xx市2018年房地产市场专项检查工作总结

第一篇：xx市2018年房地产市场专项检查工作总结

Xxx市2018年房地产市场专项检查工作总结

为进一步净化我市房地产市场环境，规范市场秩序，保护消费者合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《关于开展2018年上半年全市房地产项目开发建设暨商品房销售专项检查的通知》有关要求，2018年6月，xx市住建委、xx市工商局、xx市城市管理综合执法局联合开展了全市房地产开发建设和商品房销售市场专项检查。现将房地产市场专项检查组第二组检查情况总结如下：

一、检查工作开展情况

房地产市场专项检查组第二组根据工作安排，落实专门人员，组成检查组，对xx区xx路以东片区的房地产项目进行了集中检查。本次共出动272人次，检查128个房地产项目，通过与房地产企业及施工单位等人员进行座谈、实地查看在建房地产项目及在售商品房项目销售现场等多种形式，深入了解企业经营现状，重点检查房地产企业是否存在开发、销售等方面违法违规行为。从检查情况看大部分企业能够依据《商品房销售管理办法》、《xx区房地产开发企业管理办法》、《广告法》、《合同法》等相关法律法规的规定开发经营，但也有一些房地产开发企业存在违法违规行为。针对检查中发现的无证施工、无资质从事开发经营、未按规定公示证件等问题，检查组给相关企业发出限期整改通知书等法律文书共7份，要求及时整改，并督促房地产企业加强自身建设，规范房地产开发及商品房销售行为。

二、存在的主要问题

（一）无资质或资质证书过期

1.xxx房地产开发有限公司在未取得资质证书的情况下，从事xx商业广场项目的开发经营行为。2018年6月8日，xx市住建委对该房地产公司发出限期整改通知书，xx市城市管理综合执法局对其发出责令改正通知书，责令其自行改正，检查组要求该公司在取得资质前不得从事开发经营行为。

2.检查xx时代小区项目过程中，建设单位xxxx房地产开发有限公司提交的资质证书已到期（有效期至2018年5月25日)。2018年5月24日，该公司向自治区住房城乡建设厅提出资质延续申请，检查组检查当天正在等待审批。检查组要求该公司在取得资质证书批复手续后向检查组提供，但至今未收到该公司提供新的资质证书材料。

3、检查xxx花园住宅小区项目时，开发企业xxxx开发公司提供的资质证书已到期（有效期至2018年6月8日）。该公司有关人员表示正在申请延期，检查组多次要求其提供相关申请证明材料，至今未收到该公司提供新的材料。

（二）建设规划方面

1．Xx市xx区xx街道名山社区居民委员会在未取得施工许可证的情况下，擅自在xx市金棠路西侧、广场西路两侧开工建设xx商业广场项目2#、3#楼。2#楼地下室施工时，周边出现拉裂沉陷现象。Xx市城市管理综合执法局曾制止过该无证施工行为，要求建设方采取相应补救措施，现3#楼已停工。2018年6月8日，xx市住建委对广西唐霖盛世房地产开发有限公司发出限期整改通知书，xx市城市管理综合执法局对建设单位xx市xx街道名山社区居民委员会发出停止施工通知书，责令其进行整改，停止施工。2018年6月25日，xx市城市管理行政执法支队执法人员再次前往施工现场进行巡查，施工方正在进行2#楼地下室周边回填，消除安全隐患，3#处于停工状态。执法人员已通知当事人提交手续接受立案处理。

2.xx市xxxx房地产开发有限公司在未取得建设工程规划许可证、施工许可证的情况下，擅自在xx市xx新区教育东路与大同路交叉口南侧，开工建设xxx项目（售楼部）。Xx市城市管理综合执法局曾制止过该处无证施工行为，2018年5月16日，xx市城市管理综合执法局给建设单位发出停止建设通知书，责令其停止建设。2018年6月14日，xx市住建委对xx市xx园房地产开发有限公司发出限期整改通知书，xx市城市管理综合执法局对该公司发出停止施工通知书，责令其进行整改，立即停止施工，并督促相关人员在取得许可手续前不得开工建设。

