中级会计实务教案第四章（5篇范文）

第一篇：中级会计实务教案第四章

第四章 投资性房地产

本章属于我国企业会计准则中增加的内容。近三年考试均考查了客观题。

本章主要内容：

第一节投资性房地产的定义、特征及范围

第二节投资性房地产的确认和初始计量

第三节投资性房地产的后续计量（重难点）

第四节投资性房地产的转换和处置（重难点）第一节 投资性房地产的定义、特征及范围

一、投资性房地产的定义和内容

（一）定义和特征

1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

2.特征：

（1）属于企业的经营活动——因此通过其他业务收入、其他业务成本核算；

（2）其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一样；

（3）能够单独计量和出售。

（二）范围

投资性房地产主要包括：

1.已出租的土地使用权

已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

2.已出租的建筑物

已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。

3.持有并准备增值后转让的土地使用权——这类投资性房地产比较特殊，是由管理者的持有意图决定的。

注意区分如下特殊项目是否属于投资性房地产：

1.企业出租给本企业职工居住的宿舍（不属于投资性房地产）

2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出租（属于投资性房地产）

3.按照国家有关规定认定的闲置土地（不属于投资性房地产）。

4.作为存货的房地产（不属于投资性房地产）

企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用权

D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

[答疑编号169040101]

『正确答案』AC 『答案解析』投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，尚未出租，不正确；选项D，不属于企业自己持有的资产，不正确。

【例题2·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。

A.房地产企业开发的准备出售的房屋

B.房地产企业开发的已出租的房屋

C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

D.企业以经营租赁方式租入的建筑物

[答疑编号169040102]

『正确答案』ACD 『答案解析』选项A属于企业的存货；选项C属于无形资产。选项D，企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，所以不能确认为投资性房地产，也不属于企业的资产。

【例题3·判断题】企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。（）

[答疑编号169040103]

『正确答案』√

『答案解析』投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。如果不能单独计量和出售，则不确认为投资性房地产。第二节 投资性房地产的确认和初始计量

一、投资性房地产的确认和初始计量

（一）投资性房地产的确认

将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件（同其他资产的确认条件，不用单独记忆）：

1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；

2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（二）投资性房地产的初始计量

1.外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

【例题】20×9年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90 000 000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。

[答疑编号169040104]

甲公司的账务处理如下：

借：投资性房地产——写字楼

000 000

贷：银行存款

000 000

【例题】沿用上例，假设甲公司购入的投资性房地产符合采用公允价值模式进行后续计量的条件，采用公允价值模式进行后续计量。

[答疑编号169040105]

甲公司的账务处理如下：

借：投资性房地产——写字楼——成本

000 000

贷：银行存款

000 000

注意：公允价值模式下，入账价值计入“成本”明细科目。

2.自行建造的投资性房地产

企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

【例题】20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，20×9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元，两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量。

[答疑编号169040106]

甲公司的账务处理如下：

土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产＝9 000 000×{12 000 000÷24 000 000}＝4 500 000（元）

借：固定资产——厂房

000 000

投资性房地产——厂房

000 000

贷：在建工程——厂房

000 000

借：投资性房地产——已出租土地使用权500 000

贷：无形资产——土地使用权（9 000 000÷2）4 500 000

二、投资性房地产的后续支出

原理：满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。

资本化后续支出通过“投资性房地产——在建”核算，不同于固定资产资本化后续支出的核算。

【例题】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，20×9年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用成本计量模式。

[答疑编号169040107]

本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》第六条的规定，应当计入投资性房地产的成本。

甲公司的账务处理如：

（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程

借：投资性房地产——厂房——在建

000 000

投资性房地产累计折旧000 000

贷：投资性房地产——厂房

000 000

注意：不应通过“在建工程”科目核算。

（2）20×9年5月31日-20×9年12月31日，发生改扩建支出

借：投资性房地产——厂房——在建000 000

贷：银行存款000 000

（3）20×9年12月31日，改扩建工程完工

借：投资性房地产——厂房

000 000

贷：投资性房地产——厂房——在建

000 000

【例题】20×9年5月，甲公司与乙公司一项厂房经营租赁合同即将到期，为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司，20×9年5月31日，该厂房账面余额为20 000 000元，其中成本16 000 000元，累计公允价值变动4 000 000元，20×9年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用公允价值计量模式。

[答疑编号169040108]

甲公司的账务处理如下：

（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程

借：投资性房地产——厂房——在建

000 000

贷：投资性房地产——厂房——成本

000 000

投资性房地产——厂房——公允价值变动 4 000 000

（2）20×9年5月31日至20×9年11月30日，发生改建支出

借：投资性房地产——厂房——在建000 000

贷：银行存款000 000

（3）20×9年11月30日，改扩建工程完工

借：投资性房地产——厂房——成本000 000

贷：投资性房地产——厂房——在建000 000

【例题】甲公司对某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出30 000元。

[答疑编号169040109]

日常维修支出属于费用化的后续支出，应当计入当期损益。

甲公司的账务处理如下：

借：其他业务成本

000

贷：银行存款

000

【例题4·判断题】企业外购的房地产，若管理层打算出租，就应在购入时将其确认为投资性房地产。（）

[答疑编号169040110]

『正确答案』×

『答案解析』企业外购的房地产，一般只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产

【例题5·判断题】投资性房地产的后续支出一律在实际发生时予以资本化。（）

[答疑编号169040111]

『正确答案』×

『答案解析』投资性房地产的后续支出满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。

第三节 投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式两种，企业可在两者中选择其一进行计量，但采用公允价值模式计量应满足一定的条件。

一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。

核算要点总结：

1.设置“投资性房地产”科目核算；

2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。

3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

【例题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。

甲公司的账务处理如下：

[答疑编号169040201]

（1）每月计提折旧

每月计提的折旧＝（72 000 000÷20）÷12＝300 000（元）

借：其他业务成本——出租写字楼折旧

300 000

贷：投资性房地产累计折旧

300 000

（2）每月确认租金收入

借：银行存款（或其他应收款）

400 000

贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入

400 000

二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

（一）采用公允价值模式的前提条件

同时满足以下两个条件：

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

核算要点：

1.同样要设置“投资性房地产”科目核算，明细科目为“成本”、“公允价值变动”；

2.与采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。

3.设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。

待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目。

4.取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

【例题】20×9年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。

20×9年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80 000 000元，公允价值也为相同金额，该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。

在确定该投资性房地产的公允价值时，甲公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参照公司所在地房地产交易市场上平均销售价格，结合周边市场信息和自有房产的特点，20×9年12月31日，该写字楼的公允价值为84 000 000元。

[答疑编号169040202]

甲公司的账务处理如下：

（1）20×9年12月1日，甲公司出租写字楼

借：投资性房地产——写字楼——成本

000 000

贷：固定资产——写字楼

000 000

（2）20×9年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

借：投资性房地产——写字楼——公允价值变动 4 000 000

贷：公允价值变动损益——投资性房地产

000 000

【例题6·计算分析题】甲企业为从事房地产经营开发的企业。2009年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90 000 000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2009年12月31日，该写字楼的公允价值为92 000 000元。2010年12月31日，该写字楼的公允价值为93 000 000元。

要求：

根据上述资料编制甲企业相关的账务处理。

[答疑编号169040203]

