江西省2017年房地产估价师制度与政策：合法取得建设用地使用权途径考试试卷（精选多篇）

第一篇：江西省2017年房地产估价师制度与政策：合法取得建设用地使用权途径考试试卷

江西省2017年房地产估价师制度与政策：合法取得建设用地使用权

途径考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列不属于普通股股东享有权利的是。A：股息红利分配的要求权 B：对公司事务的质询权 C：要求赎回权

D：公司剩余财产的分配权 E：执行层的组织协调

2、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。A：10.2 B：11.0 C：11.3 D：11.5 E：工业用地的监测点评估价格

3、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。A：1978 B：1982 C：1986 D：1987 E：房地产估价机构必须加盖公章

4、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。A：3800 B：4500 C：5200 D：5600 E：工业用地的监测点评估价格

5、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价专家委员会应当自收到申请之日起日內，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章

6、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。A．10%～20% B．10%～30% C．20%～30% D．30%～40%

7、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是。

A：固定资产购置支出 B：企业所得税 C：固定资产折旧 D：贷款利息 E：借款合同

8、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．概算指标法

D．工程量近似匡算法

9、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。A．-40 B．400 C．1800 D．3600

10、房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。A：土地使用权出让合同签订

B：土地使用权出让合同约定的动工开发 C：土地使用权出让金缴纳 D：土地使用权证书取得 E：执行层的组织协调

11、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。A：824 B：864 C：882 D：904 E：工业用地的监测点评估价格

12、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是。

A：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障

B：保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源．而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的

C：抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保 D：贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保 E：借款合同

13、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。A：谨慎原则 B：替代原则 C：合法原则

D：最高最佳利用原则

E：工业用地的监测点评估价格

14、关于城市规划的下列表述中，不正确的是__。

A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排

B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行

C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域

D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施

15、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率__。A．包含了对通货膨胀的补偿 B．不包含对通货膨胀的补偿 C．没有实际意义

D．不能直接用于财务评价

16、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序

E：工业用地的监测点评估价格

17、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__元/㎡。A．2427 B．2500 C．2575 D．2632

18、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。

A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B：业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管

C：维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D：业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还 E：执行层的组织协调

19、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过得来的。A：近期交易物业的租金或售价进行比较 B：市场上交易物业的租金或售价进行比较 C：类似物业的比较

D：市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较 E：借款合同

20、证券可分为__。

A．商品证券、货币证券、投资证券 B．商品证券、货币证券、资本证券 C．政府证券、金融证券、公司证券 D．商品证券、政府证券、金融证券

21、下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述错误的是。A：搬迁期限不同于拆迁期限

B：拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限 C：拆迁期限从属于搬迁期限 D：搬迁期限不能超出拆迁期限 E：房地产估价机构必须加盖公章

22、__是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。A．单项工程 B．单位工程 C．分部工程 D．分项工程

23、房屋拆迁补偿的对象是。A：被拆除房屋的所有人 B：被拆除房屋的使用人

C：被拆除房屋的所有人和使用人 D：被拆除房屋的代管人

E：房地产估价机构必须加盖公章

24、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为__元/m2。A．1230 B．1235 C．1240 D．1242.5

25、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让对象。A．《协议出让国有土地使用权的规定》 B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》 C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 D．《城市房地产管理法》

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、可行性研究的作用有。A：项目投资决策的依据 B：筹集建设资金的依据

C：开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 D：编制下阶段规划设计的依据 E：对项目进行经济评价的依据

2、如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是。A：12% B：12.55% C：12.68% D：13.55% E：借款合同

3、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。(2009年试题)A：查验申请人提供的权厲证明 B：审查申请人提供的评估报告 C：就登记有关事项询问当事人

D：必要时对被登记房屋进行实地查看 E：及时登记有关事项

4、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。A．2121 B．2200 C．1819 D．2242

5、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过__来实现。A．充公权 B．管制权 C．征税权 D．征收权 E．出让权

6、下列职能中，属于保险基本职能的是__。A．分散危险 B．融通资金 C．防灾防损 D．分配资金

7、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。A．强迫出售或强迫购买的交易

B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解 C．急于出售或急于购买的交易 D．受债权债务关系影响的交易

