物业管理员题库-第7套试卷答案

第一篇：物业管理员题库-第7套试卷答案

物业管理员题库——第7套试卷答案

物业管理基本概念

1、物业的概念 从物业管理的角度来说，物业是指己建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。

2、物业的长期性和永久性 物业的长期性是指建筑物一经建筑完成，在正常情况下，其自然寿命期限可达几十年上百年，可供人们长期使用。物业的永久性仅是就土地而言，土地是永存的，具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失自然寿命。

3、物业的配套性 物业的配套性是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需要的特性。没有配套设施的物业是难以满足人们的各种实际需要的，物业配套越齐，其功能发挥就越充分。

4、物业的效用性 物业的效用性是指人们因占有使用物业而得到某些需求的满足，具体体现在：物业既可以为生活服务，也可以为生产服务，可以保值。增值，可以作为资本参与经营活动，可以抵押贷款等。

5、物业的自然质量 物业的自然质量是指物业实体所具备的物理性能、特征、基本条件及其周围所处的环境条件，它包括：①区位；①地质。地形、地势（一般，地势高的优于地势低的）③地块平面形状和面积；④日照。通气、干湿、气候；⑤环境状况；⑥楼龄与完损程度；⑦工程质量（包括建筑工程质量、装修质量。环境施工质量等），工程质量不仅直接影响物业的使用寿命，还影响其使用功能的发挥以及用户的满意度；⑧物业结构类型与设施；⑨物业外观与装修；⑩物业平面与平面利用。

6、物业的验收 一般而言，业主在验收住宅时应重点检查以下部位或设施的质量问题：①门窗是否密缝。贴台，框架是否牢固、安全、平整，门锁有无质量问题等。①水管、水表、水龙头是否完好，下水道是否有堵塞，地漏。马桶排水是否通畅，是否有注水现象。③墙面、屋顶及地板是否平整，是否有剥落或起砂现象，是否渗水等。④电线、电灯、电表是否有质量缺陷，空调是否漏水，制冷效果是否正常。物业管理公司对业主提出的质量问题要尽量当场解答或记录在案。若确系因施工验收时的疏漏而存在的质量问题，物业公司应及时通知施工单位或房地产开发公司尽快整修。⑤其他配套设施设备是否能正常使用。

7、物业管理 物业管理是指物业管理企业受物业所有权人的委托，依据物业管理委托合同，对房屋建筑及其设备、设施、绿化。卫生。交通。治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。为业主和承租人提供高效。优质和经济的服务，创造安全。舒适、和谐的居住环境，使物业发挥最大的经济价值和使用价值，并且尽可能保值、增值。其管理对象是物业，服务对象是住户。

8、物业管理的主要原则 物业管理应坚持的主要原则：一是有偿服务的原则，二是业主自治与委托物业管理公司专业服务相结合的原则，三是统一的金方位多层次管理服务的原则，四是实行合同委托的原则。

9、物业理的主要作用 ①物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥。②物业管理能为业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境。③物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程度。④完善的物业管理不单是使物业保值，而且可以使物业增值。

10、物业管理服务的分类 物业管理服务分为公共服务、代办服务和特约服务三类。公共服务指物业管理单位对物业管理服务区内公共设施设备的维护修缮运转、绿化管理、卫生清招保洁、治安管理进行的日常管理服务，代办服务指代收水、气、电、通讯、有线电视等代办服务；特约服务指提供公共服务以外的其它与居民生活、公众服务相关的服务。

11、物业管理公共服务的主要内容 物业管理公共服务主要包括以下方面：①房屋建筑共用部位的养护。维修和管理，包括门厅、楼梯间、楼道、外墙面、承重结构。屋顶等；②共用设施、设备的养护，维修。运行和管理，包括：电梯、水泵、二次洪水设施。上下水管道。中央空调、共用照明设施、消防设备等；③附属配套建筑和设施的养护、维修和管理。包括商业网点。自行车房（棚）。停车场（库）等。④公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；⑤公共环境卫生，包括公共场所和房屋共用部位的清扫保洁。除“四害”以及垃圾的收集、清运等；⑤车辆停放与行驶循序的管理，①维持公共秩序，包括安全监控。巡视、门岗执勤等；①物业档案资料的保管。

以上内容应该是物业管理部门面向所有业主提供的最基本的管理与服务，只要业主交纳了管理费物业管理部门就必须提供。当然，具体的物业管理费所包含的内容，主要是通过物业管理合同来约定，既有可能多于上述内容，也有可能少于上述内容，视具体情况而定，如，某一物业管理区域内本无绿化地，当然就不存在有绿化管理费了

12、物业管理的特约服务 物业管理特约服务主要包括：物业管理公司可以接受业主、使用人的委托，提供诸如车辆保管。房屋代管、室内清洁、家电维修。装修房屋、维修房屋自用部位和自用设备，料理家务、代购车船机票、代购商品、代收代缴水电气视讯费、垃圾清运费、代订报刊杂志、代聘保姆。接送小孩、搬运物品等专项特约服务。

13、如何选聘满意的物业管理企业 选择物业管理主要应综合考虑以下几个重要问题：①物业管理企业的从业资格：提供物业管理服务的企业应具备物业管理企业资质证书。②人员素质，物业管理工作主要是通过对业主和非业主使用人的服务来实现对物业的管理，因此管理者和操作者的素质显得十分重要，考查物业管理公司人员素质，主要应从以下两方面来把握：A、专业人员配置情况，即，是否有足够的合格专业技术人员，包括“建筑工程”类工程技术人员、“机电”类工程技术人员、财务会计及物业管理专业人员。B、工作人员形象及其工作态度。②物业管理公司的社会信誉，有关投诉记录情况，有无重大安全责任事故。④收费是否合理，即是否按照物价管理部门所批准的收费标准在政策允许的范围内收取合理的费用。⑤管理业绩：所管理的物业项目是否获得过物业管理优秀住宅小区称号，所管理的物业项目的租金和出租率是否高于同类项目的同期水平。⑥已往的管理质量，即应对物业管理公司正在管理和已往管理的物业进行考察，看一看各项服务达到的标准和管理上所采取的措施。另外，还应选择合适的选聘方式，如议标、邀请招标、公开招标等。

14、住户在办理入住手续时，应注意的问题 住产在办理人住手续时，应当注意以下事项：①要对房屋的设施设备进行验收，检查房屋有无外观上渗漏水、裂缝等房屋质量因素；②在已实行物业管理的住宅小区，要与物业管理企业签订入住公约，遵守该小区物业管理规定；③要了解物业管理服务的具体内容。质量及其收费标准。

15、物业使用中的禁止行为 为了保障物业的完好和安全，业主和使用人装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业管理公司。业主和使用人如果违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业造成他人损失的，应承担经济责任。①损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，②占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备，③在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；④侵占绿地、毁坏绿地；⑤乱设摊、乱设集贸市场；⑥乱倒垃圾、杂物；⑦在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写。乱刻画；⑧排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；⑨法律、法规禁止的其他行为。

16、物业管理公司与业主的维修责任的区分 业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电，气。户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面。楼梯间。通道、屋面，上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯。机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司依据物业管理合同组织定期养护和维修。物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。费用由业主自行承担。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

17、不动产的相邻共系，如何协调？ 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便、生活、团结互助。公平合理的精神，正确处理截水、排水。通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍、赔偿损失。

18、在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，应由谁承担民事责任？ 在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。

19、建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物悬挂物发生倒塌、脱落造成他人损害的，应由谁承担民事责任？ 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

20、若出现物业管理服务纠纷，应向谁投诉？ 在我市，若出现物业管理服务纠纷时，应当向物业所在地区（市）县物业管理主管部门投诉，调解不成的，可向市物业管理主管部门申请调处。也可依法申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。

21、为什么要推行物业管理前期介入？ 推行物业管理前期介入，目的在于：①让开发商重视物业管理工作，让开发商明白其在物业管理中的权利义务、职责，为物业的管理提供应有的先天基础条件；②物业管理超前介入，能够完善物业的使用功能，避免或减少物业使用。管理上的缺陷；能够加强施工监管，提高工程质量；也有利于物业公司了解掌握物业状况，更好地为业主服务；③改变和增强业主的物业管理消费观念，帮助业主明明白白消费，有利于保护物业管理活动中当事人的合法权益。总之，通过物业管理前期介入，从物业使用和管理的角度，帮助开发商克服物业规划、设计，施工等阶段的不足，明确物业建设与物业管理的责任，保护业主的合法权益。