【答案】甲企业的账务处理如下：

（1）2009年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租

借：投资性房地产——××写字楼——成本

000 000

贷：开发产品

000 000

注：“开发产品”科目相当于房地产企业的存货类科目。

（2）2009年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

借：投资性房地产——××写字楼——公允价值变动 2 000 000

贷：公允价值变动损益000 000

（3）2010年12月31日，公允价值又发生变动

借：投资性房地产——××写字楼——公允价值变动 1 000 000

贷：公允价值变动损益000 000

三、投资性房地产后续计量模式的变更

1.要求规定：

成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。

企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

2.处理：

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配——未分配利润）。具体处理为：

借：投资性房地产——成本（变更日的公允价值）

投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提的折旧或摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产（账面余额）

利润分配——未分配利润[（公允价值—账面价值）×90%，或借记]

盈余公积[（公允价值—账面价值）×10%，或借记]

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

【例题7·计算分析题】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000元，账面价值为87 300 000元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为95 000 000元。

假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积。

[答疑编号169040204]

【答案】甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——××写字楼（成本）95 000 000（变更日公允价值）

投资性房地产累计折旧（摊销）

700 000

贷：投资性房地产——××写字楼

000 000

利润分配——未分配利润

930 000

盈余公积

770 000

【例题8·判断题】一般情况，企业均可以同时分别采用成本模式和公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。（）

[答疑编号169040205]

『正确答案』×

『答案解析』一般情况下，同一企业对投资性房地产只能采用一种后续计量模式。

【例题9·判断题】企业对投资性房地产，无论采用何种计量模式，均应计提折旧或进行摊销。（）

[答疑编号169040206]

『正确答案』×

『答案解析』采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。第四节 投资性房地产的转换和处置

一、房地产的转换

（一）房地产形式及转换日

房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。出租日即为转换日。

非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。

（二）房地产转换的会计处理

1.成本模式下的转换

核算要点：对应结转，不确认损益。

对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。科目对应关系如下：

“固定资产”或“无形资产”对应“投资性房地产”；

“累计折旧”或“累计摊销”对应“投资性房地产累计折旧（摊销）”；

“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”对应“投资性房地产减值准备”。

不产生损益：指对应科目金额对应结转，不会产生差额。

作为存货的房地产转为采用成本模式计量的房地产时，按照教材处理。

【例题10·计算分析题】资料：大信公司2009年7月末将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2009年7月31日，账面价值为37 650 000元，其中，原价50 000 000元，累计已计提折旧12 350 000元。

要求：作出大信公司的会计处理。

[答疑编号169040207]

『正确答案』大信公司2009年8月1日的账务处理如下：

借：固定资产

000 000

投资性房地产累计折旧350 000

贷：投资性房地产——××厂房

000 000

累计折旧350 000

【例题11·计算分析题】资料：甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。20×9年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×9年4月15日，为期5年。20×9年4月15日，这栋办公楼的账面余额450 000 000元。已计提折旧3 000 000元。

假设甲企业所在城市没有活跃的房地产交易市场。

要求：作出甲公司的会计处理。

[答疑编号169040208]

『正确答案』甲企业20×9年4月15日的账务处理如下：

借：投资性房地产——××写字楼

450 000 000

累计折旧000 000

贷：固定资产

450 000 000

投资性房地产累计折旧000 000

【例题12·单选题】某企业的投资性房地产采用成本计量模式。2010年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日固定资产的账面价值为（）万元。

A.100

B.80

C.70

D.75

[答疑编号169040209]

『正确答案』C 『答案解析』在成本模式下，将投资性房地产转为自用房地产，计入固定资产入账价值中的金额为100万元，但固定资产的账面价值为70万元。

2.公允价值模式下的转换

这种转换方式下，通常转换时的公允价值和账面价值不一致，会产生差额。如何处理该差额是问题的关键：

（1）投资性房地产→非投资性房地产（投资性房地产转换为自用房地产、存货）

无论公允价值高或低，公允价值与原账面价值的差额都计入“公允价值变动损益”科目。

转换日会计处理：

借：固定资产/无形资产等（投资性房地产的公允价值）

贷：投资性房地产――成本

――公允价值变动（或借记）

公允价值变动损益（或借记，金额倒挤）

不论公允价值与账面价值孰高，均将差额计入公允价值变动损益。

【例题13·计算分析题】2009年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。2009年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为48 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为47 500 000元，其中，成本为45 000 000元，公允价值变动为增值2 500 000元。

要求：作出甲公司的会计处理。

[答疑编号169040210]

『正确答案』甲企业的账务处理如下：

借：固定资产

000 000

贷：投资性房地产——写字楼——成本

000 000

——写字楼——公允价值变动500 000

公允价值变动损益

500 000

（2）非投资性房地产→投资性房地产（自用土地使用权、固定资产、存货转换为投资性房地产）

转换日的公允价值大于账面价值的，差额贷记“资本公积――其他资本公积”科目，转换日的公允价值小于账面价值的，差额借记“公允价值变动损益”科目。

转换日会计处理：

借：投资性房地产――成本（转换日的公允价值）

累计折旧（或累计摊销）

固定资产减值准备（或无形资产减值准备）

公允价值变动损益（或贷记资本公积――其他资本公积）（差额，倒挤）

贷：固定资产（或无形资产）

【例题14·计算分析题】资料：2009年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。2009年10月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2009年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2010年1月1日，租赁期限为3年。

由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该企业能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲企业对出租的办公楼采用公允价值模式计量。假设2010年1月1日，该办公楼的公允价值为350 000 000元，其原价为500 000 000元，已提折旧142 500 000元。

要求：作出甲公司的会计处理。

[答疑编号169040211]

『正确答案』甲企业2010年1月1日的账务处理如下：

当日的账面价值＝500 000 000—142 500 000＝357 500 000（元），公允价值为350 000 000元，公允价值小于账面价值的差额7 500 000计入公允价值变动损益。

借：投资性房地产——××办公楼——成本 350 000 000

公允价值变动损益

500 000

累计折旧

500 000

贷：固定资产

500 000 000

【例题15·计算分析题】承例14。假设转换日办公楼的公允价值为360 000 000元。

[答疑编号169040212]

『正确答案』甲企业2010年1月1日的账务处理如下：

借：投资性房地产——××办公楼——成本

360 000 000

累计折旧

500 000

贷：固定资产

500 000 000

资本公积——其他资本公积500 000

【例题16·单选题】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额应计入（）。

A.投资收益

B.公允价值变动损益

C.营业外收入

D.其他业务收入

[答疑编号169040213]

『正确答案』B 『答案解析』按企业会计准则规定，企业采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

【例题17·多选题】：下列有关投资性房地产的说法中，正确的有（）。

A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，应不对投资性房地产计提折旧或进行摊销

B.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租时，其转换日为租赁期开始日

C.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面余额作为转换后“投资性房地产”科目的入账价值

D.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入所有者权益

[答疑编号169040214]

『正确答案』ABC 『答案解析』选项A，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值；选项B，企业将作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日；选项D，企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

【例题18·多选题】下列各项中，会引起投资性房地产账面价值发生变化的有（）。

A.计提投资性房地产减值准备

B.计提投资性房地产折旧

C.投资性房地产的维修

D.投资性房地产大修理（不符合资本化条件）

[答疑编号169040215]

『正确答案』AB 『答案解析』投资性房地产的账面价值＝投资性房地产的账面余额－计提的折旧（或摊销）－计提的减值准备。投资性房地产的维修和大修（不符合资本化条件）发生的支出计入当期损益，不会改变投资性房地产的账面价值。

