物业管理纠纷的处理方式和程序[最终定稿]

第一篇：物业管理纠纷的处理方式和程序

物业管理纠纷的处理方式和程序

一、纠纷处理方式概述

物业管理纠纷处理方式，概括越来有以下几种：

1、当事人各方自选协商和解；

2、各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调解。

3、当事人之间约定仲裁；

4、司法诉讼。

以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自选协商和解是双方对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

二、纠纷的调解

物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。

物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。

民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

三、物业管理民事纠纷的仲裁

可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款；另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容：

1、请求仲裁的意思表示；

2、仲裁事项；

3、待定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明：“有关本合同的争议，双方应协商解决，无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。”达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉；即使起诉，法院也不受理。

物业管理纠纷仲裁处理的一般程序是：

1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书；

2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案；

3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。

4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员 会指定一名任首席仲裁员；案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理；

5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解；

6、制作调解书或调解不成时制作裁决书；

7、当事人向法院申请执行。

与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。

四、物业管理纠纷的诉讼、当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同，人发法院对已提交诉讼的当事人管辖是强制性的。

物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：

1、当事人一方（原告）提交起诉状，起诉到法院；

2、法院立案后将起诉状副本送达被告；

3、被告提交答辩状；

4、开庭：调查、辩论、调解；

5、制作调解书或一审判决书；

6、双方均不上诉，则判决书生效；或一方不服提起上诉，进入第二审程序；

7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述；

8、执行。

无论仲裁还是司法诉讼，均应贯彻合法公正的原则，即以事实为根据，以法律为准绳。由于物业管理法规规章不健全，实践中应注重民法、房地产法、合同法等一般法律与物业管理专门法规及地方法规规章的衔接，并依据宪法处理好法规的竞争力认定和冲突的解决；同时，在诉讼或仲裁活动中，对业主、业主大会、业主委员会的代表地位和诉权、请求权行使要有明确的了解和认可，处理好单个业主的意见与小区业主意志的关系，确认业主委员会在物业管理纠纷中的代表地位，以便及时处理纠纷，理顺关系，建立良好的物业管理和权利义务关系。

第二篇：物业管理纠纷的处理方式和程序

物业管理纠纷的处理方式和程序

发布日期：2007-11-2 13:34:01 作者：网络资源 出处：本站整理 浏览：1730

一、纠纷处理方式概述

物业管理纠纷处理方式，概括越来有以下几种：

1、当事人各方自选协商和解；

2、各方当事人请求第三

请求政府主管部门行政调解。

3、当事人之间约定仲裁；

4、司法诉讼。

以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自选协商和解是双方对话解决纠纷的方式

三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

二、纠纷的调解

物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。

物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则

他手段解决。

民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一

不具有独立性。

三、物业管理民事纠纷的仲裁

可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国《的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。

仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款；另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲面协议。仲裁协议要写明以下内容：

1、请求仲裁的意思表示；

2、仲裁事项；

3、待定的仲裁委员会。如州履行的合同写明：“有关本合同的争议，双方应协商解决，无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。”达成的争议，不得向法院起诉；即使起诉，法院也不受理。

物业管理纠纷仲裁处理的一般程序是：

1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书；

2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案；

3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁

达被申请人。

4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成，双方各仲裁委员 会指定一名任首席仲裁员；案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审

5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解；

6、制作调解书或调解不成时制作裁决书；

7、当事人向法院申请执行。

与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。

四、物业管理纠纷的诉讼、当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同

院对已提交诉讼的当事人管辖是强制性的。

物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：

1、当事人一方（原告）提交起诉状，起诉到法院；

2、法院立案后将起诉状副本送达被告；

3、被告提交答辩状；

4、开庭：调查、辩论、调解；

5、制作调解书或一审判决书；

6、双方均不上诉，则判决书生效；或一方不服提起上诉，进入第二审程序；

7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述；

8、执行。

无论仲裁还是司法诉讼，均应贯彻合法公正的原则，即以事实为根据，以法律为准绳。由于物业管理不健全，实践中应注重民法、房地产法、合同法等一般法律与物业管理专门法规及地方法规规章的衔接，法处理好法规的竞争力认定和冲突的解决；同时，在诉讼或仲裁活动中，对业主、业主大会、业主委员会位和诉权、请求权行使要有明确的了解和认可，处理好单个业主的意见与小区业主意志的关系，确认业主物业管理纠纷中的代表地位，以便及时处理纠纷，理顺关系，建立良好的物业管理和权利义务关系

