005附件-开发报建监察考核办法5篇

第一篇：005附件-开发报建监察考核办法

恒大地产集团开发报建监察及考核办法

第一章 总 则

第一条 为规范管理，保证集团开发报建各项制度有效贯彻实施，确保集团各单位运营的规范化和标准化，特制定本办法。

第二条 开发报建监察中心负责全国各地区公司地产项目开发报建的统筹管理和监督，对监察中发现的违反制度问题视情节轻重对责任人进行经济处罚、降薪降职直至开除的处分，对有严重违纪的移交监察室立案查处。

第二章 监察职责

第三条 开发报建监察中心独立行使监察职权，每半年一次对地区公司开发报建工作进行全面监察。

第四条 开发报建监察中心采取专项监察的方式对地区公司各项目开发报建工作进行监察。重点监察内容如下：

1、监察地区公司对开发报建各项制度的执行情况并考核；

2、审批、核查地区公司各项目的公建配套设置及实施情况，每半年按50%进行抽查；

3、对地区公司开发报建规费进行统筹管理，每半年对报建规费支付总额的30%进行抽查；

4、对地区公司开发报建过程中产生的滞纳金、罚款等非正常支出进行审批，每半年对支付情况进行100%检查；

5、监察地区公司及时办理报建规费返还及扣回工作，每半年对报建规费返还及扣回台账进行100%检查；

6、监察地区公司收集的政府政策台账、证照办理台账，每半年进行100%检查；

7、对地区公司重大报建工作进行全面梳理及督办，对开发报建过程中的重大违规问题提出处理意见；

8、对地区公司开发报建规费的减免缓以及土地出让金、报建规费等产生滞纳金的减免给予奖励，每半年对实际奖励事项按50%进行

实地复查。

第三章 监察重点及考核

第五条 对地区公司开发报建取得的各项证照的真实性、及时性和效益性进行全面监察：

1、地区公司取得《国有土地使用权证》的用地性质、用地面积及使用年限等内容与《国有土地使用权出让合同》不一致，严重损害公司利益的，给予地区公司负责人、主管开发领导（或三线城市项目总经理）降一级工资以上处分；如需办理临时性《国有土地使用权证》，未按时办理完成延期或变更正式《国有土地使用权证》手续的，每延迟一天，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）50元；

2、地区公司未严格按照集团董事局审批的项目总体规划方案进行规划报批工作的，给予地区公司负责人、主管开发领导（或三线城市项目总经理）、主管总工室领导降三级工资处分；开工90天后仍未取得总规正式批复的，每延迟一天，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）、开发部负责人50元；

3、总建筑面积、综合管网、市政路网、单体位置、单体户型、使用功能、立面等方案调整，地区公司未按时取得政府职能部门正式批复的，每延迟一个月，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）500元；

4、在项目动工后由于开发报建原因进行总规方案或单体方案变更，给公司造成经济损失的，给予地区公司负责人、主管开发领导（或三线城市项目总经理）、开发部负责人降三级工资处分；

5、地区公司未在开工前取得《建筑工程施工许可证》或者先行施工手续，造成罚款比例过高的，给予地区公司开发部负责人、主管开发领导（或三线城市项目总经理）降一级工资以上处分；

6、地区公司在进行工程合同备案时未按照当地政府认可的成本标准下限执行的，给予地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）、开发部负责人降一级工资以上处分；

7、地区公司未在开工前完成政府有关质量和安全监督登记手续

或协调质量和安全监督管理部门提前介入监督工作的，给予地区公司主管工程领导、主管开发领导（或三线城市项目总经理）降一级工资以上处分；

8、地区公司未按照集团设计成本质量控制中心审核通过的供电方案、水源方案、供气方案、采暖系统方案进行报建的，给予地区公司负责人、主管招投标领导、主管开发领导（或三线城市项目总经理）降一级工资以上处分；

9、地区公司未按时取得《商品房预售许可证》的，每延迟一天，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）50元；

10、由于消防等专业意见批复造成销售资料变更的，给予地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）降一级工资以上处分；

11、地区公司未按时完成规划、建设、人防、消防、环保、教育等政府主管部门的验收，且影响交楼或房产证办理的，每项每延迟一天，扣罚相关责任人50元；

12、地区公司未按时申领房地产开发资质的或未按时办理升级和年检的，每延迟一个月，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）1000元；

13、如地区公司取得的相关证照存在弄虚作假或在报建过程中使用非真实资料，一经核实，将给予相关责任人严肃处理。

第六条 对地区公司已竣工或在建各项目的公建配套设置及实施情况进行全面监察：

1、新增地产项目和需要调整公建配套方案的已有项目未进行公建配套方案审批的，给予地区公司负责人、主管开发领导（或三线城市项目总经理）降三级工资处分；地区公司未按时将《公建配套方案审批表》及公建配套设置细化方案报开发报建监察中心审核的，每延迟一天，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）、主管总工室领导50元；

2、地区公司未按集团审批通过的公建配套方案实施的，给予相关责任人降三级工资处分。

第七条 对地区公司保证各项目顺利开工建设所需前期各项准备

工作进行全面监察：

1、地区公司未按时完成收地的，每延迟一个月，扣罚地区公司负责人1000元、主管开发领导（或三线城市项目总经理）500元；收地时未委托有资质的测绘部门对用地红线及用地面积进行核定的，给予地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）降三级工资处分；

2、地区公司未按时完成施工用水、施工用电和临时排水的报装和接通工作的，每延迟一天，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）100元。

第八条 对地区公司可返还或可扣回报建规费的办理工作进行全面监察：

1、地区公司未按时办理可返还报建规费返还手续的，每延迟一个月给予地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）降一级工资以上处分；未按时办理可扣回报建规费扣回手续的，每延迟一天，扣罚相关责任人100元；按照可返还报建规费的返还到账计划，到账完成率低于80％的，每相差10％，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）1000元。

2、地区公司未按时更新和上报返还和扣回费用台账的，每延迟一天，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）50元。

第九条 对地区公司开发报建规费进行计划管理，并对支付情况进行监察：

地区公司未按时上报开发报建规费支付计划的，每延迟一天，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）50元。

第十条 对地区公司开发报建规费的减缓以及报建规费、土地出让金产生的滞纳金减免给予奖励核定：

1、对地区公司开发报建规费减缓予以奖励，开发报建规费得到减免的（不包括土地出让金的减免），按减免金额的1.5%给予奖励，其中：减免金额＝按政府规定应缴纳金额－实际缴纳金额；

