项目规划设计定位概念书

第一篇：项目规划设计定位概念书

项目规划设计定位概念书

第一章本项目定位

一、地理位置

本项目位于港窑路运河旁边，这里绿树成荫，道路幽静，走在这里让人完全感受不到闹市的喧嚣，只有惬意舒畅的心情。同时，港窑路与城东大道、东山大道相连，交通极为便捷。

二、建筑体特征

建筑体外观设计美观，主体楼层不高，实用面积平米；内部结构层顶较低，有观景阳台和活动露台；外围停车面积有限。

三、经营定位

根据项目地理位置和建筑主体情况分析，结合宜昌目前餐饮休闲娱乐市场情况，建议经营定位为高端商务会所模式。

四、经营项目

本项目经营项目具体定位为集餐饮、KTV、茶艺、棋牌、垂钓等于一体的高端休闲综合会所。

五、客源市场

根据宜昌现有会所经营情况，建议客源市场定位为高端政务及商务客人。

第二章高端会所市场分析

一、高端会所概述

高端会所主要是为客人提供一种极具私密性的社交环境，无论是

商务谈判，或者是私人之间的交流，还是朋友之间的用餐、娱乐，都会悠然自得而不被外人打扰。

高端会所环境优雅，装修设计舒适、典雅，富有品味，让人精神愉悦！客人到此不仅陶醉于唯美的环境，更能玩味舌尖，乐享生活。

高端会所魅力和价值体现在它拥有一个非常高端的会员团体，并由此形成了一个能量巨大的交际圈，可以为身处其中的人们带来丰富的商业机会。会所带来的是一种归属感，吸引着人们对共同话题的探讨，其原因不在炫耀，而是有其社会与悠闲的双重性，是工作以外的另一个重要社交场所。

小众尊享，是高端会所的精要。不与大众为伍，寻找一个只属于同等分量的群体在一起的空间，持一杯红酒或咖啡，漫步其中，月光灯影，心醉神迷。

二、宜昌会所现状

（一）、宜昌经济发展状况

宜昌位于湖北省西部，闻名中外的长江三峡西陵峡畔，被人们誉为“三峡明珠·世界电都”。市区面积4249平方公里，市区人口133.8万人。2011年国民生产总值突破2000亿元，全社会固定资产投资超过1150亿元。宜化、兴发、东阳光等一批骨干企业做大做强，年主营业务收入过100亿元的企业达到6家，过10亿元33家。世界500强企业欧莱雅、法空气体、三井物产、英博集团等先后落户宜昌；首钢、南玻、东阳光、长江铝业、长江电缆、晋煤集团等国内知名企业纷纷到宜昌投资兴业。立体交通网络基本形成，区域性交通中心地位

逐步显现。沪渝、荆宜、江南三峡翻坝高速公路、汉宜高速铁路和宜万铁路建成通车。宜巴、保宜高速公路正在加紧建设。到2016年，全市生产总值占全省比重达到15%左右，地方一般预算收入突破300亿元，全社会固定资产投资年均增长23%，规模以上工业企业达到1500家，产值过100亿企业达到20家以上、过1000亿企业实现零的突破。宜昌社会和经济的发展必然会产生海量商务活动，而商务活动势必为高端会所提供大量的客源。

（二）、宜昌会所现状

经过对宜昌会所市场的初步调查发现，目前宜昌现有的会所基本上是功能单一的餐饮或者娱乐会所，且数量有限，还没有高端综合会所（集餐饮、茶艺、休闲、娱乐于一体），无法满足宜昌的社会和经济发展的需要。高端会所在宜昌具有广阔的发展和生存空间。

