广西2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据考试试卷

第一篇：广西2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据考试试卷

广西2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本

监审的原则和依据考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、路线价的理论依据是房地产价格形成的。

A：预期原理

B：替代原理

C：均衡原理

D：收益递增递减原理

E：工业用地的监测点评估价格

2、砖混结构二等房屋的残值率一般为。

A：4％

B：3％

C：2％

D：1％

E：工业用地的监测点评估价格

3、某8年前建成夺付使用的建筑物，建筑面积120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是元。

A：76 800 B：79 104 C：77 952 D：81 562 E：工业用地的监测点评估价格

4、房产税的课税对象是__。

A．房产所有人

B．房屋使用人

C．房产

D．房产收益人

5、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

A．30 B．40 C．50 D．60

6、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于方面的制约。

A：建筑技术

B：土地权利设置 C：相邻关系

D：土地使用管制

E：工业用地的监测点评估价格

7、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。

A．实现其财富价值的最大化

B．获取房地产当前收益

C．抵御通货膨胀的影响

D．降低其投资组合的总体风险

8、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为年。

A：40 B：50 C：60 D：70 E：执行层的组织协调

9、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是。

A：耕地占用税用于土地开发和农业发展

B：土地复垦费用于农业发展

C：菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理

D：征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支

E：房地产估价机构必须加盖公章

10、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。

A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56

11、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于__。

A．商业银行

B．储蓄机构

C．私人投资者

D．机构投资者

12、商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为__m2的，购房人有权退房。

A．96 B．98 C．102 D．103

13、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为__万元。

A．323 B．275 C．273 D．258

14、若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率__。

A．为零

B．低

C．高

D．为1

15、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。

A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料

B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一

C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式

D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年

E：工业用地的监测点评估价格

16、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是。

A：完成工程设计和合同约定的各项內容

B：对当地居民有所安置

C：建设单位已按合同约定支付工程款

D：有施工单位签署的工程质量保修书

E：执行层的组织协调

17、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。

A．87 B．124 C．130 D．134

18、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。

A．效益性

B．安全性

C．流动性

D．风险性

19、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，__是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．因果性调查

D．假设性调查

20、按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。

A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告

C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告

D．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见

21、城镇土地使用税采用分类分级的税率。

A：比例

B：超额累进

C：全额累进

D：幅度定额

E：执行层的组织协调

22、《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是__。

A．公平

B．公正

C．等价有偿

D．以事实为依据

23、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是__。

A．政府的财政收入

B．土地出让收入

C．土地储备所获得的利润

D．土地受让方的投资

24、在城市规划中，地下建筑面积通常不计。

A：建筑规模

B：建筑高度

C：建筑密度

D：容积率

E：工业用地的监测点评估价格

25、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。(建筑物报酬率为10％)A：11.80 B：16.07 C：23.57 D：31.07 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有。

A：合法建造房屋取得房屋所有权

B：权利人放弃房屋所有权 C：继承取得房屋所有权

D：产权交换取得房屋所有权

E：依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权

2、房地产间接投资包括。

A：投资房地产开发企业股票

B：在建工程

C：投资房地产开发企业发行的债券

D：投资房地产投资信托基金

E：购买住房抵押支持证券

3、下列关于商业物业的表述中，正确的有。(2008年试题)A：能为投资者带来经营性的收入现金流

B：分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

C：适合于长期投资

D：需在机构投资者之间进行交易

E：位置对其有着特殊的重要性

4、房地产开发的程序主要分为__阶段。

A．决策分析，规划设计，建设，租售

B．决策分析，可行性研究，建设，租售

C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售

D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理

5、据调查，2006年，某市IT产业中的家用电脑（台式机）的购买者数量为3000人，购买者的平均购买数量为1.5台，平均单价为6000元，则该市家用电脑（台式机）在2006年总市场潜量是（）万元。

