城镇保障性住房建设管理中的问题及应对措施（推荐5篇）

第一篇：城镇保障性住房建设管理中的问题及应对措施

城镇保障性住房建设管理中的问题及应对

措施

摘要：近年来我国住房问题日益激化，城镇保障性住房和农村改造住房成为了人们特别关注的问题，在过程中，依然存在着种种的问题，本文就此提出一些观点，共同仁参考。关键词：保障性住房；建设管理；存在问题；审计监督

中图分类号：DF417 文献标识码： A

前言

近年来，党中央、国务院和各省委省政府为改善民生和推动经济持续、平稳、较快发展，大规模实施保障性安居工程，不断加大对保障性安居工程的资金投入力度。为真正实现“居者有其屋”，各级政府投入了大量资金开展安居工程建设，通过推行经济适用住房、廉租房、公租房建设和棚户区改造等工程，在一定程度上起到了解决低收入家庭和进城务工人员住房困难、抑制房价等具体问题。审计署为掌握城镇保障性安居工程建设的全面情况，组织了全国性的审计调查工作。笔者作为被审计单位联系人参加了这次审计工作，审计发现城镇保障性安居工程在管理及建设中存在的一些问题，影响了城镇保障性安居工程工作的推进。1城镇保障性安居工程现状

1.1住房保障体系基本建立，促进了基本公共服务均等化

2007年以来，在党中央、国务院和地方党委、政府的领导下，审计涉及的19个省市认真贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的要求，加大廉租住房保障投入，制定了相关规范性文件，明确了廉租住房保障工作目标，落实了工作责任，有力地推动了廉租住房保障工作的快速开展。

1.2住房保障水平不断提高，人民群众的基本居住条件得到一定改善

审计发现各地的廉租住房等租赁型住房、经济适用住房等产权型保障性住房和棚户区改造，在待遇水平、销售价格相对于市场房价的优惠程度和住房条件改善程度等方面不断提高，保障性安居工程在减轻住房困难家庭租赁和购置住房负担、改善住房条件等方面取得一定的成效。

1.3城镇新增人口住房困难得到缓解，有力地巩固和推动了城镇化进程

审计署2012年对66个市县2011年城镇保障性安居工程的审计结果显示，“截至2011年底，18个省区市通过发放租赁补贴、配租配售保障性住房和棚户区改造等方式，累计保障中低收入住房困难家庭1227.63万户，比2009年增长1.12倍，切实保障了困难群体的基本住房需求”。保障性安居工程投资力度不断加大，有力地推动了经济平稳较快发展。住房供需结构得到改善，为有效调控房地产市场、抑制房价过快增长提供了重要支撑。2保障性安居工程建设存在的主要问题及原因分析

2.1存在的主要问题

2.1.1保障性安居工程任务目标未按规定分解完成每年，各级政府要与上一级政府签订目标责任书，明确本级政府要完成的保障性住房开工竣工任务。审计发现，各地开工任务基本上都能完成，但竣工任务存在完不成的现象。

2.1.2保障性安居工程建设管理不到位

笔者参与审计的某市经抽查，部分项目未完全取得建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑施工许可证等“四证”即开工建设；项目招标过程中存在违规评标、定标、虚假招标、操纵竞标等违规问题，项目存在被违规转分包、肢解发包或转让的问题，未办理竣工验收或验收不合格即交付使用。

2.1.3保障性安居工程资金筹集和管理不规范

①资金筹集不到位，主要表现在两个方面，一是按规定，从土地出让收益中应按一定比例提取或安排用于保障性住房建设，但实际上提取或安排的资金往往达不到规定比例。二是存在各级财政应配套而未配套、少配套廉租房建设资金情况。

②资金拨付管理不规范。存在滞拨上级补助资金，项目建设单位违反合同规定拖欠工程款，资金闲置等情况。

③存在将保障性安居工程资金用于与保障性安居工程无关的市政工程等基础设施建设、企业注册资本验资等现象。

2.2原因分析

一是项目建设过程中各种客观因素导致工程滞后。在项目建设过程中，涉及群众的附属物赔偿、天气雨水较多、施工单位用工不足等原因，造成工程未能如期竣工。

二是任务量重、监管不到位等造成部分工程建设存在诸多问题。上级安排任务逐年上升，成倍增长，当地政府为赶时间，加速度，赶任务，边施工边补办手续；有个别业主及施工企业规章制度意识不强，手续不全；监管部门也没有充分履行监管职责，对没履行建设程序，手续不全，没有做到不办理施工手续，予以停工。

三是地方配套资金难以及时足额筹集到位。由于资金原因导致地方政府财力困难和动力不足，配套资金难以及时、足额筹集到位，基层政府尤其如此。

3保障性安居工程建设的对策和建议

3.1强化保障性安居工程建设管理风险意识

审计结果表明，部分项目未严格执行基本建设程序，存在“四证”不全，工程勘察、设计、采购、施工、监理等环节未按规定进行招投标的情况。地方各级政府及住房建设管理部门要增强保障性安居工程建设管理风险意识，加强各类监管，杜绝此类事件的发生。

3.2完善政策，科学规划

目前部分保障性住房相应政策和规定不明确，如对农垦保障性住房的套型和面积没有控制，相关部门应考虑完善相应政策。地方各级政府及住房建设管理部门要科学编制发展规划。在住房现状、资金需求、建设用地等多方面进行综合分析和研究的基础上，按照解决中低收入家庭基本住房的工作目标，科学编制保障性住房发展规划。

3.3落实优惠政策，严格资金管理

全面落实保障性住房建设项目的各项优惠政策，保障性住房建设用地实行行政划拨方式供应，行政事业性收费及相关税费实行依法减免，切实保证新建保障性安居工程项目健康顺利实施。在资金管理上，要严格按照财政部《廉租住房保障资金管理办法》，切实做好廉租住房保障资金的筹集、拨付和管理工作。

3.4加强保障性住房工程质量管理

加大项目监管力度，专人负责，定期巡查，严格监管施工质量、施工进度，对在建项目进行规范，严格履行基本建设程序，加强对勘察设计、施工质量的过程控制，确保合理的工期和工程造价，落实施工现场质量安全责任制度，严禁违法分包和将工程肢解后转包。

3.5强化项目管理，推进工程进展

督促各地加快项目开工和建设进度，确保按时完成国家任务。严格执行立项、招标投标、征地拆迁、项目监理、竣工验收等基本建设制度和程序，加快项目前期手续办理，对项目审批手续不完备的，抓紧履行审批程序，明确办结时间，完备各种手续，确保项目依法合规。严格执行保障性住房建设标准，在规定的建筑面积内实现完备的使用功能。

3.6建立统一的信息平台，加强各部门之间的信息沟通

对廉租房有关部门特别是房管部门切实履行责任，逐步建立起住房保障、民政、公安（车辆和户籍管理）、人力资源社会保障、金融、税务、住房公积金等部门信息共享机制，实行动态管理。把不应享受的廉租住户予以退出，把党和政府的惠民政策、关注弱势群体的措施落到实处。

4结语

住房的问题时关系国计民生的重大问题，过程中各种客观因素导致工程滞后，以及地方配套资金筹措难、财政源头分配不科学、信息共享机制不健全、监管不到位等因素的影响，保障性住房存在着任务目标未按规定分解完成、资金筹集和管理不规范、工程建设管理不到位、住房分配和使用管理不规范等问题。在以上都做了相应的建议，望人们的住房问题能妥善的解决，我国人们的生活更加幸福美好。

参考文献

[1]胡锦涛.坚定不移沿着中国特色社会主义道路前进 为全面建成小康社会而奋斗--在中国共产党第十八次全国代表大会上的报告

[R/OL].(2012-11-19)[2013-05-04].http:///2012-11/19/c_113722546.htm.[2]政府工作报告——2013年3月5日在第十二届全国人民代表大会第一次会议上

[R/OL].(2013-03-18)[2013-05-04].http://.cn/zt/lh13/bt/201303/t20130318_8206

49.htm.[3]中华人民共和国审计署.19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果[R].北京:中华人民共和国审计署，2010.[4]中华人民共和国审计署.166个市县2011年城镇保障性安居工程审计结果[R].北京:中华人民共和国审计署,2012.

