锦江商业广场商业定位及招商规划构想

第一篇：锦江商业广场商业定位及招商规划构想

锦江现代城商业广场

商业定位及招商规划初步构想

一、商业定位——为什么是儿童类主题商业街？

1、儿童类主题商业街是市场发展的一种需求。

宏观上看，全国儿童消费市场未来存在约2万亿元的潜在动力，随着第四波婴儿潮的到来，我国的儿童消费市场将越来越大，而功能单一的经营模式已难以适应市场的发展，儿童一站式消费将大行其道。而现今焦作儿童商业还处于起步阶段，因此市场潜力巨大。

2、儿童类主题商业街将会成为投资新热点。

从全国近2年的儿童主题商街的市场来看，包括广州、北京、上海、武汉、成都五大城市，每月的儿童消费额近40亿元，而已有的儿童商业多以专卖店的模式出现，数量少，缺少统一主题和整合，在焦作，这方面更是空白，因此儿童经济成为商业地产的下一个热点必将是一种趋势。

3、儿童类主题商业街将更有利招商、推广、运营。

目前在焦作市场上还没有儿童类主题商街出现，儿童主题的定位避免商业定位的同质化，利用差异化定位的优势，让项目在众多的对手中脱颖而出，具有更强的号召力，更强大的辐射力，为商家提供更高的成长空间。

4、儿童类主题商业街定位可充分契合项目区域及硬件，使硬件与区位上的劣势化为优势。

项目处于新区市政府边上，而且处于内街，在治安与交通安全上都很优越，儿童对于安全方面要求跟高，可充分发挥此优势，化劣势为优势。

二、儿童主题街业态规划构想

适合引入儿童服饰、玩具精品、婴幼儿用品、孕妇用品、学习文具、早教培训6大业态，再配合儿童餐饮、儿童娱乐休闲体验设施等，将打造成将成为焦作首家名副其实的一站式大型儿童主题综合商业。

在具体业态规划分布上，商场一楼为休闲娱乐与儿童餐饮；商场二楼为早教培训为主。一楼沿街独立店铺以儿童服饰、玩具精品、婴幼儿用品、孕妇用品、为主，二楼独立店铺为学习文具。（具体规划布置请提供平面图）

第二篇：黄金海岸商业广场 项目定位及规划设计报告[定稿]

“黄金海岸·商业广场”项目定位及规划设计报告

（A、B地块部份）

一、项目用地周边环境分析

1、项目土地情况（1）项目用地面积

“黄金海岸商业广场”（以下简称本项目）总用地280.317亩。共分为A、B、C、D四个地块。其中：商业用地224.317亩（包括A地块53.393亩、B地块108.494亩、D地块61.984亩。），容积率1.6，建筑密度35%；配套住宅用地56亩（C地块）。容积率3.0，建筑密度30%。

（2）地理位置

本项目位于钦州市金海湾大道中段。项目东临扬帆大道、钦南区政府和新汽车总站，南邻1600亩白石湖公园，西临安州大道和金海湾大桥，北面与北部湾国际建材商贸城隔路相望。

（3）地质地貌状况

项目用地基本上是农田，土地平整，高低差很小，没有大量的土方工程，施工难度小。

2、项目区域交通

（1）地块周边的市政路网以其公交现状

项目处在钦州市主干大道金海湾大道中段，西接南北高速公路，东出北海和钦州港，北连河东新区钦州市行政文化中心，处在市政交通的枢纽位置，扼守钦州市南大门。

钦州市新的汽车总站在金海湾大道东面的钦南区政府对面，距离本项目只有300米远，目前建设工作接近尾声，几个月后将启用。届时，车站将成为钦州市新的交通中心、物流中心，公交车、的士、货运等交通会变得非常发达。