22、前期物业管理及其服务协议 前期物业管理服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

前期物业管理服务协议是购房人在与房屋开发建设单位签订购房协议的同时，与开发建设单应或其选定的物业管理公司就前期物业管理服务的约定，此协议一般作为购房协议的附件。

前期物业管理服务协议的主要内容有：协议当事人情况、物业情况、双方的权利与义务。物业管理服务内容及其责任、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用（含公共性服务费用、有偿特约服务费用。代收代缴服务费用）、维修基金的归集管理与使明、财产保险、违约责任。其他约定等以及《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》两个附件。

为了让消费者明明白白消费，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，国家建设部已制订了《前期物业管理服务协议》（示范文本），当事人可根据实际情况对示范文本中有关条款予以选择、调整。物业业主的自治与自律

23、为什么在物业管理中要实行业主自治？ 业主是物业的主人，掌管着自己财产的出有、使用和支配、处分权。在一宗物业内，每一个业主不仅是自己拥有产权的那部分物业的主人，也是整个物业共用、公用部分的主人之一。物业管理的好坏，是全体业主共同的责任，关系到每一个业主和使用人自身的权益。这就要求所有业主都要增强物业权利意识、自治意识和自津意识，共同参与管理，变被动接受管理力以主人翁的姿态主动地行使管理权，即建立业主物业自律自治管理体制。

24、业主自治 物业业主对自己的财产负责，具有和行使管理权，这是业主自治。由于在整个物业的使用过程中，全体业主之间还存在着各业主相互之间的邻里关系，既有全体业主共同的利益（即公众利益），又有单个业主各自的利益，因此，在业主自治的同时，还要求业主自津。

25、物业业主自治的具体体现 物业业主自治有两个关键环节，首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导。规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同地自觉维护公众利益和公共环境。业主公约是所有业主和使用人自津的保证，电是实行自治的前提。其次要成立业主委员会，代表、维护广大业主的利益，对物业的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理。协调和监督物业管理企业的具体工作。

26、业主大会（业主代表大会）与业主委员会 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：①选举、罢免业主委员会委员；②审议通过业主委员会章程和业主公约；③听取和审议物业管理服务工作报告；④决定物业管理的其他重大事项。

业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：①召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；②根据业主大会或业主代表大会的决议选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务台同；③设立物业维修基金的，负责监督该基金的管理和使用；④审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；⑤听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动，⑥监督公共建筑、公共设施的合理使用；⑦业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

27、如何实现业主自治自律与统一专业化管理相结合？ 在物业管理中，业主自治自律与统一专业化管理相结合是通过业主委员会自主委托物业管理企业来实现的。两者之间的关系是委托和被委托的关系，是平等的关系。双方的权利义务通过物业管理委托合同来明确和保障。

28、在一个物业区域范围内，可以由两家物业管理企业分别实行管理吗？ 按照物业管理的统一专业化管理原则，在一个物业区域范围内，不应由两家物业管理企业分割管理，而应由一家物业管理企业实行统一管理，避免出现分散多头的管理形式。

29、某小区下岗职工较多，业主委员会想根据小区具体情况，直接从事物业管理服务，这是否可以？ 物业管理实行业主自治与委托物业管理公司专业服务相结合的原则。业主委员会在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理，但不得从事以营利为目的的经营活动，即除与物业管理公司签订物业管理委托台同外，不得具体从事物业管理经营服务活动。因为业主委员会是一个权益维护组织，而不是经济组织，加之从事物业管理服务活动的企业须有资质证书，其从业人员要持岗位合格证书上岗；再者业主委员会如要具体从事物业管理经篱服务活动，就会使其丧失物业管理监督职能。

因此，作为业主委员会的成员，应当按照我市有关业主委员会的规定，履行好业主委员会职责，积极协助物业管理公司搞好小区物业管理工作。至于小区内下岗职工，可以与物业管理公司协商，物业管理公司可根据其实际情况吸纳符台条件的下岗职工为物业管理公司员工。物业管理服务与收费

30、物业管理服务费 物业管理服务收费是经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认可的物业管理企业受物业产权人。使用人委托对其城市住宅区及非住宅区内的建筑！其设备、公用设施、绿化。卫生、道路、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮。整治服务及提供其它与居民生活、公众服务相关的服务管理所收取的费用。

31、住户在缴纳物业管理服务费用时，应注意些什么问题？ 住户在缴纳物业管理服务费用时，应当注意以下事项：一是所收物业管理服务费用不得超过政府有关部门核准的收费标准，二是应审验物业管理企业有无《经营性收费许可证》或批准文件，三是物业管理人员应填写住户所持的《成都市物业管理服务收费记录手册》，并开具发票。

32、空置房是否也要交物业管理服务费用？ 根据《四川省城市住宅物业管理暂行办法》的规定，在以委托实施物业管理的住宅区内，以购买商品房取得产权后尚未人住的业主，减办缴纳物业管理公共服务费，尚未售出的商品房，开发建设单位应当按照一定比例缴纳物业管理公共服务费，具体比例由开发建设单位与物业管理企业协商确定。

33、我市物业管理收费有何规定？ 在我市五城区（含高新区），从事物业管理的企业必须凭营业执照、物业管理资质证书等办理《经营性收费许可证》，实行凭证收费，物业管理企业收取的物业管理服务费，必须报市物价局审查批准。物业管理收费标准由市物价局会同市房产局制定。

34、购房款、租金中是否已含有物业管理服务费？ 已购（租）房入往，再交物业管理服务费是否重复收费？购房款是购房人为取得房屋所有权及该房屋占用范围内土地使用权而支付给售房人的费用，租金是房屋承租人为取得房屋的占有使用权而支付给出租人的费用，物业管理服务费是因物业管理企业对物业实行主方位维修养护管理，使物业环境整洁。美观、舒适，延长物业使用寿命，实现物业保值增值，并为住户提供综合性服务，由物业业主使用人支付给物业管理企业的费用。

因此，购房款、租金中不含物业服务费，已购（租）房人住，再另外交纳物业管理服务费，不是重复收费。未抄表到户的二次供水供电的水电费收取时，水电线路损耗和设备损耗是否该分摊？公用部位水电费、设备维修保养费用及其人工费又如何分摊对于因客观原因暂不能实行抄表到户的二次供电供水的住宅区、工业区或大厦，业主应按实际发生成本交费。线路损耗和设备损耗应摊入每吨或每度水电量。公用部位水电费、设备维修保养费用及其人工费等应摊入管理费成本，不能重复分摊或收取。

35、物业管理服务收费定价原则是什么？ 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价、经营者定价的价格形式，由物业管理公司（单位）会同业主委员会拟定收费标准报同级物价部门核定、审批或备案。

物业共用部位、共用设施设备 维修基金

36、购买了房屋，为何还要缴纳房屋难修专项基金？ 房屋共用部位、共用设施设备以及附属配套公共建筑和设施等的维修和更新，是真正实现物业价值和使用价值，并使之保值增值的前提。作为房屋产权人的业主，在委托物业管理企业管理物业，要求适时维修、更新这些共用设备、设施时，就完全有义务分担一部分维修基金。另一方面房屋的共用部位和共用设施，会随着使用年限的增长而逐渐损坏和老化，这部分公共物业的价值在贬低，由于不可分割性，直接影响到业主拥有的物业价值，而维修专项基金的逐年积存，则正好可抵消这一贬值部分。从表面上看，业主缴纳的维修专项基金的逐年积存，则正好可抵消这一贬值部分。从表面上看，业主缴纳的维修专项基金似乎是一项费用支出，实质上这笔支出是业主财产的逐年逐月积累，就好像业主每月在银行存钱一样，缴纳维修专项基金等于在积累财富。

