关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结

第一篇：关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结

关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结报告

****项目部作为****房地产开发公司第一个走向市场，按照市场运作模式经营的项目，在人员操作及管理过程中存在一些问题。

目前，****小区多层房屋已交予住户，由于工程管理经验不足及公司体制等原因，造成多层交房后衍生出一系列问题，就拿办理银行按揭及抵押登记工作方面说：

按照市场上其他房地产开发公司的运作模式，都是在开发商交房前为客户办理个人住房按揭贷款手续的，由于我们体制的原因，造成我们迟迟没能与银行合作办理银行按揭准入手续。等到我们与客户签订的商品房买卖合同上约定的交房日期，我们只有先给客户交房再办按揭手续，否则，公司的信誉就会受到影响，对我们楼盘有意向的潜在客户也会大量流失。但是，交房后给我们的按揭回款造成的难度很大，我们处于被动地位，客户会想反正我的钥匙已经领了，你急我不急。再加上交房后工程上出现的一些维修不及时等问题，客户也会拿这些问题作为不予配合做按揭的理由，这就要求我们给客户做好多工作。办理银行按揭需要客户提交身份证、户口本、结婚证、收入证明 等资料，还得依据客户提供的资料帮客户填写银行提供的大量的审批表格，每组客户资料及审批表格填写下来至少得十多分钟，客户资料的初步审查及整理是按揭手续的第一步，这些工作都得由我们专人做，整理完这些资料后，拿着资料领着着客户去银行，由银行负责按揭业务的信贷员复审，复审通过后必须当他们面签字摁手印，这是第

二步，银行信贷员根据客户情况填写复审意见，报上级银行单位终审，这是第三步。随着国家对房地产的调控，对客户贷款资格的审查越来越严，有时客户资料不符合要求被打回来还得重新整里。因为我们现在是为是一个个已交房客户办理按揭贷款，每个客户的情况不一样，有的是在外地，暂时回不来，有的是收入达不到贷款条件，由于贷款资格的问题办不了按揭，一方面得给客户做工作，让他们增加首付或着转为一次付清，一方面得跟银行方面做工作，让他们的贷款条件尽量放宽一点，由于我们跟银行的准入时间太晚的原因，国家对房地产接二连三的打压调控，本来符合贷款条件的客户现在也变得不符合贷款条件了，本来可以购第三套房可以申请贷款的，现在也申请不下来了。从而造成一部分客户贷款不符合条件，转为一次性付清余款又拿不出钱来的矛盾境地，有些客户还把房子装修过了，客户对造成此种情况也是怨声载道。房屋贷款利率由最开始购房签约时的七折到八折，再到目前的八五折，客户会因为咱们的原因损失好几千，这方面我们也得给客户做工作。（从11月份开始，利率再次调高，并且不再打折。）

银行按揭手续走完，银行终审通过后放贷之前需要领着客户做房屋抵押登记手续，就是把客户所购房屋抵押给银行，这个环节涉及三个部门：房管所，交易所，银行。这三个机构位置都不在一块，每个部门都需要客户面签，如果到哪个部门他们的业务较多时还得排队等，而且每个部门需要至少2个主管业务的部门领导签字，环环相扣，如果有一个人相关业务的人不在，下一个环节就进行不下去，而且也

得根据客户的时间。办理抵押登记流程如下：1.需要带着客户去房管所办理房屋预告登记，在这个环节需要向房管所提供主贷人的身份证复印件，签订的商品房买卖合同原件一份，填写预告登记申请表，主贷人和开发商都要在房管所提供的预告登记表上面签，面签后经房管所专人审核签字，随后房管所给你出个盖有房管所章的预告登记本，上面显示出权利人为主贷人名称，义务人为开发商名称，同时主贷人需交120元预告登记费。预告登记中的权利人和义务人的意思简单说就是不动产属于权利人，只要登记后义务人就无权对房屋再次交易。2.带着客户去交易所办理预抵押登记，这个环节也需要提供房管所出的预告登记本、银行审批通过的借款合同、主贷人的身份证复印件、签订的商品房买卖合同原件一份，填写预抵押登记申请表，客户需要在交易所提供的抵押登记申请表上面签，面签后需要交易所专人审核签字，同时需要客户向交易所交贷款额的万分之八作为抵押登记手续费，随后需要拿着这张抵押登记申请表去银行盖章。3.到银行把这张抵押登记申请表交给负责该业务的信贷员，该信贷员根据这张表填写银行内部的使用公章审批单，拿着该审批单和抵押登记申请表找行长签字，然后到管章的人那盖章。4.拿着银行盖过章后的抵押登记申请表返回交易所，交易所相关人员审核后出审批表和预抵押登记本，交易所出的这个审批表中有初审、复审、终审三个位置，初审和复审需要交易所两个不同的人出意见签字，出抵押登记本的又是一个人专门负责，这里的抵押登记本上的权利人为银行名称，义务人为主贷人名称，这表明主贷人把房屋抵押给银行了。5.随后拿着出过初审和复审

