第一篇：房地产估价师《房地产经营与管理》真题及答案
2007年房地产估价师《经营与管理》真题及答案
一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入
2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售 B.抵押 C.转让 D.经营
3、下列风险中属于系统风险的是()。A.比较风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险 D.持有期风险
4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。A.不可移动性 B.适应性 C.弱流动性 D.相互影响性
5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为()年。A.0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.50
6、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()。A.第一阶段 B.第二阶段 C.第三阶段 D.第四阶段
7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。A.移动平均法 1
B.指数平滑法 C.市场因子推演法 D.简单平均法
9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由()负责。A.开发商 B.监理单位 C.分包单位 D.总承包单位
10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。A.目标定价法 B.成本加成定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法
11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。A.观察法 B.实验法 C.讨论法 D.问卷调查法 12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为()万m2。A.390.5 B.399.5 C.523.5 D.543.0
13、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是()。A.生活方式 B.受教育程度 C.购买动机 D.自我形象
14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。A.从容不迫型 B.选择型 C.凶猛型 D.随机型
15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括()。A.购买价格 B.容积率及有关设计参数 C.空置率 D.运营费用
16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是()。A.7.02% 2 B.7.04% C.7.50% D.7.85%
17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了()元。A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2
18、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。
A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润
19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。A.10.0% B.14.0% C.25.0% D.35.0% 20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为()。
A.45.05% B.49.31% C.5B.86% D.63.6%
21、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33
22、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为()元/m2。A.3000 B.5000 C.7500 D.8000 3
23、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是()。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
24、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。A.乙<丙<甲 B.甲<乙<丙 C.丙<甲<乙 D.乙<甲<丙
25、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于()。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.概算指标法 D.工程量近似匡算法
26、在房地产开发投资中，属于财务费用的是()。A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费
27、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是()。A.固定资产购置支出 B.企业所得税 C.固定资产折旧 D.贷款利息
28、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的()分析。A.现金流量 B.清偿能力 C.资产与负债情况 D.资金盈余或短缺情况
29、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的()。A.分离 B.独立 C.对立 D.融合 30、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是()。A.商用房地产风险更高 4 B.商用房地产的收益更高 C.商用房地产的价值更高 D.商用房地产的增值潜力更大
31、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或()。A.租金收入
B.土地出让收入
C.长期抵押贷款
D.净经营收入
32、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来()。A.操作风险
B.法律风险
C.信用风险
D.管理风险
33、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括()。A.租金调整条款
B.代收代缴费用条款
C.装修费用条款
D.折让优惠条款
34、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是()。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的 D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
35、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为()万元。
A.330 B.450 C.650 D.700
二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为()投资。A.建筑安装工程
B.新建和扩建
C.设备与工器具购置
D.迁建和恢复 E.其他费用
2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析()。
A.物理结构
B.区域结构
C.产品结构
D.供求结构 5
E.总量结构
3、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有()。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的
4、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有()。A.空置量 B.房地产价格指数 C.平均建设周期 D.吸纳率 E.失业率
5、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的)。A.价格水平B.销售对象 C.基本功能 D.地理位置 E.辅助功能
6、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有()。A.净现值 B.投资利润率 C.现金回报率 D.静态投资回收期 E.内部收益率
7、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有()。A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率 B.实际利率真实地反映了资金的时间价值 C.名义利率真实地反映了资金的时间价值
D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
8.下列关于内部收益率的表述中，正确的有()。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的 D.如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E.内部收益率越高，投资风险就越小
9、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有()。A.权益投资比率 B.利息备付率 C.偿债各付率 D.内部收益率 E.资产负债率 6
10、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有()。
A.期望值相同、标准差小的方案为优 B.标准差相同、期望值小的为优
C.标准差相同，期望值大的为优 D.标准差系数大的为优 E.标准差系数小的为优
11、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有()。A.资产负债表
B.投资计划与资金筹措表
C.借款还本付息估算表
D.资金来源与运用表
E.损益表
12、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有()。
A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本
B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售
C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理
D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益
E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入
13、投资项目可行性研究的根本目的包括()。A.减少或避免投资决策的失误
B.提高项目开发建设的经济效益
C.提高项目开发建设的社会和环境效益
D.为项目决策提供依据
E.为项目后期的经营决策提供依据
14、在下列费用中，属于债务融资成本的有()。
A.承诺费 B.手续费 C.担保费
D.利息
E.税费
15、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（）。
A.商业信誉和财务状况 B.面积需求大小
C.租金支付方式
D.物业服务需求 E.与写字楼业主的关系
三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)
1、对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。()
2、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。()
3、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中 7
己正式交付给购房者或己签订(正式)销售合同的商品房屋面积。()
4、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。()
5、在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。()
6、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。()
7、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。()
8、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。()
9、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。()
10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。()
11、损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。()
12、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。()
13、房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。()
14、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。()
15、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。()