（2）规划交通

按照市政规划，项目门口的扬帆大道将向南拓展延长线，直达钦州港。扬帆大道的全线贯通，将会大大缩短钦州市至钦州港的距离。

3、市政配套设施完善（1）社区建设

项目周边目前正在建设的住宅小区有远辰·金湾蓝岸等10多个住宅项目，其中最大的有钦南新城（2000亩），可以预见，项目所在片区将会很快成为成熟社区。

（2）文化教育

钦州市第三中学位于本项目的西侧200米处，正在建设中，项目住户子弟可就近入学。

（3）医疗卫生

钦州市妇幼保健医院在安州大道上，距离本项目只有一公里距离，社区医疗保障轻松可以做到。

（4）娱乐休息

正在建设中的白石湖旅游公园紧靠本项目，占地1600亩，是一个很好的娱乐休闲去处。项目临水而建，临水而居，环境十分良好。

4、片区商业

项目对面的大型项目——北部湾国际建材商贸城即将建成开业，有力地带动本区域的商业发展，安周大道的长荣新城商业街交付使用过半，其他后进项目也正在规划建设中，片区商业日渐成熟。

二、市场调研分析

1、项目SWOT分析（1）项目优势 区位优势

钦州市以“大港口、大工业、大旅游”为主要建设目标，为广西沿海城市中心城市，项目处在钦州市的交通主枢纽金海湾大道上，区位优势得天独厚。

交通优势

钦州市海上交通近年得到大发展，目前10万吨级航道已开通，20万吨航道也在建设中，与东盟各国的海上贸易往来日渐频繁，海上交通前景广阔。

工业大发展

随着大港口建设，以中石油1000万吨炼油项目和310万吨林浆纸项目为首的临港大工业陆续上马，钦州市正在大量地吸纳全国各地的投资资源和国际资本，发展本地工业项目，地方工业发展体系已逐渐形成。

（2）项目劣势

钦州市基础工业相对薄弱，项目所在地片区商业刚刚起步，距离成为成熟的区域专业批发市场还有一个过程，建设有一定难度，在很大程度上考验开发企业的经济实力和开发水平。

（3）项目机会点

钦州市是一个新兴的沿海港口城市，是我国最后一块未开发的沿海处女地，充满发展机遇，目前城市正以高速发展，对外贸易、工业产值及工业发展速度连续三年获得广西第一。

今年五月国家正式批准钦州港设立10平方公里的保税港区，大大地加快了钦州市港口工业的发展，为钦州市大发展起到了里程碑的作用。

（4）项目威胁

项目威胁点目前主要来自全国地产行情，在深圳、北京地产相继降价的情况下，许多地方的地产发展受到了影响。目前钦州房产开发速度很快，大有超过城市发展速度的势头，市场形势严峻。

北部湾国际建材商贸城是本项目的一个参考指标，它的成败对本项目影响将会比较大。目前该项目的销售和招商工作进展并不顺利，存在一定的负面作用。

2、项目市场竞争状况分析

目前项目存在的竞争比较小，带有一定同质性的项目只有北部湾国际建材商贸城，它的定位是以建材为主，吸收了部份五金商家。从消极角度看，它与本项目存在客户竞争，从积极角度看，它能与本项目共同做旺本项目所在的片区商业。

可以说，北部湾国际建材商贸城与本项目的关系是竞争与合作的关系，合作大于竞争。

三、项目市场定位

1、项目总体定位：

钦州湾地区综合性商业地产项目，以销售汽车、机械产品、机电产品以及汽车配件等为主，全力打造一流的直接面向北部湾地区和东盟市场的专业的机电产品专业市场。

2、项目案名：黄金海岸·商业广场（暂定）案名说明：

（1）定位为商业广场，市场灵活性强，可以为汽车城、机电城也可以为百货商贸城等，市场建设可根据开发情况最后确定。

（2）钦州市是海滨城市，大型商业项目开发要有海洋文化，海洋文明代表冒险和进取。黄金海岸是金色海岸的意思，充满机遇和希望，有理想有抱负的各界人士都会到这里来淘金，拾贝。

3、主力客户群定位：

项目开发起点高，建设大市场，因而市场内将会有大量的商铺。钦州城市不大，经营户消化商铺能力有限，但钦州市在快速发展，许多外地客商正源源不断涌进来，因而购买住宅和商铺的主力客户除了本地客户外，投资客和外地客商也是很重要的客源对象。