A．1800 B．2700 C．1200 D．2600

6、收益法中所指的收益是__。

A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益

C．估价时点以后的未来预期正常收益

D．估价时点前最高盈利年份的收益

7、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有__。

A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

E．长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势

8、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过__来实现。

A．充公权

B．管制权

C．征税权

D．征收权

E．出让权

9、房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度，是从__开始。

A．我国开始实行房地产估价从业人员持证上岗

B．1995年《城市房地产管理法》颁布实施

C．1998年建设部发布《房地产估价师注册管理办法》

D．2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

10、关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是__。

A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息

B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息

C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D．当计息周期为”月”时，实际利率小于名义利率

11、开发商企业申请商品房预售许可，应当向有关部门提供一下哪些证件及资料__。

A．商品房预售许可申请表

B．开发企业的《营业执照》和资质证书

C．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证

D．工程施工合同及关于施工进度地说明

E．商品房预售方案

12、李某购买了A房地产开发公司开发的住房一套，因质量问题与开发公司发生了质量纠纷。如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指__。

A．未办理交付使用手续之前

B．办理了交付使用手续之后

C．房屋所有权证办理之前

D．房屋所有权证办理完毕之后

13、住房公积金的结息日是。

A：5月31日

B：6月1日

C：6月30日

D：7月1日

E：执行层的组织协调

14、定义市场区域工作主要包括__。

A．描绘市场区域的发展前景

B．描绘市场区域

C．在相应地图上描绘区域的物业类型

D．在相应地图上标出市场区域的边界

E．解释确定市场区域边界的依据

15、房地产开发项目财务评价的基本报表包括。

A：总投资估算表

B：现金流量表

C：资金来源与运用表

D：损益表

E：资产负债表16、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为（）。A．12% B．13.4% C．80% D．125%

17、房地产市场的功能有。

A：配置存量房地产资源和利益

B：指导供给以适应需求的变化

C：指导政府制订科学的住房供给计划

D：引导需求适应供给条件的变化

E：配置存量房地产资源利益变化

18、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有__。

A．使用一年后发现屋面漏水

B．办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题

C．办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题

D．尚未使用即发现下水管道堵塞

E．下雨时发现外墙渗水

19、建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括__。

A．当事人的名称和住所

B．土地界址、面积

C．宗地平面界址图

D．开发投资强度

E．市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件

20、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。

A：33 B：35 C：38 D：40 E：执行层的组织协调

21、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、建行、交行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。

A．三家银行按贷款额分摊

B．工商行一建行一交行

C．建行一交行一工商行

D．工商行一交行一建行

22、关于下列数据的表述中，正确的是__。

A．1 B．2 C．3 D．4 E．5 F．6 G．7 H．8 I．9 J．10 K．98 L．101 M．101 N．100 O．101 P．99 Q．102 R．97 S．102 T．99

23、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。

A：房地产咨询

B：房地产价格评估

C：房地产经纪

D：房地产转让

E：房地产抵押

24、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。

A．5 B．7 C．10 D．15

25、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行__义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者__造成的损失，房地产开发企业不承担责任。

A．维修，使用不当

B．保修，使用不当

C．保修，错误使用

D．维修，错误使用

第二篇：安徽省2015年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据考试试卷

安徽省2015年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、按照分类，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。A：形成时间 B：形成原因 C：形成方式 D：形成后果

E：执行层的组织协调

2、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。A．住房公积金管理中心

B．住房公积金管理委员会委托的银行 C．各个单位

D．全体职工大会

3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地产估价机构必须加盖公章

4、房地产置业投资中，在持有期内获得每年__的股本收益率也是很平常的事。A．20%～30% B．20%～25% C．15%～20% D．10%～15%

5、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章

6、下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境__。A．政治环境 B．国际环境 C．自然环境 D．技术环境

7、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8％。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。A：358.85 B：360.49 C：362.93 D：365.29 E：工业用地的监测点评估价格

8、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8％，则该房地产的收益价格为万元。A：95.40 B：97.87 C：98.55 D：99.33 E：工业用地的监测点评估价格

9、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。(2007年试题)A：观察法 B：实验法 C：讨论法

D：问卷调查法 E：借款合同

10、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年 A．1 B．2 C．3 D．5

11、原城乡建设环境保护部发布《房屋完损等级评定标准(试行)》在__实行。A．1984年12月8日 B．1984年11月8日 C．1948年12月8日 D．1985年11月8日

