信托学习总结

第一篇：信托学习总结

袁行：

根据您的要求，整理了一些粗浅的材料。更详细的材料，还需要时间。

一、跟银行有关的规定

最主要的文件为：中国银监会关于印发《银行与信托公司业务合作指引》的通知 银监发〔2008〕83号。

http://baike.baidu.com/view/4997911.htm

二、如何代理发行信托产品

不同的信托产品对应不同的流程。

三、什么类型企业或项目可以发行信托

信托公司可以运用债权、股权、物权及其他可行方式运用信托资金；从资金投向领域来看，目前集合资金信托计划主要有证券投资、债权投资、基础设施建设等主要类型。

信托产品的种类包括以下几类：

1、贷款信托类

贷款信托是指通过信托方式吸收资金用来发放贷款的信托方式。这种类型的信托产品，是目前数量最多的一种。

2、权益信托类

这一类型的信托产品，是通过对能带来现金流的权益设置信托的方式来筹集资金，其突出优点就是实现了公司无形资产的变现，从而加快了权益拥有公司资金的周转，实现了不同成长性资产的置换，有利于公司把握有利的投资机会，迅速介入，实现公司价值的最大化。

3、融资租赁信托

4、不动产信托

土地与地上或地下的各种建筑设施统称为不动产。

企业和项目的选择均由信托公司根据业务类型和准入标准自行评判。

四、信托产品收费标准

业内没有定论，要根据信托产品收益来确定收费标准，另《贷款通则》也并未对信托贷款进行直接规定。

五、需要银行做什么

在银信合作中，银行主要的工作是监管资金、推荐客户。银行可以通过存款和资金托管费用中获利。

比如银行能在一个项目的早期，以股权等投资的形式定制成集合信托计划，应该说是未来的主要方向。由银行的资产管理部门和金融市场部门去主导，有主动管理经验的，市场判断更准确的一方牵头，由银行理财人员与信托经理共同设计成立一个信托计划，做一个集合的产品，然后把它交给各级销售部门进行销售，这样银行获得的收益将是比较高额的收益，是一个综合性的收益。

六、监管部门及文件

1、监管部门主要是银监；

2、主要监管文件有：信托法、信托公司管理办法、信托公司集合资金信托计划管理办法、商业银行理财产品销售管理办法、银行与信托公司业务合作指引等。

第二篇：艺术品信托归纳整理总结

据我掌握的信息目前国内主要的艺术品投资基金：招商-摩帝富-华澳艺术品投资信托计划、复文艺术品基金、上海泰瑞艺术基金、杏石盛鼎艺术品投资基金、深圳“杏石兰亭”艺术品基金、中融-邦文传家宝基金、德美世博艺术基金、北京国际艺术品基金、雅汇基金、北京中博雅艺术投资基金、国投飞龙艺术品基金、上海信托香花石系列·中国新绘画艺术品投资信托计划

北京国际信托有限公司(下称北京信托)今年3月发行的“盛藏财富·宝腾一号艺术品投资集合信托计划”(下称宝腾一号)中对“艺术品定价”有这样一段描述：“艺术品的交易价格标杆通常是在拍卖会上产生的，拍卖会上的公开交易记录很大程度上能够影响当时的艺术品市场，而且拍卖纪录通常会在某一个阶段内频频刷新。”

盛藏财富·复文艺术品 ——该信托将主要受让当代集团拥有的艺术品集合收益权，这批艺术品的估值约6.7亿元，而其融资所得资金用于发展当代集团文化产业。按照盛藏财富·复文的计划书中描述，这批质押艺术品的估值定价主要是“来自名家鉴定，而占藏品绝大多数的当代书画则均为参展作品，来源清晰可靠，估值贴近市场价格。”厦门拓文和当代集团都承诺信托期限届满时以约定价格赎回信托计划投资的艺术品收益权，“如投资顾问和赎回承诺人不按期履行补足义务，则受托人有权处置质押品。” 厦门拓文在这份信托计划中作用不是对艺术品投资提出建议，而是作为第三方提供差额补足，“投资顾问只起到增信的作用，因为这个产品并不是真正意义上的艺术品信托，充其量就是个融资产品。“盛藏财富·复文”的艺术品将由北京信托委托厦门复文美术馆保管，存放于专业保管库，防范艺术品保管风险，而厦门复文美术馆隶属于当代集团。

华澳·长诚1号对此的规定是“次级受益人对艺术品真迹做承诺，若标的艺术品被鉴定为赝品，次级受益人承担全额赔偿责任，刚泰集团为赔偿连带责任担保；若艺术品发生灭失导致信托财产发生损失的，上海刚泰文化发展有限公司及刚泰集团承担全额赔偿责任，”

“假设当代集团的艺术品全是假的，也没有关系。当代集团还质押了持有的6240万股ST当代(000673)股票，光是市值就接近5个亿，风险是可控的。” 截至2011年6月底，ST当代亏损1636万元，那么谁来保证其能在今年获得盈利呢？如果不能盈利，谁能控制其退市的风险？而这一切，盛藏财富·复文的信托计划书里只字未提。

用益信托工作室理财分析师雷雯雯日前告诉记者，艺术品价值评估的风险主要来自于国内市场尚无艺术品价值评估的统一标准体系，目前艺术品价格评估只能依靠所谓的专家和大机构，人为主观性较大，导致艺术品市场乱象丛生。从我国部分当代艺术品在国内外各拍卖行公开交易的数据来看，一些艺术品在两年间价格可以翻三、四番，更有一些作品的估价在一年间常常有数十倍的增长，这表明艺术品估价等中介环节尚缺乏规范。如果企业串通专家、信托公司，虚增艺术品价格也并非不可能。