开发报建规费得到缓期缴纳的（不包括土地出让金的缓期缴纳），按缓缴金额的0.1%给予奖励并按月发放；

集团给予各公司的奖励，20%部分奖励地区公司负责人，30%部分

奖励公司主管开发领导、三线城市项目总经理，50%部分由地区公司负责人制定奖励方案，奖励开发部经理、副经理、经理助理和报建员。奖励方案须报集团人力资源中心备案；

2、土地出让金、报建规费等滞纳金得到减免的，按减免金额的1%给予奖励。集团给予各公司的奖励，60%部分奖励地区公司负责人，30%部分奖励公司主管开发领导、三线城市项目总经理，10%部分由地区公司负责人制定奖励方案，奖励开发部经理、副经理、经理助理和报建员。奖励方案须报集团人力资源中心备案；

3、对地区公司实际奖励的报建规费减缓事项进行监察，如发现弄虚作假以骗取奖励的行为，将视情节轻重给予相关责任人严肃处理。

第十一条 对地区公司权属登记办理工作进行全面监察：

1、地区公司未按时取得面积实测结果的，每延迟一天，扣罚地区公司开发部负责人50元；实测结果未提交总工室、预决算部和集团预决算审计部审核的，给予地区公司开发部负责人及主管开发领导（或三线城市项目总经理）降一级工资以上处分；

2、面积误差超出要求范围的户数占该期楼宇总户数30％的，每超1％，扣罚开发部负责人、预决算部经理各50元；如其中又出现套内建筑面积误差比超出0至0.6%（含本数）或－0.6%（不含本数）至－3%范围的，每户扣罚开发部负责人、预决算部经理各50元。倘若出现面积误差比绝对值超过3％的，每户扣罚开发部负责人、预决算部经理各200元；

3、地区公司未按时取得《房地产权属证明书》及全部分户图的，每延迟一天，扣罚地区公司开发部负责人100元；

4、地区公司未按时上报《公司持有物业确权方案审批表》的，每延迟一天，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）50元。

第十二条 对地区公司开发报建资料台账、内部业务管理进行全面监察：

1、地区公司未按时将当地有关招商引资、开发建设等方面的优惠政策报开发报建监察中心备案的，每延迟一天，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）50元；

2、地区公司未在取得项目用地时收集当地有关政策法规、设计

规范、城市总体规划、项目所在地控制性规划、地上地下管线、地形地质等资料并报集团设计院的，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）200元；

3、地区公司未按时制定水、电、气、暖等配套工程实施方案并报开发报建监察中心备案的，每延迟一天，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）50元；

4、地区公司未按时组织开发部、合同管理部、营销部、工程部针对销售合同中关于永久电、永久水、供气、供暖等生活必需配套项目的开通条款及交楼所需证照条款进行会审的，每延迟一天，扣罚地区公司主管营销领导50元；

5、地区公司未按时组织相关部门召开永久电、永久水、供气、供暖等生活必需配套工程开通工作协调会的，给予地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）降一级工资以上处分；未按时开通永久电、永久水、供气、供暖等生活必需配套设施且影响交楼或房产证办理的，每延迟一天，扣罚相关责任人50元；

6、地区公司开发部未建立开发报建证照台帐的，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）、开发部负责人200元；未按时上报集团开发报建监察中心备案的，每延迟一天，扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）50元；

7、地区公司开发部未按时召开开发报建专项例会的，每次扣罚地区公司主管开发领导（或三线城市项目总经理）50元。

第四章 整改考核

第十三条 开发报建监察中心在每次监察工作完成后三天内向地区公司提交监察结果，地区公司在收到监察结果后三天内由主管开发公司领导主持召开开发口讨论会，明确整改措施及处理意见，并在会后二十四小时内形成会议纪要，上报集团开发报建监察中心，否则扣罚地区公司主管开发领导2000元。

第十四条 第一次复查未按会议纪要要求落实整改或重复出现的问题，每项扣罚相关部门负责人及主管开发公司领导200元，并由地

区公司主管开发领导再主持会议确定整改时间和复查时间；第二次复查仍未整改的，给予相关部门负责人及地区公司主管开发领导双倍处罚，再由地区公司主管开发领导主持会议确定整改时间和复查时间；第三次复查仍未整改的，给予相关部门负责人降职、免职直至开除的处分，给予地区公司主管开发领导降五级以上工资的处分。

第十五条 地区公司未按制度要求进行考核的，每项扣罚考核部门负责人100元、地区公司分管领导50元；第二次监察发现仍未考核的，给予双倍处罚；第三次监察发现仍未考核的，给予考核部门负责人降职、地区公司分管领导及董事长降三级工资的处分。

第五章 附 则

第十六条 地区公司有以下情形之一的，将给予相应处理：

1、拒绝提供相关文件、资料和证明材料的，给予责任人每次扣罚200元；

2、阻挠、拒绝监察人员行使监察职权的，视情节轻重给予责任人降薪、降级、降职直至开除处理；

3、隐瞒事实真相、出具伪证，或隐匿毁灭证据的，给予责任人开除处理。

第十七条 监察发现的违反制度问题，相关部门已考核的不重复考核，如因管理需要，开发报建监察中心进行考核后通报相关考核部门。

第十八条 本办法由开发报建监察中心负责考核，并将考核结果提交财务中心执行。

第十九条 本办法由开发报建监察中心负责解释。第二十条 本办法自下发之日起开始执行。

第二篇：开发报建知识

房地产开发报建流程

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：

1、以下证明材料：

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

3、工程施工合同;

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。

2、开发商应提交材料：

(1)申请书;

(2)企业营业执照;

(3)用地证明文件或者土地使用权证;

(4)建设用地规划许可证;

(5)建设工程规划许可证;

(6)施工许可证;

(7)房屋竣工验收资料

(8)房屋测绘成果;

(9)根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。开发报建员的工作内容

1、熟悉申请办理“两证一书”的程序以及文件、图纸等资料的收集准备工作，了解建筑物周围的环境及“三通一平”的情况。按照建设工期的要求，积极办理好各阶段的报建手续。

2、协助科长做好项目的可行性研究、立项和设计评审、审查的对外联系、接待工作以及施工过程中的设计变更处理。

3、了解所报项目的总图设计、工程内容和审批单位的具体要求。催办工程项目的立项、审批等落实情况。

4、做好报建项目费用的减免工作和有关设计施工的报建协调工作。

5、负责联系工程项目竣工后，规划、消防等专业部门的验收签证工作。

6、负责有关报表的填写、上报，及时向档案、资料员移交工程报建的完成资料。

7、完成领导交办的其他工作。

注：

“两证一书”是对中国城市规划实施管理的基本制度的通称，即城市规划行政主管部门核准发放的建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，根据依法审批的城市规划和有关法律规范，对各项建设用地和各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，使其纳入城市规划的轨道。根据《城乡规划法》，城镇规划管理实行由县规划建设行政主管部门核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的制度，简称“一书两证”。

