2015年上半年河南省房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义考试试题

第一篇：2015年上半年河南省房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义考试试题

2015年上半年河南省房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是__的房地产状况。A．估价时点

B．搜集该可比实例时 C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映

2、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是__。A．目标定价法 B．价值定价法 C．挑战定价法

D．成本加成定价法

3、耕地占用税采取的税率是。A：比例税率 B：累进税率 C：累退税率 D：定额税率

E：执行层的组织协调

4、在征地拆迁过程中，依据房屋的__给予补偿。A．建筑造价 B．重置价格 C．评估价格

D．建造成本+目标利润

5、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／㎡，容积率为2，建筑密度为40％。该商品房的单价为元／㎡。A：3700 B：4040 C：4250 D：5300 E：工业用地的监测点评估价格

6、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

7、被征收工地上的附着物和青苗的补偿标准，由规定。A：国务院 B：国工资源部

C：省、自治区、直辖市 D：县

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。

A：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格 B：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格 C：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格 D：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格 E：房地产估价机构必须加盖公章

9、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。A：195万元 B：210万元 C：213万元 D：217万元

E：工业用地的监测点评估价格

10、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A．利润为零

B．允许的最低经济效益指标 C．最大费用 D．最大利润

11、是房地产权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。A：价值性 B：真实性 C：专业性 D：法律性

E：执行层的组织协调

12、调查对象是指根据调查目的确定的现象。A：总体单位 B：总体 C：个体 D：标志

E：执行层的组织协调

13、对出租物业来说，最主要的收入记录是。A：空置率水平B：租金清单 C：押金收入 D：欠租清单 E：借款合同

14、下列关于工程造价控制，表述不正确的是。A：工程造价控制是全过程静态控制

B：用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价 C：用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价 D：用概算造价控制技术设计和修正概算造价 E：执行层的组织协调

15、因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等內容发生变更而进行的登记，属于。A：土地初始登记 B：土地变更登记 C：土地总登记 D：土地注销登记 E：执行层的组织协调

16、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。A．2.5% B．3.5% C．2.4% D．3.4%

17、房产税的课税对象是__。A．房产所有人 B．房屋使用人 C．房产

D．房产收益人

18、城市详细规划的对象是。

A：城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域 B：城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域 C：城市中功能不明确和地域空间不完整的区域

D：城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域 E：执行层的组织协调

19、教育费附加的税率在城市一般为营业税的。A：1％ B：3％ C：5％ D：7％

E：执行层的组织协调

20、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6％。建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。A：1 700 B：2 000 C：2 100 D：2 400 E：工业用地的监测点评估价格

21、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。A．7 B．10 C．15 D．20

22、某幢大厦的房地总价值为5 000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1 000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元．按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。A：20％ B：10％ C：30％ D：40％

E：工业用地的监测点评估价格

23、假设开发法的基本理论依据是。A：生产费用原理 B：预期原理 C：替代原理 D：供求原理

E：工业用地的监测点评估价格

24、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法

25、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。A．居住人口规模 B．居住户数规模 C．用地规模 D．建筑规模

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、不属于保险合同辅助人的是__。A．保险受益人 B．保险代理人 C．保险公估人 D．保险经纪人

2、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A．经营成本 B．物业档次

C．业主目标收益要求

D．同类型物业的市场供求关系

3、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。A：容积率 B：建筑红线后退距离 C：绿地率 D：建筑密度 E：车泊位

4、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。A．3800 B．3520 C．3700 D．3720

5、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有__。A．基准收益率 B．目标收益率

C．出租率或空置率 D．毛租金收入比率 E．运营成本

6、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A．选择专业化 B．产品专业化 C．大量定制

D．单一市场集中化

7、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由列出质量缺陷清单。(2009年试题)A：开发商 B：承包商

C：监理工程师 D：使用单位 E：借款合同

8、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括。A：人工费 B：材料费

C：环境保护费 D：文明施工费 E：机械使用费

9、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用__。A．房地剩余技术 B．市场剩余技术 C．土地剩余技术 D．建筑物剩余技术 E．自有资金剩余技术

