【深度报告】2014年五大行资产负债表分析

第一篇：【深度报告】2014年五大行资产负债表分析

2014年五大行资产负债表分析

商业银行是利率体系市场（包括货币、债券和信贷市场）的定价核心，而五大国有银行（工、农、中、建、交行）则更代表了全社会最低资金成本定价变化的方向。我们在本篇报告中，以2014年年报为依据，对五大行资产负债、资金成本、资产配置和债券投资进行深入分析，试图在基本面的传统分析框架之外，增加对于机构行为、资金利率运动的微观认识和印证。截止2014年，五大国有银行总资产74.85万亿，占银行业总资产的45%左右；存款总额达55.9万亿,占社会存款余额的46%;债券投资规模13.5万亿，占银行间债市的比重超过45%。在利率市场化进程下，随着银行资金成本从低利率向市场化高利率过度，银行头寸管理和资产负债结构将发生深刻变化，并对货币、债券、理财、信贷和类信贷市场等各层次利率变化产生深远影响。一.资产架构：增长放缓，同业收缩

资产负债表收缩，总资产降至个位数。2014年五大行总资产增速明显放慢，全年同比增长9%，下半年总资产环比增0.5%（上半年环比增3%），社会融资需求回落、外占流出、存款脱媒和风险偏好下降是主因。

在五大行中，交通银行降幅最多，从2013年13%大幅回落到5.2%，其他银行总资产增速分别为8.9%、9.7%、9.9%和9%，较上年变动-1.1、-0.2、+0.5和-1个百分点。从各季度增长看，一、二季度增长较快，而三、四季度增速显著放缓，环比负增长，呈现缩表，这意味着银行存量资产的腾挪对货币、债市的影响将更为剧烈。

为了更好区分银行的风险资产投资，我们把银行资产结构分为贷款、类信贷（买入返售+应收款项类投资）、纯债投资（交易性金融资产+可供出售金融资产+持有至到期投资）、同业拆借（拆出资金+存放同业），以及现金和存放央行资产。其中，贷款和非标等类信贷的扩张增速代表了银行风险资产偏好和配置。

从资产结构看，类信贷收缩，贷款占比上升显著，债券和同业小幅回升。其中贷款占比大幅上升4.8个百分点到52.7%，债券投资上升1.4个百分点到18.1%，类信贷资产占比下降0.4个百分点到4.5%，五大行几乎不持有非标资产，同业拆借小幅上升0.7%至5.1%。

从各类资产增速看，信贷和同业拆借增长是全年规模扩张的重要贡献来源，而类信贷资产大幅收缩。2014年总资产增速9%，其中信贷增速为10.7%，债券投资为9%，同业拆借资产增速从-0.1%大幅增长至13.6%，是规模增长的重要贡献力量。而类信贷资产（买入返售+应收款项投资）则从2013年增速0.4%大幅降至-7.9%，呈现明显收缩，农业、建行和中行的类信贷投资分别下降22%、6%和15%，在非标严格监管情况下，同业和非标投资剧烈收缩。

二、负债结构：存款流失加剧

1.存款流失加剧，主动负债占比继续上升

4季度五大行总存款规模自3季度首次出现下降后继续回落，较三季度再度下降2212亿，存款同比增速下降0.7个百分点到5.7%。五大行中除工商行环比小幅回升以外，其他大行均较三季度继续缩减。银行存款下降，导致用于债券投资的资金减少，对债市产生冲击。

五大行存款规模继续下降，原因主要是：由于银行信贷和非标等风险资产扩张减慢，资产派生存款能力显著下降；从结构上看，流失最高的是个人活期存款，9月份存款偏离度不超过3%的严格规定导致银行季末揽存冲动大幅降低，抑制了过去理财季末到期转入表内、季初出表现象，减少了存款虚增；互联网金融的快速发展使得存款加速脱媒，转向理财和货币基金，导致客户和存款分流。

从整体负债结构变化看，存款占比下滑，主动负债占比上升。五大银行存款比例4季度较3季度继续下降2个百分点到73%，全年下降3个百分点，持续下滑。对应同业融资和发债融资小幅上升。同业负债尽管在“8号文”“127号文”等严格监管条例下经历了短暂去杠杆过程，但是整体来看在利率市场化和资本市场扩张下仍处于小幅上升趋势。应付债券的上升体现了银行主动负债意识的增强。此外，其他综合化负债产品和同业存单的发行扩宽了负债来源。

2.个人存款流失加速，公司存款定期化趋势明显，抬高资金成本个人存款加速流失

五大行除交行以外，各银行存款来源中，公司存款增速均显著快于个人存款2-3个百分点，反映贷款派生存款成为新增存款的主要来源，而个人存款脱媒趋势仍在加速，2014年五大行理财产品余额占存款总量比重达8%-13%，占个人存款之比均值为25%左右，对交行而言，这一比重甚至已超过40%。

公司存款定期化趋势明显。在存款结构中，不仅依靠对公业务贷款派生的公司存款占比提高，且在公司存款中定期化态势也很明显，工、农、中、建四大行公司定期存款占比分别较上年提高3-4个百分点，与经济活跃度下降、流动性管理手段提高和以高息竞争公司业务等有关。

存款结构决定五大行存款利率成本仍面临刚性上行空间。在五大行的存款结构中，活期存款占比40-50%，定期存款占比45-50%左右，而理财产品占比10-13%附近，其中定期存款以1年期为主，3年及以上定期存款占比非常少。按企业存款和个人存款（包含理财）来看，企业存款占比在35%-60%左右，其中四大行占比较低，交行占比较高为58%。

从变化趋势看，银行主动负债来源上升、短端利率向市场化利率靠拢、以及公司存款占比不断提升（更多凭借资产业务创造存款，而非吸收存款发放贷款），决定了五大行存款利率面临刚性上行的确定性仍强，标志社会最低资金成本中枢在利率市场化完成之前难以下行。

对工、农、中、建四大行，公司存款利率的整体上行幅度明显高于个人存款。公司存款由于资金量大、流动性需求相对稳定，是各类银行竞争的大客户，在存款利率上浮扩大到1.3倍环境下，公司谈判力更强，导致2014年公司定期存款利率普遍上行10bp以上，尤其中工商、中行上行幅度最大。公司存款定期化趋势和定价利率上行，导致公司存款平均利率上行13bp，除建行外，中、工、农和交行分别上行达18bp、13bp、14bp和17bp至2.16%、2.02%、1.74%和2.32%。与之相对，个人存款平均利率上行9bp，工、农、中、建、交行分别上行-1bp、8bp、4bp、2bp和30bp，至2.08%、1.92%、2.36%、2.05%和2.42%。3.理财产品继续高增长，但部分银行有所放缓

理财产品本质上是存款业务的表外延伸，是增加客户粘性、争夺存款的重要工具。尽管五大行具有传统存款优势，但在城商行和股份制银行大量发行理财、以及互联网金融冲击下，同样面临资金争夺和存款流失加剧。2014年国有银行理财发行量明显加大，交行、工商和农业行2014年末理财余额分别比2013年增长99%、48%和36%至5769亿、1.98万亿和1.16万亿，而中行和建行理财产品余额则增长相对缓慢，同比上升1.1%和-1%至8469亿和1.14万亿。

4.起点，而非终点：五大行整体资金成本继续上行

尽管2014年以来央行货币政策持续放松，货币、债券融资利率大幅回落，央行年内降息25bp，并通过MLF、SLF、PSL等向大行投放资金超过5000亿，但五大行整体资金成本仍继续上行，存款脱媒和竞争加剧，导致银行资金成本从低利率向市场化高利率过度。

根据上市银行年报，我们以“利息支出/付息负债”来计算银行的综合付息负债成本率。2014年五大银行综合付息负债成本率继续上行。截止2014年末，五大行平均负债成本为2.13%，较3季度上行2bp，较2013年末上行16bp，尚未体现出降息效果。五大行之间负债成本也体现出明显分化，其中工商和农业行资金成本最低，分别为1.94%和1.86%，利率上行幅度最小，仅较上年上行4bp和8bp，而建行、中行、交行的表内付息负债成本则分别为2%、2.08%和2.75%，较上年明显上行16bp、19bp和36bp，反映出利率市场化逐渐侵蚀大行核心存款优势，存款利率上行和市场化高利率占比提升，导致资金成本持续抬高。

