备运行情况。

5、借阅、查找设备管理记录应按规定办理登记手续，并及时归还。

发电机使用管理规定

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、发电机房应做好防水、防潮工作。

2、经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否符合发电机运行要求，储备适当油量以满足发电机满负荷运行（根据各项目情况自定最小满负荷运行时间）

3、发电机每月空载试运行1-2次，运行时间约15-20分钟；平时应将发电机置于“手动”状态（酒店等特种物业，按合同要求执行）。

4、发电机起动时，操作人员应检查启动条件（冷却水、机油、柴油、电瓶电压等）是否具备，启动送新风设备。发电机首次投运时，应做全面检查。

5、每次运行、保养完毕后，如实填写《发电机运行记录》和《设备设施保养记录》。

6、发现漏油、漏水现象应及时处理。

7、冬季发电机保养，冷却系统应加防冻液。

电梯安全管理规定

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、机房内悬挂温度计，应确保机房温度不超过40℃。

2、机房内盘车工具、使用标识图须悬挂于机房内显眼位置。

3、《电梯困人救援规程》及各种警示牌须悬挂在电梯机房、值班室显眼位置。

4、倒闸操作前，应将电梯停至基站；倒闸完毕后，检查电梯运行是否正常。

5、每年，应邀请省（或市）质检部门对所有电梯进行一次安全检查；未取得质检部门检验合格证的电梯，严禁投入使用。

6、如发生火灾、地震、水淹等情况，按突发事件处理办法执行。

7、工程部（设备设施管理部门）每月对电梯外委单位进行一次抽查评估（按百分制打分，作为年底综合评审的依据）。

8、每年，物业公司领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进行一次综合评审，选择评审合格的单位签订委托维护保养合同，承担维保任务。

9、乘梯须知

（1）用手按钮，严禁撞击。（2）不许吸烟，勿靠厢门。（3）运行之时，挤门危险。（4）危险物品，禁止进梯。（5）保持清洁，勿吐勿丢。（6）运载货物，须先报批。（7）若遇意外，请按警铃。（8）超载铃响，后进退出。（9）儿童乘梯，成人陪同。（10）发生火警，切勿乘梯。

防雷安全管理

1、工程部（设备设施主管部门）应于每年雷雨季节前（一般为4月份）请当地防雷装置检测所（如：陕西省气象局西安市防雷装置检测所）对物业管辖区域内房屋的防雷装置检测一次；如为易燃易爆场所，对其防雷电装置每半年检测一次。对测量不合格项，由工程部组织专业人员进行维修整改。

2、大雷雨后，要再次对系统进行检查，察看是否因引雷击而导致某些连接点的松脱和断开。接闪器与引下线和接地体的连接必须牢固可靠，接地电阻值应符合规定要求，一般不大于10欧姆；对大于10欧姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增设接地体，保证防雷设施良好运行。

3、检查如发现引下线受到严重腐蚀、其腐蚀程度占截面积的30%以上则应及时更换；发现接头松动要立即紧固。

4、当雷击引起火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物或建筑物内的设备损坏时，应及时通知防雷电装置检测机构派人到现场勘察，查找原因，采取补救措施。

高压运行工岗位职责

严格遵守各项目管理处及设备管理部的各项规章制度。

努力学习专业技术，熟练掌握管辖区域的供电方式、状态、线路走向及所管辖设备、设施的原理、技术性能及实际操作。

认真做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。坚守岗位，定时巡查电气设备，密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据并填好报表。

负责与开闭所的业务联系，并做好登记。

事故发生时，高压运行工应保持头脑冷静，按照操作规程及时排除故障。事故未排除不得交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。

请假、补休需在一天前报告领班，并由班长安排合适的替班人。按规定的时间做好配电室室内外清洁工作。完成上级交办的其他工作。

工作票制度

在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，填用工作票的工作为： 高压设备及线路上工作需全部或部分停电者。