第三章高端会所规划理念

会所项目总体的规划设计，必须在设计时通盘兼顾，会所要想效益好就要有好的会所管理，而好的会所管理又要好的会所设计。在充分调研客源市场、综合规模、档次的经营产品结构现状的基础上，组织专业设计师、建筑师和经营管理者，围绕会所的市场定位、产品开发、功能布局和流程设计、管理模式，将会所的规划设计放在有利于企业整体发展的平台上进行充分的科学论证，使其更加科学合理。简单地来说，会所的功能设计要既方便客人的使用，又方便会所管理。在充分的体现出会所内部项目间的沟通的同时，又使会所的整体风格保持一致。会所规划理念具体表现为实用性、人性化、超前性、经济

性、文化性。

1、会所设计要具有实用性。根据会所的市场定位和服务的客人群体的差别，在功能上对会所设计的要求也不同。设计的实用性就是要求会所设计的功能必须要考虑到不同客人的需求，适合不同客人群体的使用，同时要兼顾会所的经营管理。

2、会所设计要人性化。所谓设计的人性化，就是要“以人为本”，充分了解服务对象的需求，满足人们各式各样的生活享受和精神放松。要有温馨、家居的特点，让顾客感受到被重视被关怀的情感，流连忘返。在这里，客人可独享固有的静谧与悠然。良好的环境与配套设施充分为会员们提供了至尊商务宴请及娱乐休闲，让人们在享受贴心服务的同时，更能在风雅中尽享私密休闲。

3、会所设计要体现超前性。会所设计的超前性，就是要统筹全局考虑，既要时尚、华丽，又要低碳、绿色。在使用材料的时候要尽可能多的采用绿色环保类的材料。当然也要节约，尽量减少消耗，要保护环境，创造低碳会所。当然会所的设计也要紧跟潮流，要时尚华丽。在设计的时候要充分考虑以后的发展趋势，要有超前性，预见性。

4、会所设计要有经济性理念。会所的建设是以盈利为目的的，当然要让投入尽可能的少，产出尽可能的大。在设计的时候，要体现经济性理念，节约成本。

5、文化性

一个成功的会所它不仅仅是要满足使用功能，它设计要新颖，它最重要的是要具有不同的文化性。会所设计要研究项目所在“文化”，包括地域文化、民族文化、历史文脉，在最初方案设计中如能准确、合理地定位好会所的文化内涵，会所就具有了深厚的文化底蕴和无穷的魅力，从而带给客人的享受不仅仅是生理上、情绪上的，并且是心灵上的。

第二篇：黄金海岸商业广场 项目定位及规划设计报告[定稿]

“黄金海岸·商业广场”项目定位及规划设计报告

（A、B地块部份）

一、项目用地周边环境分析

1、项目土地情况（1）项目用地面积

“黄金海岸商业广场”（以下简称本项目）总用地280.317亩。共分为A、B、C、D四个地块。其中：商业用地224.317亩（包括A地块53.393亩、B地块108.494亩、D地块61.984亩。），容积率1.6，建筑密度35%；配套住宅用地56亩（C地块）。容积率3.0，建筑密度30%。

（2）地理位置

本项目位于钦州市金海湾大道中段。项目东临扬帆大道、钦南区政府和新汽车总站，南邻1600亩白石湖公园，西临安州大道和金海湾大桥，北面与北部湾国际建材商贸城隔路相望。

（3）地质地貌状况

项目用地基本上是农田，土地平整，高低差很小，没有大量的土方工程，施工难度小。

2、项目区域交通

（1）地块周边的市政路网以其公交现状

项目处在钦州市主干大道金海湾大道中段，西接南北高速公路，东出北海和钦州港，北连河东新区钦州市行政文化中心，处在市政交通的枢纽位置，扼守钦州市南大门。

钦州市新的汽车总站在金海湾大道东面的钦南区政府对面，距离本项目只有300米远，目前建设工作接近尾声，几个月后将启用。届时，车站将成为钦州市新的交通中心、物流中心，公交车、的士、货运等交通会变得非常发达。

