甘肃省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据模拟试题

第一篇：甘肃省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据模拟试题

甘肃省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。(2009年试题)A：经市(县)人民政府批准 B：经委托人书面同意

C：经房地产行政主管部门批准

D：经省(自治区、直辖市)人民政府批准 E：执行层的组织协调

2、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。A．半个月 B．一个月 C．一个半月 D．二个月

3、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于。A：280万元 B：285万元 C：290万元 D：295万元

E：工业用地的监测点评估价格

4、工程__是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。A．成本控制 B．进度控制 C．质量控制 D．合同控制

5、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。A．833 B．2500 C．1250 D．1067

6、城市房屋拆迁估价时点一般为。

A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日 B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日 C：房屋拆迁许可证颁发之日 D：房屋拆迁结束之日

E：房地产估价机构必须加盖公章

7、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。

A：三年以上六年以下 B：二年以上五年以下 C：三年以上七年以下 D：五年以上十年以下

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是。A：宗地图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图

E：执行层的组织协调

9、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。A：路线价法 B：成本法

C：假设开发法 D：市场比较法

E：房地产估价机构必须加盖公章

10、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。A：估价目的 B：估价时点 C：估价对象 D：价值类型

E：工业用地的监测点评估价格

11、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％。管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为。A：7.78％ B：8.28％ C：13.21％ D：14.21％

E：工业用地的监测点评估价格

12、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为__。A．50万元 B．55万元 C．60万元

D．60万元以上

13、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B．贷款期限越长，期限系数值越大 C．项目风险越大，风险等级系数值越大

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

14、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2.5％

E：工业用地的监测点评估价格

15、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按__征收。A．土地出让金 B．占用面积 C．经营收入 D．销售收入

16、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可

17、如果银行存款的利率为零，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行__。

A．5674元 B．10 000元 C．6250元 D．8929元

18、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。A．产品线定价 B．选择品定价 C．补充品定价 D．产品束定价

19、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。A．投资利润率 B．投资回报率 C．贷款利率 D．成本利润率

20、房屋面积测算的内容不包括__。A．房屋建筑面积 B．房屋使用面积 C．共有建筑分摊面积 D．房屋占地面积

21、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指__。A．房地产开发企业自有资金周转的速度 B．估价对象房地产变为现金的速度 C．估价对象房地产带来净收益的速度 D．房地产开发企业流动资金周转的速度

22、计量估价合同是以和单价表为计算报价依据的合同。A：总工程量 B：实测工程量 C：工程量清单 D：最终工程量 E：借款合同

23、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是__存在差异性。A．房地产开发企业的特点 B．城市区域功能 C．购房者的需求 D．城市地理环境

24、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

25、为房地产经纪人执业资格注册的管理机构。A：住房和城乡建设部 B：人力资源和社会保障部 C：省级政府建设主管部门

D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。A：管理费用 B：营业费用 C：财务费用 D：统筹费用 E：额外费用

2、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。A．公告不是房屋权属登记的必经程序 B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记

C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

3、下列属于平均指标的是。A：算术平均数 B：调和平均数 C：中位数 D：众数 E：标准差

4、债务融资的资金融出方所获得的报酬有。A：项目投资形成的可分配利润 B：协议中所规定的贷款利息 C：协议中规定的有关费用 D：租售收益 E：股息

5、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有__。A．基准收益率 B．目标收益率

C．出租率或空置率 D．毛租金收入比率 E．运营成本

6、在成本分析中，主要是区分__，明确它们之间的关系。A．经济成本 B．总成本 C．平均成本 D．边际成本 E．会计成本

7、房地产间接投资的形式主要有。(2005年试题)A：投资房地产信托基金 B：购买住房抵押支持证券 C：购买房地产企业债券 D：购买物业用于出租经营 E：购买土地进行开发

8、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。A．2004年4月6日 B．现在

C．重新估价的作业日期

D．要求重新估价的委托方指定的日期

9、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。A：炫耀性物品 B：“吉芬”物品 C：低档商品 D：高档商品 E：急需商品

10、某机关有女同志30人，男同志15人，则该机关男女同志的比例相对指标等于。A：15％ B：30％ C：50％ D：80％

E：执行层的组织协调

11、下列风险中属于系统风险的是。A：比较风险 B：市场供求风险

C：未来运营费用风险 D：持有期风险 E：借款合同

12、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

13、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。A．拆迁人

B．拆迁主管部门

C．房地产权属登记部门 D．规划行政主管部门

14、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是。A：均衡价格上升 B：均衡价格下降 C：均衡价格不变

