“营改增”对不动产经营租赁业会计核算的影响研究（定稿）

第一篇：“营改增”对不动产经营租赁业会计核算的影响研究（定稿）

“营改增”对不动产经营租赁业会计核算的影响研究

摘 要：随着我国税收制度的不断改革，“营改增”得到了有效的落实和执行，对于促进产业发展、减少企业税负有着十分重要的意义。目前，我国对于不动产经营租赁业的税务管理做出了相应的规定，基于“营改增”背景下，对于租赁业会计核算管理工作也产生了一定的影响，使租赁市场面临着更大的机遇和挑战。本文主要基于“营改增”背景下对不动产经营租赁业会计核算带来的影响进行了分析，希望能促进租赁行业在未来实现更加快速的发展。

关键词：“营改增” 经营 租赁业 会计核算 影响

企业租赁固定资产的形式主要分为经营租赁与融资租赁两种形式，其中不动产经营租赁，是企业为了满足经营上短期的、临时性的或者季节性的需要而进行的租赁活动，但是在实际的工作中因为受到各方面因素的影响，所以不动产经营性租赁往往都是长期的，本文结合对“营改增”纳税人通过经营租赁方式出租不动产时应选择计税方法以及相关的税费计算、财务处理等进行了分析。

一、一般纳税人出租不动产

一般纳税人通过经营租赁的方式出租取得的不动产，其中包括通过各种形式取得不动产的所有权，比如直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等形式取得的不动产。

（一）纳税人适用简易计税方法

一般纳税人出租如果是在2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择应用简易计税方法，通过这种方法对应纳税额进行计算时，主要是按照不含税收入额的5%征收率来计算。在简易计税方法下计税时按照5%征收率计算应纳税额，最终得出的应纳税额不可以采用其他的进项税额进行抵消，在对账务进行处理的过程中应该通过“应交税费”账户中的相关信息来获得。具体的核算方法主要包括了以下两种形式：第一，当不动产所在地与机构所在地不同时，纳税人在对税款缴纳的时候应该是在不动产所在地主管国税机关来进行，并且按照征收率的5%来计算，在税款缴纳完成之后再向机构所在地主管国税机构进行申报纳税；第二，如果是不动产所在地与机构所在地处于同一个位置的，纳税人需要按照5%的征收率向机构所在地的主管国税机关进行申报纳税。如果是纳税人选择使用简易计税方法，在之后的3年之内不可以进行更改。

比如，A公司为一般纳税人，在2016年8月2日A公司通?^董事会决定，将2015年1月购入用于的办公场所出租给B公司。这套写字楼当时购入的价格为2000万元，如果是使用直线法对折旧金额进行计算，折旧的时间大概为40年，在期末没有残值。A公司与B公司双方签订租赁合同，合同中的租赁日期为3年，租金与每一年的8月2号进行支付，在规定的年租金中包含税费一共为101万元，这套写字楼从购买到租赁期间没有出现贬值。假设A公司是利用成本模式对投资性房产进行计算，如果是采用简易计税方法在对应纳税额以及预缴税额进行计算时，应在签订合同日将原本的固定资产转化为投资性房地产。

借：投资性房产 2000

累积折旧 79.17

贷：固定资产 2000

投资性房地产累积折旧 79.17

受到预付租金时，确定收入：

借：银行存款 101

贷：其他业务收入 96.19

应交税费（简易计税）4.81

投资性房地产按月计提折旧：

借：其他业务成本 4.17

贷：投资性房地产累积折旧 4.17

当写字楼与A公司机构所在地不在同一个位置时，需要在不动产所在地的主管国税机关对预缴税款进行缴纳，纳税人的应纳税款以及预缴税款计算金额为101÷（1+5%）×5% =4.81万元。在取得租金的第二个月进行纳税申报或者是在不动产所在地国税机关核定的纳税期限预缴税款之后得到相应的纳税凭证。如果实现写字楼与A公司机构所在地的位置相同时，需要在机构所在地的主管国税机关按照5%的征收率进行申报纳税。

（二）纳税人适用于一般计税方法

一般纳税人在2016年5月1日后取得的不动产，当采用一般计税方法时需要对以下两个方面引起注意：第一，当不动产所在地与机构所在地不同时，纳税人需要在不动产所在地的主管国税机关按照3%的预征率进行税款缴纳，然后再向机构所在地的主管国税机关进行申报纳税；第二，当不动产所在地与机构所在地的位置相同时，纳税人应该直接向机构所在地的主管国税机关进行申报纳税。

二、小规模纳税人出租不动产

（一）单位与个体工商户出租不动产

当单位或者是个人工商户在对不动产进行出租的时候，应该按照不含税收入额5%的征收率来计算应纳税额，个体工商户在对住房进行出租的过程中，应该按照3.5%的征收率对应纳税额进行计算。首先，当不动产所在地与机构所在地的位置不同时，纳税人应该在不动产所在地的主管国税机关按照之前提出的计税方法对预缴税款进行缴纳；其次，当不动产所在地与机构所在地的位置相同时，纳税人应该向机构所在地的主管国税机关进行申报纳税。

比如，某市甲企业为小规模纳税人，在2016年8月1日将自己没有使用到的库房租给了乙公司，签订的租赁合同中规定租期为3年，租金按照年付的形式进行，在每年8月1日的时候乙公司缴纳租金200万元，如果在租赁期间产生了维修费用应该由甲单位进行承担。当库房与甲单位所在地的位置不同时，应该在不动产所在地的主管国税机关按照5%的征收率缴纳款项，最终纳税人应该缴纳的金额和预缴税款为200÷（1+5%）×5% =9.5万元。小规模纳税人的单位个人体工商户出租不动产时，不能自己开具相应额增值税发票，可以向不动产所在主管国税机关进行代开增值税发票的申请活动，在对税款缴纳完成时候取得的凭证可以在当期增值税应缴纳额中抵减，如果是存在抵减不完的可以结转到下期继续进行抵减。

