关于房地产前期开发报建工作的认识与体会

第一篇：关于房地产前期开发报建工作的认识与体会

关于房地产前期开发报建工作的认识与体会

房地产开发是一项综合性很强的系统工程。整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的规划设计再到施工、经营销售最后验收交付的一个持续性过程。这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入资金大、环节繁多等特征。其中涉及多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化,都可能导致项目周期拉长、成本上升等风险。因此,项目开发必须遵循一定的程序,科学地开展工作。

作为开发企业开发一个项目，报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中，每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核，并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。在整个房地产项目的开发流程中，开发企业在政府各相关部门的监督管理下，通过内部各组织部门间经营活动的相互协调，并不断从政府各监督管理部门获取且反馈信息以最终完成项目开发目标，实现企业的经济效益和社会效益，报建显得尤为重要和关键。作为前期报建人，脑海中要始终强调时间管理的重要性并寻找优化报建流程中的关键路线，压缩整个项目的开发时间，提高自身资源整合能力和项目运作水平，防范并有效降低风险，增强企业的市场竞争力将是前期报建工作的核心。

作为前期报建人员日常工作中须做到“准、快”相对应的是“两拿”：

一是“拿人”。“拿人”是前期报建工作重点，关于人一定要认一个“准”字。从“拿地”到“拿证”到建设要行走于大大小小的几十个政府部门之间，最常涉及的几个部门：规划局、国土局、建设局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各主管部门，要尤为重视“准”字。这里要着重关注几门学问：一是政策解读，这些主管部门的人员可以说水平不一，学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师，遇到不懂行的咱们出主意，有条件上，没条件创造条件上。朋友帮你，一定要帮朋友想好退路。“思危、思退、思变”这是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰，换位思考，他们也愿意交这样的朋友，这也是魅力所在之处。二是人脉梳理，理清这张网似乎事情就已经成功了一半，公司治理、渠道建立、“上压、下供”法等都是其精髓所在。前期报建工作中如何处理职能部门中层领导关系，是报建工作成果的关键，每个部门的科室约四五人，根据行政管理的流程，主要的具体事务都是由中层负责开展，提供决策，所以职能部门的中层起到了承上启下的作用。有些时候还需要通过不同途径熟知哪些平行的科室中层之间关系融洽程度，避免陷入内部人际之争。

二是“拿证”。拿证本身是个程序化的过程，但牵扯到时间成本而连锁带来的利益及现金流问题，所以要突出一个“快”字。

由于前期报建工作贯穿于房地产开发的全过程，从头到尾涉及多个节点，环环相扣、紧密相连。除了能够快速完成每个节点的报建工作外，还需要根据项目的开发计划、经营目标等要求，进行统筹安排，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸，做到游刃有余。其次前期部作为企业对外的一个窗口日常工作中存在着大量的沟通和协调工作，所以需要有较高的情商、善于沟通和交流。对待工作要有严谨的工作态度，切实维护企业利益与形象，在工作上要做到“三勤”即嘴勤、手勤、腿勤，不断加强对公司、项目及专业技术的了解和认识，要有扎实的理论基础、不断加强学习具有丰富的知识储备和灵活多变的思维，只有这样才能更好地与政府职能部门沟通，完成既定的工作目标。同时做到及时了解政府相关政策、法规，让公司最大化地利用政策从而达到项目的有序开展和优化成本的作用。

报建工作中有各种各样的方法和手段，但是最基本还要合乎规范规定，即使要突破也要遵循规定的流程程序，现在的各职能部门在审查过程中基本执行行政规定和许可范围。所以要细致了解各职能部门的审查标准、依据法规规范和报建资料内容的重点与核心，分清哪些是必须的，哪些是可以妥协的，做到心中有数。

酒桌文化很有文章，中国人的感情都是喝出来的，这是一句俗话，作为前期报建人都不得不面对这个让人汗颜的现状。在开发报建工作中，这份“酒桌情”确实会起到不小的作用，平时或在周末时要经常创造一些可以增进交流机会的场合，毕竟想和政府部门做好关系，要有一个场合和桥梁，在推杯换盏中，话语越来愈多，在半醉半醒中大家有了沟通的共同语言，其中需要注意的一点是吃饭就是吃饭，尽量避免提工作，当你再去的时候事情要好办的多。

工作中坚持是成功的起点，这是做每件事都该有的能力，第一是精神上的坚持：在和政府部门人员的接触中，并不是每个人都和颜悦色，有相当一部分人在官场文化的浸淫下，长着一副官相，说着一口官话。此时面对这样的人群我们需要做的就是坚持。第二是身体上的坚持：我所在的城市是个酒风盛行的城市，可以说各个部门都是酒泡出来的，每到此时我们需要做的就是要“要多喝，不能喝多”，因为前期部作为公司对外的窗口，所以前期报建人员要有一个良好的企业形象，时刻都不能失态更不能失礼和失言。

在项目整体开发过程中涉及众多关键节点，其中有些存在着一些地域差异性，关于**城市的“京城国际”项目整体开发关键节点，我们注意了以下几点：

一是修建性规划审批：此阶段是一个项目整体规划确定阶段，所以要对建筑面积、容积率面积、车位比等进行详细核对，避免日后修改。

二是建筑方案审批：该节点是规划报建中问题最多的一个点，为了避免反复，首先需要与设计院充分沟通，对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通，以提高审核通过率。

三是消防专项审批：从2010年10月1日开始实施新的备案制度，但如果地下单体建筑和建筑高度超过50米的居住建筑建设工程仍需审核和验收。这对图纸要求就更为严格，消防间距、消防门的开启方向、最短逃生距离等常见问题要尽量避免。