意见的审批表和抵押登记本去房管所进行登录，就是在审批表上让房管所的相关领导出终审意见签字，签字后再拿着这张审批表和抵押登记本去找相关科室相关人员盖登记薄章进行登录，交易所要求当天出抵押登记本当天去房管所登录，否则出好的抵押登记本就作废。一般交易所下午5点以后不出抵押登记本。6.登录完后把签完意见的盖过登记薄章的审批表和盖过登记薄章的抵押登记本拿回交易交给出抵押登记本的人审核后凭客户的交抵押手续的票到交易所所长那盖章。7,.盖完章后我们就可以拿着该抵押登记本交给银行信贷员安排放款给开发商。以上为办理抵押登记手续的全部流程。

对于银行按揭及抵押登记业务，市场上其他开发商都有专人负责这块业务，如果我们这块业务跟不上，势必会影响我们的销售。而且面对我们现在交房后急于回款，更是应该把这块业务做好。

第二篇：办理抵押登记授权委托书

办理抵押登记授权委托书范文

?房屋抵押登记授权委托书】

今委托_______（身份证明编号：______________）代理我（单位）办理坐落于_______的房屋登记事项，具体为：

□所有权初始登记□所有权转移登记□所有权变更登记□所有权注销登记□抵押登记□地役权登记

□预告登记□更正登记□异议登记□补证、换证

代理权限为提出房屋登记申请、办理相关房屋登记手续，接受询问，撤回登记申请，领取房屋权属证书或其他办理结果。

我（单位）对代理人在代理权限内依规定办理的有关登记事宜均承担法律责任。

委托人（签字）：______________

委托人联系地址（邮编）：_______

联系电话：______________

受托日期：_______年_____月____日

注：委托人是自然人的应签字；委托人是法人或其他组织的，应加盖公章。

第三篇：办理银行按揭流程

办理银行按揭流程

签商品房买卖合同

↓

收集客户资料

↓

房产局备案（做预告登记）

↓

递交银行资料

↓

评 估

↓

查 档

↓

抵押登记

↓

放 款

客户签商品房买卖合同时所需提供材料

夫妻双方身份证、单身只需一个人身份证

夫妻双方户口簿、结婚证（单身的提供未婚证明，到民政局办理）

夫妻双方收入证明、银行流水涨（近期3-6个月）

注，以上提供的材料，身份证、户口簿、结婚证在预告登记和抵押登记时都需要，如果可以让客户提供一式四份，有一份公司留档

各部门客户资料收集要求

按揭银行

按揭申请书

借款人及共同还款人身份证、户口簿复印件（身份证为新版正反两面、户口簿户主关系明确、常住人口登记卡

借款人婚姻证明（已婚递交结婚证复印件、未婚填写未婚声明并由民政局出证明）

借款人及共同还款人收入证明，银行流水账复印件，企业个体户提供营业执照、税务登记证、最近3个月都纳税证明

所购房屋的首付款凭证复印件

公司：土地使用证（宗地图）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售商品房许可证、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、资质证、法人代表身份证、委托书、被委托人身份证等复印件