（二）其他个人出租不动产

个人在对不动产进行出租的时候，需要按照5%的征收率对缴纳税额进行计算，然后向不动产所在地的主管地税机关进行申报纳税。如果是个人对住房进行出租的时候，应该按照3%的征收率对应该缴纳的税额进行计算。

比如，刘某在2016年8月1日时将自己的闲置的库房租给了甲公司。租赁合同中签订的租期为3年，租金在每年的8月1日支付20万元，如果是在租赁时间内产生了各种维修费都由刘某来承担，并且刘某出租的不是自己的住房，最终的应缴纳税款应该为20÷（1+5%）×5%=1万元，关于甲公司需要使用到的增值税专用发票，应该由刘某向不动产所在地的主管地税机关进行申请。如果刘某所出租的为自己的住房，最终所缴纳的税额应该用含税销售额÷（1+5%）×1.5%来获取。

三、结束语

综上所述，随着“营改增”的有效实施，对于经营租赁业的会计核算工作产生了重要影响。租赁行业要想在未来适应“营改增”提出的相关要求，首先应该结合自身的发展状况然后对未来发展做出有效的调整，只有这样才能保证企业在发展过程中可以获得更多的经济效益，同时也能促进企业在“营改增”环境下实现规范化以及标准化的发展。

参考文献：

[1]潘文轩.营改增试点中部分企业税负不减反增现象释疑[J].2013.[2]张云，匡勇.增值税转型对企业创新投资的影响――以江西三大行业上市公司为例[J].2013.[3]胡春.增值税扩围改革对行业税负的影响研究――基于上海改革方案和投入产出表的分析[J].2013.

第二篇：营改增对烟草企业会计核算的影响探讨

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作者：ZHANGJIAN

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营改增对烟草企业会计核算地影响探讨-营改增论文

营改增对烟草企业会计核算地影响探讨

摘要：在我国地税务制度中，营业税改征增值税占据了举足轻重地地位，它地提出是对推动税务制度进一步发展具有非常重要地作用.营改增地主要目地在于使得我国目前地税率降低，减轻各行业地成本.本文主要分析了营改增对烟草企业中会计核算地影响，并提出了烟草企业地一些应对措施.关键词：营改增；烟草企业；会计核算；影响

在我国社会经济飞速发展地影响下，营业税和增值税共存所导致地各种问题逐渐显露出来，如重复征税和监管障碍等，这会对经济结构优化升级造成阻碍.所以，我国在2012年开始实施营改增改革，并在2015年底获得了不错地改革成果.在2016年两会期间，李克强总理提出应从5月份开始实施营改增政策，这次改革给很多企业带来了深刻地影响，烟草企业也不例外.一、营改增对烟草企业会计核算地影响

（一）营改增对烟草企业物流成本地影响

烟草企业地发展离不开物流，物流地质量会直接关系到烟草企业地投入成本与实际收益.降低企业地物流成本，推动物流业进一步发展是营改增地其中一个目地，但实践证明，税改政策地实施并没有实现这一目标，反而导致很多大型地物流企业实际税负比重大大增加，虽然可以用增值税发票来与税负相抵消，但增值税负也在不断增加.由此可知，税收改革地实施不仅没有使得物流行业地税

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负降低，甚至使得税负不断增加.由于烟草企业和物流业之间有着十分密切地联系，物流税负不断增加必然会使得烟草企业物流成本进一步提高，导致烟草企业地收益降低.（二）营改增对烟草企业税负地影响

除了物流业之外，烟草企业与其他相关服务业也有着一定地业务往来，因此营改增政策实施之后，烟草企业可以获得一些增值税发票用来与税负相抵消.但是与烟草企业有来往地多数行业都是无法开增值税发票地，因此无法对税负进行抵扣，也就无法降低烟草企业地税负.当烟草企业地总销售额保持不变时，增值税地额度持续下降，而上交地总税额却不断增加，但同时营业税并没有降低，这使得烟草企业税负不断提高，投入成本不断增加.（三）营改增对烟草企业财务管理地影响

一方面，烟草企业需要全面深入地阐释招标中关于价格地部分，对比价价格地具体内容即税前地价格进行明确，不同地报价单位所给出地增值税税率会有所差异，另外，若一些报价单位没有明确指出是否为增值税，就以对待无法开增值税发票单位地方式进行对待.另一方面，明确并标识出合同中地发票类型，一般情况下，合同条款中对正规地发票或者普通地增值税发票都是认可地，但站在企业利益地立场上来看，若在合同中总额不变地情况下，增值税税率越高，则增值税地专用发票就开地越多，就能抵扣越多地增值税.所以需要明确合同地所有细节，避免产生合同纠纷.二、烟草企业地应对措施

（一）加强发票审核，确保合规发票

营改增政策实施之后，发票管理相关工作地重要性就越发显现出来，运输

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业以及某些现代化地服务业所使用地发票逐渐从由地税局所监制转变为由国税局所监制.烟草企业要降低成本，就需要尽量获得更多地增值税发票来对税额进行抵扣，烟草企业应积极展开宣传，对员工地思想进行统一并加强业务培训，让员工掌握扎实地发票审核知识与技能，对于营改增范围内地具体业务，要求业务单位开具增值税发票，对无法开具增值票发票地某些业务单位，则根据国家地法律规定由税务机关开具增值税发票.（二）加强会计核算，确保涉税业务及时准确