3.2018年6月13日，检查组对xx园项目进行检查时，发现xx市xx房地产有限公司未取得一期项目施工许可证进行建设。建设单位表示近期将会取得该项目施工许可证。检查组督促其尽快办理，在取得施工许可手续前不得动工建设。

4.xxx饭店有限责任公司未取得施工许可证，进行xx饭店大厦项目前期开挖钻探、地下室边坡防护工作。Xx市城市管理综合执法局已制止其施工行为，并安排执法力量定期巡查监控，要求其在取得施工许可证前不得开工。

5．Xx市城市管理综合执法局收到投诉反映，有人占用鑫星壹环里小区负一楼配套设施停车位开办综合门诊（体检中心）。经检查组、城管支队第五大队向鑫星壹环里小区开发商了解到，在该小区开办的体检中心为慈铭体检中心，是经卫计委立项审批公告后设置的医疗项目，该项目位于xx市一环北路128号鑫星商住小区地下室03号商铺，慈铭体检中心股东及商铺股东已将商铺后的停车位买下，车位均办理有不动产权证书。城管支队第五大队已对擅自改变该小区停车位用途的业主启动立案调查程序。

（三）违规销售商品房

Xxxxx房地产开发有限公司在销售金色维也纳商住小区商品房过程中，存在未取得商品房预售许可证向买受人收取费用的行为。2018年6月5日，xx市城市管理综合执法局对该公司发出责令改正通知书、调查通知书，要求其限期整改，接受调查。

（四）证件公示不规范

检查发现部分企业证件未公示到位，其中xx花园住宅小区、xx庄项目未进行证件公示，xx里拉商住小区、xxx园项目公示的证件不齐全或未及时更新。检查组已责令相关企业自行整改。

（五）广告语涉嫌违法

检查发现部分企业存在广告语违法现象：

1、xx时代：傍试验三小x高附中。

2、xx房地产（金色维也纳）：会变的商铺，寻找16位xxx李家成。

3、xx汇：交一万抵6.8万。检查组已对上述广告进行取证，下一步将进行深入调查。

（六）合同条款涉嫌违法

检查发现部分企业存在合同条款违法现象：

1、xx时代：附件四“出卖方负责联系提供贷款银行”。

2、xx里拉：附件六：“房屋权属变更登记手续由出卖人指定的中介机构办理”。

3、xx悦：附件十一：出卖人负责联系提供贷款的银行。

（七）其他

Xx市xx园凤凰城项目施工工地周边未设置连续围挡。据了解，开发商已取得该地块土地使用权，但因未完成收地工作，施工方无法进场开始围挡施工建设。开发商反映希望地方政府、征地部门等有关部门协调推进该地块清表、房屋拆迁、坟墓迁移等工作，以便做好安全施工工作。

三、下一步工作计划

针对本次检查中发现的违法违规问题，检查组将继续督促相关房地产开发企业认真整改，今后将加强市住建委、工商局、综合执法局等有关部门联动，严查严管房地产领域违法违规行为，维护房地产市场良好秩序。

第二篇：市场行为专项检查工作总结

工作总结

为进一步加强我市建设工程市场行为规范，健全建筑市场准入清出机制，维护建筑市场秩序，促进我市建筑市场行为形势持续稳定好转，根据《关于开展2012年全省建筑市场专项检查的通知》（鄂建办【2012】48号）要求，结合目前我市建筑工程市场行为形势，2012年3月30日至4月4日为施工企业自查阶段，2012年4月5日至5月25日为抽查阶段，市建委组成专项检查小组，深入全市在建项目施工工地，就建筑施工市场行为，进行了专项执法大检查，此次检查我主要负责工作是现场有无照图施工及是否存在重大设计变更，变更后未经审核擅自施工等情况。