（2）规划交通

按照市政规划，项目门口的扬帆大道将向南拓展延长线，直达钦州港。扬帆大道的全线贯通，将会大大缩短钦州市至钦州港的距离。

3、市政配套设施完善（1）社区建设

项目周边目前正在建设的住宅小区有远辰·金湾蓝岸等10多个住宅项目，其中最大的有钦南新城（2000亩），可以预见，项目所在片区将会很快成为成熟社区。

（2）文化教育

钦州市第三中学位于本项目的西侧200米处，正在建设中，项目住户子弟可就近入学。

（3）医疗卫生

钦州市妇幼保健医院在安州大道上，距离本项目只有一公里距离，社区医疗保障轻松可以做到。

（4）娱乐休息

正在建设中的白石湖旅游公园紧靠本项目，占地1600亩，是一个很好的娱乐休闲去处。项目临水而建，临水而居，环境十分良好。

4、片区商业

项目对面的大型项目——北部湾国际建材商贸城即将建成开业，有力地带动本区域的商业发展，安周大道的长荣新城商业街交付使用过半，其他后进项目也正在规划建设中，片区商业日渐成熟。

二、市场调研分析

1、项目SWOT分析（1）项目优势 区位优势

钦州市以“大港口、大工业、大旅游”为主要建设目标，为广西沿海城市中心城市，项目处在钦州市的交通主枢纽金海湾大道上，区位优势得天独厚。

交通优势

钦州市海上交通近年得到大发展，目前10万吨级航道已开通，20万吨航道也在建设中，与东盟各国的海上贸易往来日渐频繁，海上交通前景广阔。

工业大发展

随着大港口建设，以中石油1000万吨炼油项目和310万吨林浆纸项目为首的临港大工业陆续上马，钦州市正在大量地吸纳全国各地的投资资源和国际资本，发展本地工业项目，地方工业发展体系已逐渐形成。

（2）项目劣势

钦州市基础工业相对薄弱，项目所在地片区商业刚刚起步，距离成为成熟的区域专业批发市场还有一个过程，建设有一定难度，在很大程度上考验开发企业的经济实力和开发水平。

（3）项目机会点

钦州市是一个新兴的沿海港口城市，是我国最后一块未开发的沿海处女地，充满发展机遇，目前城市正以高速发展，对外贸易、工业产值及工业发展速度连续三年获得广西第一。

今年五月国家正式批准钦州港设立10平方公里的保税港区，大大地加快了钦州市港口工业的发展，为钦州市大发展起到了里程碑的作用。

（4）项目威胁

项目威胁点目前主要来自全国地产行情，在深圳、北京地产相继降价的情况下，许多地方的地产发展受到了影响。目前钦州房产开发速度很快，大有超过城市发展速度的势头，市场形势严峻。

北部湾国际建材商贸城是本项目的一个参考指标，它的成败对本项目影响将会比较大。目前该项目的销售和招商工作进展并不顺利，存在一定的负面作用。

2、项目市场竞争状况分析

目前项目存在的竞争比较小，带有一定同质性的项目只有北部湾国际建材商贸城，它的定位是以建材为主，吸收了部份五金商家。从消极角度看，它与本项目存在客户竞争，从积极角度看，它能与本项目共同做旺本项目所在的片区商业。

可以说，北部湾国际建材商贸城与本项目的关系是竞争与合作的关系，合作大于竞争。

三、项目市场定位

1、项目总体定位：

钦州湾地区综合性商业地产项目，以销售汽车、机械产品、机电产品以及汽车配件等为主，全力打造一流的直接面向北部湾地区和东盟市场的专业的机电产品专业市场。

2、项目案名：黄金海岸·商业广场（暂定）案名说明：

（1）定位为商业广场，市场灵活性强，可以为汽车城、机电城也可以为百货商贸城等，市场建设可根据开发情况最后确定。

（2）钦州市是海滨城市，大型商业项目开发要有海洋文化，海洋文明代表冒险和进取。黄金海岸是金色海岸的意思，充满机遇和希望，有理想有抱负的各界人士都会到这里来淘金，拾贝。

