物业管理收取水费的三种账务处理方式

第一篇：物业管理收取水费的三种账务处理方式

新规上手！物业管理收取水费，你知道有三种账务处

理方式吗？

案例

甲企业是物业管理公司，一般纳税人。2016年12月收取业主物业费的同时收取自来水费。支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3万元，并认证相符。由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10万元。

案例解析

一、营改增后物业管理服务收取自来水费的税率差问题

营改增后，提供物业管理服务的纳税人，代业主向自来水公司支付的自来水费用，作为转售处理，会产生税率差的问题。自产的自来水可选择简易计税，开具3%增值税专用发票；而物业管理服务纳税人向业主收取自来水费不符合自产条件，只能选择13%税率计征增值税。

二、各地方政策解决方案的缺陷

之前为解决物业管理服务水费税率差问题，不少地区规定物业管理服务纳税人转售给业主的自来水费，可选择3%征收率。但是该规定在税理上有漏洞，选择3%简易计税却能抵扣进项税，这与用于简易计税的进项税不能抵扣的原则相悖；同时提供物业管理服务的小规模纳税人仍然存在着不能抵扣自来水进项税，却仍要按照3%征收率计征增值税的税负增加问题（对于小规模纳税人来讲，其他电费暖气费也存在同样的问题）。

三、国家税务总局采取差额征税简易计税政策

2016年8月，国家税务总局发布《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年54号，下简称54号公告）规定，“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税”。

54号公告采取了差额征税并选择简易计税的办法，解决了税理上简易计税不能抵扣进项税的原则问题，以及自来水税率差对于物业管理纳税人造成的税负增加问题，以及提供物业管理服务的小规模纳税人销售自来水的税负增加问题；

注意，按照差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税。

四、自来水费之外其他费用，小规模纳税人仍然存在税负增加问题

54号公告只对自来水费进行了差额征税和简易计税规定，这意味着其他的费用如电费和暖气费等不能采取相同的政策，在按照转售处理时，采购时抵扣电费17%进项税，或者13%取暖费进项税，销售时也按照相同的税率计征增值税，因此对于提供物业管理服务的一般纳税人来讲，自来水之外的其他电费气费等并不存在税负增加问题。

而对于提供物业管理服务的小规模纳税人来讲，转售自来水之外的其他电费气费等，仍然存在着不能抵扣进项税，却仍要按照3%征收率计征增值税的问题。即54号公告并未解决小规模纳税人的自来水之外的其他费用税负增加的问题。

另外，我们不能忽视各地方的政策，比如对上述问题按照代购处理的规定。代购的政策在营改增前即已存在，也是正式有效的文件。

五、如何开发票问题

提供物业管理服务纳税人选择差额征税且简易计税方式的，54号公告中并未规定扣除部分不得开具增值税专用发票，因此应不属于国家税务总局公告2016年第23号规定的“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形，在新系统中可不采取差额开票功能，业主可抵扣差额征税前的进项税。

六、账务处理

以下分三种情况进行账务处理：单位：（万元，下同）

（一）按照正常转售自来水处理

可抵扣进项税，但是不能选择差额征税和简易计税

甲企业账务处理：

1、支付自来水公司水费时：

借：主营业务成本

应交税费——应交增值税（进项税额）

3[103÷（1+3%）×3%]

贷：银行存款

2、收取业主自来水费时：

借：现金或银行存款

113（103+10）

贷：主营业务收入

100【113÷（1+13%）】

应交税费——应交增值税（销项税额）

13【113÷（1+13%）×13%】

3、结转增值税：

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）

贷：应交税费——未交增值税

甲企业应纳增值税额=13-3=10万元。

（二）按照53号公告差额征税并简易计税政策

按照54号公告采取差额征税并简易计税的处理方式，不能抵扣进项税。

甲企业账务处理：

1、支付自来水公司水费时：

借：主营业务成本

应交税费——应交增值税（销项税额抵减）

3【103÷（1+3%）×3%】

贷：银行存款

2、收取业主自来水费时：

借：现金或银行存款

113

贷：主营业务收入

109.71【113÷（1+3%）】

应交税费——应交增值税（简易计税）

3.29【113÷（1+3%）×3%】

甲企业应纳增值税额=3.29-3=（113-103）÷（1+3%）×3%=0.29万元

3、如果自来水增值税专用发票已经认证，则应转出进项税：

借：应交税费——应交增值税（进项税额）

贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）

（三）按照代购政策处理

对于提供物业管理服务的纳税人收取水电气费，各地方政策中有将其作为代购处理的规定。比如在不垫付资金，将开具给业主的水电气费发票转交给业主等情况下，可以作为代购处理。

