2017年房地产估价师考试真题

第一篇：2017年房地产估价师考试真题

2017年《房地产估价案例与分析》真题

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问：

1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？

2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？

（二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问： 1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？ 2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？

（三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问： 1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？

2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理？

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。

1.针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价 B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价

C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托 D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作 2.如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（）。A.估价委托书载明的房屋坐落地址 B.房屋权属证书记载的坐落地址 C.实地查勘显示的房屋门牌号地址

D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因

3.如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（）。A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设

（二）甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。4.该项目房屋征收评估的内容不包括（）。

A.被征收房屋的价值

B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用 C.因征收房屋造成的停产停业损失 D.当地政府给予的补助和奖励

5.该项目房屋征收评估的价值时点应为（）。A.2017年5月28日 B.2017年6月1日 C.2017年6月12日 D.2017年6月15日

6.甲公司的房屋应当按照（）进行评估。A.工业用途及原登记建筑面积 B.工业用途及现状建筑面积 C.当地人民政府认定、处理结果 D.商业用途及现状建筑面积

7.采用比较法和收益法进行测算时，若比较价值为收益价值的1.2倍，则被征收房屋的价值一般宜采用（）。A.比较价值

B.收益价值

C.两者的加权算术平均值 D.两者的简单算术平均值

（三）某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。

8.该综合楼的抵押建筑面积为（）m2。A.1500

B.2000 C.3500

D.3800 9.关于该估价项目估价技术思路的说法，正确的是（）。A应按酒楼用途，评估无租的限制价值 B 应按酒楼用途，评估有租的限制价值

C应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值 D应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值

10.关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是（）。A.装修部分不宜列入估价范围

B.装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用进行测算 C.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算

D.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算

四、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

本次估价背景情况如下：

甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于××市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张××带领注册房地产估价师王××和估价助理人员李××进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王××、李××具体承担了估价报告撰写工作，张××对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面：

房地产抵押估价报告

估价报告编号：××估字[2017]第××号

估价项目名称：××市金达广场1005室房地产市场价值评估 估价委托人：丙银行

房地产估价机构：甲房地产估价机构 注册房地产估价师：王××、李×× 估价报告出具日期：2017年7月15日

第二篇：2016年房地产估价师案例分析真题

2016年房地产估价师案例分析真题

问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：

1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?

【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

(2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：

1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。

2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：

(1)通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等;收集房地产实物状况和权益状况的资料。

(2)通过实地勘查确定建筑物折旧。

对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：(1)比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整;对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因

为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。

(2)成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新构建价格。

三、李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。

问题：

1.【题干】若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。

【答案】报酬资本金化测算过程：(1)测算收益期;(2)确定月租金收益和运营费用，计算月净收益;(3)确定报酬率;(4)计算租金收益损失。2.【题干】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容? 【答案】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括的内容有：(1)房屋使用人周转安置费用;(2)房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失;(3)修复对临近房屋损坏的补偿;(4)施工影响的补偿;(5)修复后对承租人的心理减价;(6)补偿协商长期未能得到解决而消耗的相关费用。

单选题(一)1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

1.【题干】本次住宅转让估价的估价对象范围应为()。【选项】

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 【答案】B

【解析】业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套，归属于该层住宅的是1/10的广告位的收益权。

2.【题干】该估价项目最适宜采用的估价技术思路为()。【选项】

A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值

B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值

C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响 【答案】C 【解析】该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。

3.【题干】采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为()。

【选项】

A.按市场租金评估该广告位收益价值

B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本

D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

【答案】B 【解析】评估有租约限制的房地产价值，评估出租****益价值，租金期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金;租赁期间届满后应采用市场租金。

4.【题干】对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为()。【选项】

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 【答案】A

【解析】抵押价值评估时，估价对象为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。

(二)某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。

5.【题干】本次估价的对象应包括()。【选项】

A.土地使用权、平房、简易房、水井 B.土地使用权、平房、水井 C.土地使用权、平房、水井、围墙

D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙 【答案】C 【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。