低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者。高压室内二次接线上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。票签发或命令发布人（工作领导人）所负安全责任： 工作的必须性和安全性；

工作票上所填安全措施是否正确完备；

工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好； 工作负责人（监护人）所负安全责任； 正确安全地组织工作；

工作前应将工作任务、停电范围、安全措施和工作时间等详细向工作人员交待清楚，并结合实际进行安全思想教育；

工作负责人应检查工作票所载安全措施是否正确、完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件。

工作许可人（值班员）应负责检查工作票上所写各项安全措施是否完备及符合现场条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。

操作票制度

一张操作票只能填写一个操作任务。

操作票要填写设备的双重名称即设备的名称和设备的编号。操作票用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。高压运行工在开始操作前应确认操作票无误后再进行实际操作。倒闸操作或者是某些重大的操作必须由两人执行，一人监护，一人操作。操作过程中如发现疑问，应立即停止操作并向电气主管询问清楚以后再进行操作。不得擅自更改操作票，不得随意解除闭锁装置。

进行各种操作，均应做好相应的防范措施，雷电时，禁止倒闸操作。下列各项工作可以不用操作票，但均应记入操作记录簿内： 事故或者紧急情况的处理。拉合开关的单一操作。

操作票应按编号顺序使用，作废的操作票应注明“作废”字样，已经操作的注明“已操作”字样。

操作票应按ISO9000标准保存。

工作间断、转移和终结制度

工作间断时，工作班人员从工作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人保存；间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员回到工作地点继续工作。

在未办理工作票终结手续以前，高压运行工不得将检修设备合闸送电。在工作期间，若有紧急需要，值班员可在工作票未交回的情况下合闸送电，但应先将工作班全体人员已经离开工作地点的确认，通知工作负责人，在得到工作负责人可以送电的答复后，并拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏、清理现场后方可合闸送电。

检修工作结束以前，若需将设备试加工作电压，可按下列条件进行： 全体工作人员撤离工作地点；

收回工作票，拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏； 工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加压试验。作班若需继续工作时，应重新履行工作许可手续。

在同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员在开工前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围，安全措施和注意事项后方可开工。

工作完毕后，工作班应清扫、整理现场。工作负责人应先周密检查，待全体工作人员撤离工作地点后，再向值班员讲清所修项目,发现的问题、试验的结果和存在的问题等。并与值班员共同检查设备状态，有无遗留物件，是否清洁等，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方签名后，工作票方告终结。

只有在同一停电系统的所有工作票结束，拆除所有接地线、临时遮栏和标示牌，恢复常设遮栏后，方可合闸送电，严禁自行停送电。

已结束的工作票，应按ISO9000标准保存。

保证安全的技术措施

在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成下列措施：

一、停电。

二、验电。

三、装设接地线。

四、悬挂标示牌和装设遮栏。

上述措施由高压运行工执行。对于无经常值班人员的电气设备，由断开电源人执行，并应有监护人在场。

电梯事故应急处理措施

一、当火灾发生时

维修电梯工打开迫降开关，将消防电梯全部降至首站； 消防电梯自动进入消防运行状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯； 关闭各层厅门，防止火向其他楼层延烧。

二、当发生地震时

轻微的地震对电梯破坏不大；震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴脱离导轨。有一部分导线可能切断，某些元件可能会误动作：

司机尽快在安全楼层停车，把乘客引导到安全地方；

运行时发生地震，应驶向最近的一层楼面，尽快撤离轿厢，并关闭电源、轿门、厅门。地震后对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用；

当电梯发生严重撞顶和蹲底时，须经过有关部门严格检查、修复、鉴定后方可使用； 如果电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，司机和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢；

当乘客都脱离危险后，应立即切断总电源开关。

三、当电梯进水时

底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；

当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源；

电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。

电梯紧急故障处理预案

如果电梯在行驶途中突然发生停车故障。而停在井道内不能开门时应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。