第三篇：医疗纠纷的程序处理方式详解

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医疗纠纷的程序处理方式详解

核心内容：医疗纠纷通常是由医疗过错和过失引起的。有时，医方在医疗活动中并没有任何疏忽和失误，仅仅是由于患者单方面的不满意，也会引起纠纷。下面由法律快车小编为您介绍医疗纠纷的程序处理方式的相关知识，感谢您的关注。

1、医疗现场实物封存与检验程序

疑似输液、输血、注射、药物等引起不良后果的，医患双方应当立即对“现场实物”进行封存，封存的“现场实物”由医疗机构保管；需要检验的，应当由双方共同指定依法具有检验资格的检验机构进行检验；双方无法共同指定时，由卫生行政部门指定。

2、病历复印和封存程序

医疗纠纷发生后，为防止医疗机构伪造、涂改、隐匿病历资料，患方应立即要求医院按照《医疗事故处理条例》规定将客观病历材料予以复制，由医疗机构加盖病历复印专用章后交给家属，并且医患双方在场下将全部主、客观病历材料装在档案袋中予以封存，在封口处签名盖章并写明封存日期。

3、尸体解剖程序

不能确定死因或对死因有异议的，应在患者死亡后48小时内(有冰冻条件的可以延长至七天)做尸检。医方有义务向患者家属说明尸检的必要性并征询家属的意见，由患者亲属决定是否做尸检。拒绝或者拖延尸检时间而影响对死因判定的，由拒绝或者拖延的一方承担责任。尸检申请应当经死者近亲属同意并签字。

4、医疗纠纷的协商程序

医疗纠纷协商指医患双方在没有第三方介入的情况下，就医疗纠纷的解决方案进行沟通、谈判取得一致意见的过程。通常是医患双方就医疗纠纷产生的原因、造成的后果、关联性和各自的责任进行交涉，达成一致意见。协商本身也是一种民事法律行为，只要不违法就受法律保护。协商达成的协议与其他契约一样具有合同法上的效力，虽不具备强制执行的效 有法律问题，上法律快车http://www.xiexiebang.com

力，但受法律保护，任何一方不履行，对方可以向法院起诉要求履行。

5、医疗纠纷的调解程序

调解是指斡旋于双方之间以便使双方和解。医疗纠纷的调解是指纠纷双方当事人，在第三方的协调、帮助、促进下，进行谈判、商量取得一致意见，消除争议，建立新的权利义务关系。第三方在调解中不为独立的意思表示，在尊重双方当事人意思的前提下，以促成当事人形成一致意思表示为目的，组织调解、促进沟通、提出建议、见证协议。调解协议与协商协议一样具有合同效力，但不具有强制执行效力。

6、医疗纠纷的诉讼程序

医疗纠纷的诉讼程序是指人民法院在医患双方和其他诉讼参与人的参加下，审理和解决医疗纠纷案件的程序和过程。医疗纠纷诉讼说通俗一点就是打医疗纠纷官司，往往是在协商、调解不能达成协议的情况下，当事人选择的最后解决医疗纠纷的途径。诉讼与协商、调解相比具有两面性，一方面，诉讼体现国家对民事活动的干预，具有强制性、终局性、权威性，是解决医疗纠纷的最有力的程序。另一方面，诉讼作为解决纠纷的一个最严格的程序，也是一个最繁琐的程序，与协商调解相比耗时、费力，且需要诉讼成本支出。

7、什么是医疗技术鉴定？

医疗事故技术鉴定程序是指医疗纠纷发生后，为了明确与纠纷有关的医疗技术问题，委托有关专业技术人员运用医学与法律知识对这些问题进行鉴别、判定的活动。医疗技术鉴定具有科学性和主观性双重属性。鉴定作为一项科学活动，运用科学知识与技能研究解决特定的科学技术问题，属于科学活动的范畴，但鉴定结论最终只是鉴定人主观世界对客观问题的反映，不仅与鉴定人的科学技术水平和认识自然的能力有关，还与鉴定人的法律意识和法律知识有关，甚至与鉴定人的道德水准和价值观念有关，具有明显的主观属性。目前医疗技术鉴定主要包括医疗事故鉴定、法医临床鉴定、法医病理鉴定、法医文检鉴定等。法医临床鉴定又包括：医疗过错和因果关系鉴定、伤残等级鉴定、护理依赖和期限鉴定、医疗依赖(继续治疗、营养费)等。