具体而言，从各类资金成本变化看，存款边际上行幅度最大，但市场化融资利率在不同银行间分化显著。2014年五大行存款利率普遍上行3-21bp，平均资金成本在1.9%-2.35%之间，其中规模最大、网点最多的工商和建行上行幅度最小，而农、中行和交行则受存款脱媒和竞争压力，上行幅度较大。但市场化融资利率则分化更显著，以同业负债为例，工、农、中、建平均融资成本在2.1%左右，但交行却高出近70bp至2.8%附近，主动负债竞争加剧将进一步抬高资金成本，并加大波动性风险。

5.利率市场化趋势下，央行降息作用有限

利率普遍上浮10-20%在利率市场化趋势下，央行降息对降低存款成本的作用有限，尤其对于五大行而言，非市场化定价存款占比超过70%，活期存款与理财资金有2-3%价差，更容易受到互联网货币基金、银行理财的分流和竞争。

从2014年11月以来，央行已连续2次下调存款利率共50bp，2014年11月22日下调存款利率25bp，上调存款浮动范围至1.2倍；2015年3月1日央行再次下调存款利率25bp，并上调存款浮动范围至1.3倍。但两次降息后，五大行存款利率的定价1年期及以下仅下调10-25bp，而2年和3年期存款利率下调50bp，5年期存款下调75bp，活期存款没有下调。事实上，第二次降息后建行甚至扩大了中短期存款浮动范围，3个月、6个月、1年存款分别上浮20%、17%、16%。

三、债券投资：被动配置为主，回归平淡

1.债券投资增速与总资产扩张增速相近，以被动配置为主

五大国有银行2014年在中国市场的债券投资总量为13.5万亿，占债券市场比重为47%（按中债口径），较上年增长1.21万亿，同比增速9.8%，略快于总资产增速。从单个银行看，工、交行的债券投资增速显著回落，工商行债券投资仅为3.7%，在资产配置上主要转向风险资产，而中、农和建行的债券投资规模均增长较快，超过了总资产增速：

建行：债券投资3.47万亿，比上年增加3598.18亿元，增长11.55%； 农行：债券投资2.86万亿，比上年增加3260亿元，增速12.8%； 中行：债券投资2.06万亿，比上年增加2892亿元，增速16.34%；

工行：债券投资3.97万亿，比上年增加1415.7亿元，增长3.7%，以到期续配为主； 交行：证券投资1.16万亿，比上年增加921.99亿元，增速8.61%，总体收益率4.16%。2.主要投资什么债券？

根据年报披露债券投资细项，五大银行的债券投资的存量结构以国债和政策性金融债为主，2014年全年增持国债3366亿，政策性金融债4037亿，企业债552亿。

从持仓变化看，五大行均大幅增持了政府债券（包括国债和地方政府债），对于中行、交行和建行而言，甚至是第一大增持券种，除了免税和流动性优势外，可能还与2014年央行连续进行MLF、PSL定向放松，一般以政府债券为抵质押品，导致需求被动攀升；另一方面，地方债自发自还扩容，银行为维持当地政府关系对地方债的买入量上升。

此外，工行和交行还加大了对企业债投资力度，对政策性金融债仅保持到期续配的平稳节奏。而农、建行和中行则增持了大量政策性银行债、同业及其他金融机构债，尤其2014年同业存单大量发行，在银行债券配置中占比提高，对其他债券需求有一定挤出影响。

3.前10大重仓金融债：平均利率4.5%，2014年边际新增均在5%以上

从银行持有的重仓金融债来看，五大行重仓的存量金融债平均利率较高，截止2014年末五大行持有的前十大金融债平均利率为4.5%，平均久期为7.3年，区间在【5,8】年，其中农业行平均配置利率最高为4.94%，而中行平均利率最低为4.01%。从边际增量看，2014年五大行新增持的重仓金融券平均收益率均在5%以上，反映出银行在债券投资中对收益率要求逐渐提高，需求偏好从政策性金融债转向票息更高的商业银行债。当前10Y国开和非国开利率为4.24%和4.43%，从存量利率对比来看，非国开债对配置盘吸引力开始增加，从边际增量对比看，配置盘并没有大量买入的动力，将放慢配置节奏，甚至引导资金利率上行，以获得更好的配置时点。

4.债券久期分布：偏好中等期限

在息差要求提高的趋势下，大行增加了中等期限债券的配置，通过提高组合久期来提高收益率。根据工、农银行公布的债券投资剩余期限数据，从2009年至2014年，工商行债券投资中1年期以下债券占比从40.6%降至15.7%，1-5年期债券投资占比增加22个百分点至59.6%，而5年以上期限的债券配置占比也提高3.2个百分点至24.7%。对于农业行而言，债券投资拉长久期表现的更加明显，从2009年至2014年，1年以下债券投资占比从41.1%降至18.8%，5年期以上债券持仓占比上升10个百分点至29.7%，1-5年期债券投资占比从39.3%上升至51.5%。

在资金成本上行和息差压力下，银行一方面增加金融债、商业银行债和信用债配置，通过提高信用风险来提高收益率；另一方面拉长利率产品久期，获取期限利差收益。

对银行自营和配置盘而言，拉长利率债久期比增加中短期信用债配置更利于提高投资收益率。由于银行投资信用债需计提100%风险权重，如果扣除资本占用成本和税收成本，则短融、企业债和银行次级债在风险调整后的实际收益率显著低于国债、地方政府债和金融债等品种。只有信贷和非标资产在风险调整后的回报大于债券投资，属于真正“高风险高回报”品种。因此，当市场处于相对平稳且久期风险有限的环境时，大行债券投资更愿意增持中长久期的利率债配置。

四、定价能力：竞争上行，息差略升

1.生息资产与付息负债利率竞争性上行，息差略升

付息负债成本率：稳步上移。2014年五大行平均付息负债率为2.23%，区间为【2，2.8】，较年初抬升10-26bp，最高与最低者相差82bp，其中工、交行较高，负债成本分化明显，上半年资金偏紧推高成本率，下半年利率略有回落。

生息资产收益率：加速上行。当前信贷市场本质上仍是银行的“卖方市场”，在资金成本上行后，银行增加风险资产配置，提高风险资产定价，2014年五大行生息资产收益率均值在4.65%左右，区间为【4.2-5】，较年初上行10-20bp,农和交行较高。

净息差与净利差：总体略升。2014年五大行净利差和净息差均值为2.46%和2.6%，较2013年上升3bp，其中农业和建行息差水平较高，从变化看，农行显著走扩而交行则大幅缩窄16bp，反映出资金成本上行压缩息差水平。

2.息差分析：信贷定价能力偏弱，同业和债券收益率上升 对2014年五大行生息资产的息差来源进行分析，可以发现： 1）贷款定价上行幅度偏弱。

2014年央行降息40bp，经济下行风险较大，五大行以优质国企和政府客户为主，贷款涨价能力较弱，整体贷款利率上行幅度有限，仅1-9bp，但贷款总量占比略有提升，贷款定价利率弱于净息差表现，也低于资金成本上行幅度，预计未来将继续提高定价。

2）票据贴现和同业利率大幅上行，是息差最大贡献来源。

资产收益率提升20-80bp，主要受益于2014年资金利率偏紧，利率波动加大，银行对市场化融资依赖上升，大行凭资金优势积极扩大同业和票据投资，获取较高收益率，预计2015年同业息差将有所下降。

3）债券投资收益率提高

2014年是继08年之后第2大债券牛市，银行债券投资利率大幅上升20-35bp，至3.5%-4.2%左右，是息差第二大贡献来源，预计2015年债市波动加大，对息差提升的贡献度将有下降。

五、资产质量

不良贷款加速上升，抑制银行风险资产扩张。年报显示，五大行的不良贷款余额和不良贷款率双双呈加速上升趋势。2014年末五大行不良贷款余额合计5061亿，2014年全年增长1064亿，增长31.1%，其中4季度增长503.5亿，不良资产快速增长，关注类贷款不断上升，将持续压低银行风险偏好，抑制未来信贷和非类信用等风险资产的扩张。