10、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。A．消防验收 B．规划验收 C．环保验收 D．人防验收

11、商品住宅价格中的利润是以为基数核定。A：征地费及拆迁安置补偿费 B：勘察设计及前期工程费

C：住宅小区內的营业性用房和设施的建设费用

D：住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 E：住宅建筑、安装工程费

12、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为__万元。A．95.40 B．97.87 C．98.55 D．99.33

13、所有者权益中，合称为留存收益。A：实收资本 B：资本公积 C：盈余公积 D：已分配利润 E：未分配利润

14、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制．(2009年试题)A：现金流量表 B：损益表

C：资金使用计划 D：资金筹措计划 E：资金来源与运用表

15、一般来说，在完全竞争条件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的地租支付能力由大到小排序，正确的是__。

A．百货商店、男士服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店、杂货店、家具店 B．百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男士服装店、杂货店 C．珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店 D．珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店

16、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。

A：因不可抗拒力造成开工延期

B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的 D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 E：因房地产资金问题而不能如期开工的

17、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

18、采取随行就市定价法确定价格的情形有。(2009年试题)A：开发商处于市场领导者地位 B：开发商难以估算成本

C：开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D：开发商打算与同行和平共处

E：开发商具有向市场领导者挑战的实力

19、权属登记的根本目的和出发点是__。A．保护房地产权利人的合法权益 B．保证交易安全，减少交易成本 C．房地产管理的基础工作

D．为城市规划、建设、管理提供科学依据 20、房地产开发经营业具有等特点。A：单件性 B：资金量大 C：风险小 D：附加值高 E：产业关联性强

21、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。A．低 B．高 C．不变

D．无法判断

22、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。A．总工程量 B．实测工程量 C．工程量清单 D．最终工程量

23、下列污染类型中，属于辐射污染的有__。A．灯光污染 B．视觉污染

C．高压输电线污染 D．垃圾臭气污染 E．医疗照射

24、对同一宗房地产而言，__。

A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧 B．建筑物价格=房地价格-土地价格 C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧 D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧

25、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括。A：在流动资产中，存货的变现能力最强

B：由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理 C：部分存货可能已经抵押给债权人

D：存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题 E：执行层的组织协调

第二篇：江西省房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义考试试卷

江西省房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义

考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、一已知其临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。

A：109万元

B：117万元

C：124万元

D：130万元

E：工业用地的监测点评估价格

2、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是__。

A．1.061 B．0.061 C．0.500 D．0.060

3、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。

A．80% B．120% C．171% D．200%

4、估价报告书中说明的限定了其用途。

A：估价原則

B：估价方法

C：估价目的

D：估价对象状况

E：工业用地的监测点评估价格

5、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的。

A：操作风险

B：信用风险

C：市场风险

D：法律风险。

E：借款合同

6、成本法最基本的公式是。

A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧

B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧

D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧

E：工业用地的监测点评估价格

7、某幢大厦的房地总价值为5 000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1 000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元．按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。