8、医疗技术鉴定机构的选择

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医学会鉴定多数时候受同行相护影响，参加鉴定医生缺乏法律知识和证据认知能力，鉴定人不署名、不出庭，使鉴定结论作为证据具有致命的程序缺陷。医学会鉴定结论总是注重是否医疗事故，对案件来说往往答非所问。司法鉴定的优势在于中立性强，对证据有认知和审查能力，对案件处理的协调性强，缺点在于医疗技术力量不充分，常常需要聘请专家，费用较高，否则可能因技术不全面而影响鉴定的科学性。医疗纠纷发生后，选择医疗技术鉴定机构需要高度重视，与案件的处理的最终结果息息相关。鉴定机构的中立性与专业水平是最重要的考虑因素。

9、医疗事故鉴定程序

当事人申请医疗事故鉴定程序：医患双方达成一致意见，以书面形式共同申请医方所在地的区或县医学会进行医疗事故初次鉴定，对初次鉴定不服的，在15天内可以申请省、直辖市医学会进行医疗事故再次鉴定；双方不能共同申请的，一方当事人可以向医疗机构所在地的卫生行政主管部门提起，由其审核后移交有关医学会组织鉴定。

医疗事故技术鉴定行政复议程序：根据《医疗事故处理条例》规定，卫生行政主管部门负有对医疗事故技术鉴定中鉴定专家资格、执业类别、鉴定程序三方面进行具体行政审核。如对具体行政审核意见不服一方当事人可以向上一级卫生行政主管部门提起行政复议。

10、司法鉴定程序((法医临床鉴定程序)

当事人向人民法院起诉后，为了明确医疗行为是否存在过错，以及该过错与病人的损害结果是否存在因果关系，可以申请法医临床鉴定。此鉴定必须在诉讼过程中提出，由法院委托具有鉴定资格的法医鉴定机构做出。法医鉴定机构可以由双方当事人协商确定，协商不成的由人民法院指定或抽签确定。选择法医鉴定机构不受地域限制。

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第四篇：透视住宅小区物业管理纠纷

透视住宅小区物业管理纠纷

伴随着商品房市场的迅猛发展，物业管理纠纷也就随之产生。特别是近一段时间以来，物业纠纷不仅在数量上有上升的趋势，而且矛盾冲突也有不断升级的迹象。

业主是欠费纠纷的最大输家

由于物业管理费拖欠最终导致纠纷，表面上看来物业公司是受害者，但是，实质上最大的输家是广大业主。物业管理服务具有不可分割性。没有缴费的业主与缴费的业主享受同等的物业管理服务，攀比从众心理使更多的人欠费，结果是物业管理费收缴率更低。物业公司为了控制成本，只好减少人员、降低服务质量和标准。本来每天该清扫三次或随时清扫，改成两次或一次。服务质量降低了，业主不满意，使更多的业主不缴费，而物业公司再减人降成本，这就进入了恶性循环。

纠纷是怎样形成的一是开发商与物业公司交接中产生的纠纷，实际是开发商遗留的一些问题。根据一项调查，我国有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系，所以物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑，让业主自然而然觉得物业管理公司是开发商的维护和售后服务者，就应该承担所有的问题。如一些业主反映的绿地培植、小区内道路铺设、公共设施建造等问题并非物业管理的事情，相当多是开发商遗留下来的。于是业主拿到房子以后，认为物业公司是开发商的代言人，所有的问题都会找物业公司。

二是相关的法律规定不足。解决物业纠纷需要法律支持，而目前全国没有一部统一的物业管理法规，很多事情缺少统一规范。如开发商与物业公司是怎样的关系，如何组建业主委员会，物业公司如何进入和退出小区管理，物业管理如何收费等等，现在都基本无章可循，或有章难循。

三是一些业主对物业付费的概念接受不了。大家过去住的是平房或单位分的房，没有付费一说。习惯了住公房的居民，一下子买房成了业主，要缴物业管理费的观念还没有完全树立起来。另外，缴多少钱，享受什么样的服务，并不是业主自己的选择，有时，人们对于这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝。四是业主的期望值过高。客户在买房子的过程当中和签约之前，可能比较相信业务员的介绍或者是宣传材料、报纸广告等，他的印象可能会是很理想，因为广告的话多多少少会有艺术处理的。但是这个梦最后跟看到现实的产品会产生一定的落差，有的买房人不能以一个正确的心理对待。任何产品，比如说房子，都是有缺陷的，不会说百分之百一点儿缺陷没有，心理落差产生是很正常的，但是千万不要放大。

