估价知识

第一篇：估价知识

1、一般情况下土地价格定义的各项内容主要包括：

①土地价格对应权利内涵的设定。

②土地利用条件的设定。

③土地使用年限的设定。

④土地估价期日的设定。

2、土地估价报告的主要作用有：

①、提交给委托估价方，表明估价工作已经完成。

②、表达估价结果，明确估价机构和估价师的责任界限。

③、对估价结果、估价过程进行说明和分析，体现估价结果的科学性、客观性，增强估价结果的可

靠性。

④、是解决估价结果争议的依据，是估价方和委托方进行申诉以及管理机关或裁决机构调处的必备

材料。

⑤、是估价有关管理部门对估价机构进行估价质量管理、资质等级评定审核的重要依据。所以，选

项A的做法正确。

估价报告同时可用于土地估价行业主管部门及自律组织的业绩抽查、土地行政主管部门的检查和估价结果的纠纷处理，因此可以向第三人提供使用。所以，选项B的说法错误。

根据《城镇土地估价规程》，估价报告书包括：土地估价报告和土地估价技术报告。土地估价报告提交给委托方使用，而土地估价技术报告提交土地管理等部门进行审查等用。所以，选项C的说法错误。

估价报告及评估资料是评估过程和评估成果的真实记录，是检验评估机构评估工作的重要依据，任何一份报告及评估资料，都是评估机构的宝贵财富。所以，选项D的说法错误。

3、根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年。②工业用地50年。③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。④商业、旅游、娱乐用地40年。⑤综合或其他用地50年。

4、里地线是指标准深度的连线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被

称为里地。里地线以外，道路对土地利用价值影响为零，因此里地线以内，道路对土地价值存在影响，应使用路线价法，而里地线以外的土地则应按照基准地价为主。

5、确定估价基本事项的内容包括：

①确认评估对象。

②确定委估者委托估价的目的。

③确定估价条件。

④其他考虑，如考虑使用年期，更要确定使用期限、实质租金、租金支付类别、支付日期、支付

条件、合同期限、水电费及其他附加费支付情况等。

6、国有企业改制中划拨土地的处臵方式包括：①国有土地使用权出让。②国有土地租赁。③国家以

土地使用权作价出资(入股)。④改制企业保留划拨用地。⑤授权经营管理。

7、在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条

件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格。其原理包括：①土地位臵差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据。②各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础。③任何行业在城镇中都应有其最佳位臵，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律。④城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提。土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。

8、土地还原率的确定方法有三种：①土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率。②安全利率加上

风险值调整确定还原率。③投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率。估价师在确定土地还原利率时应充分收集当地市场上银行和私人借贷利率、存款利率水平、各行业投资收益率以及不同类型不动产租金和交易价格资料，并进行整理、归纳，进而推导出各类型不动产不同条件适宜的还原利率，作为地产估价的基础资料之一。

9、土地估价报告审核的依据是《城镇土地估价规程》。估价报告的合法性是指估价报告必须遵循合法

性原则，符合相关法律法规和政策的规定。重点审核以下内容：

(1)估价机构。①在工商行政管理部门依法登记取得具有房地产或土地估价资质，并通过工商年检。

②在其资质登记许可的范围内从事估价业务。

③估价报告加盖估价机构公章。

④分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义出具评估报告，而不是该分支机构。

(2)估价人员。①估价师注册应在有效期内。

②至少有2名执业土地估价师在估价报告上签字盖章。

③估价人员应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他与利害关系人有关的估价业务。

(3)宗地产权。①具有合法权属证明文件。

②如果待估宗地缺乏产权证明文件，无法查实或虽有合法产权证明文件，但估价时不

按照产权证明文件中登记的状况，而是按设定的产权估价时，假设内容不得违背现

行法律、法规，并就对假设与委托方达成一致，在估价委托协议中约定，在估价报

告中完整披露。

(4)宗地用途。①待估宗地用途的界定应与其合法产权证明文件或批准的规划文件一致，根据项目情

况需要对用途作合理假设的，也应该符合规划的要求。

②政府主管部门另有特别规定的从其规定。

(5)宗地处分。以房地产权益处分为目的的估价委托，应符合相关法律、法规允许的处分方式为依据

进行估价，如划拨土地使用权的转让价格评估、抵押价格评估等。

10、

第二篇：包装材料的估价方法及其相关知识

包裝材料的估价方法及其相关知识

包装材料类 一.分类

常用的包装材料有: 1)卡通箱(CARTON)2)内卡通箱(INNER CARTON)3)平卡(PARTITION)4)蛋隔(EGG)5)白盒(WHITE BOX)6)彩盒(GIFT BOX)