二、投资性房地产的处置

注意的要点：

1.处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算。

2.自用房地产转换为投资性房地产，采用以公允价值模式进行后续计量的，转换时若产生资本公积――其他资本公积，则处置时应将资本公积转入“其他业务成本”科目。

3.采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有过程中产生的公允价值变动损益累计额在处置时应转入“其他业务成本”科目。这笔分录的借贷方均为损益类科目，因此这笔分录不影响利润，但它对企业其他业务所产生的利润的有影响的。

【例题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000 000元，乙公司已用银行存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为180 000 000元，已计提折旧20 000 000元，不考虑相关税费。

甲公司的账务处理如下：

[答疑编号169040216]

借：银行存款

200 000 000

贷：其他业务收入

200 000 000

借：其他业务成本

160 000 000

投资性房地产累计折旧000 000

贷：投资性房地产——写字楼

180 000 000

【例题19·单选题】某企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为（）万元。

A.30

B.20

C.40

D.10

[答疑编号169040217]

『正确答案』A 『答案解析』本题中计入其他业务收入的金额为100万元，计入其他业务成本的金额为70万元（其中，投资性房地产的账面余额为80万元，资本公积冲转10万元）所以处置净收益为＝100—70＝30（万元）。

注意：这里在计算时不要考虑公允价值变动损益转入其他业务成本这个处理，因为题目问的是处置净收益，上述处理不影响处置净收益。

【例题20·计算分析题】甲企业是从事房地产开发业务的企业，2009年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2009年4月15日。2009年4月15日，该写字楼的账面余额为450 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用公允价值模式计量。2009年4月15日该写字楼的公允价值为470 000 000元。2009年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为480 000 000元。2010年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于2010年6月以550 000 000元出售，出售款项已收讫。

要求：作出甲企业的会计处理。

[答疑编号169040218]

『答案解析』甲企业的账务处理如下：

（1）2009年4月15日

借：投资性房地产——××写字楼——成本

470 000 000

贷：开发产品

450 000 000

资本公积——其他资本公积

000 000

（2）2009年12月31日

借：投资性房地产——××写字楼——公允价值变动 10 000 000

贷：公允价值变动损益000 000

（3）2010年6月，出售时

借：银行存款

550 000 000

贷：其他业务收入

550 000 000

借：其他业务成本

480 000 000

贷：投资性房地产——××写字楼——成本

470 000 000

——××写字楼——公允价值变动 10 000 000

将资产性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本：

借：公允价值变动损益

000 000

贷：其他业务成本000 000

将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本：

借：资本公积——其他资本公积

000 000

贷：其他业务成本

000 000

注：将“公允价值变动损益”、“资本公积”转入“其他业务成本”，是为了通过其他业务利润准确的反映该项资产的收益。

本章总结：

一、投资性房地产的定义、特征和内容

要这样把握三类投资性房地产：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权；

二、两种计量模式及其转换；

成本模式下折旧摊销额应计入其他业务成本；

成本模式可以向公允价值模式转换（应追溯调整）；公允价值模式不能向成本模式转换。

三、投资性房地产与非投资性房地产的相互转换（成本模式下、公允价值模式下）

非投资性房地产转换为投资性房地产的，转换时公允价值高于账面价值的差额，计入资本公积，其他情况下，差额计入公允价值变动损益。

四、投资性房地产的处置

通过其他业务收入、其他业务成本核算。注意公允价值变动损益、资本公积应转入其他业务成本。

第二篇：《中级会计实务》学习方法

《中级会计实务》学习方法

《中级会计实务》是中级会计职称考试中难度最大的一门课程，如何学好这门课程是大家所关注的问题。下面给大家分享一些关于《中级会计实务》的学习方法。

首先是在听课前一定要做好预习。不管是学习什么课程，预习很重要，这样才会找到重点，才能跟上老师的思路。

其次，一定要做好笔记。结合笔记，把课堂上讲的内容再看一遍。

再次，要通过做练习题来巩固学习的内容。题一定要做，虽然我们有实务操作经验，但是对业务内容的理解也需要靠做题加深巩固。

同时，在学习后面的章节的时候，不要忘了再温习前面学过的内容，否则就会像猴子摘玉米一样，学了后面的，就把前面的忘了。

最后在临近考试的时候，把全书通看一遍，最好是在网上找几套中级职称考试《中级会计实务》的模拟题来做，检测自己学得怎么样，知识点掌握程度如何。

另外，我们在学习《中级会计实务》这门课程时，总觉得很难。我们在学习每章的重点内容时，需要结合实际与练习题才能更好的理解，所以开始看不懂没关系，我们要带着问题从后面的课程以及习题中寻找答案。在学习时，要把握好会计准则的内在精髓所在，这样在对一些问题的把握时才容易理解。如：会计准则非常注重资产负债观，这就是为什么所得税会计里现在只使用债务法，而将原来的递延法取消了的原因。

《中级会计实务》这门课程的知识点比较多、而且难，当然有一个好的老师对我们来说很有帮助。

第三篇：中级会计实务复习口诀

中级会计实务复习口诀

在不少会计考生看来，会计课程的学习比较单调，整天都在和会计分录以及公式计算打交道，知识点非常琐碎，一般中有特殊，特殊中还有特殊，苦于没有好的方法去记忆和理解会计核算的规律。应该说“书山有路勤为径，学海无涯苦作舟”，会计学习必须依勤学苦练，没有什么“终南捷径”，但是会计学习自有其内在的规律，我们需要在学习中借助一些窍门，提高我们的学习效率，达到“事半功倍”的效果。这里介绍的“口诀法”（你还可以称其为“打油诗”。）应该就属于这种窍门。

一、最基本的口诀——读书口诀

所有学科的考试学习，包括会计学习，都必须仔细阅读考试指定教材和考试大纲。如果你是参加社会助学的会计应考者，那么从你听辅导教师授课到最后准备考试，应该至少读五遍指定教材。我将其总结为“自考五读口诀”，具体内容如下：

一读课前预习先，从师二读课堂间。

温故知新读三遍，四读再把习题练。

五读复习迎考试，胜利通过笑开颜。

这主要强调课前预习、课堂听讲、课后复习、做题巩固以及总复习迎考都要把读书放在基础性地位。我每门课开课第一次，我都将这个口诀写在黑板上，要求同学作为参加会计考试的座右铭，这其实对所有科目的考试中都是有用的。如果你是纯粹的自学，那么读书的意义就更是不言自明了。古人说“书读百遍，其义自现”或者“熟读唐诗三百首，不会吟诗也会吟”都是这个道理。

二、利用口诀理解记忆账户记账规则

借贷记账法下的记账规则是基础会计学习的入门规律，是需要同学们深刻记忆和理解的最基本知识点之一。我们一般把账户区分为资产、负债、所有者权益、成本、损益五大类。资产、成本类账户一般都是借方登记增加，贷方登记减少；负债、所有者权益账户（二者合并称为权益）一般都是借方登记减少，贷方登记增加；损益类账户则需要区分是费用类还是收入类去分别登记，收入与费用之间的登记也是相反的。为便于初学者理解，提高其学习兴趣，我编写了以下口诀，并命名其为“记账规则之歌”。

借增贷减是资产，权益和它正相反。

成本资产总相同，细细记牢莫弄乱。

损益账户要分辨，费用收入不一般。

收入增加贷方看，减少借方来结转。

曾经有一个女学员用“四季歌”的曲调在课堂上演唱，大大加深了初学者的记忆痕迹。我们在基础会计考试中记账规则直接考查一般都采取简答题的形式，如果你能记住这首“打油诗”当有好处。