D：取决于供给和需求变动的程序 E：执行层的组织协调

15、不能为金融机构提供建设贷款担保的是__。A．用其它房地产做抵押 B．提供质押 C．物资抵押 D．第三方担保

16、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A．1765 B．2000 C．2069 D．2400

17、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。

A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的 B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的

C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的 D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的 E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

18、定义市场区域工作主要包括__。A．描绘市场区域的发展前景 B．描绘市场区域

C．在相应地图上描绘区域的物业类型 D．在相应地图上标出市场区域的边界 E．解释确定市场区域边界的依据

19、在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有。A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：移动平均法 D：路线价法 E：指数修匀法

20、下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是__。A．审计费

B．工程造价咨询费

C．临时用地费和临时建设费 D．工程监理费

21、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。A．三家银行按贷款额分摊 B．甲-乙-丙-丁 C．乙-丙-甲-丁 D．甲-丙-乙-丁

22、通常地，商业辐射区域分三个部分，不包括__。A．零售区域 B．主要区域 C．次要区域 D．边界区域

23、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。A．转移登记 B．变更登记

C．先进行变更登记再进行转移登记 D．先进行转移登记再进行变更登记

24、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是项目。A：短期投资 B：累计折旧 C：未分配利润 D：存货

E：执行层的组织协调

25、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。A．强迫出售或强迫购买的交易

B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解 C．急于出售或急于购买的交易 D．受债权债务关系影响的交易

第二篇：江西省2016年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据考试题

江西省2016年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。A：1 B：1．5 C：2 D：2．5 E：工业用地的监测点评估价格

2、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。A．详细规划图 B．分丘图 C．分幅图 D．宗地图

3、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼

C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

4、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值 B．总开发成本 C．总开发价值 D．总投资额

5、当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以作为缴纳税费的依据。A：合同价 B：市场价 C：评估价 D：估算价

E：执行层的组织协调

6、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。A：新开垦荒地

B：轮歇地、草田轮作地 C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地 D：耕种3年以下的滩地和滩涂 E：房地产估价机构必须加盖公章

7、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。A：市场比较法 B：收益法 C：成本法

D：长期趋势法

E：工业用地的监测点评估价格

8、我国城市规划法律体系的核心是__。A．《城市规划编制法》 B．《土地管理法》 C．《城市规划法》 D．《城市房地产法》

9、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。A．购买者意图调查法 B．销售人员意见综合法 C．专家意见法

D．时间序列分析法

10、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B．廉租住房免征房产税

C．廉租住房的供应以实物配租为主

D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%

11、是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A：易受政策影响性 B：存在效益外溢和转移 C：适于进行长期投资 D：最高最佳使用性 E：借款合同

12、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。A：房地产平面图

B：房地产有关证明和文件 C：房地产卡片

D：房地产权属账册 E：执行层的组织协调

13、住房公积金的本质属性是__。A．奖金 B．津贴 C．贷款 D．工资

14、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现时价格资料 D．估价人员选取的价格资料

15、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。A：相应配套的基础设施 B：土地的形状

C：组合完成的功能 D：立体空间

E：工业用地的监测点评估价格

16、某大厦总建筑面积10 000 ㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 ㎡如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：2．4％ B：3．O％ C：3．8％ D：7．2％

E：工业用地的监测点评估价格

17、主要是在会计中使用的价值概念是__。A．公允价值 B．买卖价值 C．保险价值 D．计税价值

18、全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须向人民政府土地管理部门提出用地申请，方可使用。A：区级 B：省级 C：县级 D：市级

E：执行层的组织协调

19、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。A．4000 B．5000 C．6000 D．9000 20、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为__。A．33m2 B．40m2 C．43m2 D．47m2

21、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是．【2007年考题】

A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

E：工业用地的监测点评估价格

22、是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。A：廉租住房 B：经济适用住房 C：普通商品房 D：工业用房

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。A．县级以上地方人民政府

B．县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

C．县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门 D．市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