第二篇：浅谈我国保障性住房的现状及应对措施

浅谈我国保障性住房的现状及应对措施

摘要：保障性安居工程一头连着民生，一头连着发展。目前，随着我国保障性住房建设的不断推进，保障性住房日益成为人们关注的话题。不可否认，保障性住房的建设和实施确实发挥了很大的正效应，但是，由于政策及措施的不尽完善，我国当前的保障性住房还存在着一定的问题。

关键词：保障性住房、土地供给、融资渠道、公平分配、管理机制 正文：

所谓保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，其类型主要有廉租住房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房和棚户区改造安置住房等五大类。几年来，我国各级政府迎难而上，使得我国的保障性安居工程取得了积极的效果，但是由于各种原因，它还是存在着一些问题。总的来说，它可以分为保障房建设问题和分配管理问题。

一、保障房建设问题

<一>、融资渠道狭小，建设资金不足

（1）公共财政投入不足：资金是保障性住房建设的“血脉”，资金不足，建房就无从谈起。虽然自2008年以来，国家下拨的保障性住房建设资金逐年增加，进2011年中央财政就分批下发了1522亿元的补助资金，但是相对于全年1.3万亿的总投资来说，保障性住房的建设资金依然只占很小的份额。

（2）在融资渠道上，全国很多省市都只是单纯依靠政府财政投资，没有充分吸收社会资金，从而使得筹资渠道单一化。故造成资金不足。<二>、土地供给不足

（1）由于受土地财政影响，保障性住房建设用地供给严重不足。自从我国实行土地招拍挂制度以来，政府的土地出让收入不断攀升，并日益成为地方政府的主要收入来源。地方政府对土地收入的高依赖性，造成政府用于建设保障性住房的土地面积大为减少，甚至造成严重的供给不足。例如2010年，地方财政收入7.3万亿元，地方政府性基金收入为3.3万亿元，地方政府性基金收入中，国有土地使用权出让收入是2.9万亿元，是地方政府重要的收入来源。

（2）政府的征收拆迁工作不合理，导致房屋拆迁问题频频出现，造成群众不满，从而不配合拆迁的相关工作。

（3）政府的各项工作不统一，从而造成供地时序混乱，没有高效率利用空闲土地。

<三>、保障房源少

目前，很多地方都还是采取先建房，后分房的措施。这就忽略了保障性住房建设周期长，而需要被保障的群众却十分迫切的问题。造成很多困难群众需要等待一两年才能有机会入住。没有很好地发挥保障性住房的保障性。<四>、保障房自身存在的诸问题

如选址不科学，设计不合理，没有充分考虑就业、就医、就学、出行的等的一系列问题。导致虽然房子建起来了，却没有形成有效供给。

二、保障房的分配管理问题

随着保障房竣工量的增加，分配管理的任务就日趋重要了。如果分配不公，则会影响保障性住房的实施，甚至可能会滋生许多的社会问题。虽然各地政府已近在不断的完善，但进展参差不齐，依然有待进一步加强。具体归纳如下：

（1）在申请者的经济条件审核中，很多地方都市采取从居委会、街道办事处、到区级、市级的静态审查方法。着显然是很落后的。因为随着经济的发展，居民收入的增加，以及人们财产形式的多元化、掩蔽化，这种传统的审核方式已经不能完整的反映申请者的经济条件，这就可能导致很多不需要被保障的人钻了空子，挤占了资源。

（2）在申请者的经济条件审核过程中，程序繁琐，效率低下，甚至有些部门需要五六个月的时间才会确定通过着的名单。导致房子建好了却闲置着，没有形成有效供给。

（3）保障房申请和分配流程模糊化。很多地方都是递交了申请，就一直要等到公布入住者名单时才能得到相关消息，而中间的流程都没有公开，这就比较容易产生暗箱操作、谋私权等行为。此外，很多地方在分房过程中实行轮候摇号制，这就产生了本身的不公平。人为操作的程序和给以不同年龄段的人以相同的机会，着本身就不公平。

（4）保障房的流动机制不合理，退出机制存在很大问题。目前，大多地区都只注重入住的条件，却忽视了入住后居住者经济状况的改变，没有实行动态管理。当然，这多半是由于个人申报机制和个人信用机制不健全，导致当申报者收入增加或另外购房时，管理部门很难进行有效的管理，只能依靠申报者自觉退出。（5）惩戒机制不健全。对于虚假申请者和违规者没有一套完整的惩罚机制。对于那些骗取保障性住房及违规使用、转让保障性住房或拒不服从退出管理的，惩罚力度不够或者不惩罚则会降低法律法规的威慑力，从而不仅会影响当期的住房供给，而且还会影响今后保障性住房的推广实施。

（6）房管部门监管效率低，管理成本过高。这不仅会造成机构繁琐而造成的办事不利，还会耗费大量的财政资金，从而无形中降低了财政用于建设保障房的资金。

三、保障房建设问题的解决措施

<一>、增加财政投入，拓宽融资渠道解决资金难题

（1）合理调整财政支出结构，增加用于保障房建设的资金投入。尤其是地方政府，在中央补贴陆续到位后，要进一步追加财政投入。

（2）积极探索金融改革创新，充分利用那些追求低风险且暂时没有投资方向的闲置资金。

（3）引导社会资本的积极参与，改变单一的融资渠道，壮大融资源头。<二>、多措并举解决土地供给

（1）各级政府要单列保障性住房用地，明确供地规模。要转变以土地为生的“土地财政”收入结构。

（2）政府要合理计划供地时序，充分利用闲置土地。

（3）要合理拆迁，充分考虑被拆迁户的诉求，创新拆迁方式，完善拆迁政策，让群众积极配合。

<三>、创新方式筹集房源

（1）例如要制定相关的法律法规规定商品房的建设必须配套建设保障房。（2）对危房进行改造，改建，增加保障性住房的数量。（3）对商品房进行收购，用于应急。<四>：规范保障房的建设

（1）保障房的选址要趋于合理化，减少社会资金和劳动力的不必要消耗。（2）设计要合理化，要铭记保障房的宗旨，既不能高档化，也不能满足不了居民的居住要求。

（3）相关的基础设施要与房同步，保障居民的生活质量。

四、保障房的分配管理问题的解决措施

（1）多渠道审核保障房申请者的经济条件。可以引入第三方专业机构对保障房申请者进行调查。开发更先进、更科学的设备来全方位了解申请者的经济状况。（2）全过程透明公开申请的流程和分配的结果。严格防范骗购骗租以及各级机关事业单位变相福利分房和以权谋私的行为。（3）要建立合理的流动机制，确保有进有出。动态掌握保障房家庭的经济状况，对已经不符合住房要求的家庭纳入退出管理程序。

（4）完善惩戒制度，并建立健全住房保障信用制度档案、加强与社会诚信体系的衔接，将违规者的违规事迹记入诚信档案。

（5）综合应用技术监控措施，群众举报监督，专门巡查人员等手段，建立低成本、高效率的保障房供后监管制度。

参考书目：

[1].《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号）.[2].国家发改委、建设部．城镇廉租房住房租金管理办法[Z]．2005-03-14.[3].王丽梅.浅谈我国当前保障性住房建设问题[J].天水行政学院学报，2011,（4）.