4、功能定位：

由于客观原因，本方案只针对A、B地块做功能定位，两区域一层建设为商铺，二层以上为普通住宅，其中商铺规划建设：

A区建设为汽车销售市场和二手车交易市场，主要销售小轿车整车、微型车、大货车、小货车、工程机械、建筑机械、农业机械和二手车交易；

B区建设为汽车配件、汽车用品及汽车相关附属服务行业、五金机电行业、摩托车电动车销售行业等行业的销售市场。

为更好发展商业，发挥项目的最大价值，A、B地块的临大街铺面可以设计两层商业。

5、建筑面积安排（1）A区规划建设面积 一层商铺面积约12340㎡ 二层以上住宅面积约44613㎡

合计：56953㎡（2）B区规划建设面积： 一层商铺面积约25753㎡.二层以上住宅面积约89975㎡ 合计：115728㎡

四、建筑风格定位

1、项目总体建筑风格及色彩计划（1）建筑风格表现

建筑外立面建议采用国际较为流行法式现代风格，局部采用中式现代化线条处理进行总体设计。

一、二层建筑建议采用法式骑楼风格设计。

钦州为港口城市，在设计外立面及楼顶标识风格表现时，增加一些海洋文化要素，这样更能体现项目的属地特性。

（2）项目总体布局构思

项目为一大型商业市场，里面设定主题市场和各分类市场，建议项目整体规划时体现这一主题倾向。

A、B地块均频临金海湾大道，但地块形态上有巨大差别，A地块临金海湾大道界面长，适宜展示高档商品，腹地由于有配套住宅用地C地块，在商业上缺乏纵深，不宜做大卖场规划设计。B地块临金海湾大道界面长，纵深大，并处在金海湾大道与扬帆大道交汇处，商业表现容易展开，因而建议主题市场形态设计于此，市场标志性建筑物、大门前广场、展示厅等可以安排在这里。

B地块长约430米，宽约570米，作为商业开发，内铺将会比较多，对于销售和经营都会有很大压力，为扭转这一倾向，建议牺牲部份其它利益，在B地块内部规划建设一条主干大道（20—30米即可）与外面的市政规划大道相通，把项目里面的内铺临街化，这样有利于盘活整个项目的商业氛围。

（3）建筑色彩计划

项目为机电类市场，可兼容其他百货商业，建筑物色彩采取银白色调较好，这一色调明快，富有，突出，跟海洋城市文化吻合，与项目文化匹配。

2、建筑单体外立面设计提示

（1）商品住宅房及外立面设计提示：

项目A、B地块均为开发商业铺面，住宅建在二层以上，根据容积率要求，最多只能建设5层。项目为商业项目，依附于项目之上的住宅套房不一定都作为居家使用，因此在设计上要考虑到居家合办公均适宜的户型设计方案比较合适。外立面建议设计成带有公寓办公楼性质为较好。屋顶、窗户等外立面局部设计可根据项目整体的法式现代风格进行设计。（2）商业物业建筑风格设计提示

一层商铺建设要符合使用，根据市场调查结果，商铺规格为开间4米，纵深8—10米，层高4.5—5米最为合适，这一规格对于二层以上的住宅户型规划也很有好处，中间不用进行转换层结构的调整，减少建筑成本，提高项目的抗震能力。