6.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。【选项】

A.采用批量估价方法进行评估 B.采用标准价调整法进行评估 C.选用适宜估价方法进行个案评估 D.采用假设开发法进行个案评估 【答案】C 【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。【考点】

7.【题干】采用比较估价时，适宜选为可比实例的是()。【选项】

A.周边带院落的类似平房 B.周边不带院落的类似平房 C.周边新建商品住宅

D.周边成套二手住宅 【答案】A

【解析】选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象用途相同、与估价对象权利性质相同、与估价对象档次相同、与估价对象规模相当。本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周围带院落的类似平房作为可比实例。

(三)甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

8.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。【选项】 A.比较法和收益法 B.成本法和假设开发法 C.比较法和成本法 D.收益法和成本法 【答案】D 【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。

9.【题干】若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。

【选项】

A.5栋共计5230m2的建筑物 B.10000m2土地使用权

C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权 D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权 【答案】D

【解析】以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

10.【题干】甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。【选项】

A.土地使用权价值及全部建筑价值

B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额 C.合法产权的全部房地产价值-承租****益损失-货款余额 D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额 【答案】C

【解析】转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租****益损失-贷款余额

第三篇：土地估价师考试真题：土地转让

土地估价师考试真题：土地转让

来源： 103网校

土地估价师考试真题是：

刑法土地条款中，对以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让.倒卖土地使用权，情节严重的，处()。

A.处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金

B.处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金

C.处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金

D.处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金

要解答这个题目，首先我们得明确土地转让的相关概念。在我国，根据刑法的规定，土地的所有权是属于国家的，任何个人均不具有对土地的所有权。在土地转让过程中，转让的是土地的使用权。也就是说，一块土地，不管怎么使用这块土地，也不管土地的使用者是谁，土地的所有者都不会变，只能是国家。土地使用权的转让，也需要经过一定的手续审批，符合一定的法律章程才可以。这方面的行为规范是土地管理法规。

那么对于违反了土地管理法规的转让、倒卖土地使用权的行为，国家会有怎样的处罚呢?根据《刑法》的规定，为了牟取不正当经济利益，不顾国家法律法规的约束，非法对于所使用的土地进行倒卖，或者进行转让的，一经发现会受到刑法的严厉制裁。如果情节严重影响恶劣的，将会被判处有期徒刑或者拘役，最高的刑期可以达到三年;并且会对有关当事人进行经济处罚，罚款金额在成交价的5%以上，最高是20%。如果情节特别严重，则最高刑期可以到七年，最低三年，罚金比例不变。所以这道土地估价师真题的正确答案毫无疑问是A，

第四篇：2004年房地产估价师《制度与政策》真题

2004年房地产估价师《制度与政策》真题及答案

一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡在涂黑其相应的编号。)

1、经济适用住房的开发建设应通过()的方式确定开发建设单位。A.由有购经济适用住房的资格者投票选择 B.公证处随机摇号

C.政府在实力强、信誉好的企业中指定 D.招投标

2.对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在()倍以上。A.3 B.4 C.5 D.6

3、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中正确的是()。A.由全民所有制企业向有关部门提出用地申请

B.经批准使用的土地，必须按时国家建设用地的规定征地 C.不计算土地补偿和各种补助费

D.农村集体经济组织可按时协议将土地使用权作为联营条件

4.《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，()。”

A.处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 B.处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 C.处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 D.处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金

5、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是()。A.农用地 B.工业用地 C.建没用地 D.乡镇企业用地

6、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是()之日。A.建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请 B.房屋拆迁许可证颁发

C.拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议 D.房屋拆迁实施

7、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由()认定。A.拆迁人 B.拆迁主管部门 C.房地产权属登记部门 D.规划行政主管部门

8、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当目收到书面复核估价申请之日起()日内给予答复。A.5 B.7 C.10 D.15

9、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是()。A.拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼

B.拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 C.拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D.诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

10、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得()同意，并依法办理相关手续。A、原出让方 B、转让人

C、规划行政主管部门

D、原出让方和市、县规划行政主管部门

11、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至()。A.2002年1月10日 B.2004年1月10日 C.2005年1月10日 D.2007年1月10日