8、下列表述中，正确的有（）。

A．开发经营期可分为开发期和经营期

B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期

C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同

D．经营期可具体化为销售期和出租期

E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期

9、房地产开发企业税后利润最后可用于。A：弥补企业以前年度的亏损 B：提取法定盈余公积金 C：提取公益金 D：向投资者分红 E：借款合同

10、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。A．FNPV B．FIRR C．动态投资回收期 D．成本利润率 E．投资利润率

11、关于房地产投资特性的说法正确的是__。A．所谓“房地产的价值就在于其位置”，就是强调不可移动性对房地产投资的重要性。

B．房地产的自然寿命比经济寿命长得多，我们看到的一些项目被拆迁是因为其自然寿命终结了，没有在被使用的价值。

C．对于特殊物业高速公路，由于对其施工技术和建筑水平要求很高，耐用期限会很长，所以其适应性很强。

D．世界上没有完全一样的东西，这可以很好的解释房地产价格的异质性。

12、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

13、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A．估价机构 B．估价师

C．估价报告使用者

D．估价委托人的估价需要

14、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即__。A．估价时点 B．待开发项目开工之日

C．待开发项目取得土地使用权之日 D．该开发项目开始销售之日

15、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为__。A．出售型房地产 B．出租型房地产 C．办公型房地产 D．自用型房地产

16、房地专指__的合成体。A．土地 B．建筑物 C．物产 D．物业 E．物流

17、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是__。A．市政规划方案选择 B．项目构成及平面设计 C．建筑规划方案选择 D．市场调查分析

18、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。A．房地产具有开发或再开发潜力 B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式 D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

19、某宗房地产，使用面积为830平方英尺，成交总价为7万美元，于成交时一次付清。人民币的年利率为5%，人民币与美元的汇率为1美元＝7.7395元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积=0.9m2使用面积，（1平方英尺＝0.09290304平方米），该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。A．7026.14 B．6258.75 C．7010.34 D．6323.58 20、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法

21、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的。A：政治风险 B：政策风险 C：利率风险 D：市场供求风险 E：借款合同

22、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。A：警告 B：罚款 C：限期改正 D：限期拆除 E：没收实物

23、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（）万元。A．93．75 B．115 C．293.75 D．315

24、房地产的独一无二特性导致了（）。A．难以出现相同房地产的大量供给 B．房地产市场不能实现完全竞争

C．房地产交易难以采取样品交易的方式

D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响 E．房地产价值量大

25、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的供给指标之一。__ A．空置量 B．空置率

C．可供租售量

D．房屋空间使用数量

第二篇：河北省2015年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权终止考试题

河北省2015年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权终止考

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性．【2006年考题】

A：同一估价原则、同一估价时点 B：同一估价目的、同一估价方法 C：同一估价目的、同一估价时点 D：同一估价原则、同一估价目的 E：工业用地的监测点评估价格

2、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。

A．假设开发法和基准地价修正法两种方法 B．假设开发法和成本法两种方法

C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

3、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．20

4、商业标准宗地的位置应是__。A．街角地 B．二面临街地 C．一面临街地 D．畸零地

5、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

6、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于20％以下的土地闲置费。A：地价款 B：房价款

C：土地使用权出让金 D：土地使用权出让税

E：房地产估价机构必须加盖公章

7、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是__。A．专体讨论法 B．问卷调查法 C．观察法 D．实验法

8、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是__。A．收益递增递减原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．适合原理

9、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的__。A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

10、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价的职能。A：预测职能 B：控制职能 C：评价职能 D：调控职能

E：执行层的组织协调

11、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量 D：存量+新增竣工量一拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格

12、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。A：30％ B：45％ C：65％ D：75％ E：工业用地的监测点评估价格

13、按，可以把工程建设定额划分为劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗定额三种。

A：定额反映的生产要素消耗内容不同 B：定额的编制程序和用途不同 C：投资的费用性质不同 D：专业性质不同 E：执行层的组织协调

14、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。A．比较风险

B．收益现金流风险 C．持有期风险 D．时间风险

15、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税 D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并人个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