12、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。A．8.0 B．5.6 C．5.0 D．0.7

13、某可比实例实际成交价格为3 400元／㎡，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为元／㎡。A：3 401．36 B：3 398．64 C：3 538．78 D：3 266．67 E：工业用地的监测点评估价格

14、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。A：最佳用途 B：最佳规模 C：最佳集约度 D：最佳开发时机

E：工业用地的监测点评估价格

15、下列关于房地产拍卖竞买人条件，表述错误的是。

A：中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人

B：在国家允许的范围内，房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人

C：对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人

D：对于集体土地上建成的房屋，非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者 E：执行层的组织协调

16、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A．489.99 B．495.53 C．695.53 D．800.00

17、拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，这种拆迁方式是。A：自行拆迁 B：委托拆迁 C：政府拆迁 D：社会拆迁

E：房地产估价机构必须加盖公章

18、下列关于会计要素中的负债的说法，错误的是。

A：负债是由于过去的交易、事项引起的，企业当前所承担的义务

B：如果把资产理解为企业所承担的义务，那么负债就可以理解为企业的权利 C：预期在一年內到期清偿的债务属于短期债务 D：负债将要由企业在未来某个时日加以清偿 E：执行层的组织协调

19、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的计收。A：0．5％～1％ B：0．5％～1．5％ C：0．5％～2％ D：0．5％～2．5％ E：执行层的组织协调

20、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。A．及时性 B．简便性 C．明晰性 D．可比性

21、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。其中，R/U系数是指__。

A．出租单元内建筑面积与可出租而积的比值 B．可出租面积与出租单元内建筑面积的比值 C．出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值 D．可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值

22、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是。A：谨慎价值 B：市场价值

C：快速变现价值 D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格

23、以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是__。①收集信息；②分析信息；③报告结果；④确定问题和调查目标；⑤制定调查计划 A．④⑤①②③ B．①②③④⑤ C．⑤④①②③ D．④⑤②①③

24、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为__。A．5.00% B．5.25% C．5.42% D．5.75%

25、《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括__。A．建设项目批准文件 B．建设用地规划许可证 C．建设项目价值资料

D．国有土地使用权批准文件

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是。A：非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 B：住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

C：非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期

D：非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期 E：执行层的组织协调

2、土地使用税在征收。A：城市 B：县城 C：建制镇 D：工矿区 E：农村

3、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。

A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％ B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％ C：按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％ D：按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％ E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％

4、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于__ A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2

5、根据《房屋建筑工程质量保修办法》，在正常使用时房屋建筑工程的最低保修期限为。

A：屋面防水工程为3年 B：装修工程为1年 C：给排水管道为2年

D：供冷系统为2个供冷期 E：设备安装为2年

6、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（）。A．20% B．30% C．40% D．50%

7、建设工程开工实行__许可证制度。A．规划 B．施工 C．拆迁 D．用地

8、以下标志中属于品质标志的有__。A．建筑面积 B．性别 C．年龄 D．学历 E．停车泊位

9、企业确定广告预算的主要方法包括（）。A．销售百分比法 B．目标任务法 C．谈判法

D．竞争对等法 E．量力而行法

10、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。A．16 B．18 C．20 D．22

11、房地产部门规章包括（）等。A．《城市房屋拆迁管理条例》 B．《城市房地产转让管理规定》 C．《房地产估价师注册管理办法》 D．《房地产估价规范》 E．《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》

12、毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是__。A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料

B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值

C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计 D．忽略了房地产租金以外的收入 E．相对全面一些

13、房屋产权总登记、验证、换证，应当由__发布公告。A．县级以上地方人民政府 B．当地房地产管理部门 C．当地建设行政管理部门 D．当地房屋产权监理处

14、下列土地符合免征土地使用税的包括。A：国家机关自用的土地

B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C：宗教寺庙自用的土地

D：公园开展出租经营用的土地

E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

15、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。A．项目的交通组织规划 B．项目构成及平面布置 C．项目的建筑规划 D．城市土地利用规划