四是人防专项审批：人防审批一般请人防设计单位与人防施工图审查中心协助办理，因为他们与人防办都有较好的业务关系，关于是否易地建设需要提前确定，如易地建设需提前办理易地建设费的缴纳。此项为办理《建设工程规划许可证》关键点。

五是建设工程规划许可证：根据长丰县规划局要求确保计容规划面积经合肥市规划局电子校核处校核的数据不能大于1平米，否则不予办理《建设工程规划许可证》。

六是建设工程施工许可证：此环节关键是提前准备，对资料进行严格审核，包括合同内容、面积指标、总包单位与分包的用章、项目经理证、安检员、质检员证、总监证等。涉及的各项缴费需提前缴纳。

七是预售许可证：因办理预售许可证时即进行销售阶段，内部需提前与营销、工程等部门沟通，确定现场进度与计划开盘日期。外部与房产局要进行资料提前预审，涉及关键人员审查要时刻关注行踪，避免办证时人员不在、出差等情况导致不能按期办理完成预售证的情况。

在前期部的这段时间里，我学习到了很多，也收获了很多，不论从事什么工作，心态很重要，工作要有激情，保持阳光的微笑，可以接近人与人之间的距离，便于与人沟通。尤其是前期工作，要有积极的思想、平和的心态才能促进工作进步和顺利进展，同时工作的方法与判断力也是工作的重心。前期报建工作除了平时学习各类规定、规章、规范外，还要经常总结，将经验沉淀，并不断传承，从而提升专业能力和工作效率。另外每一个人都不是一座孤岛，在做工作时，需要相互协作、相互帮助、相互提醒，这样才能不断提升自己完成任务的能力。在今后的工作中我将加倍努力，与公司各部门同事一起不断成长与进步，为公司新发展和新跨越奉献自己的一份力量！

第二篇：前期开发报建管理办法

前期开发报建工作管理制度

一、目的

为规范公司工程项目前期开发报建工作行为及事务处理标准，使工作得以圆满进行，特制定本管理制度。

二、适用范围

本制度适用于本公司工程项目各阶段所有前期开发报建工作的进行。

三、前期开发报建工作要求

1、工程部前期开发报建主管应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。

2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费，是否九通一平，楼盘的地理位置，交通状况以及规划状况，项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。

3、以项目为基础了解施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，实现与工程建设的统一、协调、同步。

4、所有有关工程项目的政府批件、权证资料，一经获得将原件并复印件转交资料员保管，做好交接记录工作。

5、工作进行中，涉及费用支出的，填写《报批单》及《付款申请单》，由报建主管、工程部经理、工程副总经理、财务部、总经理签字同意后领取，将相关票据交财务部。

6、工程结束后，对工程期间工作做总结报告，交主管领导审阅。

7、搜集政府有关建筑、能源等相关政策，提前完成项目前期配套的计划

工作，上报主管领导进行相关决策。

8、应定期上报工作进度计划及相关政策法规研究报告。

四、工程部前期开发报建主管工作职责

1、办理从项目立项开始到申请《建设工程规划许可证》的全部手续工作。

2、办理申请《建筑工程施工许可证》的全部手续工作。

3、办理能源、占路、掘路、绿化、环保等相关手续。

4、协助组织工程竣工、档案验收工作，办理《房屋产权证》。

5、完成领导交办的其它工作。

五、工作内容

1、项目可行性研究阶段：

（1）搜集市场相关信息，为公司决策层提供可靠数据，办理土地准备工作，制定严密工作计划，计划包括征地（买地）、拆迁、补偿等方案。（2）测量队测绘获得现状地形图，填报《建设用地申请书》。（3）办理《建设用地选址意见书》。

（4）办理《建设项目环境影响报告表》，环保局出具《环评证明书》。

2、项目前期阶段：

（1）缴纳土地转让金、土地契税，获得《土地使用权出让合同》、《交纳土地出让金证明》。

（2）办理《建设用地规划许可证》。可得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知。

（3）办理《土地使用权证》。配合测量队、地籍管理部门做指界工作，获得土地地籍图。

（4）办理《设计阶段能源可供证明》或《大、小能源配套证明》。（5）联系各水、电、燃气、热力、市政等单位，了解能源和市政配套要

求，配合设计单位找到能源配套接口。

（6）委托设计单位出设计方案，填报《规划设计方案申报表》。（7）测量队定桩、放线，交纳相关费用。（8）办理《房地产开发资质预审》。（9）办理《内资企业投资项目备案申请》。（10）办理建委报建工作。