营改增政策实施之后，烟草企业从与税收相关地业务中获得地增值税发票可以用于对进项税款进行抵扣，在进行会计核算时，需要对增值税涉税地会计凭证进行完善，将涉税地业务准确记录下来，做成明细账.在日常地销售环节中，烟草企业应根据增值税发票来计算出具体地销售税额.在视同地销售环节中，烟草企业应根据税务机关所规定地计税价格来计算出销项税额.在以增值税来对进项税额进行抵扣地环节中，烟草企业可以根据税率来对会计核算地科目进行设置.营改增实施后地某些需要缴增值税地业务如设备租赁地业务等，就需要根据税务机关地要求来出具增值税发票，并与税务机关进行密切地交流，及时了解和掌握最新地与税收有关地政策，从而更好地对涉税地业务进行核算.（三）加强企业工作人员地培训和基础涉税管理地力度

烟草企业内部地税务管理相关人员所具备地素质与能力会对企业税务地管理与发展产生直接地影响，并关系到烟草企业地实际收益.因此，烟草企业应积极培养工作人员，提高工作人员地素质与能力，以便更好地适应营改增政策.另外，烟草企业也需要对会计核算提高重视，进一步培训会计人员地技能，以便更好地开展增值税发票地管理工作.3 / 6

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三、结束语

总而言之，营改增政策地实施对烟草企业地多个方面造成了深刻地影响.烟草企业应积极采取有效地应对措施来降低营改增政策所带来地影响.企业应与当地地税务机关进行有效地交流，及时掌握最新地政策动态，提高内部工人员地素质与能力，从而获得更好地发展.参考文献：

[1]王健.浅谈营改增对烟草工业企业会计核算地影响[J].财政监督，2014（05）.[2]曹睿.浅谈营改增对烟草企业会计核算地影响[J].财经界（学术版），2016（11）.（作者单位：四川省烟草公司成都市公司）

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第三篇：“营改增”对建筑企业会计核算的影响及其完善

摘要：目前，随着“营改增”政策在我国不断的试点和推广，传统的房地产建筑企业在会计核算方面将面临的影响也在不断的增加，同时也为房地产建筑企业的发展带来良好的发展机遇，因而在日常会计核算工作中只有强化对其影响的分析，抓住其带来的发展机遇，才能更好地对“营改增”背景下的房地产建筑企业会计核算工作进行不断的优化和完善。因而文章正是基于这一思路，就房地产建筑企业为例，结合会计主管工作的实践，提出了几点看法。希望能与同行一道促进房地产建筑企业的可持续发展。

关键词：“营改增”；房地产建筑企业；会计核算；影响；完善

“营改增”政策下的房地产建筑企业的会计核算在范围和职能方面出现了较大变化，这就需要会计人员更加努力，致力于自身专业技术水平的提升，尤其是在房地产建筑企业，必须认真分析其影响，并不断强化对其的完善，才能更好地应对从传统的缴纳营业税转移到缴纳增值税的转变，从而在应对挑战的同时利用更多发展的机遇。

一、“营改增”对房地产建筑企业会计核算带来的影响分析

（一）正面影响

任何事均有着其两面性，具有正面影响，又有负面影响。正面的影响往往是企业的发展机遇，而负面影响主要是对企业带来的挑战，所以在面临大好发展机遇的同时，还应切实加强对挑战的应对和完善。就其正面影响而言，主要体现在减轻企业的税负方面。房地产建筑企业施工中所需的大型施工机械设备较多，且属于固定资产，并占企业资产的份额较高，传统的房地产建筑企业在购买新的机械设备时，往往会增加生产成本，所以更多的是采取租赁的方式进行，但是租赁不仅费用大，而且质量受其影响较大。此外，房地产建筑企业现有的招投标方式使得其缴纳的税赋较多，而随着“营改增”的实施，就能有效的避免出现重复缴税的问题，进一步将企业的税赋降低。

（二）负面影响

在分析正面影响的基础上，负面影响也不容忽视，尤其是对企业会计核算带来的负面影响最为严重，因而必须强化对其的分析，才能更好地促进其负面因素的完善，变挑战为机遇，变压力为动力，促进房地产建筑企业的可持续发展。就“营改增”背景下的房地产建筑企业的会计核算受到的影响作出以下总结。

1.房地产建筑企业的会计核算变得日益复杂

房地产建筑企业会计主管工作是对整个企业财务管理工作负有主要领导责任，所以一般会计核算人员的职责更加重大。就笔者自身的实践来看，随着“营改增”的实施，房地产建筑企业在会计核算过程中面临的影响比以往更加复杂。传统营业税的缴纳主要是在计提的基础上进行缴纳并实施会计核算，而增值税的实施使得会计人员必须核算每个环节，尤其是劳务派遣性质的人员、设备、材料以及产品的验收计价，使得会计核算工作自身变得日益复杂和细化，进而增加工作量，这也对会计主管人员的综合管理能力提出了更高的要求，尤其是在财务管理中，面临的困难也在加大。就房地产建筑企业而言，其财务管理工作不仅要对经营活动情况掌握和监督，而且还要进行投资和筹资等工作。就近两年来“营改增”在房地产建筑企业的实施情况来看，极大的影响了企业现金流量，尤其是在收入与效益方面。

2.房地产建筑企业的会计核算面临的具体影响

一是在核算企业的资产总额时，房地产建筑企业往往在固定资产方面所得到的增值税发票被抵扣之后而降低了企业资产的总额，加大企业负债率。

二是在核算企业收入时，实施增值税之前，会计核算人员主要是结合建筑工程的造价与利润进行营业税的缴纳，但是增值税的实施使得其属于价外税，导致整个工程造价没有包含增值税，加上有的未取得正规增值税专用发票又难以抵扣而出现重复缴税的情况时有发生。