7)海报(POSTER)8)考贝纸(SEPARSTOR)9)贴纸(LABEL)

10)吸塑(BLISTER)11)吸塑卡(BLISTER CARD)12)保利龙

13)胶袋(BAG)14)说明书和邮卡(MANUAL AND POST CARD)

15)珍珠棉 16)扎带 二.材料和选型 1.卡通箱

a.卡通箱纸质: 卡通箱纸质X为:K A B C 3 依次变差;X9X(厚度为2 mm)表示E坑(幼坑)X3X(厚度为3mm)---表示单层

X=X(厚度为6mm)----表示双层 X≡X(厚度为9mm)----表示三层

X----表示表面用纸 , 坑纹----普通之坑纸, 中间层平纸----无表示,则为普通纸.W—表示白书纸, 单坑(纸质)双坑(纸质)三坑(纸质)幼坑(纸质)C33 B=3 B≡B B9B B33 B=C B≡C B9C B3C B=B B≡3 A9A B3B A=B A≡B A9B A3B A=A A≡A W9A W3B W=B W≡B W9B

b.卡通箱材料之选择: 一般用B=B,纸厚度约为6mm,该种材料最低.如果客人有要求,也可用A=B,这种材质比B=B强度好,价格偏高,而A=A纸质比A=B、B=B好,厚度为6mm,价格也偏高,除非特殊要求才选用.c.箱唛

根据客人的要求,卡通箱分印刷箱唛和不印刷箱唛两种,印箱唛的卡通箱,需将箱唛资料给供应商作胶板和打板,要留意箱唛的颜色,通常箱唛色与PANTONE色有差别,主要是由于纸的本色为深咖啡色.箱唛上如有凈重和毛重、才数等要求的,在卡通箱尺寸和箱唛等确认后,要通知供应商同箱唛一起印在卡通箱上.才数---通常为日本的计算方法,计算公式为: 才数=卡通箱长x宽x高/25.43x123;注:卡通箱尺寸以mm为单位.d.卡通箱尺寸计算

i.卡通箱尺寸计算公式(尺寸以mm为单位):卡通箱内所装货品为凈尺寸长x宽x高,即LxWxH,则卡通箱的外尺寸为:L1=L+13;W1=W+13,H1=H+18(mm).ii.如果卡通箱内含平卡,则要加上平卡的厚度.iii.计算卡通箱尺寸时要考虑箱内是否装有海报,避免海报不能装入卡通箱内.iv.卡通箱公差:A+50,一般厂以A尺寸CALL办,以0~+5为公差范围.v.卡通箱的尺寸在制作时,一般控制在20KG以下之重量.vi.如果卡通箱上印有条形码时,必须检测条形码能过条码机时,方可以确认和批量生产.2.内卡通箱

在卡通箱内的卡通箱称为内卡通箱,一般所用的材料与外卡通箱相同或W9C等.根据客人需要而作,所注意点同外卡通箱,此处略.3.平卡

a.平卡常用来垫在产品中间和箱顶部以及底部,以避免开箱时碰花产品.一般用C33材料,该材料价格较低,厚度为3mm,尺寸同卡通箱内产品的凈尺寸一样.b.卡通箱内上下部一般各用1pc平卡.如有内卡通箱,则无需使用.c.也可采用一张B=3垫于卡通折页短边.4.蛋隔

常用来将产品隔开,该种包装方法成本低.a.常用的蛋隔材料是B3B,厚度为3mm,特殊情况下也会考虑用B=B,但成本高.生产时,蛋隔上的卡槽需用刀模制作,槽深可以为蛋隔高度的一半,组装用对插方式进行.b.蛋隔尺寸:比卡通箱内部尺寸单边小1.5mm为准,注意防振凸边之强度.5.白盒

a.白盒常用的材料有W9C,W代表白色,纸厚度为2mm.b.根据客人的要求,盒盖上会印箱唛和不印箱唛两种,印箱唛时注意箱唛的颜色和位置.c.白盒做扣底的较多,也有不做扣底,式样同卡通箱,根据需要而定.6.彩盒