商铺内均为独立铺面，设置洗手间，以方便商家办公使用。

3、建筑材料应用

据建设部要求，在进行住宅节能改造的同时，将启动绿色建筑的认证制度，通过五个等级来对住宅“验明正身”，并通过五个等级向社会公布住宅建筑在节能生态方面的质量状况。

建议本项目建设在环保及节能技术应用上，精益求精，最大程度上运用新材料、新技术、新工艺、绿色环保材料、节能材料及智能化配置，塑造绿色、环保、节能的地产精品。

五、主力户型选择

1、项目所在区域同类楼盘户型比较（1）北部湾国际建材商贸城

主力户型：2房2厅1卫（面积：80—107㎡）

其他户型：3房2厅1卫（面积：101—146㎡）1房1厅1卫（面积：58—63㎡）4房2厅2卫（面积：135㎡）（2）长荣新城

主力户型：3房2厅2卫（面积：120㎡）

其他户型：2房2厅（面积：95㎡）4房2厅3卫（面积：140㎡）

楼中楼（2房、3房、4房），面积：90—200㎡（3）远辰·金湾蓝岸

主力户型：3房2厅2卫（面积：101—116㎡）

其他户型：2房2厅1卫（面积：84.57㎡）楼中楼（5房），面积：210㎡

2、项目业态分析配置

A地块为汽车销售市场，场地要求高一些，建议层高为5米。B地块为汽车配件、五金机电等销售市场，建议层高为4.5米。

3、项目户型配置比例

根据项目所在区域楼盘户型规划比例和销售情况，大致安排如下户型规划比例：

主力户型：2房2厅1卫（面积：80—100㎡）其他户型：3房2厅1卫（面积：95—125㎡）4房2厅2卫（面积：130㎡）

4、主力户型设计提示（1）一般住宅套房户型设计

层高3米，户型方正，面积使用率高，采光及通风良好。厨卫设计美观实用，窗户明亮大方。

（2）复式户型设计

顶层户型采用复试户型设计，注重时尚实用，采光和通风良好。

5、商业物业户型设计

一层商铺为全框架结构，层高5米，户型方正，预留卫生间接口。

六、室内空间布局装修

1、室内空间布局提示

住宅室内空间布局方正，注重通风和采光，干湿区区分明显，室内柱子不能留有死角，占据有效使用面积，影响家居摆设。横梁高低要统一，要整齐，不能影响住房美观。

2、公共空间主题选择

公共空间主要为过道和楼梯，楼梯宽度采取通用标准即可，过道采用明亮的地砖铺设，墙面刮白色腻子，置壁灯，装饰要求与建筑风格一致的文化艺术标志和饰品等。

七、装修标准提示

1、住宅装修标准提示

外墙涂料，内墙砂浆抹平；地板全现浇楼板，水泥砂浆过面；厨房通水，预留排水口，墙面为水泥砂浆抹平；卫生间置蹲式便器，预留洗手盆排水口，墙面为水泥砂浆抹平；阳台为封闭式，低开铝合金窗，墙面刮白色腻子，地面砂浆抹平；单元楼梯入口电子对讲防盗门，进户防盗门；独立水电表，水进户内，电表装至户门外。

2、商铺

地板水泥砂浆过面，卫生间预留排水口，墙面为水泥砂浆抹平。

3、项目展示大厅和办公楼

（面积可以从B地块里面支配，具体待定）

八、项目街道规划设计提示

1、本项目大型露天广场平时用作车辆展示，设置要有气势，适合举办大型展示会需求；

2、小街道宽度大于或等于10米；

3、大街道宽度最大不许大于超过30米；

4、大街道与小街道之间要方便穿插交通；

5、主要街道路口设立消防栓等公共安全施施；

6、在广告位置比较好的路口，要预留足够广告牌展示位置。

张莜（QQ：545695686）

2008年7月6日星期日

附件：

海洋城市文化介绍

从文化形态学的角度来看，海洋文化是一个“包括内核与若干外缘的不定形的整体”，从外及内，它由“物态文化层”、“制度文化层”、“行为文化层”和“精神文化层”等四个不同层面构成，内容包罗万象。在四个层面中，既有海洋文化的核心内涵，也存在海洋文化的浅层表现。现代海洋文化的实质，是人类文明不断摆脱和超越海洋的劣势与局限，孜孜不倦地开拓，发挥海洋的优势，以最大限度地沟通人类物质和精神文明的一种媒介。这种追求现代化、全球化的海洋文化精神，就是海洋文化之“魂”。

海洋文明是开放的，包容各类文化，兼收并蓄。海洋文明代表冒险和进取的文化特征。

海洋城市的文化是一种全球化、世界化的趋势。比如，在一些海洋城市的港口、商业区，很难分辨这是新加坡还是鹿特丹，它们有全球化的特征。但是在城市的内部，它们就呈现出本土化和传统的特征，这就是一种开放性和多样性的组合。