三是会计人员在核算成本时受到的影响。因为没有实施“营改增”之前，企业在核算成本时属于税前价，所以在纳税时以实际成本以及进项税为主。然而随着“营改增”的实施，房地产建筑企业进项税与销项税的抵扣之后才计算，且二者差距越大，增值税就缴纳的越多，加上企业的成本又与原材料控制和人员成本控制为主，但是在诸多时候往往难以开具正规的增值税专用发票，因而其存在票控难度较大的情况。

四是在核算企业的现金流和效益时，由于现金流增减往往与税赋增减为反比，房地产建筑企业的经济效益主要是成本和收入以及营业税等方面的变化，传统的营业税征收，往往由于税金预交制的影响而导致企业资金流动性降低，企业在缴纳税金时需要根据进度百分比来确定，且其税金往往比应缴纳税金高，所以企业缴税的比例较高，而这就会对后续的施工建设带来影响，尤其的流动资金的减少，导致工程难以高效的运行。但是如果采取“营改增”，房地产施工企业一般采取完工百分比法确认收入，按合同段确认收入并分别开具发票，不会因为“营改增”而全部改到工程完工之后才交税，“营改增”的主要影响还是在确认收入的同时可以抵扣当期或前期的进项税额，进而避免由于预交现金而对工程进度带来影响，促进现金流量的增加。

五是会计主管参与供应商选择及合同制定时，“营改增”前主要是通过总价上看供应商的优劣，而“营改增”之后就需要对企业的成本进行考虑。因为供应商的选择关系到企业实际成本的高低，在质量差不多的情况下不能光从总价上看供应商的优劣，要考虑到企业的实际成本。

二、完善对策

通过上述分析，从正面和负面两个方面分析了“营改增”对房地产建筑企业会计核算带来的影响。所以为了更好地促进其正面作用的发挥，就必须在负面影响方面进行不断的完善。具体来说，就应注重以下工作的开展。

（一）总览全局，切实意识到“营改增”对房地产建筑企业带来的影响

作为房地产建筑企业的会计主管，即是企业财务领导，又是财务部全体财务人员的表率，所以必须紧密结合“营改增”对房地产建筑企业会计核算及管理带来的影响，为了更好地确保企业的财务管理工作得到高效的开展，就必须结合其影响制定具有前瞻性的财务管理方案，对各会计人员的职责进行有效的明确，从而更好地在会计核算中促进各项财务管理工作得到高效的开展，这就需要会计主管具有较强大局意识，在总览全局的形势下，结合房地产市场的发展，针对性的对财务管理工作进行优化和完善，才能更好地应对“营改增”对房地产建筑企业会计核算带来的影响。

（二）完善制度，确保会计核算职责得到高效的落实

在对“营改增”背景下的房地产建筑企业财务管理方案明确的前提下，为了确保会计人员的职责得到高效的落实，就必须对房地产建筑企业现有的会计核算制度进行不断的完善，这就需要根据增值税的有关项目进行会计科目的设置和优化，同时对会计人员职责进行明确的前提下，还应为了确保制度的落实采取闭环管理工作。具体而言，就是在下达财务管理方案中，由每个会计人员提出自身所负责的工作内容和及其对应细化方案，并将自身所细化的方案上交到财务部门，由会计主管和财务总监对可行性进行研究，并对其在实施中可能遇到的风险进行批示，通过审批之后，由会计核算人员负责对本职工作的实施，会计主管对整个过程实施监督检查和指导，从而更好地找出实施中发现的问题和不足，并以此作为根据，切实加强会计制度的完善，从而更好地在今后的工作中更好地应对政策的变动影响企业会计核算工作的开展。

（三）优化方式，确保会计核算工作效率得到有效的提升

鉴于传统的会计核算方式已经难以满足现代工作的需要，所以为了更好地提高房地产建筑企业的会计核算效率，就必须对传统的核算方式进行不断的优化和完善。加上“营改增”之后需要从传统的整体性核算转移到单独性核算上来，所以应及时的组织企业的财会人员及时的加强有关“营改增”政策的学习，只有加强对其专业培训，使其更加主动积极地参与到学习之中，才能更好地提高其专业技术水平。并在日常工作中加强与税务机关的合作，及时安装和发行发票税控系统，尤其是在发票取得和发售方面强化对企业的指导，才能更加快速高效的达到新旧税务机制的转换，并结合税务要求对会计人员结构等进行优化和完善，尽可能地确保其专业素质技术水平得到有效的提升。

（四）积极应对，快速适应新政策新市场下的生产环境

一是房地产建筑企业应紧密结合“营改增”给企业带来的影响，尽可能地在政策得到支持，才能更好地缓解企业生产压力，在“营改增”政策所创设的公平竞争的市场环境，为了促进房地产建筑企业的可持续发展，学会加强“营改增”优势的利用，及时的更新和改进企业的生产技术设备提高自身的市场竞争力。

二是“营改增”所涉及的是国家与地方政府与企业之间的利益。“营改增”的实施主要是将企业税负减轻，促进我国税务制度的不断完善，所以房地产建筑企业要想更好地发展，作为企业的主要领导人必须具有前瞻意识，积极满足税务改革的需要，加强现代化、新型化财会人才的培养，从而更好地促进企业走向可持续发展的道路。