（11）协助组织设计单位招标，办理招标备案。

（12）各专业（水、电、燃气、热力、市政等）设计要点、方案证书，交纳相关费用。

（13）办理《建设工程消防设计审核意见书》，交纳相关费用。（14）办理《建设工程人防设计审核意见书》，交纳相关费用。（15）办理《供热证明书》，交纳相关费用。

（16）办理《绿化证明书》，如需办理绿化迁移手续，交纳相关费用。（17）办理《防雷证明书》。（18）办理《大、小配套手续费》。

（19）办理《扩初设计批复》，项目投资计划，设计单位施工图纸设计及各专业项目图纸设计（根据专业公司要求或由专业公司设计），办理《施工图审查意见书》。

（20）办理设计合同、勘察合同备案。（21）办理《建设工程规划许可证》。

3、工程招标阶段：

（1）在取得《施工图审查意见书》后，办理《监理、施工单位工程招标监督管理》。

（2）监理、施工单位招标及招标备案。

（3）办理《工程质量监督申报登记书》。

（4）交纳墙改费、散装水泥费、安全文明施工等相关费用。（5）办理《工程施工许可证》。（6）办理《售房许可证》。

4、工程施工准备阶段：

（1）试桩前，进行临时水、电的开户，协调关系，争取充分享受相关优惠政策。

（2）向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费，负责协调与相关部门的关系。

5、工程施工阶段：

（1）协调与质量监督站的关系，协助组织申报桩基、基础、主体、竣工等各阶段的验收工作，做好现场资料的整理、归档工作。

（2）能源（水、电、燃气、热力、市政等）单位验收组织，签订使用正式使用协议、合同。

6、工程竣工备案验收阶段：

（1）负责组织勘察、设计、监理、施工及各专业局进行备案工作，获得《勘察单位工作质量合格证明书》、《设计单位工程质量合格证明书》、《监理单位竣工验收评估报告》《施工单位质量保修书》、《工程质量验收证明书》、《建筑工程质量监督报告》、《工程竣工备案通知书》。

（2）组织各单位办理工程档案验收，获得《建设工程档案移交清册》、《工程档案验收合格证》。

（3）委托防雷、室内空气质量监测单位进行相关监测。

（4）组织人防监督站进行人防竣工验收工作，获得《人防合格证明书》（5）组织消防单位进行消防验收，获得《消防验收意见书》

（6）组织环保单位进行验收，获得《消防影响报告》。（7）办理《规划验线合格证》（8）办理《建设工程规划验收合格证》

（9）办理《建筑面积核定书》，办理《房屋产权证》。（10）经营管理单位竣工验收及资料交接工作。

第三篇：前期开发报建人员的工作内容

名词解释

报建员，顾名思义就是报建的人员。名称由来

在房地产业和建筑业飞速发展的今天，报建员的重要性就体现出来了。

我国的房地产开发流程基本上都是先去项目所在地的发改委立项，拿到立项批复后就开始往各个建设相关的部门跑。国土证和建设工程施工许可证是最重要的证件。而报建员的任务就是帮助公司顺利取得相关证件，人脉和能力出众的报建员能大大缩短这一过程，因为房地产开发所需的资金特别庞大，一天的利息可能就是十几万。所以，报建员的重要性就能得到体现。专业需求

大学没有报建这方面的专业，但像土木工程、工程造价、建筑工程管理、建筑工程技术等专业还是占优势些的。报建过程中涉及了非常多的建筑知识，这就需要有非常深厚的相关专业知识，同时非常重要的一点是人际交往能力。

发展前景

报建员当然不能长久的做，在许多房地产公司，报建员由于对整个项目的操作流程非常熟悉，往往能成长为项目总经理。所以说报建员又是项目经理的摇篮。编辑本段报建员岗位职责

1、负责

负责协调房地产开发前期主管部门，完善各种具体手续，保证开发计划顺利实施。

2、负责

负责协调与市政府有关部门关系，确保市政配套设施符合公司开发项目的需要，组织有关部门完成市政配套设计，完善小区的各种市政配套设施。

3、完善

完善房屋入住所需的各种手续，证件等。

4、参与

参与各有关单位及部门经济合同的谈判，并及时整理已完成的合同。

5、处理

处理公司交于的其它事宜。

另外要注意的事项：

1、熟悉申请办理“两证一书”的程序以及文件、图纸等资料的收集准备工作，了解建筑物周围的环境及“三通一平”的情况。按照建设工期的要求，积极办理好各阶段的报建手续。

2、协助领导做好项目的可行性研究、立项和设计评审、审查的对外联系、接待工作以及施工过程中的设计变更处理。

3、了解所报项目的总图设计、工程内容和审批单位的具体要求。催办工程项目的立项、审批等落实情况。

4、做好报建项目费用的减免工作和有关设计施工的报建协调工作。

5、负责联系工程项目竣工后，规划、消防等专业部门的验收签证工作。

6、负责有关报表的填写、上报，及时向档案、资料员移交工程报建的完成资料

第四篇：重庆房地产项目开发报建流程

重庆市房地产开发项目前期全程报建工作指南

1、测绘现状地形图

在确定开发项目后，联系重庆市勘测院测绘拟开发地块，并确定所需地形图份数，缴纳测绘费用后领取现状地形图（含管网）。

2、国土用地手续

2.1 申请用地红线。

2.1.1 准备以下资料提交区国土局审批：申请原件1份，经现状测绘的1：500地形图3份，若有联建单位应提交联建合同，并同时在申请上盖章。

2.1.2 审批通过后，领取国土用地红线（1份）保存。2.2 土地出让手续。

2.2.1 经公示取得土地后，准备以下资料送区国土局审批：建设用地申请原件1份，立项批文复印件1份，1：500现状地形图4份（必备资料）。

2.2.2 审批通过后，缴纳土地出让金，然后领取用地批准书，国土使用证及附图进行保存。

3、项目立项

3.1 编写完成“项目建议书”，根据“项目建议书”编写“立项申请”。3.2 根据项目规模大小：建筑面积10万㎡以上送市计委立项，建筑面积10万㎡以下送区计委立项，准备和提交以下申报资料：

1）“立项申请”原件1份

2）国土公示资料复印件1份 3）单位营业执照复印件1份 4）开发资质证书复印件1份

5）如申报的项目规模超过60000㎡，则须编制“项目建议书”，并送交原件1份。6）如有联建单位则应提供联建协议复印件1份，第1）、5）项应盖有联建单位的公章，并提供联建单位的营业执照。