上海某信托公司一位徐经理告诉记者，信托公司赚钱方式基本上是固定费用和浮动费用两种，也有收益分成的方式，这要看具体的信托计划和项目盈利模式，会略有不同。但是信托规模越大，收取的费用就会越高。

按照操作方法来看，目前国内的艺术品信托大致可以分为融资类、投资类和管理类三种模式。“长诚1号和复文信托都是属于融资类的，相当于质押融资。”雷雯雯告诉记者，融资性艺术品信托由于将艺术品打折质押或有第三方担保，风险要小于投资性艺术品理财产品，上述徐经理日前告诉记者，就跟证券投资类产品一样，艺术品信托也会有一个投资顾问，主要是对于艺术品的价值作出鉴定，提出投资建议。虽然信托公司和投资顾问都尽可能地降低估值风险，但是由于现在并没有一个公认的比较权威的机构进行艺术品鉴定和估值，《信托公司集合资金信托计划管理办法》并没有对投资顾问作出明确的职责约定或关联规避，这方面蕴含的风险也是不容忽视的。

2011年9月上旬刚刚成立的“国投信托·飞龙艺术品基金15号集合资金信托计划”规定：投资顾问中国嘉德国际拍卖有限公司为华宇世纪的回购义务提供无条件不可撤销连带责任保证担保。

文化发展有限公司(下称雅盈堂)，其注册资金为1000万元，而宝腾一号的募资规模达到3.4亿元，一旦出现违规风险，雅盈堂最多承担1000万元的责任。投资顾问还承担着判别艺术品来源的责任。一般融资方都需要提供艺术品的来源资料，“如果你是购买或者拍卖得到，那么必须提供相应的原始材料。” 应当签写一份保证材料，保证书籍来源的真实性，并与信托公司无关。一位业内人士告诉记者，目前信托公司发行艺术品信托，大多都不会去仔细审核委托人这批艺术品的来源，“估价基本上就按照近期拍卖公司的平均水平，或者委托投资顾问进行评估。这里面的风险就是，价格泡沫高估，艺术品这种东西又没有合理的估值方法，你说值2000万，我说值3000万。这操作起来主要还是看和信托公司如何谈。”

“高估的风险不在艺术品，而在其融资项目的盈利情况。如果两年后，项目赚钱了，企业回来把款项一还，大家皆大欢喜。但是万一这融资项目亏损了，企业没钱还款，其中的风险不言而喻。信托公司只能拍卖这批艺术品来保证信托投资者的利益。但是如果这批艺术品当初的估价是具有泡沫的，那风险就大了。”

艺术品信托最终要兑现价值需要将所投资的艺术品变现。艺术品变现是个系统问题，涉及时间、鉴定、渠道、保存、市场大环境等各方面因素，哪一个环节出问题，都会影响藏品变现。信托计划成立以后，谁来保管这批艺术品呢？ 上海刚泰文化发展有限公司下属的刚泰美术馆”，而华澳国际信托仅仅是和刚泰集团共同持有门禁钥匙。“我们会定期对艺术品的保管进行检查的。”

上海信托“香花石系列·中国新绘画艺术品投资信托计划”(下称香花石信托)就是这种管理类型的艺术品信托，其没使用行业内管用的回购方式，而是采取类基金化模式，以投资的理念作为艺术品信托的设计基础，以艺术品市场发展规律作为产品管理策略，运用基金化的模式体现投资的真正价值，即不约定预期收益率，由投资者承担市场风险和收益。

数据统计显示，2011年上半年艺术品信托发行地主要集中在北京和上海，而2010年艺术品信托发行全部为北京。可以看出目前艺术品信托市场还带有一些地域性特征。大部分产品在北京发行的主要原因是，依托北京作为经济政治中心和文化艺术中心的地位，以中国嘉德和北京保利为首的北京拍卖行，占据了国内拍卖行业的大半江山，大部分艺术品信托也多由北

京的信托公司与艺术机构合作发行。

上海信托香花石系列一期募集资金近1亿元，并聘请上海证大文化发展有限公司为投资顾问，投资于中国新绘画艺术品。期限为5年，到期现金分配。发行对象为满足《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定的合格投资者。

不过，以往的信托产品均采取到期回购的方式，2010年监管机构对于含回购措施的信托产品已经明确定义为融资型理财产品，至于投资方向，香花石系列将聚焦于中国新绘画艺术品，而不会考虑古代水墨等艺术品。产品设计人员认为，选择当代艺术品有利于确保艺术品的真实性，同时，中国当代艺术正处于蓬勃发展期，未来的发展存在很大的想象空间，有利于客户实现投资收藏的目的。上海信托相关人士表示，顶尖画家的作品肯定是不会投资的。因为那些名气大的作品现在已经是价格不菲，不少已经进入了“天价”行列，现在再去投资这些作品，成本可想而之。同理，香花石也不会考虑从二级市场（拍卖市场）上进货，只会选择一级市场进行建仓。

艺术品基金的运作方式与房地产等基金类似,一般是由基金经理人负责募集资金,同时聘请专门的艺术品专家指导投资。通过多种艺术品类组合或者单一艺术品类组合的投资方式,以达到最终实现较高收益的目的。多种迹象表明,成立艺术基金在当下的中国已逐渐成为一种潮流。艺术投资基金是代客投资,未来的发展趋势应是与资本市场接轨,然后由专业的艺术经营机构来运作,包括艺术评论家、艺术家、鉴定家、资深的艺术品经营者等等,共同把握基金的投资方向。因此艺术投资基金将引导整个艺术市场的投资方向,同时也有利于与国际艺术市场的接轨。

据专业机构分析,当一个国家的人均GDP超过3000美元时,往往会出现收藏趋向；当人均GDP达到5000美元至8000美元的时候,艺术品收藏会出现一个快速增长期；而当这个数值达到1万美元及以上的时候,这个国家就会出现系统的收藏行为。美国、日本、韩国、新加坡等国家的艺术市场,都是按照这样的轨迹发展的。

