第一篇：商业地产形态分类有哪几种
商业地产形态分类有哪几种
一、商业地产分类
1.传统商铺
商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。2.专业市场
在上个世纪***十年代，随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者，也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。
3.市中心综合商业市场
城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的
“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。4.社区商业中心
成都城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。5.休闲度假商业
现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧，一时间，这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。6.商住办公楼
商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU·沸城为代表的商住办公楼在成
都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。7.甲级写字楼
作为商业地产的高级表现形式的甲级写字楼在成都的历史并不长远，也并不具备一定的规模，和东部沿海地区相比还有很长一段路要走，目前在成都仅仅有时代广场、川信、冠城广场、威斯顿联邦等为数不多的项目，不过，正因为市场的空缺很大，所以前景也很光明。8.大型商业中心MALL 融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心。
二、零售商业分类
中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。
1.百货店业态结构特点
(1)采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
(2)商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。
(3)采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全。
(4)选址在城市繁华区、交通要道。
(5)商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。(6)商店规模大，在5000平方米以上(7)商店设施豪华，店堂典雅、明快。
(8)目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。2.超级市场业态结构特点
(1)采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。(2)商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。(3)选址在居民区、交通要道、商业区。(4)商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。(5)商店面积在500平方米以上(6)目标顾客以居民为主。3.大型综合超市
(1)采取自选销售方式和连锁经营方式
(2)商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。(3)设有与商店营业面积相适应的停车场。(4)目标顾客为购物频率高的居民。(5)商圈范围较大。
(6)商店营业面积一般在2500平方米以上。(7)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。4.便利店业态结构特点
(1)以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。
(2)商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。(3)营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。
(4)选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。
(5)商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—7min到达的范围内。(6)商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。(7)店堂明快、清洁、货架丰满。
(8)目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有目的的购买。(9)经营实行信息系统化，开展单品管理。
(10)便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。5.专业店业态结构特点
(1)采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。
(2)商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润。(3)从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货。
(4)选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定。
(5)营业面积根据主营商品特点而定。
(6)目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求。6.大型专业店
(1)采取自选销售和开架面售相结合方式
(2)以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大
(3)选址地区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近(4)经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主
(5)营业面积在3000平方米以上
(6)设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务 7.专卖店业态结构特点
(1)采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。
(2)商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。
