保障性住房建设优惠政策执行中存在的问题及建议

第一篇：保障性住房建设优惠政策执行中存在的问题及建议

保障性住房建设优惠政策执行中存在的问题及建议

摘要：近些年来，保障性住房成为了各级政府保障人民利益的重要手段，除了提供财政支出外，还需要对现有的住房政策进行合理的调整与改革，使得国家的保障性住房条款在各地区得以更好地实现，切实地保护人民的根本利益，解决由于保障性住房不足所带来的问题。

关键词：保障性住房 优惠政策 问题 建议

近几年来，为了为人民群众提供更好的居住条件，推动我国房地产市场结构的优化与发展，实现国家住房政策，国务院相继出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》、《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》等一系列有利于人民的住房政策。这一系列政策对我国的政府提出了进一步的要求，要求政府在保证人民保障性住房的同时，对现有的财政政策进行改革与优化，提高对保障性住房的资金投入与关注。

本文就保障性住房建设优惠政策在执行过程中遭遇的困境，以及如何改进提出几点建议。

一、执行相关政策过程中出现的问题

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕27号）第十六条“落实解决城市低收入家庭住房的经济政策和建房用地。”，《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）第三条第（五）点再次强调落实保障性住房建设税费减免政策“对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房，要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金”。然而，保障性住房建设过程中上述优惠条款执行却遭遇种种困境：

（一）对于保障性的安居工程认定的标准模糊

《进一步加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》（丽政发〔2012〕62号）文件第四条第（三）点规定“对廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和城市旧住宅区，要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经营性服务收费减半收取，暂停收取保障性住房交易手续费”。上述条款明确了廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房这三类项目符合优惠政策，而文件中“旧住宅区整治”只是笼统概念，未明确具体项目名称。实际操作中各执收单位仅对上述列举的三类保障房给予减免有关税费。对于城中村建设中农民公寓以及旧城区危房改造的居民拆迁安置房等项目均不予享受优惠政策。

（二）具体的减免收费标准不明确

在落实保障性住房建设免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费、政府性基金政策方面，由于国家、省都未公布具体的项目范围，各地区的相关政策或模棱两可，或根据自身的特点进行政策的制定，而制定的政策难以满足国家要求的标准，造成执收单位因政策理解差异存在执行出现偏差的现象，执收单位往往以减免项目范围中未列明为借口不予减免。加之有些地方政策，给予执收单位按全年收取行政事业性收费、政府性基金总额计提一定比例的工作经费，有关收费部门中多为自收自支或差额拨款的事业单位，收费减免直接影响单位总体收入，涉及单位整体利益，执收单位根本不愿意减免相应费用。

（三）难以实现经营性服务的收费

市政府发布《进一步加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》（丽政发〔2012〕62号）文件中明确“经营性服务收费减半收取，暂停收取保障性住房交易手续费”。保障房建设过程中，涉及城市绿化补偿费、白蚁预防费、新型墙改材料基金、散装水泥发展基金、城市道路占用费、施工图审查费、土地证工本费、土地测绘费、防雷检测费、房产交易费、招投标交易手续费、防空地下室易地建设费、工程质量检测费等数十种费用。一是对于承担保障房建设任务的企业来说，首先根本无法判断上述费用是否属于经营性服务收费，经营性服务收费的品种多、概念模糊，难以进行明确的划分；其次大多费用的收费部门多为某行政机关的下属事业单位，费用收取往往被列为项目审批或实施的前置条件，建设单位必须先予缴费。二是其中某些收费项目（白蚁预防费）需成本投入，且执收单位性质属于自收自支事业单位，没有收入且还要投入成本直接影响单位整体效益，是导致经营性服务收费减免难的原因之一。

（四）优惠政策宣传不到位

由于保障房建设减免收费项目涉及多个收费部门，加上政策制定后宣传力度不够。实际执行中，保障房建设减免收费相关政策收费部门根本不知道，甚至连承建单位也根本不知道保障房项目建设可以享受优惠政策。如某市安居房公司在保障房建设过程中，经财务总监建议并积极交涉，退回房产交易手续费等15万元，白蚁防治费8万，新型墙改材料基金和散装水泥发展基金108万元。督促承建单位与各执收单位协商，仅2013年4个项目的施工图查费、防雷检测费、招标交易费、房产交易费等经营性收费用减免约65万元。目前仍有不少执收单位称不知道该项政策，未按规定执行减免收费政策。如城市道路占用费、工程质量检测费等。政策只制订不执行，或执行起来毫无效率如同虚设，则只会损害政策的权威性和严肃性。