据统计,中国艺术品收藏爱好者和投资者已达7000万人,还在以每年10%到20%的速度递增,这些庞大资金的拥有者也成为很多金融机构和私募艺术基金的目标客户,艺术基金已成为业界津津乐道的话题。

对照西方艺术品投资基金的发展经历,中国的艺术市场可以说已经开始走上了西方20世纪八九十年代的成长轨迹,艺术品基金必然会成为中国艺术品市场的未来。

2009 年 6 月，国投信托联合建设银行、保利文化艺术有限公司共同推出 “国投信托·盛世宝藏 1 号·保利艺术品投资集合资金信托计划”，该计划募 资 4650 万元，用于投资艺术品藏家合法拥有的艺术品收益权。这是国内首款艺 术品信托理财产品。作为信托公司的第一次试水，如中信信托推出的“中信文道·中国 书画投资基金”，封闭期 3 年，预期收益率高达 10%；北京国际信托推出的 “懋源富雅 1 号艺术品投资”，封闭期 5 年，收益率更是高达 13%。中信信托的工作人员林琳告诉记者，按照操作方法来看，目前内地的艺术 品信

托主要可以分为融资类和投资类两种模式。“融资类艺术品信托，就是为艺术品藏家或机构提供融资服务的信托。” 林琳介绍说，这类信托一般在发行时，即约定了明确的预期收益率，信托公司 通过结构化设计、艺术品质押担保以及第三方机构担保来防范风险。大多数信 托公司比较青睐这种操作模式，“存续期在 3 年以下的艺术品信托，通常都是 此类产品，占市场的大多数。” 而投资类艺术品信托，是在投资顾问建议下，买入艺术品，依靠艺术品自 身升值为投资者带来收益，这类产品的运作模式与基金相似。由于募集资金直 接投资于艺术品，能够获得艺术品升值的资本利得，收益有时会是本金的几 倍。但这种模式的问题是：需要较长的时间来等待升值，运作周期较长，存续 期通常 3~5 年。“

书画类是目前作为信托产品的主要投资标 的物，分为古代书画和现代书画。“两者各有优劣，因此投资者在认购时需要 注意所投资的标的物。” 就古代书画来说，往往年代久远，作者已经离世，由此具备了不可再生的 稀缺性，使得价值通常较高，也有一定的标准来认定。但古代书画的缺点是，容易被人做假，风险极高。另一方面，机构介入古代书画，主要得依靠文物商 店购买或拍卖行竞拍，为此建仓成本会大大提高。而现代书画则不同：因为时间近，画家通常在世，机构投资者可以直接向 作者本人订购，这样既能保证真实性，又可以控制建仓成本。但现代书画也有 它的问题——通常难有公认的标准来对其价值进行认定。基于以上思路，大多数 1 亿元以下的信托，都是以建仓成本较低的现代书 画作为投资标的。对于现代书画价值无法判定的问题，信托行业也逐渐摸索出 解决办法——与业内著名拍卖公司或具备强大专家团队的艺术品鉴定收藏机构 合作（邀其担任艺术品投资顾问），以这些行家的专业眼光与手法来为投资护 航。

我国《拍卖法》规 定，拍卖公司享有“不保真”免责条款的权利，再加上我国在艺术品市场方面 的法规和管理还不健全，艺术品市场容易鱼龙混杂，风险难控。除了鉴定真伪之外，对于艺术品的价值评估也是一个难题。由于目前艺术 品市场不够规范，评估机构五花八门，如何为艺术品质押品定价就是一个难 题。这些都成为投资者在认购艺术品产品时不容忽视的问题。因此，林琳建议投资者在选择产品的过程中，要重点关注信托公司资质、艺术基金管理人的市场表现、第三方担保机构的权威性，以规避可能出现的政 策风险；另外，投资者在选择艺术品理财产品时还要了解清楚产品的投资期限（投资多长时间）、资金预留时间（多久可以提前终止或者需要延期的情 况）、产品风险措施（是否设有受益分级），尽量减少投资风险。

《文物拍卖试点管理办法》 《文物拍卖管理暂行办法》 《中华人民共和国拍卖法》 《中华人民共和国文物保护法》 《实施条例》等法律 及 法规陆续颁布。

国投信托最新发行的一期是于6月推出的“国投飞龙艺术品基金11号集合资金信托计划”，产品期限为30个月，募集规模5000万元，中国的古代书画和近现代书画，是主要涉及的投资方向。中诚信托的天物馆1号中国瓷器投资集合资金信托计划；北京信托的懋源富雅1号艺术品投资集合资金信托计划和宝腾1号艺术品投资集合资金信托计划；上海信托的香花石系列?中国新绘画艺术品投资信托计划；中信信托和北京龙藏天下投资管理有限公司共同发起的“中信?龙藏1号艺术品投资基金”也宣布正式募集。

而从今年发行的艺术品信托的收益类型来看，主要有三种，即分层型、固定型和浮动型。其中分层型发行了6款，固定收益型发行了5款，浮动收益型发行了3款。由于艺术品信托产品大多会进行结构化设计，且作为次级受益人的一般是该信托计划的投资顾问，因此分层收益型产品发行较多。