《建设项目选址意见书》是将计划管理与规划管理有机结合的成功经验的总结。城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。

目的：①是城市规划行政主管部门审核建设项目选址的法定凭证。②是土地部门提供土地，计划部门项目立项的依据。③设计任务书（可行性研究报告）报请批准时，必须附有城市规划行政主管部核发的选址意见书。

《建设用地规划许可证》是建设单位向国土资源行政主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是保证城市土地合理使用，防止和减少违法占地的有效措施。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府国土资源行政主管部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由国土资源行政主管部门划拨、征用土地。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。

核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

“两证一书”的办理：

一、选址意见书只是划拨的土地才办；

二、关于办理建设用地规划许可证所需资料、经过按程序审批的该地块的详细规划（由具有规划资质的编制单位出图）2、发改委立项，只需写个报告，批了就行了 3、项目的环境影响评价审批（环保局）4、与国土局签订的土地出让合同

5、地块的红线图。应由有测绘资质的单位出具现状图，在现状图的基础上画红线图，可以是规划科直接画。

三、关于建设工程规划许可证所需资料 1、申请表及申请报告

2、申请人身份证明及经办人法人委托书，法人身份证，组织机构代码，开发资质； 3、经效验的土地使用权属证明及宗地图

4、经效验的建设用地规划许可证复印件及红线图

5、经批准的规划条件（拿投标书时里面有几个数字），土地出让合同

6、经批准的修建性详细规划，定位图，竖向图。（一般由市长审批，定位图、竖向图在详细规划中）

7、需要相关行业主管部门审查的审批意见（发改委、环保局、图审办、人防）

8、经批准的建设项目单体设计方案和立面效果图

9、建设工程规划咨询报告（有资质的规划咨询中心出具）10、全套施工图一份（含总平面图）及电子文档

房地产开发报建知识

一、什么叫做房地产 是房产和地产的统称。

二、土地使用权的概念

1、行政划拨方式（政府，土地使用权，无偿，使用者）

2、地产转让方式（买卖、赠与等）

3、政府出让方式： 1）招标：

招标就是指在一定范围内公开货物、工程或者服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序从中选择交易对象的一中市场交易行为。招标的方式：①公开招标；②邀请招标 招标代理：

招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。

招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供服务的社会中介组织。招标出让程序：

A.市国土局制定出让土地招标方案，报经市政府批准发布招标公告；

B.有意投标人到指定地点购买土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其他有关文件；

C.市国土局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题；

D.投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金，并将密封后的投标书投入标箱； E.市国土局组织有关部门组成评标委员会，主持开标、评标、决标工作；

F.对有效标书进行评审，市国土局向中标者发出中标证明书，未中标者由市国土局退还保证金；

G.中标者在规定时间内与市国土局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门签订土地出让合同，并缴纳定金；

H.中标者按合同规定支付全部出让金后，到市国土局办理土地使用权登记，领取土地使用证。2）拍卖：

拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖方式的特点：

①通过拍卖的形式进行买卖而转移拍卖标的物； ②最高应价者获得标的物； ③拍卖行业具有中介服务性质。拍卖方式的程序：

A.市国土局制定出让土地拍卖方案，报经市政府批准后，发布拍卖土地公告； B.市国土局向竞争者提供土地使用合同书文本，土地使用规划及其他有关文件； C.验证竞买者资格，发放标牌；

D.市国土局主持拍卖竞买，简单介绍拍卖地块情况，宣布拍卖起价； E.竞买者举牌应价；

F.竞买获胜者按土地出让合同规定，在付款时限内向市国土局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金；

G.竞买获胜者付清全部土地出让金后30日内，到国土局办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用证。3）挂牌 挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在制定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让方式的特点： ①公开公正公平

②时间长，允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争 ③操作简单，便于开展工作

④有利于土地有形市场的形成和运作。土地挂牌出让的程序：

A.发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点；

B.出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场勘探；

C.受理竞买申请：在挂牌公告规定时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明、法定代表人身份证复印件办理竞买申请，缴纳竞买保证金；

D.审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信记录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动；

E.挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价，更新现实挂牌报价；

F.揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竟得与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金；

G.公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。

（三）关于土地

一、土地分类：

A、按照开发利用：生地和熟地；

B、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

C、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套设施所占用地）、商业服务用地（各种商店等占用的地）、工业用地（独立设置的工厂等用地）、仓储用地（指国家、省及地方的储备、中转等用地）、市政公共设施用地（自来水厂、供热中心等用地）、交通用地（公路、铁路、民用机场）、绿化用地（公园、动物园、植物园等）、特殊用地等； D、按照国家土地利用总体规划制度分：农用地、建设用地和未利用地。

二、怎么体现土地的所有权和使用权？ 土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限： A、居住用地70年；

B、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年； C、商业、旅游、娱乐用地40年； 2）土地使用年限到期后如何处理： A、国家有权无条件的收回该土地；

B、建筑主体经质控部门检验后不属危房：

C、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

三、房地产市场 A、一级市场：以土地为主体（亦称土地市场、土地交易市场）；

B、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）；

C、三级市场：房屋在消费市场的在此流通，包括：买卖、抵押、转让、租赁（二手房）；

四、零散的名词概念

1、生地：是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，一般该类土地离城镇较远，无市政基础设施，未开发利用。

2、熟地：是指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。

3、三通一平：水通、电通、路通和场地平整。

4、七通一平：水通（给水通和排水通）、电通、路通、讯通、气通、暖通、邮通和场地平整。

5、飞地：又称插花地，指土地所有权人或者使用权人的土地部分或全部被他人土地包围的。

6、毛地：主要是城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已用地上建筑物及附属设施的、将被改建的土地。

7、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

8、土地级别：是指根据土地利用价值及所处的地段繁华程度的不同而划分的土地等级。

9、炒地皮：是指对到手的土地使用权进行的转售，常指土地投机商在对某地段土地与其地价呈上涨趋势的评估的前提下，买下地皮（即土地使用权），等到地价达到预期价位才出手牟利，以获得囤积土地的高利润行为。