收取的业主的代收水电费服务费，应按照经纪代理服务计征增值税。

按照代购政策账务处理如下：

1、支付自来水公司水费时：

借：其他应收款

贷：银行存款

2、收取业主自来水费时：

借：现金或银行存款

113

贷：其他应收款

主营业务收入——代交水电费收入

9.43【（113-103）÷（1+6%）】

应交税费——应交增值税（销项税额）

0.57【（113-103）÷（1+6%）×6%】

甲企业应纳增值税额=0.57万元。

第二篇：【物业公司会计必读】物业管理收取水费的账务处理方式

【物业公司会计必读】物业管理收取水费的账务处理方式

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一、营改增后物业管理服务收取自来水费的税率差问题营改增后，提供物业管理服务的纳税人，代业主向自来水公司支付的自来水费用，作为转售处理，会产生税率差的问题。自产的自来水可选择简易计税，开具3%增值税专用发票；而物业管理服务纳税人向业主收取自来水费不符合自产条件，只能选择13%税率计征增值税。

二、国家税务总局采取差额征税简易计税政策2016年8月，国家税务总局发布《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年54号，下简称54号公告）规定，“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税”。54号公告采取了差额征税并选择简易计税的办法，解决了税理上简易计税不能抵扣进项税的原则问题，以及自来水税率差对于物业管理纳税人造成的税负增加问题，以及提供物业管理服务的小规模纳税人销售自来水的税负增加问题；注意，按照差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税。

三、如何开发票问题提供物业管理服务纳税人选择差额征税且简易计税方式的，54号公告中并未规定扣除部分不得开具增值税专用发票，因此应不属于国家税务总局公告2016年第23号规定的“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形，在新系统中可不采取差额开票功能，业主可抵扣差额征税前的进项税。

四、账务处理案例：甲企业是物业管理公司，一般纳税人。2016年12月收取业主物业费的同时收取自来水费。支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3万元，并认证相符。由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10万元。按照53号公告采取差额征税并简易计税的处理方式，不能抵扣进项税。甲企业账务处理：

1、支付自来水公司水费时：借：主营业务成本

应交税费——简易计税

3【103÷（1+3%）×3%】

贷：银行存款

103说明，该分录中的3万元，是差额扣除自来水费103万元计算可抵减的增值税额=103÷（1+3%）×3%=3万元。

2、收取业主自来水费时：借：现金或银行存款

113

贷：主营业务收入

109.71 【113÷（1+3%）】

应交税费——简易计税

3.29【113÷（1+3%）×3%】

甲企业应纳增值税额=3.29-3=（113-103）÷（1+3%）×3%=0.29万元对于提供物业管理服务的纳税人代收取水费，比如在不垫付资金，将开具给业主的水费发票转交给业主等情况下，代收水费业务属于代理服务。收取的业主的代收水费服务费，应按照经纪代理服务计征增值税。远见财税李志远认为，这种情况不属于54号公告所描述的行为，应该按照如下方式核算并缴税。

1、支付自来水公司水费时：借：其他应收款 103 贷：银行存款 1032、收取业主自来水费时：借：现金或银行存款 113 贷：其他应收款 103 主营业务收入——代交水电费收入9.43【（113-103）÷（1+6%）】应交税费——应交增值税（销项税额）0.57【（113-103）÷（1+6%）×6%】

第三篇：农业灌溉水费收取制度

农业灌溉水费收取制度探析

摘要：农业水费是维系农田水利设施正常运行、提高水资源利用效益和效率保证农业综合生产能力的重要经济来源。表面上看，农业水费收入减少直接的体现是水管单位收入减少，但本质上却对解决水资源紧缺、保证农业综合生产能力产生损害，影响三农问题的解决和社会主义新农村建设宏伟目标的实现。农业水价改革中出现了水费计收难、收入减、末级渠系损毁、水资源利用效益不高等问题，已经影响了农田水利设施的正常运行和农业综合生产能力的持续提高和节约用水。本文将从我国农业水价政策、存在的问题等几个方面来阐述农业灌溉水费的收取制度。