四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)1.某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：
(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)?(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?(8分)
2.某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题： 8
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)?(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?(12分)参考答案
一、单项选择题
1、C
2、D
3、B
4、C
5、C
6、C
7、D
8、C
9、D
10、A
11、A
12、B
13、C
14、B
15、B
16、A
17、B
18、A
19、D 20、B
21、C
22、C
23、D
24、A
25、A
26、C
27、A
28、D
29、D 30、A
31、C
32、D
33、A
34、D
35、C
二、多项选择题
1、ACE
2、BCDE
3、ABD
4、BD
5、CE
6、BCD
7、ABD
8、ABC
9、BCE
10、ACE
13、ABC
14、ABCD
15、ABD
11、ADE
12、ADE
三、判断题
1、√
2、×
3、×
4、×
5、√
6、×
7、×
8、√
9、×
10、√
11、×
12、×
13、×
14、×
15、√
四、计算题 1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%(1)求购房最高总价 购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元(2)求出售原有住房时间
住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元
设剩余M个月需要偿还25万元，则有
有：(1+0.%)M=2.667
M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月 240-196=44个月 在还款44个月之后出售住房 2.解： 解法一：叙述法
一、设最低基础租金为x，求最低基础租金(1)计算各年自有资金净现金流量
1)第1年年初净现金流量=-5400万元
2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元 净现金流量=-5400+5400=0万元 3)第3年年初： 归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元 乙银行贷款=9093.87万元 净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元 4)第3、4年年末： 还本付息=9093.87×7%=636.57万元 营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元 经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元 净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元 5)第5年年末： 还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元
营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元 经营收入=(0.9975x+1000)万元 转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元
净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44 =(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元(2)求基础租金
第二篇：2013年房地产估价师《经营与管理》真题及答案解析
2013年房地产估价师《经营与管理》真题及答案解析
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1.新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有()的特性。
A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响
C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资
2.张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是()风险。
A.政策 B.通货膨胀
C.利率 D.或然损失
3.整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为()。
A 13.6% B.14.0% C.19.0% D.23.6%
4.国有建设用地使用权出让市场是()市场。
A.完全竞争 B.垄断竞争
C.寡头垄断 D.完全垄断
5.对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的()分析。
A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构 D.区域结构
6.某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为()年。
A.0.67 B.0.83 C.1.20 D.1.50
7.下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是()。
A.住房可支付性指数 B.住房价格合理性指数
C.房价租金比 D.量价弹性
8.房地产开发项目的财务评价是房地产开发()阶段的重要工作。
A.投资分析决策 B.施工准备
C.建设 D.租售
9.通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理()。
A.规划意见书(选址)B.建设用地规划许可证
C.国有土地使用证 D.建设工程规划许可证
10.某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是()。
A.目标定价法 B.领导定价法
C.挑战定价法 D.随行就市定价法
11.从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于()存在着差异性。
A.房地产产品 B.项目区位 C.房地产需求 D.住房价格
12.对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的()。
A.有效性 B.经济性 C.参与性 D.广泛性
13.房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的()特征。
A.分散性 B.替代性 C.易变性 D.季节性
14.在房地产市场分析报告中，不包括的内容是()。
A.开发地点的最佳用途分析 B.开发项目的SWOT分析
C.开发项目的偿债能力分析 D.房地产市场供求分析
15.下图表示的是房地产开发企业()经营模式下的典型现金流量图。
A.开发一销售 B.开发一持有出租一出售
C.购买一持有出租一出售 D.购买一更新改造一出租一出售
16.某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是()。
A.月 B.季度
C.半年 D.年
17.甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为()。
A.I甲> I乙 B.，I甲< I乙，C.I乙= I乙 D.I乙≥I乙
18.关于资金等效值的说法，错误的是()。
A.在资金等效值计算中，终值、时值都可以与现值相等
B.在资金等效值计算中，年值是序列值
C.资金运动起点时的资金额称为时值
D.绝对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相等
19.某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年年末支付。若年利率为6%，则第5年年末的租金是()元。
A.14945.16 B.15841.87
C.26764.51 D.28370.38
20.某人用1000万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为10%，经营期为20年，每年净经营收益相等，其投资回报是()万元。
A.17.46 B.100.00
C.117.46 D.672.75 21.甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是()。
A.净现值法 B.等额年值法
C.差额投资内部收益率法 D.费用年值比较法
22.房地产投资项目的FIRR能够反映项目投资所能接受的()。
A.最低投资报酬率 B.最高现金回报率
C.最低偿债备付率 D.最高贷款利率
23.王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60万元，每年的还本付息额为7.8万元，扣除运营费用的年租金收入为18万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是()。
A.11.33% B.12.00%
C.17.00% D.20.00%
24.张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷款额20万元、贷款期限10年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为5.5万元，空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的30%，该项目的偿债备付率为()。
A.1.16 B.1.22
C.1.74 D.1.93
25.房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到()时的极限值。
A.利润为零 B.财务净现值为零
C.基准收益率 D.财务内部收益率
26.线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是()。
A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格
B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格
C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格
D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格
27.某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000元/m2，销售均价为6500元/m2，营业税金及附加为销售收入的5.5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是()。
A.14.32% B.18.62%
C.19.03% D.23.08%
28.下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完成的是()。
A.识别投资项目可能面临的风险 B.测算风险发生的概率大小
C.分析风险产生的原因 D.提出风险应对的建议
29.某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是()。
A.单元估算法 B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法 D.概算指标法
30.考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制()。
A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表
C.投资者各方现金流量表 D.财务计划现金流量表
31.房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于()。
A.向投资者分配 B.提取法定盈余公积金
C.缴纳企业所得税 D.弥补企业5年内的累计亏损
32.在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是()。
A.成本较低 B.限制条件较少
C.操作较简单 D.不需要还本付息
33.个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的()。
A.贷款期限更短 B.贷款价值比率更高
C.贷款利率更高 D.还款方式更复杂
34.某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是()。
A.15.0% B.21.4%
C.30.0% D.50.0%
35.写字楼的可出租面积是指()。
A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积
B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积
C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半