(3)注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。(4)选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。(5)商圈范围不定。
(6)营业面积根据经营商品的特点而定。
(7)目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。
8.购物中心业态结构特点
(1)由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。
(2)内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。
(3)服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。
(4)选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。(5)商圈根据不同经营规模、经营商品而定。
(6)设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。(7)目标顾客，以流动顾客为主。
(8)根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。
9.仓储商店业态结构特点
(1)选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。(2)主要的商圈人口为5—7万人。
(3)商店营业面积大，一般在4000 m’以上。部分商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营。
(4)商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务。
(5)作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。
(6)作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品。(7)商店设施简单化。
(8)将超市开发的销售技术和管理理论、仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。(9)可实行连锁经营。(10)设有一定规模的停车场。
三、商铺分类
1.按照开发形式进行分类(1)商业街商铺
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不
好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。(2)市场类商铺
在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。(3)社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。(4)住宅底层商铺
住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
(5)百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。(6)商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。(7)交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
2.按照投资价值分类
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。(1)“都市型”商铺--绩优股
“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，“都市型”商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：“都市型”商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将“都市型”商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
“都市型”商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于“绩优股”商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！
“都市型”商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。(2)“社区型”商铺--潜力股
“社区型”商铺和我们上一部分谈到的“社区型”商铺属于同样的概念，之所以称之为“潜力股”原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价
值提升无庸质疑。
需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。(3)“便利型”商铺--冷门小盘股
“便利型”商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为“便利型”商铺是因为其所经营的商品均属于“便利”类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。
“便利型”商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事“便利型”商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。
“便利型”商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的“小盘股”特点。正所谓船的好掉头！
之所以用“冷门”来形容“便利型”商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。(4)专业街市商铺--高科技股
专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺“高科技股”。(5)其他商铺-“一般股票” 其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为“一般股票”，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。
从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城
商铺的投资价值很高，属于商铺中的“绩优股”。
从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从“一般股票”转变成“绩优股”。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。