1.引言

我国是一个水资源相对短缺的国家，人均水资源占有量不及世界人均水资源占有量的25%。而且我国的水资源在时空分布上极不均匀: 北方大部分地区多年平均降雨量不800mm , 少部分地区甚至不足100 mm;人均水资源占有量不足1500m3, 仅及南方人均水资源占有量的50%～33%，是世界人均水资源占有量10%。而南方大部分地区虽然水资源总量并不算少，但由于降雨量无论年际或年内分配都极不均匀，加上南方地区气温高，蒸发量大，致使南方大部分地区在没有灌溉或其它供水设施的情况下，不仅农业生产时时受到干旱的威胁，有时甚至连人畜饮水都感到十分困难。但是，从目前情况来看，我国一方面是水资源的严重短缺，另一方面又是水资源的严重浪费，水的利用率很低。节水意识在人们的头脑中还远没有形成，这些一方面加剧了水资源的短缺，另一方面也影响了水利工程效益的正常发挥，从而造成了其它经济资源的浪费。我国农业用水占总用水量的70％，其中90%以上用于灌溉。由于供水技术、管理水平落后，加之水价偏低，无法起到促使用水户节约用水，提高水利用率的功效，致使我国农业用水存在着极大的浪费，灌溉水利用系数仅0.49。据有关部门统计, 我国目前每万元GDP的用水量为537m3, 是世界平均水平的4倍, 工业万元增加值用水量是发达国家的5～10倍。目前我国每立方米水只能生产0.5kg粮食, 而发达国家则可生产2kg 粮食。

2.我国农业水价政策现状

从1949年至今，我国农业水价政策先后经历了3个阶段。第1阶段：中华人民共和国成立初期到1984年，从无偿供水到政策性低价供水，农业用水实行公益性无偿供水政策；第2阶段：1985-1996年，按供水成本核算、计收水费。1985 年国务院颁布了《水利工程水费核订、计收和管理办法》，确定了水利工程供水的商品属性，实现了水利工程从无偿供水向有偿供水的转变，水价政策从此走上了法制化和规范化的轨道；第 3阶段：1997 年到现在，逐步明确水是商品。1997年，国务院发布了《水利产业政策》，规定新建水利工程的供水价格按照满足运行成本和费用，缴纳税金、归还货款和获得合理利润的原则制定。2000 年，国家计划与改革委员会下发了《改革水价促进节约用水的指导意见的通知》，提出水价改革的基本原则和水价改革的基本思路。2004年，我国颁布实施《水利工程供水价格管理办法》，详细规定了我国水价构成及征收、管理程序，规定供水价格由供水生产成本、费用、利润和税金构成。

3.灌溉水价存在的主要问题

3.1灌溉水价及水价到位率偏低

经调查，甘肃省水利工程农业供水平均成本为0.110元/m3，现行农业平均水价只达到成本的62%，如武威地区平均供水成本为 0.159元/m3，现行平均水价为0.724元/m3，水价到位率为46%，引大灌区平均供水成本为0.30元/m3，现行平均水价为 0.15 元/m3，水价到位率为50%，景电管理局平均供水成本为 0.32元/m3，现行平均水价为0.194元/m3，水价到位率为 60%。3.2“一贯制”灌溉水价不适应市场经济

现行灌溉水价多为行政定价，即“一贯制”水价，它不能及时反应供求关系的变化，更不能灵活地随供求关系的变化而调整，也就无法指导生产和消费。如在干旱季节需水大于供水时，水管单位不仅不能将水价上浮，相反还要服从政治需要降价供水。3.3灌溉水价概念混乱、不真实

现行水价多为取水口水价。但是，从取水口到用户往往需经过多层管理机构，这些管理机构所附加的费用原则上应当计入水价。在实际操作中，这部分水价很难规范，在水价中成为最不稳定的部分，水价搭车现象严重。实际用户水价通常是规定取水口水价的3—5倍，倘若将实际用户水价与灌区渠道水价比较，则比值更高。3.4灌溉水价结构单一

目前，灌溉用水的价格结构基本是单一计量水价，个别地区实行超额罚款制水价。这样的价格结构显得单调，不灵活，不能适应实际情况，价格不能反映随用水量变化的成本变化，不能给用户传递准确的成本变化信号，同时不能向企业反馈需求量的变化，不能起到调节供给和需求的作用，也不能反映提供水服务的质量和水平。3.5水费计收难收取率下降