因此，购买房屋支付购房款后，业主还需按产权份额定期交纳一定的房屋维修专项基金。

第二篇：物业管理员题库——第1套试卷

物业管理员题库——第1套试卷

一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（）万元以上。

A．50 B．300 C．500 D．1000

2．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。

A．30 B.45 C.60 D.90

3.某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。

A.一级 B.二级C.三级 D.三级暂定

4.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。

A.7 B.15 C.30 D.45

5.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（）。

A.可任选其中一个作为中标人 B.应以报价最低的为中标人

C.应报请房地产行政主管部门确定中标人

D.应按照中标候选人的排序确定中标人

6.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（）。

A.③－②－①－④－⑤－⑥ B.③－②－①－⑤－④－⑥

C.②－③－①－④－⑤－⑥ D.②－③－①－⑤－④－⑥

7.物业服务合同由（）与业主大会选聘的物业管理企业签订。

A.各业主分别 B.业主大会

C.业主委员会代表业主 D.物业建设单位

8.业主临时公约由（）制定。

A.建设单位 B.购房人C.物业管理企业 D.房地产行政主管部门 9.物业管理的早期介入是建设单位引入的（）。

A.设计工作 B.工程监理工作C.开发建设工作 D.物业管理咨询活动

10.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（）之日止的物业管理活动。

A.首次业主大会会议召开 B.业主大会成立 C.50%业主入住 D.物业服务合同生效

11.业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。

A.建设单位 B.业主委员会 C.政府主管部门 D.新物业管理企业

12.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。

A.装修人 B.装修企业C.装修施工人员 D.物业管理公司

13.在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（）。

A.建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立

B.建设单位和物业管理企业将视业主入住成立

C.业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立

D.即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立

14.检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（）查验方法。

A.测量 B.敲击C.使用 D.目测

15.房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（）。

A.砖结构 B.木结构C.钢筋混凝土结构 D.框架结构

16.对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（）。

A.事后维修 B.紧急抢修C.预防性维修 D.大修

17.物业供配电系统技术档案不包括（）记录。

A.日常运行 B.客户投诉 C.维修和技术改造 D.各项电气预防性实验和其它测试

18.下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（）。

A.挖巢法 B.药杀法C.熏蒸法 D.诱杀法

19.下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（）。

A.浇水 B.病虫害防治C.杂草防治 D.绿化改造工程 20.下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（）。

A.物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作

B.物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任

C.物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任

D.物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问

21.下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（）。

A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位

B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位

C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示

D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理

22.电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（）。

A.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生

B.通过安全窗撤离轿厢

C.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援

D.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救

23.实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每（）不少于一次公布物业服务资金收支情况。

A.三个月 B.半年C.一年 D.二年

24.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（）和物业管理企业的酬金。

A.物业服务成本 B.物业服务支出 C.物业服务支出、法定税费 D.物业服务成本、法定税费

25.住宅专项维修资金属于（）所有。

A.物业管理企业 B.全体业主 C.物业管理企业和全体业主 D.建设单位

26.在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（）。

A.提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔

B.自行决定

C.与部分业主商议决定

D.与建设单位商议决定

27.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（）。A．政府定价 B．政府指导价C．业主定价 D．物业管理企业与业主协商确定

28.新建物业承接验收时，物业管理公司应向（）索取物业档案资料。A.业主 B.建设单位C.施工单位 D.监理单位

29.某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（）。

A.通知 B.报告 C.请示 D.决定

30.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（）。

A．管理服务费 B．审批费 C．施工现场管理费 D．装修保证金

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

31.二级物业管理企业资质证书由（）颁发和管理。

A．国务院建设主管部门

B．省、自治区人民政府建设主管部门

C．省、自治区人民政府房地产主管部门

D．直辖市人民政府房地产主管部门

E．设区的市的人民政府房地产主管部门

32.新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（）向当地房地产主管部门申报。

A.企业法定代表人的身份证明

B.企业总经理的身份证明

C.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同

D.管理和技术人员的职称证书和劳动合同

E.物业服务合同

33.物业管理招标的主体包括（）。

A.物业管理企业 B.物业建设单位 C.业主大会 D.业主委员会 E.物业所有权人

34.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（）。

A.签订合同的主体不同

B.合同终止条件不同 C.前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要

D.前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同

E.前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同

35.下列关于业主公约的说法中，正确的有（）。

A.业主公约经业主大会通过后生效

B.业主公约对全体业主具有约束力

C.业主公约对物业管理企业具有约束力

D.业主公约对物业建设单位具有法律约束力

E.业主公约仅有道义上的约束力

36.某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（）。

A.立即通知电梯公司解决故障停梯问题

B.电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用

C.建设单位应承担此次事故的全部费用

D.物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用

E.电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支

37.按使用功能划分，物业可分为（）物业。

A.居住 B.公共C.商业 D.工业E.其他

38.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（）。

A.车辆维修员 B.车辆清洗员 C.交通疏导及管理员 D.停车场保洁员 E.停车收费员

39.物业管理企业主营业务收入包括（）收入。

A.物业管理 B.物业经营 C.政策性亏损补贴 D.物业大修

E.共用部位的租赁收入

40.物业管理企业利润总额包括（）。

A.企业所属项目上交的管理酬金 B.营业利润 C.投资净收益 D.营业外收支净额 E.补贴收入

41.物业服务支出的构成不包括（）。

A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

B.物业管理企业财产保险费用

C.物业共用部位、共用设施设备保险费用 D.管理服务人员的工资

E.项目管理处用房装饰装修费用

42.按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（）。

A.政府定价 B.政府指导价 C.市场调节价 D.业主定价 E.政府与业主共同定价

43.住宅专项维修资金可用于（）。

A.弥补物业管理经费的不足

B.共用部位、共用设施设备的大修

C.共用部位、共用设施设备的更新

D.共用部位、共用设施设备的改造

E.共用部位、共用设施设备的日常维修

44.下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（）。

A.由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用

B.管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动

C.物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计

D.物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担

E.物业服务费用中不包括法定税费

45.物业管理信用档案的建立范围包括（）。

A.物业管理企业 B.物业管理专业人员 C.业主委员会 D.建设单位 E.物业使用人

三、案例分析题（共2题，每题20分。请根据背景材料，按要求作答）

案例分析题

（一）某物业管理公司管理一高层住宅小区，近斯收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？（5分）

编号 意 见 与 建 议 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患小区内停车秩序混乱，建议加强管理 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理 5 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换某部电梯安全隐患严重，需要大修建议小区外墙全部翻新 小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理部分业主要求减免物业服务费希望提供家政服务 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯

问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？（4分）

问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）

问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）

问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）

案例分析题

（二）某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。

2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分）

问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？ 如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（4分）

问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止 ？（3分）问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由（3分）

问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？（6分）

第三篇：物业管理员理论知识试卷

物业管理员理论知识试卷

一、单项选择

1．物业不仅有价值，而且具有使用或观赏价值，这体现了物业的（B）《基础》P2

A、固定性

B、高值性

C、耐久性

D、多样性

2．物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题（A）《员》P P5-9 A、也要给住用人以满意的答复