A：20％

B：10％

C：30％

D：40％

E：工业用地的监测点评估价格

8、韩某在向张某催要赌债无果的情况下，纠集好友把张某挟持至韩家，并给张家打电话，声称如果再不还钱，就砍掉张某一只手。韩某的作为__。

A．构成非法拘禁罪

B．构成绑架罪

C．构成非法拘禁罪和绑架罪的想象竞合犯

D．构成敲诈勒索罪

9、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。

A．30% B．45% C．65% D．75%

10、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。

A．成本加成定价法

B．价值定价法

C．目标定价法

D．认知价值定价法

11、房产面积的精度分为级。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：执行层的组织协调

12、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。

A．比售价优惠

B．不如售价优惠

C．与售价一样

D．难以判定是否给予了优惠

13、收益法是以__为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A．均衡原理

B．替代原理

C．预期原理

D．未来趋势原理

14、完全竞争的市场同时具备的条件中，不包括__。

A．市场上有足够多的生产者和消费者

B．市场上的产品是不同质的C．资源完全自由流动

D．市场信息是完全畅通的15、房产图的测绘顺序为__。

A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图

B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图

C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图

D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图

16、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于__。

A．同一地

B．同一城市

C．同一供求范围内的类似地

D．A或C

17、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．允许的最低经济效益指标

B．最大费用

C．利润为零

D．最大利润

18、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的（）。

A．基准价格

B．平均价格

C．正常价格

D．市场价格

19、拆迁估价时点一般为__之日。

A．接受估价委托

B．实地现场勘察

C．开始实施拆迁

D．房屋拆迁许可证颁发

20、下列不属于优先股股东享有权利的是。

A：分配股息的优先权

B：股票转让权

C：有限的表决权 D：要求赎回权

E：执行层的组织协调

21、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。

A．43 B．112.5 C．123.3 D．150

22、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。

A．三年以上六年以下

B．二年以上五年以下

C．三年以上七年以下

D．五年以上十年以下

23、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

24、流动比率，下列说法不正确的是。

A：流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100％

B：又称之为“银行家比率”

C：又称之为“二对一比率”

D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上

E：借款合同

25、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、工程量计算顺序中，下列属于分部分项工程计算顺序。A：按施工顺序计算法

B：按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法

C：按顺时针方向计算法

D：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法

E：按图纸分项编号顺序计算法

2、不属于数据收集方法的是。

A：直接观察法

B：间接观察法

C：采访法

D：报告法

E：执行层的组织协调

3、下列属于普通股股东权利的有__。

A．有限的表决权

B．股票的转让权

C．对公司剩余财产的分配权

D．对公司事务的质询权

E．要求赎回权

4、不可能引起房地产需求增加或减少的条件是。

A：消费者的自我需要

B：未来预期收益变化

C：政府税收政策

D：收入水平的变化

E：借款合同

5、工程勘察资质分为。

A：工程勘察专项资质

B：工程勘察行业资质

C：工程勘察综合资质

D：王程勘察专业资质

E：王程勘察劳务资质

6、当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。

A：国家机关及其离休职工

B：国有企业及其退休职工

C：城镇集体企业及其在职职工

D：外商投资企业及其在职职工

E：城镇私营企业及其在职职工

7、下列属于品质标志的包括。

A：人的性别

B：班干部人数

C：人的年龄

D：工种

E：工人工资

8、房地产保险中，涉及房地产的人身保险主要包括{ A：建筑工程团体人身意外伤害保险

B：贷款购房保证保险)。

C：建筑工程承包合同保险

D：安居定期保险

E：贷款购房保证保险

9、下列关于维修基金管理的表述中，错误的是__。

A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管

B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管

C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用

D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还

E．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主

10、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。(2009年试题)A：按房产余值计证的为1．2％

B：按房产余值计征的为2．4％

C：按房屋租金计征的3％

D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收

E：按房屋租金计征的为12％

11、证券可分三类。

A：商品证券

B：货币证券

C：有价证券

D：实物证券

E：资本证券

12、房地产中介服务业包括。

A：房地产交易

B：房地产咨询

C：房地产估价

D：房地产经纪

E：物业管理

13、某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和一80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30％、50％和20％，该项目净现值的期望值是万元。