D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号，全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的'每个选项得0.5分)
1.按物业用途不同划分的房地产投资类型包括()。
A.居住物业投资 B.商用物业投资
c.土地开发投资 D.房地产经营投资
E.酒店投资
2.按照增量存量细分，房地产二级市场包括()市场。
A.土地使用权出让 B.土地使用权转让
c.新建商品住宅销售 D.新建写字楼出租
E.二手房买卖
3.关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有()。
A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡
B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离
c.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性
D.房地产泡沫通常会引起过度开发
E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发
4.地方政府的土地储备计划包括()。
A.年初和年末土地储备规模 B.前期开发规模
C.土地出让金总额 D.土地供应规模
E.土地储备临时利用计划
5.下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有()。
A.购买者意图调查法 B.销售人员意见综合法
C.时间序列分析法 D.相关分析法
E.专家意见法
6.企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备()。
A.可衡量性 B.可实现性
C.可整合性 D.可盈利性
E.可区分性
7.利率的储蓄投资决定理论认为()。
A.利率是由货币的供给与需求决定的 B.利率是资本的租用价格
C.利率是由可贷资金的供求决定的 D.利率的高低取决于平均利润率
E.利率不受货币因素的影响
8.某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。
9.下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有()。
A投资收益率 B.物业增值率
C.开发利润 D.成本利润率
E.股权增加率
10.关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有()。
A.计算期为项目的开发期
B.计算期为项目的经营期
C.计算期为项目的开发期与经营期之和
D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值
E.计算期的单位可为年、半年、季、月
11.对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行()分析。
A.最低租售价格 B.最高土地取得价格
C.最高工程费用 D.最低租售数量
E.最高销售价格
12.按决策性质不同划分的投资决策类型包括()决策。
A.业务型 B.风险型
C.确定型 D.群体型
E.不确定型
13.在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括()。
A.开发建设投资 B.土地增值税
C.借款本金偿还 D.借款利息支付
E.运营费用
14.相对于债务融资，权益融资的特点有()。
A.需到期偿还 B.无需还本付息
C.税收负担轻 D.共担投资风险
E.共享投资利润
15.能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有()。
A.空置面积 B.租金水平
C.收租损失水平D.可出租面积
E.经营费用
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分)
1.从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。()
2.-般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。()
3.如果一宗商业用地只有一个意向用地者，则可以采取协议方式出让该宗土地使用权。()
4.房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。()
5.房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。()
6.若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年实际收益率为12%。()
7.在我国，房地产开发贷款以单利计算利息，个人住房抵押贷款以复利计算计息。()
8.计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。()
9.在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。()
10.在房地产置业投资中，权益投资比率越低，资本金占投资总额的比例就越高o()
11.房地产投资决策问题可以转换为实物期权定价问题，是因为在不确定性条件下，房地产投资具有不可逆性和可延期性。()
12.房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税，属于房地产开发的期间费用。()
13.不确定因素对房地产投资项目经济效益的影响，可以运用概率分析的方法进行定量分析。()
14.房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。()
15.某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。()
四、计算题(共2题，20分。要求列出算式，计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答)
1.某房地产开发企业于2010年3月末以20000万元购得一宗用途为商品住宅的土地。项目于2010年6月末动工建设，建设投资中有12000万元为年利率7.5%、按季计息、分三期发放的银行贷款：第一笔贷款为4000万元，发放时间为2010年6月末;第二笔贷款为6000万元，发放时间为2010年9月末;第三笔贷款为2000万元，发放时间为2010年12月末。借款合同约定的还款方式是：2011年6月前只计息不还款;2011年6月起在每期末支付当期利息;本金于2012年3月末归还5000万元，2012年6月末一次归还所剩本金和利息。请计算该项目各期借款的还本付息额。完成下面项目各期还本付息表。(8分)
2.某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为40000m2，容积率为2.5，需配建20000 m2公共租赁住房，建成后由政府以6000 元/ m2的价格回购。假设该项目的开发周期为4年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的4%;开发建设成本和管理费用等为4500元/m2，在开发周期内各年的投资比例分别为20%、30%、30%和20%，且发生在各年年初;商品住宅第二年开始销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为25%、40%和35%。，销售均价分别为15000 元/ m2、18000 元/ m2和20000元/ m2，销售收入发生在年末;销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%，则该企业可竞投的最高地价是多少?若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到45000万元后，改为竞投加建公共租赁住房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建的公共租赁住房面积是多少?(不考虑土地增值税和企业所得税)(12分)2013年试题参考答案
一、单项选择题
1.C 2-B 3.A 4.D 5.D 6.D 7.C 8.A 9.A10.C
11.c 12.A 13.D 14.c 15.B 16.B 17.B 18.c 19.A 20.C
21.B 22.D 23.A 24.B 25.A 26.A 27.A 28.B 29.A 30.A
31.C 32.B 33.B 34.D 35.D
二、多项选择题
1.ABE 2.BCD 3.ABDE 4.ABDE 5.ABE
6.ABDE 7.BE 8.ABD 9.ACD 10.CDE
11.ABCD 12.BCE 13.CD 14.BDE 15.BD
三、判断题
1.× 2.√ 3.× 4.× 5.√ 6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.×
11.√ 12.× 13.√ 14.√ 15.×
四、计算题
1.解：
解析：
(1)2010.6应计利息：
(2)2010.9应计利息：
(3)注意三笔贷款发生的时点，不能再假定每笔贷款发生在每季季中。
(4)2012.6期末借款本息累计值等于期初借款本息累计值加上本期应计利息。
2.解：(1)该企业可竞投的最高地价
设该企业可竞投的最高地价为x万元
(2)最多可加建的公共租赁住房面积
设最多可加建的公共租赁住房面积为y万m2
解析：
(1)加建的公共租赁住房面积要在总销售面积中扣除。
(2)错误解法：49330.310%)=13.60/0，或者写字楼市场的预期收益率=10%+0.9×0.4×(20%-10%)=13.6%.4.我国国有建设用地使用权出让市场目前是由属地政府完全垄断的。
5.区域结构是考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
6.90÷60 =1.5(年)。
7.住房可支付性指数(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI< 100.说明居民家庭只能承受更低价格的住房;住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性作出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系;房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值;量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。
8.投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。
9.对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得用地建设项目，规划意见书(选址)审批环节已经在土地一级开发环节完成。
10.当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。
11.-个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。
12.对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。
13.消费者市场的季节性分为三种情况：一是季节性气候变化引起的季节性消费;二是季节性生产而引起的季节性消费;三是风俗习惯和传统节日引起的季节性消费。
14.房地产市场分析报告通常由以下几部分内容组成：①地区经济分析。②区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的最佳用途分析。③市场概况分析。④市场供求分析。⑤项目竞争分析。⑥营销建议。⑦售价和租金预测。⑧吸纳量计划预测。⑨回报率预测。④敏感性分析。
15.有土地成本和建造成本及相关费用投入说明是“开发”模式，有租金收入和运营成本说明是“持有出租”模式，有转售收入及转售税费说明在持有一段时间后出售。
16.(1+6.6%/m)m-1=6.77%，可采用试算法得出m=4。
19.注意“某物业未来10年租金收入的终值为20万元”不能错误理解为第十年的租金收入。
21.当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值，以等额年值大的方案为优选方案。
22.内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。
23.(18-7.8)/(150-60)=11.33%.24.偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息额，可用于还本付息资金=5.5×(1-10%)x(1-30%)=3.465(万元)，当期应还本付息额=20 x7%/[1-(1+7%)-10]=2.848(万元)，偿债备付率=3：465/2.848 =1.22。
25.保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，财务净现值为零说明项目获利能力刚刚满足基准收益率的要求，是临界点而不是保本点。
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回(注：FIRR相当于保本点分析中的报酬率)，最适合答案是A。
26.线性盈亏平衡分析中，销售收入等于总成本，盈亏平衡价格就等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格。
27.5000 x5+保本售价×4.75×5.5%=保本售价×4.75，可得保本售价=5569.48元/m2，(6500元/m2—5569.48元/m2)/6500元/m2=14.32%