从海洋经济和海洋意识的起源，海洋城市的文化表现为鼓励思变、沟通意识和冒险精神。海洋文化的最大特征就是开放性和多样性。

海滨特色最终通过城市文化加以表现，城市文化是个综合的概念，包括城市的经济特征、居民的生活特征，也包括城市的性格。这些因素经过长期的发展和融合，固定下来，就形成了具备自己特色的海洋城市文化，也就是我们通常说的“蓝色文明”。

第三篇：公司简介和商业构想

企业概况

企业名称：田园牧歌之家（Pastoral House）

法律模式：本公司是一个股份有限责任公司，在天津市注册。

有限责任公司联系地址：天津市河西区

电话：022—24903111E-mail:471093043@qq.com

经营范围：

[]制造业[√ ]服务业[]批发商[]零售商

产品或服务：

本公司致力于让广大都市人在闲暇之余享受到宁静的田园生活。试想每当你忙的焦头烂额的时候，你是不是想换个环境去放松下自己。试想每当你被工作压的喘不过去气，你是不是也渴望释放下被束缚的心灵。试想每当你没时间陪你家人时，你是不是想和他们一起享受天伦之乐。试想每当你厌烦了都市的喧闹和嘈杂，你是不是也想好好安静一下。试想每当你吃腻了大鱼大肉，是不是也想品尝下农家菜的清爽淡雅。在我们的田园牧歌之家，你可以感受到“采菊东篱下，悠然见南山”的恬淡。你更可以感受到“落霞与孤鹭齐飞，秋水共长天一色”的晚间美景。你更可以感受到“孤舟蓑笠翁，独钓寒江雪”的别样感觉。你还可以感受到“日出江花红胜火，春来江水绿如蓝”的人间美景。在这依山傍水之间，鸟语花香之际，你可以体验到男耕女织的乐趣。淳朴，自然，恬静，我们的田园牧歌之家。

我们的经营思想

我们的田园牧歌之家以农家淳朴，自然，恬静为基调。为游客们提供各种农家菜，并且附带钓鱼，织布，以及有趣的风俗活动。在这美景之下大家欢聚一堂尽情享受农家之乐。

我们的公司有天津工业大学团队组成，一共七个人，大家集思广益，分别根据自己的专业负责不同部分，学习金融负责资本运营，学习会计的负责财务方面，学习计算机的负责市场营销，学习工商管理的负责公司管理。我们的团队目标是实现大规模经营和连锁经营。

我们公司的宗旨

以没有最好只有更好的服务为大家释放压力，享受田园风光，享受田园文化生活，实现广大顾客的最大心灵享受。

我们的客户

我们的客户主要为现在工作繁忙的都市人，年龄不限。现在的大部分儿童以及青少年都是独生子女，没有体验过农家生活，他们主要的生活场所为大城市，他们的活动场所主要为游乐场，电玩，以及商业街。他们对农家生活体验很少，童年的美好非常局限，田园生活对于他们很遥远，同时也很新鲜。他们在田园牧

歌可以体验到原汁原味的田园生活。比如垂钓，种菜，戏水，捉蝴蝶，掏鸟窝等一系列他们在城市体验的活动。不仅可以丰富他们的经验，而且锻炼了他们自立自强的能力。年轻人是也是消费群体，他们工作忙，生存压力大，他们的心灵最容易疲倦。在我们田园牧歌他们可以享受到最大的平静，恬然，在这里可以和陶渊明谈心，与自然最亲密的结合，陶冶情操，体验物我一体，天人合一的境界。然而也是在此时，也是最容易享受到生活的美好，为他们明天的奋斗增添新的动力。中年人是主要的消费群体，他们大部分事业有成，家庭和谐美好，有能经济能力也有时间来农家享受下田园生活，在这里他们也许可以回到曾经自己体验过的生活，有一种故地重游的感觉。在这里，他们一家人可以享受天伦之乐，我相信，在这里他们不仅享用的是农家菜，而且感受的也是幸福的一家快乐。对于许多孝顺的人，田园之家也是个不错的选择，带上身边的老年人到这里享受一下宁静，自然。有宜于老年人的身心健康。