彩盒为两种:开窗口的彩盒和不开窗口的彩盒.窗口的彩盒也分为两种:窗口贴胶片的彩盒和窗口不贴胶片的彩盒.a.彩盒的材料有: i.粉灰纸,一面白色,一面为灰色,价格较低,双粉纸两面均为白色,价格偏高.ii.根据产品的形状和大小决定彩盒的材料.常用的材料有:280G粉灰纸,300G粉灰纸,350G粉灰纸,260G粉灰裱E坑,260G双粉纸裱E坑等.b.彩盒表面加工

按菲林印刷后,常见的表面加工有:常用磨光处理(表面光滑,无粘手感);过光油(表面光滑,有粘手感);表面过0.05mmPP或PE薄膜.按客人样品而定,做好的样品给客人确认后,方可进行批量生产.c.窗口胶片材料

常用的胶片材料有:透明PP、PVC、PET等, PP、PET料属于环保材料.7.海报

海报即宣传书,常用的材料有157g白坚纸等.8.考贝纸

a.俗称雪梨纸,常用来包装产品,避免咻敽驼驼又?产品与产品之间被磨花.b.考贝纸标准尺寸:1030x590,考贝纸厂以整张纸为一个计算单位,分割不额外收费.c.设计和使用考贝纸时,要绘图分为几等份,以提高利用率.9.贴纸

收到客人的菲林或文档,要先进行样板的制作,待客人确认样板后方可进行批量生产.a.贴纸分为:透明贴纸、条码贴纸、彩印贴纸等.i.透明贴纸常用的材料有:25#PET透明膜、PP、PVC等.ii.条码贴纸:制作好的条码贴纸样品要过条码机进行检验,然后给客人确认后,方可进行批量生产.iii.彩印贴纸:按客人提供的菲林制作.根据需要,表面过光油或过PP胶等,注意颜色要尽量与客人的样品相同或相近.b.贴纸备胶材料: 普通 强力 力图500 3M逐次加强粉力.10.吸塑

1)常用的吸塑材料有:PVC、PP、PET等.2)设计时注意: a.喷油的部位不可以做扣位,以免刮花.b.白色的PET成本较高,使用较少,当订单数量较大时,供应商才会订料,因此除非客人特殊要求方可考虑使用.c.常用的吸塑方式有: 天地盖式、扣面盖式、扣位式、插卡式、热压式等.i.设计时用哪一种,根据产品形状和客人的要求而定,通常当用天地盖式和扣面盖式吸塑时,有窗口的彩盒通常不用贴胶片.ii.设计时留意,对于形状较复杂的产品和有喷油部位的产品,考虑加托塑,托塑的材料一般与吸塑相同.d.吸塑常用#号片,为指片材之厚度,以0.35mm为常用片材.e.尽可能避免使用有色的吸塑料,以防成本增加.11.吸塑卡

对于插卡式和热压式的吸塑,通常要用吸塑卡,设计时注意如下: a.插卡式吸塑卡

吸塑卡与吸塑是用插入式装配的,称为插卡式吸塑卡.当先做吸塑卡,再做吸塑时,需要配作,避免吸塑卡过紧或进长,吸塑卡表面一般要进行磨光处理或过光油或过PP胶等,视客人要求而定.b.热压式吸塑卡

吸塑卡与吸塑是用热压式装配的,称为热压式吸塑卡.设计时要注意吸塑表面的加工,吸塑卡表面要过吸塑油.如吸塑材料是PET,则吸塑卡表面相应的要过APET环保油,否则吸塑卡和吸塑不能被热压粘接上.c.吸塑卡材料: 视印刷情况而定,当仅印一面时,用粉灰纸.常用的有300g粉灰, 350g粉灰纸,400g粉灰纸等;当两面都要印刷时,用双粉纸.常用的有300g双粉纸, 350g粉灰纸,400g粉灰纸等.12)保利龙(POLYLON)此不为发泡胶,为白色真空成型,一般在日本与欧洲市场为禁止使用.13)胶袋