第三篇：加强保障性住房建设加强保障性住房建设

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。

加强保障性住房建设，既是改善和保障民生的重要举措，又是扩大内需、加快转变经济发展方式的有效途径

加强保障性住房建设，有利于改善民生、维护社会和谐稳定。努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，是改善和保障民生的目标。加强保障性住房建设，切实解决与改善低收入居民家庭的住房问题，是实现“住有所居”的重要举措。在我国“土地公有”的制度下，住房具有公共产品的特殊属性，政府有责任、有义务为公民提供基本住房保障。同时，住房消费具有巨大的外部性，从社会学角度看，一个居民是否拥有良好或社会所认同的最基本的居住条件，会影响其道德水平、社会行为规范，乃至对社会的认同感和归属感。十七大报告明确指出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，充分体现了党和政府对住房保障体系建设工作的高度重视。

加强保障性住房建设，有利于控制高房价，更好落实调控房价的政策。目前，我国商品房市场房价收入比已超过国际公认的警戒线，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭无力承担过高房价，房地产业已聚集巨大风险。这不仅严重影响居民消费预期和投资环境，阻碍城镇化发展战略的顺利推进，而且将进一步拉大贫富差距，挤占中低收入阶层的生存空间。在这种背景下，2010年4月以来，政府综合运用财政、金融、土地等宏观调控工具，连续出台“国十一条”、“国五条”、“国八条”等重磅调控政策，但房价上涨压力依然存在，调控形势依然严峻。认真落实保障性住房建设调控政策，能够改善住房供应结构，增加住房供给数量，抑制居民对商品房的刚性需求，对促进房地产市场健康发展、抑制商品房房价的进一步上涨，能起到重要的作用。

加强保障性住房建设，有利于扩大内需，促进转变经济发展方式和经济快速持续发展。长期以来，内需不振一直是制约我国经济进一步发展的一个重要因素。加强保障性住房建设，一方面让数量庞大的中低收入者能以较低的成本实现“居者有其屋”，不必为高昂的商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，这就为他们增强消费信心、释放消费需求创造有利条件；另一方面，加快保障性住房建设，对相关产业具有很强的带动效应，其辐射带动作用和杠杆作用非常明显。政府主导的大规模保障性住房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的商品房市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加强保障房建设，可以成为转变经济发展方式的重要突破口。

第四篇：新疆自治区《关于进一步加强自治区城镇保障性住房建设和管理》

关于进一步加强自治区城镇保障性住房建设和管理 的实施意见

伊犁哈萨克自治州，各州、市、县（市）人民政府，各行政公署，自治区人民政府各部门、各直属机构：

为贯彻落实《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号），进一步加快全区城镇保障性住房建设，规范保 障性住房运营管理，完善城镇住房保障制度，尽快解决城镇中低收入群体的住房困难问题，实现“住有所居”的目标，结合我区实际，提出以下意见。

一、总体要求、基本原则和目标任务

（一）总体要求。深入贯彻落实科学发展观，适应新型工业化、新型城镇化发展的要求，进一步强化各级政府住房保障职责，合理确定保障范围、方式和标准，完善支持政策，逐步形成可持续的城镇保障性住房投资、建设、运营和管理机制，建立健全符合我区实际的城镇住房保障体系。

（二）基本原则。城镇住房保障工作要坚持立足区情、满足基本住房需要，建立广覆盖、多层次的保障体系；坚持政府主导、政策扶持，引导社会参与； 坚持加大公共财政投入，充分发挥市场机制作用，多渠道筹集资金；坚持经济、适用、环保，确保质量安全；坚持分配过程公开透明，分配结果公平公正；坚持规范 管理，不断完善住房保障制度，促进城镇住房保障工作持续健康发展。

（三）目标任务。到“十二五”期末，全区力争新建（筹集、改造）保障性住房和城镇、国有工矿企业、国有农牧场、林场棚户区危旧住房123万套（户），城镇住房保障覆盖面超过20%，城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件 得到明显改善。

二、加快保障性住房建设

（四）大力发展公共租赁住房。各地要通过集中新建、配建、改建、购买、长期租赁等多种方式筹集房源，增加公共租赁住房供应。城镇低收入住房困难 家庭较多、小户型租赁住房房源不足的地区，要加快建设廉租住房，提高实物配租比例。逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行。其中：面向城镇低 收入住房困难家庭实物配租的住房，按照廉租住房租金标准收取租金，计为廉租住房保障任务；面向城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和符合条件的外来 务工人员，以及引进人才等群体实物配租的住房，按照公共租赁住房的租金标准收取租金，计为公共租赁住房保障任务。

各地要充分运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，鼓励企业或其他机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。政府投 资的公共租赁住房项目可以委托企业代建，县（市、区）人民政府逐年回购。企业或其他机构投资建设的公共租赁住房，按照政府的规定面向中低收入家庭出租的，可申请政府贴息，县（市、区）人民政府最高可按照所建公共租赁住房申请贷款额度的100%给予贴息，贴息幅度可按2个百分点左右掌握，贴息期限按贷款期限 确定，原则上不超过15年，具体贴息政策由各地确定。企业建设公共租赁住房面向本企业职工出租的，各县（市、区）人民政府可根据补助资金情况给予贴息，贴 息比例最高为所建公共租赁住房实际贷款额度的100%，贴息幅度可按2个百分点左右掌握，贴息时限不得超过3年。

外来务工人员集中的开发区、产业园区，应当按照集约用地的原则，统筹规划，集中建设单元型或宿舍型公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。

住房困难职工较多的企业在符合城乡规划的前提下，经单位申请，县（市、区）住房保障部门审核，县（市、区）人民政府批准，可以利用自用土地组织建设公共租赁住房，面向本单位符合条件的职工出租。

各地可对当地行政、企、事业单位、社会团体和个人的各类在租、空置房源及集体宿舍进行排查摸底、统计建档，由政府或公租房管理部门统一租赁后，面向公共租赁住房保障对象出租，或通过购买户型面积符合标准的住房向保障对象出租，发挥既有房源的公共属性和租赁作用，最大限度地增加公共租赁住房房源。

公共租赁住房建设坚持“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。凡使用财政投资补助的公共租赁住房建设项目，建成后按照投资比例实行共有产权 管理，财政投资部分登记为政府产权。企业投资建设面向本企业职工出租的公共租赁住房原则上不安排投资补助。各地要尽快制定公共租赁住房具体管理办法，报自 治区城镇住房保障办备案。

（五）因地制宜建设经济适用住房和限价商品房。各地可根据居民住房和收入状况、房价水平等因素，因地制宜地安排经济适用住房和限价商品房建设规模。房价较高、房价上涨较快的城市，要适当增加经济适用住房、限价商品房供应。

（六）积极推进各类棚户区改造。坚持政府主导、多方参与，充分发挥市场机制作用，调动各方主体积极性，实施棚户区改造。对不具备商业开发价值的 城市棚户区和国有工矿棚户区,由当地政府或棚户区所属工矿企业牵头实施改造。坚持居民个人出资、企业(单位)给予适当补助、政府给予政策支持、满足职工生 活生产基本需求的原则,加快国有林场、国有农牧场危旧房、煤矿棚户区（危旧房）改造步伐。棚户区（危旧房）改造要与保障性住房建设相衔接，妥善解决原住户 的住房问题。

(七)进一步加大财政投入。积极争取中央补助资金,加大自治区补助力度。中央代地方发行的债券资金要优先安排用于保障性住房建设。各地要根据财 力情况安排资金支持所属县（市、区）工作。各县（市、区）必须把城镇保障性住房建设资金和工作经费纳入财政预算，优先安排，加大投入力度。各县（市、区）每年要从土地出让收益中安排不低于10%的资金，用于保障性住房建设，其中各类棚户区改造项目的土地收益应全部用于棚户区改造等保障性住房建设。住房 公积金增值收益在提取管理费用和风险准备金后，全部用于城镇住房保障工作。公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益安排比重。各受援地区要加强与 援建省市的协调配合，将城镇保障性住房建设纳入对口援建规划，争取对口援建资金支持。完不成城镇保障性住房建设任务的县（市、区），一律不得兴建和购置政 府办公用房。

（八）保证建设用地供应。各级国土资源部门要会同住房保障等有关部门商定城镇保障性住房建设用地供应计划,在土地供应计划中单列,做到优先 供应、应保尽保。自治区每年从新增土地指标中安排一定比例专项用于城镇保障性住房。各县（市、区）人民政府要建立城镇保障性住房建设用地储备制度。对使用 新增建设用地且符合划拨方式供地的项目,加快审批进度，随报随批。对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地以及农转计划指标，优先满足保障性住 房建设需要。

廉租住房、经济适用住房、政府投资建设的公共租赁住房、棚户区改造安置住房建设用地采取划拨方式供应。相关企业投资建设的公共租赁住房，用地可 采取出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。限价商品房建设用地在确 定土地出让底价的基础上，应考虑土地价款交付、开发建设周期、配建其他类型保障性住房规模、土地节约集约程度等影响土地开发利用的因素，采取综合评标方法 确定竞得人。