16、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。A：选址意见书

B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：乡村建设规划许可证 E：农村生产规划许可证

17、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于。A：有形收益 B：无形收益 C：正常收益 D：实际收益 E：广告收益

18、影响购买者的心理因素有。A：动机 B：感觉 C：学习

D：信念和态度 E：欲望

19、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有__。A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案

20、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。A．期限短

B．不记名、可自由转让 C．能提前提取现金 D．面额固定

21、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。

A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的 B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的

C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的 D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的 E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

22、房地产测绘的作用__。

A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 B．为房地产管理提供信息服务 C．为其他部分提供参考资料 D．为房地产管理提供技术服务

E．房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据

23、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。A．72 B．108 C．180 D．270

24、对同一宗房地产而言，__。

A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧 B．建筑物价格=房地价格-土地价格

C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧 D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧

25、城市土地开发和供应计划，一般由（）按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。A．土地管理部门 B．规划管理部门 C．市场管理部门 D．设计管理部门 E．计划管理部门

第三篇：江西省房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义考试试卷

江西省房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义

考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、一已知其临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。

A：109万元

B：117万元

C：124万元

D：130万元

E：工业用地的监测点评估价格

2、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是__。

A．1.061 B．0.061 C．0.500 D．0.060

3、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。

A．80% B．120% C．171% D．200%

4、估价报告书中说明的限定了其用途。

A：估价原則

B：估价方法

C：估价目的

D：估价对象状况

E：工业用地的监测点评估价格

5、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的。

A：操作风险

B：信用风险

C：市场风险

D：法律风险。

E：借款合同

6、成本法最基本的公式是。

A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧

B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧

D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧

E：工业用地的监测点评估价格

7、某幢大厦的房地总价值为5 000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1 000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元．按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。

A：20％

B：10％

C：30％

D：40％

E：工业用地的监测点评估价格

8、韩某在向张某催要赌债无果的情况下，纠集好友把张某挟持至韩家，并给张家打电话，声称如果再不还钱，就砍掉张某一只手。韩某的作为__。

A．构成非法拘禁罪

B．构成绑架罪

C．构成非法拘禁罪和绑架罪的想象竞合犯

D．构成敲诈勒索罪

9、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。

A．30% B．45% C．65% D．75%

10、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。

A．成本加成定价法

B．价值定价法

C．目标定价法

D．认知价值定价法

11、房产面积的精度分为级。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：执行层的组织协调

12、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。

A．比售价优惠

B．不如售价优惠

C．与售价一样

D．难以判定是否给予了优惠

13、收益法是以__为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A．均衡原理

B．替代原理

C．预期原理

D．未来趋势原理

14、完全竞争的市场同时具备的条件中，不包括__。

A．市场上有足够多的生产者和消费者

B．市场上的产品是不同质的C．资源完全自由流动

D．市场信息是完全畅通的15、房产图的测绘顺序为__。

A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图

B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图

C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图

D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图

16、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于__。

A．同一地

B．同一城市

C．同一供求范围内的类似地

D．A或C

17、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．允许的最低经济效益指标

B．最大费用

C．利润为零

D．最大利润

18、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的（）。

A．基准价格

B．平均价格

C．正常价格

D．市场价格

19、拆迁估价时点一般为__之日。

A．接受估价委托

B．实地现场勘察

C．开始实施拆迁

D．房屋拆迁许可证颁发

20、下列不属于优先股股东享有权利的是。

A：分配股息的优先权

B：股票转让权

C：有限的表决权 D：要求赎回权

E：执行层的组织协调

21、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。

A．43 B．112.5 C．123.3 D．150

22、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。

A．三年以上六年以下

B．二年以上五年以下

C．三年以上七年以下

D．五年以上十年以下

23、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

24、流动比率，下列说法不正确的是。

A：流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100％

B：又称之为“银行家比率”

C：又称之为“二对一比率”

D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上

E：借款合同

25、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、工程量计算顺序中，下列属于分部分项工程计算顺序。A：按施工顺序计算法