二、几点建议

（一）对保障性安居工程的名称必须明确

《浙江省人民政府办公厅关于加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》（浙政办发〔2012〕53号）文件将（危房、城中村）改造及国有工矿、农场、林场危房改造安置住房项目均纳入保障性安居工程建设项目。建议各收费部门应当按照省政府文件规定，给予上述项目在建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。免收城市基础设施配套费等行政事业型收费和政府基金等项目有利于实现税收结构的优化与财政政策的合理化，保证保障性安居工程有坚实的物质基础。

（二）明确政府在执行减免政策中所产生的问题

为了明确政府在执行减免政策中所产生的问题，承建保障性住房的单位必须对承建过程中所涉及到的各项行政事业性收费、政府性基金收费以及相关的经营项目收费进行详细的列表，并制作相应的会计账簿。对于其中应当享受优惠或者减免的事项也行一并列出，若政府没有及时给予优惠或者减免，应当制作相关的财务报表，一并向政府提交。与此同时，政府也应对相关政策进行梳理与监管，并发挥公共事务管理的职能，带头对相关保障性住房的承建进行自我检查，以现有的政策为基本要求，便于发现执行政策过程中存在的问题，一旦发现没有实行相关的优惠政策，立即着手进行调查与处理。

（三）逐对优惠政策的执行标准及执行口径明明细化

制订政策的相关部门应当会同各有关收费部门，对与保障性住房建设直接相关的各项行政事业性收费和政府性基金逐一进行梳理，围绕如何全面落实经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造及旧住宅区整治等保障性住房建设免收行政事业性收费和政府性基金问题，逐一研究关于减免政策执行范围、执行时间、减免标准、减免环节、保障措施等问题，逐项明确减免优惠政策执行口径及标准，对于有成本投入的减免收费项目，明确成本回拨或补偿的方案和途径。征求各相关征收部门意见后向社会公布，确定切实可行的操作方案，并采取积极有效措施，确保各项减免优惠政策全部落实到位，确保优惠政策的执行效果。使优惠政策的执行标准以及执行口径明细，不仅有利于政府严格地按照政策的规定进行执法，也有利于保障性住房承建单位严格按照要求进行建设，进一步保障人民的利益，其次，还有利于人民根据相关的细化政策要求政府，及时向政府提出改进意见与建议，全方位地实现人民的住房利益。

（四）对减免优惠政策进行优化，实现可持续发展

一是有关部门和单位应严格按照政策规定落实各项减免优惠政策并面向社会公示，做好政策宣传，接受社会监督。二是提高保障性住房主管部门的日常监督与管理，建立健全对于保障性住房的政策执行与情况反应制度，将所得到的信息及时进行反应，切实了解人民的住房情况，此外，对于各部门具体执行政策的情况，也要进行实时跟踪与了解。三是财政、物价部门加强监督，建立收费监督长效机制，定期开展保障性住房收费检查，从源头上有效防范单位违规收费行为。

参考文献：

[1]许青学.我国保障性住房政策执行问题研究――基于府际关系视角的分析[J].财经报告，2012

[2]李春蓉.广州市执行国家保障性住房政策研究[J].社会观察，2011

第二篇：保障性住房优惠政策

廉住房、经济适用房、棚户区改造、公租房政府给予的优惠政策：

廉住房享受的国家政策：

1、廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。

2、廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴

3、有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。

4、土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。

5、新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内

经济适用房享受的国家政策：

1、经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地土地供应计划，在申报用地指标时单独列出，确保优先供应。

2、经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

3、经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

4、购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款 棚户区改造享受的国家政策：

1、各地可对棚户区项目给予贷款贴息

2、棚户区改造的存量土地，优先列入土地储备计划。

3、棚户区改造项目，免收城市基础设施建设配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

4、城市棚户区改造安置住房最低标准原则上为50平方米左右，最大为90平方米左右

5、棚户区配套建设，（新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资）并适当减免入网、管网增容等经营性费用。