如西安信托即将与北京邦文艺术投资有限公司(下称“邦文”)推出“西安信托?艺术品投资基金集合信托基金”，就是分层型产品，超额信托收益为超额收益的50%。

第三篇：信托实习面试总结

感觉今天的面试还是有许多需要反思的地方，首先从准备方面来说，就有一些不到位的地方，其实平常听在那实习的同学介绍过那里的情况，感觉肯定会问的一些问题也没有好好思考，并给出自己的答案，这是失策，信托实习面试总结，实习总结《信托实习面试总结》。其次是回答问题的技巧与方法，千万千万不要再谦虚地说什么自己对什么行业不了解了！在被问到相关简历的内容时，以后也要注意自己要联系到曾经实习或者考过的证学到的东西对尽快融入现在这家公司有什么帮助。最后是仪表方面等小节，最好还是要穿正装，除非公司的文化就是比较随意，另外居然胡子都没刮干净！这是一大败笔，本想着面对的是一个刚毕业的小妹子，就没有那么注意这些，以后真是要切记切记，不管面对的是谁，一定不能掉以轻心，这是对别人的尊重，也是自己做事的基本要求。

第四篇：国际信托实习总结

国际信托实习总结

截至本周末，我在公司实习已累计四周，让我对信托业、信托实务、公司概况有了初步的感性认识，具体总结如下：

1、信托行业

信托业经历了近几年的爆发式增长，其后续发展引人关注。信托行业已经成长为中国金融业不可或缺的重要组成部分。随着信托公司自身实力的壮大以及信托认知程度的提高，信托社会和经济功能的体现，以及信托公司主营业务的明晰等多重利好因素的综合实现，信托未来的发展前景十分光明。从2007年的“信托新政”到2011年“银信合作”监管，监管部门不断努力规范信托行业，也促进了信托行业的健康发展。

作为个人，能有幸进入信托行业这一金融行业的金字塔顶实属机会难得。2011年，我于复旦大学出版社购买了一本高凌云老师著的《信托法原论——被误读的信托》，让我了解中国信托与西方信托的差异所在。时隔两年的今天，我恰好参与了中国信托业的前沿实务，也算是一种缘分安排。

2、信托实务

根据信托的委托人数量，可将信托计划分为单一资金信托、集合资金信托。总体来说，通过这个月的事务接触包括查阅档案，我接触了单一资金信托项目，也看了集合资金项目。单一资金信托操作性强，管理方便，但随着银信通道的竞争日趋激烈，其管理费用也有所下调。开展集合资金信托虽然收益大，但毕竟涉及人员较多，故应在风险可控的基础上以稳求新。

根据信托公司的管理能力，信托公司在项目中扮演的角色可分为主动管理型与被动管理型。主动管理即自主寻找项目，作为中介方促进资金与项目的对接，但对信托经理的业务能力要求较高；被动管理则相对稳妥，坐等第三方找上门来，配合实现其相关需求即可。目前看来，我们应该在做好被动管理角色的基础上，提升自我的业务能力，向主动管理的方向前进，方可在业绩上更上一层楼。

3、工作氛围

在公司实习这一个月来，我深刻感受到公司良好融洽的工作氛围。不同于律师事务所那种精神高度紧张的状况，这里的工作压力相对轻松。公司中午的午餐丰盛，且可午休半小时，下午正常下班时间为5点整。

相对于居家的环境，办公室的整体感觉催人向上，与其在家中看电视打发时间，不如在办公室继续学习。我是一个希望过得充实的人。公司良好的办公环境，也为我提供了良好的加班条件。在后半个月里，我基本每天晚上都到公司写毕业论文，也有部分员工愿意在办公室待到6-7点左右才离开，甚至待到10点左右的。

作为漳州人，我的大部分福建同学都会首选在厦门工作。在厦门工作不仅可以兼顾家庭生活与学习工作，而其良好的城市环境也赋予了一定的生活品质。同时，业务部门出差的机会，也给予我作为年轻人愿意到处跑动的心态，所谓读万卷书行千里路。如果我以后在此工作，必定能不枉费青春时光，充分把握利用生命的每一刻。

第五篇：信托基础知识汇总

信托基础知识

目录

1．什么是信托...........................................................................................1 2．信托起源...............................................................................................1 3．什么是信托投资公司..........................................................................2 4．信托的优点...........................................................................................2 5．信托对受益人利益有保障..................................................................3 6．信托与其他财产管理制度的区别......................................................3 7．信托与委托的区别..............................................................................4 8．信托与监护的区别..............................................................................5 9．投资信托与信托投资..........................................................................6 10．什么是投资信托................................................................................6 11．什么是资金信托.................................................................................7 12．我国现行的资金信托包括：............................................................7 13．信托净值计算方法............................................................................8 14．不动产资产信托..............................................................................10 15．不动产资产信托证券化的优点......................................................10 16．什么是房地产信托..........................................................................11 17．房地产投资信托简介......................................................................12 18．房地产信托的作用..........................................................................13 19．房地产信托公司的收益..................................................................13

1.什么是信托

目前，许多投资者可能对“信托”这两个字眼还比较陌生，对“信托投资公司”在做什么、能做什么还不大了解。实际上，信托作为法律上的一种财产管理制度，在发达的市场经济国家，已经与“银行、保险、证券”并称为现代金融业的四大支柱产业；信托投资公司就是从事信托投资业务的公司。

根据2001年10月1日正式施行的《中华人民共和国信托法》，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。上述财产权，是指以财产上的利益为标的的权利，包括物权、债权、知识产权，以及其他除身份权、名誉权、姓名权以外的无形财产权。

2.信托起源

信托起源于英国，是建立在信任的基础上，财产所有者出于某种特定目的或社会公共利益，委托他人管理和处分财产的一种法律制度。信托制度在财产管理、资金融通、投资理财和发展社会公益事业等方面具有突出的功能，尤其是在完善财产制度方面发挥了重要作用，已经为世界上许多国家所采用。就个人信托而言，发展到现在，其的功能已相当广泛，包含财产移转、资产保全、照顾遗族、税务规划、退休理财、子女教育保障等，我国正处于信托观念启蒙期，推出的信托产品还只局限在投资型信托。随着人们生活水平的不断提高，信托这种安全有效的财产管理制度必将得到更加广泛的应用。