24、在价值工程中，价值的定义为。A：价值=费用／功能 B：费用=功能／价值 C：价值=功能／费用 D：价值=功能×费用 E：执行层的组织协调

25、下列关于贷款担保的说法，错误的是__。

A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证

B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况

C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还 D．贷款有保证、抵押、质押三种形式

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有__。A．线条图 B．散点图

C．网络计划技术 D．统筹法 E．抛物线

2、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。(2006年试题)A：64 B：96 C：160 D：224 E：执行层的组织协调

3、长期趋势法的作用主要有。

A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等

B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 C：用于成本法计算重置价格

D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏

4、下列关于公共物品，表述正确的是。

A：公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品 B：公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品

C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本

D：私人物品的特征显然不同于公共物品 E：公共物品的提供对社会福利是十分重要的

5、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。A．居委会 B．房管局

C．房地产开发商 D．土地管理部门

6、以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是__。A．城市基础设施 B．经济适用住房 C．商品住宅 D．社区小学

7、住房置业担保公司的实有资本以为主。A：政府预算资助 B：资产划拨

C：房地产骨干企业认股 D：社会集资 E：个人集资

8、在我国，__是不属于拥有强制拍卖权的国家机关。A．法院 B．检察院 C．海关 D．军队

9、某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是__元。A．1469 B．1320 C．1856 D．2789

10、下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是__。A．基础设施状况

B．城市或区域总体经济发展水平C．产业与结构布局

D．社区和城市发展形态

11、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。A．《中华人民共和国仲裁法》 B．《中华人民共和国宪法》 C．《中华人民共和国土地管理法》 D．《中华人民共和国土地使用法》 E．《中华人民共和国民法通则》

12、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。A．38 B．42 C．58 D．60

13、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是。A：地籍图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图

E：执行层的组织协调

14、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。

A：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C：开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D：建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E：销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

15、《城市房地产转让管理规定》中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以__作为缴纳税费的依据。A．市场价格 B．评估的价格 C．申报价格和市场价格的加权平均 D．申报价格和评估的价格的加权平均

16、某商品房合同约定建筑面积100，产权登记的建筑面积107，该商品房的面积误差比是。A：2％ B：4％ C：7％ D：9％

E：执行层的组织协调

17、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为= 1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为甲=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是

(2007年试题)A：乙＜丙＜甲 B：甲＜乙＜丙 C：丙＜甲＜乙 D：乙＜甲＜丙 E：借款合同

18、不属于通风施工图纸类别的是__。A．平面图 B．剖面图 C．系统图 D．分部图

19、开发商对投标人进行资格审查时应考虑__方面。A．企业注册证明和技术等级 B．主要施工经历 C．技术力量简况

D．施工机械设备简况 E．存在拒工的承建项目

20、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为__元。A．2363.64 B．2600.00 C．3818.18 D．4200.00

21、抵押权人包括。

A：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民 B：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人 C：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织

D：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织

E：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织

22、不属于税收制度的构成要素的是。A：纳税人 B：课税对象 C：纳税时间 D：税基 E：税点

23、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有。A：自然特征 B：细分市场

C：人口密度的大小

D：该区域发展的类型和范围 E：竞争性项目的区域

24、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权。A：属于房地产开发企业 B：属于业主共有

C：属于物业服务企业

D：归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定 E：执行层的组织协调

25、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2

第三篇：陕西省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义模拟试题

陕西省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、新的深化城镇住房制度改革的内容包括实行住房分配__，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，培育和规范住房交易市场，发展住房金融，加强物业管理等。

A．商品化

B．社会化

C．货币化

D．规范化

2、拆除公益事业房屋，应当。

A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿

B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者进行补偿

C：产权调换

D：产权调换或货币补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、某市去年住宅的实际销售量为，预测销售量为，平滑指数为0．8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是。

A：475 B：600 C：450 D：490 E：借款合同

4、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产

B．估价对象房地产

C．标准房地产

D．类似房地产

5、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。

A．年

B．半年

C．季度

D．月

6、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。

A．甲土地

B．乙土地 C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任选其一

7、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。

A．2277.4 B．2281.9 C．2728.8 D．2741.95

8、房产分户图的比例尺一般为。

A：1：200 B：1：500 C：1：800 D：1：1000 E：执行层的组织协调

9、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为__万元。

A．690.40 B．8284.79 C．8720.83 D．9746.81

10、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是。

A：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障

B：保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源．而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的