3、主力客户群定位：

项目开发起点高，建设大市场，因而市场内将会有大量的商铺。钦州城市不大，经营户消化商铺能力有限，但钦州市在快速发展，许多外地客商正源源不断涌进来，因而购买住宅和商铺的主力客户除了本地客户外，投资客和外地客商也是很重要的客源对象。

4、功能定位：

由于客观原因，本方案只针对A、B地块做功能定位，两区域一层建设为商铺，二层以上为普通住宅，其中商铺规划建设：

A区建设为汽车销售市场和二手车交易市场，主要销售小轿车整车、微型车、大货车、小货车、工程机械、建筑机械、农业机械和二手车交易；

B区建设为汽车配件、汽车用品及汽车相关附属服务行业、五金机电行业、摩托车电动车销售行业等行业的销售市场。

为更好发展商业，发挥项目的最大价值，A、B地块的临大街铺面可以设计两层商业。

5、建筑面积安排（1）A区规划建设面积 一层商铺面积约12340㎡ 二层以上住宅面积约44613㎡

合计：56953㎡（2）B区规划建设面积： 一层商铺面积约25753㎡.二层以上住宅面积约89975㎡ 合计：115728㎡

四、建筑风格定位

1、项目总体建筑风格及色彩计划（1）建筑风格表现

建筑外立面建议采用国际较为流行法式现代风格，局部采用中式现代化线条处理进行总体设计。

一、二层建筑建议采用法式骑楼风格设计。

钦州为港口城市，在设计外立面及楼顶标识风格表现时，增加一些海洋文化要素，这样更能体现项目的属地特性。

（2）项目总体布局构思

项目为一大型商业市场，里面设定主题市场和各分类市场，建议项目整体规划时体现这一主题倾向。

A、B地块均频临金海湾大道，但地块形态上有巨大差别，A地块临金海湾大道界面长，适宜展示高档商品，腹地由于有配套住宅用地C地块，在商业上缺乏纵深，不宜做大卖场规划设计。B地块临金海湾大道界面长，纵深大，并处在金海湾大道与扬帆大道交汇处，商业表现容易展开，因而建议主题市场形态设计于此，市场标志性建筑物、大门前广场、展示厅等可以安排在这里。

B地块长约430米，宽约570米，作为商业开发，内铺将会比较多，对于销售和经营都会有很大压力，为扭转这一倾向，建议牺牲部份其它利益，在B地块内部规划建设一条主干大道（20—30米即可）与外面的市政规划大道相通，把项目里面的内铺临街化，这样有利于盘活整个项目的商业氛围。

（3）建筑色彩计划

项目为机电类市场，可兼容其他百货商业，建筑物色彩采取银白色调较好，这一色调明快，富有，突出，跟海洋城市文化吻合，与项目文化匹配。

2、建筑单体外立面设计提示

（1）商品住宅房及外立面设计提示：

项目A、B地块均为开发商业铺面，住宅建在二层以上，根据容积率要求，最多只能建设5层。项目为商业项目，依附于项目之上的住宅套房不一定都作为居家使用，因此在设计上要考虑到居家合办公均适宜的户型设计方案比较合适。外立面建议设计成带有公寓办公楼性质为较好。屋顶、窗户等外立面局部设计可根据项目整体的法式现代风格进行设计。（2）商业物业建筑风格设计提示

一层商铺建设要符合使用，根据市场调查结果，商铺规格为开间4米，纵深8—10米，层高4.5—5米最为合适，这一规格对于二层以上的住宅户型规划也很有好处，中间不用进行转换层结构的调整，减少建筑成本，提高项目的抗震能力。