贷存比上升较快，接近监管红线，导致债券投资规模相对下降，风险资产扩张放缓。截止2014年末，工、农、中、建、交五大行贷存比分别为68%、65%、73%、73%和74%，部分银行贷存比接近监管红线，叠加17-18%的存款准备金率，流动性资金有限，银行的债券配置需求下降，尤其信用债等风险资产扩张放缓。

不良资产风险暴露上升，银行加快补充资本金。截止2014年年末，五大行平均资本充足率为14.01%，平均核心资本充足率为11.11%，呈现上升趋势。在不良资产暴露上升下，银行已经加快补充资本金步伐，优先股发行、资产证券化等推进速度和意愿都将加快，五大行除建行外均已发布优先股发行预案补充资本金。资本补充压力的持续存在，导致银行资产扩张和风险偏好趋于谨慎，贷款定价的信用风险溢价维持高位。

六、结论：困境突围，大行蝶变

回顾上市银行报表可以发现，2014年五大国有银行资产负债行为特征以及对债市影响主要是： 银行资产端：

1）总资产增长显著放缓，降至个位数，4季度资产负债环比缩表，银行存量资产腾挪对低收益的债券配置有挤出影响；

2）从资产结构看，类信贷收缩，贷款占比上升显著，对风险资产投资增加，债券和同业小幅回升，大行能够分享货币市场需求增长和利率上行带来的同业收益；

3）债券投资放缓，债券投资增长与总资产增速相近，以被动配置为主。2014年主要增持国债、金融债等利率品，部分银行增持信用债和同业存单。前10大重仓金融债平均利率4.5%，新增重仓券利率在5%以上，收益率要求提高。久期有一定上升，1年以下债券占比持续下降，对银行而言，风险调整后拉长利率债久期的回报大于增持中短期信用债的总回报。

4）不良资产上升较快，贷存比接近监管红线，流动性资金有限，抑制风险资产扩张，债券配置需求也相应下降。银行负债端：

1）资金成本刚性上升，主动负债占比仍有很大提升空间，存款利率与市场化利率仍有3%左右利差，推动存款脱媒化持续，负债久期缩短、波动性增大，带动社会资金成本仍将趋势性上行，对中长期债券收益率补偿要求也相应上升。

2）利率市场化推升存款成本，理财竞争、存款定期化趋势和公司存款利率上行较快是主因，央行下调存款基准利率的边际作用较小。

3）息差提升主要依赖投资收益上行，生息资产收益率中贷款定价提升幅度偏弱，2014上半年资金紧张环境下同业利率上行和债券投资收益提高，是息差扩张的主要来源，但在2015年难以持续。

困境突围，大行蝶变。整体而言，利率市场化大趋势下，银行从单纯依赖资产扩张的“跑马圈地”时代进入存量调整的“精耕细作”时期，竞争加剧和息差压力下，过去作为债市中流砥柱的大行配置性需求在投资结构中增持力度相对弱化，以被动配置为主，对期限溢价、信用利差的要求回报率更高，此外同存、非标、PPN、ABS、资产收益权等高息资产竞争也导致如果债券利率不具备相对优势，将在资产配置效应下被挤出，整体资产定价水平和回报率要求将继续上行。

中国银行 概况

截止2014年底，总资产为15.25万亿，其中贷款规模8.48万亿，占比56%，债券及其他金融资产投资规模2.71万亿，占比18%，其中债券投资规模2.10万亿，占比14%，同业规模1.1万亿，占比7%。

债券投资分析

债券投资规模稳定，规模增速低于总资产扩张速度。债券投资规模从2013H2到2014H2分别为18111亿、19244亿和20996亿，占总资产比在14%附近，基本稳定。债券投资同比增速为15%，为连续5个季度增长最快的时期，但仍慢于总资产增速17%。债券投资平均收益为3.50%，同比提高32bps，但低于同业4.44%和贷款5.19%。

国债为主、政策性金融债和公司债券次之。由于国债资本占用为0，本行配置较多国债，截止2014年12月持有规模8868亿，占债券投资规模42%，政策性金融债和公司债规模分别为3837亿和3145亿，占比20%和11%，2014年下半年银行主要增持了国债、政策性金融债和金融机构债券。

应收款项投资下非标占比38%，同业项下无非标资产。非标入表导致非标转入应收款项下，截至2014年年末持有信托投资和资管计划1541亿，占应收账款投资36%，但仅债券投资总规模的7%，同业项下无非标资产。

债券投资以持有至到期的配置账户为主，交易账户略有上升。配置仓位占比一直稳定在61%左右，占比较为稳定。

从负债来源和资金成本看，负债来源结构中，存款占比79%，呈缓慢下降趋势，其中公司存款占比68%，个人存款占比32%；同业融资保持稳定在2%，负债成本方面，吸收存款成本为2.02%，较2013年同期上升15bp，同业负债成本为3.88%，下升4bps，导致平均付息负债成本为2.10%，较2013H1上行12bps。

不良贷款余额增长规模居上市银行之首，不良风险上升，资本充足率宽松。2014H2不良贷款余额为842.6亿元，较上年末增加250.5亿，不良贷款率为1.18%，较2013年末大幅上22bps，逾期贷款规模1259亿，逾期贷款率1.48%，不良贷款持续上升风险值得关注。资本充足率为14.78%，核心资本充足率为11.04%，分别较2013年末上行124bps和59bps，尽管不良风险上升但是整体资本充足率宽松压力不大。

交通银行 概况

截止2014年12月，总资产为6.26万亿，资产同比增速5%，较2013年13%大幅放缓，其中贷款规模3.43万亿，占比55%，证券及其他金融资产投资11628亿，占比19%，同业资产规模5250亿，占比8%，此外，现金和存放央行款项9380亿，占比15%。

债券投资分析

债券投资占比显著下降。债券投资规模从2013H2到2014H2分别为9512亿、9504亿和9445亿，从占总资产比来看分别为15.96%、15.12%和15.08%,呈现下降趋势，反应出本行在逐步缩减债券投资占比。2014年末债券投资同比增速为为-1%。大幅低于总资产增速和贷款增速5%。观察债券投资平均收益为4.16%，较2013年同期上升30bp，高于同业存放利率3.81%。以国债和金融机构债投资为主，减持公司债。截止2014年底，国债及央票持有规模为3461亿，占总的债券投资比为36.6%，金融机构债规模为3994亿，占比为44.6%，公司债券规模为1891亿，占比16.9%，从2013H2至2014H2来看，各类债券占比变化不大,2014年减持公司债。

应收款项下非标资产大幅上升，买入返售下无非标。应收款项类投资规模从2013H2至2014H2分别为1198亿、1485亿和2116亿，2014年全年非标大幅增长，非标规模分别为942亿、1222亿和1840亿,占比分别为79%、82%和87%，监管政策下资产反脱媒化和非标入表，导致应收账款项目下非标规模大幅上升。

买入返售金融资产主要是证券、贷款、票据，无非标。

配置持仓小幅下降，交易持仓增加。2013H2至2014H2期间，配置（持有至到期投资）占比分别为71%，69%和67%，配置占比保持较高水平，但呈现小幅下降趋势。在2014年债券牛市中增加交易仓位。

从负债来源和资金成本看，负债结构中，存款来源占比75%，较2013年末下降3个百分点，其中公司存款占比68%，个人存款占32%，相应的市场化融资占比上升，同业融资占比24%，呈小幅上升趋势。负债成本方面，存款平均利率为2.35%，上升21bps，主要是受到存款脱媒和吸存成本上升的冲击；同业负债成本为4.17%，较2013同期上行21bp，最终平均付息负债成本为2.82%，较2013年末大幅上行26bps。

不良率上行，资本充足率相对宽松，不良贷款余额为430.1亿，较年初增长87亿，不良率为1.25%，较上年末上行0.20个百分点，属于较高水平，逾期贷款规模812.47亿，较上年末大幅增长3，逾期贷款率1.296%。资本充足率为13.94%，核心资本充足率为11.04%，分别较2013年末上行76bps和27bps，资产质量仍有压力，资产扩张主动放缓。

工商银行 概况

截止2014年12月，总资产为20.60万亿，其中贷款规模11.26万亿，占比54%；证券及其他金融资产投资4.43万亿，占比22%，其中纯债券投资规模3.8万亿；同业资产规模为1.25万亿，占比6.07%。