B：按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法

C：按顺时针方向计算法

D：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法

E：按图纸分项编号顺序计算法

2、不属于数据收集方法的是。

A：直接观察法

B：间接观察法

C：采访法

D：报告法

E：执行层的组织协调

3、下列属于普通股股东权利的有__。

A．有限的表决权

B．股票的转让权

C．对公司剩余财产的分配权

D．对公司事务的质询权

E．要求赎回权

4、不可能引起房地产需求增加或减少的条件是。

A：消费者的自我需要

B：未来预期收益变化

C：政府税收政策

D：收入水平的变化

E：借款合同

5、工程勘察资质分为。

A：工程勘察专项资质

B：工程勘察行业资质

C：工程勘察综合资质

D：王程勘察专业资质

E：王程勘察劳务资质

6、当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。

A：国家机关及其离休职工

B：国有企业及其退休职工

C：城镇集体企业及其在职职工

D：外商投资企业及其在职职工

E：城镇私营企业及其在职职工

7、下列属于品质标志的包括。

A：人的性别

B：班干部人数

C：人的年龄

D：工种

E：工人工资

8、房地产保险中，涉及房地产的人身保险主要包括{ A：建筑工程团体人身意外伤害保险

B：贷款购房保证保险)。

C：建筑工程承包合同保险

D：安居定期保险

E：贷款购房保证保险

9、下列关于维修基金管理的表述中，错误的是__。

A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管

B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管

C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用

D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还

E．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主

10、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。(2009年试题)A：按房产余值计证的为1．2％

B：按房产余值计征的为2．4％

C：按房屋租金计征的3％

D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收

E：按房屋租金计征的为12％

11、证券可分三类。

A：商品证券

B：货币证券

C：有价证券

D：实物证券

E：资本证券

12、房地产中介服务业包括。

A：房地产交易

B：房地产咨询

C：房地产估价

D：房地产经纪

E：物业管理

13、某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和一80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30％、50％和20％，该项目净现值的期望值是万元。

A：240 B：284 C：300 D：316 E：借款合同

14、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20% B．30% C．40% D．50%

15、关于房地产价格中的房价与地价的关系是__。

A．相互影响论 B．相互补充论

C．相互制约论

D．需求带动论

E．成本决定论

16、__在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。

A．估价目的B．估价时点

C．估价程序

D．估价做业

17、固体废物按废物的形状可分为。

A：块状废物

B：泥状废物(污泥)C：颗粒状废物

D：粉状废物

E：固体的废物

18、运用市场法估价的操作步骤一般可分为。

A：搜集交易实例

B：选取可比实例

C：对可比实例的市场价格进行适当的处理

D：对可比实例的成交价格进行适当的处理

E：求取比准价格

19、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。

A．条形基础

B．独立基础

C．桩基础

D．箱形基础

20、拆迁人拆除，不予补偿。

A：必须拆除的违章建筑

B：代管房屋

C：产权有争议房屋

D：抵押房屋

E：超过批准期限的临时建筑

21、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有__。

A．建筑密度

B．建筑控制高度

C．建筑色彩

D．建筑红线后退距离

E．容积率

22、《注册房地产估价师管理办法》规定，房地产估价师申请人有下列情形之一的，不予注册。

A：不具有完全民事行为能力

B：刑事处罚已执行完毕

C：申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业 D：年龄超过65周岁

E：不是现职公务员

23、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有。

A：将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金

B：因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入

C：材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账

D：会计数据计算、抄写差错

E：为调节利润多记待摊费用

24、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是__。

A．已经办理该建筑工程用地批准手续

B．已经确定施工企业

C．有保证工程质量和安全的具体措施

D．建设单位已支付工程款

25、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。

A．随机型竞争者

B．凶猛型竞争者

C．选择型竞争者

D．从容不迫型竞争者

E．软弱型竞争者

第四篇：江西省2016年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据考试题

江西省2016年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。A：1 B：1．5 C：2 D：2．5 E：工业用地的监测点评估价格

2、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。A．详细规划图 B．分丘图 C．分幅图 D．宗地图

3、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼

C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

4、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值 B．总开发成本 C．总开发价值 D．总投资额

5、当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以作为缴纳税费的依据。A：合同价 B：市场价 C：评估价 D：估算价