所有者

本公司是一个股份制有限责任公司，有天津工业大学开拓者团队共同创建，团队人员包括：刘颖，杨左明，齐鑫，恭倩宇，姚飞，张国强。

吸收就业人数

本公司属于文化餐饮服务公司，需要有较高的文化水平的人员若干名，而且需要技术骨干若干名，预计吸收就业人员人60。其中管理层6人，财务部4人，后勤部20人，服务人员30。

启动资金

投资资金500万

运营资本600万

共计1100万

资本来源

风险投资500万

团队每人100万

三：商业构想和市场分析

商业构想的描述：

中国自改革开放三十年来，中国的经济实现的飞速的发展，人们的生活有了很大的提高，但是现在的社会问题也是越来越突出，我们的蓝天不见了，我们的动物伙伴消失了，我们的水喝着有味了，我们空气不新鲜了。我们能牺牲的还有多少？前年经营几十年的企业三鹿因为三聚氰胺放多了而消失在公共的眼中，三

鹿几乎成了中国的中国奶制品的信仰，中国人还敢信什么？今年的河南龙头企业双汇因为被查出瘦肉精而在3.15风口浪尖风光了一把，我们吃了十几年的火腿现在避之不及，现在去超市还敢买什么火腿，没查出并不代表没有。还有近段时间查出的注硫酸钡活鸡，以及不断曝光挑战我们心里底线的地沟油，想一想大家还能吃的下么?现在还有不断曝光的避孕药养虾，农药蔬菜。我们吃的一点也不放心。

在这样的背景下，我们田园牧歌之家不仅仅为顾客提供恬静安然的生活环境，这里有蓝天偶有白云有绿水，有美好的生态自然。而且我们承诺打造生态健康的高品质的食品。我们的合作伙伴拥有养鸡场，养猪场，以及养鱼虾的池塘等等。我们的目标就是为大家提供最健康最保健的食品。

我们的公司再进一步的发展下，会陆续在掌握技术的情况下，为顾客提供食疗计划，为广大的有需要顾客打造高品质，高质量的食品组合。在田园牧歌之家享受到美景恬淡的同时可以保养身体健康。

我们公司最大的目标是建立世界最大的田园休闲场所，我们提供最全面的服务。只有你想不到的，没有我们做不到的。

市场分析

随着乡村旅游业的发展乡村农家乐越来越受到人们的关注，逐渐形成了到乡村旅游必少不了走进当地颇具特色的农家，亲身体验浓郁的民俗风情和品味新鲜奇特而鲜美的农家特饭菜。可是，纵观现今的农家乐经营管理缺乏持久性的发展战略规划，产品过于单一，并且陈旧，新鲜特色性持续不长久。更多的是缺乏品牌效应，农家乐呈现的就是多杂乱，出现了发展中的“一哄而上，遍地开花”到“一哄而散，满目疮痍”的恶性循环。

现代农家乐旅游既面对着前所未有的机遇，也同时接受着巨大的挑战。纵观当今农家乐旅游的发展趋势，其追求的是一种可持续的生态旅游形式，在建筑风格、管理模式、发展路径、活动项目等方面必需开拓创新，才能抢占先机，在竞争的大潮中立于不败之地。

我们的客户：

天津市是中国四大直辖市之一，经济比较发达，人们生活水平较高，对于拥有1000多万的人口的天津来说，我们的客户源是相当大的。我们的主要客户是在天津市中心的居住居民，在这个日益注重环境质量的时代，大部分人愿意去享受田园生活。

除此之外，我们的最大的客户源来自于全国各地的一线城市的居民，当他们来天津旅游时，在游山玩水之际，在我们的田园牧歌暂歇一下，一定是个不错的选择。

主要竞争对手：

在天津市有上百家农家乐，主要分布在蓟县，在市区里的大港和和平区等地方少有分布，作为千年古城的蓟县，有盘山、黄崖关、九龙山、九山顶、东陵等多处风景区，这为这里的农家乐带来了巨大的商机，但是他们最大的缺点在于，大部分设施不够齐全，而且大部分为散户式经营，收益小，发展缓慢。