12、国有土地有偿使用台同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自()之日起满1年来动工开发的，可以收取土地闲置费。A.使用土地

B.土地使用权出让合同生效 C.土地使用权出让金缴纳 D.土地使用证取得

13、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是()元。A.388000 B.388640 C.399640 D.400000

14、下列关于抵押的表述中，不正确的是()。A.抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人 B.在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C.困室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D.抵押物可以重复抵押

15、人防工程的地下室面积()建筑。A.属不应分摊的拉有 B.属应分摊的共有 C.不属共有 D.属物业公司所有的

16、下列天于《城币房屋杈属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是()。

A.以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元人民币以下罚款

B.涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2000元以下罚款 C.非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款

D.因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任

17、下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是()。A.住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充 B.住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保 C.住房置业担保实行保证方式和反担保方式 D.住房置业担保机构不承担连带责任

18、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，费率最低为()。A.0.005% B.0.01% C.0.03% D.0.05%

19、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向()收取有关费用。A.物业管理企业 B.社区服务中心 C.业主委员会 D.最终用尸

20、选聘、解聘物业管理企业是()的职责。A.业主大会 B.业主代表大会 C.业主委员会 D.居民委员会

21、下列关于税收的表述中，正确的是()。A.房产税的课税对象是房产

B.房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税 C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税

D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据

22、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按()的税率征收所得税。A.10% B.15% C.18% D.27%

23、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范尉可能不包括()。A.职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金 B.个人提取住房公积金账户内的存储余额

C.个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入 D.管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入

24、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的()存款利率计息。A.活期

B.3个月整存整取 C.6个月整存整取 D.1年整存整取

25、假设某个消费者的全部收入部用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用()。A.减少 B.增加 C.不变

D.可能增加也可能减少

26、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是()。A.GDP=GNP+对外要素收入净额 B.GDP=NDP+折旧

C.GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 D.GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口

27、汇票是()。

A.由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款或持票人的票据

B.银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据 C.由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单 D.由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据

28、下列属于间接融资方式的是()。A.政府发行债券 B.股票融资 C.银行借款 D.签署商业票据

29、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于()。A.财产损失保险 B.责任保险 C.意外伤害保险 D.保证保险

30、以保险的实施形式为标准，可将保险分为()。A.商业保险、社会保险和政策保险 B.财产保险和人身保险 C.自愿保险和强制保险 D.定期保险和不定值保险

31、下列股东权利中属于共益权的是()。A.出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权 B.股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利 C.表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利 D.股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权

32.可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是()。A.股份 B.股票 C.股单 D.公司债券

33.被执行人张某不能清欠张某所欠的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒绝偿还，法院固此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此以裁定列()的财务强制拍卖。A.张某 B.张某或杨某 C.杨某 D.张某和杨某

34、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型部相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/m2，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/m2，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/m2，则该住宅楼的加权算术平均价格和简单算术平均价格相比，()。A.前者高于后者 B.前者低于后者 C.前者等于后者 D.无法确定

35、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元人民币，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是()。A.40% B.50% C.200% D.250% 36.下列控制性规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是()。A.建筑高度 B.建筑间距 C.建筑密度 D.建筑后退红线距离

37、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找()。A.建筑平面图 B.建筑立面图 C.建筑剖面图 D.结构施工图

38、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为()预算价格。A.单项工程 B.单位工程 C.分部工程 D.分项工程

39、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元人民币、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为()万元。A.305 B.463 C.636 D.961 40.以下权利中属于有益物权的是()。A.抵押权 B.典权

C.建筑物区分所有权 D.质权

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选择的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

1、最低收入家庭住房保障可通过()方式实现。A.实物配租 B.税收优惠 C.发放租赁补贴 D.租金核减 E.购买经济适用住房

2.房地产行政法规包括()等。A.《物业管理条例》 B.《商品房销售管理办法》 C.《城市私有房屋管理暂行条例》

D.《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》

E.《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》

3、下列关于征地的表述中，正确的有()。

A.根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是征收而非征用 B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费 C.征地安置补助费归农村集体组织所有