3.按照商铺的位置形式分类
按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。
铺面房：是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。
铺 位：一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。(1)唯一性差异
铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势；而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。(2)商业业种业态局限性差异
铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。
(3)营业时间差异
铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。(4)行业规划调整风险差异
铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。(5)物业运行费用差异
对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。
二、(6)物业出租选择范围差异
相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉 的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。(7)投资风险差异
时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了“钱”途，尝到了甜头。如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。
其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人，怀着“一铺养三代”的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入“一铺套三代”的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。
另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。(8)炒作难易程度差异
铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被“复制”，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。
四、社区商业主要形式
（一）、社区商业的特点
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是本案需要研究的重要课题。
（二）、国外社区商业的发展概况及特征
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新
建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。”
国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的40.68％。
西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征。1.社区商业的功能
国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。
社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。
而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也
包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。
2.社区商业中心的业态构成
国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店，社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。
3.社区商业的开发，国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的 其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。
国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍，如澳大利亚的C.lesMyer，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。国外社区商业中心一般都
实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。
4.社区商业的布局与设计
国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40％，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。
（三）、国内社区商业概况 1.国内社区商业现状
我国的社区商业相对落后，正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，因为社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。
我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。
总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。2.国内社区商业的发展方向
我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。各个省会城市都在制定自己的社区商业发展规划。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：
各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务
居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成
各城市将大力发展社区商业中心，社区商业中心是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场。这个综合性商业市场不同于大型商场，它的服务
对象主要是社区居民。
社区商业中心将普遍位于小区的中心位置，要求必备的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。