维修人员到达现场后，首先应立即设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去，当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但应注意要切断电源。

如发现水进机房井道、井底坑和轿厢，应立即将电源全部切断，以防止触电事故及电气设备短路。

如遇电气设备发生燃烧时，应立即把电源切断，采用四氯化碳或干粉灭火器扑救，并报告有关部门。

电梯发生事故，司乘、维修人员必须立即抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动现场时，须设标志，及时报告有关部门按照“三不放过原则”采取有效措施。

若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经过有关部门严格检查，修复鉴定后方可启用。如果轿厢因超行程或其他原因必须在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程升降时，首先要切断电动电源。然后应二到三人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动。操作应注意安全，防止松开刹车时手轮突转伤人。

所有事故发生和处理后，一定要详细记录发生的时间、现象和处理方法，并要及时报告上级。

水泵房停水及事故处理措施

1、因停电造成停水时：值班人员应立即启用备用电源供水，或开启市政平地供水阀门供水，并报工程负责人，做好相关记录。

2、因水泵故障停水：值班人员应立即启用备用水泵供水，同时报工程负责人，组织抢修，并做好相关记录。

3、水泵电气控制回路故障停水：值班人员应先关闭电源后，开启市政平地供水阀门供水，同时报工程负责人（物业主管/主任）组织抢修，并报物业部（物业前台）。

4、市政管线故障停水：值班人员应及时报工程负责人（物业主管/主任），并联系自来水公司，询问故障原因，恢复供水时间，同时报物业部（物业前台）。

有蓄水池（箱）设施的可根据蓄水量及市政恢复供水时间等因素实行定时供水，以保障业户生活。

5、水泵房水浸应急处理：

（1）视进水情况，如进水量大，则关闭机房运行设备，并关闭电源开关。（2）立即通知工程部主管（物业主管/主任），同时报物业部（物业前台）。（3）堵住漏水水源，关闭漏水相关阀门。（4）封堵水源同时应立即排水。

（5）排干水后，应立即对浸水设备设施进行除湿（烘烤）处理。

（6）确认浸水已消除，各机电设备的绝缘电阻符合要求后，开始试运行，如无异常则可投入运行。

水泵房运行规程

1、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水的现象。

2、检查水泵房控制柜仪器仪表、指示灯、供水管网压力是否正常；正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、排污泵的选择开关应置于“自动”位置。

3、生活水泵每周至少轮换使用一次；消防泵、喷淋泵每月至少手动、自动各试机一次（运行时间不得低于2分钟）。

4、应对蓄水池观察孔加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布或纱网包扎，以防杂物掉入水池中。

5、巡检

（1）每天至少对泵房运行状况巡检2次，如实填写《水泵房运行记录表》。（2）观察蓄水池（箱）液位显示器是否正常。

（3）检查控制柜各元器件是否正常，指示灯指示是否正确，手动/自动转换开关位置是否正确，电压、电流是否正常。

（4）污水泵液位报警显示器是否正常，水泵有无堵塞。

6、二次供水管理（参照西安市卫生监督所二次供水管理办法制订）

（1）有二次供水水箱基本档案（包括水箱总数、居民楼水箱、所属管理单位名称）。（2）有二次供水卫生许可证（按期审核，并悬挂在显著位置）。

（3）二次供水人员具备相关卫生知识，从事二次供水操作人员应持有有效健康证。（4）二次供水设施完备，有卫生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保证水质安全和防止二次污染的措施，水质符合卫生要求，有清洗、消毒记录及水质检验报告。

（5）二次供水设施设备设有卫生防护标志。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（6）设备阀门、管道、泵体无跑、冒、滴、漏。所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（7）高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。供水计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户。