16、某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元／㎡。A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工业用地的监测点评估价格

17、投标截止后，开发商应按规定的时间__。A．认标 B．评标 C．开标 D．验标

18、房地产具有供给有限特性，本质上在于。A：土地总量有限 B：规划限制

C：房地产不可移动 D：价值量大

E：工业用地的监测点评估价格

19、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于__。A．商业信用 B．国家信用 C．消费信用 D．A和C 20、若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率__。A．为零 B．低 C．高 D．为1

21、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章

22、以下公式为报酬资本化最一般的公式的是。A： B： C： D：

E：工业用地的监测点评估价格

23、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A．投资利润率 B．投资回报率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率

24、一套建筑面积100 ㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，假定年折现率为5%，则实际总价为。A：29．28万元 B：30万元

C：28．57万元 D：28．5万元

E：工业用地的监测点评估价格

25、对于住宅楼来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，__。A．楼层对价格的影响更大 B．朝向对价格的影响更大 C．二者同样重要 D．因人而异

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于价格弹性的表述中，正确的有。(2003年试题)A：供给价格弹性一般为正值

B：当供给价格弹性为∞时，称供给完全无弹性 C：需求价格弹性永远为负值

D：当需求价格弹性为∞时，称需求有完全弹性 E：一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性

2、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（）等诸方面。A．城市基础设施 B．高新技术

C．城市公用配套设施 D．资金

E．专业人员经验

3、变更合同价款的确定方法包括。

A：合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款 B：合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款

C：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经承包人确认后执行

D：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行

E：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行

4、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题)银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为。A：保证保险 B：责任保险 C：信用保险

D：财产损失保险 E：执行层的组织协调

5、下列保险中，属于政策保险的有。A：社会养老保险 B：农业保险 C：巨灾保险 D：失业保险 E：出口信用保险

6、凡综合风险度超过__的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A．50% B．60% C．70% D．80%

7、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为__。

A．满足感 B．满意率 C．效用 D．满意度

8、投资的特性包括__。

A．投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动 B．投资具有时间性

C．投资的目的在于得到收益 D．投资具有稳定性 E．投资具有固定性

9、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是（）。A．10% B．9.5% C．11% D．10.65%

10、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付。A：业主 B：承租人

C：物业服务企业

D：业主、承租人和物业服务企业共同 E：借款合同

11、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。

类房地产1998～2004年价格

(单位：元/m2)A．年份 B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005 J．房地产价格 K．1800 L．2000 M．2190 N．2410 O．2620 P．2810 Q．3000 R．

12、对时点指标特点叙述不正确的是__。A．只能间断计数

B．各时点指标不可以直接累加

C．每个时点指标值的大小与时间长短无关 D．计数的准确率低

某

13、国际货币基金组织就是使用__这种“投资”定义统计国际收支平衡。A．以资产为基础 B．以企业为基础 C．以交易为基础 D．以价值为基础

14、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是__。A．项目风险越大，风险等级系数值越大 B．贷款期限越长，期限系数值越小

C．企业信用等级越高，信用等级系数值越低

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

15、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是。A：净经营收入=有效毛收入-经营费用

B：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

C：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 E：借款合同

16、从可否移动及移动是否影响其价值功用的角度，可将物品划分为。A：允许流通物 B：限制流通物 C：禁止流通物 D：动产 E：不动产

17、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与__之比。A．规划建设用地面积 B．居住区总用地面积 C．居住区建筑用地面积 D．获取土地使用权面积

18、下列由国务院审批城市总体规划的有。A：上海市的城市总体规划 B：太原市的总体规划

C：国务院指定的城市总体规划 D：设市城市的总体规划 E：深圳市的总体规划

19、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。A：供给 B：供给弹性 C：需求

D：需求弹性 E：需求规律

20、关于流动比率，下列说法不正确的是__。

A．流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100% B．又称之为“银行家比率” C．又称之为“二对一比率”