28.“识别投资项目可能面临的风险”和“分析风险产生的原因”属于风险辨识阶段工作，“测算风险发生的概率大小”属于风险估计阶段工作，“提出风险应对的建议”属于风险评价阶段工作。
29.单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法;单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。
30.项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。而投资者各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。
31.税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。
32.增发和配股本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点。
33.由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率(LTV)通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。
个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的贷款期限更长、贷款价值比率更高、贷款利率更低。
34.15%/30%：50%。可以假设投资者以100%付款，则其收益率就是15%，则预付款比率越低，其预付款的收益率就越高。
35.出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
二、多项选择题
1.按物业用途类型划分，房地产投资可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。
2.按增量存量细分，房地产市场可划分为三级市场：一级市场是土地使用权出让市场，二级市场是土地转让、新建商品房租售市场，三级市场是存量房地产交易市场。
3.房地产过度开发反映市场的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度时，就会产生过度开发现象;房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了;房地产泡沫比过度开发的危害性更大，属于房地产市场不正常的大起大落;房地产泡沫通常会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。
5.时间序列分析法和相关分析法属于定量分析方法，而购买者意图调查法、销售人员意见综合法和专家意见法属于定性分析方法。
7.储蓄投资决定理论认为，利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的，储蓄代表资本供给，投资代表资本需求，利率就是资本的租赁价格，该理论是一种实际利率理论，认为利率不受货币因素的影响;流动性偏好利率理论则认为利率是由货币的供给和需求决定的，可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供求决定的，马克思的利率决定理论认为利率的高低取决于平均利润率。
8.要用到等额序列支付资金回收系数公式算出每年还本付息额，一次性支付的终值系数公式算出第10年末转售价格折现值，还要用等比序列现值系数公式算出每年净租金的折现值。C选项是等比序列现值系数公式中当年净租金增长率等于收益率时的公式，E选项是等差序列现值系数公式，均与题意不符。
9.房地产开发投资的经济效果的大小用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。其中在教材中没有具体介绍“投资收益率”的概念。
11.收入类项目选最低的，成本类项目选最高的。
12.按性质划分，决策包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策。
13.在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，借款本金及应付利息不应计入现金流出，因为借款也属于投资。开发建设投资、土地增值税和运营费用属于现金流出。
14.房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息。
15.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。
三、判断题
1.从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。
2.由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。
3.在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
4.房地产开发项目竣工验收一般分为三个阶段：一是单项工程竣工验收，二是综合验收，三是竣工验收备案。
5.市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置，可以说，市场定位是塑造一种产品在细分市场的位置。
6.若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年名义收益率为12%，实际收益率为
7.在我国，房地产开发贷款和个人住房抵押贷款均以复利计算计息，储蓄存款和国库券以单利计息。
8.动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目;静态评价指标通常在概略评价时采用。
9.在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率，以投资大的方案为优选方案;反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。
10.权益投资比率越低说明资本金投入比例越低。
11.传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。但在不确定的市场环境中，房地产投资往往是不可逆和可延期的。因此，房地产投资也就有了期权性质，其决策问题可以转换为实物期权定价问题。
12.房地产开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发企业通过招、.拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税属于土地费用。
13.风险分析中的概率分析法不但考虑风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响，这种分析是一种定量分析。
15.过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。
第三篇：2017房地产估价师《经营与管理》巩固题及答案
1、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示()。
A、价格
B、常数
C、价格变动率
D、时间
答案：D2、在市场法中，土地使用权年限调整属于()调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
答案：A3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()。
A、9
B、13.5C、1
5D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用()。
A、类似写字楼的客观收益
B、市场比较法
C、该写字楼的实际收益
D、无法估算
答案：A
解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。
5、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应()。
A、取三者的平均值
B、取三者的中间值
C、任选其中之一
D、在三者的基础上综合分析决定
答案：D
解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。
6、路线价法估价的第二个步骤为()。
A、设定标准深度
B、选取标准宗地
C、编制深度百分率表
D、划分路线价区段
答案：A7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。
A、1998年6月30日
B、现在C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期
答案：A
解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。
8、报酬率=()+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。
A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率
答案：B9、房地产价格是由房地产的()这两种相反的力量共同作用的结果。
A、供需与价格
B、需求与价格
C、供给与价格
D、供给与需求
答案：D10、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中()是龙头。
A、估价目的B、估价对象
C、估价时点
D、估价目的和估价对象
答案：A11、钢筋混凝土结构房屋的残值率是()
A.2%
B.3%
C.4%
D.0
答案：D
解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。
12、收益法适用的条件是房地产的()
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化
答案：D
解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
13、投资利润率的计算公式是()
A.开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)
B.开发利润/(土地取得成本+开发成本)
C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)
D.开发利润/开发完成后的房地产价值
答案：A
解析：B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。
14、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是()
A.2500万元
B.3500万元
C.3600万元
D.3000万元
答案：C
解析： 20000 X 60% X 3000=3600万元。
15、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是()
A.30年
B.20年
C.10年
D.40年
答案：B
解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
16、一般来说，开发经营期的起点()
A.与经营期的起点重合B.与运营期的起点重合C.与建造期的起点重合D.与开发期的起点重合答案：D17、路线价法主要适用于()
A.城市商业街道两侧土地的估价
B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价
D.拆迁房屋的估价
答案：A
解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
18、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()
A.算术平均数
B.中位数
C.加权平均数
D.众数
答案：D19、在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)
A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道
答案：A
解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。
20、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。
A.2487.75
B.2500.00
C.2511.00
D.2162.25
答案：B
解析:根据教材104页公式“正常价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325/(1-7%)=2500。
第四篇：2011房地产估价师考试开发经营与管理真题与答案
2011年房地产估价开发经营与管理试题与答案
一、单项选择题（共35 题，每题1 分）房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。
A.土地不会毁损 B.地上建筑物有耐久性 C.变现性差 D.土地使用权年限较长 2.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A 增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给 3 关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。
A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌 4.商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A 完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万㎡。A.500 B.700 C.800 D.1000 6 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段 B.第二阶段的后半段 C 第三阶段的后半段 D.第四阶段 7.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。