D.土地补偿费和安置补助费之和最高小得超过被征用前3年平均年产值的15倍 E.征地时所称的地上附着物包括地下管线

4、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得()。A.转让房屋 B.租赁房屋 C.迁移户口

D.新进、扩建、改建房屋 E.改变房屋和土地用途

5、根州《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有()等。A.集体土地上的合法房屋 B.代管房屋

C.列入拆迁范围内的房崖 D.共有房屋

E.商品房预售许可证办理之中的房屋

6、登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的()登记申请予以核准登记。A.初始 B.转移 C.变更 D.他项权利 E.注销

7、下列情形，应当办理房屋转移登记的有()。A.部分房屋拆除 B.法人名称改变 C.划拨房屋 D.继承房屋 E.分割房屋

8、城市维护建设税是随()附征并专门用于城市维护建没的一种特别目的税。A.增值税 B.财产税 C.消费税 D.流转税 E.营业税

9、住房公积金的增值收益的合法用途包括()。A.奖励住房公积金管理中心职工 B.建立住房公积金贷款风险准备金 C.支付住房公积金管理中心的管理费用 D.建设廉租住房的补充资金 E.建设经济适用住房的补充资金

10、下列保险中，属商业保险的有()。A.保证保险 B.外汇变动保险 C.信用保险 D.健康保险 E.劳动工伤保险

11、股票和债券的相同之处表现在()。A.都是融资工具 B.都是流通证券 C.持有者享有相同权利 D.部具有偿还性

E.都可以为投资者带来收益

12、下列关于拍卖佣金的表述由，正确的有()。A.拍卖人收取佣金是一种法定行为

B.对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以同委托人收取不低于拍卖成交价10%的佣金 C.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖拥金 D.公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖拥金 E.收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定

13、建筑与水有关的物理性质有()等。A.孔隙率 B.抗渗性 C.抗冻性 D.弹性和塑性 E.耐磨性

14、在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有()。A.有顶盖无围护结钩的场馆看台

B.建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C.建筑物有围护结构的挑廊、走廊 D.屋顶楼梯间、电梯机房 E.建筑物内的变形缝

15、下列关于房产分丘图的表述中，正确的有()。

A.房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图 B.房产分丘图是房产分幅图的局部明细圈 C.房产分丘图的比例尺为1：100～1：1000 D.房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记 E.房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细图

三、判断题(共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)

1、房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。

()

2、政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收入家庭住房问题。

()

3、房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。

()

4、我国实行社会主义公有制，故土地登记只能核发《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。

()

5、《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和来利用土地。

()

6、农村和城市郊区的土地，属于集体所有。

()

7、拆迁己抵押的房屋，能解除抵押合同的，经征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。

()

8、城市房屋拆迁估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。

()

9、拆迁人与被拆迁人未达成房屋拆迁补偿安置协议的，不能实施强制拆迁。

()

10、在中华人民共和国境内从事各类房屋建设及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证。

()

11、房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。

()

12、房地产广告中含有价格的，应清楚表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格有效期限。

()

13、王某继承了其父原值60万元人民币、现值80万元的住宅后将其出租，他需缴纳的房地产税包括：房产税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。

()

14、无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部川代为登记并颁布发房屋所有权征。

()

15、在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用议连同在建工程的投入资产。

()

16、以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。

()

17、房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，位在15天内没有反馈意见时.即在网上公示投诉情况。

()

18、采应住房置业担保方式的，若债务人在主台同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。

()

19、非业主使用人也是物业管理服务的对象。

()20、注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。()

21、对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为。

()

22、个人转让家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

()

23、经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。

()

24、个人住房公积金贷款利率实行一年一定，每年4月1日按相应档次利率确定下一利率水平。

()

25、假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。

()

26、金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。

()

27、无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的是产生保险利益的前提。

()

28、债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。

()