10、三区六线

“三区”：是指镇域范围内确定的不准建设区（区域绿地）、非农建设区（城镇建设区）、控制发展区（发展备用地）三大类型地区的规模和范围。

用地红线：是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是取得使用权的土地范围，一般用红线标识。

但在实际实施中，一般要“退红线”，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积内。

建筑红线：是指建筑控制线，是建筑物基底位置（外墙、台阶等）的界限，任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界限。

城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界限。

城市蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界限。

城市绿线：是指城市规划的绿地范围，此范围内只能进行绿化，不得改做它用。

城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界限。

11、各类面积概念：

建设用地面积：也称总占地面积，是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包括代征用地。

总建筑面积：也叫展开面积，是指建筑物各层水平投影面积的总和。小区总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。建筑基底面积：是指建筑物首层面积总和。

使用面积：是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积，在住宅中也称为“居住面积”。结构面积：指建筑物中各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

辅助面积：各层中为辅助生产或生活活动所占的净面积总和，如楼梯、走道等。

公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。实用面积：它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。

净面积：所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。

计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室、客厅、卫生间、厨房、过道、楼梯、阳台（闭合式按一半计算）、壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑总面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑总面积+分摊的公用建筑总面积。

开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米~3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40~50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

建筑密度：也称建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比，它反映的是一定用地范围内的建筑密集程度。

进深：进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

套内面积：套内面积俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。

公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要有两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。竣工面积：竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

销售面积：为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。------商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。征地补偿标准：是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农地用等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准。拆迁补偿标准的调整由市县人民政府公布。我国法律规定各地政府应根据经济发展水平。当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。目前实施的征地补偿标准已超过规定年限的省份如未及时调整，将不予通过用地审查。各类具体的价格补偿标准由区县物价局依据当地经济水平和人均收入水平等情况进行定价。征地补偿费用项目：

1、土地补偿费：用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。

2、青苗补偿费：用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。

3、附着物补偿费：用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所有人支付的一种补偿费用。

4、安置补助费：用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。

第三篇：前期开发报建管理办法

前期开发报建工作管理制度

一、目的

为规范公司工程项目前期开发报建工作行为及事务处理标准，使工作得以圆满进行，特制定本管理制度。

二、适用范围

本制度适用于本公司工程项目各阶段所有前期开发报建工作的进行。

三、前期开发报建工作要求

1、工程部前期开发报建主管应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。

2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费，是否九通一平，楼盘的地理位置，交通状况以及规划状况，项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。

3、以项目为基础了解施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，实现与工程建设的统一、协调、同步。

4、所有有关工程项目的政府批件、权证资料，一经获得将原件并复印件转交资料员保管，做好交接记录工作。

5、工作进行中，涉及费用支出的，填写《报批单》及《付款申请单》，由报建主管、工程部经理、工程副总经理、财务部、总经理签字同意后领取，将相关票据交财务部。

6、工程结束后，对工程期间工作做总结报告，交主管领导审阅。

7、搜集政府有关建筑、能源等相关政策，提前完成项目前期配套的计划

工作，上报主管领导进行相关决策。

8、应定期上报工作进度计划及相关政策法规研究报告。

四、工程部前期开发报建主管工作职责

1、办理从项目立项开始到申请《建设工程规划许可证》的全部手续工作。

2、办理申请《建筑工程施工许可证》的全部手续工作。

3、办理能源、占路、掘路、绿化、环保等相关手续。

4、协助组织工程竣工、档案验收工作，办理《房屋产权证》。

5、完成领导交办的其它工作。

五、工作内容

1、项目可行性研究阶段：

（1）搜集市场相关信息，为公司决策层提供可靠数据，办理土地准备工作，制定严密工作计划，计划包括征地（买地）、拆迁、补偿等方案。（2）测量队测绘获得现状地形图，填报《建设用地申请书》。（3）办理《建设用地选址意见书》。

（4）办理《建设项目环境影响报告表》，环保局出具《环评证明书》。

2、项目前期阶段：

（1）缴纳土地转让金、土地契税，获得《土地使用权出让合同》、《交纳土地出让金证明》。

（2）办理《建设用地规划许可证》。可得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知。

（3）办理《土地使用权证》。配合测量队、地籍管理部门做指界工作，获得土地地籍图。

（4）办理《设计阶段能源可供证明》或《大、小能源配套证明》。（5）联系各水、电、燃气、热力、市政等单位，了解能源和市政配套要

求，配合设计单位找到能源配套接口。

（6）委托设计单位出设计方案，填报《规划设计方案申报表》。（7）测量队定桩、放线，交纳相关费用。（8）办理《房地产开发资质预审》。（9）办理《内资企业投资项目备案申请》。（10）办理建委报建工作。

（11）协助组织设计单位招标，办理招标备案。

（12）各专业（水、电、燃气、热力、市政等）设计要点、方案证书，交纳相关费用。

（13）办理《建设工程消防设计审核意见书》，交纳相关费用。（14）办理《建设工程人防设计审核意见书》，交纳相关费用。（15）办理《供热证明书》，交纳相关费用。

（16）办理《绿化证明书》，如需办理绿化迁移手续，交纳相关费用。（17）办理《防雷证明书》。（18）办理《大、小配套手续费》。

（19）办理《扩初设计批复》，项目投资计划，设计单位施工图纸设计及各专业项目图纸设计（根据专业公司要求或由专业公司设计），办理《施工图审查意见书》。

（20）办理设计合同、勘察合同备案。（21）办理《建设工程规划许可证》。

3、工程招标阶段：

（1）在取得《施工图审查意见书》后，办理《监理、施工单位工程招标监督管理》。

（2）监理、施工单位招标及招标备案。

（3）办理《工程质量监督申报登记书》。

（4）交纳墙改费、散装水泥费、安全文明施工等相关费用。（5）办理《工程施工许可证》。（6）办理《售房许可证》。

4、工程施工准备阶段：

（1）试桩前，进行临时水、电的开户，协调关系，争取充分享受相关优惠政策。

（2）向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费，负责协调与相关部门的关系。

5、工程施工阶段：

（1）协调与质量监督站的关系，协助组织申报桩基、基础、主体、竣工等各阶段的验收工作，做好现场资料的整理、归档工作。

（2）能源（水、电、燃气、热力、市政等）单位验收组织，签订使用正式使用协议、合同。

6、工程竣工备案验收阶段：

（1）负责组织勘察、设计、监理、施工及各专业局进行备案工作，获得《勘察单位工作质量合格证明书》、《设计单位工程质量合格证明书》、《监理单位竣工验收评估报告》《施工单位质量保修书》、《工程质量验收证明书》、《建筑工程质量监督报告》、《工程竣工备案通知书》。