一、检查情况

本次专项执法检查是在各建筑建设单位、施工、监理企业自查的基础上开展，着重检查不履行基本建设程序、不规范签订报备合同、肢解工程、工程项目施工各方主体及从业人员的资质资格情况、到岗情况、出借挂靠资质、违法分包、转包、超资质和超执业资格承揽工程、劳务用工不规范、省外企业办理进鄂备案手续等行为及重大设计变更审核等进行了检查。从检查情况来看，多数企业、项目部在大检查前对工程进行了自查自纠工作，部分人员持证情况得到及时补办整改，能遵守资质标准的有关规定，但在检查中仍发现有部分工程未办理施工许可证擅自进行工程施工，部分重大变更未经审图办审核擅自施工等情况。

本次检查共抽查了46个在建项目，查巡范围覆盖到西陵区、伍家岗区、点军区以及窑湾乡、伍家乡、点军乡、联棚乡三区、石板村、沙河村等共涉及14家监理公司。

二、检查中存在的主要问题

1、xxxx工程墙体材料变更，未经设计单位认可。

2、xxxxx工程屋面保温板更改为挤塑聚苯乙烯泡沫板，未经审图办认可，以施工完毕。

3、xxxxx工程外墙保温施工与图审办盖章图纸不符合，擅自取消外墙保温材料，改变施工工序，未提供任何设计单位、审图机构确认单。

4、xxxxx工程独立基础更改为桩基础，未见审图办认可（暂未施工此处）。

5、xxxxx13号楼样板间施工与审图办认可图纸不相符，保温材料仍使用的聚苯颗粒保温材料。

此次借调到市场站工作已经近一个月了，工作的过程中有很多的体会及感悟，原一直以为到市场站工作应该是一个很轻松的事，真正工作一个月后发现很多与我们原来表面看到的工地检查工作很不一样，每次出去检查工作前，相关检查小组成员对该工地的具体情况均要有明确的认识，熟悉检查程序、要求、内容。检查工程中提出的整改问题，必须做到有凭证有依据。检查后对此次检查问题进行逐一讲评、如何整改、如何避免出现此类事件。检查过后坚决不再外面吃饭，首先做到严于利己，规范好自己的行为。多次的专项检查后明白了规范市场行为的重要性，检查中切实做到严谨、严格、严厉、不瞒、不掩、不护，严格服从检查组领导的工作安排，做到吃苦耐劳、踏实肯学、熟悉检查流程、完善自己的专业知识，努力做好本职工作，全心全意的向党组织靠拢。下步工作完成剩余此次专项检查未抽取到的建设工程，全面落实市场行为检查工作，劳务市场行为将是检查重点，对已检查过的工程整改情况进行复核，确保市场行为检查的力度大、范围广、落实效果好的标准。

第三篇：我区专项检查房地产市场 房屋中介被纳入

我区专项检查房地产市场 房屋中介被纳入

昨日，记者从自治区住建厅获悉，我区将从本月20日起到7月20日对全区房地产市场进行专项检查，依法查处房地产开发建设、房屋销售和房屋中介市场等方面存在的违法违规行为，从源头上规范市场主体行为，维护消费者的合法权益。

此次专项检查，将重点对各市县区房地产市场运行、开发项目建设、商品房销售经营以及房屋中介机构经营情况进行督查。同时，将重点查处无房地产开发资质证书从事房地产开发经营业务，不按照基本建设程序开发，即未取得土地使用权、未办理规划审批手续、未取得施工许可证就擅自开工等“未批先建”行为。而在商品房销售中，最让购房者担心的挪用预售资金、囤积房源哄抬房价、面积缩水等违法违规行为也是此次检查的重点内容之一。值得一提的是，房屋中介机构的经营活动也纳入此次专项检查之中。房屋中介机构如果未在当地主管部门办理备案手续，就擅自从事商品房销（预）售，或是从事房地产经纪都将受到严惩。另外，房屋中介机构如果存在发布不实信息，纵容工作人员或雇用他人炒作房价、谎报商品房销售等侵犯消费者合法权益的行为，或者房地产经纪人承办经纪业务时利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等，在代理房屋买卖过程中赚取差价，或编造续建费用名目非法收费等行为都将被一一查处。