29、《拍卖法》规定拍卖活动可以委托依法设立的拍卖企业，也可以自行实施拍卖。

()30、拍卖人不得以竞买人的身份参与自己的拍卖活动，但可委托他人代为竟买。

()

31、某市2003年房地产投资统计中，统计总体是该市2003年全年累计的新开工建筑面积投资总额。

()

32、标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。

()

33、某房地产开发公司所开发的商品房尚未售出，则该商品房在该房地产开发公司的会计科目中应列入资产类科目。

()

34、城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿地。

()

35、容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。

()

36、工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以±0.000表示。

()

37、建筑安装工程费由直接工程费、间接工程费、计划利润和税金组成。

()

38、根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。

()

39、根据城市用地适用性评价结果，三类土地一般是不适于修建的用地。

()40、某房地开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元人民币，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善.该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。

()

四、综合分析题(共15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

(一)甲开发公司(以下简甲公司)2003年3月拟在某地投资建设一处用地规模999000m2的综合小区，该地块原有133200m2工业生产用地、399600m2仓储用地、266400m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司(以下简称乙公司)提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司(以下简称丙公司)代理销售。预售期间对外承诺一次性付款5%优惠。当地契税税率4%。丁某2002年秋通过公务员考试进入某单位，2002年12月以14万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003年11月出售该房，售价20万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为38万元的新建商品住宅(期房)，并一次性缴纳了房价款。

1、乙公司的咨询报告中，表述正确的是()。A.养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批

B.征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金

C.甲公司应优先考虑通过招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权

D.如果最终出让的是“毛地”，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公司还必须准备一些必要时的安置房和临时周转房

2、甲公司实施房屋拆迁时可对()的房屋依法给予补偿。A.产权人下落不明 B.报建未批准 C.被依法查封

D.产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决

3、下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是()。A.银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延 B.甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延

C.因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延 D.地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延

4、下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是()。

A.乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力

B.估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包括被拆房屋内自行装修装饰的价值 C.房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房.根据合法原则，估价时一律按住宅估价

D.估价专家委员会应当在自收到申请之L1到10日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告

5、下列表述中，不正确的是()。

A.甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地时可以一同处分

B.甲公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告

C.甲公司在缴齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让

D.甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》利《住它使用说明书》

6、甲公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》，下列计算一半建筑面积的是()。A.坡屋顶层层高2.20m以上的部位 B.在批准期限以内的临时房屋

C.供业丰户外运动时休息用的屋顶平台 D.外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊

7、下列表述中，不正确的是()。

A.丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税

B.丁某出售房改房的增值超过了原价的20%，应缴纳土增值税 C.甲公司必须交耕地开垦费

D.乙公司净咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司预期投资回报率的影响

8、下列表述中，正确的是()。

A.承建单位9月1日领取施工许可证，如第2年5月12日仍未见施工，该施工许可证肯定已自行废止 B.建设工程发生质量事故，有关单位在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告 C.商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任 D.工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款

9、丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是()元人民币。A.7220 B.7600 C.14440 D.15200(二)某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。

10.该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于开发用地控制指标的是()。

A.绿地率 B.停车位 C.用地性质 D.建筑密度

11、该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响指出目的该城市房地产价格虽然没有下降，但()。A.需求曲线已向右上方移动 B.需求曲线已向左下方移动 C.需求量已在需求曲线上向下移动 D.需求量已在需求曲线上向上移动

12、该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有()。A.扩股增资 B.预售商品房

C.以融资租赁方式承租大型设备 D.以在建工程抵押贷款

13、该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的()的建筑面积。

A.综合楼 B.住宅 C.水塔 D.配食公建用房

14、关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有()。A.双方达成的是一种单务合同

B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告 C.估价机构提交咨询报告享有获余款的债权 D.开发公司开始支付的款项是一种定金

15、关于估价机构服务款项在会计核算方面的描述中，正确的有()。A.当期获得的部分款项在会计要素中属收入类 B.当期获得的部分款项在会计要素中属损益类 C.下期应获得的余款在会计科目中属损益类 D.下期应获得的余款在会计科目中属资产类参考答案