A.集体土地中的宅基地 B依法收回的国有土地C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地8.房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）A.对原材辛的检验 B.对配套设施的检验C 确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度 9.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）A.土地储备 B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制 D.申领《建设用地规划许可证》 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为 A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法
11.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。
A.有效市场＞渗透市场＞服务市场 B.服务市场》 有效市场＞渗透市场 C.有效市场＞服务市场＞渗透市场 D.服务市场》 渗透市场＞有效市场
12.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点 B.城市区域功能 C.购房者的需求 D.城市地理环境
13.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求 B.供给 C.竞争 D.市场占有率
14.我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）A.纽约同业拆放 B.中国香港同业拆放 C.伦敦同业拆放 D 新加坡同业拆放
15.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲 16 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（）A.5.16% B.6.16% C 6.5% D.8.74% 17 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6 %，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（）万元 A.91.76 B.142.40 C.150.94 D 160.00 18.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D 4842.43
19.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。A 17.46 B 100.00 C.117.46 D 672.75 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。
A 抵御通货膨胀的影啊 B.提高资本金的投资收益C.提高全部投资的平均收益率 D.降低借贷资金的资金成本 21.如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（）A.达到了基准收益率的要求 B 超过了基准收益率的要求
C.未达到财务内部收益率的要求 D.达到了财务内部收益率的要求
22.某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（）年
年末
0 1 2 3 4 5 净现值/万元
-2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累计净现值/万元
-2000-1553.65-1121.33-588.74 51.93 507.5 A.3.09 B.3.48 C 3.83 D.3.92 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％、货款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A 28.73 B.29.ll C 344.74 D.349.31
24.下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）A.建筑安装工程费 B 土地费用 C 空置率 D 容积率 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于()A.临界点分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（）确定是甭进行投资。
A.等待投资型期权估价 B.放弃型期权估价 C.成长型期权估价 D.柔性期权估价 27.对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）A.销售收入 B 开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还 28.下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()
A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费 29 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）A.总投资估算表 B.经营成本估算表
C.投资计划与资金筹措表 D.销售收入与经营税金及附加估算表 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。A 发行可转换债券、B 发行普通股股票 C 发行优先股股票 D.发行公司债券
31.在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项 目将面临()
A.政策风险 B.市场风险 C.财务风险 D 信用风险
以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70％ A 评估价值 B 实际价值 C.投资价值 D.出让金收入 33.为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是
A 本次贷款的月还款额/月均收入B（本次贷款的月还款额＋其他债务月偿还额）／月均收入 C.（本次贷款的月还款额十月物业管理费）／月均收入
D.（本次贷款的月还款额＋月物业管理费+其他债务月偿还额）／月均收入 34.市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）
A 物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率C 通货膨胀率 D.同类物业的市场供求关系
35.某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5 %，月平均租金损失率为2 % , 月平均其他收入为潜在毛租金收入的3 %，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A 33.00 B.33.10 C 36.00 D.36.10
二、多项选择题（共15题，每题2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。
A.居住物业开发投资 B 商业物业投资房 C.土地开发投资D房地产开发投资 E.房地产经营投资 2.下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）
A.吸纳量 B.新竣工量 C.预售面积 D.可供租售量 E.房地产价格 3.下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。
A 商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅 C 保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发 E.通货膨胀导致房地产重置成本增加 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）
A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金 C 总代理可以委托分代理
D.房地产开发企业不能直接委托分代理 E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式 5 在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。
A 成本低 B.反馈快 C.能深入了解被访者情况 D.回收率高 E.能深度访谈 6.下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有（）。A 开发一销售模式 B.开发一持有出租-出售模式
C.购买一持有出租一出售模式 D.购买一更新改造一出售模式E.购买一更新改造一出租模式 7.对于“开发-销售” 模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的引算期包括（）。A.开发期 B.论证决策期 C.经营准备期 D.经营期 E 销售期
8.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。
A.利润总额 B.投资利润率 C 资产负债率 D.财务净现值 E.偿债备付率 9.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（）。
A.故障树分析法 B.期望值法 C.盈亏平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模拟法 10 在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括（）。A.风险估算 B.分析风险概率分布情况
C.辨识风险发生的原因 D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。
A.项目用地 B.房地产市场供需 C.房价现状及走势 D 交通运输条件E.外围基础设施 12.下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。
A.土地出让价款 B.土地购置税费 C.基础设施建设费 D 水文地质勘测费
E.土地开发工程费
13.下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）
A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权然融资 E 权益融资主要来源于个人投资者
14.银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。
A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用
C 要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30 %
D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E 密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用 15.写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。
A 物业所处位置 B 辐射区域的范围 C 建筑设备系统 D 建造年代E.租户类型
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号、用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）1.商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）
2.在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（）
3.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2％()在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。（）5.用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。（）6 房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（）7 财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。（）8.金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（）9.在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（）10 在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。（）
11.房屋开发费中的公共配套设施建没费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（）