B、不必作出答复

C、必须彻底解决

D、应及时向上级报告

3．物业管理企业接到报修后立即行动，马上修好，这对物业管理企业（D）的影响是非常明显的。? A、经济效益

B、知名度

C、规模

D、信誉

4．当主用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（B）《基础》P6 A、一般性服务

B、特约性服务

C、公共性服务

D、公共代办性服务

5．物业管理企业内部的权利与职责要非常明确，才能做到人人有事做，事事有人管，这体现了（B）《基础》P7-9 A、业主至上原则

B、权责分明原则 C、产权、经营权分离原则

D、公平竞争原则

6．物业管理公司服务部的主要职能有（A）《基础》P20-21 A、依法建立各类服务网点

B、扩大租赁业务

C、负责管理区域的环境卫生

D、负责管理区域内的房屋修缮

7．物业管理公司的（A）是负责物业维修及设备运行的技术管理部门。《基础》P20-21 A、工程部

B、管理部

C、产业部

D、租赁部

8、业主直接参与物业管理区域的物业管理，这种自治管理是通过（A）实现的。《基础》P25.P27 A、业主大会

B、业主代表大会

C、业主大会或业主代表大会

D、物业管理公司

9．业主大会作出的决定，要有全体业主的（B）通过方可有效。《基础》P28 A、1/3以上

B、半数以上

C、2/3以上

D、全部

10．（C）不是业主大会或业主代表大会的职责。《基础》P28 A、选举业主委员会委员

B、罢免业主委员会委员 C、修改业主委员会章程

D、选聘或解聘物业管理公司

11．业主委员会为取得社会团体法人资格，需要（C）部门提交有关资料。《基础》P121(一)－

2、P132 A、工伤

B、公安

C、房管

D、城建 12．住宅小区物业管理的主要对象是（B）《基础》P8服务第一原则 A、房屋

B、业主

C、设备

D、环境

13．（A）是最容易被管理者控制的因素、住宅小区构成中最重要的因素。? A、人为环境

B、地理环境

C、自然环境

D、社会环境

14．物业开发商可以通过与物业管理公司签订（B），委托其介入物业的前期管理和销售工作。? A、托管合同

B、临时委托合同

C、永久性合作协议

D、合作备忘录

15．住宅小区物业管理公司生存与发展的关键性问题是（C）。《基础》P8服务第一原则 A、创造最大的经济效益

B、减少漏交管理费的现象 C、使住宅小区居民满意

D、协调好业主之间的关系

16.业主公约签定的条件是小区入住率达(？)以上,以入住业主中持有产权（）以上。A、30% 30% B、30% 50%

C、50% 50% D、50% 80% 17．建设部对小区物业管理服务质量的具体要求有（C）。《基础》P47 A、房屋完好率达98%以上

B、居民满意率达90%以上

C、房屋零修及时率达100% D、新建小区公共绿地人均3平方米以上 18．与物业管理公司签定写字楼物业管理合同的是（A）。《基础》P66 A、大厦业主委员会

B、大厦承租人

C、大厦产权人

D、大厦投资人 19．写字楼商务中心服务保障的前提条件是（D）。《基础》P66 A、物业的保值增值

B、物业的出租率 C、资金的良性循环

D、设备的正常使用和保养 20．写字楼的客户服务主要指（C）《基础》P67 A、硬件服务 B、软件服务 C、前台服务

D、保洁服务

21．市级购物中心的建筑规模一般都在（D）平方米以上。《基础》P77 A、1-3万

B、1-5万

C、1-10万

D、3-10万

22．大型车场、小件批发市场、电子工业供应市场属于（A）商业场所。《基础》P76 A、敞开型

B、封闭型

C、多用型

D、综合型 23．商场具有（A），才会吸引更多的顾客。《基础》P77-78 A、自己鲜明的特色

B、强大的经济实力

C、潜在的无形资产

D、大面积的停车场

24．现在我国大型商厦一般是每（D）平方米的地上建筑面积设置一个停车位。《基础》P78 A、10-100 B、50-100

C、100-200 D、200-500 25．物业管理区域的标志牌、路灯、垃圾桶等属于（B）环境小品。? A、装饰性

B、功能性

C、分隔性

D、人文性

26．在物业的接管验收中，物业管理企业与开发企业之间的关系（D）。《基础》P132-133 A、利益关系

B、责任公司

C、供需关系

D、监管关系 27．（C）是选择物业管理企业时要考虑的主要因素。? A、收费低廉

B、规模较大

C、社会信誉

D、历史长久

28．物业管理招标是由（C）负责，通过竞争择优选聘物业管理企业的一种方法。P? A、物业开发商 B、业主

C、物业开发商和业主

D、房地产管理部门 29．一个有序的物业管理资料库是一个完整的（B）。? A、树型图

B、菱形图

C、矩形图

D、环行图

30．在管理档案的各个环节中，（B）的重点是去伪存真，留下物业管理有用的资料。《员》P21 A、收集

B、整理

C、归档

D、利用 31．计划按性质分类有（A）《员》P15 A、生产、学习、科研等

B、国家、单位、部门等 C、综合、专题、项目等

D、条文式、表格式、综合式 32物业管理劳动成本为（C）? A、有形成本

B、无形成本

C、固定成本

D、有形成本和无形成本

33．物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体，也应获得一定的利润。其利润率暂由（D）来确定。《基础》P147 A、业主委员会 B、物业管理公司

C、政府房管部门

D、政府物价部门

34．房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位（D）的基金。《基础》P148第一条 A、日常保养

B、日常维修

C、所有维修

D、大修理 35屋面工程维修养护的中心内容是（C）。《员》P77 A、防水层的养护

B、二次装修管理

C、杜绝不合理负荷D、避免虫害 36．在房屋计划养护工作中，要求外墙每（B）彻底检修一次。《员》P80 A、3年

B、5年

C、10年

D、15年 37．房屋维修管理的基本原则是（B）。《员》P80 A、经济合理原则

B、区别对待原则

C、有偿服务原则

D、服务原则

38．新建房屋在保修期内由施工单位负责，室外上下水和道路的保修期为（C）。《员》P36 A、半年

B、一年

C、两年

D、三年

39．服务指标要求月走访查访率（B）以上。《员》P80 A、30％

B、50％

C、60％

D、80％

40．根据房屋结构、装修和设备等组成部分的完损程度，房屋的完损等级可分为（?）。A、两类

B、三类

C、四类

D、五类

41．个别分项有轻微损坏，经过小修就能修复的房屋属于（B）。? A、一般损坏房

B、基础完好房

C、完好房

D、严重损坏房 42．小修工程的综合平均费用为所管房屋现时总造价的（?）。A、1%以下

B、3%以下

C、5%以下

D、10%以下 43．经过翻修重建的房屋必须达到（D）的标准。? A、完好房

B、70%完好房

C、基本完好房

D、基本完好房或完好房

44．房屋修缮设计必须以（C）为依据，并充分听取业主和使用人的意见，使方案更加合理、可行。《基础》P50-55 A、挡案资料

B、现行法规

C、房屋勘察坚定

D、房屋完损等级

45．设备操作人员和设备维修人员按计划进行的保养维修工作是（A）。《基础》P50-55 A、日常保养

B、一级保养

C、二级保养

D、三级保养 46．房屋附属设备维修的中修工程，更换率一般在（?）。A、10%-30% B、5%-10% C、5%以下

D、30%以上

47．依据国家和地方法规的规定，建设部（?）发布了《城市房屋修缮管理规定》，这是房屋修缮管理的指导性文件。

A、1991年

B、1995年

C、1998年

D、2000年

48．程控交换机房环境保持在最佳条件下，最佳室温是（B）度。《员》P102 A、10-20

B、20-25

C、20-40

D、20-50 49程控交换机房的温度和湿度应严格控制在极限条件之内，极限相对湿度应控制在（C）范围之内。《员》P102 A、10%-50% B、20%-50% C、20%-80% D、50%-100% 50．在建筑物防雷等级划分中，（?）建筑物是指存在大量易燃物品的房屋，或具有重要政治意义的民用建筑物。

A、一类

B、二类

C、三类

D、四类

51．为防止雷击时产生跨步电压，避雷接地装置与道路及建筑物的主要入口距离不得小于（B）。A、半米

B、1米

C、2米

D、3米

? 52．电梯运行管理中发生任何故障时首先要（D）。《员》P119 A、切断电源

B、查清原因

C、及时修复

D、救护乘客出梯

53．我国给排水设计规范规定，生活热水当无软化水设施时，出水温度不得高于（B）度。? A、50

B、55

C、60

D、65 54．物业管理区域内动用明火作业的签批和现场监护工作由（D）负责。《员》P157 A、保安部主管

B、工程部主管

C、义务消防员

D、专业消防管理人员 55（B）灭火器不适扑灭带电物质的火灾。《员》P129 A、二氧化碳

B、泡沫

C、干粉

D、所有

56生活引用水二次供水的水质检测每（A）一次。《员》P147 A、半年

B、一年

C、二年

D、三年

57．防治物业环境固体废弃物污染的重点是对（C）《员》P148 A、商业垃圾的处理

B、工业垃圾的处理C、生活垃圾的管理

D、公共厕所的管理 58．我国有《城市区域环境噪声标准》规定，一般居住区和文教区的昼夜噪声标准分别是（C）分贝。《员》P154 A、65.66

B、55.45

C、50.40

D、40.30 59．物业管理公司应及时清运管理区域内的各种垃圾，一般要求垃圾收集后（B）清楚。A、当时

B、当日

C、隔日

D、三日内

《基础》P49 60．在绿化系统中，（A）范围最广，面积最大，是城市绿化中最重要的部分，基本上属于房管部门或物业管理公司管辖。《员》P167 A、公共绿地

B、街头道路绿地

C、居住区绿地

D、绿化环带 61．在工业厂房外墙或屋顶设置企业标志和广告，应（C）。《基础》P91 A、经厂长办公会同意

B、经职工代表大会批准 C、事先向管理者申请

D、事先经工商部门批准

61．工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，不按要求造成的损失有（A）《基础》P92 A、责任企业负责