商铺内均为独立铺面，设置洗手间，以方便商家办公使用。

3、建筑材料应用

据建设部要求，在进行住宅节能改造的同时，将启动绿色建筑的认证制度，通过五个等级来对住宅“验明正身”，并通过五个等级向社会公布住宅建筑在节能生态方面的质量状况。

建议本项目建设在环保及节能技术应用上，精益求精，最大程度上运用新材料、新技术、新工艺、绿色环保材料、节能材料及智能化配置，塑造绿色、环保、节能的地产精品。

五、主力户型选择

1、项目所在区域同类楼盘户型比较（1）北部湾国际建材商贸城

主力户型：2房2厅1卫（面积：80—107㎡）

其他户型：3房2厅1卫（面积：101—146㎡）1房1厅1卫（面积：58—63㎡）4房2厅2卫（面积：135㎡）（2）长荣新城

主力户型：3房2厅2卫（面积：120㎡）

其他户型：2房2厅（面积：95㎡）4房2厅3卫（面积：140㎡）

楼中楼（2房、3房、4房），面积：90—200㎡（3）远辰·金湾蓝岸

主力户型：3房2厅2卫（面积：101—116㎡）

其他户型：2房2厅1卫（面积：84.57㎡）楼中楼（5房），面积：210㎡

2、项目业态分析配置

A地块为汽车销售市场，场地要求高一些，建议层高为5米。B地块为汽车配件、五金机电等销售市场，建议层高为4.5米。

3、项目户型配置比例

根据项目所在区域楼盘户型规划比例和销售情况，大致安排如下户型规划比例：

主力户型：2房2厅1卫（面积：80—100㎡）其他户型：3房2厅1卫（面积：95—125㎡）4房2厅2卫（面积：130㎡）

4、主力户型设计提示（1）一般住宅套房户型设计

层高3米，户型方正，面积使用率高，采光及通风良好。厨卫设计美观实用，窗户明亮大方。

（2）复式户型设计

顶层户型采用复试户型设计，注重时尚实用，采光和通风良好。

5、商业物业户型设计

一层商铺为全框架结构，层高5米，户型方正，预留卫生间接口。

六、室内空间布局装修

1、室内空间布局提示

住宅室内空间布局方正，注重通风和采光，干湿区区分明显，室内柱子不能留有死角，占据有效使用面积，影响家居摆设。横梁高低要统一，要整齐，不能影响住房美观。

2、公共空间主题选择

公共空间主要为过道和楼梯，楼梯宽度采取通用标准即可，过道采用明亮的地砖铺设，墙面刮白色腻子，置壁灯，装饰要求与建筑风格一致的文化艺术标志和饰品等。

七、装修标准提示

1、住宅装修标准提示

外墙涂料，内墙砂浆抹平；地板全现浇楼板，水泥砂浆过面；厨房通水，预留排水口，墙面为水泥砂浆抹平；卫生间置蹲式便器，预留洗手盆排水口，墙面为水泥砂浆抹平；阳台为封闭式，低开铝合金窗，墙面刮白色腻子，地面砂浆抹平；单元楼梯入口电子对讲防盗门，进户防盗门；独立水电表，水进户内，电表装至户门外。

2、商铺

地板水泥砂浆过面，卫生间预留排水口，墙面为水泥砂浆抹平。

3、项目展示大厅和办公楼

（面积可以从B地块里面支配，具体待定）

八、项目街道规划设计提示

1、本项目大型露天广场平时用作车辆展示，设置要有气势，适合举办大型展示会需求；

2、小街道宽度大于或等于10米；

3、大街道宽度最大不许大于超过30米；

4、大街道与小街道之间要方便穿插交通；

5、主要街道路口设立消防栓等公共安全施施；

6、在广告位置比较好的路口，要预留足够广告牌展示位置。

张莜（QQ：545695686）

2008年7月6日星期日

附件：

海洋城市文化介绍

从文化形态学的角度来看，海洋文化是一个“包括内核与若干外缘的不定形的整体”，从外及内，它由“物态文化层”、“制度文化层”、“行为文化层”和“精神文化层”等四个不同层面构成，内容包罗万象。在四个层面中，既有海洋文化的核心内涵，也存在海洋文化的浅层表现。现代海洋文化的实质，是人类文明不断摆脱和超越海洋的劣势与局限，孜孜不倦地开拓，发挥海洋的优势，以最大限度地沟通人类物质和精神文明的一种媒介。这种追求现代化、全球化的海洋文化精神，就是海洋文化之“魂”。