12.借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。（）
14.房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商角房地产开发贷款的重要条件之一。（）
15.一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（）
四、计算题（共2题，20分。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）
（一）某投资者购买了一间建筑面积为100 扩的店铺用于出租经营，购买价格为180 万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为1年，装修费用为60万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12%，动态投资回收期不长于16年，则假定该类店铺的经营费用占毛和金收入的30%，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标。要求的店铺最低单位面积年和金，并画出该项目投资经营的现金流量图。
（二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4 和0.6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3 和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。
2011年试题参考答案
一、单项选择题
1.C 2.A 3.B 4.B 5.A 6.B 7.A 8.D 9C 10 B 11.C 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.C 18.A 19.B 20.B 21.A22.D24.B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31.A 32.A 33.D 34.D 35.C
二、多项选择题
1.CDE 2.ACE 3.ABC 4.BCE 5.AB 6.BC 7.AE 8.AB 9.DE 10.AB11.ADE 12.AB 13.BCD 14.ABDE 15.ACE
三、判断题 1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.√6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.√11.× 12.× 13.×√ 14.√ 15.×
四、综合分析题IACD 1.ACD 2.ABD 3.C 4.ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD。10.ACD 11.B 12B 13.C 14.B。15.A。现金流量图为：（太容易了，不好画，略）
现金流量图共3分.其中：第0年、1年末现金流量180、60 给1分，第1年末净租金收入正确给1分，第15年末正确给1 分 方法一： 解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(1-30%)＝0.7X，年净租金收入为0.7X×100=70X 根据投资者的投资计划可列出下式：-180-60/（1+12%）+70X/12%×[1-1/（1+12）15]=0 X=0.48991（万元/㎡）=4899.1元/㎡
那要实现这一投资自标、该商铺的单位面积最低年租金为4899.10元/㎡。方法二： 解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(1-30%)＝0.7X，年净租金收入为0.7X×100=70X 将购买价和装修费折现
P＝-180+（-60）/（1+i）=-180-60/(1+12%)=-233.57万元
在动态投资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于p A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29 70X=34.29 X=4899.1元/㎡
（二）解：(1）计算该项投资的加权净现值之和方法一：
第一路径：
联合概率：P(X1)= 0.4×0.5=0.20 净现值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30 加权净现NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46 第二路径：P(X2)= 0.12 净现值：NPV2 =-0.16
加权净现NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02万元 第三路径：P(X3)= 0.08 净现值：NPV3 =-5.13 加权净现NPV3P(X3)=-0.41万元
第四路径：P(X4)=0.3 净现值：NPV4 =11.86 加权净现NPV4P(X4)=3.56万元
第五路径：P(X5)=0.18 净现值：NPV5 =0.49 加权净现NPV5P(X5)=0.09万元
第六路径：P(X6)=0.12 净现值：NPV6 =-7.09 加权净现NPV6P(X6)=-0.85万元
加权平均现值之和为=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83 方法二：每年的净收益期望值为15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1
当租赁期为3年时，净现值为：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）3]=2.58万元 当租赁期为5年时，净现值为：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）5]=4.66万元 加权净现值为2.58×0.4+4.66×0.6=3.83万元
(2）计算该投资项目净现值不小于零的累计概率 方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68
方法二：按净现值从小到大排列，见下表，并计算累计概率（略）净现值不小于零的累计概率： 1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-（0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57% 解析
一、单项选择题
4.由子房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。某房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积、不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。1000-（300+200）=500万㎡
6.在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加
7.土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。质量控制主要包括四个方面，对原材料的检验、对配套设施的检验、确立控制质量的具体措施和确立质量文件档案制度。
10.成本加成定价法的表达式为：成本＋成本× 利润率。
13.需求分析包括：需求预测、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析（具体包括市场吸纳和空置的现状与趋势）、市场购买者的产品功能需求。
15.实际利率=(1+r/m)m-1，设名义利率为12%，则按年计息，i=12%,按季计息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ；按月计息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，实际利率,按月计息最大，则按年计息最小。16.实际利率=[(1＋名义利率）/(1＋通货膨胀率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16％ 因为每年递增率和折现率相等即当，s=i时，采用等比序列现值系数P＝nA1 /(l+i)=20×(1+6%)＝150.94万元 18 该家庭第8年最后一个月的还款额A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元 19.投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，即该投资者的年投资回报为P×i,1000,10%=100万元
如果某项目的FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。
动态投资回收期＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对官当期净现淦流量现值＝(4-1）+588.74/640.67=3.92年
23.偿债备付率=可用于还本付息资金/留当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5 / 1.3=3.846万元，按月还本付息额＝3.846/12=3205元，用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/(1 + 12％)12×20］=291076万元。
24.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。
25.最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下, 保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。
28.相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资不改变原股东对公司的控制权。
商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
考核借款人还款能力，规定将每笔住房货款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下，其公式为：房产支出与收入比＝(本次贷款的月还款额＋月物业管理费）/月均收入；所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额＋月物业管理费十其他债务月偿付额）/月均收入。一定注意考试中题干的要求。35.月净经营收入=有效毛收入-运营费用=潜在毛租金收入-空置和收租损失、其他收入-运营费用＝100-100×(5%+2%)+100×3％-60=36万元, 注意：2011年教材将“经营费用”修订为“运营费用”学习使人进步，相信能就一定能成功
二、多项选择题
1.根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事上地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。A、B 选项属于按物业类型来划分的，按物业类型来划分除A、B选项外，还包括工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资，共5 项。
2.市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数共9 项；供给指标包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面积、房屋新开个面、平均建设周期和竣工房屋价值共10 项，本题中的B、D 选项属于供给指标。
4.A 选项错在大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售；D 选项错在房地产开发企业或业主还可以直接委托分代理。
5．C、E 选项属于面访的联系方法的特点；D 选项属于电话访问的联系方法的特点。7.对于房地产开发投资中项目类型为出售的，其动态盈利能力时的计算期为项目开发期与销售期之和；对于房地产开发投资中项目类型为出租或自营的，其动态盈利能力时的计算期为开发期与经营期之和；当房地产开发为置 业投资的，其动态盈利能力时的计算期为经营准备期和经营期之和。对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选 9.风险估计与评价常用的方法包括调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。
10.风险估计阶段，包括的内容有风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算；C、D 选项属于风险辨识的内容；E 选项属于风险评价的内容。11.B、C选项是市场调查的内容。土地费用包括划拨土地的征收补偿费、出让土地的土地出让价款（由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成）、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价，除上述直接费用外，还包括土地购置过程中所支付的税金和相关费用。C 选项属于勘察设计和前期工程费，D 选项属于房屋开发费。对于A 选项，资金融入方不需要还本付息；D 选项，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资，E 选项，权益融资主要来源于机构投资者而不是个人投资者。14.对于C 选项，要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的35%