第四篇：商业构想和市场分析

一．商业构想

有一天在大街上看到一条宠物狗特

别漂亮就和它的女主人聊起了天，问了

一些养宠物狗的花销：女主人家的“贝

贝”是一只不大的宠物狗，别看成年后

也不过3公斤，花费可不少。首先，小

家伙怕冷，室温必须常年保持在26摄氏

度才行；其次女主人还为贝贝准备了好

多套衣服，冬夏皆有，最贵的一件是女

主人在国外为它买的小皮袄。贝贝体格

太娇小，好多最小号的狗衣服都穿不下，为了让贝贝的衣服更合身，女主人还特

地买来电动缝纫机亲自上阵把衣服改

小。小贝贝的清洁用品也不便宜，一支专用的犬用牙膏要100多元一支，洗耳朵和眼睛的洗液也多是从香港买回来的高档品。此外，卫生间里还为它配备了专用的毛巾；除了做足贝贝的健康工夫，女主人还考虑到小家伙玩耍的需求，给它置办了五六十件玩具，而且，随着贝贝对玩具的破坏，新的玩具还在不断增加„„以上花费还不算每年固定的680元的预防针，更别提马上要给贝贝找只合适的小母狗，娶房“媳妇”的费用„„就这样，由此可见宠物市场有很大的发展空间。

（二）．市场分析

1.消费情况分析

一项调研结果表明：中国的宠物数量在1999-2008的9年间增长了近500%。宠物食品供应、用品供应、美容保健、宠物医院等行业不断走俏，我国宠物及用品一年的交易额已超过100亿元。

动物的世界里也有名牌，狗狗们因品种血统而身价不同。穿衣认品牌，养狗养名牌，如今很多白领养宠物也是非名牌狗不买，价格自然不菲。花大价钱把一只名牌小狗抱回家，投资其实才刚刚开始。要让自己的宠物宝贝过上幸福生活，狗屋、狗粮、狗香波一样都少不得。一个舒适的狗窝在几百元左右，每年的置装费需要数百元不止，再加上护理用品、看病吃药、狗粮、玩具等多种花销，一个家庭在宠物上每年花的钱不会低于3000元。光说宠物的护理一项，据一位养狗的白领介绍，“一小瓶320毫升的宠物沐浴液四五十元，宠物专用护发素40多元，去虱去蚤的宠物喷雾也近50元，专用宠物剃刀100元至120元不等，如果出去洗澡体积不大的小狗包月每月4次也要400多元，剪一次指甲30元，留个时髦发型，那是300元钱都打不住”。

我在一家宠物用品及美容店，看到价目表上详细地按照宠物的体重分为小、中、大、超大型四个等级，价位按照体重以及服务的项目而递升，从100元到450元不等。其中特别服务还包括染色、杀菌、皮肤护理、电毛、焗油等，服务项目之齐全、收费之可观和普通的美容院、美发店相比真是有过之而无不及。要是不小心小狗得了病，看病更不得了。一家宠物医院的医师介绍说，就是小狗得了皮肤病等最常见的病，挂号费、化验费和医药费加起来至少也要100多元。每年打一两次防疫针，进口疫苗一次就是100多元。一名狗主人带着自己的圣伯那犬到宠物医院看病，医生向其建议使用一种非常安全有效的进口特效驱虫药，价钱100元一粒，但为了保证宝贝的健康，主人们毫不犹豫，“买”！

2.市场竞争及宠物经济分析

随着白领们对宠物的钟爱，养宠物的人不断增多，宠物数量急剧增加，宠

物经济也越来越受人关注。人们对宠物

也不再只停留在给它们吃喝上，还要求

给穿上漂亮的衣服，做美容，做造型，看病等等，宠物食品供应、用品供应、美容保健、宠物医院等行业开始走俏。

目前，我国宠物经济的市场潜力至少达

到150亿元。在劳动和社会保障部最新

公布的第二批新职业中，颇为引人关注

就是“宠物健康护理员”，在某网站最

炫的十大职业的评选中，宠物美容师名

列前茅。据专家介绍，目前我国宠物业

从业人数已达百万人，其中从事宠物医疗和护理的人员约占其中的10%，宠物健康护理员职业的从业人数可达9万人。

近年来，随着哈尔滨市的宠物商店、宠物医院越来越多，竞争也日趋激烈。一个宠物医院的老板告诉我们，最初刚开这个宠物店时自己心里也很没底，那时养宠物的人很少，生意不好干，但现在生意比以往好多了。应该是随着人们生活水平不断提高的缘故吧，养宠物的人一年比一年多，我们的生意自然也一年比一年好了。随着养宠物的市民逐渐增多，每天的销售额明显提高，但现在开宠物商店也越来越多，竞争也比较激烈。