对已供应的各类保障性住房建设用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积、擅自改变容积率。自治区国土资源厅要会同有 关部门加强保障性安居工程供地情况专项督查,对改变上述内容的保障性住房建设项目，各级国土资源、住房城乡建设等部门不得办理相关手续；已作为商品房销售 的，由国土资源、住房城乡建设等部门依法予以处理。情节严重的，提请有关部门追究相关责任人的责任。

（九）全面落实税费减免政策。对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房,要切实落实现行建设、买卖、经营等环节的税收优惠 政策,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。各地应建立保障性住房建设项目收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门 核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，向保障性住房建设单位收取费用。各地应结合实际出台保障性住房建设减免行政事业性收费的具体规定，报自治区有关部门备案。

(十)积极拓宽投融资渠道。鼓励有条件的地（州、市）、县（市、区）成立保障性住房投资建设管理公司，通过发行债券、信托投资、资产运营等方式 筹集资金。金融机构应按照国家规定,向符合条件的保障性住房建设、投融资主体发放中长期贷款，具体事宜由借贷双方协商确定。项目建成后，贷款一年两次还 本，利随本清。鼓励银行业金融机构以银团贷款形式发放贷款。城镇保障性住房建设贷款利率按照中国人民银行利率政策执行，其中，廉租住房建设贷款利率按照中 国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行，贷款期限最长不超过5年；公共租赁住房建设贷款利率下浮时，其下限为基准利率的0.9倍，贷款期 限原则上不超过15年；经济适用住房开发贷款利率下浮时，其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限一般为3年，最长不超过5年。积极争取扩大我区利用住房公 积金贷款支持保障性住房建设试点范围。加大与保险资金合作力度，积极引进保险资金支持保障性住房建设。积极引导各类社会资金通过BT、BOT等方式投入保 障性住房建设。

(十一)建立联席办公会议制度。自治区和各地要建立城镇住房保障联席会议制度,建立联动机制,对保障性住房建设实行联审联批。对项目前期审批工 作,要急事急办,优化审批程序,任何单位和部门不得擅自增加行政审批和行政许可的前提条件。各级发展改革、财政、国土资源、住房城乡建设、环保等部门要严 格落实限时办结制，制定限时办结的具体规定,最大限度地压缩审批时限。

四、提高工程建设管理水平

（十二）科学合理规划布局。保障性住房建设要符合城乡规划和土地利用总体规划，充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理安排布局。集中建设的保障性住房应安排在交通便利、基础设施相对完善、城镇近期建设规划中优先发展的区域。

（十三）严格落实配建制度。城镇保障性住房坚持集中建设与配建相结合，鼓励配建。普通商品房小区配建廉租住房、公共租赁住房的比例应不低于项目 住房总建筑面积的10%；限价商品房、经济适用住房小区配建廉租住房、公共租赁住房的比例应不低于项目住房总建筑面积的15%。集中新建的廉租住房、公共 租赁住房项目可以规划建设一定比例的普通商品房和配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。配建的具体比例由各县（市、区）人民政府确定。普通商 品房项目因土地、规划条件限制等原因未配建保障性住房的，开发单位应按照需配建的规模，缴纳一定费用，由政府进行异地建设。具体缴费标准由县（市、区）物 价部门会同住房保障部门按区域，参考同期、同质量、同地段商品房价格确定。

（十四）严格执行建设标准。城镇保障性住房以中小套型为主，具备基本使用功能，满足基本居住需求，并具有使用空间和功能的可拓展性。鼓励通过公 开招标、评比等方式优选户型设计方案。建筑规划设计要体现地域特点、民族特色和时代特征。廉租住房建筑面积控制在50平方米以内。公共租赁住房可以是成套 住宅，也可以是集体宿舍。成套住宅建筑面积应在35-60平方米左右，新建集体宿舍应符合住房和城乡建设部颁布的《宿舍建筑设计规范》及国家、自治区有关 建筑设计的标准和规定。经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右，限价商品房建筑面积应不超过90平方米。廉租住房、公共租赁住房在使用前可进行简易的 装修。作为宿舍使用的保障住房可配置必要的家具和家用电器等设备。自治区住房城乡建设厅负责制定《自治区保障性住房建设标准》，规范保障性住房规划、设 计、建设行为。

（十五）落实工程质量责任。保障性住房建设要严格履行法定的项目建设程序，强化工程质量保障措施。要严格执行抗震设防和建筑节能等强制性标准。严格建筑材料验核制度，对进入施工现场的建筑材料要严格复验，杜绝使用不合格材料。项目法人对住房建设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定 负相应责任。实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制，实行在住房建筑上设置质量责任永久性标识制度，接受社会监督。要严把竣工验收 关，对存在质量问题或隐患的，决不能交付使用。相关部门要加大对工程质量安全监督检查力度，对工程质量不符合强制性标准的工程项目，要责令整改，并依法依 规追究相关责任。

（十六）加强项目巡查。继续深入开展城镇保障性住房建设项目巡查工作。自治区城镇住房保障工作领导小组成员单位要派驻巡查员,对各地保障性住房 建设情况开展驻地巡查。各地要健全督查督办机制,加强对有关部门和所属县(市、区)工作的督导。严格执行保障性安居工程日常巡查、月督查、年底考核等制 度。对土地落实、资金筹措、项目前期手续办理、项目开工、分配入住和后期管理等重要环节,自治区住房城乡建设厅会同有关部门每季度至少组织一次专项督查，结果报自治区人民政府。

五、加强配租配售管理

（十七）明确准入标准。城镇住房保障实行申请、审核、准入制度。符合条件的城镇住房困难家庭，可以按规定的程序申请租赁或者购买一套保障性住房，或者申请住房租赁补贴。符合条件的新就业职工、外来务工人员可以按规定的程序申请公共租赁住房保障。

县(市、区)人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民收入、住房状况等因素，合理确定保障对象的具体标准，并根据实际适时调整，每年向社会公布一次，确保保障性住房面向中低收入住房困难群体供应。

（十八）规范申请主体。城镇保障性住房可以家庭、单身居民作为基本申请单位。同一户籍上的多个核心家庭可以分别申请住房保障，但申请家庭成员不能有重叠。符合住房保障条件的成年子女可以作为共同申请人一并申请。

家庭申请的，需确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其配偶和具有法定赡养、抚养、扶养关系的共同居住生活人员为共同申请人。

单身居民申请的，本人为申请人。未婚人员、不带子女的离婚或丧偶人员、独自进城务工或外地独自来申请地工作的人员可以作为单身居民申请。

多个单身居民可采取合租方式申请成套的城镇保障性住房。多人合租的，合租人均需符合申请条件，并确定1人为申请人，其他人为共同申请人。各县（市、区）人民政府应根据保障性住房套型面积、人均最低住房保障面积等因素确定多人合租的人数标准。

符合条件的新就业职工和外来务工人员有用人单位的，应当由用人单位按规定程序统一向当地住房保障部门提出申请，用人单位应当对申请人基本情况和所提供材料的真实性负责。

新就业职工、外来务工人员申请本单位建设的公共租赁住房的，应当向用人单位提出申请，由用人单位进行认定、审核、公示，并报当地住房保障部门备案。

新就业职工和外来务工人员无用人单位的，可按单身居民或家庭申请程序直接提出申请。

（十九）规范审核流程。健全住房城乡建设、民政、公安、工商、税务、社保、金融等部门及街道、社区协作配合的家庭住房和经济状况审核机制，规范受理流程，严格准入审核。

申请人代表和单身申请人(以下合称申请人)，应当由申请人向户籍所在地社区居民委员会、所在单位或现居住地社区居民委员会提出申请并提交相关资 料。申报人应当签署同意接受收入、财产和住房状况核查的书面文件，领取并如实填报申请登记表，提供家庭收入、资产、住房状况等证明材料及书面诚信承诺。