五是物业管理服务的质量有待于进一步的提高。一些物业管理企业错误地将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益。有的不能严格按合同、制度办事，处理问题和矛盾的方式简单生硬。以押金、罚款等不正当手段强制业主服务管理，从而使矛盾激化。另外物业管理公司本身经营不规范，如提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用的，等等。

六是一些业主对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识。物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及房地产开发公司、物业管理公司、业主、业主委员会、向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位和有关政府部门等等。有人买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；只知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。

七是有的业主诚信意识差。现在很多物业纠纷，双方有合同，写得很清楚，但谁也没有按照法律的手段解决问题。如，有的小区业主因为幼儿园收赞助费就不缴费，而实际上小区的物业公司与幼儿园是“八竿子打不着”的两家单位，业主竟把对幼儿园的不满作为不缴物业管理费的理由，又如，某业主以门牌号是甲路某某号、而小区大门却开在乙路上为由，拒邀物业管理费„„像这样东扯西凑找理由不缴物业管理费引起纠纷的情况还有很多，其本质是诚信意识太差，能拖就拖，能赖就赖。

怎样解决纠纷

解决这些问题不能头痛了医头脚痛了医脚，在目前情况下，最有效的办法一是签一份详尽的购房合同。物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。

比如，买房时不同的业主对物业管理的预期不一样，有的业主倾向高收费、高标准服务，有的倾向较低标准的代收费服务，而由于没有在买房时说清楚，入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致，开发商和物业管理企业也很难协调这种矛盾。

二是签一份完整明确的物业管理合同。现在，无论是商家还是消费者，都把售后服务看得很重，因为从很大程度上讲一些商品买的就是售后服务。住房更是如此，甚至它的售后服务——物业管理比买房更重要，因为你要在这里住一辈子。起码也是十几年。因此，物业服务水准如何？怎么个收费标准？可以得到多少服务？都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因。合同是服务者和被服务者的约定，只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方就有权以违约为由起诉，要求对方承担违约责任。所以业主应与物业公司“约法三章”，留下白纸黑字的证据，一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。

一般而言，物业管理合同应包括以下内容：

1、提供服务的内容及标准。一般来说物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；这些服务虽属共性，但不同的物业公司的服务水平却大相径庭。比如，笔者所在的小区绿化得“争奇斗艳”，而一墙之隔的另一小区却连冬青都种不活。二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司一天打扫几次？是否有楼内保安？对于急迫性维修，物业公司承诺多长时间到达现场？这个问题尤为重要。比如，笔者所在单元六楼(顶层)的邻居，一次下小雨时发现有轻微的漏雨现象，前几天看天气预报说有大雨就赶紧给物业公司打电话，物业公司按承诺在24小时内把屋顶修了一遍，结果虽下了一场大雨但滴水未进，而相邻小区我的一位同事也有相似经历，物业公司却在大雨之后才修屋顶，而这时他的房子已是“外面已不下，屋内仍在下”。

2、小区环境管理的具体制度。小区的环境管理看似琐碎，其实很容易产生纠纷。如住户封闭阳台是否统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。

3、物业收费标准怎么定。在物业管理纠纷中，物业收费占了主要方面。有些购房人总认为物业收费国家都是有标准的，其实不然，有些物业管理收费实行的是市场价．

第五篇：物业管理九大典型纠纷

物业管理九大典型纠纷

关注一：公共设施的主人究竟是谁？

近日，上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成 车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。

解读：

这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场（库），应当提供给本小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。解决方法：

这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。

关注二：签物业委托合同还是服务合同？

据了角，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷；而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿的财产权属等其他案由。

解读：

这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性地的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。

解决方法：

在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

关注三：物业管理费问题

近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时，经常许诺减免部分业主物业管理费，待业主入住后，物业管理企业却不予兑现；有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。

解读：

由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯、水泵运营能耗等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20%―30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。解决方法

在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。

关注四：业主大会越权业主该怎么办？

小区的业主大会难以召开，即使召开后也存在已经成立的业主大会换届难、业主委员会交接难的问题，也是近期物业方面矛盾比较集中的一个方面。同时，由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督，侵害业主权益的事件不断出现，比如业主所享有的大会讨论事项的表决权、制定、修改公约和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员权、监督业主委员会和物业管理企业履行职责等权利，在实践中经常被侵犯等引出了不少矛盾和纠纷 解读