B、物业管理公司负责

C、由双方负责

D、施工单位负责 62．在物业管理法律关系中（B）法律关系占大多数。《基础》P113 A、刑事

B、民事

C、人事

D、行政

63．民事法律关系的主要特点不包括（D）。《基础》P113 A、主体法律地位平等

B、大多由当事人自愿设立

C、当事人权利义务等

D、主体之间有

64．法律规范的表达方式必须有一个严谨的逻辑结构，假定、处理、制裁在法学上称之为法律规范3要素。其中（B）是物业管理法律规范的核心。《基础》P115 A、假定

B、处理

C、制裁

D、处理和制裁 65．民事责任主要表现为一种（A）《基础》P117 A、财产责任

B、侵害责任

C、财务纠纷

D、财务归属

66为了规范物业管理活动，维护（D）的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，指定《物业管理条例》《基础》P130 A、业主

B、开发商

C、物业管理企业

D、业主和物业管理企业

67．物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照（C），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《基础》P130.P2 A、物业管理条理的规定B、法律规范的规定C、物业服务合同约定D、业主大会的决定 68国家提倡业主通过公开，公平，公正的（A）选择物业管理企业。《基础》P130 A、市场竞争机制

B、民主法制机制

C、法律法规意识

D、开拓创新意识 69．业主大会应当（C）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。A、代表

B、维护

C、代表和维护

D、监督和指导《基础》P143 70．召开业主大会会议，应当于会议召开前（C）日以前通知全体业主。《基础》P144 A、3

B、7

C、15

D、30 71．业主委员会是业主大会的（C）《基础》P30.P131 A、权利机构

B、管理机构

C、执行机构

D、附属机构

72．在业主。业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（B）。《基础》P37.P132 A、业主公约

B、物业服务合同 C、前期物业服务协议

D、物业管理各项规章制度 73．建设单位应当在销售物业之前，制定（B），有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。《基础》P132 A、业主公约

B、业主临时公约

C、前期物业服务协议

D、物业管理各项规章制度 74．建设单位与物业买受人签定买卖合同应当包含（D）。《基础》P133 A、业主公约B物业管理各项规章制度C业主大会议事规则D前期物业服务合同约定的内容 75．建设单位应当按照（D）在物业管理区域内配属必要的物业管理用房。《基础》P133 A、协议

B、合同

C、协调

D、规定

76（B）应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。《基础》P133 A、施工单位

B、建设单位

C、物业管理企业

D、业主委员会 77．国家对从事物业管理活动的企业实行（A）制度。《基础》P23 A、资质管理

B、合格证书

C、职业资格证书

D、自制管理

78物业委员会应当与（C）选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

A、业主

B、业主委员会

C、业主大会

D、建设单位

《基础》《员》P31.P145 79．物业管理用房的所有权依法属于（A）《基础》P133 A、业主

B、业主委员会

C、开发建设单位

D、物业管理企业

80．物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的 原则，区别不同物业的性质和特点，由（C）按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的 物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《基础》P9.P147.P134 A、业主

B、物业管理企业

C、物业和物业管理企业

D、物价管理部门

二、判断题

81、物业管理企业对选聘的专业服务企业可以试行承包责任制。（对）《基础》P9 82、业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要是有权依法撤换物业管理企业。（对）《基础》P31 83．商业场所不仅包括各类商店，而且也包括服务企业、娱乐场所和银行等。（对）《基础》P76 84．搞好工业区的环境卫生工作，工厂区职工负主要责任，物业管理公司要密切配合。（错）《基础》P94 85．竣工验收是由政府建设行政单位负责，开发商和物业管理企业共同组织综合验收小组进行。（错）《基础》P7 86．房屋修缮工程质量分为“合格”和“优良”两个等级，评定时各项工程均应达到规定的标准。（错）？

87．运行电梯发生故障时，保养单位的专业人员负责抢修和电梯设备的大修更新。（错）《员》P100 88．在集中式生活用水供应系统中，许多设备均属于压力容器，对其安装与维修，应由物业管理公司的技术人员进行。（错）？

89车辆入库后，车内贵重物品丢失由物业管理公司负责。（错）《员》P142 90广告的经济功能式：沟通产需，推动产生，指导消费。（错）？

91．经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，资格不合格的投标申请人不必告知资格预审结果。（错）《基础》P139 92．在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从选择不多于5家资格预审合格的投标申请人。（错）《基础》P139 93．投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。（对）《基础》P140 94．在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件；在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者为改的内容有效。（错）《基础》P140 95．被取消评标资格的人员，一年不得再参加评标活动。（错）《基础》P141 96．招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标假选人为中标人。（对）《基础》P142 97．招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。（对）《基础》P142 98．招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致，以文字表示的金额为准。（对）《基础》P142 99．推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当书面征求其所代表的业主意见，凡需投标表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反应。（对）《基础》P144 100．包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈饿或者亏损均有物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。（对）《基础》P147

第四篇：物业管理员试题及答案

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

物业管理员试题。（选择题）

一、单选题（每题1分，满分60分）

1、物业管理起源于19世纪60年代的（）。

A 德国 B 美国 C 英国 D 法国

2、（）是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。

A 物业管理 B 房地产 C 不动产 D 单元性地产

3、因为物业具有（），所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境的协调一致。

A 稳定性 B 固定性 C 耐久性 D 多样性

4、物业管理是围绕着创造（）这一中心开展各项工作的企业行为。A 经济效益 B 社会效益 C 安居乐业 D 保值增值

5、物业管理企业的根本任务和基本属性是（）。A 维修 B 管理 C 经营 D 服务

6、物业管理的主要内容不包括（）。

A 财务管理 B 保洁管理 C 环境经营 D 车辆管理

7、房屋装修规划、设计由（）进行。

A 房地产开发商 B 房地产行政管理部门 C 业主和使用人 D 物业管理公司

8、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的（）原则。

A 产权“经营权分离 B 业主之上 C 专业高效 D 公平竞争

9、物业管理企业可以根据需要通过（）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实力的专业公司。

A 承包 B 签订合同 C 双方协商 D 中介

10、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到（）。

A 质价相符 B 能够接受 C 价格优惠 D 价格偏低

11、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（）为依据。A 企业的规章制度 B 业主委员会章程 C 上级行政部门的指示 D 法律、法规

12、物业管理人员应具备的职业道德之一是（）。

A 仪表端庄，形象良好 B 忠于职守，尽职尽责 C 体魄健康，胸怀宽广 D 语言流畅，表达力强

13、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合（）的职业道德要求。A 忠于职守，尽职尽责 B 实事求是，办事公道 C 谦虚谨慎，文明礼貌 D 遵守纪律，奉公守法

14、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体 现了（）。

A 积极主动，讲求实效 B 谦虚谨慎，文明礼貌 C 刻苦学习，提高素质 D 仪表端庄，良好形象

15、讲求实效，要做到急修零活当时到现场；如果是一般水、电、气、暖方面的问题，虽然当时不处理也不会 发生危险，也（）。

A 必须马上修好 B 必须三天内解决 C 要力争当日给用户答复 D 要力争三天内给予答复

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

16、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以及（）的现代化科学管理，为业主和用户提供

良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。A 场地 B 绿化带 C 道路 D 周围环境

17、物业管理公司处理业主或是用人投诉的部门是（）。

A 管理部 B 服务部 C 监察部 D 产业部

18、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是（）。

A 业主直接进行的 B 通过房地产行政部门实现的 C 通过业主大会和业主代表大会实现的 D 通过物业管理公司实现的

19、业主小组成员可以通过协商选举产生，一般按每（）平方米建筑面积产生一名小组成员。A 300~500 B 500~1000 C 1000~1500 D 1000~2000 20、第一次业主大会或业主代表大会由（）组织召开。