社区居民委员会、所在单位应当自受理申请之日起，在规定时间内，对申请家庭成员的户籍、收入、资产、住房等情况进行调查核实并在社区、单位内公 示。申请地城镇居民家庭成员户籍所在地与实际居住地不一致的，实际居住地社区居民委员会应当同时做好相应调查核实、公示工作，并在规定时限内将调查核实情 况转交申请人户籍所在地社区居民委员会。公示期满后由户籍所在地社区居民委员会将申请材料及公示情况报送街道办事处(乡、镇人民政府)。

街道办事处（乡、镇人民政府)、县（市、区）人民政府住房保障实施机构对申请材料进行审查，对申请人的家庭收入、财产、住房状况等是否符合规定 条件进行认定。经审查认为符合条件的，应当将申请人申报的基本情况和审查意见在申请人家庭所在社区、所有成年家庭成员所在单位公示。公示期间，如有举报申 请人所申报情况不实的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当对举报人举报的情况进行查证。公示期满，对公示无异议或者经查证异议不成立的，将初审意见连同申 请人的申请材料一并报县（市、区）住房保障部门。

住房保障部门应自收到申请材料之日起，在规定时间内，会同民政、社保、公安、工商、税务、金融、房产管理（房屋登记）、住房公积金等相关部门，就申请人及共同申请的家庭成员收入、资产、自有房产（包括店面、车位、写字楼等非住宅）和现住房条件、房产上市交易、住房公积金缴存的情况，以及享受房改 和住房保障优惠政策等情况进行审核。经审核对认为符合条件的，应当将申请人申报的基本情况在当地媒体进行公示。公示期间，如有举报申请人所申报情况不实 的，县（市、区）住房保障部门应当会同有关部门或者街道办事处（乡、镇人民政府），对举报人举报的情况进行查证。公示期满，对公示无异议或者经查证异议不 成立的，纳入城镇住房保障范围。对弄虚作假骗租、骗购保障性住房的，一经查实，即收回住房，取消其在5年内再次申请购买或租赁保障性住房的资格，并对相关 责任人依法依纪严肃处理。建立住房保障诚信档案，完善失信惩戒制度。

（二十）严格租售管理。住房保障部门应通过公开评分、摇号等方式确定申请家庭（个人）轮候顺序，建立轮候名册，并根据房源供应情况和申请轮候顺 序，在合理的轮候期内分期、分批组织申请家庭（个人）参加配租配售选房。住房保障部门轮候排序、选房工作应公开进行，邀请纪检、监察、公证部门以及申请人 代表现场监督，并设立举报投诉电话。轮候排序、配租配售结果应在相关媒体、街道、社区、用人单位等地公布。廉租住房租赁补贴应当按月或季度及时发放，确保 于当年12月25日前全部发放到位。

（二十一）规范保障性住房价格管理。保障性住房租金和销售价格实行政府定价或者政府指导价管理，由县（市、区）价格主管部门会同住房保障部门按有关规定确定，经同级人民政府批准后公布执行。

保障性住房的租金标准，应当按下列规定确定：

1、城镇低收入、住房困难家庭的租金标准，由维修费、管理费等因素构成，并与城镇低收入家庭的经济 承受能力相适应；

2、城镇中等偏下收入、住房困难家庭的租金标准，按低于市场平均租金的一定比例核定。租金标准和销售价格还应当考虑楼层、朝向等因素。

保障性住房实际面积超过规定的出租、出售面积的，超出部分的租金标准和销售价格参照同期、同区域、同类型住房的市场价格水平确定。

企业投资建设的公共租赁住房向本单位新就业职工、外来务工人员出租的，其租金标准可根据具体情况确定，并向当地住房保障部门备案。

经济适用住房和限价商品住房实行政府指导价管理，根据住房建设和管理成本，综合考虑住房所在区域、周边环境和配套设施情况、保障对象的实际经济承受能力等因素确定，与同区域商品住房的市场销售均价保持合理差价。

经济适用住房具体销售价格按区域土地取得和开发平均成本、建筑安装成本、税金、利息和利润(不超过3%)等因素确定。

限价商品住房销售价位应当在土地出让前提出，并作为相关土地出让的前置条件，具体销售价格应当按土地出让价格和开发成本、建筑安装成本、税费和利润(不超过6%)等完全成本因素确定。

六、加强使用管理

（二十二）健全管理机制。县（市、区）人民政府应明确廉租住房和公共租赁住房资产管理相关责任单位及管理职责，加强保障性住房运营管理和资产管 理。各地住房保障实施机构或政府指定的管理服务机构，具体承担廉租住房和公共租赁住房的资产移交、产权产籍管理，租金费用收缴、入住和退出验收、接管、结 算，建立使用和维修档案等管理工作。县（市、区）人民政府应出资由住房保障部门或指定其他部门，对应实施回购的保障性住房进行回购，作为保障性住房房源。

（二十三）规范使用管理。住房保障部门要完善租售合同，明确保障对象合理使用保障性住房的权利和义务。保障性住房的使用人要按有关规定和合同约 定使用住房，不得擅自改变房屋结构，影响房屋质量安全和使用功能。廉租住房、公共租赁住房的租赁合同，应当载明租金、租期以及使用要求。廉租住房、公共租 赁住房租赁合同期限一般为3至5年。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。经济适用住房和限价商品住房购买不满5年的，不得上市交易。经 济适用住房销售合同，要明确界定政府与购买人的资产份额，并按照政府回购、适当兼顾保障对象合法权益的原则，确定经济适用住房出售所得价款的分配比例。限 价商品住房的上市交易收益调节办法，由县（市、区）人民政府制定。保障性住房配租配售合同示范文本由自治区住房城乡建设厅会同相关部门制订。

保障性住房小区可以在街道、社区居委会等基层组织机构的组织下实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务，或由原有公有住房管理机构承担物业服务；在其他项目中配建的，应纳入所在项目统一物业管理。

七、健全退出机制

（二十四）加强日常监管。各地住房保障部门应当会同各有关部门建立健全住房保障管理信息系统，完善保障性住房使用管理档案和保障对象收入审核档 案，动态监测保障性住房使用情况和保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况。城镇低收入家庭以及承租公共租赁住房的家庭（个人），应当按向所在地街 道办事处（乡、镇人民政府）如实申报家庭人口、收入、财产的变动情况。住房保障部门、民政部门以及街道办事处（乡、镇人民政府）要定期入户检查保障性住房 使用情况，对违反规定将保障性住房出售、转借、出租（转租）、闲置、改变用途且拒不整改的，应当按照有关规定或者合同约定收回。对中介机构违规代理出售、出租保障性住房的，应当依法给予处罚。

（二十五）完善退出方式。廉租住房承租人经济状况改善，收入状况不再符合廉租住房保障条件，但仍符合公共租赁住房或经济适用住房保障条件的，可 以按公共租赁住房租金标准缴纳租金，或申请购买经济适用住房。公共租赁住房承租人经济状况改善，但仍无力购买普通商品房的，可以提高其租金标准，或者申请 购买经济适用住房。公共租赁住房承租人在一个租赁期后，仍符合购买经济适用住房条件的，可申请按经济适用住房政策购买其租住的住房。非成套公共租赁住房、企业单位建设面向本单位职工出租的公共租赁住房不得出售。

廉租住房、公共租赁住房承租人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，住房条件得到改善，已超过保障标准的，应当在规定期限内腾退；逾期不腾 退的，应当按市场价格交纳租金。对拒不服从退出管理的，可以依照规定或合同约定，申请人民法院强制执行。经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取 得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，应当退出经济适用住房，由政府回购，或者通过补交土地收益等价款取得完全产权。

八、加强组织领导

（二十六）落实工作责任。各级政府要加强组织领导，按照自治区人民政府负总责，地（州、市）人民政府具体负责，县（市、区）人民政府抓好落实 的原则，建立目标责任制。自治区每年与各地签订城镇住房保障目标责任书，各地（州、市）要与所属县(市、区)签订目标责任书，细化分解目标任务。各地（州、市）要切实负起责任，全面推进当地城镇保障性住房建设。各级政府要做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位，加快进度，确保按时、按质、按 量完成保障性住房建设任务。