3.3 如项目需编制“可行性研究报告”时，寻找有资质的单位根据拟建项目编制，报市或区计委审批。

3.4 在取得建委初步设计意见书后，根据建委初步设计审查意见书下达的指标为依据编写下达投资计划及固定资产许可证申请并持下列资料向市、区计委申请下达计划及固定资产投资许可证。

1建设投资计划申请（有联建单位时应盖联建单位的公章）原件1份 2立项批文复印件1份 3国土使用证复印件1份

4规划批文（含方案阶段、初设阶段的文字批复）复印件1份 5规划用地许可证复印件1份 6建委初设批复原件1份

3.5 计划下达后，领取批文及固定资产投资许可证。

4、规划定点、选址

4.1申办开发地块地质灾害危险性初审。4.1.1 向市国土局大厅提交以下资料： 地质灾害评估申请表原件2份（若有联建单位须同时盖章，此表在市国土大厅领

取）； 国土红线图复印件1份 立项批文复印件1份。

4.1.2 根据审批情况，决定是否作地质灾害评估报告。若需作地质灾害性评估，联系有资质的评估单位进行地质灾害危险性评估，评估报告需经市地房局专家评审通过。

4.1.3 审批通过，领取批文，交资料员存档。4.2 准备以下资料提交区规划局审批：

1）申请表（表由规划局提供）原件1份 2）申请报告原件1份 3）立项批文复印件1份 4）土地权属证明复印件2份

5）1：500的实测现状地形图3份 6）地质灾害危险性评估登记申请表 7）开发资质证书复印件1份

8）道路红线2份（首先持光盘到市规划局信息中心画道路红线）9）其它（如：合作联建有效合同书）10）如有联建单位，应同时在第1）、2）项上盖公章。

4.3 审批同意后，向区规划局交纳40％的规划证照管理费，然后领取选址意见书、设计条件、规划红线图，原件存档、提供利用，复印件送相关部门。

5、修建性详细规划设计方案审批

若项目建筑总面积超过10万㎡则须申报修建性详细规划设计方案审批，具体步骤如下。提供修建性详规方案及设计说明2套后，准备以下资料送区规划审批：

1)方案申请表原件1份（由区规划提供）2)申请原件1份（若有联建单位应同意盖章）3)规划设计条件、要求通知书规定的其他资料 4)修建性详规方案原件2套 5)设计说明书原件2套 6)彩色效果图 7)设计模型

审批过程：详规方案报送区规划后，区规划上报市规划，市规划组织召开专家评审会，若通过，则形成请示并上报市政府审批。否则继续修改设计直至通过专家评审会。

审批通过后，市政府向市规划下达同意详规方案的批复，市规划在详规方案总图上划红线、盖章，领取市府批文及附图交本部资料员存档、提供利用，批文复印件送相关部门。规划方案审批

6.1 环境保护审批[申请环评书（表）编制要求通知书]。

6.1.1 准备以下资料复印件各1份报区环保局审核：

1规划设计条件；

2立项批文；

3规划红线图。

6.1.2 取得“环评编制要求通知书”后，联系、确定环评单位，委托其编制环评书（表）并通过专家评审。

6.2 在完成消防、绿化的设计方案后，开展以下工作： 6.2.1 消防方案审批。

准备以下资料报市消防审核：

1申报表1份（在市消防领取，若有联建单位须同时盖章），2设计方案原件1套。审批通过后，领取批文及审批后的图纸交资料员存档。

6.2.2 绿化方案审批。

6.2.2.1 取得消防方案审查意见后，即准备以下资料报市园林局审核：

1报件登记表原件1份（此表在市园林局领取，若有联建单位应同时盖章）； 2立项批文复印件1份；

3规划相关资料复印件1份（选址、设计条件、红线图）； 4设计方案原件2套；

5绿地布置总平面图原件2份以上（需在1：500实测地形图上编制，明确范围、界限、指标，若有地下架空平台绿化需表明其范围线）；

6设计方案总平面蓝图1份；

7消防方案审查意见及附图复印件1份。6.4 规划方案审批。

若方案与修建性详细规划设计方案无差异，则仅更换封面即可申报。6.4.1 在备齐下列资料后报区规划局审批：

1）申请表原件1份（由规划局提供空表，有联建单位应同时盖章）2）建设工程设计方案原件2份（由策划部提供）3）设计说明书原件1份（由策划部提供）3）彩色效果图（由策划部提供）4）设计模型（由策划部提供）

5）相关部门书面意见书复印件各1份（消防、绿化等部门的方案批复，环评编制要求通知书，地质灾害评估审批表）

6）拟建项目设计条件要求的其它书面意见。7）申请原件1份 6.4.2 审批同意后，领取规划用地许可证、方案审查意见书及方案，交本部资料员存档，复印件送相关部门。

7、规划初步设计审批

首先开展人防（方案）、防雷（方案）、消防、绿化、综合管网专项设计，在取得上述设计初步设计图后，在等待项目初步设计图及说明过程中，首先进行专项设计的初步设计送审，下列工作除绿化需先取得消防初设审查意见书外其余均可同时开展：