第五篇：2011年房地产估价师考试《案例与分析》真题及答案

同程教育（）专注于个性化人力资源开发与管理今同程，为明天！

2011年房地产估价师考试《案例与分析》真题及答案 问答1：1）没有进行现场查勘2）租金应该用平均值，而且3个比较实例差异也较大3）折现率不能用银行货款利率4）计算年收益时没有考虑空置率考后分析：1）好象题目说选用了收益法，并没有说第二种方法，只选用一种估价方法也是错的；2）提前询问评估意向，这个我认为没错，因为题目并没有说委托方的意向影响了估价结果。PS：本题空置率是考点，因为题目说了是空置的商业房产，而且年收益数直接是月租金*12，给这么多信息点肯定是有原因的。问答2评估范围：加油站土地、房屋建筑物及构筑物、装修、储油罐、加油机加油枪等机器设备、特许经营权等无形资产收集的资料：企业营业执照、经营许可证、土地证、房产证、财务报表等经营收益资料、装修情况、机器设备规格型号等考后分析：加油站的特许经营权是考点问答三

1、可以作为比较实例（我还多写了市场法比较实际的要求，什么类似房地产、交易时间相近、正常交易或可修正为正常交易等）

2、需要作那些修正1）实例A，要用市场租金对交易价格进行调整2）实例B，利害关系人之间的交易，需要进行交易情况修正3）实例C，相邻房地产的合并交易，也是需要进行交易情况修正4）实例D，房地产形状是L形，需要进**地产状况修正选择（题目顺序记不清楚，只记得大概）1）再抵押价值，11（房地产价值15，抵押余额2，抵押成数0.5。15－2/0.5＝11）2）补偿金额：16（拆迁时的房地产市场价值）3）拆迁公告不包括的内容：搬迁期限（其他的补偿方案、行政复议、行政诉讼一定是的，其实也可以用排除法，补偿方案是一定要公告的，行政复议和行政诉讼是并列的，有复议的权利就有诉讼的权利，所以如果选其中一项，另外一项也一定得选，而题目是单选题，所以2个都排除）4）一个什么评估项目，不适用的方法：修复法5）拍卖底价：总建面5万平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元，6000*（5-3）=12000万元6）有一个拍卖后优先扣除的费用：拍卖变现费用和税费7）拍卖变现费用不包含：房地产税（用排除法先的，而且房地产税是房产持有人交的，交易的时候不用交）还有一道题好象是需要计算的，计算难度不大

8）补偿不应考虑的因素：土地价值差额（4个选项：土地价值差额、前期工程费损失、投资利息损失、酒店品质降低，理论上都应该补偿，但是题目给的是改变楼层层高，土地的容积率没有变，楼面地价没有变，土地总价也不变，也就是没有发生土地价值减损，因此这个选项最符合）还有个选择题是一处简单的收益计算另外一个选择题记不清了指错缺少估价方法选择的理由。权益状况描述不全，缺少土地使用权人等楼层应该是区位因素，题目中放在个别因素了收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析市场法中缺计算公式交易日期调整缺相关调整说明空置率为0缺说明及理由收益法租金计算不应用合同租金结果确定不应扣除抵押贷款估价依据缺少《国有土地上征收....条例》(名字记不全，查书吧）估价报告的估价结果没有单价市场法案例面积与估价对象面积不一致，未进行调整价值定义没有说明不包含租赁、抵押、查封影响改错题：

1、“采用成本法、收益法、假设开发法3种估价方法”应为“采用成本法、假设开发法2种估价方法”

2、成本法不应采用实际工程造价资料，应采用社会平均成本。

3、工程抵押不是自愿转让，而是谨慎价值。

4、“采用收益法、成本法测算开发完成后的房地产市场价值”应为“采用收益法测算开发完成后的房地产市场价值”考后分析－－其他3个没问题，就是这个

3、工程抵押不是自愿转让，而是谨慎价值。题目说“自愿转让”，肯定是错的，至少怎么改不能确定。指出错好象也是得分的。即使这个倒扣分，并不影响我拿60分

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