（二十七）加强协调配合。自治区城镇住房保障工作领导小组办公室会同自治区有关部门负责综合协调、工作指导、督查督办和考核验收等工作。自治区 住房城乡建设厅会同有关部门负责制定计划、组织实施项目建设与工程管理,加强日常管理。自治区发展改革委负责指导各地申报中央预算内投资项目和争取中 央资金,配合有关部门做好项目稽查和建设协调工作。自治区财政厅负责资金筹集、使用和监管。自治区国土资源厅负责编制土地供应计划,完善保障性安居工程建 设供地政策,加快用地报批,确保土地落实。人民银行乌鲁木齐中心支行负责研究制定相关金融信贷支持政策,并协调督导政策落实。自治区林业厅负责组织督导全 区国有林场棚户区危旧房改造工作，并具体组织实施直属林场棚户区危旧房改造。自治区农业厅负责组织督导自治区国有农场危旧房改造工作，并具体组织实施直属 农场危旧房改造。自治区畜牧厅负责组织督导自治区国有牧场危旧房改造工作，并具体组织实施直属牧场危旧房改造。自治区监察、审计、民政、公安、税务、统 计、金融等部门要按照各自职能做好相关工作。各地要进一步加强机构建设,建立和完善保障性安居工程管理机构和实施机构,保证工作经费,确保工作开展。

（二十八）加强监督考核。各地（州、市）、县（市、区）人民政府（行署）主要负责人是城镇住房保障工作第一责任人。自治区人民政府将对城镇保障 性住房工程建设明显滞后且未能按规定时间节点完成工作进度、工程质量安全存在重大隐患、住房分配和使用管理不规范且社会反映强烈的地（州、市）、县（市、区）人民政府（行署）主要负责人进行约谈。每年年底,自治区人民政府将根据城镇住房保障工作考核情况,对执行住房保障政策不力、未完成目标任务的地（州、市）、县（市、区）减少其下自治区专项资金补助标准,并启动问责程序。对在保障性安居工程建设、分配和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞 弊、失职渎职的单位及个人,要依法追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

二○一二年二月二十四日

第五篇：保障性住房建设(专业课)

研究报告

关于内蒙古自治区保障性住房建设

问题的研究

【摘 要】

保障性住房建设问题关乎社会的稳定和发展，是切实改善民生，维护社会稳定，促进住房制度改革、完善房地产市场的重要措施。我国保障性住房供给分别采取两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房、廉租房和棚户区改造等多种形式。目前，各级政府直接修建廉租住房辅以政策性补贴的方式为保障住房供给的主要途径。随着各地廉租住房建设规模的不断扩大，政策管理滞后、住房选址不当、建设资金不到位、生活配套设施滞后、生活成本提高等问题亟待解决。围绕国家关于2011年基本解决我国城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造目标，结合两年来内蒙古自治区保障性住房建设实践，本文重点就廉租住房和经济适用房建设问题，进行了一系列研究和探讨。【关键词】

保障性 安居工程 经济适用房 廉租住房

[key words]

Supportability, Housing Project, Affordable housing, Low-rent housing 1

目

录

【摘 要】................................................................................................1 【关键词】................................................................................................1

一、内蒙古自治区保障性住房建设现状..........................................3

（一）廉租住房建设情况............................................................3

（二）经济适用房建设情况........................................................4

二、内蒙古自治区廉租住房建设存在的问题..................................4

（一）廉租住房建设存在的问题................................................4

（二）经济适用住房建设存在的问题........................................9

三、继续推进保障性安居工程建设的意见和建议........................11

（一）加强保障性安居工程立法建设......................................12

（二）进行科学合理的规划和设计..........................................12

（三）多渠道筹集房源..............................................................13

（四）多渠道筹措资金..............................................................14

（五）认真落实土地和税费各项优惠政策..............................15

（六）完善相关管理办法..........................................................15

（七）加快推进保障性安居工程信息化建设..........................16

（八）研究解决住房后续管理问题..........................................16

（九）逐步扩大住房保障范围..................................................17 【参考文献】

一、内蒙古自治区保障性住房建设现状

（一）廉租住房建设情况

1、廉租住房保障现状。据统计，全区符合廉租条件的城市低收入困难家庭约23万户，其中13平方米以下的低保住房困难家庭为11.3万户，其他低收入住房困难家庭为11.7万户，其中约80%需通过实物配租方式解决，共需筹集廉租住房18.3万套。2008年正式启动廉租住房保障制度以来，截至2009年底，通过实物配租和发放租赁补贴方式，顺利完成了设区城市人均住房13平方米以下、旗县（市）城区人均住房不足8平方米低保家庭应保尽保的保障目标。实施保障家庭15.2万户，其中，已实现实物配租保障家庭1.7万户，发放租赁补贴家庭13.5万户。新建廉租住房面积225万平方米，6.7万套住房（部分房屋正在建设或实物配租操作过程中）。各级政府投入新建、购买、改建租用存量房、棚户区改造以及发放租赁补贴等方面廉租住房保障资金约42亿元。其中，中央补助16.1亿元，自治区安排1.2亿元，盟市配套24.7亿元。

2、我区2009-2011年廉租住房保障规划。为实现到2011年底我区全部解决23万户符合廉租条件的城市低收入家庭的住房困难的目标。2009年9月，自治区制订了《内蒙古自治区2009—2011年廉租住房保障规划》，在现已实物配租的 3

1.7万套廉租住房的基础上，2009—2011年三年新增廉租住房16.5万套，大体按30%、30%、40%的比例向各进行分解，2009年、2010年、2011年新增廉租住房分别为5万套、5万套、6.5万套。其中，2009年建设5万套的项目资金基本到位，廉租住房正在建设中。

（二）经济适用房建设情况

2005年，完成投资19.8亿元，竣工面积159.7万平方米，总套数19782套。2006年，完成投资46.8亿元，竣工面积347.8万平方米，总套数43556套。2007年，共完成投资54.15亿元，施工面积778.52万平方米，竣工面积401万平方米，总套数58633套，完成投资和竣工面积分别比2006年增长了15.7%和15.2%，施工面积占当年住房建设总量的18.9%，比上有较大幅度的增长。2008年，我区经济适用住房新开工建设801万平方米，118126套，已竣工430万平方米，59900套，完成投资60.2亿元。2009年，全区计划建设经济适用住房11.86万套、891万平方米，计划投资128亿元。实际开工7.6万套、591万平方米，竣工22745套、170.7万平方米。

二、内蒙古自治区廉租住房建设存在的问题

（一）廉租住房建设存在的问题

1、廉租住房建设规划问题

一是建设用地规划缺乏科学论证。合理的城市空间和产业布局、高效集约的土地规划利用、完善的社会公共服务设施、便捷的交通条件、充足的就业机会、良性的社会支持网络等是良好区位的重要衡量标准，但是，在贯彻实施廉租住房制度的过程中，建设用地规划缺乏合理性和科学性。由于我区大部分盟市廉租住房项目储备不足，一些地方政府手中基本没有可供划拨的建设用地，特别是在生产生活都较为便利的地段。相当一部分在中心城区定下来的建设项目，因遭遇拆迁难且成本高的问题，难以实施，持续大规模建设廉租住房难以为继。一些盟市为降低建设成本节约资金，廉租住房建设往往选择开发成本较低、交通不便的城乡结合地带，这使得廉租家庭用于交通、采暖、水电等费用增加，家庭经济负担加重。其对于公共物品、公共设施的共享性大大降低，尤其是交通、教育、医疗卫生服务难以保障。我区少数旗县已经出现盖了房子，分不出去的问题。这一倾向在兴安盟尤其突出。

二是规模化建设容易诱发社会问题。廉租住房社区远离市区导致社会隔离程度加深。社区之间如果缺乏交往，久而久之，就会逐渐产生一定的社会距离和心理距离，从而形成互相疏远、隔阂、离散、排斥甚至敌对的状态。政府集中兴建的廉租住房小区，人为地使得社会各阶层的分隔加剧。将 5