大家也许还记得，会计核算有七种基本核算方法，即：设置会计科目（设置账户）、复式记账、填制和审核凭证、登记账簿、成本核算、财产清查、编制会计报表。我们也可以把七种方法总结成为以下的口诀：

会计核算方法七，设置科目属第一。

复式记账最神秘，填审凭证不容易。

登记账簿要仔细，成本核算讲效益。

财产清查对账实，编制报表工作齐。

如果问你某项内容是否属于会计核算方法，只要对照上面的口诀便一目了然。

三、利用口诀理解记忆跨期摊提账户的账务处理

跨期摊提账户主要包括待摊费用和预提费用账户。待摊费用实际是先付费后分摊的费用，主要属于资产性质。预提费用实际是先预计后付费的费用，主要属于负债性质。他们的共同点是收益期是若干个会计期间（月）。他们的核算规律可以结合以下的口诀进行理解记忆。待摊预提之歌

待摊预提都跨期，权责发生来摊提。先花货币是待摊，后掏腰包走预提。支付待摊借方记，贷方资金来放弃。摊销需从贷方转，借走费用进损益。预提费用贷方提，四费借方来对应。付费借方减预提，现金存款别忘记。这个口诀可以这样解释：第一句指出按照账户的用途和结构进行分类，者核算的基础都是“权责发生制”。第二句指出了二者在资金耗费时间先后的区别。的待摊费用在付费时候的会计分录，即“借：待摊费用贷：银行存款”。第四句对应的待摊费用在分摊时候的会计分录，即“借：管理费用贷：待摊费用”。其实这个分录的借方可能是制造费用，也可能是管理费用等，主要是期间费用，所以言其“进损益”。第五句对应的预提费用在提取时候的会计分录，即“借：管理费用贷：预提费用”。其借方主要是制造费用、管理费用、财务费用、营业费用，所以是“四费”。第六句对应的预提费用在付费时候的会计分录，即“借：预提费用贷：银行存款”。当然，以上会计分录中的银行存款也可以是现金，二者都属于货币资金。

四、利用口诀理解记忆长期股权投资核算的成本法股利核算口诀

当年分以前，成本来冲减。当年分当年，利益算一算。以后分，两者比较看。股利减净利，差额细判断。“当年分以前，直接冲成本96年5月2日被投资企业宣告分派“当年分当年，利益算一算那么就计算一下属于投资前的部分和属于投资后的部分，当然了，这种情况下，出题者一般都会假定各月的利润平均分配。“以后分，两者比较看个值：其一，就是投资企业按比例从被投资企业分得的累积股利（截止本年末）资企业按照比例享有的被投资企业的累积净利。然后判断：

1、前者累积股利＝后者累积净利，将以前已冲减的投资成本转回。

2、前者>后者，将（前者累积股利－后者累积净利－以前已冲减投资成本）的差额冲减投资成本。将投资企业当年应收取股利计入应收股利，3、前者<后者，则不用冲减成本，若以前已冲减成本，就将其全部转回，注意并不是将（前者累积股利－后者累积净利－以前已冲减投资成本）以前已冲减成本数额。整个过程都是借助于在累积股利和累积净利之间求差，需要冲减投资成本，的大小。

举例如下：假设以前已经冲减的投资成本是 96年195股利，于是投资企业就要全部冲减投资成本。97年以后不是还要宣告分派股利吗，这时我们就可以比较两如果不能确定投资成本的变化，待摊费用和预提费用都属于跨期摊提费用，1日进行长期股权投资，96年5前者冲减投资成本，将应收股利和冲减成本的差额计入投资收益。的差额恢复，以判断是否存在，000，以前已经收取的累积股利是采用成本法进行核算，2日分派的股利，后者计入投资收益。

不管这个差额是否大于、“过头分配也就无法确定投资收益二 小于10，000.第三句对应

”：比如月”：如果假设例题中月还包括本的，”：；其二，就是投

”，从而确定是还是恢复投资成本。10

①分派值30，000

累积股利10，000＋30，000＝40，000累积净利润数40，000借：应收股利 30，000长期股权投资 10，000贷：投资收益 40，000

②分派值50，000累积股利10，000＋50，000＝60，000累积净利润数40，000差额20，000

借：应收股利 50，000

贷：长期股权投资投资收益③分派值额－5，000本的全部数额（不超过这个数额）借：应收股利长期股权投资贷：投资收益如果分派值000，同样即使－本的全部数额成本”为负数，也不确认当期投资权益和恢复初始投资成本。

五、利用口诀理解记忆现金流量表的编制方法现金流量表是会计考试中十分令人头疼的内容，错误。下面的口诀基本上概括了现金流量表的全部编制过程。口诀后边详细阐述。看到收入找应收，未收税金分开走。看到成本找应付，存货变动莫疏忽。有关费用先全调，差异留在后面找。财务费用有例外，注意分出类别来。所得税你直接转，营业外找固资产。坏账工资折旧摊销，哪来哪去反向抵销。为职工支付有多少，单独处理分类思考。解释：第①句话针对销售商品，起算点，所以，我们看到营业收入，就要找应收项目（应收账款，应收票据等）单独作账（收到钱的增值税才作为现金流量）实际未收取现金则贷记应交税金，另外，有关贴现的处理，计入财务费用）作反调。例如：应收票据发生额息为1万元。因为实际现金现流量为第②句找应付科目，同时考虑存货的期初，期末变动值，看是否与此项目有关，有关的调整。第③句“支付的其他与经营活动有关的现金待摊费用，累计折旧，无形资产摊销，应付管理人员工资，应付管理人员的福利费（营业费用无

10，000（20，000－10，000）40，000

250，000，已分累积股利10，000+25，000＝35，0005000－10000＝－15000也不是按照差额恢复成本，还是恢复原来已经冲减成25，00010，00035，000

150，000，已分累积股利10，000+15，000，累积净利润数15000－10000＝－25000也不是按照差额恢复成本，还是恢复原来已经冲减成10000（不超过这个数额）。若被投资单位当期未分派股利，即使

丢三落四是现金流量表编制中最容易出现的口诀的具体内容如何理解，提供劳务收到的现金，因为直接法是以利润表中营业收入为也就是说应收账款中包括的应收取的税金部分，将应收票据因贴现产生的贴现息（已10万元（假如3月发生）后期末的报表看，应收票据未发生变动，但你不能不作现金流量的调整，9万元。

”告诉你在进行“购买商品支付的现金差异留在后面找”是指先把“管理费用”“”。而后面把6项内容仅调回来。这4040，000差额－“应冲减初始投资。未收的税金再5月份贴现，贴现”的处理时，”的数额全部调整6项内容是：坏账准备，000差15，若，累积净利润数，即使－我们在但是从期初，“看到成本找应付，存货变动莫疏忽 “有关费用先全调，营业费用

任何调整）

第④句“财务费用有例外，注意分出类别来”指的就是上面说的贴现息。

第⑤句“所得税直接结转，营业外找固资产”所得税直接结转，营业外收入，营业外支出，都是从固定资产盘盈，盘亏那来的，自然就要找固定资产了。

第⑥句是指这几个项目不影响现金流量，那么就反向抵回来就可以了。第⑦句支付给职工，和为职工支付的现金项目较特殊，需单独核算。

总的来说，有三项需要注意的：①在进行“销售商品收到的现金”核算时，需调整2项内容。财务费用中贴现息和应交税金中收到的现金。②在进行“购买商品支付的现金”核算时，需调整5项内容。累计折旧，应付工资，应付福利费，待摊费用，应交税金（进项税额）。③在进行“支付的其他与经营活动有关的现金应付管理人员工资，应付管理人员福利费，无形资产摊销。大家可以参考一下我为大家总结的间接法核算规律。①与损益有关的项目（润。固定资产（4销。财务费用：反映本期应属投资筹资的财务费用，不包括贴现息（我们上面已经谈过，贴现息是一项特殊的财务费用，实际做题时一定要留意。无关的项目（四项）＝负债+所有者权益从而实现了将权责发生制下的净利润调节为经营活动现金流量，去除不影响现金流量变化的项目。例如：若固定资产折旧增加，则说明为折旧不影响现金流量，所以要把这部分往净利润中增加，其他各项都仿照进行处理。