6、建筑节能要达到50%以上。实现水、电、气、热四表出户，具备分户控制、分户计量、按量收费条件

公租房享受的国家政策：

1、建设用地实行划拨供应

2、凡纳入公共租赁住房发展规划和建设计划的项目，政府可给予贷款贴息或投资补助

第三篇：加强保障性住房建设加强保障性住房建设

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。

加强保障性住房建设，既是改善和保障民生的重要举措，又是扩大内需、加快转变经济发展方式的有效途径

加强保障性住房建设，有利于改善民生、维护社会和谐稳定。努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，是改善和保障民生的目标。加强保障性住房建设，切实解决与改善低收入居民家庭的住房问题，是实现“住有所居”的重要举措。在我国“土地公有”的制度下，住房具有公共产品的特殊属性，政府有责任、有义务为公民提供基本住房保障。同时，住房消费具有巨大的外部性，从社会学角度看，一个居民是否拥有良好或社会所认同的最基本的居住条件，会影响其道德水平、社会行为规范，乃至对社会的认同感和归属感。十七大报告明确指出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，充分体现了党和政府对住房保障体系建设工作的高度重视。

加强保障性住房建设，有利于控制高房价，更好落实调控房价的政策。目前，我国商品房市场房价收入比已超过国际公认的警戒线，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭无力承担过高房价，房地产业已聚集巨大风险。这不仅严重影响居民消费预期和投资环境，阻碍城镇化发展战略的顺利推进，而且将进一步拉大贫富差距，挤占中低收入阶层的生存空间。在这种背景下，2010年4月以来，政府综合运用财政、金融、土地等宏观调控工具，连续出台“国十一条”、“国五条”、“国八条”等重磅调控政策，但房价上涨压力依然存在，调控形势依然严峻。认真落实保障性住房建设调控政策，能够改善住房供应结构，增加住房供给数量，抑制居民对商品房的刚性需求，对促进房地产市场健康发展、抑制商品房房价的进一步上涨，能起到重要的作用。

加强保障性住房建设，有利于扩大内需，促进转变经济发展方式和经济快速持续发展。长期以来，内需不振一直是制约我国经济进一步发展的一个重要因素。加强保障性住房建设，一方面让数量庞大的中低收入者能以较低的成本实现“居者有其屋”，不必为高昂的商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，这就为他们增强消费信心、释放消费需求创造有利条件；另一方面，加快保障性住房建设，对相关产业具有很强的带动效应，其辐射带动作用和杠杆作用非常明显。政府主导的大规模保障性住房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的商品房市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加强保障房建设，可以成为转变经济发展方式的重要突破口。

第四篇：关于保障性住房建设的思考和建议

关于保障性住房建设的思考和建议

林韵芝

 2012-12-12 14:07:27

来源：《农村经济与科技》2012年第7期

摘要：提供居民保障性住房是政府的责任，通过对保障性住房建设、分配等环节的分析，发现其中有待完善的问题，分析其中的原因，然后对此提出了一些改进的建议。

关键词：保障性住房，经济适用房，廉租房 保障性住房建设的基本情况

近几年由于房价上涨，妥善解决城市居民特别是贫困居民的住房问题成了社会关注的热点难点问题，为此党中央和国务院大力推动各地实施保障性住房建设，各地政府也投入财力物力建设保障房。具体的保障性住房主要指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，主要有经济适用房、廉租房、人才公寓等形式。在进行保障性住房建设过程中，主要有建设资金和土地供应两大难题，特别是2011、2012年各地“地王”频出，土地价格高涨的情况下，如何保障对保障房建设的土地供应和资金筹集，这将是我们需要面对的困难，其他还包括如何公平合理的分配保障房等问题。

1.1 保障性住房的性质定位

保障性住房主要是政府解决部分社会困难群体的一种制度安排，主要着眼于满足群众在住房方面的基本需要，以此来解决无房可居或少房可居的情况，缓解社区不同群体之间的矛盾，保证和平稳定的经济发展局面。同时，保障性住房要求具有明显的刚性，因此，制定保障标准不能太高，建筑标准不能过度超前，一定要与本地经济社会发展水平相适应。如果将保障性住房建设标准拔高到商品房建设标准，就会扰乱商品房的生存空间，也不利于保障性住房的制度建设。

1.2 保障性住房的适用对象

保障性住房的适用对象包括以下几类：①收入低或完全没有收入的贫困户、低保户等社会群体；②收入有限，有自己住房，但家庭成员多，又无力自己解决住房问题的阶层；③新近就业或创业的大学生或优秀的人才，有收入，但短期无法自己购买房屋的。不同的保障对象各有不同的特点，政府在进行保障性住房建设时也要有的放矢，区别对待。