7.1人防方案审批。

7.1.1准备以下资料报市人防审批：

1立项批文复印件1份；

2规划相关资料复印件各1份（选址、设计条件、规划红线、方案审查意见）； 3设计方案原件1套送市人防审核。7.2教委批复。

向区教委提供编写的“某项目教育配套设施报告”，要求下达该项目教育配套设施意见。下达意见后存档。

7.3 防雷方案审批。

准备设计方案原件1套（由策划部提供）报市防雷办审批。若有设计技术疑问，派员解释和答疑。审批通过后存档。

7.4 消防初设审批。

7.4.1准备以下资料报市消防审核：

1申报表1份（在市消防领取，若有联建单位须同时盖章）；

2初步设计图及设计说明原件各1套（由策划部提供）。7.4.2审批通过后，领取批文及审批后的图纸交资料员存档。7.4.3若有设计技术疑问，派员解释和答疑。7.5绿化初设审批。

7.5.1办取得消防方案审查意见后，即可准备以下资料报市园林局审核：

1报件登记表原件1份（此表在市园林局领取，若有联建单位应同时盖章）；

2规划方案设计审查意见书及附图复印件各1份；

3市政府有关批文（建面10万㎡以上必备）；

4初步设计原件2套（由策划部提供）；

5绿地布置总平面图原件2份（由策划部提供）；

6初步设计总平面蓝图1份（由策划部提供）；

7消防初设批复及附图复印件各1份；

7.5.2若有设计技术疑问，派员解释和答疑。

7.5.3审批通过后，领取批文及设计方案存档。7.6环境保护审批[环评书（表）审核意见]。7.6.1准备以下资料报区环保局审核： 1环评报审表原件1份（由环保局提供）； 2已通过专家评审的环评书（表）原件2份； 3环评书（表）评估报告2份。

7.6.2审批通过后，领取环评书（表）审核意见及附件交存档，复印件送相关部门。7.7综合管网审批。

准备以下资料报市规划市政处审核： 1规划方案审查意见复印件1份；

2综合管网设计说明（含图）原件2份（由策划部提供）。审批通过后，领取批文及附图交存档，复印件送相关部门。7.8拆迁许可证。

程序详见《拆迁管理流程》。7.9规划初设审定。

7.9.1准备以下资料报区规划审核：

1）申请表原件1份（由规划局提供空表，有联建单位应同时盖章）2）建设工程初步设计原件2份（由策划部提供）3）设计说明书原件1份（由策划部提供）4）相关部门专项初步设计审查意见书复印件各1份（消防、绿化等部门的初设批复，人防、防雷等部门的方案批复，区教委的教育配套设施意见，市规划综合管网意见）

5）拟建项目规划方案设计审查意见要求的其它书面批文。6）地质勘察审查意见复印件1份（工程部提供）7）若有地质灾害评估报告时，应提供复印件1份 8）申请原件1份

7.9.2审批同意后，开发主办领取初设批复及初步设计，交本部资料员存档，复印件送相关部门。

8、建委、人防初设审定

8.1建委初设审批

8.1.1准备以下资料报市（区）建委勘设处审核（除特殊说明外其余资料统一用A4版面装订，建面2.5万㎡以上应报市建委审批），：

1）申请表原件1份[由市（区）建委提供，有联建单位应同时盖章]； 2）申请表原件1份（有联建单位应同时盖章）；

3）初步设计文件原件3份（图纸、说明书、概算、渲染图，统一装订为A3版面）； 4）规划相关资料复印件1份（选址、设计条件、规划红线、方案审查意见、综合管网意见及附图）；

5）立项批文复印件1份；

6）国土相关资料复印件1份（国土使用证、国土红线）； 7）消防方案设计审查及附图复印件1份； 8）工程勘察质量审查意见书复印件1份； 9）勘察合同复印件1份；

10）设计委托书及合同复印件各1份。

11）若有以下资料应同时报送复印件各1份：1可研批准文件；2联建协议；3项目转让批复；4市政府规划方案批复；5经济适用房批复。

8.1.2市（区）建委检查资料无异议后，确定初设审查会的时间、地点和通知参会人员（各相关政府职能部门）；准备会议（如布置会场，做好摄像准备等工作），会议期间做好人员签到及维持会场秩序等工作。公司相关技术人员、领导及设计院设计人员均应参加会议。

8.1.3初设会议中的技术疑问，由设计院人员出面解释和答疑。审批通过后，领取初设批复及附图交本部资料员存档，复印件送相关部门。

8.2人防初设审批

8.2.1完成人防专项设计后，准备以下资料报市人防审核： 1）建委初设批复复印件1份；

2）初设人防专项设计原件1套（由策划部提供）；

8.2.2审批通过后，领取批文交本部存档。若有设计技术疑问，须派员解释和答疑。5.8.2.3若项目无法修建人防工事，经市人防批准同意交纳易地人防建设费的，需送以下资料到市人防审批：1立项批文复印件1份；2规划相关资料复印件各1份（选址、设计条件、规划红线、方案审查意见）；3设计方案原件1套；建委初设批复复印件1份；人防易地建设申请1份。