六、利用口诀来理解记忆资产负债表有关项目的填列在编制资产负债表，填写要区分对应明细账户的借方或者贷方余额来计算填列。

1、资产方应收账款项目金额＝额（假定不考虑坏账准备）

2、负债方预收账款项目金额＝额

3、资产方预付账款项目金额＝额

4、负债方应付账款项目金额＝额

后来发现考生对这四个公式的理解不是十分全面，础上总结了以下的两收合一收，借贷分开走。两付合一付，各走各的路。应该说第一句用来配合公式性就大大提高。比如某个企业只设置了“预收账款”账户。款”账户也有两个明细账户，余额分别是借方账款”、“预付账款调减净利润；“资产”方减少、负债不变情况下”、“预付账款“应收账款”明细账户借方余额＋“应收账款”明细账户贷方余额＋“预付账款”明细账户借方余额＋“应付账款”明细账户贷方余额＋、3，第二句可以配合公式“应收账款500“预收账款”这四个项目的金额依次分别为6项内容。坏账准备，待摊费用，累计折旧，当使所有者权益减少时，”、“应付账款我曾经总结了四个计算公式给学员，2、4.“应付账款”账户，而没有设置余额分别是借方600，则根据口诀可以迅速计算出9项）调整净利1项）：无形资产摊“资产调增净利润，“所有者权益”减少，因 “预收账款”这四个项目时，如下： 预收账款”明细账户借方余预收账款”明细账户贷方余应付账款”明细账户借方余预付账款”明细账户贷方余我就在这四个公式的基“预付账款”、400和贷方700，“应付账“应收400、500、600、700。

”的核算时，需要调整项）：减值准备，折旧，处置损失，报废损失。无形资产（）投资损失、预提费用、待摊费用。②与损益：存货，递延税款，经营性应收及应付，这几项的调整可以应用平衡式”当使所有者权益增加时，“应收账款”、“

“““计算时还是容易出错，“五言”口诀，帮助同学们加深记忆：

1这样学员填制有关项目的准确”、其“应收账款”账户有两个明细账户，和贷方”、“应付账款”、

第四篇：2018年《中级会计实务》易错题

1、下列有关无形资产会计处理的表述中，正确的有（）。

A.企业改变土地使用权的用途，将其作为用于出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产

B.投资者投入的无形资产应按照合同或协议约定的价值确定，约定价值不公允的除外 C.为引入新产品（无形资产）进行宣传发生的广告费、管理费用及其间接费用应该作为无形资产的初始计量成本予以确认

D.内部开发无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总和

【正确答案】ABD 【答案解析】选项C，不应该作为无形资产的初始成本予以确认，应计入当期损益。

点评：本题正确率40.75%。本题考查无形资产的初始计量（综合）。熟练掌握各种情况下无形资产初始计量的处理方法即可。

2、甲公司2012年5月1日以库存商品自丙公司手中换得乙公司80%的股权，此合并是非同一控制下的企业合并，库存商品的成本为800万元，公允价值为1000万元，增值税率17%，消费税率8%，该存货已提跌价准备为10万元，当天乙公司账面净资产为1000万元，公允可辨认净资产为1200万元，当日甲公司资本公积结存额为24万元，全部为股本溢价，盈余公积结余额为36万元。甲公司另行支付了审计、评估费2万元。基于上述资料，下列会计核算指标中正确的有（）。

A长期股权投资的初始成本为1172万元 B.商品转让收益为130万元 C.管理费用追加2万元 D.追加营业利润128万元

【正确答案】BCD 【答案解析】甲公司投资当日分录如下： ①借：长期股权投资－－乙公司 1 170

贷：主营业务收入 1 000

应交税费――应交增值税（销项税额）170 ②借：主营业务成本 790

存货跌价准备 10

贷：库存商品 800 ③借：税金及附加 80

贷：应交税费――应交消费税 80 ④借：管理费用 2

贷：银行存款 2 ⑤甲公司长期股权投资的入账成本为1170万元，转让商品的损益额130万元（＝1 000－790－80），追加营业利润128万元（＝130－2）。

点评：本题正确率为20.43%。本题考查非同一控制下企业合并形成的长期股权投资。注意对于已计提了存货跌价准备的存货，出售时要将其冲减主营业务成本，影响损益。另外，非同一控制下，支付的审计、评估费用计入管理费用，影响损益。

3、不属于一揽子交易的情况下，下列关于增资由可供出售金融资产转为同一控制下长期股权投资成本法核算的个别报表处理中，表述不正确的有（）。

A.按照合并日可供出售金融资产的公允价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和作为长期股权投资的初始投资成本

B.按照合并日可供出售金融资产的账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和作为长期股权投资的初始投资成本

C.合并日，合并方应根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本

D.按照合并日可供出售金融资产的公允价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的公允价值之和作为长期股权投资的初始投资成本

【正确答案】ABD 【答案解析】同一控制下，合并日，合并方应根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本，合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前可供出售金融资产账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。

点评：本题考查公允价值转为成本法的转换，注意区分转换为同一控制和非同一控制长期股权投资的不同。如果是非同一控制下，则是可供出售金融资产的公允价值加上新增投资成本。

4、对于非同一控制下，因追加投资导致长期股权投资由权益法转为成本法的（不构成一揽子交易），下列表述中不正确的有（）。

A.应对增资前的长期股权投资进行追溯调整

B.增资日的长期股权投资成本为原权益法下的账面价值与新增投资成本之和 C.增资日的长期股权投资成本为初始投资日的投资成本与新增投资成本之和

D.原权益法下因被投资方其他综合收益变动而计入其他综合收益的金额，应在增资日转入投资收益

【正确答案】ACD 【答案解析】非同一控制下，因追加投资导致长期股权投资由权益法转为成本法的（不构成一揽子交易），应当以购买日之前所持股权投资的账面价值与新增投资成本之和，作为其初始投资成本，不需追溯调整。购买日之前所持股权涉及其他综合收益的，应当在处置该项投资时将相关的其他综合收益转入当期投资收益。

点评：本题考查长期股权投资核算方法的转换，此题?比较简单。需要注意权益法转为成本法核算，原权益法下确认的其他综合收益在转换日是不需要转出的；如果是金融资产转为成本法才需要转出。大家一定要认真审题，考试时也要拿到相应的分值哦！

5、下列事项中，不影响企业其他综合收益金额的有（）。

A.公允价值计量模式下，投资性房地产公允价值大于其账面价值的差额

B.自用房地产转为公允价值计量模式下的投资性房地产时，公允价值大于账面价值 C.自用房地产转为公允价值计量模式下的投资性房地产时，公允价值小于账面价值 D.公允价值计量模式下，投资性房地产转为自用房地产时，公允价值大于账面价值