1.3 保障性住房实施的租售并举、以租为主的方法

基于保障房的主要特征，结合过去发展保障房的经验，租赁比出售更适合保障性住房的实际需要。保障性住房的保障水平很大程度上取决于其供需缺口的大小，缺口越大，保障水平越低：反之，则可以高一些。而租赁比出售可以更好的、更迅速的缩小供需缺口。在保障对象的总体数量大致稳定情况下，租赁状况下的保障性住房需求也会大致稳定，而供需总量大致持平下，可以使每年新增供给量保持平稳，有利于保障性住房建设的持续运行。通过使更多的家庭租赁住房方式改善住房条件，加快租赁住房的周转，可以大幅减少保障性住房的净需求量，减轻政府的财政负担，促进保障性住房的合理高效的运行。

1.4 保障性住房的运行模式应以政府为主，同时调动社会上其他团体的力量

保障群众必要的居住权是政府的责任，也是维护社会稳定和经济发展的内在要求。但政府主动不是意味着政府全程参与、全程管理，保障性住房的工程建设、修缮、维护、日常管理等方面的事务，可以委托社会团体来经营和实施，政府只要做好监督检查的工作，利用社会的各种人力、物力、资金的资源，做好保障性住房的工程，让各方都能从中受益，而政府重在协调和制定有效的制度机制。

1.5 保障性住房的退出机制

保障性住房在当前房价高涨的情况下是属于稀缺性的资源，所以要建设完善的退出机制，当保障性住房对象的收入提高后要有必要的退出，由政府出价收回，重新分配给更需要的群体，保证保障性住房的数量和供应，同时也要对初始分配保障性住房的资格条件进行审查，对不符合条件的家庭应予清退，从而保证制度的公平性和公正性。

具体到常熟市虞山镇在建的保障房项目情况，常熟市的保障房建设在这几年也如火如涂的进行，在保障房建设中主要以城市投资开发建设公司为主，已开工的项目包括经济适用房建设，人才公寓建设和农宅动迁安置房建设等，通过符合条件的居民申请，政府进行摇号选中能购买或租住的居民，这样每年都有一批保障房和廉租房建成投入使用。保障性住房建设目前存在的问题

2.1 保障性住房建设数量不足

目前住房市场上还是以商品房建设为主，社会保障性住房供应与城市居民的实际需求有差距，由于房源紧张，建设保障性住房速度赶不上需求的速度，所以出现符合申请条件的居民需要进行摇号抽签来取得保障房。出现人等房现象，只能部分解决居民的居住要求，据统计数据，全国已经建成的廉租房只有350万套左右，廉租房的保障面积不足5‰，经济适用房投资总额从1997年的185亿元增长到2008年的982.6亿元，但占城市住房投资比例却从12%下降到4.45%。

2.2 保障房具体供应的结构要合理

在保障房建设过程中，主要以经济适用房和廉租房为主，而且大部分建设的是经济适用房，廉租房的比重相对较小，在建设经济适用房过程中也以远郊为主。政府必须要建设必要的交通基础设施以及生活配套设施，而且经济适用房的面积有的过于大，总价过高，不适合低收入的保障对象，出现保障房建成了投资房，将经济适用房、廉租房转手倒卖或出租获利等怪象。

2.3 保障房建设主体单一

在经济适用房建设过程中政府是主体，主要的土地供应也是以政府为主，没有更多的调动社会上其他经济实体的资源和能力。建设资金供应主要以财政供应为主，由于资金总量的不足，导致保障房建设的速度较慢，带来了保障性住房供应的短缺。

2.4 农民工及大学毕业生等特定群体的居住困难的解决缺失

沿海很多城市除了当地的居民居住困难外，还应关注外来农民工的居住困难，新就业大学生的居住困难，实际情况大部分农民工及部分大学生居住在城乡结合部和城中村的平房、附房甚至地下室，环境拥挤，条件很差，需要政府关注这部分居住困难群体。保障性住房建设的政策建议

3.1 制度住房保障法规

作为住房供应的底线，保障性住房供应要完善相应的法规条例，保证有必要的资金和土地等支持。目前我国还是以政策来保障保障房的建设，通过立法可以使保障房的建设更持续。在当前可以优先出台《住房保障条例》，时机成熟后，考虑开展《住房保障法》的立法工作。