（2）组织各单位办理工程档案验收，获得《建设工程档案移交清册》、《工程档案验收合格证》。

（3）委托防雷、室内空气质量监测单位进行相关监测。

（4）组织人防监督站进行人防竣工验收工作，获得《人防合格证明书》（5）组织消防单位进行消防验收，获得《消防验收意见书》

（6）组织环保单位进行验收，获得《消防影响报告》。（7）办理《规划验线合格证》（8）办理《建设工程规划验收合格证》

（9）办理《建筑面积核定书》，办理《房屋产权证》。（10）经营管理单位竣工验收及资料交接工作。

第四篇：开发报建—工程规划许可证（推荐）

建设工程规划许可证

1.提交下列申请材料：

1）书面申请（原件1份）；

2）施工图说（2份，附电子文档，建筑工程限于建施图），有外立面审查专项要求的，提供建筑外立面设计大样图、效果图、主要材质样品；

3）土地权属证件（复印件1份）或土地批准书；

4）建设工程初步设计批准文件（原件1份，限政府投资项目，以及非政府投资项目中的大、中型建设项目）；

5）计划文件（原件1份，国家或市政府规定需要计划的建设项目）；

6）高切坡、深开挖的论证意见（原件1份，涉及高切坡、深开挖的建设项目）。

7）气象部门（防雷审查）所需申请材料（限符合国家气象局第11号令第四条规定范围的建设项目）：

设计总平面图、建筑及电气专业图。

8）缴纳规费（详建设项目规费收取表）。

2.具体审批流程：

报建→窗口审核资料发放受理回执→建管科经办人审查施工图→经办人出具放线通知单并勾勒建筑平面范围线作为放线附图→分管局长签发放线通知单→将放线通知单及附图报送市勘测院初审→勘测院现场放线核实放线坐标，出具放线回单及坐标、红线核实图→支付勘测费用取得放线回单及附图返回规划局→规划局建管科及监察科联合到现场复核签字→建管科经办人将施工图指标报市规划信息中心核指标→经办人整理放线及核实指标数据，编写建设工程规划许可证及附页表格→科长复核→分管局长签发→建设单位与规划局签订公示牌协议→缴纳公示牌费用及规划综合服务费→窗口取件

3.取得文件：

1.建设工程现场放线通知书；

2.放线校验回单；

3.建设工程规划许可证及附图

第五篇：房产开发报建作业指引

开发报建作业指引

编制 审核 批准

日期 日期 日期

一、作业指引目的

为规范房地产项目开发报建管理，指导报建人员有序开展工作。

二、适用范围

本公司取得土地后房地产项目的所有报批报建工作。

三、定义术语

3.1 房地产开发:指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行房屋建设和销售的活动，包括从规划选址到交付使用的全过程，由征地到拆迁安置、规划设计、三通一平、房屋建设、预售、竣工验收、入伙等多项内容组成。

3.2 房地产开发报建:指在房地产开发过程中按照政府的办事程序及要求，办理各阶段相关手续，最终取得政府相关部门批文。包括取得前期立项批文、土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案证明等重要的政府批文。

四、职责

4.1 开发中心（部）

4.1.1.负责制定项目开发报建进度计划；

4.1.2.负责办理从项目立项到项目入伙期间的除水、电、燃气、电信、数字电视、网络、消防外的前期报建手续；

4.1.3.负责项目初始登记、竣工查丈、规划验收、竣工备案专项验收工作； 4.1.4.负责公司内外关系的协调，组织公关活动的策划与实施； 4.1.5.负责房地产预售阶段的楼盘价格备案。

4.2 市政部（如单独设置，职能如下；如与工程部或开发部合并，则由相关部门承担相应职责）4.2.1.负责水、电、燃气、电信、数字电视、网络、消防报批及验收。4.3 设计管理部/总工室

4.3.1.负责提供办理用地规划指标所需的图纸； 4.3.2.负责提供报建方案、扩初设计、施工图图纸工作； 4.3.3.负责预售查丈、竣工查丈的技术解释工作； 4.3.4.负责项目报建技术支持工作。4.4 工程部

4.4.1.配合项目现状地形图的测绘工作； 4.4.2.配合项目开工验线工作； 4.4.3.配合临时用水用电报批工作；

4.4.4.配合各专业分包单的工程报批报建工作；

4.4.5.负责提供勘察、施工单位与报建相关信息和资料；

4.4.6.负责施工过程中质监、安监日常检查、中间验收、城管检查等相关工作； 4.4.7.配合项目竣工查丈、规划验收工作； 4.4.8.配合开发报建部门完成专项验收及接待工作； 4.4.9.负责各项工程验收所提出的工程整改工作； 4.4.10.负责组织新建物业移交工作。4.5 销售策划部

4.5.1.负责拟定项目建筑物命名工作； 4.5.2.负责提供办理用地指标功能的相关要求； 4.5.3.负责售楼广告审核及配合报批工作； 4.5.4.负责提供楼盘价格表。4.6 财务部

4.6.1.负责提供项目投资统计财务数据；

4.6.2.负责提供房地产开发资质年审的财务信息及相关数据。4.7 核算部

4.7.1.负责提供项目前期立项及开工许可报建所需的成本测算、施工图预算书的编制工作。4.8 招标中心/招标专职机构

4.8.1.负责提供工程总承包合同及各专业所需报建的《施工合同》。4.9 人事行政部

4.9.1.负责所有项目报批函件、批文、证件的原件存档管理工作； 4.9.2.负责提供所需报建查档资料的原件、复印件工作。

五、流程图(仅供参考)房地产开发报建管理流程财务/核算部土地拓展部门销售策划部设计部门开发报建部门公司领导规划部门国土部门发改部门环保部门消防部门民防办其它职能部门获取土地信息成本测算、财务状况分析市场可行调研技术分析报建条件分析项目决策阶段编制项目建议书及可研报告决策用地申请阶段用地规划选址申请核发《选址意见书》用地权属核查复函土地前期立项复函资质环保单位出具《环评报告》并办理同意复函用地方案图申请核发用地方案图成本分析市调分析提出规划指标意见规划要点申请建设用地规划许可证宗地图制作建房申请同意复函测算地价土地使用权初始登记申请签署土地合同土地初始登记公告同意复函用地申请阶段提供相关数据土地证投资概预算前期开工立项申请开工立项通知建筑物命名确定