正确答案】ACD 【答案解析】将自用的建筑物等转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”，按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“其他综合收益”，或者借记“公允价值变动损益”科目，所以选项B应该记入“其他综合收益”科目的贷方。选项ACD均应记入“公允价值变动损益”。点评：本题考查投资性房地产的转换的处理，此题有一定的难度。这里要注意在转换日，公允价值和账面价值的差额是计入其他综合收益还是公允价值变动损益，要区分清楚。大家一定要多总结、记忆，考试时也要拿到相应的分值哦！

6、下列关于长期股权投资核算的表述中，正确的有（）。

A.增资条件下由可供出售金融资产转为权益法核算的长期股权投资，不需要追溯调整 B.权益法下出现超额亏损时，投资企业确认的投资损失应以长期股权投资账面价值减记至零为限，除此之外的额外损失均应在账外备查登记

C.非同一控制下，因增资导致可供出售金融资产转为采用成本法核算的长期股权投资时（不构成一揽子交易），应当以原股权投资的公允价值加上新增投资成本作为按成本法核算的初始投资成本

D.采用权益法核算的长期股权投资，在处置时应将原计入其他综合收益的金额转入投资收益

【正确答案】ACD 【答案解析】选项B，权益法下出现超额亏损时，投资企业确认的投资损失应以长期股权投资及其他实质上构成长期权益的项目减记至零为限，投资企业如需承担额外义务的，还需按照预计将承担责任的金额确认相关损失，除此之外的额外损失在账外作备查登记。

点评：本题考查长期股权投资的内容，此题有一定的难度，需要掌握权益法下长期股权投资的核算和由公允价值计量转换为权益法/成本法的核算。

7、A公司将原采用公允价值模式计价的一幢出租用办公楼收回，作为企业的自用房地产处理。在出租收回前，该投资性房地产的成本明细科目金额为1000万元，公允价值变动明细科目余额（贷方）为200万元。转换当日该厂房的公允价值为900万元。关于该事项，下列说法正确的有（）。

A.该资产在转换日影响损益的金额为100万元 B.该资产在转换日影响损益的金额为0 C.转换时固定资产的入账价值是800万元

D.对于投资性房地产持有期间产生的公允价值变动损益在投资性房地产转换为固定资产时不用作处理

【正确答案】AD 【答案解析】转换日应做的账务处理为： 借：固定资产 900

投资性房地产——公允价值变动 200

贷：投资性房地产——成本 1000

公允价值变动损益 100 点评：本题考查公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产的处理，此题有一定的难度。这里要注意其公允价值和账面价值的差额是计入公允价值变动损益的，应和自用房地产转为公允价值模式下投资性房地产的处理区分开。

8、甲公司于2009年1月1日采用经营租赁方式从乙公司租入机器设备一台，租期为4年，设备价值为200万元，预计使用年限为12年。租赁合同规定：第一年免租金，第二年至第四年的租金分别为36万元、34万元、26万元；第二年至第四年的租金于每年年初支付。另外，乙公司还承担了甲公司的费用2万元，则2009年甲公司应就此项租赁确认的租金费用为（）万元。

A.31.3 B.24 C.32 D.23.5

【正确答案】D 【答案解析】2009年甲公司应就此项租赁确认的租金费用＝（36＋34＋26-2）/4＝23.5（万元）

点评：本题考查经营租赁租入的固定资产，此题有一定的难度，关于费用2万元，经营租赁中出租人承担了承租人某些费用时，承租人应将该费用从租金费用总额中扣除。

9、下列各项交易，应当将固定资产划分为持有待售的是（）。A.甲公司2012年10月1日与A公司签订不可撤销的销售协议，约定于2013年11月30日将一台生产设备转让给A公司

B.乙公司管理层作出决议，计划将一栋自用办公楼于本月底出售给B公司

C.丙公司与C公司签订一项销售协议，约定于次月1日将一条生产线出售给C公司，双方均已通过管理层决议

D.丁公司2013年1月1日与D公司达成协议，计划将于本年10月31日将一台管理用设备转让给D公司，但是此协议为口头协议，尚未签订正式的书面协议

【正确答案】C 【答案解析】企业将固定资产划分为持有待售，应同时满足下列条件： 一是企业已经就处置该固定资产作出决议； 二是该项转让将在一年内完成；

三是企业已经与受让方签订不可撤销的转让协议。

上述选项只有C满足这些条件，因此可以划分为持有待售。

点评：本题考查划分为持有待售的条件，同时满足三个条件才能划分为持有待售，此题比较基础，大家一定要认真审题，把握细节，考试时也要拿到相应的分值哦！

10、下列关于固定资产后续支出的会计处理中，正确的有（）。A.固定资产的大修理费用，符合固定资产确认条件的部分，应予以资本化 B.固定资产的日常修理费用，金额较大时应采用预提或待摊方式

C.生产车间和行政管理部门等发生的固定资产修理费用应计入当期管理费用 D.经营租入固定资产的改良支出应直接计入当期损益

【正确答案】AC 【答案解析】固定资产的日常修理费用，通常不符合确认固定资产的两个特征，应当在发生时计入当期管理费用或销售费用，不得采用预提或待摊的方式处理，选项B错误；

企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出予以资本化，作为长期待摊费用处理，在合理的期间内摊销，选项D错误。

点评：此题考查固定资产的后续支出。企业对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件的部分，可以计入固定资产成本，不符合固定资产的确认条件的应当费用化，计入当期损益。固定资产在定期大修理间隔期间，照提折旧。

11、甲公司是一家商贸企业，2016年末库存商品100件，单件成本为2万元，其中合同订货70件，合同价为单件1.8万元，预计单件销售税费为0.1万元，非合同订货30件，市场价为单件2.3万元，预计单件销售税费为0.2万元。该商品已提存货跌价准备5万元，年末应提取存货跌价准备（）万元。

A.16 B.18 C.13 D.0

【正确答案】A 【答案解析】 ①合同部分的可变现净值＝（1.8－0.1）×70＝119（万元），合同部分的成本为140万元，应提足跌价准备为21万元；

②非合同部分的可变现净值＝（2.3－0.2）×30＝63（万元），非合同部分的成本为60万元，增值了3万元不予认可；

③最终应提足准备为21万元，相比已提跌价准备5万元，应补提16万元。【拓展】2016年末此存货在资产负债表的列示金额为179万元（＝119＋60）。

点评：本题考查存货跌价准备的计提，分为合同部分和非合同部分，此题属于基础的考核点，大家平时要多做练习，考试的时候才会得心应手哦！

12、下列有关盘盈、盘亏的论断中错误的有（）。

A.现金盘亏在扣除责任赔款后的净损失应列入“营业外支出” B.存货盘亏的净损失属于营业利润范畴

C固定资产盘亏属于重大前期差错，应进行追溯调整。D.固定资产的盘盈应列入发现当期的“营业外收入”

【正确答案】ABCD 【答案解析】现金盘亏在扣除责任赔款后列入“管理费用”；存货盘亏如果属于非常损失应列入“营业外支出”，不属于营业利润的范畴；固定资产盘盈属于重大前期差错，应进行追溯调整，而盘亏在扣除赔款后则列入当期损失。

点评：本题考查资产盘盈、盘亏的会计处理。此题属于十分基础的考核点，这里大家在平时学习过程中应多注重总结，考试时这种题目也会出现，要拿到相应的分值哦。

13、下列各项中，属于利得的有（）。

A.投资者的出资额大于其在被投资单位注册资本中所占份额的差额

B.采用权益法核算的长期股权投资，在持股比例不变的情况下，投资企业享有被投资单位其他综合收益变动的份额

C.债务重组收益

D.持有交易性金融资产期间获得利息而确认的投资收益

【正确答案】BC 【答案解析】选项A，计入资本溢价或股本溢价，不属于利得； 选项B，计入其他综合收益，属于利得； 选项C，计入营业外收入，属于利得； 选项D，属于利息收入，不属于利得。