D．在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上

21、下列费用不得计入经济适用住房价格的有。A：行政事业性收费

B：水暖电气安装工程费及附属工程费 C：住宅小区经营性设施的建设费用

D：房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用

E：拆迁安置补偿费

22、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。

A．开发期+经营期 B．开发期+运营期

C．开发期+经营期-前期-建造期 D．开发期+运营期-前期-建造期 E．前期+建造期+经营期

23、租金常常以为计算基础。A：建筑面积 B：使用面积

C：出租单元内可出租面积 D：每平方米可出租面积 E：借款合同

24、住房置业担保公司的实有资本以为主。A：政府预算资助 B：资产划拨

C：房地产骨干企业认股 D：社会集资 E：个人集资

25、针对不同用途的收益性物业可分为__。A．写字楼物业管理、商场物业管理 B．承租人管理、租赁市场管理． C．工业及货仓物业管理、人事管理 D．商场物业管理、财务、人事管理

第三篇：2017年四川省房地产估价师《制度与政策》：申请用地考试试卷

2017年四川省房地产估价师《制度与政策》：申请用地考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。

A．均衡价格上升 B．均衡价格下降 C．均衡价格不变

D．取决于供给和需求变动的程序

2、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7％的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式．该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了元。A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同

3、下列股东权利中，属于自益权的是__。

A．出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权 B．股票过户的权利、股息红利分配的请求权

C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利 D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权

4、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。A．5％ B．10％ C．15％ D．20％

5、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。A．替代效应＝收入效应+价格效应 B．价格效应＝替代效应+收入效应 C．收入效应＝替代效应+价格效应 D．价格效应＝替代效应/收入效应

6、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A．10 B．15 C．20 D．30

7、某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1．0，楼面地价为800元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为3000元／㎡，居住用途建筑面积占60％，楼面地价为1000元／㎡。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。A：4000 B：5900 C：6800 D：7200 E：工业用地的监测点评估价格

8、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。A．购买者意图调查法 B．销售人员意见综合法 C．专家意见法

D．时间序列分析法

9、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的（）。A．基准价格 B．平均价格 C．正常价格 D．市场价格

10、甲的房屋由哥哥乙借用。甲出国前欲将其房屋赠与好友丙，仅将其房屋所有权证交给了丙。乙得知后，提出该房屋未办理转移的有关手续，所以房屋所有权应归其所有。现该房屋所有权依法应归__。A．甲 B．乙 C．丙

D．甲、乙共有

11、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。A．1 B．2 C．3 D．5

12、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经__批准。A．政府

B．城市规划行政主管部门 C．城市建设行政主管部门 D．城市土地主管部门

13、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为__预算价格。A．单项工程 B．单位工程 C．分部工程 D．分项工程

14、按，绝对指标可以分为时期指标和时点指标。A：反映的先后顺序不同 B：反映的实质内容不同 C：反映的时间状态不同 D：反映的形式状态不同 E：执行层的组织协调

15、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是__。A．强制性 B．无偿性 C．自觉性 D．固定性

16、按照规定，商品房预售合同签约后，要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。A：购房人 B：中间人

C：中介代理商

D：房地产开发企业 E：执行层的组织协调

17、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。A：收益法 B：市场法 C：成本法

D：假设开发法

E：工业用地的监测点评估价格

18、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。A．居住人口规模 B．居住户数规模 C．用地规模 D．建筑规模

19、估价报告有效期应从起计。A：估价时点 B：估价作业期

C：出具估价报告之日

D：签订估价委托合同之日 E：工业用地的监测点评估价格

20、某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104，合同约定的建筑面积为100。该商品房的成交价格为元。A：500000 B：5 15000 C：520000 D：530000 E：执行层的组织协调

21、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

22、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。A．目标 B．途径 C．市场化 D．商品化

23、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是__万元。

单位：万元 A．年份 B．0 C．1 D．2 E．3 F．4 G．5 H．现金流入 I． J．200 K．200 L．200 M．200 N．200 O．现金流出 P．800 Q． R． S． T． U．

V．净现金流量 W．-800 X．200 Y．200 Z．200 Z．200 Z．200

24、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括__。A．开发商违法预售 B．借款人赖账不还 C．借款人拖延还款