A.胶袋按材质分为:单面汽珠袋、PE袋、PP袋、OPP袋、单面汽珠片等.B.按款式分为:平袋、骨袋、两头通胶袋、打孔的胶袋、印字唛的胶袋、有盖的胶袋等.C.常用胶袋表示方法

a.PE或PP平袋: 封口处通常约为5~8mm,表示方法为: 5x8”表示5”为开口;8x5”表示8”为开口.b.骨袋,俗称拉链袋: 5x8”表示5”为开口;8x5”表示8”为开口.c.无封口的胶袋: 5x8”表示两头通.d.打孔的胶袋,孔作透气用.5x8”打2孔.e.印字胶袋: PP 5x8”印字,打2孔,需注明印内容和位置.f.汽珠袋

要注明单面或双面,其他尺寸标注同前面所述: i.PP 单面汽珠袋, 5x8”表示5”为开口.单面汽珠片或双面汽珠片 有盖的胶袋(一边长一边短)50mm+120mm+25mm;ii.材料厚度

一般采用0.03mm,特殊情况采用0.05mm.iii.设计中注意事项: 当塑胶袋比较大时,要在塑胶袋上打孔,以防止小孩套入头中窒息.14)说明书和邮卡等

根据客人的样板和菲林而作,一般先作样板给客人确认后方可进行批量生产.15)珍珠棉

一般用于防振之用,此为较少使用,厚度约为2mm.16)扎带

a.外色胶分为扁形与圆形两种,一般为黑色胶体.b.使用扎带形式包装时,尽可能在内卡背面加表卡或塑胶片,以防止内卡裂开或扎带松开.三.有关QA测试 1.,测试之内容 参见QA测试标准 四.包装设计注意事项

1.彩盒采用PEV片时,一定要加考贝纸隔开.2.卡通测试

一般为振箱 检查 落下

3.采用固定频率(通常为可变频的振动台时,每10分钟翻一个面,共三面30分钟.如彩盒表面有轻微掉色-----视为OK.4.喷油或丝印表面有轻微擦伤,可加”节油”表面涂饰.5.卡通内的物体一定要比较紧.如松时,则会出现彩盒擦花等现象.

第三篇：2017土地估价师估价相关知识：契税

2017土地估价师估价相关知识：契税

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、新古典主义城市地租理论的主要特征是将应用于传统地租理论中。A：供需分析 B：效用分析 C：价值分析 D：边际分析 E：时间因素

2、公共财政具有的基本特征有__。A．弥补市场失灵 B．无偿求索性 C．非盈利性

D．法制化的财务

E．为市场主体提供一致性服务

3、我国的土地价格不包含。【2007年考试真题】 A：土地所有权价格 B：土地使用权价格 C：土地租赁权价格 D：土地抵押权价格 E：时间因素

4、是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。A：土地租赁权价格 B：土地使用权价格 C：土地所有权价格 D：土地抵押权价格 E：时间因素

5、影响土地利用的主要因素有。A：自然因素和社会经济因素 B：社会经济因素和制度因素

C：自然因素、社会经济因素以及制度因素 D：总体因素、区域因素及个别因素 E：35％～50％

6、《国土资源行政复议规定》规定，开庭审查由复议机构组织进行，复议机构根据复议案件涉及的业务范围，确定开庭审查的组成人员，并指定其中一人为主持人。开庭审查组成人员为不得少于__人的单数。A．1 B．3 C．5 D．7

7、征收土地主要涉及的费用不包括__。A．土地补偿费 B．安置补助费 C．青苗补偿费 D．拆迁补助费

8、金融市场可以按照不同标准来分类，按交割时间不同可将其分为（）。A．有形市场和无形市场

B．短期金融市场和长期金融市场 C．现货市场和期货市场

D．票据市场、证券市场和外汇市场

9、土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，的计算一般与建筑物的重置价无关。

A：折旧费 B：维修费 C：保险费 D：管理费 E：时间因素

10、在我国，市场中能够流动的仅是有限年期的土地__。A．使用权 B．所有权 C．抵押权 D．租赁权

11、下列不属于最高最佳使用具体内容的是。A：最佳用途 B：最佳规模 C：最佳利润 D：最佳集约度 E：时间因素

12、根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为。A：重置成本 B：重建成本 C：建造成本 D：建筑造价 E：时间因素

13、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。A：半 B：1 C：2 D：3 E：35％～50％

14、是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。A：土地价值 B：土地使用价值 C：土地价格 D：土地等级 E：合法性