债券投资分析

最大的债券配置银行，但新增需求放缓。债券投资规模从2013H2到2014H2分别为37314亿、38710亿和38358亿，占总资产比约19%。债券投资同比增速持续回落，2014H2仅为3%，慢于总资产增速9%以及贷款增速11%，资产再配置呈现向风险资产转移趋势。债券投资平均收益为3.93%，较13年末上行19bp，高于同业资产的3.24%。

国债和政策性金融债为主，持仓比例稳定。政府和中央银行债持仓规模为13707亿，占比35.7%，较上年末的36.4%小幅下降，政策性金融债持仓规模为16727亿，占比43%，较上年末小幅下降1个百分点。企业债持仓规模有所增加。

配置占比下降，可供出售项占比提高，主动投资盈亏将影响当期损益表中。配置账户（持有至到期）占比67%，较上年末下降3个百分点，持有到期科目可以避免市场波动对损益表和资产负债表的影响，但占比呈下降趋势，体现主动投资特征的可供出售资产项占比提高至31%，较上年末上升3个百分点。投资损益将反映进当期损益表，在主动交易投资科目下，银行对套息价值更高的政策性金融债和企业债偏好更高。

无非标投资。应收款项类投资下均为债券，买入返售项下为证券、票据、贷款，均没有非标资产，在监管约束下，资产扩张相对谨慎。

从负债来源和资金成本看，负债结构中，存款占比87%，较2013年末下降1个百分点，其中公司存款占比49%，居民存款占比51%，未来将受到存款脱媒化和吸存成本上行的冲击；同业融资占比11%。负债成本方面，吸收存款成本为2.04%，较13年同期上行6bps；同业负债成本为2.35%，上行8bps，平均付息负债成本为2.12%，较2013H1上行7bps。

资本较为充足，不良率抬升。2014年不良贷款922亿元，较上年增长190亿元，不良贷款率为1.13%，上行14bps，逾期贷款2106亿，逾期贷款率1.91%，较年初上涨769亿和56bp。资本充足率为14.29%，一级资本充足率为11.49%，较13年末分别上行98ps和87bps，资本较为充裕，资产再配置仍将向风险资产转换。

建设银行

概况

截止2014年末，总资产为16.7万亿，其中贷款规模9.4万亿，占比57%；证券及其他金融资产投资3.7万亿，占比22%，其中债券投资规模3.48万亿，占总资产比21%；此外，同业资产7887亿，占比5%。

债券投资分析

第二大债券投资银行，债券投资加速，同业资产收缩。2014年末债券投资规模为3.48万亿，是第二大债券投资银行，从2013下半年起债券投资增速维持在20%左右高位，显著高于总资产增速9%和贷款增速10%；而同业资产则呈现明显收缩趋势，大行资金融出意愿下降，流动性管理需求上升。

债券投资规模平稳上升。债券投资规模从2013H2到2014H2分别为34146亿、35114亿和37278亿，占总资产比在20%附近，基本稳定。债券投资平均收益为4.03%，比2013年末上行29bp，低于同业和贷款收益率。

以国债、银行及非银行金融机构为主，政策性银行和企业债较少。2014年末本行持有国债、银行及非银行金融机构、政策性银行、企业债规模为1.2万亿、1.03亿、5371亿和4879亿，占比分别为35%、30%、15%、14%。2014年本行显著增持了银行和国债和非银金融机构债。应收款项类投资和买返下均无非标。应收款项类投资下均为债券，买返下为债券和票据，均无非标。

债券投资以配置需求为主，交易账户占比小幅上升。持有至到期投资占债券投资之比从小幅下降2个百分点到66%，以配置需求为主，投资收益不易受到市场波动的影响，此外交易账户持仓比例小幅上升，以其他债务工具的增加为主。

从负债来源和资金成本看，负债结构中，存款占比86%，是最稳定负债来源，其中企业存款占比68%，居民存款占比32%。

市场化融资占比上升。成本方面，吸收存款成本为1.92%，较2013年末上行3bps，同业负债成本为2.86%，下行84bps，平均付息负债成本为2.11%，较2013年末上行13bps。

从不良贷款率和资本充足率来看，不良贷款为1131亿元，不良贷款率为1.19%，较2013年末上升297亿和0.2个百分点，逾期贷款1332亿，逾期贷款率1.41%，较2013年末增加465亿和40bps。资本充足率为14.71%，较上年末上行83bps，核心资本充足率12.09%，上行95bps。资产质量下滑，但资本实力仍增强，风险资产将维持平稳均衡扩张。

第二篇：五大行优势分析报告

五大行优势分析报告

作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。

业内人士指出，尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。对于上述认识，本土地产服务机构代表汉嘉(中国)地产顾问机构总经理梅杰认为，仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势确实在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。

世邦魏理仕

全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立的“CB Commercial”。1998年，CB Commercial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕(REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。目前，包括联营公司在内，在世界50个国家和地区拥有超过三百个办公室。作为纽约证交所上市公司，世邦魏理仕也是美国财富1000强公司之一。世邦魏理仕是全球知名的综合性地产咨询服务公司，也是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年开始在北京开展业务，1987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单，但此后十多年，世邦魏理仕仅仅以跨国公司服务、物业管理及研究咨询为主，在中国大陆的收入还不到总收入的1%。1996年公司正式设立北京办事处，截至2002年，该公司在北京地区员工230人，收入约为3000万人民币。

世邦魏理仕(纽约证券交易所代号：CBG)总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的地产服务公司(按2005年的营业额计算)。公司拥有员工约21,000名，为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。

2003年7月29日，世邦魏理仕完成了对显盛金融集团(InsigniaFinancialGroup)的收购，收购之后，世邦魏理仕的销售和租赁物业价值超过800亿美元，商业融资额超90亿美元；旗下管理的地产面积和公司物业超过7亿平方英尺，旗下管理的投资资产额为140亿美元，并为总资产价值4140亿美元的地产提供了4万项评估、估价及转让咨询服务，年收入逾17亿美元，在全球48个国家设有250家分支机构，堪称全球第一大地产服务企业。世邦魏理仕进入中国内地市场已超过17年，可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。目前世邦魏理仕在杭业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责市场顾问以及海外销售代理。仲量联行早期的仲量行(JLW)始于1783年，由理查·温斯坦利创办的仲量行只是伦敦一家拍卖行。目前，仲量联行是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有超过100个办事处，业务遍及全球50个国家逾430个城市。仲量联行从本地、区域以至全球的层面，为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务，2007年业务收入约27亿美元。仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾12亿平方英尺。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值约497亿美元。仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的13个国家拥有超过70个办事处，员工总数超过15,000人。仲量联行在中国目前拥有约500名专业人员及4000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主。进入2005年以来，仲量联行加快在中国其它二级城市的扩张步伐。目前，仲量联行在中国的业务范围已拓展至上海、北京、广州、哈尔滨、沈阳等17个城市。目前，仲量联行在杭最大业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责物业管理。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是Savills plc旗下物业服务子公司的商

号名称。是一家伦敦证交所的上市公司，是全球领先的房地产服务商。公司成立于1855年，始终保持着其飞速的发展势头并成为市场的引领者，在美国、欧洲、亚太区、非洲及中东拥有180多家办事处。第一太平戴维斯致力于为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。目前第一太平戴维斯在全球管理着总面积超过8361万平方米的物业。第一太平戴维斯(Savills)在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处，为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业服务。第一太平戴维斯(Savills)近年又通过与美国 Trammell Crow 公司的合作，进一步扩展其专业、高度个人化的服务。至今我们已在全球设立了 140 个分公司及办事处的庞大服务网络。(注： Trammell Crow 公司是美国主要跨国公司，在北美首屈一指的物业服务供应商。)Savills公司各个顾问团队通过紧密协作，提供客户最权威的房地产专业建议。有着革新的思想及卓越的谈判技巧。我们选择特定的客户群，为有着共同目标的客户服务。Savills多年投身于房地产业，长期致力于投资领域及战略发展，提供高质量的服务及品牌。全方位服务包括：代理及项目推广；商用物业 ；住宅租赁；住宅销售；商铺业务；日本业务；顾问服务；市场研究及开发顾问；投资；评估及专业服务；物业管理；资产管理戴德梁行戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。戴德梁行在中国市场设有14间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、重庆、武汉、上海、杭州、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。戴德梁行的全球地产专业服务范围包括：环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。戴德梁行上海公司秉承专业、创值、正派的服务理念，10个业务部门，以国际化的专业理念为企业、物业发展商及业主、物业投资商提供全方位的房地产顾问、咨询、管理服务。戴德梁行所获部分殊荣包括：中国唯一获得“一级房地产价格评估资格“的国际物业顾问公司；首家荣获“ISO9001(2000版)认证”的国际物业顾问公司；在欧洲权威财经杂志EUROMONEY中，获选为“2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问”；在2003、2004、2005年中三度蝉联“金桥奖”双强：“营销代理20强、房屋中介代理20强”。高力国际高力国际(Colliers International)在亚太区的业务是由加拿大