从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。以天津社区商业发展规划为例，在未来两年内将在社区内发展放心肉专卖连锁店100个，放心早点店200个，中小超市、便利店300个。由此可见社区商业蕴藏的巨大商机。
五、MALL的各种模式
1.按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：(1)物业型购物中心
定义：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。
(2)物业型摩尔购物中心MALL
定义：又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。
特点：普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。特点：面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。案例
物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多，其代表有：香港时代广场、海港城、太古广场、又一城，新加坡义安城Ngee Ann City、莱佛士城Reffles City、威士马广场（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中心(Lot 10)，泰国曼谷世界贸易中心（World Trade Center）、暹罗广场（Siam Center）、River City、The Emporium，台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦门“SM城市广场”。
海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便保持购物中心自身的品牌形象和管理力度。
国内的代表有：香港九龙仓投资的：上海时代广场、北京时代广场，香港和记黄浦
投资的：上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里投资的：上海嘉里不夜城、北京国贸中心。
国内的物业型购物中心除少数较成功外，很多面临着三个困境。
a)困境之一：客流不旺。诸多大城市开业的纯物业型购物中心都面临客流不旺的灾难，走进购物中心给人以萧条冷清的感觉，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多，稳定的回头客就更少了。
b)困境之二：租户难求。纯物业型购物中心采用招租方式经营，就是开发商把店铺或摊位出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理想的租金，必须找到信誉好的零售商。但是，购物中心建成后常常遇到招商难题：期待的零售商他不来，而想来的又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低，使购物中心没有充足的选择余地。外国专业店和专卖店倒是成熟化了，但又不一定适合中国目前的消费状况；有些虽然适应了，但在中国又不一定有营业执照。c)困境之三：管理乏力。购物中心里常有上百个所有权独立的零售商，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。但是，购物中心的管理比百货店管理难度大得多。面临的问题诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销行动等。如果协调无效，就会损害购物中心整体形象，使顾客失去光顾的兴趣。
(3)百货公司型购物中心
由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但
业态的复合度还不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真正的摩尔购物中心MALL。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/别馆等，不同业态也正被引入百货公司型购物中心内，迈向真正的摩尔购物中心。如亚洲最大的百货公司型购物中心--新光三越百货台南新店，面积达16万平方米，引进了几乎所有的业态，已经称得上真正的摩尔购物中心MALL了。
百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。体现在百货公司由于信誉佳、客户关系多、营销促销管理水平高；故招租招商较容易，且业绩一般也较佳。其代表有：台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义2馆、东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店，内地的代表有：北京庄胜崇光SOGO百货、上海第一八佰伴商厦、武汉广场等。(4)连锁摩尔购物中心MALL 定义：由专业的连锁购物中心集团开发并经营
特点：自营比例较高（50%至70%左右）。连锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百货公司、超市、影城、美食城等），业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，可迅速实现购物中心的全面开业，且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。对我
国而言，由于国内的商品的品种和各类专卖店只有国外的30%左右，购物中心的招租就更难，所以专业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式。但专业连锁购物中心的经营管理的要求和难度比其他业态更高，且国内仍没有出现专业连锁购物中心；所以最好能引入外资的专业连锁购物中心集团。如菲律宾的SM SUPER MALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBINSONS百货公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大集团的THE MALL集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营百盛百货公司和超市）。2.按购物中心的商场面积规模分类：
(1)巨型/超级购物中心SUPER MALL/CITY MALL 面积在24万平方米以上。如曼谷西康广场Seacon Square、马尼拉SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall购物中心、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港海港城。(2)大型购物中心
面积在12至24万平方米之间。如广州天河城和中华广场、大连和平广场和新玛特。