水费计收难、收取率下降、收入减少造成了两大问题：一是水管单位难以生存和发展。由于大多数水管单位属于自收自支的事业单位职工生活和水利工程维护，完全依靠收取的水费来维持，随着水费收取率不断降低，许多水管单位职工工资难以保障，导致职工队伍不稳管理服务不到位，农民群众的意见很大。二是管养经费严重不足，水利工程状况日趋恶化。据统计分析，一般情况下水费收入用于供养人员、用于工程维修在收入减少的情况下，水费优先保证职工的基本生活而用于工程维修养护的投入就微乎其微，导致水利工程渠系管理维护差、工程状况下降。税费改革以后，一些财力较好的地方政府通过财政补贴水管单位的方式，对农业水费实行减免，农民不再缴纳农业水费这种做法在农村产生的影响和引起的震动是很大的。不论是地方各级政府还是农民群众，都希望国家出台免收农业水费的政策。而这对于财政收入薄弱难以实行水费减免政策的大多数地方政府来说，工作压力是很大的，同时也加大了水管单位水费计收的困难。3.6截留挪用水费现象严重

农村税费改革以后，水费成为向农民收费的唯一途径，也成为搭车收费和截留挪用的手段。据了解税费改革后，基层截留挪用水费用于弥补财政资金缺口的情况不断出现，加重了群众对农业水价改革的误解与不满。灌区大多数农民都能按时足额缴纳水费，但对于县乡镇 村以种种理由截留挪用水费的问题，水管单位缺乏必要的制约手段，从而导致水费被层层截留挪用，类似现象在全国其他地区也时有发生，加重了农民的负担，引发了群众对农业水价改革工作的不满情绪。3.7末级渠系不配套测量设施不完善

我国灌区末级渠系不配套计量手段和量测水设施不完善是普遍存在的问题，导致难以实行计量收费。许多省目前仍是通过行政手段按耕地面积亩计收水费用水多少，一个样用和不用一个样，喝的是大锅水。另外由于渠道损坏水损大，一些地方将这些损失分摊给农户负担，导致水费过高，由此产生了拒交水费的现象激化了供用水双方矛盾。

4.灌溉水价调整改进的措施

4.1明确灌溉水价的组成

灌溉水价应由三部分组成，即资源水价、工程水价和环境水价。工程水价是根据各供水工程运行的单位成本、费用、利润、税金计算形成的。水利工程供水的价格构成中应包括资源水价（水资源费），但现行水价中尚未考虑到环境水价的问题。4.2 改变认识，提高水价到位率

在市场经济体制下，改变长期以来人们对水管单位无偿服务或低价供水的传统思维和认识，充分利用价格杠杆，大力发展节水农业，使灌溉用水水价逐渐提高到成本水价，并向市场价格过渡。4.3 完善水价体系

全省各类灌区的条件都不一样，因而供水平均成本和现行平均供水水价差异较大，所以有必要发展小流域或分灌区单独定价；同时由于各地区之间的水文气象条件也有不同，因而应制订对应的季节水水价，并拉开季节水价的价差。4.4 灌溉水价实行多层次多元价格

一是加大价格管理的弹性，予市场机制以适当的空间。借鉴发达国家的经验，实行“价格上限制”，在政府限定的空间内，水企业允许在间和内有自行调整的空间，最高限价形式在间和内调节都可使用。二是改变灌溉水价结构。依靠价格杠杆调整用水结构和农作物种植结构，缓解用水矛盾。对进行农业经济结构调整、发展高效农业的，实行优先供水，优质优价。对水资源奇缺、灌溉用水矛盾大的，要实行限额灌溉，采用累进计价、超量加价的计价办法，促进节约用水。特别是水资源供需矛盾比较突出的地区，使水价的变化与水资源的开发利用成本的变化挂钩，使价格体现成本的变化。4.5 改革水政管理机构

水政管理单位必须进行机构改革，明确职能，减少管理层次，精减人员，提高效率，增加水企业效益，降低农民的负担。4.6创新模式的提出和推广

创新模式主要分三部分：一是明确了各级相关主管部门的管理职责。农水价费管理实行统一领导、分级管理的办法。价格主管部门负责本行政区域内农田机电灌溉水费具体行为的指导和管理，水行政主管部门负责全市农田机电灌溉站的业务指导；各镇价格监督服务站和水利站协助和配合当地价格部门、水利部门做好所在区域灌溉水费行为规范的监管；所在地村委、镇政府负责本地灌溉站农田机电灌溉水费标准的审核和核准。二是农水价费管理“实行农田机电灌溉水费联席审议制度”。即建立“灌溉业主提出方案，‘两站’、村委参与审核，镇政府监督核准，价格部门备案”的联席审议制度。具体由农田机电灌溉业主向当地价格监督服务站提出灌溉水费方案，由价格监督服务站牵头当地水利站、村委、村民代表等相关人员并主持召开灌溉水费联席审议会议，审议当年水费收取方案，报当地镇政府核准，并在执行前一周之内抄送当地价格部门备案。三是农田机电灌溉水费标准原则上一年一定。原则上每年在农田灌溉季节到来之前完成灌溉水费的确定工作，有条件的镇可实行一镇（村）一价，不具备条件的镇也可一站一价。当地价格部门对各地灌溉水费差异较大、矛盾较突出的可进行协调平衡。四是农田机电灌溉站或村委会（代收水费）每年收缴水费前应实行“灌溉面积、水费标准、收费金额”三公开。灌溉站收缴水费使用规定的收费票据，并按实际灌溉田亩数向农户收取灌溉水费。灌溉站不得在水费之外加收或代收其它未经核准的费用。