C：抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保

D：贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保

E：借款合同

11、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．市场

B．财务

C．政策

D．经营

12、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。

A：用途

B：建筑规模

C：容积率

D：绿地率

E：工业用地的监测点评估价格

13、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为工0年．其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年．残值率假设均为0．则该建筑物的评估值为。

A：102．4万元

B：104．4万元

C：122．4万元

D：142．4万元

E：工业用地的监测点评估价格

14、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起__日内作出。

A．5 B．15 C．10 D．30

15、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。

A．过去数据简单算术平均法

B．过去数据加权算术平均法

C．未来数据简单算术平均法

D．未来数据资本化公式法

16、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。

A：投资率是投资回收与投入资本的比率

B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高

C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

E：工业用地的监测点评估价格

17、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工业用地的监测点评估价格

18、如果银行存款的利率为零，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行__。

A．5674元

B．10 000元

C．6250元

D．8929元

19、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以按的税率征收所得税。

A：10％

B：15％

C：18％

D：27％

E：执行层的组织协调

20、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是__。

A．专体讨论法

B．问卷调查法

C．观察法

D．实验法

21、从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查的方式，属于。

A：重点调查

B：普查

C：典型调查

D：抽样调查

E：执行层的组织协调

22、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。

A．2660 B．2427 C．2425 D．2294

23、强度相对指标的计算公式为。

A：总体內某部分或组的数值／总体总数值

B：某一总体总量／另一有联系的总体总量

C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值

D：总体某一指标值/同一总体另一指标值

E：执行层的组织协调

24、资产负债表中应在资产方反映的项E4是。

A：预收账款

B：应付账款

C：应收票据

D：预提费用

E：执行层的组织协调

25、房地产估价的合法原则是针对__来讲的。

A．估价机构

B．估价人员

C．估价对象

D．估价方法

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有__。

A．私有住宅转让后用于商业经营的

B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D．按照国务院有关规定出售公有住房

2、下列关于增价拍卖的报价方式，表述不正确的是__。

A．增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”