“摩尔” 就是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心的发展，大多不是一步到位的，而是分步进行投资，分为一期二期工程兴建，因此可以随时进行调整。(3)中型购物中心
面积在6至12万平方米之间。如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰
百盛、北京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物中心。(4)小型购物中心
面积在2至6万平方米之间。如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。生活购物中心、社区购物中心也是小型购物中心。3.按购物中心的定位档次分类
真正的“摩尔”由于面积巨大，故定位于家庭（全家/全客层）的一站式购物消费和一站式休闲享受。故商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全；理想的比例为：高3︰中5︰低2。当然由于所处商圈不同，各购物中心的高中低档比例可以有所调整。
(1)以高档商品为主
如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城。（但如果70%的以上比例经营高档商品，则这个购物中心一般最大只能作到10万㎡。开在国内的话，其集客能力将很有限，一般为购物广场，故也称不上摩尔购物中心MALL）
(2)以中高档商品为主
即高中低档比例协调（在高3︰中5︰低2左右）。如广州天河城、马尼拉SM MEGAMALL，台北大远百、马尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大广场。(3)以中低档商品为主
如马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过60%，否则就成为大型跳蚤市场、小商品
市场或批发市场，称不上摩尔购物中心MALL了。
4.按购物中心的选址地点分类：
(1)都会型购物中心
东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心，位于市中心黄金商圈且连通地铁站。一般楼层较高：营业楼层达到地下2至3层，地面8至12层。地下3至5层为停车场。
如马尼拉SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港时代广场。
(2)地区型购物中心
位于市区非传统商圈，但交通便捷。(3)城郊型购物中心
欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高速公路旁。一般楼层较少：营业楼层为地下1层，地面2至4层。室外停车场巨大，达到1000车位以上；甚至还有1000车位以上的大型停车场附楼。但菲律宾的SM MALL购物中心较为美式，且同时经营着都会型和城郊型2种购物中心。城郊型购物中心： 如马尼拉24万㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17万㎡的莘庄购物中心。(4)社区购物中心
位于大型居民社区内。社区购物中心一般面积较小。5.依据国际购物中心协会的分类，大型购物中心共分为8类：(1)按商圈辐射范围分类：
1)邻里型购物中心:建筑面积多在三万平方尺至十五万平方尺左右，而占地三至十五亩。主铺商一般是超级市场(Supermarket)，整体功用及概念为“方便购买日常用品”，加上客源多在三(英)里范围以内。
2)社区型购物中心：建筑面积多由十万平方尺至三十五万平方尺左右，占地十至四十亩。主铺商一般会有三个，包括超级市场、配药店(Drugstores)、家居修建工具店(Home Improvements Stores)等，而且占用一半建筑面积。整体功用及概念为“方便购买家居用品”，兼客源多在六里范围以内。
3)“区域”购物中心 ：建筑面积多在四十万平方尺至八十万平方尺左右，占地四十至一百亩。主铺商一般起码有数个，包括百货公司、时装店、鞋店等，而且占用一半至七成建筑面积。整体功用及概念为“百货时装」”等，客源可远至十五里范围以内。
4)“超级区域”购物中心（业态复合度最高，是真正的“摩尔”）：建筑面积多在八十万平方尺以上，而占地六十至一百二十亩左右。主铺商一般也会有多个，而且种类规模比区域购物中心还要多，也包括百货公司等，可占用七成建筑面积。整体功用及慨念和区域购物中心相近，客源可远至二十五里范围以内。(2)按入驻商家的主要业态和行业分类：
1)“时装/专门”购物中心：建筑面积多在八万平方尺至二十五万平方尺左右，占地五至二十五亩。主铺商一般可有数个，包括高级时装店等，而且占用绝大部份建筑面积。整体功用及慨念为“高级时装或专门店”等，客源可远至十五里范围以内。2)大型量贩购物中心：建筑面积多在二十五万至六十万平方尺左右，占地二十五
至八十亩。主铺商一般只有数个，而且种类多为家居修建工具店，批发价货仓(Warehouse Stores)等，可占用四分之三建筑面积。整体功用及概念为“有我货品多，没我那么平宜，有我货品平宜，没我那么多选择”，客源在十里范围以内。3)主题与节庆购物中心 ：建筑面积多在八万平方尺至二十五万平方尺左右，占地五至二十亩。商铺一般为食市、餐饮、娱乐、游耍等，而且未必有主铺。整体功用及概念为“娱乐旅游”等，客源较难界定，因可远从别的城市，省份或国家来。4)工厂直销购物中心（“品牌专门店”购物中心）：建筑面积多在五万至四十万平方尺左右，占地十至五十亩。这多是由于品牌商自设店铺，整体功用及慨念为“有名品牌以有折扣或批发价售卖货品”，而客源可远至七十五里范围之内。这是1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出的八种不同的购物中心。这八种购物中心共通的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言，密闭式购物区（Mall）通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。6.按购物中心的业态复合度的程度分类：
(1)业态复合程度极高，如面积又超过12万㎡，即可称真正的摩尔购物中心MALL。如泰国曼谷西康广场/施康广场（Seacon Square）、菲律宾马尼拉SM MEGAMALL等。
(2)业态复合程度较低，（如只有大型百货公司，而没有大卖场；或只有大卖场，而没有大型百货公司； 或没有大型影城）就称不上摩尔购物中心MALL。7.按摩尔购物中心的外观分类：
(1)美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂：如菲律宾SM MEGAMALL、厦门SM城市广场、美国MALL OF AMERICA。