点评：本题考查重要性。此题属于基础的考核点，这里大家在平时学习过程中应多注重总结，考试时这种题目也会出现，要拿到相应的分值哦。

14、下列业务影响营业利润的有（）。A.坏账准备的计提

B.可供出售金融资产的减值恢复 C.交易性金融资产取得时的交易费用 D.无形资产报废损失

【正确答案】AC 【答案解析】备选答案B，可供出售金融资产如果是债券投资，其减值恢复贷记“资产减值损失”，影响营业利润，如为权益性投资，其减值恢复贷记“其他综合收益”，则不影响营业利润；

备选答案D，无形资产报废损失列“营业外支出”。

点评：本题考查重要性。此题属于基础的考核点，这里大家在平时学习过程中应多注重总结，考试时这种题目也会出现，要拿到相应的分值哦。

15、下列有关费用的表述中，正确的有（）。A.费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出

B.费用只有在经济利益很可能流出从而导致企业资产减少或者负债增加且经济利益的流出额能够可靠计量时才能予以确认

C.企业发生的交易或事项导致其承担了一项负债而又不确认为一项资产的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益

D.企业发生的日常支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益

【正确答案】ABCD 点评：本题考查费用的定义及其确认条件。此题属于基础的考核点，这里大家在平时学习过程中应多注重总结，考试时这种题目也会出现，要拿到相应的分值哦。

16、将母公司确认为投资性主体，需要同时满足的条件有（）。

A.该公司以向投资方提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取金 B.该公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报 C.该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行计量和评价

D.其设计导致在确定其控制方时不能将表决权或类似权利作为决定因素的主体，主导该主体相关活动的依据通常是合同安排或其他安排形式

【正确答案】ABC 【答案解析】选项D，属于结构化主体的定义。

17、甲公司2014年2月在上财务会计报告批准报出前发现一台管理用固定资产未计提折旧，属于重大差错。该固定资产系2012年6月接受乙公司捐赠取得。根据甲公司的折旧政策，该固定资产2012年应计提折旧200万元，2013年应计提折旧400万元。假定甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积。不考虑所得税等其他因素，甲公司下列处理中，正确的有（）。

A.甲公司2013资产负债表 “固定资产”项目“年末数”应调减600万元 B.甲公司2013资产负债表“未分配利润”项目“年末数”应调减的金额540万元 C.甲公司2013利润表“管理费用”项目“本期金额”应调增的金额400万元 D.甲公司2013利润表“管理费用”项目“本期金额”应调增的金额600万元

【正确答案】ABC 【答案解析】资产负债表中填列的是余额，所以是调整累计数，但利润表中列示的是期间数，不是累计数，因此调整利润表时，也只能调整期间数。甲公司2013利润表“管理费用”项目“本期金额”应调增的金额为2013年的折旧额400万元，不包括2012年的折旧金额200万元。

18、下列项目中，属于会计估计变更的有（）。A.对产品质量担保费的提取比例的修正 B.建造合同的完工进度的估计方法的改变 C.投资性房地产公允价值估计方法的改变

D.将固定资产按直线法计提折旧改为年数总和法计提折旧。E.资产组认定口径的调整

【正确答案】ABCD 【答案解析】资产组口径的调整属于会计政策变更。

19、企业进行外币兑换业务产生的汇兑差额，均应记入“财务费用”科目的借方。（）对 错

【正确答案】对

【答案解析】企业进行外币兑换业务产生的汇兑差额均为汇兑损失，应记入“财务费用”科目的借方。

20、甲公司2×10年5月5日购入乙公司普通股股票一批，成本为2300万元，将其划分为可供出售金融资产。2×10年末甲公司持有的乙公司股票的公允价值为2900万元；2×11年末，该批股票的公允价值为2600万元。黄山公司适用企业所得税税率为25%。若不考虑其他因素，则如下相关会计指标的认定中正确的是（）。

A.2×10年确认“递延所得税负债”150万元 B.2×10年形成递延所得税费用150万元 C.2×11年冲减“递延所得税负债”75 万元 D.2×11年其他综合收益”减少225万元

【正确答案】ACD 【答案解析】①2×10年因可供出售金融资产增值600万元而造成新增应纳税差异600万元，相关分录如下：

借：其他综合收益150

贷：递延所得税负债150 ②2×11年因可供出售金融资产暂时减值300万元，应确认转回应纳税差异300万元，相关会计分录如下：

借：递延所得税负债75

贷：其他综合收益75 ③2×11年净借“其他综合收益”225万元。

21、下列有关外币折算的会计处理方法正确的有（）。A.外币是指企业记账本位币以外的货币

B.企业发生外币交易时，应在初始确认时采用交易发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率将外币金额折算为记账本位币金额

C.企业处置境外经营时，应当将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入其他资本公积

D.企业变更记账本位币时，应当采用变更当日的即期汇率将资产、负债项目折算为变更后的记账本位币，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算

【正确答案】AB 【答案解析】本题考查知识点：外币折算。

选项C，企业在处置境外经营时，应当将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益；

选项D，有关记账本位币变更的处理，应当采用变更当日的即期汇率将所有项目折算为变更后的记账本位币。

22、甲公司2008年末“递延所得税资产”科目的借方余额为69万元（均为固定资产后续计量对所得税的影响）。甲公司预计会持续盈利，各年能够获得足够的应纳税所得额，适用的所得税税率为25%。2009年末固定资产的账面价值为6 200万元，计税基础为6 800万元，2009年因产品质量保证确认预计负债120万元，税法规定，产品质量保证支出在实际发生时允许税前扣除。不考虑其他因素，则甲公司2009年应确认的递延所得税收益为（）万元。

A.111 B.180 C.150 D.30

【正确答案】A 【答案解析】2009年末“递延所得税资产”科目的借方余额＝［（6 800－6 200）＋120）］×25%＝180（万元）。2009年应确认的递延所得税收益＝180－69＝111（万元）。