A：240 B：284 C：300 D：316 E：借款合同

14、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20% B．30% C．40% D．50%

15、关于房地产价格中的房价与地价的关系是__。

A．相互影响论 B．相互补充论

C．相互制约论

D．需求带动论

E．成本决定论

16、__在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。

A．估价目的B．估价时点

C．估价程序

D．估价做业

17、固体废物按废物的形状可分为。

A：块状废物

B：泥状废物(污泥)C：颗粒状废物

D：粉状废物

E：固体的废物

18、运用市场法估价的操作步骤一般可分为。

A：搜集交易实例

B：选取可比实例

C：对可比实例的市场价格进行适当的处理

D：对可比实例的成交价格进行适当的处理

E：求取比准价格

19、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。

A．条形基础

B．独立基础

C．桩基础

D．箱形基础

20、拆迁人拆除，不予补偿。

A：必须拆除的违章建筑

B：代管房屋

C：产权有争议房屋

D：抵押房屋

E：超过批准期限的临时建筑

21、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有__。

A．建筑密度

B．建筑控制高度

C．建筑色彩

D．建筑红线后退距离

E．容积率

22、《注册房地产估价师管理办法》规定，房地产估价师申请人有下列情形之一的，不予注册。

A：不具有完全民事行为能力

B：刑事处罚已执行完毕

C：申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业 D：年龄超过65周岁

E：不是现职公务员

23、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有。

A：将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金

B：因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入

C：材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账

D：会计数据计算、抄写差错

E：为调节利润多记待摊费用

24、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是__。

A．已经办理该建筑工程用地批准手续

B．已经确定施工企业

C．有保证工程质量和安全的具体措施

D．建设单位已支付工程款

25、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。

A．随机型竞争者

B．凶猛型竞争者

C．选择型竞争者

D．从容不迫型竞争者

E．软弱型竞争者

第三篇：陕西省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义模拟试题

陕西省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、新的深化城镇住房制度改革的内容包括实行住房分配__，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，培育和规范住房交易市场，发展住房金融，加强物业管理等。

A．商品化

B．社会化

C．货币化

D．规范化

2、拆除公益事业房屋，应当。

A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿

B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者进行补偿

C：产权调换

D：产权调换或货币补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、某市去年住宅的实际销售量为，预测销售量为，平滑指数为0．8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是。

A：475 B：600 C：450 D：490 E：借款合同

4、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产

B．估价对象房地产

C．标准房地产

D．类似房地产

5、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。

A．年

B．半年

C．季度

D．月

6、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。

A．甲土地

B．乙土地 C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任选其一

7、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。

A．2277.4 B．2281.9 C．2728.8 D．2741.95

8、房产分户图的比例尺一般为。

A：1：200 B：1：500 C：1：800 D：1：1000 E：执行层的组织协调

9、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为__万元。

A．690.40 B．8284.79 C．8720.83 D．9746.81

10、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是。

A：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障

B：保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源．而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的

C：抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保

D：贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保

E：借款合同

11、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．市场

B．财务

C．政策

D．经营

12、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。

A：用途

B：建筑规模

C：容积率

D：绿地率

E：工业用地的监测点评估价格

13、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为工0年．其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年．残值率假设均为0．则该建筑物的评估值为。

A：102．4万元

B：104．4万元

C：122．4万元

D：142．4万元

E：工业用地的监测点评估价格

14、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起__日内作出。

A．5 B．15 C．10 D．30

15、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。

A．过去数据简单算术平均法

B．过去数据加权算术平均法

C．未来数据简单算术平均法

D．未来数据资本化公式法

16、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。

A：投资率是投资回收与投入资本的比率

B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高

C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

E：工业用地的监测点评估价格

17、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工业用地的监测点评估价格

18、如果银行存款的利率为零，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行__。

A．5674元

B．10 000元

C．6250元

D．8929元

19、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以按的税率征收所得税。

A：10％

B：15％

C：18％

D：27％

E：执行层的组织协调

20、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是__。

A．专体讨论法

B．问卷调查法

C．观察法

D．实验法

21、从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查的方式，属于。

A：重点调查

B：普查

C：典型调查

D：抽样调查

E：执行层的组织协调

22、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。

A．2660 B．2427 C．2425 D．2294

23、强度相对指标的计算公式为。

A：总体內某部分或组的数值／总体总数值

B：某一总体总量／另一有联系的总体总量

C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值

D：总体某一指标值/同一总体另一指标值

E：执行层的组织协调

24、资产负债表中应在资产方反映的项E4是。

A：预收账款

B：应付账款

C：应收票据

D：预提费用

E：执行层的组织协调

25、房地产估价的合法原则是针对__来讲的。

A．估价机构

B．估价人员

C．估价对象

D．估价方法

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有__。

A．私有住宅转让后用于商业经营的

B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D．按照国务院有关规定出售公有住房

2、下列关于增价拍卖的报价方式，表述不正确的是__。

A．增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”