(2)童话般的的欧洲古城堡式外立面：如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS(3)华高贵的现代派，如同特大型百货公司：如上海正大广场、台北京华城、菲律宾ROBINSONS PLACE、菲律宾SM ASIA-MALL、菲律宾香格里拉MALL(4)分散的多个商业建筑组成的建筑群：如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBAN CENTRE、菲律宾FILVEST SUPERMALL、宁波天一广场
(5)购物乐园式的摩尔：如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔（乐天百货集团投资）
(6)交通综合枢纽--换乘式综合摩尔购物中心，具有内地特色的购物中心(7)美国式的小型购物中心：如青岛佳世客JUSCO(8)附带写字楼的摩尔：如北京百盛、北京新世界中心
第二篇：网络创业项目有哪四种？
1.基础类项目
基础知识培训是用来培训大家解决基本的网站制作，广告页设计，客服系统使用等基本的技能的培训。比如你要做国内广告联盟项目赚取广告费就需要一个网站，那么基础知识类培训就是教你如何快速建立一个自己的网站，不管你是用源代码建站，还是自己设计一个网站等这些都是基础知识培训帮你解决的问题。再比如你要做网商雷的项目在网上出售产品赚钱，那么就需要设计一个产品广告网页，那么就是通过基础知识培训来解决。包括一些克服系统的使用，一些软件的适应等等都可以通过基础知识培训来解决。基础知识培训是用来解决网络创业技术上的问题。
2技巧类项目
技巧类培训又分为国内与国外广告联盟项目，流量买卖类项目。国内广告联盟项目包括CPC点击类广告类项目，CPA注册类广告项目，CPS销售提成类广告项目。根据自己的兴趣建立一个图片或者铃声或者其他论坛类网站，通过SEO搜索引擎优化或者发帖把流量做起来，一天有一万IP流量的话，直接买流量也可以轻松赚钱。
3网络营销类项目培训分为网商卖产品类项目和软文炒作类项目。网商卖产品类项目可以用一个简单的产品广告页网站，但产品都需要上千元的。软文炒作类项目可以用来炒红一个人，或者一个产品，比如天仙妹妹就是这样的专业队伍炒出来并实现盈利。网络营销类项目是网络创业培训的主要项目，是网络创业发展的趋势！
4.创意点子类项目，很多实业的项目跟网络一结合就会实现翻倍的利润，或者一个很有创意的网站会拿到不菲的风险投资进而做大，该项目就是主讲一些跟网络结合的实业笑项目以及一些做网站通过SEO做到了当地的搜索引擎首页，为自己带来了很多业务。你可以在百度或者GG上搜索：城市名+搬家公司，而他们就拍在第一，多半都会直接进行电话联系，成功率很高，但是很多人采用了这种方式，所以还是不适合新手发展！
第三篇：讲稿-2食用菌的形态与分类
第2章 食用菌的形态与分类
1、目的
认识食用菌的形态结构，能区分三种菌丝体的形态与功能，找出相互之间的异同点。
2、重点与难点
重点：菌丝体、菌丝的组织体、子实体
难点：一级菌丝与二级菌丝、二级菌丝与子实体、担子及担孢子间的异同点
3、主要内容
形态结构与生活史；食用菌分类
第一节 形态结构与生活史
食用菌的特点：1）无光合作用；2）主要进行有性繁殖；3）多营腐生生活；4）前期为多细胞丝状体；5）后期为大型子实体。
一、形态结构
成熟的食用菌主要有菌丝体、子实体、有性孢子（多为担孢子，少为子囊孢子）三部分组成。尽管形态不同，颜色不一，但基本结构大致相同，如同植物，虽样子颜色、千差万别，但都少不了根、茎、叶、花、果、实几部分。
（一）菌丝体
1、菌丝一般形态
特征：量少时看不见，积聚时多呈白色绒毛状；
来源：来于担孢子的萌发，其片断也能再萌发为菌丝体； 作用：生长于营养基质中，吸水和养料，是营养器官。
菌丝是组成菌丝体的基本单位，交错于营养基质中，有强烈的吸收功能，菌丝生长点在尖端，通常以一点出发向四周呈辐射状扩展，结果是在固体培养基上形成圆形菌落，在液体培养基中产生菌丝球，在草地上易形成磨菇圈（由外围菌丝形成的子实体有时呈圈状，称为蘑菇圈或仙人环）。蘑菇圈多发生在草原或森林边缘地。所以自然界的蘑菇总是长在老蘑菇区的外围。仙人环，认为是仙人跳舞的地方。菌丝有很强的生命力，只要条件适宜就能无休止生长，可持续多年产生子实体。由于菌丝体在土壤中逐年扩展，致使蘑菇圈直径可达几米至几百米。根据蘑菇圈的大小可推算出蘑菇圈的年龄。如草原蘑菇圈平均每年扩展12cm，若测得该菌的蘑菇圈为60cm，则该蘑菇圈的年龄为5年。蘑菇圈的年龄一般为250～400年，最高可达600年。能形成蘑菇圈的种类约60余种。
菌丝体按生长部位分为基内菌丝和气生菌丝；按行程过程分为初生菌丝、次生菌丝和三生菌丝。
（1）初生菌丝（一级菌丝）
担孢子萌发成；单倍、有性；初为单胞多核，很快生隔为多细胞单核；弱、慢、一般不长子实体；生长期短。
（2）次生菌丝（二级菌丝）
两一级菌丝质配成，双核、多靠锁状联合分裂，粗壮、快、能长子实体。
质配：两细胞接触处壁溶解，其胞质发生融合，细胞核独立存在于一个细胞中。质配是有性过程发生的第一步骤。
次生菌丝的锁状联合过程：两核间生一突起→ 一核进入突起→双核同时分裂→两个异性核移至前端→ 隔成2个细胞→双核菌丝
（3）三生菌丝（三级菌丝）
次生菌丝在不良条件下或到达生理成熟时，就紧密扭结、分化成特殊菌丝组织体，菌丝组织体中的菌丝为三生菌丝。如菌核、菌索、子实体中的菌丝。尚未组织化的双核茵丝称为次生菌丝，已组织化了的双核茵丝体称为三级菌丝。
2、菌丝特殊形态
在不良条件或繁殖时，菌丝紧密缠结成的变态菌丝体，称为菌丝组织体。常见的有菌核、子座、菌索等，有利于食用菌的繁殖或增强对环境适应性。
（1）菌索菌丝缠结成的形似绳索状的菌丝组织体。对不良条件有较强抵抗力，遇适宜条件又可从生长点恢复生长。菌索也是一种疏导组织，如天麻的生长就是靠蜜环菌的菌索输送养分。
（2）菌核菌丝密集成的具有一定形状、大小不
一、坚硬块状物的休眠体。小的形如鼠粪，大的比人头还大。菌核初形形成时颜色较浅，成熟后多呈现较深的黑色或褐色。菌核中贮存较多养分，对不良环境有较强抵抗力，条件适宜时，菌核中可再度萌发出新菌丝，或直接长出子实体。如茯苓、雷丸、猪苓等中药材都是利用的菌核。
（3）子座是由菌丝组织构成的可容纳子实体的棒状或头状结构。如麦角菌的子座呈头状，冬虫夏草的子座（草）成棒状。
（二）子实体
1、概况
能产生有性孢子的肉质或胶质的大型菌丝组织体，称为子实体。来源：成熟的次生菌丝扭结分化形成的。
其作用为：1）是食用菌的繁殖企管，孕育担孢子的部位；2）是人们的食用部位。
2、伞菌子实体（1）菌盖
是子实体的帽状部分，多位于菌柄上端，是人们主要的食用部位，也是食用菌的主要繁殖部分。
①表皮
菌盖表面的颜色；干或湿；光滑或粗糙；附生物是鳞片、纤毛或粉末等特征因种而异，是进行种类鉴定的重要依据。
②菌肉
菌肉是食用、药用的主要部分。多数食用菌的菌肉是由丝状菌丝组成，少数菌肉由泡囊状菌丝组成（菌丝的分支膨大成泡囊，只在间隙内分布少许菌丝）。
食用菌的茵肉大部分为白色，受伤后也不变色．但部分食用菌受伤后菌肉会变色。有些食用菌的菌肉受伤后常有无色或有色的汁液流出。
③菌褶和菌管
菌盖下面辐射状生长的薄片叫菌褶。若在菌盖下面是向下垂直的管状结构，则叫菌管（如牛肝菌、灵芝、多孔菌等）。菌褶的两个面及菌管内壁上生有子实层。