“信托”一词的一般意义，是指将自己的财产委托他人代为管理和处置，即我们俗称的“受人之托、代人理财”，它涉及委托人、受托人、信托财产、信托目的和受益人。在我国《信托法》中，将信托的含义定义为委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分。故信托是由财产的被移转或处分，及当事人间管理、处分义务的成立等两部分结合而成。

3.什么是信托投资公司

信托投资公司，在我国是指依照《中华人民共和国公司法》和根据《信托投资公司管理办法》规定设立的主要经营信托业务的金融机构。设立信托投资公司，必须经金融主管部门批准，并领取《信托机构法人许可证》；未经金融主管部门批准，任何单位和个人不得经营信托业务，任何经营单位不得在其名称中使用“信托投资”字样。信托投资公司市场准入条件较严，注册资本不得低于人民币3亿元，并且其设立、变更、终止的审批程序都必须按照金融主管部门的规定执行。

到2011年为止，我国已获准重新登记的信托投资公司总共才56家，依据每个省批准一到二家信托投资公司的原则，在今后的一段时间内我国的信托投资公司数量不会超过60家。

4.信托的优点

信托投资机构通过与客户（委托人）签订信托协议，明确委托人、受托人和受益人三方权利和义务，由信托投资公司利用其所拥有的专业队伍和研究平台，作为受托人全权负责信托资金的投资管理运作。以专业化的运作为客户（委托人）提供增值理财服务。投资方向以国内证券市场上市的股票、基金、上市公司国有股、法人股、债券和货币市场为主。可分为股票投资信托和债券投资信托等。主要特点有：

1．专业管理、专家理财：信托投资公司根据宏观经济、行业及上市公司基本面和大势的研究，充分发挥专业理财能力，合理配置信托资金的投向及比例，在资金安全性和收益性上实现平衡。

2．多元的投资组合：信托资金投向为上市公司流通A股、债券、基金等，在考虑资金安全性和收益性的基础上，设计多元的投资组合，在不同投资品种之间进行投资组合的配置和调整。

3．完善的风险控制体系：信托投资公司通过建立完善的投资决策体系、风险控制体系，确保信托资金的安全运用。

4．稳定的投资回报：经过信托投资公司专业的投资管理运作，可预期实现

高于同期国债及银行存款的投资收益。

5.信托对受益人利益有保障

保护受益人利益是《信托法》的一项基本原则，这一原则主要体现在以下两方面：一是信托财产具有“独立性”———委托人设立信托和受托人受托管理、处分信托财产均以受益人利益或特定目的为核心，信托一经有效设立，在未达信托目的之前，信托财产将是“封闭的财产”，一方面，信托财产脱离委托人的控制，与其未设立信托的其他财产相区别，其继承人或债权人无权追及信托财产；另一方面，从受托人角度看，信托财产不属于其固有财产，也不属于其对受益人的负债，更不属于其清算财产。二是信托受益权的优先性———信托财产的独立性，使信托财产免于为委托人或受托人的债权人所追索，从而赋予受益人对信托财产享有优先于委托人或受托人的债权人的权利，这就是受益权的优先性。我国《信托法》赋予了受益人调整信托财产的管理方法和监督受托人信托活动的广泛权利。《信托法》规定，受托人在管理、处分信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎和有效管理信托财产的义务。受益人对受托人违反信托的行为享有申请撤销权、请求恢复原状权或请求赔偿权，享有对受托人的解任权或申请解任权。按有关规定，受托人因处理信托事务不当造成信托财产损失的，受托人应负补偿或赔偿责任，使受益人的利益得以实现。这一原则与现代金融市场上的投资者保护原则是一致的，为以受益人身份参与信托投资的广大投资者的合法权益提供了充分保障。

6.信托与其他财产管理制度的区别

一般来讲，较为常见的财产管理制度主要有信托、委托和代理三种。所谓“委托”是指一方(即受托人)以另一方(即委托人)的名义和费用处理他所受托的事物，而受托人所从事代理活动的后果和责任均由委托人承担。

所谓“代理”是指一方(即代理人)以他方(即被代理人)的名义，在授权范围内与第三者进行法律行为，而这种行为的法律后果直接由被代理人承担。

信托同委托、代理很相似，他们都是以当事人之间的依赖关系为基础而成立的制度，但信托时，要把财产占有权转移给受托者，因此信托的当事人之间的信赖关系比委托和代理更加密切。有时候同样是一件事，可以用委托、代理和信托中任何一种方式去完成，但授予的权限和信赖的程度并不一样。信托与委托、代理的区别主要表现在以下几个方面：

1.当事人不同。信托的当事人是多方的，从法律上讲，至少要有委托人、受托人、受益人三方，受益人还可为多人。而委托、代理的当事人仅为委托人(或被代理人)和受托人(或代理人)双方。

2.成立的条件不同。设立信托必须有确定的信托财产，委托人没有合法所有的、用于设立信托的财产，信托关系就无从确立。委托、代理管理则不一定以存在财产为前提，没有确定的财产，委托、代理关系也可以成立。

3.财产占有权不同。信托设立时财产占有权转移到受托者手中，由受托人代为管理和处分。而委托、代理标的物的占有权始终由委托人或被代理人掌握，并不发生占有权的转移。

4.财产的性质不同。信托关系中，信托财产是独立的，它与委托人、受托人或者受益人的自身财产相区别，委托人、受托人或者受益人的债权人均不得对信托财产主张权利。但委托、代理关系中，即使委托、代理的事项是让委托人(代理人)进行财产管理或者处分，该财产仍属于委托人的自有财产，委托人的债权人仍可以对该财产主张权利。