据了解，此次专项检查中查处的违法违规案件，还将作为不良记录计入该企业诚信档案，并向税务、工商、物价等部门进行通报。

第四篇：市稽查局发票专项检查工作总结

为进一步整顿和规范税收征管秩序，堵塞税收征管漏洞，维护国家税收征管秩序，有效保障税收收入，震慑涉税违法犯罪行为，根据市局统一部署，稽查局对全市范围内部分餐饮、交通运输和旅游企业组织开展了一次普通发票大检查。现将检查情况报告如下：

一、发票领、用、保管总体良好。检查各单位发票都有专人保管，领、用、存的情况比较清楚，发票的开具基本规范，按规定建立了发票登记制度，并向税务机关报告发票使用情况。

二、发票管理中存在的问题：

（一）非法购买、使用假发票。**市正和饭店、正和川菜馆，两纳税人均系个体工商户，由同一业主张和经营，税务机关采取核定征收方式。为隐瞒经营收入，业主张和非法购买假50元版“安徽省**市服务业有奖定额发票”22本，将其中两本在正和川菜馆使用，实际使用85份，隐瞒营业额4250元。李世虎，个体运输业主，挂靠市交通运输服务公司（现并入长运恒大公司）经营。2004年6月至2005年7月，共为铁道战备舟桥处**机运公司提供运输劳务223800(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆www.xiexiebang.com查看)元。2005年4月与机运公司结算时提供两份假《安徽省公路货运运输统一发票》，发票号：0016887、0191912，发票金额分别为28500元、23000元，隐瞒运输营业额51500元，少缴地方各税3399元。

（二）不按规定开具发票，隐瞒收入。一些核定征收纳税人通过不开发票不人为减少核定营业额，少缴税款。如：**市正和饭店主管税务机关核定其2004年1-8月月营业额12600元，9-12月月营业额20000元；2005年1-6月月营业额20000元，7-12月月营业额25000元。经查实，2004年7至12月实际营业额为365111元，2005年6至8月实际营业额115865元。所查实的9个月中，税务机关核定的营业额为175200元，实际营业额为480976元，实际营业额是核定额的2.7倍。少缴地方税费17577.53元。

（三）房屋租金收入不开发票偷税。房租收入不是纳税人的主营业务收入，一些纳税人长期出租房产不开具发票，不计入收入总额。如：**市富甸园饭店，该纳税人是一个人独资企业，主要经营为住宿、餐饮服务、零售。经查，该户出租门面房取得收入165400元，未按规定开具发票，少缴营业税、房产税、个人所得税等地方税54658元。**市兴荣贸易公司招待所出租门面房采取同样手段少缴营业税、房产税等地方税41468元。还有些餐饮企业承租房屋后以出租方的消费与租赁费对抵，双方均不开发票，承租方少缴服务业营业税，出租方不缴租赁业营业税、房产税，造成双方偷税。

（四）发票填写不规范的情况较普遍。大多数纳税人发票填写不规范。如付款单位填写不全或不填，发票项目填写错误，不按规定时限、顺序填开，少量发票大写未填，开票人只写姓不填名等等痼疾依然存在。

（五）接受的发票不规范。有些纳税人自身开具的发票比较规范，但对取得的发票审核不来，一些不规范的入账现象普遍。如某旅行公司费用支出中有白条停车费、收据矿泉水、收据导游费；营业成本中列支的住宿费发票是销售货物统一发票，购买的帽子款为送货单据等。

三、发票突击检查情况： 2005年10月10日，由市局征管科牵头，稽查局组织20个检查组对全市（含当涂县）100多户纳税人发票使用、管理情况进行了突击检查，查处各类违章纳税人25户，除2户交当涂县处理外，对其他23户纳税人予以罚款36572元。