子实层是子囊菌或担子菌的产孢表面。在子囊菌中，它是由子囊和侧丝组成；在担子菌中，子实层内由无数呈栅栏状排列着的担子和囊状体（不孕细胞，比担子大而少）组成。无论侧丝或囊状体都是不孕细胞，只有子囊和担子细胞才能产生子孢囊子和担孢子。菌褶及菌管是产生担孢子的部位。其颜色常随孢子的成熟而呈现不同颜色。
菌褶与菌柄的着生关系，通常有下面四种：
离生：菌褶不与菌柄连接，因而在菌褶与菌柄之间有距离。弯生：菌褶与菌柄连接处稍微向上弯。
直生：菌褶直接与菌柄连接，不向下延长，也不向上弯曲。延生：菌褶沿菌柄向下延伸。
（2）菌柄菌柄生长于菌盖下面，是输送养分、水分及支撑菌盖的部分。其形状、与菌盖的着生方式、粗细、颜色、长短、内部空实等因种而异。多数是肉质，少数为纤维质、蜡质、脆骨质等。也是可食用的部分，有的则是主要食用部位（如金针菇等）。
（3）菌幕、菌托与菌环
①菌幕分为外菌幕及内菌幕。包被于整个幼小子实体外面的菌膜，称为外菌幕。连接于菌盖与菌柄间的膜为内菌幕。随着子实体的长大，菌幕会被撑破，消失，但在一些伞菌中会残留，分别发育成菌环或菌托。
②菌环随着子实体的长大，内菌幕破裂，残留在菌柄上的单层或双层环状膜，称为菌环。在子实体成熟时消失，有的可在菌柄上滑动（如环柄菇属）。
③菌托随着子实体的长大，外菌幕被撑裂，残留于菌柄基部发育成的杯状、苞状或环圈状的构造，称为菌托（如草菇）。
子实体的寿命仅占其生活史1/3的时间。一旦形成，就意味着一个生活周期的即将结束。从诞生到采收约3～5天，或者7～8天，有的朝生暮死，昙花一现。鬼伞属食用菌，成熟后几小时即水解自溶 多数子实体形成几天内萎缩死亡。少数可长寿花开为的是结果，随着子实体的长大，大量担孢子相继形成。
（三）有性孢子（担孢子或子囊孢子）
担孢子是食用菌繁殖的基本单位。如同高等植物的种子。是担子细胞上产生的外生孢子（1个担子一般生4个担孢子）。是经过质配、核配、减数分裂形成的单细胞、单倍体的有性孢子。
1、形成
次生菌丝的顶端细胞膨大、双核核配成为担子→经减数分裂产生4个单倍体核→担子顶端生4个小梗，小梗顶端膨大成幼担子→4核进入幼担子内发育成担孢子。
2、形态特征
孢子形状、颜色、大小、表面饰纹等因种类不同而有较大差异。形状多为球形、卵形、腊肠形等。
孢子在显微镜下是无色透明的，但大量孢子聚集成堆时会呈现各自的群体色彩。孢子堆的颜色可通过制备孢子印来检验。孢子印是成熟伞菌在静止空气中释放出的孢子，按照菌褶的排列方式散落在纸，所形成的图纹。孢子印的颜色是伞菌分类鉴定的重要依据。
担孢子成熟后以以弹射的方式脱离子实体，完成一个生活周期。菌盖的产孢量是很大的，1个蘑菇菌盖约产1.6×1010个。在自然界靠风、雨水、昆虫或动物进行传播。担孢子比菌丝体、子实体有更强的抗逆性，条件不利时呈休眠状态，条件适宜时就吸水、发芽、分支，再形成新的菌丝体。
二、生活史
食用菌完整生活史包括无性及有性两个阶段，主要进行从担孢子萌发再到新一代担孢子产生的有性繁殖过程，其间要经过质配、核配及减数分裂三大步骤。质配存在着同宗及异宗两种情况。
（一）有性繁殖
1、同宗
质配的两一级菌丝来源于同一个担孢子，不需与异性结合，这种自交可育的繁殖方式称为同宗结合。同宗结合的菌类仅占10％，如草菇、双孢菇等。
2、异宗
多数食用菌的一级菌丝或担孢子有雌雄之分，同性菌丝永不亲和，无法完成有性繁殖过程。质配的两一级菌丝来源于两个不同性别的担孢子，即必须由不同性别的菌丝质配成双核菌丝才具有结实性，这种自交不育的繁殖方式称为异宗结合。90％的菌类属异宗结合。
（二）无性繁殖
无性繁殖包括有菌丝片段伸长分支、二级菌丝→子实体、一级菌丝→二级菌丝等。
除了有性繁殖的大循环外，还有无性繁殖小循环。无性繁殖是不经过两性细胞的结合，有菌丝直接产生无性孢子（分生孢子、芽孢子、厚垣孢子、粉孢子等）的过程。它虽不是主要方式，但在食用菌生活史中有重要意义。无性繁殖能反复进行，产生无性孢子快、多。无性孢子在不良条件下有较强抗性，在适宜条件下可再萌发为原来的一级菌丝或二极菌丝，继续进行有性生活过程。
第二节 食用菌的分类
食用菌的分类是认识和研究食用菌的基础。野生食用菌的采集、驯化、鉴定、杂交育种等工作都需要一定的分类学知识。
食用菌的分类单位与其它生物基本一致。通常划分为门、亚门、纲、目、科、属、种。其中“种”为分类的基本单位。把具有近似特征的种归为一类称为属，把具有相近似特征的属归为一类称为科，以后依次类推直到门。食用菌属于生物中的微生物界（菌物界）、真菌门中的担子菌纲和子囊菌纲。约95%的食用菌属于担子菌。我国现已报道的约981种，隶属于48个科，144个属。
一、在真核生物中的分类位置
图略
二、主要种类
（一）子囊菌亚门
子囊菌亚门中著名的食用菌有马鞍菌、羊肚菌、地菇菌和块菌等，它们的子实体大都是盘状、鞍状、钟状或脑状。种类少，经济价值高，多为野生菌。如块菌是极名贵的菌类，在西欧和北美约200美元/kg。属菌中之王。
主要包括麦角菌目、盘菌目和块菌目中的4个科。
（二）担子菌亚门
主要有伞菌目、银耳目、多孔菌目、鬼笔目和腹菌目等，隶属于40个科，大致分为四大类。
三、毒菌
毒菌：含有毒性物质，误食后产生中毒反应的大型真菌（毒蕈、毒蘑菇）。
毒菌极少为子囊菌，绝大多数属于担子菌亚门的伞菌目，其中以鹅膏科的鹅膏属、丝膜菌科的丝盖伞属、伞菌科的花盖伞菌属、红菇科的有毒种类最多。已知自然界有毒菌约250种，中国已知190种，隶属于26科，58属，其中能使人致死的30多种，约20多种含微毒，经加工处理后方可食用（称为条件食用菌，如鹿花菌）。
主要毒素类型：
1、神经致幻毒素：已知有60余种。患者出现精神兴奋，精神错乱或精神抑制。
2、血液毒素：溶解红血球，引起溶血性贫血症状。
3、胃肠毒素：已知有80余种急性胃肠炎症状。
4、损肝毒素：约20余种。加热不易破坏，毒性快，死亡率高。
第四篇：MBA面试环节有哪几步？
本文转自深圳华章MBA
MBA面试环节有哪几步？
MBA面试开场问候
进门要面带微笑说“老师好!”称呼“老师好”非常亲切自然。开场白有可能决定整个面试的基调。所谓“前三分钟定终身”，即你给面试考官的第一印象，从言谈举止到穿着打扮将直接影响到你被录取的机会。要彬彬有礼，但不要显得过分殷勤;要大方得体，不要拘谨或过分谦让。
自我介绍
面试中一般要求考生作简单的自我介绍，自我介绍的时间一般为2-3分钟左右。自我介绍是很好的表现自我的机会。
准备向面试官提问
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本文转自深圳华章MBA
一定要准备几个问题以便提问面试官。如果你面试的过程比较顺利，面试官可能会给你机会让你提出几个问题，这时你能根据现场的氛围提出一些合适的问题最好，否则，直接调动你准备好的问题提问，也能应付，总比提不出任何问题好。
向面试官告别
面试结束时要根据场景，根据自己的表现及面试官当时的话语，说再见或感谢之类的话，没有统一的模式。比如，我在面试时由于当时的发挥较好，整个面试过程流畅，所以当面试官告诉我时间到了的时候，我脱口而出说：“噢，没想到时间过得这么快，真想再有更多的时间和老师们探讨这些有意义的话题，希望今后能有机会在学校接受老师们的教导。谢谢各位老师，再见!”