（8）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。锅炉房设备紧急事故处理措施

一、锅炉事故应急措施

锅炉设备发生事故后，应立即报告主管部门，如实介绍事故发生的经过。对重大事故，例如爆炸事故除采取相应救援措施外，应保护好现场，防止事故蔓延。

1、如发现天燃气管道及调压箱，发生天燃气泄漏情况时，应立即停炉关闭电源及天然气总阀门，并通知天燃气公司抢修部门及相关人员。

2、锅炉爆炸事故。一旦发生锅炉爆炸事故,必须设法躲避爆炸物和高温水、汽，在可能的情况下尽快将人撤离现场，有条件时拨打“119”、“120”、“110”等电话请求救援，并将情况逐级上报。爆炸停止后立即查看是否有伤亡人员，并进行救助。

3、锅炉爆管事故。一旦发生锅炉爆管事故,必须采取紧急停炉措施，如几台锅炉并列供热，应将故障锅炉的供回管阀门关闭。

4、当突然停气时，燃烧机会自锁停炉，关闭燃气阀门，注意锅炉水温度突然升高产生汽化现象。

5、当锅炉超温（压）报警时，燃烧机会自锁停炉，应检查故障并排除后，方可启动运行。

6、当启动点火发生爆燃时，应立即关闭锅炉电源及天然气阀门，并通知厂家或维保单位进行检查修理。

7、当正在运行的锅炉或燃烧机发生震动时，应立即停炉，并通知厂家或维保单位进行检查修理。

8、当锅炉房发生火灾时，应立即停炉，关闭天然气总阀及电源，迅速采取措施控制火势，同时拨打火警119电话，并上报公司领导。

二、电动葫芦事故应急措施

1、电动葫芦吊运重物时如遇突然停电或设备突然发生故障,司机和指挥人员不准离开现场,要警戒任何人不准通过危险区,等电力恢复或设备处理完后将吊运的重物放好后才能离开。

2、起升机构制动器在工作中突然失灵时,要沉着冷静,做慢速反复升降动作,同时开动葫芦,选择安全地点放下重物。

三、事故消除后，将发生事故的地点、部位、事故经过、事故原因、处理方法及结果记录在锅炉运行值班记录中，拟制事故报告，并报公司主管部门及领导。

四、检查事故隐患，接受教训，采取纠正措施，防止类似事故再次发生。

锅炉应急事故救援预案

为了有效、及时控制和消除突发性锅炉房失火、炉体爆炸事故的危害，最大限度地减少事故损失，根据《特种设备安全监察条例》的要求，按照“统一领导、专业分工、反应及时、措施果断、加强合作”的原则，特制定本预案，以备紧急情况出现时执行：

一、锅炉设备出现重大事故时，由公司领导或管理处主任直接担任救援指挥，及时赶往事故现场，判断是否还有隐患（附近易燃易爆物）存在及周围环境（房屋、人群密集度等）观察，统一组织、布署救援工作，控制事故蔓延和扩大。

二、如果发现有伤员，应及时与120急救中心联系进行救护。

三、锅炉设备的使用部门，在出现事故后除按《锅炉事故紧急处理措施》执行外，还应积极配合事故的应急救援工作，迅速做好附近人群撤离危险区或就地安全疏散，同时针对火情严重的，应及时与119消防中心联系进行消防。

四、在应急抢险救援过程中需要紧急调用物资、设备、人员和占用场地，任何单位和个人不得阻拦和拒绝，有关单位和个人应当支持、配合提供一切便利条件，所产生的费用原则上由事故单位负责。