1、提出地形现状图测绘

2、提出地质灾害评估

3、提出地质堪察测绘建筑物命名申报命名批复申请报批批复或备案回执设计前期调查阶段市政管线、路网查询取得查询资料项目前期设计 成本分析市场调研定位提供方案文本审定方案设计申请行政许可设计方案审批意见书提供扩初图纸提出扩初申请初步设计审批意见书桩基提前开工证明提供桩基施工图纸桩基提前开工报建资质单位出具《环评报告》，环保局发放环保批复建设项目消防设计审核意见书人防建设意见征询单水土保持批复提供施工图纸与审图报告提出施工图申请建筑工程规划许可证节能图纸节能报批建设部门节能审查备案设计阶段设计修改图纸设计修改申请同意复函

房地产开发报建管理流程—（2）核算部招标中心销售策划部设计部门/工程部临建位置选择审定开发报建部门公司领导规划部门国土部门发改部门环保部门消防部门民防办建设部门其它职能部门临建申请审批Y临时用地规划许可证临时用地合同书临建方案图纸报批同意复函临建消防审核意见书施工准备阶段临建施工图报批临时建设工程规划许可证临建施工临建消防验收申请临建消防验收合格意见书签订《临水、临电合同书》排污许可证施工单位配合临电、临水及排污申请准予行政许可书临时道路接口申请准予行政许可书临时占用道路许可证施工单位配合施工占道报批挖掘占用城市道路许可证红线内障碍物拆除迁移报批归档提出办理专业施工许可要求及签订燃气保护协议同意复函与燃气部门签订《燃气保护协议》施工合同桩基、土方、主体等专业施工许可申请核发土方、桩基、主体等专业《施工许可证》工程支付保函工程施工施工图预算投资许可证申请质监站、安监站检查、中间验收《固定资产投资许可证》施工阶段工程配合开工验线申请桩基提前开工证明或工程规划许可证盖章开工验线测量报告施工单位配合正式用水、用电申请准予行政许可签订正式供水供电合同书施工单位配合正式燃气接口、路口报批准予行政许可同意复函施工单位配合电梯、电话、电视、网络报批同意复函归档房号编制技术支持预售查丈报批预售查丈报告项目预售申请行政许可预售阶段预售许可证广告公司申办售楼广告设置报批配合同意复函价格确定价格备案申请备案回执房地产预售合同备案备案回执组织工程验收工程单项验收申请行政许可单项工程整改NY规划验收合格证环保验收合格意见消防验收合格意见书人防竣工验收报告质检综合验收合格意见书电梯、电话、电视、网络、燃气、供水供电、档案、节能等专业验收合格意见竣工备案回执竣工查丈报批申请竣工验收阶段竣工测绘报告设施专用基金缴纳“三算单”编制房地产证初始登记申请现状宗地图制作物业公司：组织业主入伙公告通过工程保函退保及墙改金退还申请同意退还财务部：小业主产权转移登记协调办理房地产证协同物管用水、用电物管过户停车场许可证协助办理物管公司接受商业/酒店管理公司：提供分割意见提供分割图纸商业面积分割报批审定同意复函分割查丈售后阶段产权证办理提供设计图纸二次装修报批装修预算装修合同二次装修施工许可办理装修许可证设计备案复函消防审核意见书环保噪音报批同意复函组织二次装修验收二次装修验收配合消防验收合格意见书结束

六、关键活动描述 6.1 报建阶段

6.1.1 房地产开发项目的报建工作主要分九个阶段，具体包括项目决策阶段、用地申请阶段、设计前期调查阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工阶段、预售阶段、竣工验收阶段、售后服务阶段。

6.2 报建流程

6.2.1 项目决策阶段（参见《项目论证管理流程》，依照该流程执行）6.2.2 用地申请阶段（以政府招拍挂形式获得土地为例）

1)财务部提供土地招拍挂投标保证金；

2)开发中心（部）提供地块相关资料手续，并向地块管辖的规划主管部门提出用地申请，政府（规划）部门批准后取得政府会议纪要；

3)凭政府会议纪要到规划部门办理项目选址，取得《建设项目选址意见书》； 4)凭《建设项目选址意见书》到国土部门进行土地权属核查，核发用地预审批复；

5)凭《建设项目选址意见书》及《项目可研报告》到发改部门进行立项核准，核发立项批复； 6)开发中心（部）选择环评单位；环评单位提供《项目环评报告》，开发中心（部）到环评部门办理环保批复，取得环保审查意见书；

7)设计管理部/总工室提供《项目规划指标方设计方案图》，开发中心（部）到规划部门办理用地方案、用地规划指标手续，并领取《用地方案图》和《建设项目用地规划许可证》； 8)开发中心（部）凭《用地方案图》到国土部门办理宗地图、用地红线放点、用地地界测量手续，分别取得国土部门核发的《宗地图》、《用地界点测量报告》；

9)人事行政部提供营业执照、企业法人身份证复印件，开发中心（部）向国土部门提出建房申请，国土部门同意后，财务部依据国土部门核发的“缴纳地价通知书”办理缴纳地价工作，开发中心（部）办理《国有土地使用权出让合同》手续；

10)开发中心（部）凭《国有土地使用权出让合同》及相关材料到产权登记中心办理土地使用权初始登记，财务部配合缴纳初始登记公告费，开发中心（部）领取《土地证》；

6.2.3 设计前期调查阶段

1)由销售策划部提供《建筑物命名方案》，经领导审定后，开发中心（部）向规划部门申报建筑物命名核准，取得《建筑物命名批复书》；

2)由工程部提出地形现状图测绘、地质灾害评估、地质堪察测绘申请要求，设计管理部/总工室审核后，开发中心（部）向主管部门申报，并取得《地质灾害评估报告书》、《地质堪察报告书》及备案回执；