B．无声拍卖也被称为卖方报价拍卖

C．增价拍卖是一种价格下行的报价方式

D．有声拍卖也被称为买方报价拍卖

3、下列关于股票与股单的表述正确的是。

A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念

B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别

C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证

D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股

E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分

4、下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是__。

A．《暂定资质证书》有效期为3年

B．房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期

C．房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年

D．自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长

E．自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长

5、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。

A．成本利润率是年成本利润率

B．成本利润率是开发经营期的成本利润率

C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

6、__又称为不可分散风险或市场风险。

A．时间风险

B．需求风险

C．自有风险

D．系统风险

7、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。

A：全国通用定额

B：行业通用定额

C：专业专用定额 D：施工定额

E：概算定额

8、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。

A：假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测

B：收益珐中未来租金、运营费用的预测

C：成本法中对先前发生费用的正确性的校核

D：市场比较法中对房地产状况进行调整

E：某些缺乏的房地产历史价格资料的填补

9、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供__。

A．《住宅平面示意图》

B．《住宅立面示意图》

C．《住宅剖面示意图》

D．《住宅质量保证书》

E．《住宅使用说明书》

10、下列关于成本理论的关系式，正确的是。

A：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本

B：经济成本=会计成本(显成本)-隐成本

C：经济利润=销售收入-会计成本-隐成本

D：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本

E：经济利润=销售收入+会计成本+隐成本

11、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。

A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单

B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格

C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分

D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据

12、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。

A．土地补偿费

B．安置补助费

C．地上附着物和青苗的补偿费

D．土地使用权出让金等土地有偿使用费用

E．安排被征地农民的社会保障费用

13、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。

A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

14、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．80% B．60% C．90% D．70%

15、下列属于法定委托拍卖程序的是。

A：委托拍卖函

B：委托人拍卖意向

C：拍卖人接受委托

D：双方当事人洽谈

E：签订委托拍卖合同

16、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有。

A：该种房地产的价格水平

B：消费者的预期

C：该种房地产的开发成本

D：该种房地产的开发技术水平

E：房地产开发商对未来的预期

17、勘察设计的委托应遵守如下规定。

A：委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方

B：工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行

C：工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行

D：委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方

E：委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方

18、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是__。

A．80% B．120% C．171% D．200%

19、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。

A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升

C．作为互补品的房地产的价格上升

D．消费者预期其未来的收入增加

E．消费者预期未来的房地产价格上升

20、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段 D．租信阶段

21、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是。

A：地籍图和房产分户图

B：宗地图和房产分户图

C：地形图和房产分户图

D：宗地图和房产分丘图

E：执行层的组织协调

22、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有。

A：土地费用

B：建筑安装工程费用

C：权益投资比率

D：开发期与租售期

E：运营成本

23、影响债券利率高低的因素主要有。

A：发行者的信用级别

B：资本市场资金供求关系

C：债券偿还期限

D：利率计算方式

E：债券发行方式

24、对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括。

A：开发期

B：论证决策期

C：经营准备期

D：经营期

E：销售期

25、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。

A：保留价是拍卖的必备条件

B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有

C：委托人拥有保留价的确定权

D：拍卖人拥有保留价的确定权

E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情

第四篇：北京2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据考试试题

北京2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本

监审的原则和依据考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、关于房地产交易的概念，说法不正确的是__。

A．城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行

B．房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能 C．房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式 D．房地产交易活动可以在任何场合进行

2、金额为资产减去负债后的余额。A：资产 B：负债

C：所有者权益 D：收入

E：执行层的组织协调

3、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。A：38 B：42 C：58 D：60 E：工业用地的监测点评估价格

4、下列应计入用地面积的有。

A：有明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地 B：市政管辖的道路、街道等公共用地 C：公共使用的河涌、水沟、排水沟

D：经规划部门核定需要作为市政建设的用地 E：执行层的组织协调

5、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章

6、市场利息率由资本的共同决定。A：供给弹性与需求弹性 B：供给与需求

C：供给弹性与需求弹性系数

D：供给弹性系数与需求弹性系数 E：执行层的组织协调

7、关于假设开发法的说法，错误的是。

A：运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 B：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算

C：假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

D：在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值

E：工业用地的监测点评估价格

8、下列法规中，规定了房地产项目转让条件的是。A：《中华人民共和国城市房地产管理法》 B：《中华人民共和国土地管理法》 C：《中华人民共和国城乡规划法》 D：《城市商品房预售管理办法》 E：房地产估价机构必须加盖公章

9、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元。A．1250 B．1750 C．2050 D．2150

10、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式 B．房地产交易顺序 C．购买房地产目的 D．房地产类型

11、土地一级开发项目的操作模式不包括__。A．纯政府模式 B．纯企业模式

C．政府与企业合作模式

D．受政府授权委托的企业模式

12、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。

A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地 B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地 C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地 D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

13、某市去年住宅的实际销售量为500万，预测销售量为450万，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万。(2005年试题)A：450 B：475 C：490 D：500 E：借款合同

14、银行对某房地产项目进行长期融资时，在项目已建成出租、已预租完毕和尚未预租三种情况下，要求的折现率之合理顺序为__。A．10%/8%/12% B．12%/10%/8% C．8%/2%/10% D．8%/10%/12% 15、2007年某市职工上一月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。A：125 B：250 C：300 D：375 E：执行层的组织协调

16、某种有价证券的持有者不仅可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。(2007年试题)A：股份 B：股单 C：股票

D：公司债券

E：执行层的组织协调

17、已知某房地产价格为900元／㎡时，需求量为100×10㎡，当价格为1 000元／㎡时，需求量为90×10㎡，则需求价格弹性为。A：10 B：9 C：0．9 D：0．1 E：工业用地的监测点评估价格

18、按照规定，商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，其保修期从起计算。A：商品房竣工之日 B：商品房竣工验收之日 C：商品房竣工验收合格之日 D：商品房交付之日 E：执行层的组织协调

19、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。

A：单位面积土地上农产品的产量 B：市场上每单位农产品的价格 C：生产每单位农产品的成本

D：向市场运输每单位农产品的成本 E：工业用地的监测点评估价格 20、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__5档。

A．0，5%，10%，15%，30% B．0，5%，10%，15%，20% C．0，5%，10%，15%，25% D．5%，10%，15%，20%，30%

21、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用__进行估价。A．比较法 B．成本法

C．假设开发法 D．长期趋势法

22、房屋征收补偿方案的拟定主体是__。A．房地产开发企业 B．房屋征收实施单位 C．房屋征收部门

D．市、县级人民政府

23、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为。A：被烧损前的状况 B：被烧损后的状况

C：被烧损前与被烧损后的差异状况 D：未来修复或重建后的状况 E：工业用地的监测点评估价格 24、2012年3月，李某购买一套普通住房，建筑面积为80㎡，单价为5000元／㎡，该住房属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税元。A：4000 B：6000 C：12000 D：16000 E：执行层的组织协调