15.对写字楼分类一般要考虑12个因素，即写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建设设备系统、物业管理水平和租户类型。
三、判断题
1.保障性住房建设投资注重的是房地产投资的社会效益。
2.在我国，城市土地属于国家所有，地方政府是其辖区范围内的唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场。
4.区域房地产市场分析应侧重于对地区经济分析、区位分析，市场供求与价格概括分析、市场趋势分析等内容；项目房地产市场分析应侧重于项目竞争分析和营销建议。
6.房地产开发用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，而经营期的期间费用计入运营费用。7.财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率大于借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平。
8.金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率 10.在房地产开发项目策划方案中，除对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择外，还应进行区位分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择和产品经营方式的分析与选择。
11.公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费。
13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，但由于同时规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，所以通常采用抵押贷款，用拟储备地块的土地使用权证抵押。
15.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了该写字楼的有效毛收入
第五篇：2010年房地产房地产开发经营与管理真题及答案
2010年房地产估价师执业资格考试真题
房地产开发经营与管理
一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1．一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
2．同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。
A．保值性
B．增值性
C．异质性
D．弱流动性
3．下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。
A．购买房地产股票
B．购买商铺
C．购买房地产债券
D．购买住房抵押支持证券
4．关于投资组合理论的说法，正确的是（）。
A．投资者应选择毫无风险的投资组合
B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
5．关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。
A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
10．某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。
A．目标定价法
B．领导定价法
C．随行就市定价法
D．认知价值定价法
11．某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．创新性调查
D．因果性调查
12．下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。
A．指数平滑法
B．市场因子推演法
C．德尔菲法
D．销售人员意见综合法
13．某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。
A．形象差异化战略
B．人员差别化战略
C．服务差别化战略
D．产品差别化战略
14．关于资金时间价值的说法，错误的是（）。
A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同
B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同
C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
15．某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。
A．2.00
B．7.30
C．8.53
D．9.00
16．关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（）。
A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率
17．王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（）元。
A．1297.91
B．3584.01
C．4881.93
D．5158.71
18．某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是（）元。
A．14945.16
B．15841.87
C．26764.51
D．28370.38
19．对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。
A．包含了对通货膨胀的补偿
B．不包含对通货膨胀的补偿
C．没有实际意义
D．不能直接用于财务评价
20．假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。
A．16.67%
B．16.71%
C．16.80%
D．17.00%
21．房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。
A．销售利润率=销售利润/销售收入
B．销售利润率=销售利润/总开发价值
C．销售利润率=销售利润/总开发成本
D．销售利润率=销售利润/项目总投资
22．张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。
A．8.17%
B．13.62%
C．14.00%
D．23.33%
23．某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。
A．625%
B．80.00%
C．133.33%
D．200.00%
24．某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/㎡。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
25．判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。
A．风险辨识
B．风险估计
C．风险评价
D．风险决策
26．房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。
A．可逆性和可延期性
B．可逆性和不可延期性
C．不可逆性和可延期性
D．不可逆性和不可延期性
27．在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。
A．项目的交通组织规划
B．项目构成及平面布置
C．项目的建筑规划
D．城市土地利用规划
28．下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。
A．辅助报表
B．资产负债表
C．资金来源与运用表
D．现金流量表
29．下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。
A．回收固定资产余值
B．自有资金
C．长期借款
D．净转售收入
30．下列市盈率的表达式中，正确的是（）。
A．市盈率=股价/每股净资产
B．市盈率=股价/每股收益
C．市盈率=市值/销售收入
D．市盈率=市值/现金流
31．刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。
A．2363.64
B．2600.00
C．3818.18
D．4200.00
32．一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（）。
A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
33．关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。
A．担保能确保贷款得以足额偿还
B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
D．贷款质押不转移财产的占有权
34．在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。
A．交通的通达程度
B．物业的规模大小
C．人口的分布密度
D．居民的购买能力
35．下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。
A．净经营收入=有效毛收入-经营费用
B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1．相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。
A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C．置业投资对象可以是市场上存量房地产
D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
2．按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。
A．投资决策
B．规划设计
C．工程建设
D．地域范围
E．产品功能
3．国际上通常采取的住房保障方式有（）。
A．政府直接建房
B．对住房投资人减税
C．对住房承租人减税
D．对住房承租人补贴
E．鼓励赢利机构建房
4．下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。
A．进行项目的财务评价
B．获取项目所需土地
C．确定规划设计方案并获得批准 D．对项目的建设工程进行招标
E．提交项目开工申请并获得批准
5．关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（）。
A．有效市场大于服务市场
B．服务市场大于潜在市场
C．潜在市场大于有效市场
D．渗透市场大于有效市场
E．服务市场大于渗透市场
6．关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有（A．横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点
B．房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点
C．发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
D．各期运营费用的垂直箭线全部向下
E．转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上
7．关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。
A．利率是由储蓄和投资决定的。）
B．利率是由货币的供求决定的 C．利率是由可贷资金的供求决定
D．利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 E．货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性
8．关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。
A．应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前亏损
B．所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率
C．企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算
D．企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关
E．企业所得税税率为25%
9．下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。
A．现金回报率
B．投资回收期
C．借款偿还期
D．资产负债率
E．资本金利润率
10．下列不确定性因素中，属于“开发-销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。
A．土地费用
B．权益投资比率
C．运营费用
D．开发期
E．贷款利率
11．政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。
A．项目是否符合国家法律法规要求
B．项目是否符合保护生态环境的要求
C．项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D．项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E．项目是否符合该企业经济效益要求