第四篇：物业管理服务费收取通知书

物业管理服务费收取通知书

富海物流全体业主（住户）你好：

该园区自2012年1月份物业公司进入以来，在广大业主（住户）的大力支持配合下，由于全体物业人员的积极努力工作，园区的物业服务管理工作取得了较好的成绩，广大的业主（住户）是比较满意的。为了进一步加强物业服务管理工作，保持物业服务管理工作顺利正常开展，从现在起收取2013年的全年物业服务管理费、水暖费，按照国务院颁发的《物业管理条例》和有关规定，业主和住户按时交纳物业管理费、水暖费是履行的义务，要求全体业主（住户）都要积极按时足额交纳。

一、交纳的标准和范围

二、收费时间

从现在开始(2013年8月15号），15天收取，15天扫尾，30天完成任务。

三、收取办法

1.请各位业主（住户）按时到物业部交纳。

2.扫尾期间由本园区物业管理人员进户催缴或电话催缴。

四、具体措施

限期内不按时交纳的业主（住户），根据有关规定，物流公司有权追偿，并按日加收缴纳费用的3‰收取滞纳金，并采取停止供电供水或诉讼人民法院强制执行。我们坚信广大业主（住户）是通情达理的，要换位思考，积极支持配合物业收费工作，按时交纳物业费，履行好自己的义务，确保园区物业服务管理工作顺利开展。我们物业工作的开展，离不开大家（业主）的支持，谢谢大家理解并支持我们的工作！

第五篇：物业管理服务费收取通知书

物业管理服务费收取通知书

_____小区全体业主（住户）你好：

该小区自2011年6月份物业公司进入以来，在广大业主（住户）的大力支持配合下，由于全体物业人员的积极努力工作，小区的物业服务管理工作取得了较好的成绩，广大的业主（住户）是比较满意的。为了进一步加强物业服务管理工作，保持物业服务管理工作顺利正常开展，从现在起收取2012年的全年物业服务管理费，按照国务院颁发的《物业管理条例》和有关规定，业主和住户按时交纳物业管理费是履行的义务，要求全体业主（住户）都要积极按时足额交纳。

一、交纳的标准和范围

1.物业管理服务费按照有关部门确定收费标准多层住宅每月每平方米0.28元收取，小高层（不包含一、二层）住宅每月每平方米1元(包含电梯电费）收取，门市房每月每平方米0.5元收取。凡是在该小区买房的业主，已办理相关有关手续，一律按标准交纳物业费。

2.按购买合同房产的产权面积计算。

3.小高层（不包含一、二层）住宅每年每户交纳500元电梯年检费、维护费，五层以上（不包括五层）住宅每户每年交纳水泵电费100元。

4.住宅每户每月收取3元的生活垃圾运输费全年36元，及每户每年收取化粪池清理费40元，门市房每间每月收取5元圾运输费全年60元（代环卫所收取）。

5.每户每年交纳56元的公共照明费（其中包含小区院内路灯费、楼梯道照明费）

二、收费时间

从现在开始(2012年3月1号），15天收取，15天扫尾，30天完成任务。

三、收取办法

1.请各位业主（住户）按时到物业部交纳。

2.扫尾期间由本小区物业管理人员进户催缴或电话催缴。

四、具体措施

限期内不按时交纳的业主（住户），根据有关规定和外小区的经验，物业公司有权追偿，并按日加收缴纳费用的3‰收取滞纳金，并采取停止供电供水或诉讼人民法院强制执行。我们坚信广大业主（住户）是通情达理的，要换位思考，积极支持配合物业收费工作，按时交纳物业费，履行好自己的义务，确保小区物业服务管理工作顺利开展。我们物业工作的开展，离不开大家伙们（业主）的支持，谢谢大家理解并支持我们的工作！