E：执行层的组织协调

6、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。A：新开垦荒地

B：轮歇地、草田轮作地 C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地 D：耕种3年以下的滩地和滩涂 E：房地产估价机构必须加盖公章

7、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。A：市场比较法 B：收益法 C：成本法

D：长期趋势法

E：工业用地的监测点评估价格

8、我国城市规划法律体系的核心是__。A．《城市规划编制法》 B．《土地管理法》 C．《城市规划法》 D．《城市房地产法》

9、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。A．购买者意图调查法 B．销售人员意见综合法 C．专家意见法

D．时间序列分析法

10、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B．廉租住房免征房产税

C．廉租住房的供应以实物配租为主

D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%

11、是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A：易受政策影响性 B：存在效益外溢和转移 C：适于进行长期投资 D：最高最佳使用性 E：借款合同

12、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。A：房地产平面图

B：房地产有关证明和文件 C：房地产卡片

D：房地产权属账册 E：执行层的组织协调

13、住房公积金的本质属性是__。A．奖金 B．津贴 C．贷款 D．工资

14、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现时价格资料 D．估价人员选取的价格资料

15、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。A：相应配套的基础设施 B：土地的形状

C：组合完成的功能 D：立体空间

E：工业用地的监测点评估价格

16、某大厦总建筑面积10 000 ㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 ㎡如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：2．4％ B：3．O％ C：3．8％ D：7．2％

E：工业用地的监测点评估价格

17、主要是在会计中使用的价值概念是__。A．公允价值 B．买卖价值 C．保险价值 D．计税价值

18、全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须向人民政府土地管理部门提出用地申请，方可使用。A：区级 B：省级 C：县级 D：市级

E：执行层的组织协调

19、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。A．4000 B．5000 C．6000 D．9000 20、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为__。A．33m2 B．40m2 C．43m2 D．47m2

21、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是．【2007年考题】

A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

E：工业用地的监测点评估价格

22、是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。A：廉租住房 B：经济适用住房 C：普通商品房 D：工业用房

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。A．县级以上地方人民政府

B．县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

C．县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门 D．市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

24、在价值工程中，价值的定义为。A：价值=费用／功能 B：费用=功能／价值 C：价值=功能／费用 D：价值=功能×费用 E：执行层的组织协调

25、下列关于贷款担保的说法，错误的是__。

A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证

B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况

C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还 D．贷款有保证、抵押、质押三种形式

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有__。A．线条图 B．散点图

C．网络计划技术 D．统筹法 E．抛物线

2、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。(2006年试题)A：64 B：96 C：160 D：224 E：执行层的组织协调

3、长期趋势法的作用主要有。

A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等

B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 C：用于成本法计算重置价格

D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏

4、下列关于公共物品，表述正确的是。

A：公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品 B：公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品

C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本

D：私人物品的特征显然不同于公共物品 E：公共物品的提供对社会福利是十分重要的

5、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。A．居委会 B．房管局

C．房地产开发商 D．土地管理部门

6、以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是__。A．城市基础设施 B．经济适用住房 C．商品住宅 D．社区小学

7、住房置业担保公司的实有资本以为主。A：政府预算资助 B：资产划拨

C：房地产骨干企业认股 D：社会集资 E：个人集资

8、在我国，__是不属于拥有强制拍卖权的国家机关。A．法院 B．检察院 C．海关 D．军队

9、某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是__元。A．1469 B．1320 C．1856 D．2789

10、下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是__。A．基础设施状况

B．城市或区域总体经济发展水平C．产业与结构布局

D．社区和城市发展形态

11、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。A．《中华人民共和国仲裁法》 B．《中华人民共和国宪法》 C．《中华人民共和国土地管理法》 D．《中华人民共和国土地使用法》 E．《中华人民共和国民法通则》

12、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。A．38 B．42 C．58 D．60

13、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是。A：地籍图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图

E：执行层的组织协调

14、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。

A：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C：开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D：建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E：销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