现行《物业管理条例》对这个方面的规定较为简单，没有对无业主大会诉讼程序进行配套的相关法律法规，执行中存在诸多问题，比如业主对业主委员会、物业管理企业的运作如何有效监督，对业主大会选任事项意见不一，业主大会、业主委员会的不适当决定、侵害利益等是否可通过诉讼解决等。

解决方法：

业内人士建议，业主可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式，来避免业主大会的越权行为等。

关注五：开发商与物业管理的“父子关系”。

如今部分与开商互为“父子关系”的物业管理公司，很容易出现对于房屋质量等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球的现象。尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重，业主往往以拒付物业管理费来抗拒，加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立，前期物业管理时间很长，有的长达七八年，矛盾越积越深。

解读：

《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选聘物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即使实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。解决方法：

入住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者是首套房屋出售并且交付使用已满2年的，一定要及时召开业主大会会议成立业主大会，来维护自身权益。

关注六：谁做纠纷诉讼人

由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼，这是当前法院在审理此类案件时遇到的突出问题。

解读：

据了解，在《物业管理条例》出台之前，上海法院依据《上海居住物业管理条例》，规定由业主委员会代表全体业主参加诉讼，解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而《物业管理条例》出台后，业主委员会的作用发生了变化，《上海居住物业管理条例》规定，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。《物业管理条例》则规定物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会是业主大会的执行机构。

解决方法：

在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时，必须由业主大会的名义起诉，并且需要得到具有表决权的2/3业主通过。否则以业主委员会的名义起诉，否则有可能要承担败诉的责任。

关注七：物业公司究竟是管理还是服务？

由于物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生，不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费，少服务，质价不符，任意调价；处理问题和解决矛盾方法简单生硬，打骂业主时有发生。

解读：

《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务，同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任，但法规并未赋予物业管理企业任何一点权力。表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和措施权；从理论上分析，物业管理企业并非物业所有人，它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权也有限的，不具有权利源，其是否有诉讼的请求权法律规定不明确，存在较大争议，造成业主块规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。

解决方法：

此类矛盾在近期发生的数量较多，主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行高速，物业公司是以服务为主而不是管理为主。

关注八：业主与物业公司权利义务不对等。

这方面主要体现在对于业主欠交物业管理费以及违章搭建的处罚规定较少，造成业主无论有什么原因不满，都以拒交物业管理费来抗辩。另外在目前法律柜架下，缺少住户与所有权人的区分和规制，对非业主使用房屋而拒交物业管理费的现象，无任何制约措施。解读：

虽然《物业管理条例》第一条就规定应当维护业主和物业管理企业的合法权益，但在后面具体条文中，对物业管理企业的相关法律责任规定多，而对业主的法律责任只有两三条原则规定，约束力明显不够，在业主权益保护方面，对业主权利则规定较为详细明确，而对业主违反义务如何承担责任的规定则不明确、不具体，有的甚至就根本没有罗列出来。在实际管理中，对于块规装修、乱停乱放、私搭乱建等现象，依据现行条例，物业管理企业管理力度有限，业主大会、业主委员会缺乏程序规定和具体措施，难度较大；相邻相关业主在未直接损

害其利益时，大多采取明哲保身的处事原则，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出来交涉，反而迁怒于物业管理企业不帮他出面解决问题，多数也不愿出面反映；物业管理企业管理权限受到限制，目前也争议较大。

解决方法：

这方面仍然有待相关法规进行完善。

关注九：小区之间如何划分？

这类方面的矛盾纠纷主要体现在小区与小区之间因为封闭式小区封闭通路，导致别的小区行路不便而引发的矛盾；或者是在两个小区合并时，由于不同品质楼盘的性价比等因素，间接导致高品质楼盘贬值、低品质楼盘的升值的现象。

解读：

《物业管理条例》关于管理区域的划分在第九条里原则规定应以共用设施设备、建筑物的规模、社区建设等综合因素来考量，具体授权地方政府制定实施细则。而本市的相关规定也比较原则，在实践中也难操作，造成此类案件久拖不决。

解决方法：

比如何为自然街坊，以哪个年代为准，以谁的标准来划分，以及何为封闭小区，是物理状态封闭，还是法律状态封闭，尚无一个明确的科学的解释。对于凡是其设置的设施设备是共用的可以划分为一个管理区域的规定，在有些纠纷当中就那些设施设备应该算共用存在较大争议，是只要满足一件设施设备就可，还是需要全部设施设备，目前没有定论。