三是“营改增”之后企业的成本也会发生变化，尤其是在供应商选择及合同制定环节，作为会计主管为了更好的考虑企业成本，具体就是从小规模纳税人采购取得的是增值税普通发票，而从一般纳税人采购取得的是增值税专用发票，增值税普通发票不能抵扣进项税额，增值税专用发票则能抵扣进项税额。以总价210万元的供应商总价来看，若从小规模纳税人采购取得的是增值税普通发票，因为增值税普通发票不能抵扣进项税额，企业的实际成本就是210万元，而如果是从一般纳税人采购取得的是增值税专用发票，虽然总价是222万元，但企业的实际成本才200万元，比从小规模纳税人采购的实际成本要低10万元。因而只有考虑到成本问题，才能快速的适应新政策新市场下的生产环境。

三、结语

综上所述，“营改增”对建筑企业会计核算的影响，企业必须对现有的财务工作制度进行不断的完善，所以对于财务工作而言，可谓任重而道远，所以我们必须正确的面对影响，积极地将其优化和完善，才能更好地应对不良影响，正确利用正面影响，才能不断的提高企业的适应力，从而更好地促进企业快速的转型升级。

第四篇：营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析

营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析

摘要：近年来，我国在积极进行经济建设的过程中，制定并推行了营改增政策，至2016年5月1 日，营改增在我国全国范围内全面实施。在这种情况下，我国各个经济发展领域都非常关注这一政策对自身经济效益以及未来发展的影响。值得注意的是，作为受营改增政策影响最为广泛的一个行业，房地产企业想在经营过程中，更加有效地减少营改增带来的冲击，充分利用营改增的政策红利，积极加强营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析就显得至关重要。

关键词：营改增；房地产企业；会计核算；纳税；影响

从整体上来看，营改增政策的实施，将极大促进我国经济的全面发展，尽管目前会对部分领域造成一定程度的税负影响，但在我国经济长期发展中，必将发挥不容忽视的重要作用。而在营改增全面落实的过程中，我国房地产企业经营过程中，必须明确自身会计核算和纳税将承受的积极影响和负面影响，只有这样，才能够有针对性的采取有效措施，更加灵活的应对市场经济和时代发展需求，最终为提升自身的综合竞争力，实现长期可持续发展奠定良好的基础。

一、营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

（一）积极影响

首先，在实施营改增以后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业新建或是购买办公用房及厂房，以及厂房修缮、道路绿化等都可以作为进项税抵扣，这有助于加速各个行业对不动产投资改造的步伐，激发对于商业地产购买的需求，有利于商业地产的去库存化。对从事商业地产开发的企业来说，便于向下家转移税负，从而降低自身税负水平。

营改增的实施有助于房地产企业在经营过程中，对重复征税现象进行避免。增值税在征税过程中，是以不同环节增值额作为依据的，而征税过程中以销售额为依据是营业税的主要特点。房地产企业经营过程中，由于会涉及到大量的土地、建筑材料等成本内容，而材料成本事实上已经缴纳过税收，如果房地产企业在进行销售的过程中，还需要继续缴纳这部分税负，则将产生严重的重复征税现象[1]。营改增的有效实施，可以避免这一问题的产生。房地产企业只需要依据自身生产经营各个环节进行缴税即可，同时抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值税发票中实现，因此能够极大地避免重复征税问题的发生。

其次，在实施营改增的过程中，对于明晰房地产企业财务与业务部门之间的职责分工具有重要意义。在原有营业税的基础上，业务部门人员将取得的发票单据交由财务部门进行报销，并不对单据进行审核及归类，导致财务部门工作人员在日常工作中需要承担繁重的工作任务及较大的风险。如果企业经营过程中，产生了重大的项目金额，那么会拥有相对简单的财务数据形式存在于财务部门中，但是，却拥有杂乱无章的内容[2]。在营改增有效落实的基础上，在报销过程中由于只有取得进项税发票的支出才能抵扣，这就要求业务人员对普通发票和增值税专用发票进行归类审核，促使业务人员在与业务单位往来过程中更加注重票据的合规性及及时性，在这一过程中，房地产企业的财务部门仅需审核增值税发票的真实性和准确性即可。由此可见，房地产企业在经营过程中，通过深入落实营改增，实现科学整合业务财务票据的目的。

（二）消极影响

首先，营改增在实施过程中，有可能对房地产企业税负产生一定的影响。一方面，在计算企业所得税时，原营业税作为价内税可以作为营业税税金及附加在计算企业所得税时进行扣除。而在实施营改增以后，由于增值税是价外税，无法在企业所得税前扣除。另一方面，营改增后，房地产开发企业的增值税率确定为11%，虽然理论上相应的进项税额可以抵扣，但是只有与一般纳税人合作才能取得足额的增值税专用发票进行抵扣，一定程度上限制了合作公司的选择范围。同时也面临着上游建安公司向房地产企业转移税负提高价格的问题，此外房地产开发成本中也有很大一部分支出无法取得增值税专用发票进行抵扣，如劳务费等，由于不能获得足额有效的进项抵扣，加之税率升高，一定程度上增加了房地产开发企业的实际税负。

其次，消极影响产生于营改增下的财务报表中。首先，资产负债表在实施营改增以前，购置不动产支付的价款全额计入固定资产的入账价值，而在实施营改增以后，购置的不动产支付的价款需要价税分离，相应的增值税进项税额是能够进行抵扣的，从而导致固定资产入账价值的降低，并使企业资产负债率提高，对企业融资产生一定的负面影响。其次，利润表中，价外税是增值税的一大特点，营业收入中需要对增值税进行刨除，从而促使企业的营业收入降低。根据以上描述的原材料、人工等成本来讲，企业经营过程中，是无法有效对增值税发票进行获取的，因此很容易导致税负成本的增加。