预告登记

预告登记申请书

登记人身份证、户口簿复印件

共同预告人身份证、户口簿复印件

预告人双方的婚姻证明

所购房屋的《商品房买卖合同》

所购房屋的首付款收据复印件

委托书、委托人身份证

公司：法人身份证、预售商品房许可证、组织机构代码证、营业执照、委托书、被委托人身份证等复印件

抵押登记

抵押登记申请书

登记人身份证、户口簿复印件

共同抵押人身份证、户口簿复印件

共同抵押人双方的婚姻证明

所购房屋的《商品房买卖合同》，已做预告登记

预告登记证

所购房屋的估价报告书

查档证明

与银行签订的《借款合同》

他项权利登记表、客户询问笔录、预告登记分户图、共有人同意抵押证明

公司：营业执照、法人代表身份证、土地证、宗地图、规划审批单、委托书、被委托人身份证等复印件

注：需银行办理人签字，所以在签商品房买卖合同时，要求客户同时

签预告登记申请书、明，并在递交资料到银行时递交他项权力申请表和共有人同意抵押证

银行按揭情况更新

建行住房：如果是第一次购买首付最低30%，利率下浮15%，银行

看信用或具体情况而定

如果是第二次购买首付最低60%，利率上浮10%

如果是第三次购买不可以办理银行按揭

商铺：如果是第一次购买首付最低50%，利率上浮15%，贷款最

长年限为10年

如果是第二次购买首付最低51%，利率上浮16%，贷款最

长年限为10年

如果是外地户口，必须提供在当地的纳税证明或是养老保

险，如果是在本地工作但是公司是外地的，只要是广西地

区也可提供本公司的纳税证明，如果是广西区外的，只能

提供当地的纳税证明

天地楼：超过144㎡首付50%，利率上浮10%，如果是第二套的可

能要适当提高，具体情况以银行的为准

中行住房：如果是第一次购买首付最低30%，按基准利率

如果是第二次购买首付最低60%，利率上浮10%

如果是第三次购买不可以办理银行按揭

商铺：如果是第一次购买首付最低50%，利率上浮11%，贷款最

长年限为10年

如果是第二次购买首付最低55%，利率上浮11%，贷款最

长年限为10年

如果能证明纳税证明会比较好

天地楼：超过144㎡首付40%，利率上浮10%，如果是第二套的可

能要适当提高，具体情况以银行的为准

工行住房：如果是第一次购买首付最低30%，按基准利率

如果是第二次购买首付最低50%，利率上浮10%如果是第三次购买不可以办理银行按揭

商铺：如果是第一次购买首付最低50%，利率上浮11%，贷款最

长年限为10年

如果是第二次购买首付最低50%，利率上浮11%，贷款最

长年限为10年

不分是外地户口还是本地户口都是一样的办理

天地楼：超过144㎡首付30%，按基准利率，如果是第二套的提高

60%，利率上浮10%

第四篇：办理银行按揭手续

办理银行按揭手续

交付首期款后的8个工作日内，您需要准备个人资料并向银行申请按揭。

1、如果您选择银行按揭方式付款，您必须符合以下条件：

年满18周岁，具有完全民事行为能力的国内人士（港澳台人士参见银行具体规定）；年龄与按揭年限之和男性不超过60，女性不超过55（具体事宜以各银行规定确认为准）具有稳定合法的职业和收入来源，月供贷款不能超过月收入的50%。

单张收入证明应小于6000元，如超过（含6000元）需向银行提供连续3个月以上的税单。

2、办理按揭手续时需提供以下资料

身份证、认购书、首期款收据原件；

加盖单位公章的收入证明一份，港澳人士须提供薪俸纳税证明；

银行要求的其他资料：定期存折、营业执照、其它房产证明等。



3、办理银行按揭手续，需交纳费用如下：

收费项目 收费参考 收费单位

抵押登记费 约55元/户 房管局

贷款合同公证费 约450元/户 公证处

保险费 贷款额乘以按揭年限及对应保险系数 保险公司



注：具体收费明细及金额以房产局、公证处、保险公司规定为准。

第五篇：车辆抵押登记办理流程

汽车抵押登记流程

一、准备所需资料：

1、2、主合同（借款合同）、抵押合同原件各一份； 银行需提供的资料：

组织机构代码证复印件一份（盖公章）；

委托书一份（盖公章）；

经办人身份证复印件一份（盖公章）；

3、客户需提供的资料：

车辆登记证书（绿色的证件）原件及复印件各一份； 车辆行驶证原件及复印件各一份；

行驶证持证人的身份证原件及复印件各一份；

二、办理地点：

国产车：到颁发行驶证件所在的分局或者交警大队办理抵押登记； 进口车：到成都市犀浦车管所办理抵押登记；

三、办理时间：

周一到周五：9：00——17：00；

四、办理方式：

经办人和行驶证持证人一同到现场填写抵押登记相关申请资料；