15、《城市房地产转让管理规定》中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以__作为缴纳税费的依据。A．市场价格 B．评估的价格 C．申报价格和市场价格的加权平均 D．申报价格和评估的价格的加权平均

16、某商品房合同约定建筑面积100，产权登记的建筑面积107，该商品房的面积误差比是。A：2％ B：4％ C：7％ D：9％

E：执行层的组织协调

17、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为= 1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为甲=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是

(2007年试题)A：乙＜丙＜甲 B：甲＜乙＜丙 C：丙＜甲＜乙 D：乙＜甲＜丙 E：借款合同

18、不属于通风施工图纸类别的是__。A．平面图 B．剖面图 C．系统图 D．分部图

19、开发商对投标人进行资格审查时应考虑__方面。A．企业注册证明和技术等级 B．主要施工经历 C．技术力量简况

D．施工机械设备简况 E．存在拒工的承建项目

20、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为__元。A．2363.64 B．2600.00 C．3818.18 D．4200.00

21、抵押权人包括。

A：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民 B：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人 C：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织

D：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织

E：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织

22、不属于税收制度的构成要素的是。A：纳税人 B：课税对象 C：纳税时间 D：税基 E：税点

23、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有。A：自然特征 B：细分市场

C：人口密度的大小

D：该区域发展的类型和范围 E：竞争性项目的区域

24、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权。A：属于房地产开发企业 B：属于业主共有

C：属于物业服务企业

D：归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定 E：执行层的组织协调

25、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2

第五篇：2017年天津房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据考试试卷

2017年天津房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。A．482.79 B．448.24 C．467.25 D．498.53

2、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。A．市场价值 B．理论价值 C．市场价格 D．理论价格

3、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。

A．选择专业化 B．单一市场集中化 C．市场专业化 D．产品专业化

4、耕地占用税的计税依据是纳税人__面积。A．经批准占用的耕地 B．经批准占用的土地 C．实际占用的耕地

D．实际占用的建设用地

5、国务院决定禁止。

A：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让 B：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租 C：商品房预购人购买未竣工的预售商品房

D：商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房 E：执行层的组织协调

6、是商业银行的最基本职能。A：充当信用中介

B：变货币收入为货币资本 C：充当支付中介

D：创造派生存款和信用流通工具 E：执行层的组织协调

7、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是__。A．人身保险 B．责任保险

C．财产损失保险 D．信用保证保险

8、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。A．消费者行为调查 B．市场营销因素调查 C．竞争情况调查

D．市场需求容量调查

9、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括__。A．购买价格 B．容积率

C．权益投资比率 D．空置率

10、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。A．AA级及以上 B．A级以上 C．BB级以上 D．BBB级及以上

11、路线价法估价的第二个步骤应为__。A．设定标准深度 B．求取路线价

C．编制深度百分率表 D．划分路线价区段

12、是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例。A：价值 B：交换价值 C：成交价格 D：评估价值

E：工业用地的监测点评估价格

13、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。A．随行就市定价法 B．价值定价法 C．应战定价法 D．挑战定价法

14、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。A．605 B．600 C．650 D．550

15、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

16、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按的税率征收所得税。A：10％ B：15％ C：18％ D：27％

E：执行层的组织协调

17、下列关于担保公司的设立条件，说法错误的是。A：有自己的名称和组织机构 B：有固定的服务场所

C：有不少于500万元人民币的实有资本 D：有一定数量的周转住房 E：执行层的组织协调

18、某住房置业担保公司实有资本5000万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过亿元。A：7．50 B：10．00 C：15．00 D：20．00 E：执行层的组织协调

19、工程建设的招标投标和的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。A：建设施工制度 B：建设投资规定 C：建设规划制度 D：建设监理制度 E：执行层的组织协调

20、属于直接房地产金融形式的是。(2008年试题)A：房地产开发企业流动资金贷款 B：商品房开发贷款 C：居民住房消费贷款

D：房地产开发企业发行股票 E：执行层的组织协调

21、下列关于房地产估价原则的表述中．错误的是．【2007年考题】 A：独立、客观、公正原则属于普适性原则 B：合法原则属于一般性原则

C：最高最佳使用原则属于技术性原则 D：谨慎原则属于一般性原则 E：工业用地的监测点评估价格

22、业主转让房屋所有权时，结余维修基金__。A．按业主个人缴存比例退还给业主 B．不予退还，随房屋所有权同时过户 C．上交房地产行政主管部门 D．由转让双方协商