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第五篇：散文的表现手法有哪四种
散文的表现手法都有哪些呢？下面小编整理了散文的表现手法，欢迎大家学习！
散文的表现手法有哪四种
1、描写是指作者用形象化的、渗透着感情的语言，具体生动地再现人物、事件、环境的多方面面貌和特征。描写手法从对象上可分为人物(肖像、心理、语言、行动)描写，环境(社会环境、自然环境)描写，细节描写;从方式上可分为概括描写，直接描写，间接描写;从风格上可分为白描，细描等。描写可使表现对象形象化，产生艺术感染力，使读者能直接感受到，从而引起激动，得到某种程度的美感享受。散文的描写，并非纤毫毕现的机械客观的描摹，而是渗透着作者的见解，灌注着作者的情感，显示着鲜明的倾向性。
2、叙述是指作者对人物、事件、环境所作的概括的说明和交代，如时间、地点、人物之间的关系和经历、事件的进展、环境和摆设等等。在叙事性散文中，它经常与描写交错使用。以苏轼的《前赤壁赋》为例，其第一句：“壬戌之秋，七月既望，苏子与客泛舟游于赤壁之下。”这一句就是典型的叙述语言。时间：壬戌之秋，七月既望。地点：赤壁。人物：苏子与客。环境：大江(因有“泛舟”二字)、赤壁。叙述的手法有顺叙，即按照事物在时间上发生、发展的的先后次序进行叙述;有倒叙，即把事件的结局或事件最突出的部分提前记述，然后再叙述事件的发展经过;有插叙，即在叙述中，暂时把顺叙的线索中断，插入与主要情节有关的另一件事的叙述方法。
3、抒情是指作者对所描写的事物有感触而流露出来的情感和思想。在散文创作中是常用的表达方式。可直抒胸臆，叫作直接抒情。直接抒情是通过议论和感叹方式来表达的。也可以寓情于景，叫作间接抒情。间接抒情是通过对人物事件的叙述和描写来表达的。它带有作者鲜明的个性特点，并反映一定时代、一定人群某种共同的感情。白居易说：“感人心者，莫先乎情。”好的抒情能深化作品主题，引起读者强烈的共鸣，收到良好的艺术效果。在散文创作中，抒情手法通常与叙述、描写、议论等结合使用，以渲染环境气氛、刻画人物性格、表达作者的思想感情。
4、议论也是文学创作的基本艺术手法之一。它是指作者对所描写的事物，直接表明自己的认识和看法。在文学作品中，议论往往与叙述、描写、抒情交相并用，能起到强化主题、画龙点睛的作用。在散文尤为常见。如散文的重要样式之一杂文，就几乎都是议论性的文字。再如上面提到的苏轼的《前赤壁赋》，里面除了描写、叙述、抒情之外，也有议论的成分。不过此种议论与科学论文中的议论不同。后者常用概念、判断、推理的逻辑形式，且常贯穿于论文的始终。前者则常与形象化的描写相结合，并具有强烈的抒情性和深刻的哲理性。后者重在说服读者，前者则重在感染读者。
描写、叙述、抒情、议论都是文学创作的基本艺术手法。在具体的文学创作中，这四种手法并不是截然分开、界限分明的，而往往是紧密结合、交相并用。任何一种体裁，任何一部作品都不能仅仅使用一种艺术表现手法来创作完成。不过，也因为各种文学体裁特点的不同，上述四种表现手法在各种体裁的创作中的运用也各有偏重。比如小说创作中，描写和叙述就运用得多些。诗歌作品则偏重抒情――尽管也有叙事诗和哲理诗，但诗歌的主要特点还在于抒情。戏剧文学也重在描写与叙述。而在散文作品中，上述四种表现手法的使用则几乎是并重的。叙述，则有叙事散文;抒情，则有抒情散文;议论，有议论性散文。因此，在散文创作中，各种艺术表现手法的使用最自由，最具兼容性。
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