四、其他涉税问题： 此次发票专项检查虽然是以查处发票违章为主，但在检查中发现，大多数纳税人在地方税申报缴纳上也存在申报不足现象。主要表现在：

1、印花税申报不足。很多企业签订的房屋租赁合同未按规定申报缴纳(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆www.xiexiebang.com查看)印花税，共查补印花税3万多元。

2、个人所得税代扣代缴不足。一是少数企业对个人所得税扣缴认识不足，认为全年平均每月达不到标准就不扣；二是大多数企业对工资以外的收入部分在计算个人所得税时不计入，如用现金发放的防暑降温费、值班补助费、加班费等，显然造成代扣不足；三是少数财务人员对个人所得税政策理解不透，造成少代扣。

3、车船使用税申报缴纳不足。一些运输企业在车辆“大吨小标”重新核定吨位后，未按照新吨位申报缴纳车船使用税。

4、水利基金，特别是职工个人水利基金缴纳不足，很多企业的财务人员都能把收入部分的水利基金如实申报缴纳，但对职工个人水利基金往往未代扣代缴。

五、几点建议： 经过近几年的多次发票专项检查，纳税人规范使用发票的意识较以往有了很大的提高。针对此次发票检查中发现的问题，提以下几点建议： 一要继续加大规范使用发票的宣传辅导。二要加大发票违章行为的打击力度，特别是对那些非法购买使用假发票的行为要予以严厉处罚。三要加大日常纳税服务。如使用税控装置后的定额发票管理与缴销、运输车辆“大吨小标”重新核定后的车船使用税管理等。四要在日常征管中加强对企业取得发票审核，督促财务严格把关，使纳税人自觉拒绝不规范发票。

第五篇：XXX市房地产市场调查报告

XXX市房地产市场调查报告

前言

XXX房地产市场飞速发展的同时，人们不得不冷静下来思考一些问题：这种发展是否是可持续的？人口发展与房地产开发速度是否适应？城市文化和城市文明如何在城市建设中体现？市住建局会同相关部门对XXX市房地产市场进行了初步调查。

一、XXX市经济发展概况

（一）XXX市概况

（二）XXX市国民经济指标与社会发展统计

居民生活水平不断改善。城镇居民人均可支配收入达到1.3万元，增长8.5%，农村居民人均纯收入6000元，增长13%。人均住房建筑面积24.8平方米，比上年增加0.8平方米。

由上表分析可知，XXX市经济持续稳定发展,近年发展速度加快，2007年起国内生产总值年均增长在10%以上。

由上表分析可知，XXX市城市建设加快，一拖、新能源汽车等多个大项目落户我市，固定资产投资持续加大。

由上表可知，XXX市城市人民生活水平持续稳步提高，收入不断增长，消费能力增长迅速。

（三）XXX市“十二五”期间城市建设主要目标

“十二五”时期，全市经济社会发展目标是：经济综合实力显着增强，现代农业基本实现，新型工业化进程加快，服务业明显升级，城市环境优美，社会事业全面进步，人民生活水平显着提高，城乡协调发展，把我市建设成国家重要的装备工业基地和绿色食品产业基地、国家生态园林城市、全国闻名的生态旅游胜地和国家历史文化名城。

--经济保持快速增长。在优化结构、提高效益、降低能耗、保护环境的基础上，实现经济持续快速健康发展。到2015年，地区生产总值达到1660亿元，年均增长15%以上。

--结构调整步伐加快。坚持提升第一产业、做强第二产业、做大第三产业，促进产业结构优化升级。到2015年，三次产业结构达到15.5：45.5：39。

--城乡区域协调发展。主体功能区格局初步形成，城镇化进程加快，新农村建设成效显着，城乡协调发展，城镇化率达到47%。

--可持续发展能力增强。森林覆盖率达到12%，建成区绿化覆盖率达到40.5%，晋升为国家园林城市。

--人民生活水平提高。社会保障体系进一步健全，城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境条件有较大改善。