7.信托与委托的区别

从概念上看，委托与信托有许多共同点，即都是基于彼此的信任而产生，都是一方受托为他方办理事务，由他方承担委托事务法律后果的行为。但信托和委托是有区别的，可以说信托是一种特殊的委托，归纳起来两者区别有以下几方面：

1.法律对合同主体及主体资格的要求不同。委托合同的当事人是委托人和受托人，委托合同的主体十分广泛，法律对受托人没有特别要求；信托合同的当事人是委托人、受托人、受益人三方，营业信托的受托人在法律上要求较为严格，是经有关部门批准专门经营信托业务的法人。

2.委托事务的性质和范围不同。委托是一般合同关系，其所涉及的事务没有特别限定，除了财产委托事务之外，还可以委托代理其他事务；而信托的实质是财产管理关系，信托事务仅限于与财产管理有关的特定事务。

3.合同是否有偿不同。信托合同是有偿的、从事信托事务的经营行为；而委托合同既可以是有偿的，也可以是无偿的。

4.办理受托事务的名义不同。委托既可以受托人的名义，又可以委托人的名义办理受托事务，在后一种情况下，委托人直接与第三人产生权利义务关系（即民法上的代理）；而信托是以受托人的名义办理信托事务，委托人不直接与第三人发生法律上的权利义务关系。

5.合同成立的要件不同。委托合同为不要式合同，即自双方当事人就委托事宜达成一致意思表示时成立并生效；而信托合同为实践合同、要式合同，即须采用书面文件形式，以财产实际交付给受托人为成立要件。

6.合同解除的规定不同。就委托而言，我国《合同法》规定委托合同的当事人双方均有任意解除权，可随时提出解除合同；而《信托法》对信托合同的解除是有限制的，首先受托人不得随意解除信托。信托是自益权时，委托人中途可撤销信托，但为他益权时，委托人不能随时撤销，不能违反信托目的。而且信托不因委托人或受托人的死亡、丧失民事行为能力、解散、破产而终止（委托人是惟一受益人的除外），也不因受托人的辞任而终止。

信托具备了财产独立化、受托机构组织化、信托受益权的证券化等法律特色。信托财产的独立性和超越性，使得委托人或受益人在有限度的风险内享受信托财产利益，并且免于受益人之债权人的追索，建立了有效的破产隔离机制。这是信托与其他机构在资产管理市场上进行竞争的重要制度优势，也是信托的魅力所在。

8.信托与监护的区别

信托与监护同属一种信托关系．受托人与监护人都具有控制管理他人财产的职能。信托方式可以应用于对未成年人、禁治产人的监护．这是一种“个人身后信托”，这里单指不办信托的监护本身与信托两者的比较，虽然监护人与受监护

人有类似受托人与受益人之处．信托的性质仍与监护有别。

1.受监护人类似信托受益人，但这种受益人是特指无行为能力的人，如未成年人；或行为能力有欠缺的人．如心神丧失或精神衰弱的禁治产人，或限制行为能力的人，如挥霍浪费的人等等。

2．监护人类似信托受托人，但对监护人又有特别之要求。监护人的最大职责．在于保护和增进受监护人之利益，不只管理受监护人的财产．还应对受监护人的身心健康负养育与治疗等责任。而信托受托人的主要职责，仅是对受益人的财产收益负责。

3.监护人是经司法机关、行政机关、群众团体、居民组织以及生身父母等指定的一种代理人，对受监护入的财产有很大的管理与处分权．但是没有法律上的所有权。而信托中的受托人是他人财产名义上的所有人和经理人，对信托财产享有法律上的所有权。

4.监护人通常由法院裁决指定或由受监护人的生身父母用遗嘱方式指定．而信托受托人通常由委托人本人意思指定。

9.投资信托与信托投资

投资信托指以自有资金或信托资金对其他公司投资的公司。

「投资信托」和「信托投资」是不同的，「信托投资」具有信托、投资及开发三项功能，对象为个人、团体、工商业界及政府机构，其信托的业务为以受托人的身分代信托人经营管理其金钱或财产，投资的业务有生产事业的投资及证券的投资，开发的业务有投资于开发工业区及投资于企业办公用房屋或国民住宅。而「投资信托」则仅为有价证券的投资而已，故投资信托为信托投资的一部份。

10.什么是投资信托

指以自有资金或信托资金对其他公司投资的公司。

「投资信托」和「信托投资」是不同的，「信托投资」具有信托、投资及开发三项功能，对象为个人、团体、工商业界及政府机构，其信托的业务为以受托

人的身分代信托人经营管理其金钱或财产，投资的业务有生产事业的投资及证券的投资，开发的业务有投资于开发工业区及投资于企业办公用房屋或国民住宅。而「投资信托」则仅为有价证券的投资而已，故投资信托为信托投资的一部份。

11.什么是资金信托

资金信托是以货币资金作为标的物，各方当事人以此建立资金信托关系，这种货币形态的信托财产称为“信托金”。信托金有以下特征：

1.信托金是一种间接运用的资金。即信托金运用要经过中介，信托金是所有者通过信托投资机构进行管理运用的资金；

2.信托金在运动终止时应恢复原来的货币形态。资金信托的最主要目的是使资金增值，另外开展资金信托业务可以使信托资金发挥融资职能，为国家经济发展作出贡献。

资金信托业务的形成有以下几个原因：

1.委托人对自己的资金在运用上不谙某种专门技术知识，为避免资金损失而采取资金信托方式；

2.委托人对自己的资金无暇自为运作生利，而委托信托投资机构处理； 3.委托人不愿自己出头露面而委托信托投资机构代为处理其资金。

12.我国现行的资金信托包括：

1.信托存款； 2.信托贷款； 3.委托贷款； 4.委托投资； 5.信托投资。

13.信托净值计算方法

信托资产在管理运用的过程中，在每个估值日表现为不同的资产类型，按照现有的住房补贴管理计划，每个估值日的资产类型有现金、银行存款、持有的已上市国债和企业债、未上市国债和企业债、上市的封闭型基金、未上市封闭型和开放式基金、国债回购、已中签的新股、上市股票等。