B．无声拍卖也被称为卖方报价拍卖

C．增价拍卖是一种价格下行的报价方式

D．有声拍卖也被称为买方报价拍卖

3、下列关于股票与股单的表述正确的是。

A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念

B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别

C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证

D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股

E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分

4、下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是__。

A．《暂定资质证书》有效期为3年

B．房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期

C．房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年

D．自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长

E．自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长

5、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。

A．成本利润率是年成本利润率

B．成本利润率是开发经营期的成本利润率

C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

6、__又称为不可分散风险或市场风险。

A．时间风险

B．需求风险

C．自有风险

D．系统风险

7、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。

A：全国通用定额

B：行业通用定额

C：专业专用定额 D：施工定额

E：概算定额

8、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。

A：假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测

B：收益珐中未来租金、运营费用的预测

C：成本法中对先前发生费用的正确性的校核

D：市场比较法中对房地产状况进行调整

E：某些缺乏的房地产历史价格资料的填补

9、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供__。

A．《住宅平面示意图》

B．《住宅立面示意图》

C．《住宅剖面示意图》

D．《住宅质量保证书》

E．《住宅使用说明书》

10、下列关于成本理论的关系式，正确的是。

A：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本

B：经济成本=会计成本(显成本)-隐成本

C：经济利润=销售收入-会计成本-隐成本

D：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本

E：经济利润=销售收入+会计成本+隐成本

11、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。

A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单

B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格

C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分

D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据

12、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。

A．土地补偿费

B．安置补助费

C．地上附着物和青苗的补偿费

D．土地使用权出让金等土地有偿使用费用

E．安排被征地农民的社会保障费用

13、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。

A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

14、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．80% B．60% C．90% D．70%

15、下列属于法定委托拍卖程序的是。

A：委托拍卖函

B：委托人拍卖意向

C：拍卖人接受委托

D：双方当事人洽谈

E：签订委托拍卖合同

16、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有。

A：该种房地产的价格水平

B：消费者的预期

C：该种房地产的开发成本

D：该种房地产的开发技术水平

E：房地产开发商对未来的预期

17、勘察设计的委托应遵守如下规定。

A：委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方

B：工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行

C：工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行

D：委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方

E：委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方

18、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是__。

A．80% B．120% C．171% D．200%

19、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。

A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升

C．作为互补品的房地产的价格上升

D．消费者预期其未来的收入增加

E．消费者预期未来的房地产价格上升

20、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段 D．租信阶段

21、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是。

A：地籍图和房产分户图

B：宗地图和房产分户图

C：地形图和房产分户图

D：宗地图和房产分丘图

E：执行层的组织协调

22、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有。

A：土地费用

B：建筑安装工程费用

C：权益投资比率

D：开发期与租售期

E：运营成本

23、影响债券利率高低的因素主要有。

A：发行者的信用级别

B：资本市场资金供求关系

C：债券偿还期限

D：利率计算方式

E：债券发行方式

24、对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括。

A：开发期

B：论证决策期

C：经营准备期

D：经营期

E：销售期

25、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。

A：保留价是拍卖的必备条件

B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有

C：委托人拥有保留价的确定权

D：拍卖人拥有保留价的确定权

E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情

第四篇：新疆2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义考试题

新疆2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本

监审的定义考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行较，则比较的基础是该项目的。A：损益表

B：资金来源与运用表 C：资本金现金流量表 D：全部投入现金流量表 E：借款合同

2、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)A：45 B：50 C：52 D：55 E：工业用地的监测点评估价格

