商业项目需要进行九项规划定位

第一篇：商业项目需要进行九项规划定位

商业项目需要进行九项规划定位

2009-06-22 10:06:20 作者：admin 来源： 浏览次数：44 网友评论 0 条

第一.业态定位:

这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。

第二.功能定位：

功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐，还是做旅游、会展。

功能不仅仅是购物，很多人在定义商业的时候很狭隘，我们认为商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。

第三.品类定位：

商业项目是做服装、还是做百货？是做家电、还是做通信、数码？是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？这叫品类组合。如果一个商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如红木家居做不做？还是做现代家居，藏品做不做？床做不做，还是只做厨房用具？这都是品类。做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通，这都属于品类定位。

第四.客群定位、客层定位：

这就是我们反复说的，商业项目是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与“客层”区别。“群”是一伙人，“层”是一个层次的人，有很多人把这两个概念混淆了，最后导致定位模糊、不清楚。

第五.商圈定位：

这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的，还是做方圆五公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业，社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的，所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。

第六.模式定位：

如果是现代百货，那么是采取联营还是采取租赁的模式？如果是中等商铺，是招几个大品牌，还是招众多的小品牌？是统一收银，还是分营收银？是统一管理，统一收银，还是分营管理，分营收银？那么这叫模式定位。这是直接影响到招商的策略和招商的政策的，也是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。

第七.形象定位：

商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的，是高端时尚的形象，还是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲是很重要的，是一种亲和力，还是一种时尚，都是需要设定的。

第八.策略定位：

我们认为策略对于一个商业企业来讲，在起步之前是非常重要的。这里有“一点”策略的概念和大家分享，什么是“一点”策略呢？我的品牌要优一点、我的管理更现代一点、我的员工素质要高一点、我的服务要完善一点、我的营销要现代一点、我的组织构架更科学一点、我的整体环境要更好一点。大家不要小瞧这些“一点”，企业与企业之间的竞争并不是很大方面的竞争，差距往往在细节上。所以我们的策略就定位在“一点”上，只要有“一点”就可以赢别人，也就有了“一点”定位。

第九.战略定位：

战略定位是指商业项目根据企业的发展方向是怎么定位的？是怎样设定的？比如说开发商要物业持有，那这个商业项目就是企业的战略决策。但是有的开发商认为住宅需要商业配套，但是并不想持有商业物业，那只能将商业项目分块卖掉。然后请一个管理公司帮忙管理一段时间以后金蝉脱壳，这样开发商的战略定位就是做房地产开发，而商业只是作为一个点而已，那就没有必要把商业作为战略目标，不需要投入大量的人力、物力了，所以战略定位对一个企业来讲是很重要的。

第二篇：商业项目定位与业态组合规划

商业项目定位与业态组合规划

时间：2009-05-20来源：搜房博客作者：村江

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

（二）商业中心功能、规模定位

1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模

商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入

餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。

2、定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标

一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shopping mall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑景观步行道融为一体共同营造城市景观文化的亮点。

3、定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。

根据“购物中心定位二八黄金定律”求证分析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为4：1。

（三）商业中心的经营档次与形象定位

商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。如何来确定商业中心的经营档次和综合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈,形成明显的差异化定位经营为目标。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象（引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传播等）。建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段，之所以从战略高度上系统设计和推出专业化商业组团形象是完全必要的选择，也是成就卖场无形的品牌资产根本。

二、项目整体业态规划

（一）业态规划的背景：

所谓的业态革命，是针对于传统零售商业的单一化功能很难适应社会发展和消费需求的变革。其理论思想是：不断满足社会发展进步给人们带来的物质生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三个生活空间，即第一空间（居住空间），第二空间（工作空间），第三空间（购物休闲场所）。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空间的逗留时间减少，第三生活空间的活动时间增加。因此，必须把提高第三生活空间的质量作为人们生活质量的关键点。现代商业业态的战略规划性恰恰表现在如何精心定位规划第三生活空间。

传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适应社会发展的需要。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重会大大增加。

（二）业态战略规划：

主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。

主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。

核心主力店和主力店是拥有国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中心更具活力。

（三）业态规划组合定位；

1、在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。

2、选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店

主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。

规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。

3、选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。

在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。

4、大型和特殊的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区域，以活跃购物中心立体纵深区域，且易于错时营业和区隔管理。免费的公共娱乐设施可穿插分布。