9、规划施工图审批

9.1在取得建委初设审查意见书，完成人防、消防、防雷施工图设计后，在等待项目施工图设计中，首先完成（可同时开展）以下工作：

9.2人防施工图审批。

准备人防施工设计图原件3套（由工程部提供）报市人防审批。审批通过后领取批文交存档。若有技术疑问，需派员解释和答疑。

9.3消防施工图审批。

准备以下资料报市消防审核：

1申报表1份（在市消防领取，若有联建单位须同时盖章）； 2施工设计图原件2套（其中1套应存于建设工程档案盒内）。

审批通过后，领取批文及审批后的图纸交存档若有技术疑问，须派员解释和答疑。9.4防雷施工图审批。

准备防雷施工设计图原件1套、总平图4份、立项批文复印件1份报市防雷办审批。若有技术疑问，须派员解释和答疑。审批通过后，缴费后领取批文资存档。

9.5环境保护审批[“三同时”审核意见]。9.5.1准备以下资料报区环保局审核： 1审查申请表原件1份（由环保局提供）；

2建设项目初步设计文本及总平面图、管网总图1份； 3环保设计图说及排污口座标、编号1份； 4生化池施工合同复印件1份；

5生化池工艺施工监理合同复印件1份。

9.5.2审批通过后，缴纳建筑施工燥音排污费，然后领取“三同时”审核意见书交存档，复印件送相关部门。

9.6市政手续。

准备立项批文复印件1份，综合管网设计图原件1份送区市政委审批，审批同意后领取批文存档。

9.7规划许可证。

9.7.1准备以下资料报区规划审核：

1）申请表原件1份（由规划局提供空表，有联建单位应同时盖章）2）建设工程施工设计图原件2份（由工程部提供）

3）相关部门书面意见书复印件各1份（消防、人防、防雷等部门的施工图批复，环保“三同时”批复，区教委的教育配套设施意见，市规划综合管网意见，区市政委管家网方案审查意见，拆迁许可证，国土用地许可证及附图，投资许可证，投资计划通知）

4）拟建项目规划初步设计审查意见要求的其它书面批文。5）地质勘查审查意见复印件1份 6）申请原件1份

9.7.2审批同意后，领取放线通知单及附图，并持以下资料到市地形勘测院申请放线：放线通知单及附图原件各1份，施工图建筑部分原件1套，规划红线图复印件1份。放线完成，缴纳测绘费用后领取放线回单及附图3份交存档。

9.7.3在获知规划许可证证号、领取放线回单及附图、光盘后，可申报制作拟建项目的公示牌，具体步骤如下：

将勘测院回单、光盘、建设工程规划许可证证号等资料送市规划“信息中心”申请制作公示牌，签订合同并缴纳相关费用。公示牌制作完成后，由市规划“信息中心”送到区规划。

根据项目规模大小制作三类公示牌，并收取不同的费用，类型主要有：1）5万㎡以上收取4453元；2）2-5万㎡收取3047元；3）2万㎡以下收取2612元。

9.7.4缴纳剩余60％的规划证照费，然后领取建设工程规划许可证及附图、公示牌，交本部资料员存档，复印件送相关部门。若有技术疑问，须派员解释和答疑。

10、施工许可证

取得建设工程规划许可证后，做以下工作：

10.1施工图设计审查备案书（建筑面积4万㎡以上须报市建委审查）。

1）到市或区建委开具施工图设计审查委托书。

2）将该委托书交工程部（工程部派人持委托书及须审查的施工图到建委指定设计院进行施工图设计审查，设计院出具该施工图设计审查报告）。工程部提供经审查并盖上设计院审查章的施工图原件1套及审查报告原件1套

3）送审查报告原件1套送市或区建委备案，领取施工图设计审查备案书2份存档。10.2申办招投标手续。

10.2.1将以下资料送建委审批：立项批文（看原件，留复印件）1份；建设工程规划许可证（看原件，留复印件）1份；监理合同原件1份；施工图设计审查备案书复印件1份；根据项目招标方式而报送的其他资料（须到建委购买相关报表并填写、盖章），其中前4项为必报资料。

10.2.2经审批同意，向市建筑工程交易中心缴费用后领取招投标备案意见书存档。10.3打印施工许可证。

10.3.1送以下资料到市配套办审建设工程规划许可证（看原件，留复印件）1份，总平面图（看后即还）1份，拆迁许可证（看原件，留复印件）1份，旧房产权证（复印件）1份，招投标备案意见书原件（看后返还）。审批同意后领取配套费交款通知书，根据通知书金额缴纳配套费，并出具已交配套费的通知

10.3.2持配套办交费通知原件及招投标手续时缴费发票原件到市交易中心打印施工许可证正、副本，施工许可证暂存开发主办处。

10.4施工许可证盖章

10.4.1准备以下质监资料送建委审批：

A、由建设单位提供：中标通知书原件1份，质量监督申报书原件3份，施工图审查备案书复印件1份，经审查单位盖章的全套施工图1套，项目负责人责任书原件1份，现场代表责任书原件1份，项目负责人、现场代表的岗位证书和职称证书复印件各1份，施工合同复印件1份，建设工程档案登记联系卡。

B、由施工单位提供：项目经理责任书原件1份，项目技术负责人责任书原件1份，施工管理负责人责任书（施工员、安全员、材料员、质检员等）原件各1份，商品砼供应合同原件1份，资质证书复印件1份，项目经理证、项目技术负责人、各施工管理负责人岗位证、职称证复印件各1份。

C、由监理单位提供：总监理工程师责任书原件1份，各专业监理工程师责任书原件1份，监理合同复印件1份，资质证书复印件1份，监理人员组成名单复印件1份，项目总监和其他监理工程师资格证书复印件各1份。

D、由设计单位提供：资质证书复印件1份，项目负责人、注册建筑师、注册结构师、结构负责的岗位证书和职称证书复印件各1份。

E、由勘察单位提供：地质勘审查意见书复印件1份，资质证书复印件1份，项目负责人岗位证书和职称证书复印件各1份。

10.4.2通知中标单位携相关资料送建委审核，通过审核后，缴纳规定的费用后，待建委工作人员现场查勘具备开工条件后，即可领取盖章的施工许可证（开工条件详建委相关规定）。