（四）我市重点区域未来规划和建设

1、进一步增强区域新中心城市功能，增强城市辐射能力。

2、新区建设与旧区改造同步实施，建设现代化城市。

3、旧区基础设施与环境不断完善。

4、城市道路、广场、对外交通等基础设施进一步完善，为新世纪城市建设快速发展奠定良好基础。

5、围绕城市水系加快滨水地区建设，形成滨水绿化系统，初步形成生态市、园林城，城市骨架。

二、XXX市房地产市场发展现状

（一）2012年及近年XXX市房地产市场情况

国十一条“，从而一系列的调控政策的紧密出台，从调整供应结构和抑制商品房价格两个方面调控和引导房地产市场。这一年，我市认真落实国家对房地产市场的宏观调控政策，有针对性地解决房地产市场中的突出问题，坚持以稳定（住房价格、投资、消费心理）为前提，以调整供应结构为主线，以改善中低收入家庭住房条件为重点，以促进房地产业持续稳定健康发展为目标，把各项宏观调控政策落到实处。由于措施得力，2012年我市房地产市场实现了”住房供求总量基本平衡、住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定、市民购房心态日趋理性，房地产业发展与我市经济和社会发展基本适应，与相关产业发展比较协调“的预期目标，从快速增长期进入到理性和平稳发展期。

1、我市居民人均居住面积情况

由上表可知，中心城区人均居住面积不断提高，平均每年增长0.8平方米左右，发展速度始终处于全省的平均水平。

2、房地产开发投资情况

从图中可见，2009年以前，房地产开发投资一直保持着较快的增长幅度，直接促进了近几年我市的房地产市场的快速发展。在2012年国家进行一系列的调控措施后，房地产开发投资略有减少，但通过召集开发企业召开市场形势分析座谈会，开发商对未来我市房地产市场形势依然看好。

3、商品房市场情况

----土地市场供应情况-----商品房开发建设情况

近年房地市场产开发建设情况

-----商品房销售情况

商品住房购买主体：我市商品住房的销售主体以本市和外县为主，占全市去年商品住房销售套数的85.1%以上。外地人士购买房屋仅占14.9%。购房消费者大多为刚性需求，但也有部分为投资性和投机性购房，我们通过委托

（二）现阶段我市居民房地产市场需求（问卷调查形式）

我们协调市直机关工委和城调队等相关部门，区分不同阶层，从家庭收入、住房情况、户型选择、环境要求等方面总结出20余个问题进行问卷调查，发放调查问卷7000份，回收有效问卷6400份，其中有意购房问卷2886份，占45%，无意购房问卷3514份，占55%。

---家庭收入情况----调查对象目前居住面积

从上图可以看出，目前居住面积23平方米以下的占27.6％，而人均居住面积在23平方米以上的占72.4％，占绝大多数。

----购房目的

解决住房问题的占54%，改善居住条件的占38%，投资性购房占8%。上图可以看出，希望改善居住环境的购房意向者占38%，说明消费者已经开始认识到在满足基本居住的情况下，需要更好的居住环境。投资客户占到8%，在当前宏观调控出台系列政策后，回归到比较理性的状况。