第三篇：商业项目定位与业态组合如何规划？

商业项目定位与业态组合如何规划

随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。

目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。

一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提„„

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人

群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

第四篇：代理行商业项目定位报告任务书

XXXX商业项目定位报告任务书

一、工作任务

完成XXXX商业项目市场调研及定位报告工作。

二、工作内容

㈠市场调研分析

1、总体环境分析

⑴区域规划

⑵区域环境发展趋势

⑶产业发展布局

⑷区域交通状况总体分析

①公共交通状况分析（地面公交客运系统、轨道交通系统、地区道路组成状况等。）②区域交通未来规划及道路改造分析

⑸人口状况分析

①宅项目发展及人口状况分析

②域人口结构及未来人口放量（住宅人口数量、写字楼人口数量、外来人口数量等。）③年龄、职业状况分析

2、区域商业市场环境分析

⑴区域商业市场发展历程

⑵区域商业市场现状分析

①现有商业供应分布

②现有商业供应特点

③现有商业供应结构

④现有商业物业租售价格

⑶区域商业市场未来发展趋势

①区域未来商业格局

②新增及规划商业项目

③区域未来商业整体放量

3、本项目周边（2公里）的状况分析

⑴项目区位及研究范围

⑵项目交通状况分析

⑶项目周边写字楼状况分析

⑷项目周边住宅状况分析

⑸项目周边商业状况分析（商业环境、业态布局、楼层主题、品牌组合、餐饮娱乐及休闲、消

费情况等，详见附件一：竞争者调研报告模板。）

①大体量商业状况（明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等。）

②中小体量商业状况（华联、华森、华普、林美、保龙仓、天河、元辰、乐购等。）

③商业街状况（建国道、永丰道、女人街等。）

④项目周边餐饮、娱乐业态发展状况分析（品牌规模、装修档次、经营状况、消费人群、消费频率、消费金额等。）

⑤项目周边未来商业放量分析

⑥项目周边配套状况分析

4、消费调研

⑴廊坊商场消费情况调研（展开年龄段）

①明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等商业项目调研分析。

②高档品牌、商业环境、商业布局

③消费目的④消费频率情况

⑤消费习惯与喜好

⑥消费人群的分析（展开年龄段、职业、收入、消费习惯）

⑦消费导向及消费金额分析

⑧餐饮娱乐、休闲消费的分析

⑨重点项目消费者研究

⑵娱乐街、餐饮街

①建国道、永丰道、女人街等的调研分析。

②娱乐街、夜店特点及品牌分析

③消费频率情况

④档次、内部装修

⑤规模与定位

⑥消费人群的分析（展开年龄段、职业）

⑦消费导向及金额分析

⑧经营状况分析

⑨重点娱乐、休闲消费分析

⑶餐饮类

①各商圈餐饮一览表

②各商圈餐饮规模、餐饮定位、餐饮类型、消费人群、消费档次、经营状况、未来预期 ③重点餐饮的租金及分布

④餐饮消费客群的特点（如家庭、朋友、公费）

⑤消费年龄构成⑥餐饮口味、喜好和变化调研

⑦消费者对环境的要求

⑧餐饮商户分类及特点（餐饮商户租金及承租年限、对物业及硬件设施的要求）

⑷项目周边（2公里）消费者调研

①分析消费人群对项目周边2公里现状及经营的服装、餐饮、娱乐品牌的喜好、排斥以及原因。②项目如何能吸引到周边及整个廊坊市区的消费者。

③潜在消费群体特征（家庭构成、购买力、购买习惯）。

④消费地点和消费环境关注因素（包括俱乐部、写字楼、公寓、酒店）。

⑤消费生活方式和价值观（包括运动习好）

⑥未来3-5年消费趋势以及消费人群的购买能力分析

⑦重点竞争项目分析

5、建筑规划建议

⑴外立面及动线建议

⑵室内设计建议

⑶硬件设施建议

⑷机电配置建议

6、商业策划及策略（结论）

⑴市场定位建议

⑵商业布局建议

⑶业态组合建议

⑷品牌落位建议

⑸租金评估及回报分析

三、工作要求

1、提交贵司所理解的报告纲要及报告目录；

2、详细说明工作方法和工作周期；

3、工作各阶段部署计划表；

4、调研报告的报价。

第五篇：三星湖商业项目定位报告

三星湖商业定位策划

本项目商业的成功与否，关系整个项目的价值是否真正实现。

一、永川商业状况：

（1）.城市规划商圈分布及现状 五大商圈带动城市商业建设

1.渝西广场商圈：总投资3.5亿元，占地73亩，商业面积10万平方米的俊豪中央商业中心，整体提升了老城商圈的形象

2.人民广场商圈：投资2亿元，占地180亩，营业面积10万平方米，集购物、休闲、观光于一体的华创商业中心，竹映三清楼盘大型百货的进驻进一步提升新区核心地位。

3.桃花山仿古商业步行街商圈：建设完善营业面积1.5万平方米，集生态观光、地域人文、时尚商业、餐饮美食为一体的十里棠香生态美食园；着力打造投资3亿元，占地1000亩的，着力提升IT数码商城、汽摩配件一条街、机电产品一条街等项目的档次。

4.商贸城及客运中心商圈：商贸城的逐渐起色，在新老城交界处一个新的商圈正在兴起。

5.兴龙湖CBD商圈：金科等大型地产商的介入，作为城市CBD规划的商圈正在形成。（2）.商业业态状况分析

永川区渝西广场位于老城市商业黄金地段，规划区范围内产业方面主要为服务业，包括商业、金融、贸易、百货、餐饮及其他生活服务业。

人民广场商以大型SHOPING MALL 为主，酒店等各类休闲娱乐行业发达。

餐饮、家居、IT数码商城、汽摩配件一条街、机电产品等行业也在永川各大商圈呈蓬勃发展态势。

总结：整体来说永川商业发展迅速，各类行业特别是大型商业和服务产业发展迅猛。城市商业发展齐备，规划完善。

二、．项目周边商业状况

（一）购物场所

人民广场有崇尚百货、新世纪、吉又吉等大型超市，兴龙湖及凤凰湖大中型百货超市即将出现。

（二）休闲娱乐

新区高档茶楼、歌城等娱乐场所发达，竞争激烈。市场需求也大。

（三）餐饮娱乐

项目附近有丰富多样的餐饮配套，众多特色餐饮、娱乐休闲等设施。总结：由于周边商业较为发达，本项目所处区域相对不够成熟，传统商业在本区域很难快速形成和成活。三星湖商业定位原则

1.本项目商业必须为提升项目品质服务

2.项目商业须成为城市商业的补充或重要组成部分。3.项目商业必须具备与项目合适的文化气质和内涵。

4.项目商业必须根据本项目特殊地理位置和地理条件，最大限度发

挥优势。

三星湖项目商业定位：

1.关于儿童游乐主题商业的调查分析： 请星哥填写，哈哈~~~ 2.商业定位：以儿童文化为主题的集游乐、购物一体的永川第一游乐商城

3.商业分布组成：整体商业分为儿童游乐区和儿童修闲购物区、儿童教育区