D．房地产市场供需失衡

25、作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是。A：宗地图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列不属于房地产拍卖特征的是__。A．房地产拍卖数量多，价值高 B．房地产拍卖的时间短 C．房地产拍卖法律性强 D．拍卖结束后续工作多

2、下列关于宏观经济政策中的财政政策，表述正确的是。A：财政政策是国家干预经济的主要政策之一

B：财政政策的主要内容包括政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和税收

C：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入

D：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加政府支出可以扩大总需求，减少国民收入

E：财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策

3、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是。

A：专业性 B：各异性

C：不可移动性 D：适应性 E：借款合同

4、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是__。A．随行就市定价法 B．认知价值定价法 C．领导定价法 D．挑战定价法 E．目标定价法

5、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。A．330 B．450 C．650 D．700

6、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提

7、房地产的供给弹性主要有__。A．供给的社会弹性 B．供给的人口弹性 C．供给的价格弹性 D．供给的要素弹性 E．供给的经济弹性

8、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为__万元。A．400 B．628 C．656 D．700

9、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。A．投资利润率 B．资本金利润率 C．财务内部收益率 D．成本利润率

10、下列关于地租理论，表述正确的是。

A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格

B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租 C：地租由土地的需求与供给所决定

D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量 E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势

11、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有__。A．随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化 B．反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标 C．调查对象就是被调查和访问的具体单位

D．调查单位与报告单位可以一致也可以不一致

E．相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

12、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。A．公告不是房屋权属登记的必经程序

B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记

C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

13、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8％，则。

A：该房地产的收益价格为136.73万元 B：该房地产的收益价格为143.89万元

C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D：该房地产的合理经营期限为15年 E：该房地产的合理经营期限为20年

14、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向提交申请材料。A：人力资源和社会保障部 B：住房和城乡建设部

C：所在地省级人事行政主管部门 D：所在地省级房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调

15、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。A．造船业 B．服务业 C．建筑业 D．航空业

16、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是。A：供给指标 B：需求指标 C：使用指标

D：市场交易指标 E：借款合同

17、选择最佳的开发利用方式包括__等的确定。A．结构 B．构造 C．用途 D．规模 E．档次

18、房地产市场结构包括以下的结构__。A．供求结构 B．投资结构 C．产品结构 D．产业结构 E．利润结构

19、复式记账法包括。A：收付记账法 B：借贷记账法 C：支出记账法 D：收入记账法 E：信贷记账法

20、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元。A：22.0 B：24.0 C：25.6 D：26.0 E：借款合同

21、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以__进行估价。A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提

22、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。A．服务市场 B．合格有效市场 C．有效市场 D．潜在市场

23、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经__以上的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2 B．专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主且占总人数1/3 C．专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3 D．专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4

24、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。A．有租约限制下的价值 B．共有房地产的价值 C．无租约限制下的价值 D．承租人权益的价值

25、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有__。A．为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积 B．建在幢内且为本幢服务的配电房 C．为多幢综合楼服务的物业管理用房 D．人防用的地下室

E．用作公共休息场所的架空层

第四篇：山东省房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权的收回模拟试题

山东省房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权的收回模拟试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。A：路线价法 B：成本法

C：假设开发法 D：市场比较法

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、房地产需求的交叉价格弹性是指__。

A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比 B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比

C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比

D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度

3、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。A．随行就市定价法 B．价值定价法 C．应战定价法 D．挑战定价法

4、当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以作为缴纳税费的依据。A：合同价 B：市场价 C：评估价 D：估算价

E：执行层的组织协调

5、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。A．5 B．7 C．10 D．15

6、住房公积金的结息日是__。A．5月31日 B．6月1日 C．6月30日 D．7月1日

7、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。(2008年试题)A：密度 B：表观密度 C：密实度 D：孔隙

E：执行层的组织协调

8、投资项目资本金是指__。

A．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；项目法人可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

B．在投资项目总投资中，由政府部门认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

C．在投资项目总投资中，由项目政府部门认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

D．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

9、下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法不正确的是。A：二者往往是甲方与乙方的合作关系

B：建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方 C：房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方

D：房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务 E：房地产估价机构必须加盖公章

10、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡。A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工业用地的监测点评估价格