23、不考虑增值税等因素，下列关于奖励积分说法中，正确的有（）。

A.企业在销售产品或提供劳务的同时授予客户奖励积分，应当将销售取得的货款或应收货款在本次商品销售或劳务提供产生的收入与奖励积分的公允价值之间进行分配

B.存在奖励积分的情况下，销售产品或提供劳务产生的收入等于取得的货款或应收货款扣除奖励积分公允价值的部分

C.在授予奖励积分时，其公允价值应该单独确认为收入 D.客户兑换奖励积分时，授予企业应将原计入递延收益的与所兑换积分相关的部分确认为收入

【正确答案】ABD 【答案解析】本题考查奖励积分的知识点。在授予奖励积分时，其公允价值应该确认为递延收益。

24、下列各项交易，应当将固定资产划分为持有待售的是（）。

A.甲公司2012年10月1日与A公司签订不可撤销的销售协议，约定于2013年11月30日将一台生产设备转让给A公司

B.乙公司管理层作出决议，计划将一栋自用办公楼于本月底出售给B公司

C.丙公司与C公司签订一项销售协议，约定于次月1日将一条生产线出售给C公司，双方均已通过管理层决议

D.丁公司2013年1月1日与D公司达成协议，计划将于本年10月31日将一台管理用设备转让给D公司，但是此协议为口头协议，尚未签订正式的书面协议

【正确答案】C 【答案解析】企业将固定资产划分为持有待售，应同时满足下列条件： 一是企业已经就处置该固定资产作出决议； 二是该项转让将在一年内完成；

三是企业已经与受让方签订不可撤销的转让协议。

上述选项只有C满足这些条件，因此可以划分为持有待售。

第五篇：中级会计实务总结 第二章 存货

中级会计实务总结

第二章 存 货

一、存货的定义与确认条件

（一）存货的概念 存货包括三个部分的内容：

1.库存商品或产成品

2.正在加工的半成品

3.为了生产产品、提供劳务将耗用的材料

（二）存货的确认条件

存货同时满足下列条件的，才能予以确认：

1.与该存货有关的经济利益很可能流入企业；

2.该存货的成本能够可靠地计量。

二、存货的初始计量

存货的来源有1.外购存货2.委托加工的存货（属于委托方的存货）3.自制存货4.其他方式取得的存货

4种

（一）存货成本的内容：存货应当按照成本进行初始计量。存货的成本包括采购成本、加工成本和其他成本。

（二）不同渠道取得存货入账价值的确定 1.外购存货

工业企业外购存货的入账价值包括：

（1）购买价款：发票中的金额；

（2）相关税费：计入存货的消费税、资源税、不能抵扣的增值税、关税；（3）其他可直接归属于存货采购成本的费用： a.运杂费：运输、装卸、保险等费用

b.运输途中的合理损耗：运输途中的合理损耗应计入存货的采购成本；入库前发生的不合理的损耗，不应计入存货的成本，根据发生损耗的具体原因，计入对应的科目中。如果是由责任人、保险公司赔偿的，应计入其他应收款中，冲减存货的采购成本，如果是意外原因（地震、台风、洪水等）导致存货发生的损耗计入营业外支出。如果尚待查明原因的首先要通过待处理财产损溢科目核算，查明原因后再作相应处理。

（注意：由于发生合理损耗会使存货的单位成本提高）

c.入库前的挑选整理费用：入库前的挑选整理费用，应计入存货的入账价值；入库以后发生的挑选整理费用、保管费用应计入管理费用中。

商品流通企业在采购商品过程中发生的运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用等，应当计入存货的采购成本，也可以先进行归集，期末再根据所购商品的存销情况进行分摊。对于已售商品的进货费用，计入当期损益；对于未售商品的进货费用，计入期末存货成本

2.委托加工的存货（属于委托方的存货）委托加工物资收回后存货成本的确定：

（1）发出材料的实际成本或实耗成本；

（2）加工费用；

（3）一般纳税人对方要按照加工费用收取17%的增值税，对于受托方来讲是销项税，而对于委托方来讲是进项税，一般纳税人的增值税不计入委托加工物资成本，如果是小规模纳税人发生的增值税就要计入收回的委托加工物资的成本；

（4）受托方代收代缴的消费税：如果收回后继续用于生产应税消费品，消费税记入“应交税费——应交消费税”科目的借方，待以后环节抵扣；如果收回后直接用于对外销售，消费税就应该记入存货成本。企业采购商品的进货费用金额较小的，可以在发生时直接计入当期损益。委托加工存货要注意消费税的处理

消费税组成计税价格＝（发出加工材料成本＋加工费）/（1－消费税税率）】 3.自制存货

自制存货的成本包括材料的成本、人工成本以及制造费用。

其中制造费用通常要按照一定的比例和标准分配到各个加工的存货当中。人工的费用也可能需要分配。4.其他方式取得的存货的成本

（1）投资者投入存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。

（2）非货币性资产交换、债务重组取得的存货的成本和企业合并取得的存货的成本，应当分别按照《企业会计准则第7 号--非货币性资产交换》、《企业会计准则第12 号--债务重组》和《企业会计准则第20 号--企业合并》确定。

（3）提供劳务换取存货，应将提供劳务的成本和付出的代价全部计入换入的存货入账价值中。

三、存货期末计量原则

资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。其中，可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

**存货按照成本与可变现净值孰低计量，意味着期末要对存货进行减值测试，并计提存货跌价准备。可变现净值是会计计量属性之一，只有存货才会涉及可变现净值，其他的长期性资产一般使用可收回金额，遵循资产减值准则。

四、存货期末计量方法

（一）存货减值迹象的判断

1.存货存在下列情况之一的，表明存货的可变现净值低于成本（存货发生部分减值）：（1）该存货的市场价格持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望。（2）企业使用该项原材料生产的产品的成本大于产品的销售价格；

（3）企业因产品更新换代，原有库存原材料已不适应新产品的需要，而该原材料的市场价格又低于其账面成本；

（4）因企业所提供的商品或劳务过时或消费者偏好改变而使市场的需求发生变化，导致市场价格逐渐下跌；

（5）其他足以证明该项存货实质上已经发生减值的情形。

2.存货存在下列情形之一的，表明存货的可变现净值为零（存货完全没有价值）：（1）已霉烂变质的存货；（2）已过期且无转让价值的存货；

（3）生产中已不再需要，并且已无使用价值和转让价值的存货；（4）其他足以证明已无使用价值和转让价值的存货。

（二）可变现净值的确定

1.企业确定存货的可变现净值时应考虑的因素：（1）存货可变现净值的确凿证据；

可变现净值不可以随意计算，避免利润操纵行为的发生。（2）持有存货的目的；

目的有两个：一个是继续生产，一个是直接对外出售。（3）资产负债表日后事项等的影响。

考虑该因素，亦即不能只根据当前情况作出分析和判断，还需要考虑日后期间的情况。2.不同情况下存货可变现净值的确定（1）持有产成品、商品等直接用于出售的商品存货，没有销售合同约定的。可变现净值＝估计售价－估计的销售费用和相关税费（2）持有用于出售的材料等。

可变现净值＝市场价格－估计的销售费用和相关税费（3）为生产产品而持有的原材料。

为生产产品而持有的材料是否计提准备，应该与产品的可变现净值结合起来。当产品的可变现净值低于成本的情况下，材料应该计提减值准备；当产品的可变现净值高于成本时，即使材料的市场价格低于材料成本，也不用计提准备。

可变现净值＝该材料所生产的产成品的估计售价－进一步加工的成本－估计的销售费用和相关税费（4）为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货 可变现净值=合同价格-估计的销售费用和相关税费

如果企业持有的同一项存货的数量多于销售合同或劳务合同订购的数量的，应分别确定其可变现净值，并与其相对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回金额。超出合同部分的存货的可变现净值，应当以一般销售价格为基础计算。

（三）存货跌价准备的核算

在计算出存货的可变现净值后，若低于账面成本，那么就涉及存货跌价准备的核算。

1.存货跌价准备的计提

存货跌价准备通常应当按单个存货项目计提；对数量较多、单价较低的存货，也可以分类计提。计提存货跌价准备的会计分录： 借：资产减值损失

贷：存货跌价准备

**计提的存货跌价准备在报表上看不到，是反映在“存货”项目中的，体现的是账面价值。2.存货跌价准备的转回

当以前减记存货价值的影响因素已经消失，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回。

转回存货跌价准备的会计分录： 借：存货跌价准备

贷：资产减值损失

3.存货跌价准备的结转

企业计提了存货跌价准备，如果其中有部分存货已经销售，则企业在结转销售成本时，应同时结转对其已计提的存货跌价准备。

结转存货跌价准备的会计分录：

借：存货跌价准备

贷：主营业务成本

在结转时，需要按照比例计算。