海洋文明是开放的，包容各类文化，兼收并蓄。海洋文明代表冒险和进取的文化特征。

海洋城市的文化是一种全球化、世界化的趋势。比如，在一些海洋城市的港口、商业区，很难分辨这是新加坡还是鹿特丹，它们有全球化的特征。但是在城市的内部，它们就呈现出本土化和传统的特征，这就是一种开放性和多样性的组合。

从海洋经济和海洋意识的起源，海洋城市的文化表现为鼓励思变、沟通意识和冒险精神。海洋文化的最大特征就是开放性和多样性。

海滨特色最终通过城市文化加以表现，城市文化是个综合的概念，包括城市的经济特征、居民的生活特征，也包括城市的性格。这些因素经过长期的发展和融合，固定下来，就形成了具备自己特色的海洋城市文化，也就是我们通常说的“蓝色文明”。

第三篇：规划设计定位刍议

房地产开发项目规划设计定位刍议

近几年，我国商品房空置率高，除与我国住房体制有关之外，还有一个重要的原因就是规划设计不合理，即地点偏远、交通不便；户型不合理；公共配套设施不齐全；朝向、设计不科学，居住环境差等。笔者认为房地产开发项目规划设计的关键问题是定位问题，只有规划设计定位可行，房地产开发项目才有科学性

可言。房地产开发项目规划设计定位究竟应如何？

一、注意市场导向性、环境性和适度性。

如今，人们的生活水平有了很大的提高，购房时已不再单纯考虑住得下的问题，而是要求住得好，住得舒服。不仅要求有四明结构，食寝分离，居寝分离，还追求功能分区明确、空间布局合理、充分考虑人的生活习惯等而设计的房型。以上海楼市为例，消费者就偏重于高层的三房一厅的经济型房型。一般来说，随着层数的增加，施工要求和施工工艺也随之提高。在设计方面，消防、供水、供电、交通组织等技术措施随着层数的增加而变得复杂化，这就增加了材料用量和施工难度，使造价大幅度增加。那么为何在上海高层住宅会越来越受到购房者的关注呢？不排除价格降低的原因，还因为高层也有许多优点：交通便利，配套设施齐全，质量好，寿命长，绿化好，加上上下楼有电梯代步，居住舒适、安全、方便。在寸土寸金的上海，尤其是市中心区，对于有一定经济实力的消费者来说，高层比多层好，并已达成共识。据报道，位于经济发达的珠江三角洲的大中城市，前几年二室一厅和一室一厅的小套住房在市场上独领风骚，如今已风光不再，三室一厅和三室两厅的中套住房已悄悄受宠，且有取代大套型住宅趋势。其原因主要有：第一、住宅的使用功能比较齐全，在功能上对一个家庭来说已经一步到位（夫妇一间，孩子或老人一间，另一间可做书房、琴房或客房使用”；其次30多万元的房款拼拼凑凑还能组合得起来。讲究房型的经济性就更不必说了，曾经一度受房越大越好的影响，许多房都闲置，缘由在于房价高，不经济。目前，大部分想购房的人是中、低收入者，追求大房型只是大部分人的想法，但其经济承受能力决定了要选择经济型的住房，即布局合理，功能实用，厅房面积经济，总价要低。