11、开工前手续准备

在办施工许可证期间，可同时做以下工作：

11.1市政手续。

到区市政委办市政排水接沟、道路挖掘手续。审批同意后，缴费后领取接沟许可证、道路挖掘许可证存档。

11.2卫生许可证。

到卫生防疫部门办防疫手续，缴费后领取卫生许可证。

11.3若项目地块内涉及树木移栽、砍伐，应根据地块大小到市或区园林局办相关手续。

11.4办施工用水、用电手续。

11.4.1到自来水公司申请项目的施工供水设计及施工，并交纳设计费及工程费（也适用永久性用水办程序）。

11.4.1.1自来水公司工程师现场查勘时，项目部工作人员应陪同。11.4.2申请二次供水系统安装许可（若为高层则须办）。

开发主办准备以下资料送二次供水办公室审批：申请表原件1份（由审批单位提供），二次供水施工设计图原件1份。审批同意后，领取二次加压供水设计图审核意见交本部资料员存档、提供利用。

11.4.3开发主办联系电业局进行施工用电的接洽、设计、审批及施工（也适用永久性用电程序）参与申报全程。电业局设计师到项目现场查勘时，项目部工作人员应陪同。

12、天然气安装申请

13.1联系燃气公司进行用气的接洽、设计、缴费及施工。13.2燃气公司设计师到项目现场查勘时，工作人员应陪同。

第五篇：开发报建知识

房地产开发报建流程

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：

1、以下证明材料：

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

3、工程施工合同;

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。

2、开发商应提交材料：

(1)申请书;

(2)企业营业执照;

(3)用地证明文件或者土地使用权证;

(4)建设用地规划许可证;

(5)建设工程规划许可证;

(6)施工许可证;

(7)房屋竣工验收资料

(8)房屋测绘成果;

(9)根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。开发报建员的工作内容

1、熟悉申请办理“两证一书”的程序以及文件、图纸等资料的收集准备工作，了解建筑物周围的环境及“三通一平”的情况。按照建设工期的要求，积极办理好各阶段的报建手续。

2、协助科长做好项目的可行性研究、立项和设计评审、审查的对外联系、接待工作以及施工过程中的设计变更处理。

3、了解所报项目的总图设计、工程内容和审批单位的具体要求。催办工程项目的立项、审批等落实情况。

4、做好报建项目费用的减免工作和有关设计施工的报建协调工作。

5、负责联系工程项目竣工后，规划、消防等专业部门的验收签证工作。

6、负责有关报表的填写、上报，及时向档案、资料员移交工程报建的完成资料。

7、完成领导交办的其他工作。

注：

“两证一书”是对中国城市规划实施管理的基本制度的通称，即城市规划行政主管部门核准发放的建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，根据依法审批的城市规划和有关法律规范，对各项建设用地和各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，使其纳入城市规划的轨道。根据《城乡规划法》，城镇规划管理实行由县规划建设行政主管部门核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的制度，简称“一书两证”。

《建设项目选址意见书》是将计划管理与规划管理有机结合的成功经验的总结。城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。

目的：①是城市规划行政主管部门审核建设项目选址的法定凭证。②是土地部门提供土地，计划部门项目立项的依据。③设计任务书（可行性研究报告）报请批准时，必须附有城市规划行政主管部核发的选址意见书。

《建设用地规划许可证》是建设单位向国土资源行政主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是保证城市土地合理使用，防止和减少违法占地的有效措施。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府国土资源行政主管部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由国土资源行政主管部门划拨、征用土地。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。

核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

“两证一书”的办理：

一、选址意见书只是划拨的土地才办；

二、关于办理建设用地规划许可证所需资料、经过按程序审批的该地块的详细规划（由具有规划资质的编制单位出图）2、发改委立项，只需写个报告，批了就行了 3、项目的环境影响评价审批（环保局）4、与国土局签订的土地出让合同

5、地块的红线图。应由有测绘资质的单位出具现状图，在现状图的基础上画红线图，可以是规划科直接画。

三、关于建设工程规划许可证所需资料 1、申请表及申请报告

2、申请人身份证明及经办人法人委托书，法人身份证，组织机构代码，开发资质； 3、经效验的土地使用权属证明及宗地图

4、经效验的建设用地规划许可证复印件及红线图

5、经批准的规划条件（拿投标书时里面有几个数字），土地出让合同

6、经批准的修建性详细规划，定位图，竖向图。（一般由市长审批，定位图、竖向图在详细规划中）

7、需要相关行业主管部门审查的审批意见（发改委、环保局、图审办、人防）

8、经批准的建设项目单体设计方案和立面效果图

9、建设工程规划咨询报告（有资质的规划咨询中心出具）10、全套施工图一份（含总平面图）及电子文档

房地产开发报建知识

一、什么叫做房地产 是房产和地产的统称。

二、土地使用权的概念

1、行政划拨方式（政府，土地使用权，无偿，使用者）

2、地产转让方式（买卖、赠与等）

3、政府出让方式： 1）招标：

招标就是指在一定范围内公开货物、工程或者服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序从中选择交易对象的一中市场交易行为。招标的方式：①公开招标；②邀请招标 招标代理：

招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。

招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供服务的社会中介组织。招标出让程序：

A.市国土局制定出让土地招标方案，报经市政府批准发布招标公告；

B.有意投标人到指定地点购买土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其他有关文件；

C.市国土局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题；

D.投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金，并将密封后的投标书投入标箱； E.市国土局组织有关部门组成评标委员会，主持开标、评标、决标工作；