Colliers Macaulay Nicolls(CMN)全资拥有，CMN是国际知名的房地产服务机构，致力为全球物业用家、业主及投资者提供全方位的房地产服务，包括物业代理、物业管理、酒店投资买卖及咨询、企业咨询服务、房地产估值、咨询及评估服务、银行按揭服务及市场调研等。高力国际是由独立营运的房地产公司以环球联盟形式组成，目前在全球61个国家设有293家办事处，营运收入逾20亿美元。高力国际在香港和台湾两地开展业务时间久远，为两地不动产服务领域的金字招牌。借助在港、台积聚的本地知识，高力国际在中国内地亦取得不凡成绩。高力国际早在1989年即于北京开展业务，先后又在上海及广州设立分公司，一直立于中国房地产行业的最前沿，逾千位地产专才，竭尽所能为客户在购买、出售、投资、租赁或物业管理方面提供最满意的服务。目前，其服务或管理的物业分布于北京、上海、广州、深圳、天津、大连、苏州、南京、杭州、温州等各大城市，物业种类包括大型商场、别墅、多功能商业大厦、综合大楼及住宅项目等。

第三篇：资产负债表分析报告

资产负债表分析报告

1、总量变动及发展趋势分析

从资产负债表水平分析表中可以看出，企业无形资产的比重相比年初有了66.76%的增长，表明企业的创新技术和权利也将会给企业带来部分受益。资产和权益的总量较年初的增幅达到了11.11%，增长的速度是可喜的，如果按照这种发展趋势发展下去，该企业再用几年就可以实现资产总量环比翻一番。

从资产的项目看，流动资产和非流动资产都有所增加，流动资产的增幅较大，表明企业资产的流动性增强，资金营运将会更加的顺畅，非流动资产虽然总量的增幅不大，但是增长点主要集中在固定资产上面，固定资产项目的增长表明了企业生产能力的扩大和生产工艺的提高，将会给企业带来新的利润增长点；同时公司的长期股权投资相比年初增长了58.73%，企业对外的投资增加，风险也会随之增加，如果企业的风险管控较好，也将会使企业的利润增加。

从权益项目来看，负债的总量是减少，所有者权益增加了，表明资产增加的来源全部是通过自有资金增长取得的，不仅如此，通过本期的经营和管理活动，还减轻了企业的债务负担，降低了财务风险。

2、资产结构及其合理性分析

从资产负债表的垂直分析表中可以看出，该公司年末的流动资产所占的比重从31%增长到了35%，表明企业资产流动性在增强，偿债能力、支付能力和应变能力有所提高的，虽然非流动资产的比例有所降低，但也占总资产的65%，它是符合一个制造型企业的基本特征，尤其在建工程比例的下降，固定资产的比重有所增长，表明企业前期的投入的在建工程有部分已经完工并投入使用了，表明企业未来的生产能力会得到一定的提高。

债务资本所占的比重明显低于自有资本的，在债务资本内部，短期债务资本和长期债务资本的比重均有不同程度的降低，引起自有资本总量增长、比重提高的原因主要是实收资本的增长，盈余公积和未分配利润的总量与比重也同时在增长，表明企业自有资本的实力是雄厚的，对债务资本的保障程度是比较大的。

3、资本结构及其稳定性分析

资本总体结构中资产负债率较低，财务风险相对也不大，资本结构较稳定，财务实力有所增长。从负债结构看，年末流动负债比重大于非流动负债比重，表明企业依赖短期资金程度变大，降低负债成本，增加偿债压力，承担的财务风险也变大。从所有者结构看，实收资本所占比重比较大，盈余公积和未分配利润也在增长，说明企业分配还是合理，有良好的资本结构。

4、偿债能力及其安全性分析（1）短期偿债能力分析

从营运资金上来看。企业年初运营资金为396，年末未720，说明该企业可用于生产经营的资金较客观，而且年末较于年初运营资金有所增长，说明企业的短期偿债能力也有所。

从流动比率上来看，（国际公认的标准2，我国较好标准为1.5）当流动比率大于2时，表明企业的偿债能力较强，当流动比率小于2时，表明企业偿债能力较弱，当流动比率等于1时，表明企业偿债能力较危险，当流动比率小于1时，表明企业偿债能力非常困难。该企业年初流动比率为1.55，年末则为2.07，结合国际标准和我国情况，该企业偿债能力还是可以，而且，年末较年初流动比率增加至2.07，说明偿债能力在不断增强，已经达到国际标准。从速动比率上来看，国际公认的标准为1，我国较好标准为0.9，该企业年初速动比率为0.8，年末则为0.88，速动比率有所增长，说明其偿债能力有所增长，虽然没有达到国际标准，但是在我国情况来看算是较好的情况。（2）长期偿债能力分析

从资产负债率来看，国际公认的标准是不超过60%，保守比率是不超过50%，而该企业年初资产负债率为35%，年末则为31%，已经达到其要求，并且还要低很多，说明企业的偿还能力较强，经营风险较小，且这样的情况还在提高。

从已获利息倍数上来看，该企业年初未13.43，年末为12.48，年末较年初在减小，说明其利润在减少，其偿债能力上也在减小。

5、运营能力极其效率性分析（1）应收账款周转率

该企业上年应收账款周转率为47，而本年为42，其应收账款周转率还是较高的，说明其收款速度还是较快，企业的经营能力和管理效率还是较高。但是，本年较上年要稍微低一点，说明企业的运营能力在减弱，值得注意。（2）存货周转率

该企业上年的存货周转率为20，本年则为18，本年较上年存货周转率在减小，说明该企业的销售能力和存货管理水平在降低，需要改进。

第四篇：物业管理全球五大行优势分析报告

物业管理全球五大行优势分析报告

物业管理全球五大行是

1、第一太平戴维斯

2、仲量联行

3、世邦魏理仕

4、戴德梁行

5、高力国际

五大行优势分析报告

作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休

闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。

尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势确实在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业

管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。

世邦魏理仕

全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立的“CB Commercial”。1998年，CB Commercial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕(REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。目前，包括联营公司在内，在世界50个国家

和地区拥有超过三百个办公室。作为纽约证交所上市公司，世邦魏理仕也是美国财富1000强公司之一。世邦魏理仕进入中国内地市场已超过17年，可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。

仲量联行

早期的仲量行(JLW)始于1783年，由理查·温斯坦利创办的仲量行只是伦敦一家拍卖行。目前，仲量联行(纽

约证交所交易代码：JLL)拥有超过100个办事处，业务遍及全球50个国家逾430个城市。

第一太平戴维斯

第一太平戴维斯是Savills plc旗下物业服务子公司的商号名称。第一太平戴维斯致力于为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物

业相关的金融服务。目前第一太平戴维斯在全球管理着总面积超过8361万平方米的物业。

戴德梁行

作为国际主要的房地产顾问公司，戴德梁行为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。目前，公司在全球40个国家200分公司。