五、参加事故应急处理的工作人员，应当按照本预案规定，采取安全防护措施，并在专业人员的指导下进行工作。

六、对事故应急救援工作处理及时、指挥有效、挽回经济损失者，公司将给予重大奖励。

七、对瞒报、迟报、漏报、谎报、误报或在事故中玩忽职守、不听指挥、临阵脱逃、不负责任者，按公司规定给予开除处分，如构成犯罪，依法追究刑事责任。交换站操作规程

（1）运行人员负责交换站内的设备运行，定时巡检（每小时1次），按规定填写《交换站运行记录》。

（2）运行人员必须严格执行开机、停机时间。做好开机前的准备工作，发现重大问题时及时报告工程部主管，待处理好后方可开机。

（3）运行前：认真检查交换器及各类附属设备，检查进出水阀门是否打开、安全阀是否正常、设定温度数值是否在要求范围内。

（4）送汽/送水程序：

①汽——水交换：确认循环水系统运行正常→检查冷凝水疏水阀、紧急泄水阀正常→启动紧急泄水阀→慢慢打开蒸汽阀→排净蒸汽管道内冷凝水→关闭紧急泄水阀→启动冷凝水疏水阀→徐徐向交换器送入蒸汽→检查设备运行状况。

②水——水交换：确认二次循环水系统运行正常→打开一次回水阀门→打开一次供水阀门→检查设备运行状况。

运行人员根据工程部（设备设施主管部门）的动力调度命令调整供热水的温度（各物业公司根据各自实际情况确定调度令发布人、不同天气下出水温度）。

（5）停止运行：

①汽——水交换：缓慢关闭蒸汽阀门→循环水系统继续循环→水温降至50℃以下→关闭循环泵（如果系统长时间停运，应将系统循环水排净，防止设备冻裂）。

②水——水交换：关闭一次供水阀门→关闭回水阀门（如果系统长时间停运，可将系统循环水排净）。

（6）交接班应在下一班前10分钟内进行，并在运行记录上签字，详细记录当班问题和处理结果。锅炉运行规程

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、司炉工负责锅炉及附属设备的运行、定时巡检（每小时1次），按规定填写《燃气/燃油锅炉运行记录》。

2、巡回检查路线（以天然气锅炉为例）：

锅炉本体及燃烧机→安全附件→管道阀门→风机房→循环泵房→水处理及除氧→补水、除氧泵→软水箱。

3、巡检内容主要包括：

①锅炉及附机的控制操作系统是否正常。

②压力、供回水温度、水位、排烟温度在规定范围内。③安全附件、保护装置和仪表灵敏可靠，无泄漏现象。

④受压部件可见部位无鼓包、渗漏；炉内燃烧情况良好，无漏水漏气声。⑤锅炉外壳、前后烟门及人孔、手孔完整牢固、无破损。⑥管道、阀门无泄漏，阀门开启灵活。

⑦燃烧器运转有无异常响声，风机运行是否正常。⑧循环泵运转正常，无异常现象。

⑨锅炉房照明良好，道路通畅，消防设施、可燃气体报警装置正常。⑩软水箱储水充足。

⑾如有下列情况，司炉人员应增加巡检次数：

——设备存在某些暂时不影响安全运行的一般缺陷时。——新改装、长期停运或新检修后的设备投入运行时。——设备运行中发现可疑现象时。

4、定期维修保养锅炉、燃烧器及附属设备。锅炉操作规程

1、运行前准备

①司炉工在操作运行前必须熟悉《自控装置说明书》和《锅炉运行说明书》。②天然气/油供给管道应达到标准压力，燃气/燃油系统无泄漏（如为燃油锅炉，应确保日用油箱油量充沛）。