15、银行机构包括__。A．中国人民银行 B．专业银行 C．农村信用社 D．商业银行 E．农业银行

16、在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模，会使一定区域土地市场的竞争程度（）。A.不变  B.增加  C.降低  D.没有规律

17、在进行城镇土地分等时，选取了五个因素，通过德尔菲法，已确定出因素的重要程度为，若采用因素成对比法（0，0.5，1三种数值），下列说法中不正确的是（）。

A．的权重为0.3 B．的权重为0.4 C．的权重为0.5 D．的权重为0.1

18、转让房地产获得的增值额超过扣除项目金额150%、未超过扣除项目金额200%的部分，其增值额适用税率为（）。A．30% B．40% C．50% D．60%

19、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6％，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元，该土地无限年的收益价格最接近于万元。A：1350 B：1533 C：1611 D：1722 E：时间因素

20、市场比较法估价时的首要工作是。A：确定比较案例 B：收集交易资料

C：进行交易情况修正

D：进行区域及个别因素修正 E：合法性

21、建设用地的__是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。A．无限性 B．再生性 C．空间性 D．实体性

22、根据《农用地分等规程》，农用地分等的技术路线为：依据全国统一制定的标准耕作制度，以指定作物的光温(气候)生产潜力为基础，通过对顺序逐级修正综合评定农用地等别。

A：土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平B：土地自然质量、土地经济水平、土地利用水平C：土地利用水平、土地经济水平、土地自然质量 D：土地利用水平、土地自然质量、土地经济水平E：合法性

23、城市的总体规划中小城市用的图纸比例为__。A．1:10000～1:25000 B．1:5000～1:10000 C．1:25000～1:50000 D．1:50000～1:100000

24、城镇范围内新征收的非耕地应__开始缴纳土地使用税。A．自批准征收次日起 B．自批准征收次月起 C．自开工之日起

D．自实际使用该地之日起

25、不动产价格关系到不动产所有权和使用权在上的实现，不动产市场运行的秩序和不动产资源的优化配置。A：价值 B：使用价值 C：货币 D：经济 E：合法性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》指出．租赁期限__个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。A．1 B．3 C．5 D．6

2、《征用土地公告办法》规定，征收土地由征收土地所在地的市、县人民政府__部门负责具体实施。A．建设行政主管 B．规划行政主管 C．农业行政主管 D．土地行政主管

3、下列属于股票发行方式的是__发行。A．公开 B．不公开 C．企业 D．合资 E．搭配

4、出让国有土地使用权违约责任，主要包括__。

A．超过合同约定的期限满一年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费

B．超过合同约定的期限满一年未开发土地的，国有土地所，有者代表有权征收相当于项目总投资额20%以下的土地闲置费

C．因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，其闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权

D．因不可抗力造成动工开发迟延的，其闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，不适用无偿收回土地使用权

E．因政府有关部门的行为造成动工开发迟延的，其闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，适用无偿收回土地使用权

5、建设用地中的特殊用地包括__用地。A．军事设施 B．使领馆 C．宗教 D．机场

E．监教场所

6、按照契税暂行条例的有关规定，下列有关契税的叙述，正确的有．【2006年考试真题】

A：契税实行3％～5％的幅度税率

B：房屋买卖以评估价格为契税计税依据

C：国有土地使用权出让以成交价格为契税计税依据

D：房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定契税

E：土地使用权赠与由征收机关参照土地使用权市场价格核定契税

7、H省W市A县县城居民孙某对A县人民政府国土资源管理部门对其做出的处罚行为不服，孙某可以向申请行政复议。A：A县人民政府

B：A县人民政府国土资源管理部门 C：W市人民政府

D：W市人民政府国土资源管理部门 E：H省人民政府

8、下列耕地应当划入基本农田保护区，严格管理。

A：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地 B：有良好的水利与水土保护设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田

C：蔬菜生产基地

D：农业科研、教学试验田 E：不可以改造的中、低产田

9、根据地下水的成因和埋藏条件划分，具有城市用水意义的地下水是．【2004年考试真题】 A：上层滞水 B：潜水 C：承压水

D：所有地下水

E：市政代征用地比例

10、下列关于成本逼近法适用范围描述正确的有。A：适用于新开发土地的估价 B：适用于建成区土地的估价

C：适用于山区乡镇企业用地的估价 D：适用于商业用地的估价

E：适用于学校、公共设施用地的估价

11、对用于仓储加工区的某宗地内办公楼、食堂和职工活动室用地，以下土地估价技术处理方式不正确的有（）。

A．将该部分用地分割出来，按办公用途单独进行评估 B．该部分用地为工业配套设施用地，按工业用途进行评估 C．将该部分用地分割出来，按其他商服用地进行评估 D．按委托估价方的要求进行用途设定和评估