A 房地产行政管理部门 B 房屋出售单位 C 业主委员会和物业管理公司 D 房地产行政管理部门和房屋出售单位。

21、物业管理区域内新建商品住宅出售额达到（）以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。

A 20% B 30% C 50% D 80%

22、物业管理区域内公有住宅出售额达到（）以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。

A 30% B 50% C 60% D 80%

23、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用（），可以召开第一次业主大会或业主代表大会。

A 满一年 B 满两年 C 一年以内 D 两年以内

24、业主委员会成立后，负责着急此后的业主大会，（）至少召开一次。

A 半年 B 一年 C 两年 D 三年

25、业主委员会的成立须经（）依法核准登记后，取得社会团体法人资格。

A 房地产行政管理部门 B 公安部门 C 政府建设行政单位 D 政府社团登记部门

26、街道办事处根据上级有关部门的布置或指示（）。

A 可以撤换物业管理企业 B 可以检查督促物业管理企业的工作

C 可以选聘新的物业管理企业 D 不得干涉物业管理企业的任何工作

27、物业管理区域建设与社区建设的共性有（）。

A 管理目标一致 B 管理手段一致 C 管理职能一致 D 管理功能一致

28、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志，是否具备（）。

A 建设达到一定规模，基础设施配套齐全 B 室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施

C 按照城市统一规划而建设，并以投入使用 D 是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域29、1994年6月，我国第一部地方性物业管理法规在（）出台。

A 北京 B 青岛 C 广州 D 深圳

30、住宅小区物业管理是（）过程。

A 超期管理 B 静态管理 C 动态管理 D 静态、动态管理

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

31、住宅小区人为环境的管理主要靠（）来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。

A 经常性监督检查 B 业主委员会的督促 C 广大业主的自觉性 D 签订公约或管理制度

32、在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签订（）。

A 前期物业管理服务协议书 B 前期物业委托管理合同

C 临时物业委托管理合同 D 永久性合作协议

33、业主全面有效行使对物业的管理权是在（）以后。

A 第一个业主入住一年 B 全部业主入住 C 成立业主委员会 D 接管验收

34、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系，由（）编制。

A 物业管理公司 B 业主委员会 C 街道办事处 D 房地产行政管理部门

35、住宅小区物业管理形式是（）。

A 行政性管理 B 监督式管理 C 协商式管理 D 文件化管理

36、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定北方地区居室内温度不得（）。

A 高于16° B 低于16° C 高于20° D 低于20°

37、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定新建小区公共绿地人均（）平方米以上。

A 0.5 B 1 C 2 D 3

38、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定对管理单位的评议满意率达（）。

A 90% B 95% C 98% D 100%

39、实行（）管理是指把设施的运行分为优、良、差三个级别，对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。

A 动态 B 静态 C 多元化 D 状态化

40、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为（）。

A 管理者的管理手段在不断地变化 B 住宅小区的居民在不断的变化

C 物业在使用过程中不断地发生变化 D 物业管理企业经常发生变化

41、我国中型写字楼的建筑面积一般在（）。

A 1万平方米 B 1~3万平方米 C 3万平方米以上 D 5万平方米以上

42、我国写字楼按功能可以分为（）三种类型。

A 一级、二级、三级 B 甲级、乙级、丙级 C 大型、中型、小型 D 单纯型、综合型、商住型

43、写字楼的管理方式不包括（）。

A 委托服务型 B 自主经营型 C 专业服务公司型 D 有关部门委派型

44、在写字楼的管理方式中，委托服务型与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的（）不同。

A 管理职能 B 管理范围 C 产权状况 D 经济效益

45、写字楼商务服务中心是（）为了方便客人，满足客人需要而设立的商务机构。

A 写字楼业主 B 大厦承租人 C 大厦业主委员会 D 物业管理公司

46、写字楼商务中心服务保障的前提条件是（）。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

A 物业的保值增值 B 物业的出租率 C 资金的良性循环 D 设备的正常使用和保养

47、大型停车场、小件批发市场、电子工业供应市场等属于（）商业场所。

A 敞开型 B 封闭型 C 多用型 D 综合型

48、市级购物中心的建筑规模一般在（）。A 1~3万 B 1~5万 C 1~10万 D 3~10万

49、我国地区级购物商场建筑规模一般在（）。A 1~3万 B 1~5万 C 2~5万 D 3~5万

50、我国地区级购物商场年营业额一般在（）。

A 1—5亿元 B 5—10亿元 C 10—20亿元 D 30亿元以上

51、我国地区级购物商场服务人口一般在（）。

A 5万人以下 B 5—10万人 C 10—30万人 D 30万人以上

52、商业场所在（）上要下足功夫，力求新颖独特，突出个性和特色，给顾客留下强烈的第一印象。

A 投资方面 B 设计方面 C 施工方面 D 管理方面

53、现在我国大型商厦一般是每（）平方米的地上建筑面积设置一个停车位。

A 10—100 B 50—100 C 100—200 D 200—500

54、商业场所具有（），才会吸引更多的顾客。

A 强大的经济实力 B 自己鲜明的特色 C 大面积的停车场 D 装饰豪华的营业大厅

55、物业管理公司的治安管理实质上是（）。

A 治理 B 管理 C 治安 D 服务

56、商业场所的保安工作更多的是与（）打交道。

A 犯罪分子 B 不法商贩 C 违反规章制度的群众 D 违反规章制度的工作人员

57、工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，不按要求造成的损失由（）。

A 责任企业负责 B 物业管理公司负责 C 由双方负责 D 施工单位负责

58、物业管理区域内的标志牌，路灯、垃圾桶等属于（）。A 装饰性 B 功能性 C 分割性 D 人文性

59、工业区物业管理公司在管理区域内（）。A 只能使用原有停车场 B 不能建设新的停车场

C 可以规划设计新的停车场 D 不能设立停车场

60、工业区停车场内要求光线充足，便于查找，还必须便于（）的实施。A 多种经营服务 B 绿化管理 C 岗位责任制 D 消防管理

二、多选题（每题1分，满分30分）61、物业管理的主要内容包括（）。

A 房屋的维护雨修缮 B 房屋装修监督管理

C 房屋附属设备设施的管理及维修养护 D 综合经营服务 62、房屋的维护与修缮是（）。

A 物业管理的全部内容 B 物业管理的重要环节

C 常规性服务的主要内容 D 常规性管理的主要内容 63、物业管理区域内安全保卫的重点是（）。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

A 防火、防盗，B 防雷、防电 C 防交通事故 D 防意外伤害

64、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括（）。

A 现代管理知识 B 现代管理手段 C 物业管理专业技能 D 遵守纪律，奉公守法

65、物业管理人员必须具有现代管理知识，是指从事管理工作必须（）。

A 仪表仪容端庄 B 具有科学头脑 C 具有科学思想 D 运用科学的手段 66、忠于职守，尽职尽责是对物业管理人员职业道德的（）。A 全部要求 B 基本要求 C 首要要求 D 最高要求 67、物业管理公司管理部的业务范围包括（）。

A 环保，绿化管理 B 报案，消防管理 C 车辆管理 D 房屋装修管理

68、物业管理公司租赁部的职责有（）。

A 做好物业的产籍管理 B 扩大租赁业务 C 提高物业出租率 D 提高经济效益 69、业主委员会的义务有（）。

A 召集，主持业主大会或业主代表大会 B 向业主大会或业主代表大会汇报工作 C 支持，配合和监督物业管理企业的工作 D 积极创建文明物业小区 70、物业管理企业应当与居委会共同做好（）工作。A 综合治理 B 老龄 C 妇女 D 计划生育 71、住宅小区由（）构成。

A 居民 B 居住面积 C 居住设施 D 居住环境

72、住宅小区房屋按产权划分有（）。

A 遗产毗连房屋 B 私人房屋 C 集体房屋 D 国有共有房屋

73、在法律允许的范围内，居民对自己拥有的产权的房屋可以（）。

A 出租 B 出售 C 抵押 D 赠与 74、1994年3月国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，为我国城市住宅小区管理（）奠定了基础。