高力国际

目前，高力国际在亚太区的业务是由北美洲物业翘楚，CMN全资拥有，CMN是跨国联盟机构高力国际物业顾问

最具规模的成员。高力国际物业顾问在全球六大洲51个国家的联合办事处数目超过248个办公室。

高力国际于1989年开展中国物业服务业务。种类包括大型商场、别墅、多功能商业小区、综合大楼及住宅小

区等。

五大国际地产顾问行排行榜之世邦魏理仕

尽管全球各地的房地产市场均呈现出浓厚的本地化色彩，中国更是如此，但是一些全球性的参与者依然在各地

市场上占据不容忽视的地位，其中最突出的当属国际房地产服务企业。在中国，亦是如此。

动辄就有上百年历史的国际物业顾问和代理行，在中国房地产市场中的从业历史相当可观，并且一直把持着

本地代理行难以进入的市场：高端写字楼和商业地产代理及顾问业务。

多年在国际市场打拼所积淀出的专业知识和经验、高质量的管理和服务品质、国际化的人员储备、遍及全球的业务网点和客户资源，以及对跨国企业和国际品牌的理解和良好的合作关系，成为国际物业顾问代理公司相对于国内本土顾问代理行所具有的不可比拟的优势，让他们在尚待成熟的中国内地房地产市场中成功的站稳了脚跟。国际物业顾问和代理行进入中国内地的时间可以追溯到上个世纪八十年代末期。随着中国房地产市场的不断发展，目前基本主要的国际代理行均已开始涉足中国内地市场，但是相对成功的共有五家企业：世邦魏理仕、高

力国际、仲量联行、第一太平戴维斯和戴德梁行。

CB Richard Ellis 世邦魏理仕

2004年全球收入：24亿美元

全球员工数：逾17000名员工

全球管理物业面积：近9800万平方米

全球办公室数：超过300间

中国内地办公室：北京、上海、广州

中国区业务负责人：驻北京董事总经理 蒲敬思

从1988年为北京国贸大厦一座提供租赁顾问服务开始，到1996年正式成立北京世邦魏理仕公司，只至今天，世邦魏理仕进入中国内地市场已经超过十七个年头。除北京外，世邦魏理仕目前还在中国内地的上海和广州设有分公司，可以为房地产业主、投资者及用家提供包括物业买卖与租赁、物业设施及项目管理、企业服务、投资管

理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。

全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕，其前身为1906年在旧金山成立的“CB Commercial”。1998年，CB Commercial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕(REI Ltd)”合并，成立了世邦魏理仕。2004年，又收购了Insignia Financial

Group，达到了目前的公司规模。

世邦魏理仕在全球雇有约一万七千多名雇员，包括联营公司在内，在世界五十个国家和地区拥有超过三百个办公室。2004年，世邦魏理仕的年收入达24亿美元，在全球范围内完成41600宗教仪，总交易额达1271亿美元，旗下管理的物业面积近9800万平方米。

世邦魏理仕是纽约证交所上市公司，也是美国财富1000强公司之一。

五大国际地产顾问行排行榜之高力国际

Colliers International 高力国际

2004年全球收入：12亿美元

全球员工数：逾9100名员工

全球办公室数：近250间

中国内地办公室：北京、上海、广州、成都

大中国区业务负责人：北亚区常务董事柳维伦

2004年末成功协助澳大利亚麦格里集团旗下的MGPA斥资9800万美元，从凯德臵地手中收购位于上海新天地附近的甲级写字楼新茂大厦之后，高力国际在中国内地房地产投资销售(Investment Sales)领域名声大振。这笔交易被视为海外不动产投资基金进军中国内地市场的标志性案例，也是上海第一笔有国际房地产顾问行参与的甲

级写字楼整栋购买交易。

高力国际最早在1989年即进入中国内地市场，先在北京开展业务，并于九十年代初先后北京、上海、广州设立分公司。近十年后，2005年年中，高力国际宣布在成都市正式设立中国内地第四间办公室，加速了进军二线城

市的步伐。

高力国际隶属于高力国际物业集团(Colliers International Property Consultants)。后者是世界上最大的房地产跨国联盟组织之一，在世界上51个国家或地区共经营近250多个办公室，截至2004年年底，集团营业额

近12亿美元，年促成交易总金额超过370亿美元。

目前高力国际在中国可开展全方位的房地产服务，包括写字楼、零售物业、住宅、工业物业中介顾问服务、物业投资咨询、开发可行性研究等，同时也是国内主要的国际性物业及设施管理机构，在大中国地区管理的物业

总面积超过2900万平方米，遍布20多个城市。

五大国际地产顾问行排行榜之仲量联行

仲量联行

2004年全球收入：11.67亿美元

全球员工数：19300名员工(包括9700名驻厦员工)

全球管理物业面积： 8300万平方米

全球办公室数： 超过100个

中国内地办公室：北京、上海、广州

中国区董事总经理：Pol-Henry Cox

2005年是仲量联行在中国地区积极布局的一年。在2004年2月正式设立广州办事处之后，仲量联行又在200

5年年初对广州办事处进行扩充。4月初，仲量联行酒店集团宣布正式在北京设立办事处。该办事处将提供酒店房地产业的全方位服务，包括咨询、可行性研究、投资销售、酒店运营商评选和谈判、估价和战略调查。之后的7月份，原仲量联行中国区董事总经理郝思建调任国际资本集团，而原印度区董事总经理波尔·亨利·考克斯(Pol-Henry

Cox)继任中国区董事总经理。

仲量联行在亚太地区开展业务超过45年，在中国内地的第一个办事处于1994年在上海建成，一年后建立了北京办事处，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括商铺、住宅、写字楼、酒店、管理服务、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。

仲量联行的前身可以追溯到1783年建立的仲量行(Jones Lang Wootton)，当时主要开拓伦敦当地的房地产服务业务。1957年开始，仲量行开始了全球扩张，先后在澳大利亚、新西兰、新加坡、吉隆坡、香港和东京开办了办事处。1999年，仲量行同美国的房地产投资公司拉塞尔合伙公司(LaSalle Partners)合并，成立了仲量联行，依靠仲量行在欧洲和亚太地区的优势以及拉塞尔在北美的影响和其在房地产投资管理业务上的地位，成为全球房

地产服务领域一间重要的公司。

五大国际地产顾问行排行榜之第一太平戴维斯

第一太平戴维斯

2004年全球收入：3.28亿英镑(约合5.66亿美元)

全球管理物业面积：8361 万平方米

全球办公室数：140个

中国内地办公室：上海、北京

大中国区CEO：何伟度(Randall Hall)

2005年11月，原卓德测计师行(Chesterton Petty)董事总经理陈超国带领着原卓德物业中国地区35人的评估团队正式加盟第一太平戴维斯，宣告一个覆盖香港、上海、北京等地、评估专才逾80人的专业服务及评估部门正式成立，极大的加强了第一太平戴维斯的专业服务力量，同时标志着第一太平戴维斯将全面拓展中国大陆地产

综合业务。在此之前，第一太平戴维斯在中国内地的物业和设施管理服务能力一直受到市场的认可。

第一太平戴维斯是英国老牌不动产服务企业Savills plc 旗下物业服务子公司的商号名称。该公司可以向客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务，亦可开展包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以

及一系列与物业相关的金融服务。

目前，第一太平戴维斯在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处，为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业服务。通过与美国的物业服务供应商Trammell Crow 公司的合作，第一太平戴维斯在北美地区亦成功扩展其了专业、高度个人化的服务，至今已在全球设立了 140 个分公司及办事处的庞大

服务网络。第一太平戴维斯集团目前在全球管理着总面积超过 8361 万平方米的物业。

五大国际地产顾问行排行榜之戴德梁行

戴德梁行

全球财年收入：1.94亿英镑(截至2005年4月30日，约合3.35亿美元)

全球员工数：逾9000名员工

全球管理物业面积：3000多万平方米

全球办公室数：近200间

中国内地办公室：北京、上海、广州、成都、重庆、大连、杭州、深圳、天津、武汉、西安

北京公司负责人：陆逢兆

戴德梁行在亚太地区业务的前身为位于香港的梁振英测量师行。1999年，欧洲房地产市场的主要参与者DTZ公司与香港的梁振英测量师行和新加坡的戴玉祥产业咨询公司(Edmund Tie & Co)交换股权，宣告戴德梁行正式成立，从此，戴德梁行成为一间全球性的房地产顾问公司。

目前，戴德梁行在全球39个国家和地区设立有194家分公司或办事处，共有员工逾9000人。在欧洲市场，戴德梁行共在23个国家的78个城市设有办事处；在亚太区，业务范围则覆盖澳大利亚及新西兰等主要市场，以