12．城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（）。
A．市政基础建设费
B．土地出让金
C．征地拆迁费
D．契税
E．公建配套设施费
13．商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。
A．国有土地使用证
B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证
D．建设工程施工许可证
E．商品房预售许可证
14．关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。
A．基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B．基础租金一般高于市场租金
C．基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E．基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
15．按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。
A．市级购物中心
B．地区购物商场
C．居住区商场
D．邻里服务性商店
E．批发市场
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）
1．商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）
2．投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（）
3．土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）
4．房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）
5．指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（）
6．如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（）
7．按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（）
8．当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（）
9．运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（）
10．实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）
11．借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（）
12．房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（）
13．在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（）
14．由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（）
15．收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（）
四、计算题（共2题，20分。要求列出算式和计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）
（一）某家庭计划5年后购买一套120㎡的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：
（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）（8分）
（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。
1．编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。
2．试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。（12分）
参考答案及解析
[参考答案]
一、单项选择题
1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32.B 33.B 34.A 35.A
二、多项选择题
1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD
三、判断题
1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×
（2）P2=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}
=6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}=386840.23元
（3）P3=A2/i[1-1/（1+i）n]=1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）60]=55652.36元
（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元
（5）5年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.59元×（1+0.25%）60=1094815.21元
（6）可购住房总价为：1094815.21元/50%=2189630.42元
（7）可购住房单价为：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡
（二）解：
1．编制资本金现金流量表
（1）甲方案的资本金现金流量见下表。
资本金现金流量表（单位：万元）
项目＼年末
0
1～
56～1O
11～15
16～19
现金流入（租金）
0
150
157.50
165.38
173.65
现金流出
300
82.2184.09
41.35
43.41
购置成本
300
年经营费用
37.50
39.38
41.35
43.41
年还本付息
44.71
44.71
净现金流量
-300
67.79
73.41
124.0
3130.2
4年还本付息A=Pi（1+i）n/[（1+i）n-1]=300×8%×（1+8%）10/[（1+8%）10-1]=44.71万元
（2）乙方案的资本金现金流量见下表。
资本金现金流量表单位·万元
项目＼年末
0
1～5
6～1O
11～15
16～19
现金流入（租金）
0
120
120
190
190
现金流出
400
82.21
购置成本
400
年经营费用
年还本付息
净现金流量
-400
155
155
2．用差额投资内部收益率法进行方案比选
（1）进行单一方案评价
NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/（1+15%）5]+73.41/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）5+12403/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）10+13024/15%×[1-1/（1+15%）4]×1/（1+15%）15}万元=（-300+227.24+122.35+102.77+45.70）万元=19806万元
因为NPV甲>0，所以甲方案可行。
NPV乙={-400+85/15%×[1-1/（1+15%）10]+155/15%×[1-1/（1+15%）9]×1/（1+15%）10}万元=（-400+426.60+182.82）万元=209.4万元
因为NPV乙>0，所以乙方案可行。
（2）用差额投资内部收益进行方案比选
因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。
项目＼年末
0
1～5
6～1O
11～15
16～19
乙/万元
-400
155
155
甲/万元
-300
67.79
73.41
124.03
130.24
（乙-甲）/万元
-100
17.21
11.59
30.97
24.76
（3）计算（乙-甲）差额内部收益率
令i1=16%
NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/（1+16%）5]+11.59/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）5+30.97/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）10+2476/16%×[1-1/（1+16070）4]×1/9（1+15%）15}万元=488万元
令12=17%
NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/（1+17%）5]+11.59/17%×[1-11（1+17%）5]×11（1+17%）5+30.97/17%×[1-1/（1+17%）5]×1/（1+17%）10+24.76/17%×[1-1/（1+17%）4]×1/（1+15%）15}万元=-0.97万元
FIRR=16%+488/（4.88+097）×1%=16.83%
因为FIRR=1683%>15%，所以乙方案优于甲方案。
解析
一、单项选择题
1．短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。
4．B选项投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
5．房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。
8．土地储备开发成本包括：①征收、拆迁补偿费及有关税费；②收购、收回和置换过程中发生的有关费用；③市政基础设施建设有关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。
12．时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。
15．（1）按月计息时，利息和=P[（1+i）n-1]=1000万元×[（1+8%/12）3×12-1]=270.24万元
（2）按季计息时，利息和=P[（1+1）n-1]=1000万元×[（1+8%/4）4×3-1]=268.24万元
（1）-（2）=2.0万元
17.P=120㎡×7800元/㎡×700/0=655200元，A=P1/[1-1/（1+i）n]=（655200-200000）元×（7.2%/12）/[1-1/（1+7.2/12）20×12]=3584.01元。
18.因为年利率与年租金增长率相同，故P=n×A1/（1+i），P=F/（1+i）n，则A1=11837.97元，A5=A1（1+6%）5-1=14945.16元。
20．FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）×（i3-i2）=16%+100/（100+|-50|）×（17%-16%）=16.67%.22．A=Pi/[1-1/（1+i）n]=100万元×40%x75%/[1-11（1+7.5%）10]=5.83万元税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=（20×70%-5.83）/（100×60%）=13.62%
23．流动比率=流动资产/流动负债。
24．总建筑面积（产量）=15000㎡×3=45000㎡，可销售面积（销售量）=45000㎡×800/0=36000㎡，根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×产量，设销售单价为x，则：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡
本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。
31.（1200+100+800）元/55%=3818.18元。
二、多项选择题
8．B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。
10．对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。
12．以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。
15．零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。
三、判断题
1．商业物业的收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。
4．还可以采用邀请招标的方式。
5．指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a越小，则预测值越趋向平滑。
7．房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。
8．通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。
11．借款还本付息估算表属于主要的辅助报表。
14．利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，尤其是抵押债权型房地产投资信托。
15．收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
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