③锅炉给水系统正常，软水水质达到标准、水位量达到规定值（热水锅炉应排尽空气），如实填写《锅炉房水处理记录》。

④锅炉运行控制柜是否能正常工作。⑤锅炉受压元件的检查：

——锅炉炉墙、安全附件、保护装置及仪表。——给水、回水、出水及供汽系统阀门管件。——天然气/油管道及阀门。⑥准备工作：

——调整阀门到启动状态。——向锅炉注水，达到规定数值。——开启循环泵。

——检查水箱水位达到满水位值。——系统检漏、排气，达到工作压力。

2、正常运行

①循环泵运转正常后，合上锅炉电控箱电源，按下锅炉电控箱启动按钮，锅炉即进入自动点火程序，开始正常燃烧。

②司炉工根据工程部（设备设施主管部门）的动力调度命令调整锅炉出水温度（各物业公司根据各自实际情况确定调度令发布人、不同天气下出水温度）。

3、关机停炉 ①正常停炉

——将燃烧机负荷降为最低后按“停炉”按钮，燃烧器进行后吹扫状态，延时到自动停止。

——停炉后循环水泵继续运行，待水温降止50℃以下时，方可停泵。②紧急停炉

——当出现紧急事故时，直接按“停炉”按钮，关闭天然气/油源，根据需要停止循环泵运行。

——当出现锅炉自动停炉时，根据报警情况检查系统，解决出现的问题后重新启动。锅炉维修保养规程

（1）对于外委维护保养项目，工程部应派专检人员跟踪监督，确保维护保养结果。（2）对于内部维护保养项目，由工程部主管组织各工种严格按照规范进行作业。（3）大修项目，应报物业公司主管领导审核，业委会、上级主管部门审批后进行（锅炉本体大修需报质检部门备案）。

（4）大修项目，一般应安排在非供暖期进行；临时维修项目，应避开供热时间进行，确保对用户的供热质量。

（5）锅炉大修后，应严格按照设计标准进行自检，报请质检部门进行检验，合格后方可运行。

（6）每次完成保养后，须填写《设备设施保养记录》。

（7）每年供暖前，应校验安全阀、压力表；供暖结束后，对锅炉、压力容器进行年检。

第五篇：设备设施培训资料(物业设备)

一、物业设备管理概述

（一）物业设备管理意义：

满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的生活环境做有利保障。是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。

（二）物业设备所涵概内容：

给徘水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、天然气供应及通信网络。

具体划分为四大部分：１、给排水２消防工程、３供暖、供燃气、通风、空调、４建筑电气化；

二、物业设备管理的内容

（一）物业设备运行管理：

1、技术运行管理：通过对设备的了解、技术改造、引进技术等。

2、经济运行管理：指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养费用以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经济效益的方法。

设备经济运行管理内容：初期投资费用管理与运行成本管理。

运行成本管理一般包括：

1、能源消耗的经济核算；（例如使用的电费、水费等）

2、操作人员的配置；

3、维修费用的管理；

设备运行管理做到以下几点：

（1）各项管理内容都要形成相应的规章制度，做到有章可循、有法可依；

（2）各个操作项目都要制定出安全、合理的规程，做到规范、有序地操作；

（3）管理、操作、维修人员都是相关方面的专业人士或经过严格的专业学习和培训并通过相应考核持证上岗的技术人员；（4）专业技术管理人员、班组长和工人分工明确，职责清楚。

（二）物业设备维修管理：

要做好设备的维修工作，物业公司的早期介入要做好，包括项目施工、竣工质量验收、交付使用阶段时期要求物业人员的介入，才能保证后期的物业维修管理工作进行顺利；

《物业管理条例》第三章第二十八条规定，“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。建设工程及其设备在保修期限内发生质量问题，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告 1

与建议，并协助开发商维修。

物业管理过程中，要明确与施工方的责任分工。建设部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

a、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；

b、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；

c、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

d、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

保修期过后，如果公共设施设备出现故障，属于小修范围的，及时组织修复。

物业设备的维修要与物业设备备品配件管理相结合，根据厂家说明书及长期的经验，确定备用件，方便维修，另外，对于设备做过的中大修要做好记录。

（三）物业设备更新改造管理：

设备改造原则：针对性原则、技术先进实用性原则、经济性原则、可行性原则；

在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。

物业设备寿命的减少由以下六个基本的因素造成: •

1、开／关周期的次数 •

2、运行时间。•

3、平均负载

4、最初安装或最后一次大修后起算时间 •

5、空气泄漏和净化的程度。•

6、设备日常维护保养的水平.（四）设备固定资产管理

设备固定资产：指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保护物质形态的资产。

设备固定资产必须同时具备的两个条件：单位价值在规定标准以上和使用年限在一年以上。

凡具备设备固定资产条件的机器设备，应纳入固定资产管理 当设备达到一定的条件后，要办理设备转固定资产的手续，经相关人员验收合格后转为固定资产。

（五）物业设备资料管理：

包括前期的基础资料管理、建立现有设备的技术资料档案及图纸档案、《设施设备台账》、设备维修保养手册等。内容包括：设备生产日期、型号、参数、每年做过的中修、大修等维修维护等。