至中国、印度、日本及新加坡等东南亚地区。

戴德梁行可以提供全方位的方地产服务，不仅可为业主、租客及投资者提供综合的物业服务，同时亦照顾跨国企业、大型金融机构、政府及公营机构及世界各地发展商的需要，为他们提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案，专业顾问服务可涵盖物业组合管理、建筑顾问、测量及估价，并协助提升物业资产值。从物业类型上，除涉足商用(工业、店铺及写字楼)物业买卖及租赁业务之外，戴德梁行在中国内地亦拥有“泛城”品牌，提

供内销住宅项目营销策划及销售代理服务。

第五篇：五大行简介

世界五大行排名

首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：

1.JLL 仲量联行

3.DTZ 戴德梁行2.CBRE 世邦魏理士4.Savills 第一太平戴维斯

5.Colliers 高力国际

其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。因此全球范围来

看则是：

1.CBRE 世邦魏理士

2.Cushman & Wakefield 高纬环球

3.Colliers 高力国际

4.JLL 仲量联行5.Savills 第一太平戴维斯 世界五大行主营业务是房产代理等业务。各行多有稍微的差异。

戴德梁行

公司背景：戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。

DTZ戴德梁行1993年成立上海分公司，是最早进入中国大陆市场的国际物业顾问公司。其全球总部位於伦敦，公司拥有一支逾10,000名物业专业人才的综合团队，在43个国家148个城市为客户提供服务，旗下房地产专才超过10.000人。在大中华区，DTZ戴德梁行：是最大、历史最悠久的房地产顾问公司、是第一家，也是唯一的一家获得“国家A级估价执业资格证”（资格证号：C-000630）的公司、业务网路覆盖超过120个城市，大中华地区业务网络覆盖18个城市，包括北京、成都、重庆、大连、广州、杭州、南京、青岛、上海、沈阳、天津、武汉、厦门、西安，长沙以及香港和台北。成为大中华地区最具规模的国际房地产顾问公司。

戴德梁行在中国市场设有15间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、重庆、武汉、上海、南京、杭州、台北、广州、深圳、香港、长沙，获选为“2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问”；杭州、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。

戴德梁行的全球地产专业服务范围包括：环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。

主要业务：戴德梁行上海公司秉承专业、创值、正派的服务理念，10个业务部门，以国际化的专业理念为企业、物业发展商及业主、物业投资商提供全方位的房地产顾问、咨询、管理服务。

戴德梁行所获部分殊荣包括：中国唯一获得“一级房地产价格评估资格“的国际物业顾问公司；首家荣获“ISO9001(2000版)认证”的国际物业顾问公司；在欧洲权威财经杂志EUROMONEY中，获选为“2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问”；在2003、2004、2005年中三度蝉联“金桥奖”双强:“营销代理20强、房屋中介代理20强”。

第一太平戴维斯

公司背景：Savills 是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。本公司于 1855 年创立，具有悠久的历史传统与超群的增长态势。公司一直不甘落后，引领业界之先，目前已在美洲、欧洲、亚太、非洲和中东各地设立了200家办事处及联营机构。

行业知识与创业经验的完美结合，为客户提供了最优质、最广泛的房地产专业建议。我公司以卓越的谈判才能为依托，是一家创新思想机构。Savills 选择专注于特定客户群，与客户同心同德，致力于为这些机构与个人提供最优质的服务。Savills 是优质服务与优质品牌的代名词，始终以长远眼光投资于房地产及战略关系。

自20世纪80年代后期进入中国市场，第一太平戴维斯通过为客户提供创新的解决方案迅速成为房地产行业中的领先者。通过在中国几个重点城市（上海，北京，深圳，广州，杭州，成都，天津，大连，重庆，沈阳，厦门及台湾）建立的办事网络，及有着3000名掌握着丰富经验及知识的员工作为坚强后盾，第一太平戴维斯为开发商，业主，租户，和投资商提供了综合性的、高质量的顾问服务及地产服务。

第一太平戴维斯（Savills）是 Savills plc 旗下物业服务子公司的商号名称。本公司为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。

第一太平戴维斯（Savills）在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处，为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业服务。

第一太平戴维斯（Savills）近年又通过与美国 Trammell Crow 公司的合作，进一步扩展其专业、高度个人化的服务。至今我们已在全球设立了 140 个分公司及办事处的庞大服务网络。（注： Trammell Crow 公司是美国主要跨国公司，在北美首屈一指的物业服务供应商。）

集团目前在全球管理着总面积超过 8361 万平方米的物业。对于阁下在中国有任何的物业服务需求，第一太平戴维斯（Savills）的服务总能达到甚至超过您的期望。Savills是一家伦敦证交所的上市公司，是全球领先的房地产服务商。

公司成立于1855年，始终保持着其飞速的发展势头并成为市场的引领者，在美国、欧洲、亚太区、非洲及中东拥有180多家办事处。

公司各个顾问团队通过紧密协作，提供客户最权威的房地产专业建议。有着革新的思想及卓越的谈判技巧。我们选择特定的客户群，为有着共同目标的客户服务。Savills多年投身于房地产业，长期致力于投资领域及战略发展，提供高质量的服务及品牌。

主要业务：全方位服务包括：代理及项目推广 ；商用物业；住宅租赁 ；住宅销售 ；商铺业务；日本业务；顾问服务 ；市场研究及开发顾问 ；投资 ；评估及专业服务 ；物业管理；资产管理。

世邦魏理仕

世邦魏理仕是全球知名的综合性地产咨询服务公司，也是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年开始在北京开展业务，1987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单，但此后十多年，世邦魏理仕仅仅以跨国公司服务、物业管理及研究咨询为主，在中国大陆的收入还不到总收入的1%。1996年公司正式设立北京办事处，截至2002年，该公司在北京地区员工230人，收入约为3000万人民币。

世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的地产服务公司(按2005年的营业额计算)。公司拥有员工约21,000名，为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。

2003年7月29日，世邦魏理仕完成了对显盛金融集团(InsigniaFinancialGroup)的收购，收购之后，世邦魏理仕的销售和租赁物业价值超过800亿美元，商业融资额超90亿美元；旗下管理的地产面积和公司物业超过7亿平方英尺，旗下管理的投资资产额为140亿美元，并为总资产价值4140亿美元的地产提供了4万项评估、估价及转让咨询服务，年收入逾17亿美元，在全球48个国家设有250家分支机构，堪称全球第一大地产服务企业。与此同时，北京世邦魏理仕地产代理的本土化战略开始启动。

与庞大的交易额对应，世邦魏理仕在全球的业务涉及租赁、销售代理、物业管理、抵押贷款、投资基金、地产评估等，凡是地产中介服务业务几乎无所不包，但在北京市场的主业一直是物业管理和为租客服务。“最大的转变是角色的转变。”从新加坡公司调到北京世邦魏理仕担任董事总经理的郑春光(DennisTay)先生接受采访时说。

世邦公司1906年成立于美国旧金山，到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司；魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦，业务遍布世界各地。1988年4月，两家公司合并成立了世邦魏理仕，因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势，世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度，为进入中国市场的IBM、NOKIA、ERICSSON等公司提供物业方面的服务。比如为满足日本企业习惯的一站式服务要求，专门成立日本部，SONY公司在京的行政办公、展示卖场以及员工宿舍等都在此搞定。近两年随着房地产项目的代理业务有所起色，公司开始将“为甲方服务”纳入主营范围。

首先是咨询业务，据介绍，从去年至今在北京各热点区域展开了23项不同类型物业的咨询业务。在中关村区域有中关村国际商城、联想融科资讯中心、大慧科技园；在CBD世邦魏理仕涉足华贸中心；在金融街包括F9地块的中心区商业项目、F8地块的写字楼项目；在奥运村有奥林匹克公园商业设施、北辰大厦和奥运媒体村三个项目。可以说北京地产热点区域基本都被列入其研究和服务范围之内。不仅如此，其咨询业务也明显地加大了向中高档写字楼、公寓和住宅渗透，包括望京住宅和双井等项目都被纳入其视野。如果说咨询业务本身并不能带来太多的利润，那么世邦魏理仕的行动显然是带有前瞻性的，郑春光也认为咨询业务的率先扩张不仅有利于研究及把握市场，也为后续业务开进提供了便利。

仲量联行

仲量联行是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约170个办事处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。

仲量联行从本地、区域以至全球的层面，为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务，2007年业务收入约27亿美元。仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾12亿平方英尺。

仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理（LaSalle Investment Management）”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值约497亿美元。仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的13个国家拥有超过70个办事处，员工总数超过15,000人。仲量联行在中国目前拥有约500名专业人员及4000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。主要客户包

括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主。

公司历史：

1999年，拉塞尔合伙公司（LaSalle Partners）在与仲量行（Jones Lang Wootton）合并后成立了仲量联行。依靠仲量行在欧洲和亚太地区的国际优势以及拉塞尔在北美的影响和其在房地产投资管理业务上的领导地位，仲量联行将具有丰富客户服务经验的两家企业有机地结合起来。

早前的仲量行（JLW）始于1783年，由理查?温斯坦利(Richard Winstanley)创办的这家公司当时只是位于帕特诺斯特街的一家拍卖行。1806年，温斯坦利的儿子詹姆斯加入公司，继续公司的运作。

1840年，詹姆斯?温斯坦利(James Winstanley)与詹姆斯?琼斯成立了一家合伙公司，并于1860年将公司搬至市政厅附近的国王大街。这家后来成为仲量行的公司在那条街上风风雨雨100多年。詹姆斯?琼斯(James Jones)的儿子弗雷德里克在其父亲退休后接管了国王大街这家公司的经营，并将公司更名为弗雷德里克琼斯公司。1872年，弗雷德里克?琼斯(Frederick Jones)退休后，公司更名为琼斯朗公司，C.A.朗成为公司唯一的合伙人以及朗氏家族三代中第一位染指该公司的人。1939年，公司同Wootton and Son公司(成立于1892年）合并成立Jones Lang Wootton and Sons。

1945年，伦敦城在第二次世界大战的轰炸和战火中毁于一旦。由于记录被销毁以及在分界线和土地产权问题上的混淆，仲量行开始着手调查小块土地业主的复杂工作。通过合并这些小块土地并确保租赁和/或购买的合同，仲量行获得了土地开发的许可。同时，它还取得了伦敦大块土地的委托代理权。

由仲量行负责随后的开发和租赁工作的协议已经达成。当伦敦于1954年开始重建时，仲量行发现自己处在一个特殊的位置。公司取得的首次巨大成功是位于格雷欣大街的柏灵顿住宅，接着是遍布伦敦市和伦敦西区重点地段的多个新投机开发项目。

仲量行于1957年开始其全球扩张，当时罗纳德-科利尔（Ronald Collier）已经移民到澳大利亚，他来到伦敦并询问Jack Hughes是否合伙经营可以给他提供支持。这位资深合伙人说道：“前景形势喜人，但问题令人生畏。”虽然当时在澳大利亚没有投资市场，但是潜力显然非常巨大。1958年，仲量行在悉尼和墨尔本设立办事处。六年后，在澳大利亚有22位合伙人和300名员工。在此基础上，公司先后在新西兰、新加坡、吉隆坡、香港和东京开办了办事处，并继续在东南亚和太平洋地区扩展业务。

巩固了在大不列颠稳定和可靠的地位之后，仲量行开始按部就班地实施扩张计划，于1962年将业务延伸至苏格兰，1965年进入爱尔兰，接着又进军欧洲大陆。在欧洲大陆的第一家公司于1965年在布鲁塞尔开业，接着拓展至其它欧洲主要商业中心，包括荷兰、法国和德国。此外，由于很快发现了中欧和东欧政治变革所带来的潜在机遇，仲量行先后在布达佩斯、布拉格和华沙设立办事处，并将其服务扩展至整个地区。

仲量行向欧洲扩展的同时，拉塞尔合伙公司于1968年在德克萨斯州的埃尔帕索成立IDC房地产公司。成立之初，IDC的创始人就相信他们能够向客户提供比当时传统方法更为专业的服务，从而比竞争对手更为有效地开展业务。这一策略一直是拉塞尔合伙公司成功和增长背后的关键因素。

由于其高瞻远瞩的策略，IDC得到迅速成长，并很快超越了本地和区域市场对商业房地产交易和投资服务的需求。1972年，IDC将总部迁至芝加哥，并于1977年更名为拉塞尔合伙公司。

由于所处环境的影响和面临的市场机遇，拉塞尔合伙公司在20世纪70年代和80年代通过扩大其客户群和业务范围得到迅速成长。公司在扩大其每一项业务时都遵循一种同样的模式——发现客户需求、采取比其它公司更为专业的方式积极处理、在当前的业务中建立最

初的合作关系或长期往来。

在此期间，仲量行通过挖掘北美市场的巨大潜力继续其扩展战略，并于1975年在纽约开办了一家办事处。早期的成长使仲量行成功地打入了纽约市中心和商业区，其周密的市场分析使那些跟随其预测的人获得了丰厚的回报。英国、中东和亚洲的货币大量流入美国，从而为仲量行打开了机遇之门，以满足诸多外国投资者对不同的市场实践和方法、评估技巧、管理功能和专业标准方面的需求。

牢固的基础使拉塞尔合伙公司和仲量行能够在变革时处乱不惊，而且在20世纪90年代为公司的扩展和增长提供了新的机遇。20世纪90年代后期，拉塞尔完成了五项战略收购任务，包括：1994年11月收购了一家房地产投资顾问公司，Alex Brown Kleinwort Benson 房地产顾问公司；1996年10月收购一家总部位于伦敦的投资顾问公司，CIN财产管理有限公司；1997年4月收购一家财产和开发管理公司，Galbreath公司；以及1998年1月收购了一家项目管理/设施转换公司COMPASS管理和租赁公司，以及租赁房地产投资公司（Lend Lease Real Estate Investments, Inc.）的美国零售财产管理业务。此外，拉塞尔合伙公司于1997年7月完成了公司的成功上市。

高力国际

高力国际(Colliers International)在亚太区的业务是由加拿大Colliers Macaulay Nicolls(CMN)全资拥有，CMN是国际知名的房地产服务机构，致力为全球物业用家、业主及投资者提供全方位的房地产服务，包括物业代理、物业管理、酒店投资买卖及咨询、企业咨询服务、房地产估值、咨询及评估服务、银行按揭服务及市场调研等。高力国际是由独立营运的房地产公司以环球联盟形式组成，目前在全球61个国家设有293家办事处，营运收入逾20亿美元。

高力国际在中国：

高力国际早在1989年即于北京开展业务,先后又在上海及广州设立分公司，一直立于中国房地产行业的最前沿，逾千位地产专才，竭尽所能为客户在购买、出售、投资、租赁或物业管理方面提供最满意的服务。先后在北京、上海、广州、重庆、成都、南京及杭州设立分公司，同时亦有超过 40 个驻场办事处。

【2008年3月14日 – 上海】由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院主办,全球最大华人房地产网站搜房网承办的“第八届中国房地产、物业管理发展年会”于2月29日在北京隆重举行。高力国际物业管理获评为“2007中国物业最具影响力十大品牌”之一。在上榜的10大公司之中,高力国际是唯一一家外资管理公司,迄今已是高力国际连续三年蝉联此项殊荣。

【2008年5月15日 – 上海】由国际外判服务专业人员协会(International Association of Outsourcing Professional, IAOP)评选认定的全球100 强国际外判商，今年的入选名单在刚出版的财富杂志内公布，高力国际物业顾问排名第18，成绩除了超逾去年的第19位外，今年更是众多跨国房地产服务供货商当中，排名最高位置。

【2008年08月14日 – 广州】中国（珠三角）房地产成长论坛在珠江新城富力君悦酒店举行，高力国际被评为“2008中国（珠三角）最具实力商地地产顾问”。高力国际凭借企业在华南地区的综合实力，服务项目的影响力以及专业的服务团体而成为唯一一间外资中介服务公司取得此次荣誉，并由中国企业评价协会予以评定。中国企业评价协会是中国国内唯一一家专业从事全国性企业评价、研究、咨询工作的权威机构。

高力国际在香港和台湾两地开展业务时间久远，为两地不动产服务领域的金字招牌。借助在港、台积聚的本地知识，高力国际在中国内地亦取得不凡成绩。

物业种类包括大型商场、别墅、多功能商业大厦、综合大楼及住宅项目等。多年的发展，高力国际已经成为中国内地乃至大中华地区最为活跃的国际性不动产服务品牌，并代表该领域服务的最高品质。