现就各种资产在估值日的估值进行说明：

1． 持有的基金

1）已上市封闭型基金：以其估值日在证券交易所挂牌的平均价估值；估值日无交易的,以最近交易日的平均价估值。

持有的基金单位数量×平均价

2）未上市封闭型基金：以实际买入成本计算；

3）已买入的处于封闭期内的开放式基金以实际买入成本计算；

4）已买入的可申购赎回的开放式基金：持有的基金单位数量×前一日基金公布净值

2． 持有未上市新股以成本价计算

实际发生成本＝申购中签股×发行价

3． 持有的上市股票以估值日在证券交易所挂牌的平均价估值，估值日无交易的,以最近交易日的平均价估值。

持有的股票数量（股）×估值日平均价

1）分红处理，在除息日

〖持有的股票数量（股）×估值日平均价〗＋应收红利

2）除权处理，在除息日

持有的股票数量（股）×估值日平均价

4． 持有的上市国债以估值日在证券交易所挂牌的平均价估值，估值日无交易的,以最近交易日的平均价估值。

持有的国债手数（1手为1000元面值）×平均价×10

5． 持有的上市企业债券估值日在证券交易所挂牌的平均价估值，估值日无交易的,以最近交易日的平均价估值。

持有的企业债券手数（1手为1000元面值）×平均价×10

6． 持有的未上市国债及未上市企业债券以本金加计至估值日为止的应计利息额计算。

1）平价发行：

国债和企业债券的购入数量×发行价＋购入债券票面价值×票面利率×应记息天数/当年天数

2）溢价发行：

国债和企业债券的购入数量×发行价＋购入债券票面价值×票面利率×应记息天数/当年天数

3）折价发行

国债和企业债券的购入数量×发行价＋购入债券票面价值×贴现率×应记息天数/当年天数

7． 国债回购

1）拆出日

拆出本金＋拆出本金×成交价（回购收益率％）/360

2）拆出日至到期日

前一日估值＋拆出本金×成交价（回购收益率％）/360 回购交易的品种期限有3天、7天、14天、28天、63天、91天、182天、273天。

回购品种的期限是以工作日进行计算的，在回购中会遇到节假日，在计算时不考虑节假日因素，从拆出资金日开始连续计算，直到达到回购品种的期限天数。

8．银行存款

估值日存款余额＋存款余额累计（从存款日或上一付息日至估值日）×年利率（2.07％）/360 付息日:每年的3.6、9、12月的21日为付息日。

以上8类资产加上估值日所有的现金即为估值日的信托资产总值。

受托人当日可提取的管理费和托管费为：

信托资产总值×（管理费、托管费率）1.5％/当年天数

信托资产净值：信托资产总值－当日提取的管理费和托管费

单位信托资产净值：信托资产净值/信托单位数量

14.不动产资产信托

不动产证券化商品主要分为两类，第一类为不动产资产信托(Real Estate Asset Trust，简称REAT)，指的是不动产所有权人（委托人）移转其不动产或不动产相关权利予受托机构，由受托机构或承销商公开募集或向特定人私募资金，并交给这些投资人（受益人）受益证券，以表彰受益人对该不动产或不动产相关权利或其所生利益、孳息及其它收益的权利。

承销商向投资人所募集的钱，再转交给不动产所有人。简言之，就是「先有不动产，才有钱」。REAT的受益凭证，主要以债权的方式，由证券化的发行机构支付本金与利息，属于固定收益的投资工具。

第二类为不动产投资信托(Real Estate Investment Trust简称，REIT)，指的是受托机构以公开募集或私募方式，交付受益证券，募集一笔资金，再投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券等，也就是「先有钱，再投资不动产」的型式。REIT主要以股权的方式发行，一般而言成立门坎较REAT高，类似封闭型基金，募集完成后将于在公开市场上购买，没有最低额度限制，投资人可以透过投资REIT来参与不动产市场。

15.不动产资产信托证券化的优点

不动产证券化条例自去年7月间公布施行后，首宗不动产资产信托证券化商品已于今年6月10日上柜交易，该证券化商品以嘉新公司所有万国商业大楼（IBM大楼）作为标的，由台北国际商业银行担任受托机构，共发行44.1亿元不动产资产信托受益证券，其中21.3亿元的优先顺位受益证券采公开发行，于柜台买卖中心（OTC）挂牌。目前另有多件不动产资产信托证券化计划正在进行，可望于获得主管机关核准后，于下半年发行。

不动产资产信托证券化于国外已行之有年，属于资产担保证券融资的一种，其主要目的及功能为提供不动产拥有人传统融资管道以外的新的筹集资金的方

式，让拥有不动产资产的业主得以透过证券化直接自资本市场投资人取得资金，并降低所持有不动产的数量。不动产资产信托证券化相对于传统的银行融资为一种较为复杂、困难度较高的筹资方式，因为必须考虑个案的特殊情况。委托人利用不动产资产信托证券化筹资，可能有以下优点：

1.可能降低筹资成本，不动产资产信托证券化虽然必须支付各项费用予参与各机构，但若证券化期间够长，且能锁定较低利率，亦即于市场利率较低时发行或交付受益证券，则委托人即可以较低成本（利率）取得长期（发行期间）稳定资金。

2.透过适当的证券化架构，委托人仍可以继续收取其不动产资产所产生部分收益，该不动产仍得列于法人委托人财务报表上，且委托人得以适当约定价格于发行期满后取回标的不动产。