低收入、老弱病残的困难家庭聚集在一起，将导致城市“贫民区”的特征越来越明显。贫困人群过度集中居住不仅会直接导致不同社会阶层分歧的加剧，还会带来诸如犯罪率上升等一系列社会问题。

三是廉租住房建设压力巨大。由于我区住房保障起步较晚，滞后于其他社会保障（如医疗、事业、养老）的发展，各地普遍存在保障性住房建设不足的现象。按照目前国家确定的低保户中，人均住房13平米以下为廉租房保障对象，仅为保障住房的起步标准。但这一低标准，我区仍需廉租房约18万套，对于经济相对落后的地区实现保障困难很大。如乌兰察布市26万多户城镇家庭中，低保家庭近6万户，城镇低收入家庭相对比例过高。

四是廉租住房建设计划软约束。一则擅自变更项目批复计划，超预算支出。呼伦贝尔市海拉尔区、牙克石市以及兴安盟科右中旗均存在超预算支出问题。二则未经批复改变建设规模。赤峰市松山区存在房产开发搭便车现象，将廉租住房变为经济适用房销售。巴彦淖尔市乌拉特后旗擅自增加廉租住房面积，导致廉租房套数减少。

2、廉租住房资金管理问题

一是国家补助水平相对偏低。廉租住房的建设需要政府大量的财政投入，除了住房的基本建设，后期的管理维护等 6

费用更是巨大。资金问题成为廉租住房建设的瓶颈。尽管国家对西部地区廉租住房建设每平方米补助400元，比东、中部地区略高，但我区建筑材料价格和建房成本相对较高，不含拆迁费每平米成本约1400元，很多盟市旗县无力负担庞大的财政支出，更倾向于选择租金补贴的方式。但低收入家庭住房保障的刚性需求，决定政府主导建设一定量的廉租住房是无可避免的。

二是地方配套资金不足。近两年我区用于投入廉租住房建设的资金达40亿。也仅仅保障了实物配租1.7万户和租赁补贴13.5万户。离实现保障实物配租11.7万户和发放补贴11.3万户的目标，还有很大差距。2009年我区各盟市旗县通过自治区搭建的融资平台，采取“统一融资、委托代建、分项提款、统一还贷”的方式，申请国家开发银行贷款20多亿元，暂时解决了配套问题，但明后两年仍需持续每年配套几十亿元的资金，此外还有还贷负担，这将形成巨大的资金缺口压力。随着廉租社区的落成使用，“收租难、管理难、退出难、配套设施不健全”等问题也相应出现。廉租住房建成后，周围配套设施的配建困难己经成为廉租住房建设中存在的主要问题。政府用于投资廉租住房的资金已经很大，在缺乏配建动力的情况下，还要保证周围公共设施和商业服务的配套建设确实面临更大困难。

三是资金管理不规范。第一，部分盟市未按规定将中央、自治区下达的廉租住房专项资金及时拨付到项目单位。兴安盟乌兰浩特市、包头市东河区均有此类现象。第二，地方配套资金落实率较低。截止到2009年6月，全区12个盟市和两个计划单列市应配套建设资金22亿元，实际配套7亿元，未到位15亿元。第三，土地出让金净收益、住房公积金增值收益净结余用于廉租住房建设的政策执行不到位。如呼和浩特市2008年应安排土地出让金净收益1.36亿元，实际安排4228万元；乌海市、巴彦淖尔市、乌兰察布市、兴安盟等未安排用于廉租住房建设的土地出让金净收益支出。第四，廉租住房保障资金管理不规范。部门盟市存在廉租住房保障资金与行政经费混账，核算科目不当，以及廉租住房房租收入没有按照“收支两条线”的规定，及时、足额上缴同级财政的现象。

3、廉租住房管理制度有待完善

第一，虽然各地制定的相关廉租住房保障具体办法，但实际操作中存在受保障家庭认定标准不明确，相关证明材料不全，未进行全面严格的复查和公示的现象。第二，存在廉租住房补贴发放审核不严格，手续不健全问题。第三，租赁补贴政策执行不统一，按照人均标准发放，按户平均发放，以及保底封顶发放等多种标准并存现象，造成不同地区差异 8

较大。第四，廉租住房补贴并未用于改善居住条件，而是用于生活消费、看病、孩子上学的支出。

（二）经济适用住房建设存在的问题

1、缺乏总体的规划和设计

一是制度设计过于粗糙。实施经济适用房制度以来，自治区严格贯彻执行国家保障性安居工程制度，取得了显著成效，但存在的问题也不容忽视。其中，最为紧迫的就是制度设计和科学规划的问题。虽然国家制定出台政策的初衷是好的，目的是解决低收入群体住房问题，使“居者有其屋”，实现地区社会的公平，但从具体执行政策过程中来看，调研不够深入，政策制定粗糙，研究力量薄弱，管理软约束等后遗症层出不穷——经济适用房并不适用。

二是缺乏系统规范有效的管理。经济适用房从前期建设用地规划、设计，居民社区管理，社区与城区衔接，经济适用房出售对象资格认定，经济适用房建设标准，经济适用房转让、流转、产权管理等，缺乏统一、规范和有效的设计，管理手段滞后，管理办法单一，管理效率不高。

2、经济适用房交易环节错位

政府开发建设经济适用房的初衷是使中低收入者能够买得起、住得上城市住房的一项保障性政策。但是在具体的实行过程中，却发生了错位，低收入者买大面积房子，高收 9

入者争相抢购经济适用房的现象。据统计，自治区实施经济适用房制度以来，经济适用房购买者中，82%属于中低收入群体，18%属于高收入群体。在低收入购买群体中，第一选择为解决紧迫性住房需求的购买者占76%，第一选择为投资性购买和投机性购买的占24%。

3、购买者资格认证制度不完善

一是房地产开发企业销售机制不完善。某些房地产开发商按政府规定开发完经济适用房后，不顾政府的有关规定，突破出售资格限制，将经济适用房敞开销售，致使部分高收入者也成为经济适用房的拥有者。

二是国家缺乏科学合理公平的收入评定制度。由于我国对居民高、中、低收入线划分不十分明确所致，以前所规定的标准与现阶段实情已不再相符。目前对高、中、低收入的划分标准是较为客观的。然而，随着社会的发展，各个地区划分标准也不应一致。

三是个人收入申报制度缺失。由于我国还没有建立起个人收入申报制度，信用档案缺乏，政府很难在短时间内准确核实一个家庭的真实收入，从而使中低收入家庭变成一个宽泛而模糊的概念，导致在配给经济适用房的实际操作中，一些不符合购买条件的高收入家庭鱼目混珠，通过所谓“合法途径”获得经济适用房，而一些真正需要房子的中低收入者 10

却“望房兴叹”。

4、制度执行出现扭曲和变形

实施经济适用房制度以来，一些地方在实际操作中，把经济适用房搞得与普通商品房别无二致。许多地方在制定经济适用房政策中不对经济适用房建筑面积作严格的约束，目的是为开发商攫取更多经济利益大行方便，往往把经济适用房建得很大，150多平方米、200多平方米，大户型和“豪宅”都成了经济适用房。一些地方虽然制定了经济适用房面积限制，但对经济适用房开发商私自突破上限，扩买扩卖等违法违规现象熟视无睹。

5、经济适用房分配助长了政府寻租行为

当前，内蒙古自治区尚属西部地区，经济社会发展水平与中东部地区还存在一定差距，中低收入家庭在家庭总量中占较大比重，低收入群体庞大。然而，由于地方政府财力不足的限制，建房资金不足，经济适用房供给量有限，造成“人多房少”和“僧多粥少”的局面。故而，在经济适用房分配过程中“机会主义”大行其道，政府寻租行为频仍。一群体包括高收入群体、低收入群体、低收入边缘群体为了获得稀少的经济适用住房，不得不迎合政府管理者和出售者寻租需要，通过各种手段和途径向其示好甚至贿赂。

三、继续推进保障性安居工程建设的意见和建议

（一）加强保障性安居工程立法建设

安居性保障工程制度实施以来，惠及了众多家庭和广大低收入群体，有利于社会公平和社会稳定。该项政策和工程利国利民需要继续推进。政策实施至今，尚无一部有效的法律保障和制度规范，急需进行相关的保障性安居工程立法和法律条文的制定。只有具备了完善、系统和规范的立法保障，保障性安居工程才能够顺利和圆满实施，才能真正形成“高收入者买商品房——中低收入者买经济适用房——较低收入者租住廉租房”的合理布局。