再者，环境景观也相当重要。整天穿梭于水泥、钢筋组成的大楼、道路中，人们希望回家后能拥有一种回旭自然的感觉，绿意环抱，四季花开。即使地段偏一些，但能推窗见绿，有大片的集中绿地，错落的园林小品点缀其间，也会受到购买得的青睐。在GB50180－93《城市居住区规划设计规范》中特别规定：居住区内公共绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到：组团不少于0.5平方米／人，小区（含组团）不少于1平方米／人，居住区（含小区与组团）不少于1.5平方米／人，并根据居住区规划组织结构类型统一安排、灵活使用。以南京栖霞建设集团的月牙湖花园项目为例，月牙湖整个小区容积率不到1.0，绿化率达56％，紧临月牙湖小区中心绿地广场占地1万余平方米，使所有的住户都能共享湖光山色和古城墙景观，由此掀起“绿洲”旺销景象。

当然，无论层数、房型，还是绿化，都不是越高越好，越大越好，必须有一个“度”的问题。我们要考虑可居住性和舒适性，在面积上有一个最低标准。在设备设施上要提高功能水平。在环境布局上要幽雅，交通便捷。适度性还需注意数量和规模，依市场状况和自身条件确定开发的数量和规模。1995年1月23日建设部发布的《城市房地产开发管理暂行办法》第三条指出：“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”。不注意把握

建设发展的适度性，盲目上马，开发建设项目就会沉淀与膨胀，后果必将不堪想象。

二、重视安全性。

建筑物的安全，人命关天，越来越受到人们的重视。从这几年国内外频繁发生的事故来看，有施工粗制滥造、偷工减料的原因，也有管理混乱的原因，也有设计不周的原因。设计是安全的第一关，无照设计，超级设计是绝对不允许的，设计无审核制度，无签字人制度也是不行的。麻痹出事故，这是历史的教训，在设计安全上，来不得半点马虎。在规划设计时必须对各种可能产生的灾害，进行分析，并按照有关规定，对建筑的防火防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等作必要的安排，使居住区

规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度。

三、考虑超前性

随着改革开放的深入发展，科技将日新月异，人们的生活也从温饱进入小康，进而走向富裕。1958年中国描绘的幸福远景是“楼上楼下，电灯电话”，现已普遍实现。目前各式家电快节奏更新换代，私人小轿车已步入部分富裕户，电脑联网缩短了世界的距离，这说明今天适用的，明天也许落伍甚至被淘汰。湖南长沙市的五一路，当初设计时，设计员已做出了一定的超前性设计，而今其路面宽度对繁华的市区来说还是较窄，仍需扩宽。所以说设计上的超前意识是必需的，该预留的就得预留，如果到时候再说、再改造，不是

不可以，但浪费就大了。

四、强调用户的参与性。

无论是住宅，还是商业公建写字楼，如果“名花有主”，不妨让他们参与设计，从布局设施等尊重使用人的意见。如果暂时无主，拿住宅来说，最好设计成大开间，可灵活隔断，把设计让给未来的使用人。

（中国房地信息 曹宏亮 周艳）

房地产项目建设条件有哪些？ 俗称四证:建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证。如果是商品房要预售，还要办理预售许可证

第四篇：商业项目定位与业态组合如何规划？

商业项目定位与业态组合如何规划

随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。

目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。

一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提„„

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人

群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

第五篇：太原项目产品定位和规划建议提纲

不锈钢工业园区项目产品定位和规划建议提纲

项目情况解读

 地理位置；

 项目指标解读，经济指标/用地环境（道路、生活、教育、医疗、其他配套）；

市场环境分析

 概述；

 主要竞品界定及特点（含住宅和商业）；

 市场机会点；

目标客户分析

 概述；

 目标客户需求；

 市场机会点；

产品定位

 项目SWOT；

 市场形象定位；

 项目产品定位；

 主要卖点提炼；

规划建议

 主题思想；

 大致规划布局；

 建筑风格；

 面积配比；

 户型特点（户型分布）；

 产品附加值；

 园林景观；

 商业配套；

 物业管理；

 开发策略建议；会所、景观、样板间风格/分期策略（各期户型组合）/价格策略