3)设计管理部/总工室提供查询范围和要求，市政部到档案馆办理市政地下管网、周边路网查

询，取得相关查询成果资料交人事行政部存档并复印至设计管理部/总工室；

4)由核算部提供投资阶段成本测算，用地发展部/开发中心（部）提供《项目可行性研究报告》，开发中心（部）到发改部门申请办理项目立项核准，取得《核准同意》复函。

6.2.4 项目设计阶段

1)属于设计招标备案的项目，设计管理部/总工室提供《设计招标任务书》，开发中心（部）向规划部门申请方案设计招标备案，取得同意招标备案复函；

2)设计管理部/总工室提供经公司审定的《工程设计方案文本》及电子文件，开发中心（部）向规划部门申请设计报批，取得《方案审查同意意见书》；

3)设计管理部/总工室提供《工程设计方案文本》及需要填写技术指标的《人防报建表》，开发中心（部）向民防部门申请方案设计人防报批，取得《人防意见征询单》；若该项目符合不做人防工程的条件，由开发中心（部）向人防部门提出易地建设申请，取得《缴纳易地建设费通知》；

4)设计管理部/总工室提供《总平面图》《建筑平面布置图》蓝图，由环评单位提供《环评报告表（书）》，开发中心（部）向环保部门办理环保报批，取得《建设项目环境影响审查批复》； 5)设计管理部/总工室提供《水土保持设计总图》《水土保持专家评审意见》；开发中心（部）选择具备资质的单位，由该单位提供《水土保持报告表（书）》，开发中心（部）向主管部门办理水土保持方案报批，取得《行政许可审批同意复函》；

6)设计管理部/总工室提供《扩初设计建筑图》《立面效果图》及电子文件，开发中心（部）向规划部门申请扩初设计报批，取得《建设工程初步设计审查意见书》；

7)设计管理部/总工室提供《扩初步设计图全套》及电子文件，市政部向消防部门申请消防报批或备案，取得《建设工程消防设计审核意见书》或备案证明文件；

8)设计管理部/总工室提供《扩初步设计图纸》及电子文件和《人防报建表》，开发中心（部）向民防部门办理人防报批，取得《人防地下室初步设计审查意见书》《人防核准单》； 9)设计管理部/总工室提供《电气设计图纸》，开发中心（部）向气象主管部门办理扩初设计防雷报批，取得《防雷装置设计核准书》；

10)设计管理部/总工室提供《桩基施工图》《总平面图》及电子文件，《桩基施工图审查报告》，开发中心（部）向规划部门申请办理提前开工证明，取得《建设工程桩基础报建证明书》； 11)设计管理部/总工室提供《扩初步设计建筑图》，开发中心（部）向测绘大队申请面积测算工作，取得《面积测算报告》；

12)设计管理部/总工室提供全套《施工图纸》、电子文件和《施工图审查报告》，开发中心（部）向规划部门申请施工图报批，取得《建设工程规划许可证》。

13)设计修改报批，包括方案设计调整规划报批、施工图设计修改消防报批、施工图设计修改规划报批，由设计管理部/总工室提供《修改图纸》及电子文件，开发中心（部）分别向规划部门、人防部门、市政部向消防部门申请办理图纸修改报批，分别取得相关主管部门《同意复函意见书》。

6.2.5 施工准备阶段

1)工程部提供《临时用地方案》，开发中心（部）向规划部门申请临时施工用地报批，取得《临时用地方案图》及《临时用地工程规划许可证》。开发中心（部）向国土部门申请签订《临时用地合同》，财务部凭国土部门缴纳临时用地使用费通知缴纳费用，开发中心（部）领取《临时用地合同书》；

2)工程部提供《临建方案图》，市政部向消防部门申请临时用地方案消防报批，取得《临建方案设计消防审核意见书》；

3)临建工程若需消防验收，工程部提供临建产品《供货证明》，《消防审核表》，市政部向消防部门申请临时建筑消防验收，取得《建筑工程消防验收合格意见书》；

4)设计管理部/总工室提供《市政路口接口平面图》，市政部向规划部门申请临时市政路口报批，取得《同意复函》；

5)根据项目需要，若需要占用道路的，设计管理部/总工室提供《建筑总平面图》，市政部配合施工单位提供公司资料向交管局申请临时占道报批，取得《临时占用道路许可证》； 6)根据项目情况，若需要树木砍伐等要求的，由设计部门提供《建筑总平面图》，市政部配合施工单位向城管办申请挖掘，树木砍伐报批，取得《挖掘、占用城市道路许可证》、《树木砍伐、移植许可证》；

7)设计管理部/总工室提供《管网平面图》，开发中心（部）向规划部门申请施工用水、排水、用电报批，取得《同意复函》；

8)工程部协调施工单位，开发中心（部）、市政部配合施工单位办理相关资料盖章手续负责并向水务、电力部门、燃气部门申请临水临电报批，取得《临时用水（电）合同书》； 9)结合项目情况，若需要迁移地块内的障碍物，由设计管理部/总工室提供《迁移位置平面图》，开发中心（部）配合施工单位提供公司资料并向主管部门申请用地项目红线内外有关障碍物的拆除、迁移报批（如高压线等），取得主管部门核发的《同意复函》。

6.2.6 施工阶段

1)市政部向档案馆申请地下管线查询，取得查询《地下管线图》，与燃气部门签订《燃气管道保护协议》；

2)核算部提供总包及各专项工程的《施工图预算》，招标中心选择总包单位及各专项施工单位，由相关单位提供《监理合同》、《施工合同》《工程支付保函合同》，开发中心（部）向造价站办理施工合同备案，取得备案后的《施工合同》，向建设局申请办理《施工许可证》，根据现有政策，建设局打印质监费、安监费、造价定额费收费通知，财务部缴纳费用后，开发中心（部）与质检站签订施工质检登记书，与安监部门签订安监登记书，并领取所有专业的《建筑工程施工许可证》；

3)开发中心（部）将备案的各项《施工合同》及施工质检登记书、安监登记书、《施工许可证》交人事行政部存档；

4)工程部将现场施工控制点按施工图纸放好，告知开发中心（部），开发中心（部）向国土部门提出开工验线报批，经验线合格后取得《建设工程开工验线测量报告》；

5)开发中心（部）凭《建设工程开工验线测量报告》到规划部门办理开工验线，规划部门在《建筑工程规划许可证》上盖已验线章；

6)根据项目实际情况，若因需要办理挖掘城市道路、砍伐树木的，由设计部门提供《市政路口接口平面图》，工程部提供相关资料，开发中心（部）向交管局、城管办（道桥处、绿化处、路灯处）申请报批手续，分别取得《挖掘城市道路许可证》、《树木砍伐、移植许可证》； 7)设计管理部/总工室提供《室外管线总平面蓝图》及电子数据，开发中心（部）向规划部门申请正式用水、用电报批，市政部申请用气报批，取得《正式用水（用电、用气）市政接口同意复函》；