A 正规化 B自动化 C 法制化 D 现代化

75、住宅小区物业管理主体由（）组成。

A 业主和业主大会 B 业主委员会和物业管理公司 C 政府相关部门 D 房地产开发建设单位

76、建设部队住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，必须达到98%以上的指标有（）。A 房屋完好 B 群众满意率 C 零修及时率 D 各种费用收缴率 77、住宅小区物业管理公司实行（）的服务原则。A 有偿 B 低价 C 高档 D 高效

78、写字楼原指用于办公的建筑物，一般由（）组成。

A 绿化系统 B 办公用房 C 辅助用房 D 交通系统

79、写字楼商务中心应配备一定的现代化办公设备，这些设备主要有（）。A 电视机，电话机 B 打印机，计算机 C 传真机，中英文处理机 D 装订机，投影仪 80、客户对写字楼商务中心服务质量的评价，是以服务的（）为出发点。A 价格 B 精确 C 周到 D 快捷

81、写字楼商务中心在为客户提供服务之前应（）。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

A 了解客户的服务要求 B 填写《商务中心费用收据单》

C 向客户讲明收费情况 D 按规定收取押金

82、写字楼的客务服务项目包括（）。

A 问询，留言服务 B 航空机票订购服务 C 酒店预定服务 D 清洁卫生服务 83、商业场所按建筑功能可分为（）。

A 敞开型 B 封闭型 C 综合型 D 商住两用型

84、商业场所要规划设计合理，就是要合（）之理。

A 广开就业渠道 B 经济规律 C 经济发展 D 提高效益 85、商业服务业设施建设要防止（）。

A 盲目效仿 B 主次颠倒 C 精心策划，合理布局 D 只看眼前，不计长远 86、商业场所对市容有很大影响，要符合社会的（）。A 一贯要求 B 超前要求 C 实用要求 D 美学要求

87、商业场所物业管理内容之一是建立企业识别系统，它包括（）。A 理念识别体系 B 视觉识别体系 C 行为识别体系 D 幻想识别体系 88、公共商业场所识别体系包括（）。

A 企业名称 B 商标，招牌 C 企业简介 D 员工服装 89、工业区物业管理包括（）等房屋建筑的管理。A 工业厂房 B 生产车间 C 仓库 D 住宅区 90、各类环境小区的功能有（）。

A 强化管理 B 方便耐用 C 美化环境 D 组织空间

三、判断提（每题1分，满分10分）

91、在物业管理中，物业管理公司始终处于主导地位，是管理的主体。（）92、只要是对业主和使用人有利的事，物业管理企业都应该积极去做。（）93、业主大会和业主代表大会有权撤销业主委员会的不正当决定。（）

94、住宅小区最大特点是相对封闭独立，居住功能单一，居民居住集中。（）95、住宅小区物业管理的动态管理指的就是状态化管理。（）96、ISO9000族的核心就是创名牌企业。（）

97、目前，我国写字楼主要是专业人员依照气写字楼所处的位置、规模、功能进行分类。（）98、写字楼商务中心硬件设备的配备应一步到位，一次性置备齐全。（）99、公共商业场所的良好形象是潜在的资产和潜在的销售额。（）100、工业厂房和仓库用作生活居住时，须经公安部门批准同意。（）

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

物业管理知识试题

（一）答案

一、单选题

1、C

2、B

3、B 4.C 5.D 6.A 7.C 8.A 9.B 10.A 11.D 12.B 13.A 14.A 15.C 16.D 17.C 18.C 19.B 20.D 21.C 22.A 23.B 24.B 25.D 26.B 27.A 28.B 29.D 30.D 31.D 32.A 33.C 34.A 35.D 36.B 37.B 38.B 39.D 40.C 41.B 42.D 43.D 44.C 45.D 46.D 47.A 48.D 49.A 50.A 51.C 52.B 53.D 54.B 55.D 56.C 57.A 58.B 59.C 60.D

二、多选题

61.ABCD 62.BCD 63.ACD 64.ABC 65.BCD 66.BC 67.ABC 68.ABCD 69.ABCD 70.ABCD 71.ABC 72.BCD 73.ABCD 74.ABD 75.ABC 76.ACD 77.ABD 78.BCD 79.ABCD 80.BCD 81.AC 82.ACD 83.ABC 84.BCD 85.ABD 86.ACD 87.ABC 88.ABCD 89.ABC 90.BCD

三、判题

91.× 92.× 93.√ 94.√ 95.× 96.× 97.√ 98.× 99.√ 100.√

第五篇：物业管理员四级试卷.doc(二)

物业管理员四级试卷

（二）一、单选题（每题1分，满分60分）

1、综合经营服务中的特约性服务是具有（）性质的服务方式。

A、管理和被管理 B、服务和被服务 C、整体和局部 D、环境保洁管理

2、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（）。A、一般性服务 B、特约性服务 C、公共性服务 D、公众代办性服务

3、在下列的阐述中，哪一项说法是不正确的（）。

A、早期介入是前期物业管理的重要铺垫 B、前期物业管理为早期介入打下良好基础 C、前期物业管理是后期物业管理的基础 D、后期物业管理是前期物业管理的延续

4、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确，才能做到人人有事做，事事有人管，这体现了（）。A、业主至上原则 B、权责分明原则 C、产权、经营权分离原则 D、公平竞争原则

5、业主委员会是业主大会的（）。

A、权利机构 B、执行机构 C、管理机构 D、附属机构

6、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理，体现了物业管理的（）原则。A、权责分明 B、业主主导 C、统一管理 D、专业高效

7、物业管理企业应按照“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，所收费用要让业主和使用人感到（）A、价格优惠 B、质价相符 C、物美价廉 D、价格偏低

8、物业管理企业可以根据需要通过（）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其它具有实力的专业公司。

A、承包 B、签定合同 C、双方协商 D、中介

9、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到（）。A、质价相符 B、能够承受 C、价格优惠 D、价格偏低

10、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（）为依据。A、企业的规章制度 B、业主委员会章程 C、上级行政部门的指示 D、法律、法规

11、中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》不适用于（）。A、高档商品住宅 B、普通商品住房 C、经济适用住房 D、集资建房

12、由海外投资者同国内企业合资的物业管理企业属于（）企业。A、股份制 B、联营 C、民营 D、合资

13、注册资本必须在1000万元以上的公司是（）。

A、有限公司 B、有限责任公司 C、股份有限公司 D、股份合作公司

14、物业管理有限责任公司的（）是公司的经营决策机构。A、股东会 B、董事会 C、监事会 D、职代会

15、物业管理公司的（）是负责物业维修及设备运行的技术管理部门。A、工程部 B、管理部 C、产业部 D、租赁部

16、物业管理公司处理业主或使用人投诉的部门是（）A、管理部 B、监察部 C、客户服务部 D、产业部

17、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是（）。A、业主直接进行的 B、通过房地产行政部门实现的 C、通过业主大会或业主代表大会实现的 D、通过物业管理公司实现的

18、物业管理区域内新建商品住宅出售额达到（）以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。A、20% B、30% C、50% D、80%

19、物业管理区域内公有住宅出售额达到（）以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会 A、30% B、50% C、60% D、80% 20、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用（），可以召开第一次业主大会或业主代表大会。A、满一年 B、满两年 C、一年以内 D、两年以内

21、第一次业主大会或业主代表大会由（）组织召开。A、房地产行政管理部门 B、房屋出售单位 C、业主委员会 D、物业管理公司

22、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定北方地区居室内温度不得（）。A、高于16℃ B、低于16℃ C、高于20℃ D、低于20℃

23、我国中型写字楼的建筑面积一般在（）。

A、1万平方米以下 B、1-3万平方米 C、3万平方米以上 D、5万平方米以上

24、我国写字楼按功能可以分为（）三种类型。

A、一级、二级、三级 B、甲级、乙级、丙级 C、大型、中型、小型 D、单纯型、综合型、商住型

25、在写字楼的管理方式中，委托服务型与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的（）不同。A、管理职能 B、管理范围 C、产权状况 D、经济效益 第2页（共6页）