11、季节比率是__。

A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重 B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重

C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重

12、__是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。A．房屋总登记 B．初始土地登记 C．房屋初始登记

D．房屋他项权利登记

13、下列关于房地产拍卖竞买人条件，表述错误的是。

A：中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人

B：在国家允许的范围内，房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人

C：对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人

D：对于集体土地上建成的房屋，非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者 E：执行层的组织协调

14、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。A．下降 B．上升 C．不变

D．不能确定

15、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。A：税金 B：拍卖费用

C：土地使用权出让金 D：土地使用成本

E：工业用地的监测点评估价格

16、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为万元。(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90 E：工业用地的监测点评估价格

17、人防工程的地下室面积建筑面积。A：属不应分摊的共有 B：属分摊的共有 C：不属共有

D：属物业公司所有 E：执行层的组织协调

18、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。A：利润 B：价格 C：价值

D：收益价格

E：工业用地的监测点评估价格

19、卖方物业代理从__收取佣金。A．买方 B．卖方 C．买卖双方

D．协议中规定的一方

20、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元／㎡。A：2139 B：2146 C：2651 D：2659 E：工业用地的监测点评估价格 21、2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改(中华人民共和国土地管理法)的决定》，区分了。A：“国有”和“集体” B：“有偿”和“无偿” C：“出让”和“转让” D：“征收”和“征用”

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、物业服务收费的计费方式中，酬金制是指。

A：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

B：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

C：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

D：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 E：执行层的组织协调

23、制定会计核算制度以及具体会计准则的依据是。A：普通会计准则 B：特殊会计准则 C：基本会计准则 D：具体会计准则 E：执行层的组织协调

24、某承租人的基础租金为15万元/月，如果营业额的8%作为百分比租金，如果在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。A．15 B．20 C．35 D．50

25、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则__。A．甲大于 B．甲小于乙 C．甲等于 D．难以判断

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，主要是指。A：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房 B：最低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房

C：最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅

D：廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建

E：高收入家庭购买、租赁经济适用住房

2、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为__。A．14140元/m2 B．4242元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2

3、砖木结构二等的残值率为__。A．2% B．4% C．3% D．5%

4、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A．损益表

B．资金来源与运用表 C．资本金现金流量表 D．全部投入现金流量表

5、依据投资的对象，投资基金可分为。A：股权式基金 B：有价证券基金 C：外币基金 D：本币基金 E：封闭型基金

6、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。A．资质年检制度 B．资质审查制度 C．资质复查制度 D．资质审批制度

7、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经通过。A：与会业主所持投票权1／2以上 B：与会业主所持投票权2／3以上 C：全体业主所持投票权1／2以上 D：全体业主所持投票权2／3以上 E：执行层的组织协调

8、房地产中介服务收费分为三类。A：房地产咨询收费 B：房地产估价收费 C：房地产经纪收费 D：房屋买卖收费 E：房屋交易收费

9、根据《房屋建筑工程质量保修办法》，在正常使用时房屋建筑工程的最低保修期限为。

A：屋面防水工程为3年 B：装修工程为1年 C：给排水管道为2年

D：供冷系统为2个供冷期 E：设备安装为2年

10、房地产市场分析主要分析市场的__。A．供求关系 B．竞争环境 C．目标市场

D．可支付的价格水平E．收入费用

11、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。A．物业的易接近性 B．物业的临街状况 C．物业的周围环境

D．物业所处区域的繁华程度

12、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。A．下降 B．上升 C．不变

D．不能确定

13、直接导致市场失灵的原因有。A：外部性 B：垄断

C：排他性物品的生产 D：信息不完全

E：政府对市场的管理和协调

14、下列各项中，属于房地产开发前期工作的有。A：安排短期和长期信贷 B：项目的市场分析

C：初步确定目标市场、租金或售价水平D：签订施工合同 E：开挖基槽

15、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括__。A．待开发房地产的价值 B．待开发房地产取得的税费 C．续建开发成本 D．销售费用 E．销售税金