3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。A：6．0％ B：6．9％ C：8．8％ D：9．0％

E：工业用地的监测点评估价格

4、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章

5、已知某地区某类商品住宅2000-2005年的价格依次为：1900元/m2，2000元/m2，2200元/m2，2600元/m2，3000元/m2，4000元/m2，则利用直线趋势法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。A．3673.35 B．3999.07 C．3836.21 D．3510.49

6、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。下列不能发房屋拆迁许可证的部门是__。A．国务院

B．省级人民政府 C．市级人民政府 D．乡级人民政府

7、进度计划管理通常采用横道图和。A：资金流动计划图 B：网络图 C：直方图 D：控制图 E：借款合同

8、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。A：居住区 B：居住小区 C：居住组团 D：居住社区

E：执行层的组织协调

9、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍。A．3～5 B．3～6 C．3～10 D．10～20

10、狭义上的法律是指由依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。A：国务院各部委

B：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会 C：国务院

D：全国人大及其常务委员会 E：执行层的组织协调

11、地基单位面积所能承受的最大压力，叫。A：地基正常承载力 B：地基最大承载力 C：地基最小承载力 D：地基容许承载力 E：执行层的组织协调

12、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面不需具有。A：扎实的理论知识 B：广泛的人际关系 C：丰富的实践经验 D：良好的职业道德

E：工业用地的监测点评估价格

13、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由__规定。A．国务院 B．国土资源部

C．省、自治区、直辖市 D．县

14、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为800 t、6 000、200 000 kg、300、18 000，单位价格分别为300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料为主要材料费用的35％，税费、利润为主要材料费用的40％，则该建筑物的重新购建价格为。A：1 600万元 B：2 160万元 C：2 800万元 D：3 024万元

E：工业用地的监测点评估价格

15、是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。A：建筑平面图 B：建筑剖面图 C：建筑立面图 D：总平面图

E：执行层的组织协调

16、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。A：前期价格指数 B：定基价格指数 C：长期价格指数 D：环比价格指数

E：工业用地的监测点评估价格

17、下列属于间接融资方式的是__。A．政府发行债券 B．股票融资 C．银行借款

D．签署商业票据

18、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于元／㎡。A：3100 B：3195 C：3285 D：3300 E：工业用地的监测点评估价格

19、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括__。A．职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金 B．个人提取住房公积金账户内的存储余额

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入

D．管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入 20、一宗估价对象房地产的估价结果，它的期望用途是指__。A．估价原则 B．估价依据 C．估价目的 D．估价方法

21、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。A．87 B．124 C．130 D．134

22、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为__万元。A．18.25 B．20.00 C．21.58 D．22.00

23、流动资产是指那些可以在年內变现的资产。A：半 B：一 C：二 D：三

E：执行层的组织协调

24、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。

A：工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排

B：确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用

C：使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑

D：临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权

E：房地产估价机构必须加盖公章

25、每年为住房公积金结息日。A：1月31日 B：3月31日 C：6月30日 D：12月31日 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、通常地，商业辐射区域分三个部分，不包括__。A．零售区域 B．主要区域 C．次要区域 D．边界区域

2、房地产开发的程序主要分为阶段。A：决策分析，规划设计，建设，租售 B：决策分析，可行性研究，建设，租售

C：投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售 D：投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理 E：借款合同

3、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为__人民币元/m2。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。A．7935 B．8260 C．8290 D．7964

4、信用是指。

A：经济活动中的一种管理行为 B：经济活动中的一种借贷行为

C：是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡 D：是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡

E：信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的

5、关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有__。A．抵押权未登记的，按照债权先后清偿 B．抵押权未登记的，按照债权比例清偿

C．抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿 D．抵押权未登记的，经过公证的优先清偿 E．抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿

6、以下不属于房地产市场专业顾问的是__。A．建筑师 B．精算师 C．工程师 D．律师

7、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的供给指标之一。__ A．空置量 B．空置率

C．可供租售量

D．房屋空间使用数量

8、下列关于边际效用递减规律，说法正确的是。

A：随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递减的趋势

B：随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递增的趋势

C：消费者消费后一单位商品所获得的效用增量小于他消费前一单位商品所获得的效用增量

D：若继续增加该商品的消费量，则会使边际效用为负值，从而减少总效用 E：总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用大于零

9、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括__。A．拟采用的估价技术路线和估价方法 B．拟调查搜集的资料及其来源渠道 C．预计所需的时间、人力、经费 D．估价作业步骤和时间进度安排 E．违约责任

10、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格。A：卖方和买方掌握必要的市场信息

B：卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C：买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D：卖方和买方追求各自利益的最大化 E：卖方和买方急于完成交易

11、下列关于房屋转租，表述正确的是。A：指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为

B：转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明

C：承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意

D：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外

E：转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止

12、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是。A：《工程建设监理单位资质管理实行办法》 B：《工程建设监理单位资质管理若干细则》 C：《工程建设监理单位资质管理实行规定》 D：《工程建设监理单位资质管理具体规定》 E：执行层的组织协调

13、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是。A：消费者的感觉 B：消费者的生活方式 C：消费者的经济状况 D：消费者的预期 E：借款合同

14、对土地利用的限制可归纳为。A：土地权利的设立和行使的限制 B：房地产典当限制

C：房地产相邻关系的限制 D：房地产划拨、转让的限制 E：土地使用管制

15、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是__。A．项目风险越大，风险等级系数值越大 B．贷款期限越长，期限系数值越小

C．企业信用等级越高，信用等级系数值越低

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

16、下列保险中，属于商业保险的有。A：保证保险 B：劳动工伤保险 C：信用保险 D：健康保险 E：责任保险

17、w房地产开发企业的下列条件，是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。A：注册资本在10万元以上 B：注册资本在100万元以上

C：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 D：有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 E：有2名以上持有资格证书的专职会计人员

18、按房屋所有权的性质将房屋租赁分为。A：公有房屋的租赁 B：私有房屋的租赁 C：住宅用房的租赁 D：非住宅用房的租赁 E：公共房屋的租赁

19、城镇基准地价内涵包括。A：容积率 B：土地使用税 C：土地开发程度 D：土地使用年限 E：征地补偿费

20、选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围内。A．2～3 B．1～4 C．0.5～2 D．1～2

21、收益性物业的经营费用是除__外物业发生的所有费用。A．人员工资 B．抵押贷款还本付息 C．保险费 D．房产税

22、普通股票持有者的权利和义务主要体现在原则之内。A：有限责任原则 B：无限责任原则 C：股份有限原则 D：平等原则 E：不平等原则

23、下列关于地租理论，表述正确的是。

A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格

B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租 C：地租由土地的需求与供给所决定

D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量 E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势

24、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。(2008年试题)A：警告 B：罚款 C：限期改正 D：限期拆除 E：没收实物

25、流通货币需要量取决于三个因素。A：已销售的商品数量 B：待销售的商品数量 C：单位商品价格 D：货币流通次数 E：货币流通时间

第五篇：物业服务定价成本监审

《物业服务定价成本监审办法（试行）》的规定

为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《物业服务收费管理办法》和《政府制定价格成本监审办法》等有关规定，国家发展改革委员会和建设部于2007年9月10日联合印发了《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[2007]2285号），2007年10月1日起施行。根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》的规定，在教材第二章第二节“物业服务收费”的基础上，补充增加以下内容：

物业服务定价成本监审

一、物业服务定价成本监审的定义

1、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。

2、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。

二、物业服务定价成本监审的原则和依据

1、物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：

（1）合法性原则

合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；

（2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。

（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

2、物业服务定价成本监审的依据

核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

三、物业服务定价成本的构成物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

其中：

1、人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

3、绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。

不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

4、清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

5、秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

7、办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

8、管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

9、固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

10、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

四、物业服务定价成本审核的方法和标准

1、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

2、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

3、物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。

4、物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。