E．将该部分用地分割出来，按住宅用途进行评估

12、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于__。A．区域平均地价 B．市场价格的平均值 C．成交地价的平均水平D．评估价格的平均值

13、非公开的市场价值包括__。A．不动产的租赁价格 B．不动产的抵押价值 C．征用拆迁补偿价格 D．不动产的征用价值 E．不动产的投资价值

14、“九五”期间，全国城镇住宅投资累计完成21000亿元，比“八五”时期增长了68％，平均每年增长10．93％．以上各项统计指标依次为．【2004年考试真题】

A：总量指标、相对指标、平均指标 B：数量指标、质量指标、相对指标 C：绝对数、比较相对指标、算术平均数 D：绝对数、动态相对指标、几何平均数 E：加权平均数

15、依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括等。【2008年考试真题】 A：国家机关办公用地 B：高新技术产业用地 C：公共交通设施用地 D：国家重点扶持的水利设施用地 E：经济适用住房用地

16、土地估价报告中三级审批是指。A：主办估价师自查 B：部门的二级审核 C：机构负责人的审批 D：委托方负责人的审批 E：国土资源部门审查

17、下列关于现行经济适用住房政策，表述正确的是。A：经济适用住房建设用地应以协议出让方式供应

B：经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右 C：经济适用住房面向城市中、低收入住房困难家庭供应 D：经济适用住房购房人拥有有限产权

E：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前可以用于出租经营

18、根据我国有关法律规定，出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地，满二年未动工开发的，国家将无偿收回土地使用权，但是，下列情况例外。A：东南亚金融危机，作为投资一方的外方资金没有到位

B：某工程动工开发所必需的前期工作未完成，造成动工开发迟延 C：钢材价格的下跌，致使动工开发将给开发商造成极大亏损 D：政府的行为使得无法按期开发造成延误的

E：政府有关部门的行为使得无法按期开发造成延误的

19、某比较案例宗地地价为2000元/m2，容积率修正系数为2.0，待估宗地规定容积率为1.6，修正系数为1.4，则待估宗地容积率修正后的地价为__元/m2。A．1400 B．1600 C．1800 D．2000 20、马尔萨斯认为地租是总产品价值中的剩余部分，这个剩余部分产生的原因是__。

A．土地的耕作制度 B．土地的性质 C．土地的位置

D．生活必需品所特有的性质 E．肥沃土地的相对稀少性

21、建筑物的耐用年限可分为__耐用年限。A．自然 B．物理 C．经济 D．平均 E．预计

22、在居住区规划中，住宅建筑群体组合的平面布置形式包括（）等类型。A．行列式布置 B．周边式布置 C．混合式布置 D．自由式布置

23、由以下叙述，不能确定城市性质的是__。

A．某市以生产纸箱为主．其产量在全国纸箱总产量中占57% B．某城市是全国最大的煤炭生产基地

C．某城市的纺织和钢铁工业产值占全市工业总产值的74% D．某城市的汽车家庭占有量为1.2辆，人们日常生活与汽车息息相关

24、收入总额中的收入为不征税收入。A：财政拨款

B：依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费 C：政府性基金 D：转让财产收入

E：国务院规定的其他不征税收入

25、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起__日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。A．5 B．10 C．30 D．60