25、明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于。A：估价委托人 B：估价利害关系人

C：承担估价项目的估价师 D：估价对象的权利人

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的__指标的计算非常重要。A．借款偿还期 B．利息备付率 C．流动比率 D．偿债备付率 E．资产负债率

2、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的以上。A：40％ B：50％ C：60％ D：70％

E：执行层的组织协调

3、商业银行的最基本职能是__。A．充当信用中介

B．变货币收入为货币资本 C．充当支付中介

D．创造派生存款和信用流通工具

4、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．30 B．45 C．60 D．90

5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换

D．货币补偿或产权调换

6、根据所有权的结构，房地产企业可以分为（）。A．独资企业

B．房地产投资信托公司 C．有限责任合伙企业 D．无限责任公司 E．一般合伙企业

7、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A．完全产权价值 B．出租人权益价值 C．快速变现值

D．承租人权益价值 E．残余价值

8、物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行__。

A．项目融资 B．工程招标 C．市场定位 D．物业管理

9、评估某宗房开发用地2006年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2006年10月16日。如果预测该宗土地2009年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2006年10月16日，即在2006年10月 16日的房价实际为__万元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

10、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括等。A：销售收入 B：出租收入 C：还本付息 D：利息收入 E：贷款本金收入

11、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有。

A：同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的 B：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的

C：以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的 D：准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的 E：两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

12、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险。A：信用 B：管理 C：法律 D：操作 E：借款合同

13、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为__元/m2。A．2385 B．2393 C．2955 D．2964

14、认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是。A：可贷资金利率理论 B：储蓄投资决定理论 C：流动性偏好利率理论 D：马克思利率决定理论 E：借款合同

15、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有__。A．估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

B．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C．建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

D．建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额

E．建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

16、影响供给价格弹性大小的因素主要表现在。

A：从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素

B：从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小 C：商品的替代品数目和可替代程度

D：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例 E：商品本身用途的多样性

17、众数是分布数列中。A：出现频率较少的标志值 B：出现频率最少的标志值 C：出现频率较多的标志值 D：出现频率最大的标志值 E：执行层的组织协调

18、预期原理是等估价方法的理论依据。A：市场比较法 B：收益法 C：成本法

D：假设开发法 E：路线价法

19、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有．(2005年试题)A：单元估算法 B：概预算定额法

C：工程量近似匡算法 D：蒙特卡洛模拟法 E：单位指标估算法

20、下列不应免征房产税的有。A：职工自用住房

B：企业创办的学校用于教学的房产 C：产权不确定的及有纠纷的房产 D：经有关部门鉴定的危险房屋 E：执行层的组织协调

21、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为TC=5+2Q+e2，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是__个单位。A．4 B．5 C．6 D．7

22、下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有__。A．层高不超过2.20m(含2.2的永久性建筑不计算建筑面积

B．大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积 C．与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积

D．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积

E．突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积

23、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案

24、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有。A：征收或者征用都是为了公共利益需要 B：征收或者征用都要依法给予补偿 C：征收是国家行为，征用是企业行为

D：征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E：征收是强制性的，征用是非强制性的

25、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。A．合法原则

B．最高最佳使用原则 C．估价时点原则 D．替代原则

第五篇：物业服务定价成本监审

《物业服务定价成本监审办法（试行）》的规定

为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《物业服务收费管理办法》和《政府制定价格成本监审办法》等有关规定，国家发展改革委员会和建设部于2007年9月10日联合印发了《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[2007]2285号），2007年10月1日起施行。根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》的规定，在教材第二章第二节“物业服务收费”的基础上，补充增加以下内容：

物业服务定价成本监审

一、物业服务定价成本监审的定义

1、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。

2、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。

二、物业服务定价成本监审的原则和依据

1、物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：

（1）合法性原则

合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；

（2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。

（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

2、物业服务定价成本监审的依据

核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

三、物业服务定价成本的构成物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

其中：

1、人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

3、绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。

不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

4、清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

5、秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

7、办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

8、管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

9、固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

10、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

四、物业服务定价成本审核的方法和标准

1、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

2、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

3、物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。

4、物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。