16、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。A．37 B．40 C．60 D．63

17、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A．选择专业化 B．产品专业化 C．大量定制

D．单一市场集中化

18、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括。A：估价方法选用 B：估价结果确定方式 C：估价师的职业道德 D：估价技术路线 E：估价参数选取

19、房地产投资项目经济指标体系中以下属于清偿能力指标的是__。A．FNPV B．FIRR C．资产负债率

D．动态投资回收期

20、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。A：继续作为城市基础设施用地的

B：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的 C：国有企业改组为股份合作制的 D：国有企业租赁经营的

E：非国有企业兼并国有企业的

21、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于等引起。A：交通建设 B：市场供求变化 C：人口素质变化 D：所在地区衰落

E：城市规划的制定与修改

22、房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过__。A．1年 B．2年 C．3年 D．5年

23、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。A．转让利润 B．市场影响

C．产权是否清晰 D．被拆迁人的利益

24、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。A：实物构成范围 B：权益范围 C：空间范围 D：时间范围 E：影响范围

25、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的。A：盈亏平衡 B：敏感性 C：风险 D：概率 E：借款合同

第五篇：四川省2017年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权的出让年限考试题

四川省2017年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权的出让

年限考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产市场中的__，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A．需求饱和

B．供求平衡

C．泡沫经济

D．过度开发

2、在现金流量表中，不应该出现__。

A．借款利息

B．所得税

C．自有资金

D．折旧与摊销

3、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。

A：县级以上人民政府

B：县级以上人民政府土地管理部门

C：县级以上人民政府农业管理部门

D：乡级以上人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

4、投资者所要求的最低利率是__。

A．基础利率

B．存款利率

C．贷款利率

D．同业拆借利率

5、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。

A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

6、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。(2008年试题)A：时值是资金运动起点的金额

B：终值是资金运动结束的金额

C：资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值

D：不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

E：借款合同

7、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．利润为零 B．最高运营费用比率

C．最大费用

D．允许的最低经济效益指标

8、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。

A．替代效应＝收入效应+价格效应

B．价格效应＝替代效应+收入效应

C．收入效应＝替代效应+价格效应

D．价格效应＝替代效应/收入效应

9、物业管理的日常综合服务与管理是指签订《物业服务合同》后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。

A：政府职能管理部门与选聘新的物业服务企业

B：房地产开发商与选聘新的物业服务企业

C：业主大会选聘新的物业服务企业

D：业主委员会与选聘新的物业服务企业

E：执行层的组织协调

10、__使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。

A．有偿

B．有限期

C．有流动

D．有偿有限期

11、住房公积金缴存比例是指。

A：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工本月平均工资的比例

B：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工下一月平均工资的比例

C：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年平均工资的比例

D：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一月平均工资的比例

E：执行层的组织协调

12、下列估价业务中，估价机构可以承接的是__。

A．超出了估价机构业务范围的估价业务

B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务

D．承接后出现很大执业风险的估价业务

13、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是__。

A．在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水

B．当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水

C．纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值

D．木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小

14、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是__元。

A．388000 B．388640 C．399640 D．400000

15、是指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。

A：法定存款准备金率

B：再贴现利率

C：公开市场业务

D：证券保证金比率

E：执行层的组织协调

16、约翰·冯·杜能的地租量的计算公式是。

A：地租=市场价格-生产成本

B：地租=市场价格-生产成本-平均利润

C：地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率

D：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息

E：工业用地的监测点评估价格

17、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。

A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管

B：业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管

C：维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用

D：业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还

E：执行层的组织协调

18、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元．其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺．则运用“四三二一法则”计算土地 乙的总地价为．【2006年考题】

A：23．4万元

B：28．6万元

C：33．4万元

D：46．8万元

E：工业用地的监测点评估价格

19、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。

A：合法原則

B：最高最佳使用原則

C：替代原則

D：公平原則

E：工业用地的监测点评估价格

20、职工死亡或者被宣告死亡的，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户的存储余额。

A：向社会捐助

B：帮助住房公积金缴存困难职工

C：纳入住房公积金的增值收益 D：纳入社会统筹资金

E：执行层的组织协调

21、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。(2005年试题)A：28.62 B：29.16 C：41.56 D：48.24 E：借款合同