3.因不动产资产证券的评等与委托人本身评等并不相关，故信用评等不佳的委托人只要持有能产生稳定收入具有价值不动产，一样可以利用不动产资产信托证券化管道向资本市场投资人募集资金。

4.不动产资产信托证券化计划可以依不同不动产标的，不同的委托人（不动产之所有人）的需求而量身打造订做，以符合特殊标的或委托人特定需求。

一个完整的不动产资产信托证券化计划参与的成员很多，主要有：主办顾问、委托人、受托机构、不动产管理机构、专业估价者、法律顾问、会计顾问、评等机构及证券承销商。其中，主办顾问负责整个证券化计划架构规划，协调其它各参与单位；委托人即为不动产所有人；受托机构则负责受托管理及处分信托财产，并募集或私募受益证券；不动产管理机构则由受托机构委任以负责管理或处分标的不动产；法律顾问及会计顾问分别提供进行不动产资产信托计划过程中所须各项法律及会计协助，并就该计划出具法律／会计（税务）意见，法律顾问亦必须协助受托机构准备与不动产资产信托计划相关之各项文件，用以向主管机关申请核准或申报生效。

16.什么是房地产信托

随着房地产业的不断发展，目前，房地产业已经成为我国重点发展的一项支

柱产业，作为一项成本高、周期长的资金密集型产业，在房地产的开发、流通和消费等各个环节，均需要强大的资金作为后盾，房地产信托完全可以在流通和消费环节作为一项崭新的融资手段大有作为。

房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已颁布实施的条件之下，其必将具有很强的生命力，一经推出，必然会受到各方的欢迎。

17.房地产投资信托简介

房地产投资信托(REITs)就是一家致力于持有，并在大多数情况下经营那些收益型房地产(如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库)的公司。符合规定的REITs不需要交纳公司所得税和资本利得税，但其资产构成、收入来源和收益分配均要符合一定的要求。REITs同其它信托产品一样，如果信托的收入分配给受益人的话，信托是不需要交税的。REITs免交公司所得税和资本利得税，但股东要对自己所得的分红按照自己的适用税率交纳所得税和资本利得税。

美国目前资本利得税分两部分征收，增值部分的税率为20%，折旧部分为25%。例如，如果五年前以100万元购得某物业，5年后折旧20万元，账面价值为80万元，售得110万元。资本利得税＝20%×（110-100)＋25%×20＝7万元。

对REITs的要求:公司的资产主要是由长期持有的房地产组成；公司的收入主要来源于房地产；公司至少90%的应纳税收入应分派给股东。

REITs的信托性:从给REITs的优惠和对REITs的要求上，我们可以看得出来政府大力扶持其发展，规范其运作、用其来发展和稳定房地产市场，而又限制其垄断市场、防止其滥用经营收益、限制其干涉其它实体经营的目的。如果REITs每年均有高比例现金分派，说明其有良好的经营业绩，因为即使利润可以造假，现金收入是无法造假的。严格的分派制度实际是对REITs经营的一种高明的监督，同时也可限制REITs滥用资金。信托业发展的关键在于信用、规范运作、和

成熟的金融基础设施。

REITs分为三种：权益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs。

现在美国大约有300个REITs，它们的总资产超过3000亿美元，大约2／3在国家级的股票交易所上市。有一些REITs并没有上市，但通常所说的REITs是指上市的。

18.房地产信托的作用

1.能为房地产委托人提供可靠的融资渠道，促进房地产企业良性发展。目前，我国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。

2.房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在当前，股市欺诈接连不断、股指一厥不振，银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托化生逢其时，是满足投资者需要的一个很好的选择。

3.房地产信托化能够拓宽信托公司的业务范围，是信托业得以迅速发展的重要契机。从我国信托业发展所走过的20多年的历程来看，因为无法可依，信托业的定位一直处于一种无序状态，为了吸纳储金，曾屡次出现高息揽储等不规范现象，扰乱了金融市场，也招来了政府干预，一次次整顿的结果，信托业的“可经营范围”越来越窄，业务量也越来越少。随着2001年10月1日《信托法》的实施，给信托业的规范发展带来了新的生机，在百废待兴的状态下，对信托业而言，进行房地产信托不失为一项崭新的、现实的、强有力的突破口。

19.房地产信托公司的收益

对信托公司而言，房地产信托的主要收益有管理收益、交易收益、处分收益、发行－再发行收益和重组收益。

1.管理收益。管理收益是指信托公司在对信托房产进行经营管理所获得的总收益中，按事先约定的一定比例所提取的管理报酬或固定信托管理报酬。这种所有权与经营权相分离的模式，也符合现代管理的基本规律。

2.交易收益。根据信托房产发行方式的不同，房地产信托分为公募和私募两种方式。无论哪种发行方式，房地产一经信托，就须保持一定的稳定性，因而在客观上，就必然存在信托房地产权益的转让，而根据国外的惯例，为加强监管，房产权益的转让一般必须在信托公司公开登记进行，因而，在投资者进行房产交易的过程中，信托公司也应当按照一定的标准，收取一定的交易手续费。

3.处分收益。处分收益是指信托公司在对信托房产销售、转让或收购兼并及资产重组过程中，所获得的增值部分中，按事先约定的一定比例给信托公司提取的报酬。

4.发行－再发行收益。发行市场是信托公司在房地产信托化进程中发挥作用的主要功能领域，在发行和再发行过程中，信托公司通过在委托人和投资者之间充当中介人，获得发行和再发行的溢价收益。根据房地产信托的性质，对信托房产，除在初次公开发行时需要进行一次净值评估之外，每隔一定的时间，都必须对信托房地产进行定期评估。评估按照一定的标准进行，评估的结果既可作为对信托公司经营业绩的衡量标准，也可以作为房产投资者确定交易价格的参照标准。对于定期评估的溢价部分，信托公司也可按一定的比例提取收益。