在物业项目接管后要对设备设施进行逐个登记。认真填写“设备清单”，分类存档。其分类方法是：将设备设施按专业分为五大类和 3

若干个小类，即：电气设备，给排水设备，空调供暖设备，消防设备及安防设备，其运行编号用其第一个拼音字母的大写表示，具体如下： DQ——电气设备 JP——给排水设备 KN ——空调供暖设备 XJ——消防监控设备 AF----安防设备

三、物业设备管理的要求

（一）设备保养维护的要求 主要有四项：

（1）清洁 设备内外整洁，各滑动面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔等处无油污，各部位不漏油、不漏气，设备周围的切屑、杂物、脏物要清扫干净；

(2)整齐 工具、附件、工件(产品)要放置整齐，管道、线路要有条理；

(3)润滑良好 按时加油或换油，不断油，无干摩现象，油压正常，油标明亮，油路畅通，油质符合要求，油枪、油杯、油毡清洁；(4)安全 遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。

（二）设备“四定工作”的使用维护要求

(1)定使用人员。按定人定机制度，各设备操作工人应选择本工种中责任心强、技术水平高和实践经验丰富者，并尽可能保持较长时间的相对稳定；

(2)定检修人员。设备较多的企业，根据本企业条件，可组织设备专业维修人员，专门负责对设备的检查、精度调整、维护、修理；(3)定操作规程。设备应分机型逐台编制操作规程，加以显示并严格执行；

(4)定备品配件。根据各种设备在企业生产中的作用及备件来源情况，确定储备定额，并优先解决。

（三）、动力设备的使用维护要求

动力设备是企业的关键设备，在运行中有高温、高压、易燃、有毒等危险因素，是保证安全生产的要害部位，为做到安全连续稳定供应生产上所需要的动能，对动力设备的使用维护应有特殊要求：(1)运行操作人员必须事先培训并经过考试合格；

(2)必须有完整的技术资料、安全运行技术规程和运行记录；(3)运行人员在值班期间应随时进行巡回检查，不得随意离开工作岗位；

(4)在运行过程中遇有不正常情况时，值班人员应根据操作规程紧急处理，并及时报告上级；

(5)保证各种指示仪表和安全装置灵敏准确，定期校验。备用设备完整可靠；

(6)动力设备不得带病运转，任何一处发生故障必须及时消除；

(7)定期进行预防性试验和季节性检查；

(8)经常对值班人员进行安全教育，严格执行安全保卫制度。

（四）设备的三级保养制

三级保养制度是我国20世纪60年代中期开始，在总结前苏联计划预修制在我国实践的基础上，逐步完善和发展起来的一种保养修理制，它体现了我国设备维修管理的重心由修理向保养的转变，反映了我国设备维修管理的进步和以预防为主的维修管理方针的更加明确。三级保养制的工作实施分为：

1、“一级保养”

也就是通称的操作者保养，谁负责使用谁就得负责保养，操作者保养是一切保养的基础，保养项目均为一般操作工就可执行的工作，通过擦拭、清扫、润滑、坚固、防腐、防冻、调整及外观表面检查等一般方法对设备进行护理，以维持和保护设备的性能和技术状况，是设备的基础保养方式。一部机器能否正常地使用。在很大程度上取决于是否有一套良好的预防保养制度，尤其是操作者保养。

2、“二级保养”