8)工程部组织正式用水、用电、用气施工，由施工单位承担报批、验收工作，开发中心（部）和市政部配合提供公司相关资料，并领取《正式用水、用电合同书》、《管道燃气工程气源接入点意见书》送人事行政部归档；

9)工程部要求电梯施工单位提供《电梯报装图纸》，设计管理部/总工室审核后，由开发中心（部）配合提供公司资料，由电梯施工单位向电梯质量技术监督部门申请报批，并领取《电梯报批文件》；

10)工程部组织电话、有线电视、网络及智能化施工，招标中心选择相关施工单位，由相关单位提供电话、有线电视、网络及智能化《施工合同》，由施工单位承担报批、验收工作，市政部配合提供公司资料。

6.2.7 预售阶段

1)销售策划部提供《房号编制方案》，设计管理部/总工室提供《施工图》及电子数据，开发中心（部）向国土部门申请预售查丈报批，取得《预售查丈报告》；

2)工程部施工形象进度达到办理预售要求，开发中心（部）向国土部门申请预售报批，取得《房地产项目预售许可证》；

3)销售策划部提供《楼盘价格表》，开发中心（部）向物价部门申请预售价格备案，取得备案回执；

4)销售策划部将预售合同交产权登记中心备案，开发中心（部）负责进行后期跟进及关系协调； 5)销售策划部负责将欲解除的《认购书》清单及原《预售买卖合同》向国土部门提出解除申请，开发中心（部）负责后续跟进及关系协调并取得回执。

6.2.8 竣工验收阶段

1)项目竣工后，开发中心（部）向国土部门申请竣工验收查丈报批，工程部现场配合，取得《竣工测绘报告》《竣工验收测量报告》；

2)开发中心（部）凭《竣工测绘报告》向规划部门申请规划验收报批，工程部现场配合，最终取得《建设工程规划验收合格许可证》；

3)市政部向消防部门申请消防验收或备案，组织接消防局人员到现场，由工程部组织各业务部门进行现场消防工程验收，最终取得《消防验收合格意见书》或备案证明；

4)由人防施工单位申请人防工程单项验收，开发中心（部）提供盖章材料，工程部组织施工单位进行现场人防工程验收，最终取得《人防验收合格意见书》；

5)开发中心（部）向环保部门申请环保单项验收，工程部组织相关部门进行现场环保验收，最终取得《环保验收合格证书》；

6)开发中心（部）提供公司资料由电梯施工单位向电梯质检部门申请电梯验收，工程部组织相关部门进行现场电梯验收，最终取得《电梯验收合格证书》；

7)开发中心（部）向建设部门申请节能验收，工程部组织相关部门进行现场节能验收，取得《节能验收合格证》；

8)开发中心（部）向档案部门申请档案单项验收，工程部协助验收工作，取得《档案验收合格证书》；

9)由相关单位向电话、网络、有线电视、智能化主管职能部门提出验收申请，市政部提供公司相关资料，工程部组织电话、网络、有线电视、智能化现场验收，最终取得相关验收文件； 10)由开发中心（部）向建设部门申请工程竣工综合验收，工程部组织各业务部门进行现场验收（包含燃气专业验收），取得《建设工程竣工（含燃气）验收合格报告》； 11)开发中心（部）向建设部门申请竣工验收备案，取得《竣工验收备案回执》；

12)核算部提供《工程三算单》，开发中心（部）凭《竣工验收备案回执》《现状宗地图》及其它材料向产权登记中心办理房地产初始登记，并领取“房屋公用设施专用基金缴费通知”，财务部缴纳房屋公用设施基金及初始登记公告费用，开发中心（部）领取《房产证》； 13)开发中心（部）向相关政府部门办理项目公共配套设施移交手续，签订《移交协议》；

14)开发中心（部）向交管部门申请项目停车场验收，工程部组织、物业公司配合验收工作，取得《停车场验收合格证》；

15)开发中心（部）向建设部门申请工程支付保函退保及散装水泥、墙改金等押金退还手续，取得同意结果；

16)销售策划部提供商业分割要求，设计管理部/总工室出具《商业分割图纸》及电子数据、审图意见书，开发中心（部）向规划部门申请商业分割图纸报批手续，取得《同意复函》； 17)开发中心（部）向测绘部门申请商业分割查丈，取得《分割查丈报告》；

18)开发中心（部）向产权登记中心申请商业分割产权证手续，取得商业分割《房产证》； 19)开发中心（部）将以上取得的验收证件及复函原件移交人事行政部存档。6.2.9 售后服务阶段

1)开发报建部门协助财务部到产权登记中心办理小业主产权转移手续； 2)开发报建部门协助办理正式用水、用电物管过户手续； 3)开发报建部门协助物管公司办理抄表到户手续；

4)开发报建部门协助物管公司办理停车场许可证手续，取得《停车场营业许可证》； 5)开发报建部门协助办理有线电视、电话、网络物管移交手续；

6)设计管理部/总工室提供《二次装饰图纸》，开发中心（部）向规划部门申请商业二次装饰图纸报批，取得《同意复函》；

7)市政部向消防部门申请二次装饰消防报批，取得《二次装修消防审核意见书》； 8)开发中心（部）向环保部门申请办理装饰噪音审批，取得《同意复函》。6.3 报建工作要求

6.3.1 根据公司总体战略部署及该地块的性质，制定项目总体开发计划。

6.3.2 根据审批的项目总体开发计划，依据各控制时间节点和相关政府文件，制定各项报文的周计划、月计划及计划。

6.3.3 报文后要与各职能部门保持有效沟通，提前解决技术及相关政策问题，以取得审批部门的支持和理解，保证报建工作顺利实施。

6.3.4 所有报建资料应事先做好充分的准备工作，如请示公文、公司法人资料及相关表格等所有应准备的资料要齐全，保证一文不跑二次，具体操作参照《房地产开发报批报建应用指南》。

6.3.5 结合项目进度及项目报建工作计划，及时进行分项报建，分项报批流程可参照《房地产开发报建指南（广州）》，报建专员定期或根据需要做好分项报建的跟进工作。

6.3.6 在办文跟进过程中，对于主办部门提出的问题，要做好解释工作，对于没有把握解决的应及时向部门或公司领导汇报。

6.3.7 报建专员取得的复函、许可证原件应在