----购买房屋的类型

----希望购买房屋的面积

从上图可以看出，绝大多数消费者考虑120㎡以下的中小户型住宅（占86.4%）。

----购买房屋能承受的单价

3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。

能承受房屋单价在4500元/㎡以下的占86%，占绝大部分。

----拟购买房屋区域

选择中华路以北(A)的占8.8%，中华路以南民航路以北(B 从上图可以看出，我市大部分居民比较看好沿劳动湖区域，另外学区房和传统意义上的市中心地带还是主要选择。

----理想的起居室（客厅）面积

----理想的卧室面积

----选择房屋装修

希望开发商装修好的占42.7%，希望买了自己装修的占57.3%。

----采暖方式选择

喜欢传统热水供热的占45.9%，喜欢供热计量式的占42.5%，喜欢电采暖方式的占5.2%，喜欢天然气采暖方式的占6.4%。

从上图可看出，选择传统供热方式的占近一半，而热计量方式正被广大市民所接受。

三、影响房地产市场的因素

---土地政策：

3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被”冻结“等19条内容。该《通

知》的出台主要是落实”国11条“精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。

9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。

-----房地产政策： 住房和城乡建设部于2012年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂

停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。

-----其他政策：

3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。

9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。显然，新的契税规定已与相关部门的”二套房“认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是”二套房“。

2、经济因素

-----宏观经济形势：房地产市场与宏观经济发展密切相关，一旦宏观经济有所波动，房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳，预计未来几年内房地产市场将继续保持稳步上涨趋势，但增幅会进一步放缓；如果宏观经济增速回落，预计房地产市场也会进入一定调整期。房地产市场的发展也会随着国民经济发展的影响而波动,特别是国民经济的分配、经济结构、货币政策和财政政策都会影响房地产市场的走势。

------地方经济因素：当地的经济发展因素对房地产市场的发展有重要的影响，主要有经济发展状

况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。而XXX市作为我国北部经济欠发达地区的三线甚至四线城市，一方面，受全球经济下滑冲击较小；另一方面，XXX市委、市政府重新调整整体布局，由原来向江西开发调整向南部开发，以南苑开发区为主线，围绕着新火车站建设、劳动湖南扩改造。五个城中村开发建设等，为房地产业的持续发展提供了空间，也对购房者支付能力提供了保证。

3、社会因素

-----人口因素：房地产市场与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产市场发展也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产市场发展也就会下落。人口素质，人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产市场的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产行情看好。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产行情必然低落。家庭人口规模，这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产市场。

------城市化进程：我市正处于城市化进程加速阶段，大量农村人口进入城市，对我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相对的稀缺性，商品房的刚性需求增加，进一步促进我市房地产市场的发展。

------房地产投资：房地产投资者会利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况;

(1)引起房地产价格上涨

(2)引起房地产价格下跌

(3)起着稳定房地产价格的作用

我国个别城市房地产价格居高不下的很大原因是在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该情况,政府不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。

4、其他

因素：

----消费者心理因素：购房者心理预期变化左右房价走势。

心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为，在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价上涨的预期不断上升，购房意向仍然看好。在这种心理预期的驱动下房地产市场将会进一步扩大，商品房价格将稳中有升，但增幅放缓，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。

---保障性住房的建设：棚户区改造、经济适用房及廉租房等保障性住房的大力实施，旨在通过政府调控，形成与市场需求相适应的住房供应结构，维持住房价格的基本稳定。大力加强保障性住房建设，有利于推进住房保障体系建设，缓解解决困难家庭住房条件，初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架。加强保障性住房建设，有利于稳定房地产投资增长，保障性住房大量入市影响房地产供求关系，政府的建设投资可回收和循环使用。政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。保障性住房大量入市，会拉低房地产价格。

四、XXX房地产市场的现状分析

1、我市房地产市场形势在未来一段时间内将持续看好，价格也将继续稳中有升，但增幅会逐步放缓。

一是房屋建设成本增加推动了房价上涨。近年来，土地成本、拆迁费用、建安成本、配套费用、税费等都有较大增长，对房价上涨起到了一定推动作用，特别是棚户区改造以来，实施”拆一还一"的惠民政策，低保户、无证房等优惠政策，使拆迁费用增加。二是由于近几年我市采取了房地产开发总量宏观调控政策，房地产开发市场处于供略小于求的局面，这种卖方市场为主导的局面在一定程度上会推动了房价稳步上涨的态势。三是消费者对住房刚性需求的增加促进房价上涨。如户籍制度改革、城市化进程加快、婚房需求、周边县市进入市中心城区购房的比例明显增加