二、应对营改增对房地产企业影响的策略

（一）强化票据管理并完善税务筹划

之所以重复征税现象可以在增值税落实的过程中得以有效避免，是因为增值税在实施过程中，计税的基础是增值额，同时，销项税发票与进项税发票的抵扣是实现增值额计税的关键，在这种情况下，增值税实施过程中，必须加大对票据的过程中管理[3]。因此，房地产企业新时期在经营过程中，在相同价格下，尽量减少与非一般纳税人的合作，同外包企业进行合作是选择劳务的关键；同时，在取得增值税发票的过程中，应科学控制时间，同合作企业达成协议，严禁申报延期现象的产生，从而有效避免流动资金减少将面临的风险问题。

现阶段，房地产企业经营过程中，必须对自身会计核算与纳税受到的营改增的影响进行全面掌握，从而提升纳税筹划的科学性，特别是成本税务筹划。一方面，房地产企业经营过程中，工程项目一般都会需要耗费大量的资金，同时建设时间通常较长，企业经营过程中，必须加强同各个方面的沟通力度，同时必须对全新的税务优惠政策进行明确；另一方面，企业经营过程中，还应当将期间分摊应用于开发整个项目的成本中，由此产生的税负同一次性核算过程中产生的税负相比更少[4]。

（二）通过人才培养优化账务处理

首先，房地产企业运行过程中，实施会计核算和纳税的主体是企业工作人员，他们日常工作中的业务能力、综合素质同企业税务筹划的科学性具有紧密而直接的联系。在增值税当中，管理票据工作的顺利开展会促使财务部门同各个业务部门之间共同承担税务重心，企业发展中，必须注重对两者关系的有效协调，在这种情况下，房地产企业经营过程中，必须加大对企业职工纳税义务的培训力度，并从整体入手，加大对票据的规范力度，确保企业内部管理能够更加有效适应营改增政策的需求，从而为自身的发展奠定良好的基础[5]。

其次，值得注意的是，在实施营改增的过程中，一定的消极影响将产生于房地产企业的会计报表中，在实施增值税的过程中，对账务的细致化要求更高，因此要求将详细二级会计科目记录应用于每一个一级会计科目中，同时全面反映申报抵扣环节和增值税产生等内容。

另外，房地产企业经营过程中，还必须加大对财务人员的培训力度，促使其做账能力能够符合新时期营改增的需求。一方面，对其税务申报和利用计算机进行会计做账的能力进行培养；另一方面，构建全新的会计人才培养机制，“新人”应在“老人”的带领下提升业务能力，努力养成良好的业务能力。

三、结束语

综上所述，近年来，我国在积极进行经济建设的过程中，为了适应时代经济发展的步伐，加大了财税改革的力度，营改增就是在这种情况下产生的，对我国各个行业都产生了不容忽视的重要影响。而我国经济进步的过程中，相对重要的支柱型产业就是房地产，其也将受到营改增的全面影响，其中存在积极的一面，也存在消极的一面，房地产开发企业应积极应对这一问题，从自身的会计核算和纳税角度出发，合理利用营改增相关政策，为促进自身的健康发展奠定良好的基础。

参考文献：

[1]李建鹏，史瑞学.“营改增”后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算[J].国际商务财会，2016（7）：48-50.[2]?单月，郑宇轩，杨达等.营改增税制改革――影响房地产企业的“双刃剑”[J].金融经济（理论版），2015（9）：29-30.[3]杨志银.营改增对房地产行业的税负影响 ――以贵州省数据为例 [J].会计之友，2016（20）：110-113.[4]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响 [J].现代经济信息，2015（3）：265-265，267.[5]乐山市地方税务局.“营改增”后做好房地产税收一体化管理工作的思考[J].中共乐山市委党校学报，2015，17（4）：75-77.（作者单位：杭州欣盛房地产开发有限公司）

第五篇：“营改增”对建筑业的影响

“营改增”对建筑企业的影响

一、组织架构的影响

（一）现状

大型建筑企业集团一般均拥有数量众多的子、分公司及项目机构，管理上呈现多个层级，且内部层层分包的情况普遍存在。存在资质共享的问题。

（二）影响

增值税的增值环节步步相扣，以票控税征管严格，而大型建筑集团企业组织架构模式复杂，绝大多数都拥有多级法人和多层次分支机构，承建的工程项目层层分包，此种组织架构模式显然不适用于要求苛刻的增值税环境，将大大增加了建筑集团企业税务管理的工作量及难度。税务管理难度和工作量增加，主要表现为：多重的管理层级和交易环节，造成了多重的增值税征收及业务管理环节，从而加大了税 务管理难度及成本。特大型建筑业很可能出现所属单位税负不均衡的现象以及企业集团多级法人或多层次机构如何进行申报缴纳的问题。

（三）应对方案

1、现有组织架构调整

建筑企业分支机构众多，目前实行的营业税遵循属地原则征收。建筑企业中“公司-分公司-项目”的三级管理模式使得每个分公司都面临工程项目分散的问题，外出经营的机构均需在当地办理税务注册，对分公司会计核算和税务管理工作的难度较大和要求较高。因此，对现有组织机构应该：(1)梳理各子、分公司及项目机构的经营定位及管理职能，推进组织结构扁平化改革；(2)梳理下属子公司拥有资质的情况，将资质较低或没有资质的子公司变为分公司。

2、未来组织架构建设

企业应考虑从工程项目增值税缴纳地点出发，采取适当压缩多层级管理，慎重设立下级单位，调整相应企业组织架构, 新公司尽量设立为分公司；规范公司治理，推动专业化管理，强化企业总部管控力等措施，促使建筑企业提高管理水平适应此次建筑业税收改革。