通常是由厂内设备维修部门负责对机器进行局部更换的检查，更换消耗性部件，保养周期视具体情况而定。

3、“三级保养”

一般指对设备进行全面的检修，以期使设备在良好的状态下运转。如果说公司条件无法完成，通常与专业维保单位签定检修协议，并定期至本公司保养检修。

3、检修与保养关系：维护为主计划检修为辅的原则。

（五）设备巡回检查的方法要求：

归纳为“一看二听三触四闻” 一看：（1）设备内外的清洁、完整；（2）表、油位、指示灯是否正常；（3）阀门、开关启闭是否正常；（4）无漏水、漏气、漏油等现象；（5）照明、通风、电线绝缘体等是否正常；

二听：（1）转动设备转动声是否平稳，有无异声；（2）电气元件有无噪音；（3）风机、风管有无噪音；

（4）控制柜接触器、变压器铁心的电磁声响是否正常；

三触：（1）操作机构是否锈蚀；

（2）电动机泵散热器外壳温度是否正常；轴承温度是否正常；

四闻：（1）有无绝缘漆的味道；(2)有无塑胶、塑料、保温棉等的焦味；

（六）电气系统维修维护保养标准及要求

（1）配电柜室内保持通风干燥整洁，配电柜无灰尘及污垢，表面整洁。警示牌完好，并置于醒目处。

（2）配电柜及配电箱内无杂物，保持干净。各接线排端子应牢固。7

各指示灯指示正确、完好，各操作手柄及按键开关均指示正常。（3）配电柜内各零部件、电线电缆接头、连接螺栓无松动断裂，标号清楚，配电柜及配电箱内应有相应的电路接线图。

（4）定期对各设备的配电系统（配电柜、配电箱）的和电机进行紧固，每年至少一次。各用电设备绝缘检查不低于2M欧姆。（5）高低压配电室每两个月至少进行一次除尘，各配电柜、箱内的接触器、漏电保护器、变频器等零部件也相应地进行除尘。配电室的防护用具（绝缘靴、绝缘手套、验电笔等）应按要求进行检验。（6）对即将运行的电气设施要提前试运行，发现异常及时维修，确保设备正常运行。

（7）对停用的电气设备设施要定期送电，确保电气系统干燥。具体送电周期和送电时间应根据各设备所处的环境（设备周围的湿度、温度和通风情况）而定，原则上每月最少保证一次。

四、提高设备维护水平的措施

（一）设备维保工作的“三化”

为提高设备维护水平应使维护工作基本做到三化，即规范化、工艺化、制度化。

规范化就是使维护内容统一，哪些部位该清洗、哪些零件该调整、哪些装置该检查，要根据各企业情况按客观规律加以统一考虑和规定。

工艺化就是根据不同设备制订各项维护工艺规程，按规程进行维护。

制度化就是根据不同设备不同工作条件，规定不同维护周期和维护时间，并严格执行。

（二）设备的区域维保

设备维护工作应结合员工的个人职责分工表，做到设备区域维护。操作工人负责维护相应的设备维保，对于间断性运行的设备也要指定维护人员。维保人员及操作人员按照公司相关规定做到设备日常的清洁，坚固，润滑等工作，做好设备的一级维护保养，定期对设备提出二级和三级的保养计划。(三)设备维保的监督检查

企业组织相关检查人员不定期对设备的维保工作进行检查，对发现的问题及时通知相关人员，尽快维修。同时还应发动公司人员开展设备自检、互检工作，对造成一定损失的事故要做到“四不放过”，即：事故原因不查清不放过、责任人员未处理不放过、整改措施未落实不放过、有关人员未受到教育不放过。

（四）维修维护保养对人员、设备环境和设备要求: 对人员要求：三严:严查、严管、严控 四会:会操作、会保养、会维修、会记录

对设备环境要求:三干净:设备干净、机房干净、工作场所干净 对设备要求:四不漏:不漏水、不漏电、不漏气、不漏油 五良好:使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好