22、进度计划管理通常采用横道图和（）。

A．资金流动计划图

B．网络图

C．直方图

D．控制图

23、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。

A：最低价格

B：平均价格

C：出让地价

D：标定地价

E：工业用地的监测点评估价格

24、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

25、__是__的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。

A．单项工程；建设项目

B．单位工程；工程项目

C．单项工程；工程项目

D．单位工程；建设项目

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列__由省、自治区、直辖市税务机关确定，可以免交土地使用税。

A．个人所有的居住房屋及院落用地

B．免税单位职工家属的住宅用地

C．房管部门在房租调整改革前经租的居民住房用地

D．民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地

E．企业办的各类学校、医院、幼儿园用地

2、按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括。

A：仓储用地

B：特殊用地

C：水域和其他用地

D：工业用地

E：执行层的组织协调

3、某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（）层。

A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0

4、城市规划管理系统由组成。

A：城市规划发展系统

B：城市规划执行系统

C：城市规划反馈系统

D：城市规划保障系统

E：城市规划决策系统

5、房地产投资者的债务融资方式有（）。

A．吸收其他机构投资者资金

B．建成房地产抵押贷款

C．土地储备贷款

D．增发新股

E．房地产企业流动资金贷款

6、下列计算一半建筑面积的是__。

A．无柱的雨篷

B．无顶盖的室外楼梯

C．骑楼

D．无顶盖的阳台

7、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于．【2006年考题】

A：卖方实际得到的价格／(1-应由卖方缴纳的税费比率)B：卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

C：买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

D：应由卖方负担的税费／应由卖方缴纳的税费比率

E：买方实际付出的价格／(1-应由买方缴纳的税费比率)

8、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。

A．房地产的历史价格资料

B．房地产的未来历史价格资料

C．房地产的现时价格资料

D．估价人员选取的价格资料

9、建筑材料的性质有等。

A：物理性质

B：力学性质

C：耐久性

D：耐热性

E：耐湿性

10、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为__。

A．1.05 B．0.95 C．0.98 D．1.03

11、根据《中华人民共和国刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，下列有关刑事责任，表述正确的是。

A：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

B：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10％以上20％以下罚金

C：情节特别严重的，处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

D：情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

12、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是__。

A．最高最佳使用原则

B．合法原则

C．替代原则

D．谨慎原则

13、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的。

A：考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值

B：考虑抵押后的公开房地产市场价值

C：考虑查封后的公开房地产市场价值

D：公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响

E：执行层的组织协调

14、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是。

A：专业性

B：各异性

C：不可移动性

D：适应性

E：借款合同

15、__导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。A．土地出让制度

B．土地转让制度

C．房地产登记制度

D．土地储备制度

16、银行券具有以下特点。

A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通

B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通

C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收

D：不定期，可以长期流通使用

E：定期，但可以长期流通使用

17、甲公司的主营业务收入为210亿元，主营业务成本为182．50亿元，年初存货为60亿元，年未存货为10亿元，其存货周转天数是天。

A：61 B：70 C：120 D：140 E：执行层的组织协调

18、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。

A：高于

B：等于

C：低于

D：不高于

E：不等于

19、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。

A．1.9% B．2.1% C．2.3% D．2.5%

20、网络图有表现形式。

A：单代号网络

B：双代号网络

C：复合网络

D：时标网络

E：三维网络

21、房地产估价的主要难点是__。

A．市场行情变化不定

B．供需变化引起价格变化

C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握

D．房地产价格的影响因素影响程度不同

22、通过资产负债表可以了解。

A：企业的经济实力 B：企业的偿债能力

C：企业的经营能力

D：企业获得的利润总额和分配情况

E：企业未来的财务趋向

23、住房公积金管理的基本原则包括。

A：住房公积金管理委员会决策

B：住房公积金管理中心运作

C：银行专户

D：财政监督

E：社会监督

24、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目__，即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A．还需投入50万元建设资金

B．还需投入450万元建设资金

C．还需投入800万元建设资金

D．在此情况下

25、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资__。

A．能够保值和增值

B．受通货膨胀的影响

C．贷款利率较低

D．经营成本较低