二、资质共享工程项目的影响

（一）资质共享的工程项目现阶段管理模式

建筑业承接业务受资质制约影响较大，因此普遍存在资质共享的现象。资质共享在现行营业税下就存在一些问题，实行增值税后将带来更大涉税风险和无法抵扣的税务损失。当前较为普遍的资质共享模式如下：

1、自管模式

建筑企业以自己名义中标，并设有指挥部管理项目，下属子公司成立项目部参建的模式；

2、代管模式

子公司以母公司名义中标，中标单位不设立指挥部，直接授权子公司成立项目部代表其管理项目的模式；

3、平级共享模式

即平级单位之间的资质共享，如二级单位之间、三级单位之间，中标单位不设立指挥部，直接由实际施工单位以中标单位的名义成立项目部管理项目的模式。

（二）资质共享的工程项目影响分析

“营改增”实施以后，对建筑业中较为常见的资质共享现象将会产生深远影响，具体分析如下：

1、合同签订主体与实际施工主体不一致，进销项税无法匹配，无法抵扣进项税；

2、中标单位与实际施工单位之间无合同关系，无法建立增值税抵扣链条，影响进项税抵扣；

3、内部总分包之间不开具发票，总包方无法抵扣分包成本的进项税；

4、除自管模式下，中标单位与实际施工单位均未按总分包进行核算，无法建立增值税抵扣链条，实现分包成本进项税抵扣。

因此，建筑企业集团在实行内部分包和资质共享时，确定进、销项税额的主体将是一大难题。在现行增值税体制规定下，分包单位无法增值税抵扣。“营改增”后，因为实际纳税人和名义纳税人的不一致，会导致进项税额难以合理抵扣。以集团公司名义中标，集团内部参建单位众多，且不属于同一法人，集团项目指挥部在确认收入时是否以参建单位的收入作为成本；“营改增”后，增值税纳税申报人的确定；进项税额如何抵扣；是以单个法人还是以整个项目为纳税主体的确定等都有待思考。

（三）资质共享的工程项目管理措施 目前建筑市场招投标高资质盛行，因此很多工程项目都是通过集团公司对外统一投标，集团与业主签订中标合同后分配给成员企业负责施工，集团公司按工程进度与业主进行验工计价，由业主代扣代缴营业税等，各成员企业按各自完成的工程量与集团公司进行验工计价，集团公司按比例列转税金给成员企业。“营改增”实施后，建筑企业应有针对性的对上述问题进行整改，以适应未来形势。

1、逐步减少资质共享情况。（1）减少集团内资质共享；（2）对现有子公司的资质进行梳理和评估，有计划地培育重点三级单位的资质；（3）逐步减少直至完全禁止平级资质共享及内部任务划转模式。

2、调整和优化资质共享项目的业务流程方案。（1）总分包模式；（2）集中管理模式；（3）联合体模式；（4）“子变分”模式。

“营改增”后，集团公司与具有增值税一般纳税人资格的成员企业均需独立履行纳税义务，集团公司与成员企业签订分包合同，成员企业将分包工程取得的收入开具成增值税发票提供给集团公司抵扣；集团公司和业主都不再代扣代缴税费，集团公司则按取得的全部收入扣除成员企业已缴纳的增值税进项税额后的差额缴纳增值税。

三、对实际集中采购的影响

（一）目前现状

为了发挥规模优势、降低采购成本，由集团公司统一谈判统一签订合同，各成员企业按需领取，再经过集团公司帐务列转给成员企业的采购模式在大型建筑公司普遍存在。例如，目前物资、设备机械大多采用集中采购模式，以降低工程成本。这种集中采购物资和设备的模式采用统谈、统签、统付，即由集团公司与供应商签订采购合同，增值税发票抬头为集团公司，因而该部分进项税额只允许集团公司进行抵扣，而使用物资的各成员单位则不能抵扣该部分进项税额，合同签订方与实际适用方名称不一致，“营改增”后无法逆行逆项税额抵扣。该模式背离了增值税要求的货物、发票、资金必须三流合一的原则。

（二）集中采购方案

1、“统谈、分签、分付”模式

集中采购的集团公司统一与供应商谈判；供应商与下属各采购需求单位分别签订合同，分别发货或提供服务，分别开具发票；下属各采购需求单位分别向供应商支付款项。通过这种方式将增值税专用发票开给真正的成本费用主体来抵扣

2、内部购销模式

集团公司统一向供应商进行采购，内部与下属各采购需求单位签订销售合同，并开具增值税专用发票；下属各采购需求单位分别向集中采购单位支付货款。集团企业也可将自己的分公司或项目部也注册登记为增值税一般纳税人，跨地区总分机构间调拨材料应视同销售，通过相互之间开具增值税专用发票解决集团公司内部材料、设备及固定资产的调拔问题。

3、“统付”模式下修改合同条款

在“统签”或“分签”合同中明确，由供应商直接向各采购需求单位发货或提供服务，分别开具发票，资金由各采购需求单位以委托付款的方式通过集中采购单位统一支付给供应商。例如，设备采购执行中做到“谁使用、谁组资、谁签合同、谁付款”的原则，使得采购的合同签订、付款和发票取得为同一主体。

四、对合同的影响

（一）合同内容的影响

由于建筑承包合同约定方式不同，部分工程项目合同存在有甲供材料和甲控材料的约定，甲供材和甲控材包含在工程计价中，由甲方（即业主）负责招标采购，施工单位负责验收使用，甲方与施工单位据实结算，在工程计价款中将甲供、甲控材款扣除。由于甲供、甲控材料需要通过甲方，中间环节较多可能导致供应商开具发票滞后给抵扣带来影响。甲供和甲控材料也可能会造成进项发票税额无法抵扣的损失，一方面业主大多不是一般纳税人，无法开具增值税专用发票，不能抵扣其所购买的甲供、甲控材料，另一方面因为甲供、甲控材料的发票抬头与施工单位不符，施工单位也无法抵扣，无形中使得这部分甲供、甲控材料的税负增大了工程成本。