26、写字楼的管理方式不包括（）

A、委托服务型 B、自主经营型 C、专业服务公司型 D、有关部门委派型

27、与物业管理公司签订写字楼物业管理合同的是（）

A、大厦业主委员会 B、大厦承租人 C、大厦产权人 D、大厦投资人

28、写字楼商务服务中心是（）为了方便客人，满足客人需要设立的商务服务机构。A、写字楼业主 B、大厦承租人 C、大厦业主委员会 D、物业管理公司

29、写字楼商务中心服务保障的前提条件是（）

A、物业的保值增值 B、物业的出租率 C、资金的良性循环 D、设备的正常使用和保养 30、在工业厂房外墙或屋顶设置企业标志和广告，应（）A、经厂长办公会同意 B、经职工代表大会批准 C、事先向管理者申请 D、事先经工商部门批准

31、（）是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物体实质和依托于物体实质上的权益。A、物业管理 B、房地产 C、不动产 D、单元性地产

32、“物业”是广东、香港和澳门地区人们对（）房地产的称谓。A、单元性 B、综合性 C、普通型 D、别墅性

33、因为物业具有（），所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境协调一致。

A、稳定性 B、固定性 C、耐久性 D、多样性

34、物业不仅有价值，而且具有使用价值或观赏价值，这体现了物业的（）。A、固定性 B、耐久性 C、多样性 D、高值性

35、物业的法律属性集中反映在（）的关系上。A、管理 B、服务 C、物权 D、平等

36、物业管理起源于19世纪60年代的（）。

A、德国 B、美国 C、英国 D、法国

37、全国第一家物业管理公司在（）诞生。

A、北京 B、上海 C、广州 D、深圳 38、1994年3月，建设部以第33号令颁布的（），为我国住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。A、城市新建住宅小区管理办法 B、全国住宅小区物业管理规定 C、全国优秀管理住宅小区标准 D、全国城市文明住宅小区标准

39、国务院颁布的物业管理条例自（）开始实施。

A、2002年5月 B、2002年9月 C、2003年9月 D、2004年1月 40、物业管理的主要内容不包括（）。

A、物业的规划设计 B、客户管理服务 C、安全服务 D、环境保洁管理

二、多选题（每题2分，满分20）81、民法对民事责任的规定主要包括（）

A、在什么情况下应承担民事责任 B、在什么时候应承担民事责任 C、违反合同的民事责任的构成 D、承担民事责任的方式 82、在我国，法律和政策是互相联系的，它们的联系表现在（）A、政策是法律的依据 B、政策对法律起指导作用 C、法律对政策起制约作用 D、法律是执行政策的重要工具 83、业主在物业管理活动中，履行的义务有（）

A、遵守业主公约、业主大会议事规则 B、参加业主大会会议，行使投票权 C、监督业主委员会的工作 D、按时交纳物业服务费用

84、物业管理区域的划分应当考虑（）等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。A、业主和使用人的人数 B、物业的共用设施设备 C、建筑物规模 D、社区建设

85、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（）等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

A、设施设备 B、建筑面积 C、居住人数 D、住宅套数

86、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出（）决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

A、制定、修改业主公约 B、制定、修改业主大会议事规则

C、选聘、解聘物业管理企业 D、决定专项维修资金使用、续筹方案、并监督实施。87、业主公约应当对（）等事项依法作出约定。

A、有关物业的使用、维护、管理 B、业主的共同利益 C、业主应当履行的义务 D、违反公约应当承担的责任 88、业主大会议事规则应当就（）等事项作出约定。

A、业主大会召开的时间 B、业主大会的议事方式、表决程序 C、业主投票权确定办法 D、业主委员会的组成和委员任期

89、遇有下列情况经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业（）

A、投标人少于3个 B、投标人超过3个 C、住宅规模较小的 D、具有非住宅物业的 90、物业服务合同应当对（）等内容进行约定

A、物业管理事项、服务质量、服务费用 B、双方的权利义务 C、专项维修资金的管理与使用 D、物业管理用房 答案：

1、C

2、A

3、A

4、B

5、C

6、B

7、A

8、A

9、D

10、C

11、D

12、A

13、A

14、D

15、B

16、B

17、C

18、C

19、A 20、B

21、A

22、D

23、D

24、D

25、A

26、C

27、D

28、B

29、B 30、D 31．B 32．A 33．D 34。B

35、B

36、A

37、A

38、C

39、B 40、D 81、ABD 82、ABC 83、ACD 84、ACD 85、ACD 86、ABCD 87、BCD 88、ABCD 89、BC 90、ABC

三、案例题（每题20分，满分100分）

【案例一】某小区居住的张女士，经常与同样居住在小区的其他老年人一起，在小区广场上打太极拳，广场周围又几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然，一阵风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸到在地。闻讯赶来的保安远不能把张女士送到医院，诊断为：颈椎损伤。

请问：

(1)物业公司对小区内老杨树是否有管理的义务？

(2)对于此案的树木致人受伤，物业管理公司是否应该承担赔偿的责任？

【答案】

(1)物业管理公司对小区的老杨树有管理的义务。居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理的义务。

(2)对于此案致人受伤，物业公司应负责赔偿。老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产伤害的威胁，而物业公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施(如修剪和放置警示标志等)，故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。

【案例二】业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医疗费用数千元。石先生认为其摔倒主要是因为地滑，因此，物业公司应负担一定责任。物业管理公司应当补偿其医疗费、误工费和精神损失费。

请问：此案中，物业管理公司是否需承担赔偿责任？并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担管理责任的认识。

【答案】物业公司对大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若石先生证实摔倒确因大堂地面湿滑造成，则物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任。若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。

对管理职责的认识是开发性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。

【案例三】乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作为全国物业管理优秀示范小区的某花园，也未能免幸。

实行封闭管理的楼宇内部，又何以如此呢？管理处查了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为；三是称做特定生意的个别住户刻意所为。

请根据此情况制订管理办法。提示：可以采取多种方法治理，例如制作广告牌疏导，把乱张贴小广告的人请来说服教育，对累教不改者列入“黑名单”。

【答案】疏导管理：在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏(先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了)，进而对其实现有序管理。

说服教育：发现楼内派发广告，当即按照广告联系渠道，或打电话邀人前来，指出其错误做法和应当怎么做，督促其依规行事(抓住其想做成生意的心理，促其上门来接受教育，办法巧妙)。

对累教不改的强制管理：某些单位不听劝诫继续乱派发广告，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实改正了自己的违规行为时止。

【案例四】你是某物业公司的环境管理人员，负责环境绿化卫生和环境管理工作。(1)请你考虑在日常管理工作中应建立哪些主要的管理制度？(2)请说明清洁卫生服务的主要内容和物业绿化管理的基本要求？

【答案】

(1)应建立管理制度包括：①各岗位的岗位职责；②各项清洁工作的标准操作工艺流程；③各个岗位操作质量标准；④清洁质量检查及预防纠正机制；⑤员工行为规范等相关管理制度。

(2)清洁卫生服务的主要内容包括：

①建筑物外公共区域清洁；②建筑物内公共区域清洁；③垃圾收集与处理；④管道疏通服务；⑤外墙清洗；⑥泳池清洗；⑦上门有偿清洁服务；⑧专项清洁工作。

物业绿化管理的基本要求：①保持植物正常生长；②加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作；③及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植物进行改造，减少人为践踏对绿化的危害；④创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。

【案例五】王先生居住在某带有电梯的小区内。一天，王先生深夜回家，在电梯里被歹徒用砖头砸伤。王先生向物业管理公司提倡索赔。王先生认为：物业管理公司与业主签订了《物业管理服务合同》，向业主收取了物业保安费，因此，物业管理公司就要对业主人身、财产受到的伤害承担民事赔偿责任。在几次索赔未果的情况下，王先生遂向人民法院起诉；状告物业物业公司违约，未尽到保护业主安全的义务，要求物业管理公司就此向王某赔偿人民币2万元。请问：王先生的诉求能否得到人民法院的支持？请说明理由。

【答案】王先生的诉求不能得到人民法院的支持。根据法律法规对物业管理服务的要求，物业服务公司提供的保安服务为24小时值守、日常巡视及对涉及人身安全的事件采取必要预防措施、发生安全事故采取紧急措施和上报并配合主管部门处理等，本案中王先生没有证据证明物业管理公司提供的保安服务违法《物业服务合同》，因此，向物业管理公司索赔灭有法律依据。

同时，致使王先生受伤的侵害人是电梯里的歹徒，王先生的赔偿应向侵害人提出。