23、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于__。A．商业银行 B．储蓄机构 C．私人投资者 D．机构投资者

24、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是。A：在建工程抵押估价 B：房地产损害赔偿估价 C：期房市场价值评估

D：房地产估价的复核估价 E：工业用地的监测点评估价格

25、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8％。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。A：358.85 B：360.49 C：362.93 D：365.29 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为__。A．住宅用地

B．公共服务设施用地 C．道路用地 D．绿化用地 E．军事用地

2、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。

A：市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B：投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

C：在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

D：国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

E：在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

3、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳土地增值税万元。A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：执行层的组织协调

4、招标方式可以分为公开招标和__招标。A．隐式 B．私下 C．幕后 D．邀请

5、水污染可分为。A：海洋污染 B：地下水污染 C：地表水污染 D：承压水污染 E：潜水污染

6、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是。(2007年试题)A：目标定价法 B：成本加成定价法 C：随行就市定价法 D：价值定价法 E：借款合同

7、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。A：获利能力分析 B：盈亏平衡分析 C：市场状况分析 D：定性风险分析 E：借款合同

8、不属于市场法估价的步骤是__。A．搜集交易实例

B．查看交易成功的比例 C．比较价格的最大差距 D．选取可比实例

E．对可比实例的成交价格进行适当的处理

9、下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（）。A．豪华住宅用地

B．非国家重点扶持的交通项目用地 C．军事用地 D．经济适用住房建设用地 E．城市基础设施用地

10、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（）。A．理论上适用的估价方法，都必须选用 B．在适用的估价方法中，选用两种即可

C．理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D．必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E．仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

11、申请强制拆迁必须提供__。A．行政强制拆迁申请书 B．仲裁决议书 C．拆迁协议范本

D．裁决调解和裁决书

E．被拆迁房屋的证据保全公证书

12、拍卖一非公物房地产。市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。A：64 B：96 C：160 D：224 E：执行层的组织协调

13、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。A：建筑密度 B：建筑控制高度 C：建筑色彩

D：建筑红线后退距离 E：容积率

14、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的__，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。A．工程勘察资质证书 B．工程设计资质证书

C．工程勘察资质证书或工程设计资质证书 D．工程勘察资质证书和工程设计资质证书

15、我国注册建筑师级别设置分为。A：一级注册建筑师 B：二级注册建筑师 C：三级注册建筑师 D：四级注册建筑师 E：五级注册建筑师

16、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括__。A．加权平均资本化率 B．综合资本化率 C．建筑物资本化率 D．土地资本化率 E．权益资本化率

17、房地产企业债务融资的主要资金来源有。A：上市 B：增发新股

C：发行企业债券 D：住房抵押贷款 E：信用贷款

18、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至 A：2002年1月10日 B：2004年1月10日 C：2005年1月10日 D：2007年1月10日 E：执行层的组织协调

19、是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。A：当事人姓名或者名称及住所 B：租赁期限 C：租赁用途

D：租金交付方式 E：房屋的修缮责任

20、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。A：竞争性 B：垄断性 C：外部性 D：均衡性

E：信息不对称性

21、房地产测绘成果主要包括。A：房产簿册 B：房产数据 C：房产图集 D：房产档案 E：房产资料

22、按照报表编制的单位分类，企业编制的报表可分为。A：基层报表 B：汇总报表 C：合并报表 D：现金流量表 E：资产负债表

23、房地产投资者的债务融资方式有__。A．合作开发方式

B．吸收其他机构投资者资金 C．在建房地产抵押贷款 D．发行企业债券 E．借入信用贷款

24、城镇基准地价内涵包括。A：容积率 B：土地使用税 C：土地开发程度 D：土地使用年限 E：征地补偿费

25、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是__。A．通货膨胀风险 B．周期风险 C．比较风险 D．变现风险