3.2 充分调动社会资源参与保障房的建设

建设保障房，政府要动员全社会的力量，通过制定优惠政策，吸引有实力的企业来参与到保障房的建设中，比如中央企业实力强，融资渠道多，作为建设保障房的主力是当之无愧的；同时可以通过发行政府债券来筹集资金，通过出售经济适用房，租赁廉租房等还款；再有就是可以进行房地产的证券化，将建设的保障房项目作为一个资本进行运作，发行相应的基金，由不同的市场主体进行认购，这样能更广泛的吸引社会资金参与保障房建设，关于REITs这方面国外和我国香港、台湾多有成功的实践。

3.3 加快廉租房建设步伐，逐步取消经济适用住房

各级政府应重视廉租房的建设，优先发展廉租房，科学制定和实施廉租房发展规划，充分保证廉租房的用地需求，政府要优先供应建设廉租房的用地，保证廉租房建设资金，还可以通过扩建、收购、回购等途径来增加廉租房的房源，以尽快建立和完善一批标准适中、区位合理、管理科学的廉租房。从实际效果来说，廉租房更能保障居民的基本住房需求，因此各级政府可以将原本用于经济适用住房的土地和资金转向廉租房的建设，逐步实现重心转移。

3.4 完善保障房的运行管理机制，建立合理的保障房分配机制

管理好保障性住房同样也要引起各级政府的重视，对于有限的保障性住房，如何分配？如何运营？都提出很高的要求，政府成立了相应的保障房建设的管理机构，还要有一套合理科学可操作的运行模式，可以将基础设施建设、物业管理等事物通过招标形式委托专业公司，政府则重点专注对廉租房分配问题。要与税务、民政、统计等政府部门合作，建立和完善家庭收入调查制度，包括全部家庭成员的收入情况、财产信息和居住情况等，对不符合条件的家庭要及时清除，并制定相应的惩罚性措施。

3.5 建设人才公寓、打工楼等短期租赁住房，解决新就业大学生和农民工住房问题

对于沿海的工业城市来说，除了本地居民有居住困难外，外来农民工和新就业的大学生的居住困难也不小，作为当地政府也应建设一批宿舍楼来解决这一问题，具体可以以企业自己申请用地，自己建设并租赁给员工；也可以由当地的政府、村(社区)、个人共同出资或出地建设宿舍楼，用租客所付租金作为投资的回报，实现多方共赢。在建设这些宿舍楼的过程中，本人认为当地政府应该出台优惠的政策，减少部分规费，减轻建设成本，从而为减少农民工和大学生的租金提供保证。

参考文献：

[1]邢伟，加大保障性住房建设的建议[J].宏观经济管理，2009(3).[2]赵亚平，加大保障性住房建设的战略思考[J].市场论坛，2009(2).作者简介：林韵芝(1990—)，女，汉族，江苏苏州人，南京农业大学本科在读，主要研究方向为土地资源管理。

（作者单位：南京农业大学）

第五篇：关于保障性住房的建议建议

关于保障性住房的建议

可能存在基层住房建设管理机构不健全、管理人员缺乏，工作职责不明确，缺少有效的监督、指导、服务和落实，个别地区工程监管不严，监理工作不扎实的问题。

建议加强基层住房建设管理组织机构建设，明确责任分，健全保障性住房建设的监督管理体制。

坚持多元共建，满足不同住房需求。既坚持把做好保障性住房作为保障民生、改善民生的重要举措来抓，更要把房地产业作为一个重要的产业、投资、消费和财政增长点来抓，有效发挥两种建房形式各自不同的带动作用。要创新建房模式，鼓励房地产开发企业以及社会各类投资主体参与城镇保障性住房建设，实现城镇保障房建设投资主体多元化。要引导梯度消费，合理确定户型与住房面积，增加中低价位、中小套型商品房供应数量，规范中介服务收费，通过减少中间环节控制房价上涨，着力营造公开、公平、规范的房地产业发展环境。要制定和落实扶优扶强房地产企业的政策措施，引进、培育一批信誉好、实力强的房地产开发企业，提高房地产开发的整体水平。

严格保障房准入条件，保证保障性住房资源用于低收入困难家庭。对于农村的危房改造，要防止大拆大建，搞形象工程。对于保障性住房分配，要坚持公开、公正，完善审核体系、管理体系和监督体系，采取居民公示、跟踪调查、动态管理、社会监督等多种方式，确保保障政策真正落实到最困难的群众身上。对迁入新居的保障对象，要帮助他们解决新出现的种种困难。