F.对有效标书进行评审，市国土局向中标者发出中标证明书，未中标者由市国土局退还保证金；

G.中标者在规定时间内与市国土局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门签订土地出让合同，并缴纳定金；

H.中标者按合同规定支付全部出让金后，到市国土局办理土地使用权登记，领取土地使用证。2）拍卖：

拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖方式的特点：

①通过拍卖的形式进行买卖而转移拍卖标的物； ②最高应价者获得标的物； ③拍卖行业具有中介服务性质。拍卖方式的程序：

A.市国土局制定出让土地拍卖方案，报经市政府批准后，发布拍卖土地公告； B.市国土局向竞争者提供土地使用合同书文本，土地使用规划及其他有关文件； C.验证竞买者资格，发放标牌；

D.市国土局主持拍卖竞买，简单介绍拍卖地块情况，宣布拍卖起价； E.竞买者举牌应价；

F.竞买获胜者按土地出让合同规定，在付款时限内向市国土局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金；

G.竞买获胜者付清全部土地出让金后30日内，到国土局办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用证。3）挂牌 挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在制定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让方式的特点： ①公开公正公平

②时间长，允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争 ③操作简单，便于开展工作

④有利于土地有形市场的形成和运作。土地挂牌出让的程序：

A.发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点；

B.出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场勘探；

C.受理竞买申请：在挂牌公告规定时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明、法定代表人身份证复印件办理竞买申请，缴纳竞买保证金；

D.审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信记录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动；

E.挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价，更新现实挂牌报价；

F.揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竟得与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金；

G.公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。

（三）关于土地

一、土地分类：

A、按照开发利用：生地和熟地；

B、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

C、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套设施所占用地）、商业服务用地（各种商店等占用的地）、工业用地（独立设置的工厂等用地）、仓储用地（指国家、省及地方的储备、中转等用地）、市政公共设施用地（自来水厂、供热中心等用地）、交通用地（公路、铁路、民用机场）、绿化用地（公园、动物园、植物园等）、特殊用地等； D、按照国家土地利用总体规划制度分：农用地、建设用地和未利用地。

二、怎么体现土地的所有权和使用权？ 土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限： A、居住用地70年；

B、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年； C、商业、旅游、娱乐用地40年； 2）土地使用年限到期后如何处理： A、国家有权无条件的收回该土地；

B、建筑主体经质控部门检验后不属危房：

C、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

三、房地产市场 A、一级市场：以土地为主体（亦称土地市场、土地交易市场）；

B、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）；

C、三级市场：房屋在消费市场的在此流通，包括：买卖、抵押、转让、租赁（二手房）；

四、零散的名词概念

1、生地：是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，一般该类土地离城镇较远，无市政基础设施，未开发利用。

2、熟地：是指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。

3、三通一平：水通、电通、路通和场地平整。

4、七通一平：水通（给水通和排水通）、电通、路通、讯通、气通、暖通、邮通和场地平整。

5、飞地：又称插花地，指土地所有权人或者使用权人的土地部分或全部被他人土地包围的。

6、毛地：主要是城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已用地上建筑物及附属设施的、将被改建的土地。

7、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

8、土地级别：是指根据土地利用价值及所处的地段繁华程度的不同而划分的土地等级。

9、炒地皮：是指对到手的土地使用权进行的转售，常指土地投机商在对某地段土地与其地价呈上涨趋势的评估的前提下，买下地皮（即土地使用权），等到地价达到预期价位才出手牟利，以获得囤积土地的高利润行为。

10、三区六线

“三区”：是指镇域范围内确定的不准建设区（区域绿地）、非农建设区（城镇建设区）、控制发展区（发展备用地）三大类型地区的规模和范围。

用地红线：是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是取得使用权的土地范围，一般用红线标识。

但在实际实施中，一般要“退红线”，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积内。

建筑红线：是指建筑控制线，是建筑物基底位置（外墙、台阶等）的界限，任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界限。

城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界限。

城市蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界限。

城市绿线：是指城市规划的绿地范围，此范围内只能进行绿化，不得改做它用。

城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界限。

11、各类面积概念：

建设用地面积：也称总占地面积，是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包括代征用地。

总建筑面积：也叫展开面积，是指建筑物各层水平投影面积的总和。小区总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。建筑基底面积：是指建筑物首层面积总和。

使用面积：是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积，在住宅中也称为“居住面积”。结构面积：指建筑物中各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

辅助面积：各层中为辅助生产或生活活动所占的净面积总和，如楼梯、走道等。

公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。实用面积：它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。

净面积：所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。

计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室、客厅、卫生间、厨房、过道、楼梯、阳台（闭合式按一半计算）、壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑总面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑总面积+分摊的公用建筑总面积。

开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米~3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40~50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

建筑密度：也称建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比，它反映的是一定用地范围内的建筑密集程度。

进深：进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

套内面积：套内面积俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。

公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要有两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。竣工面积：竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

销售面积：为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。------商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。征地补偿标准：是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农地用等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准。拆迁补偿标准的调整由市县人民政府公布。我国法律规定各地政府应根据经济发展水平。当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。目前实施的征地补偿标准已超过规定年限的省份如未及时调整，将不予通过用地审查。各类具体的价格补偿标准由区县物价局依据当地经济水平和人均收入水平等情况进行定价。征地补偿费用项目：

1、土地补偿费：用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。

2、青苗补偿费：用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。

3、附着物补偿费：用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所有人支付的一种补偿费用。

4、安置补助费：用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。