目前，养宠物的市民逐渐增加，一个很大的宠物经济市场摆在眼前：以一条小型犬为例，如果主人给予它周到的关怀，它应该吃狗粮，一天大概吃半斤狗粮，狗粮平均价格在8元/斤，一天伙食费最少需要3元，一个月至少需要90多元。一年80元左右的疫苗费用，一条宠物狗一年至少需要花费1000多元。

走进超市，货架上宠物猫、宠物狗专用的商品越来越多、琳琅满目，似乎一夜之间，哈市内各大商场和超市里面都设立了宠物用品专区，宠物交易市场也是一片红火。据统计，中国宠物及用品一年的交易额已超过100亿元。不仅如此，宠物身后的一条完整的产业链条已经逐渐形成：宠物饲养场、宠物医院、宠物美容店、宠物食品店、宠物寄养店、宠物墓，甚至宠物网站等，这不仅形成了一个相当大的市场，还创造了一个新名词：宠物经济。

在宠物经济这块大蛋糕尚可瓜分的今天，涉及到宠物的方方面面，都会成为新的创业热点和“淘金地”，孕育着蓬勃的商机。可以说，在宠物行业中，只有你想不到的，没有你卖不掉的。有专家预计：到2010年，中国宠物数量将增至1.5亿只，中国宠物产业销售额有望达到400亿元人民币。

3.宠物寄养市场分析

在“宠物经济”日益被看好的今天，宠物寄养成为一个新行业，是“宠物经济”中市场前景最大的一种。

每逢长假期间，一部分养宠物的市民或忙于走亲访友，或外出旅游，无暇照顾爱宠，宠物寄养生意随着出游高峰的到来也迎来黄金档。哈市某宠物寄养中心的负责人介绍，每逢长假是他们宠物寄养的“旺季”，“来我们这寄养的宠物增加了30%左右，多数为小狗、小猫等。送宠物来我们寄养中心的人在走的时候都很舍不得，千叮咛万嘱咐一定要照顾好它们。”该负责人还表示，由于人手不足。宠物寄养价格根据宠物个头大小，以及是否自带狗粮等。虽然寄养价格并不便宜，但办理寄养手续的主人们都表示，节日外出，宠物没人照顾，花点钱把宠物寄养，不仅能为宠物在假期找个临时的家，还能为它们提供专业的医疗和美容护理。

据专业人士介绍，开展宠物寄养业务的要求比较高，也越来越星级化，特别是猫狗，房间要有空调保暖设备，还要定时安排运动，有专人护理，要有基本医疗手段保障。针对不同宠物的生活习惯，宠物寄养师还需满足不同宠物的进餐、运动及休息时间等需求，这才能使宠物在寄养期间受到良好的照看。由于经营寄养宠物的成本不低，所以目前寄养宠物的专业机构为数不多，只是因为有市场需求，不少宠物医院和宠物美容院也就顺带开展了这项附加业务。某宠物店的店主表示，大部分宠物寄养的时间都集中在假期，基本上假期前一周宠物寄养的“床位”就被预订一空，收入就有近万元。

不过，由于宠物寄养是个新兴的市场，行业秩序也有待进一步规范，目前只有为数不多的宠物店会主动与顾客签订《寄养协议书》。由于缺乏统一的行业标准，在收费、寄养地点、寄养条件以及如何避免疾病传染等方面仍存在着不少隐患。同时，寄养之前没有进行必要的健康检查等不规范的寄养方式，也常常会给双方带来麻烦。

第五篇：商业项目定位与业态组合如何规划？

商业项目定位与业态组合如何规划

随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。

目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。

一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提„„

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人

群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。