第四篇：土地估价相关知识税务知识总结

掌握：城镇土地使用税概念及计税依据，耕地占用税概念及计税依据。熟悉：土地增值税概念及计税依据。

（三）考试范围

1、城镇土地使用税

（1）城镇土地使用税概念

（2）城镇土地使用税的计税依据

2、耕地占用税

（1）耕地占用税概念

（2）耕地占用税的计税依据

3、土地增值税

（1）土地增值税概念

（2）土地增值税的计税依据

三、房产税收

（一）考试目的

测试应考人员对房屋税收知识的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

掌握：房产税的概念及计税依据。熟悉：房地产税的概念及计税依据。

（三）考试范围

1、房产税

（1）房产税概念

（2）房产税的计税依据

2、房地产税

（1）房地产税概念

（2）房地产税的计税依据

四、相关税收

（一）考试目的

测试应考人员对相关税收知识的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

掌握：营业税概念及计税依据，企业所得税概念及计税依据，契税概念及计税依据。

熟悉：城市维护建设税概念及计税依据，教育费附加概念及计税依据。了解：印花税概念及计税依据。

（三）考试范围

1、营业税

（1）营业税概念

（2）营业税的计税依据

2、城市维护建设税

（1）城市维护建设税概念

（2）城市维护建设税的计税依据

3、教育费附加

（1）教育费附加概念

（2）教育费附加的计税依据

4、企业所得税

（1）企业所得税概念

（2）企业所得税的计税依据

5、契税

（1）契税概念

（2）契税的计税依据

6、印花税

（1）印花税概念

（2）印花税的计税依据

实物量和价值量两类；税基的量，即课税对象中，有多少可以作为计算应课税的基数。

⑭

税率

税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例，体现征税的深度。在课税对象和税目不变的情况下，课税额与税率成正比。税率是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担。按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。

⑮

附加、加成和减免

纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。

①附加和加成是加重纳税人负担的措施。

附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。通常把按国家税法规定的税率征收的税款称为正税，把正税以外征收的附加称为副税。

加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10%，加二成等于加正税的20%，依此类推。

加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。

②减税、免税，以及规定起征点和免征额是减轻纳税人负担的措施。减税就是减征部分税款，免税就是免交全部税款。减免税是国家根据一定时期的政治、经济、社会政策的要求而对某些特定的生产经营活动或某些特定的纳税人给予的优惠。

税收具有严肃性，而税收制度中关于附加、加成和减免税的有关规定，则把税收法律制度的严肃性和必要的灵活性密切地结合起来，使税收法律制度能够因地制宜，贯彻国家的税收政策，更好地发挥税收的调节作用。

⑯

违章处理

违章处理是对纳税人违反税法行为的处置。纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。偷税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为。抗税是指纳税人对抗国家税法拒绝纳税的违法行为。欠税即拖欠税款，是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。

对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取以下方式进行处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等。

三、税收的征管

为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，国家制定了税收征管法。主要

规定有：

⑪

税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

⑫

法律、行政法规规定的纳税人和扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

⑬

税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税知识，无偿地为纳税人提供纳税咨询服务。纳税人、扣缴义务人有权向税务机关了解国家税收法律、行政法规的规定以及与纳税程序有关的情况。

⑭

纳税人、扣缴义务人有权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密，税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密。

⑮

纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利。纳税人、扣缴义务人对税务机关所作出的决定，享有陈述权、申辩权；依法享有申请行政复议、提起行政诉讼、请求国家赔偿等权利，同时还依法享有控告和检举税务机关、税务人员的违法违纪行为的权利。

四、中国现行房地产税

中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。

二、课税对象

房产税的课税对象是房产。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

三、计税依据

对于非出租的房产，以房产原值一次减除10～30%后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额按租计征。

四、税率

房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。

五、纳税地点和纳税期限

⑪

纳税地点。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。

⑫

纳税期限。房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

六、减税、免税

下述房产免征房产税： ⑪

国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。

⑫

由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。⑬

宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。

⑭

个人所有非营业用的房产。⑮

经财政部批准免税的其他房产。包括： ①损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税。②对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的

时候，应依照规定征税。

③房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

④在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征税。

⑤企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税。⑥中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。

四、适用税额和应纳税额的计算

土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市0.5至10元；②中等城市0.4至8元；③小城市0.3至6元；④县城、建制镇、工矿区0.2至4元。

城市、县城、建制镇和工矿区的不同地方，其自然条件和经济繁荣程度各不相同，情况复杂。据此，国家规定，城市、县城、建制镇和工矿区的具体适用税额幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的30%；经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。

五、纳税地点和纳税期限

⑪

纳税地点

土地使用税由土地所在的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。纳税人使用的土地不属于同一省（自治区、直辖市）管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳；在同一省（自治区、直辖市）管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由省、自治区、直辖市税务机关确定。