（二）进行科学合理的规划和设计

一是进行科学合理的布局和规划。无论是廉租住房建设还是经济适用房建设，均需进行科学合理的空间选址和布局规划。良好的选址和布局是对政府决策部门智慧与效率的考验，也是入住者工作和生活的制度保障。根据国内外经验，在选择郊区修建或者偏远地带修建安居住房容易导致很多问题。如穷人的生活成本和就业机会以及贫富对立问题，“远郊路线”造成的低收入群体生活成本增加问题，低收入群体儿童的教育发展问题等，因此，在进行住房选址布局和设计时，不能仅仅落在“居有屋”的着眼点上，还要结合当前社会总体生活需求水平，从困难群体生活的诸多因素角度出发，寻求选址与群体利益的最佳结合点。

二是避免进行集中性的安居工程建设。考虑到集中建设低收入人群社区会带来一系列的歧视问题、仇视问题、犯罪问题等，因此，在进行安居工程建设时，要分散布局，小规模建设，实施空间错落的融合性布局，不搞贫富分割的一刀切，繁华市区内也要建设廉租住房和经济适用住房。的相应问题。

（三）多渠道筹集房源

目前，靠集中新建的单一模式，或者说以集中新建为主的方式，进行廉租住房和经济适用房建设，任务艰巨、压力较大，且不利于保障性住房建设健康可持续发展。要深入进行调研，多渠道筹集资金，通过新建、改建、购买以及租用等方式，多渠道扩展房源。将廉租住房建设、经济适用住房建设和城市棚户区改造建设结合起来，分地区、分地段、分类别统筹推进保障性住房制度建设。

根据国家部署，今后要进一步加大城市棚户区改造的力度。通过城市棚户区（危旧房）改造，带动包括廉租住房在内的保障性住房建设。优先把城市棚户区低收入家庭纳入廉租住房保障范围。城市棚户区的居民相当一部分是低收入家庭。把新建廉租住房和城市棚户区（危旧房）改造结合起来解决廉租住房房源，可以较好解决廉租房建设项目储备不足的问题，可以就近解决好低收入家庭的生活和生产问题，也 13

可以利用廉租住房建设的相关政策，推动棚户区改造，在改善城市环境的同时，加快解决低收入家庭住房困难。同时要坚持通过购买、改建、租用存量房及滞销的商品住宅等多渠道筹集廉租住房房源，把已纳入廉租住房保障家庭的原住房，凡符合安全卫生条件规定的，由廉租住房管理部门向其他家庭人口较少的廉租住房对象出租，产权关系不变。

（四）多渠道筹措资金

近年来，我区经济发展速度虽然较快，GDP和财政收入连续7年增幅较大，但由于我区资源依赖型的经济结构，导致税收大部分上划中央财政，居民实际收入水平提高缓慢，低保户比例相对仍很高。目前，国家廉租住房补助仅占建设成本的四分之一，对于大部分盟市而言，地方配套比例超出地方财政承受能力，因此建议自治区政府积极争取国家支持，调高中央财政对我区住房保障的补助标准。

在争取中央财政补助的同时，各地应认真落实国家规定的多渠道筹集住房保障资金的各项政策，将住房保障资金纳入预算安排；住房公积金增值净收益要全部用于住房建设；土地出让净收益用于住房保障资金的比例不得低于40%，由财政部门直接划入住房保障资金专户，发生一笔、划扣一笔；从城市基础设施配套费中每平方米提取一地比例，作为经济适用房和廉租住房保障建设资金。也可以根据实际情 14

况，把中央财政专项补助用于发放廉租租金补贴后的结余部分和经济适用住房的地方配套资金，捆绑使用，统筹协调。

（五）认真落实土地和税费各项优惠政策

加快经济适用房和廉租住房建设，在加大资金投入力度的同时，还要发挥土地、税费、金融等政策的作用。一方面要落实好已有的土地、税费等各项优惠政策，另一方面将进一步完善相关配套政策。盟市两级政府也应在自己的事权范围内，为保障性住房建设制定更加优惠的政策。

（六）完善相关管理办法

1、探索廉租住房产权关系多样化

自治区政府办公厅（内政办发[2009]13号）文件提出廉租住房可采取租售并举的方式后，一些盟市、旗县在这方面结合自己的实际，进行了积极探索。从最近调研的情况看，推行这项政策的关键是要解决好产权问题。允许各地在基本政策框架内创新。通过租售并举，可以调动低收入家庭的积极性，满足一部分低收入住房困难家庭，拥有自己的不动产的愿望，还可以解决房租、水暖电等费用收缴难等后期管理问题，同时能够较快回笼资金投入廉租住房再建设，解决政府投入不足的问题。当然廉租住房出售要坚持“先租后售、住户自愿”的原则。

2、加快推进经济适用住房管理制度改革

一是加快推进经济适用住房建设用地规划、空间选址和规模建设等问题，严禁盲目施工，低质量建设，重复建设和粗糙设计；二是严格经济适用住房出售审批制度，经济适用住房建设施工竣工后，管理部门要继续严格对开发商和出售部门的管理，防止违规操作和暗箱操作；三是严格经济适用住房购买资格审查制度，实行 “购买者个人申请——所属单位收入证明——银行存款证明——个人财产公开——出售部门审核——购买者永久登记——住房流转登记”一体化制度，最大限度防止经济适用住房出售环节错位现象。

（七）加快推进保障性安居工程信息化建设

要完善保障性住房的申请、审核、公示、轮候、复核、退出制度。健全社区、街道和住房保障部门三级审核公示制度，建立规范化收入、财产和住房情况审查制度，形成科学有序、信息共享、高效透明的工作机制。加快建立廉租住房管理信息系统，联合搭建多部门、多级次，可供各方实时查询的公开、高效的信息化平台。包括住房保障政策、廉租房房源、廉租户等多种信息，为我区廉租住房制度建设的决策和政策制定提供准确的基础性数据，也为廉租住房保障的规范化管理，实现廉租住房保障资源分配的公开、公正、公平，提供一个“阳光”平台。

（八）研究解决住房后续管理问题

一是随着实物配租比例的提高，特别是一些集中新建的廉租房小区的陆续入住，如何管理好廉租房小区是政府面临的新课题。从区内外已有的经验看，廉租住房的后期管理是一个系统工程，需要动员各方面的力量。要建立行之有效的制约机制，完善退出机制；要充分考虑廉租保障对象的就业问题。在城市总体规划中，充分考虑把廉租住房建在就业充分和方便的地段，这样有助于廉租保障家庭的尽快脱贫；新建廉租住房小区的社区管理要及时跟进。二是在经济适用住房出售和后出售环节，有效避免权力寻租行为的发生，如何有效防止投机性行为，需要进行深入研究和探索。

（九）逐步扩大住房保障范围

目前，我区住房保障的对象主要是具有城镇户口的困难户家庭，即满足低保条件同时人均住房保障面积低于某一标准的家庭。随着经济社会的不断发展、经济结构及产业结构的调整，以及退耕还林和退牧还草等保护生态环境政策的持续执行，进城务工的农牧民已经成为不可忽视的较大的住房弱势群体，他们的住房保障，也相应也形成了新的住房需求。建议在推进我区住房保障工作的同时，进一步扩大廉租对象覆盖范围，统筹考虑城镇中既买不起房又非低保户的“夹心层”和大量进城务工的农牧民的住房保障问题，以及城乡结合部居民和近郊农民的住房保障问题。

【参考文献】

1、《关注中国经济失衡》，陈炳才，中国金融出版社，2007年10月1日；

2、《中国经济思想史》，赵晓雷，东北财经大学出版社，2007年4月4日；

3、《超越增长与分配》，郑龟德，中国人民大学出版社，2006年11月；

4、http://www.xiexiebang.com/102553.cb/,中国住房保障制度问题研究，李艾，2009.12.27；