因此，企业在签订工程合同时一般要回避甲供材料、甲供设备的要求。如果甲方必须要甲供，可采取相应措施：

1、在合同签订时可事先约定，凡“甲供材料”必须取得增值税发票，并一律以乙方为受票方；

2、在签订合同时事先约定，甲供材料凡不能提供进项税抵扣的，从工程总造价中扣除，乙方按扣除后的造价出具建筑施工企业增值税专用发票，乙方要充分考虑进项税缺失的后果；

3、甲供材料在合同价款、工程计价之外，供应商将发票开给甲方抵扣，作为承包商的建筑企业只需做相应登记。

此外，在签订合同过程中还应标明：甲方提供材料、设备的形式，付款方式，发票如何提供；甲方指定分包的结算方式，发票如何提供等。

（二）资格的要求

结合现阶段建筑材料供应商的市场特点，建筑企业应先对现有供应商进行梳理，然后对这些供应商在“营改增”之后是属于小规模纳税人还是一般纳税人进行分析，在综合分析后重新分类从而做出最有利的筹划。

首先，在签订供应合同之前应当充分考虑该供应商是否有开具增值税专用发票的资格。考虑到当对方须请税务机关代开发票时，可能抵扣的比率会有所不同。而在企业实际接触的业务中，与建筑企业合作的供应商多为小规模纳税人，因此在合同中必须对增值税方面的要求进行详细的规定，从而做到合理的转嫁税负。

其次，在选择供应商时企业还必须要综合考虑对方能否在限定的期限内开出发票提供扣税凭证。

再次，在采购过程中供应商选择的时候不能仅取决于价格，在材料比价时需要考虑进项税抵扣的问题。例如：在采购零星材料时，可以选择一般纳税人的商品，在购买时索取专用发票并予以抵扣；也可选择小规模纳税人的商品，虽然不利于抵扣，但采购的价格很可能相对便宜。所以在施工单位选择合作供应商时，首选能开具增值税专用发票的供应商采购，当选择的供应商无法提供增值税专用发票时，则可在采购谈判时约定增值税进项税由对方承担，即采购价为不含税的价格。

（三）发票的要求

项目越大，供应商为一般纳税人的可能性越大，取得增值税专用发票的占比预计会更高；租赁设备不能取得发票所占比重最大，原因

面对“营改增”税制改革，建筑企业不但要转换思路，更要从被动接受变为主动适应。目前，“营改增”企业在增值税专用发票的使用上最容易忽略的问题有三个：一是不按规定索取合规的扣税凭证；二是取得了合规凭证，未能在规定时间内到主管税务机关认证；三是由于对增值税法规了解不够，能够取得合规扣税凭证的情形，却没有取得，仅取得了普通发票或者收据，丧失了抵扣税款的机会。

因此，建筑企业要提高对增值税专用发票重要性的认识。一方面要在内控机制上加强对增值税专用发票的严格管理，杜绝虚开发票情况的发生；另一方面在取得增值税发票时要提高防范意识，严格审查发票的真伪、货物来源、发票来源的合法性、销货方的纳税人资格等，对存在疑点的发票可暂缓付款或暂缓申报抵扣其中的进项税金，待查证落实后再作处理，力求提前防范涉税风险。

（四）付款的要求 由于建筑行业的特殊性，获取进、销项发票时间上的不匹配给建筑企业会计处理带来难度。部分工程项目处于已竣工尚未结算阶段，业主未拨付工程款，工程结算发票尚未开具，而工程项目购入的材料已经进入成本取得进项税发票却无法抵扣；若该工程项目在“营改增”过渡期实行增值税政策，一旦开具增值税结算发票，会由于之前的材料费都已入成本并未取得进项发票，该类项目就成为只有销项税额，而没有相应的进项税额可以抵扣，将会产生11%的高额税负。这也是建筑企业会计核算在“营改增”过渡期亟待考虑的问题之一。

（五）对合同过渡期的影响

在“营改增”过渡期，必须考虑到建筑工程项目的主要特点是合同执行期长，工期跨度大，一个项目通常需要至少2-3 年的工期，有的大型项目所需时间甚至更长。“营改增”将对工程概预算、工程量清单、取费费率等方面产生较大影响，原有的合同已经不可能适应新的税制政策。

建筑企业在实行“营改增”后，在招投标阶段便应做好组织和策划，执行新的定额标准，重新编制施工预算，取费以价外税形式反映，以适应投标工作的需要。若建筑企业“营改增”实行后，所有新旧合同均执行新的增值税政策。此措施便于税收征管和统一会计核算。缺点是执行困难，需对建筑“营改增”实行之前的合同中的工程量清单、取费费率、税金计提做相应的调整，很难兼顾到合同甲乙双方的利益。

为避免对原合同计价条款进行修改和不影响合同双方的利益，若建筑企业在“营改增”执行之前签订的合同，实行旧的营业税政策；建筑业“营改增”执行之后签订的合同，实行新的增值税政策。此措施的缺点是建筑企业要区分“营改增”前后签订的合同，需分别核算营业税额及增值税进项税，在一定时期，提高了企业税务管理工作的复杂度。在此过渡阶段，由于一个企业可能存在两种税收并存的情况，也增加了税务机关税收征管的难度。