⑫

纳税期限

土地使用税按年计算，分期缴纳。各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。

六、减税、免税

⑪

政策性免税

对下列土地免征土地使用税： ①国家机关、人民团体、军队自用的土地； ②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； ③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； ④市政街道、广场、绿化地带等公共用地； ⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； ⑥经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

⑦由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。⑫

由地方确定的免税

下列几项用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定： ①个人所有的居住房屋及院落用地；

②房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地； ③免税单位职工家属的宿舍用地； ④民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地； ⑤集体的个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。⑬

困难性及临时性减免税

纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过10万元的，要报经财政部、国家税务总局批准；对遭受自然灾害需要减免税的企业和单位，省、自治区、直辖市税务机关，可根据受害情况，给予临时性的减税或免税照顾，以支持生产帮助企业和单位渡过难关。

耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：①以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元；②人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为1.6元至8元；③人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，每平方米为1.3元至6.5元；④人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。

各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。

为了协调政策，避免毗邻地区征收税额过于悬殊，保证国家税收任务的完成，财政部对各省、自治区、直辖市分别核定了每平方米平均税额。上海市9.0元；北京市8.0元；天津市7.0元；重庆市4.5元；浙江（含宁波市）、福建、江苏、广东（含广州市）4省各6.0元；湖北（含武汉市）、湖南、辽宁（含沈阳、大连市）3省各5.0元；河北、山东（含青岛市）、江西、安徽、河南、四川6省各4.5元；广西、陕西（含西安市）、贵州、云南4省、自治区各4.0元；山西、黑龙江（含哈尔滨市）、吉林3省各3.5元；甘肃、宁夏、内蒙古、青海、新疆5省、自治区各2.5元。同时还规定，各省、自治区、直辖市应有差别地规定各县（市）郊区的适用税额，但各地平均数不得低于上述规定的平均税额。

五、加成征税

根据有关规定，加成征税政策主要有以下二项： ⑪

经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。

⑫

对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。

六、减税、免税

⑪

减税范围 ①农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。②一部分农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后可酌情给予减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10%以内，少数省区贫困地区较多的，减免比例最高不得超过15%。

③对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减税照顾。

④国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅（局）审查核定，提出具体意见报财政部批准后，可酌情给予照顾。

⑤对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税。

⑥对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益的比重确定耕地占用税征收额。

⑫

免税范围 ①部队军事设施用地； ②铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地； ③炸药库用地； ④学校、幼儿园、敬老院、医院用地。

上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。

七、纳税环节和纳税期限

耕地占用税的纳税环节，是在各级人民政府依法批准单位和个人占用耕地后，土地管理部门发放征（占）用土地通知书和划拨用地之前，由土地管理部门将批件及时抄送所在地的税务征收机关，由征收机关通知纳税人在规定的时间内到指定地点缴纳税款或办理减免税手续，土地管理部门凭完税收据或减免税凭证发放用地批准文件。用地单位和个人在规定期限内没有纳税的，土地管理部门应暂停其土地使用权。

耕地占用税的纳税期限为30天，即纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。

二、征税范围

土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

三、课税对象和计税依据

土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。

四、税率和应纳税额的计算

土地增值税实行四级超额累进税率： ⑪

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； ⑫

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%； ⑬

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%： ⑭

增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：

土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额＝土地增值额×30%； 土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目×5%；

土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目×15%；

土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额＝土地增值额×60%－扣除项目金额×35%。

五、扣除项目

土地增值税的扣除项目为： ⑪

取得土地使用权时所支付的金额； ⑫

土地开发成本、费用； ⑬

建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； ⑭

与转让房地产有关的税金；

⑮

财政部规定的其他扣除项目。上述扣除项目的具体内容为： ⑪

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

⑫

开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征收及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。其中：①土地征收及拆迁补偿费，包括土地征收费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等；②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费；④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

⑬

开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

⑭

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

⑮

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。

⑯

对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

另外，对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊；

或按建筑面积计算分摊。也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税： ⑪

隐瞒、虚报房地产价格的； ⑫

提供扣除项目金额不实的； ⑬

转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。

六、减税、免税

下列情况免征土地增值税： ⑪

纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的；

⑫

因国家建设需要而被政府征收的房地产。

其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》

⑪

1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。

⑫

1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。

⑬

对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

契税。

二、课税对象

契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

三、税率

契税的税率为3%～5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。

四、计税依据

契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。

房屋产权的转移必然连带着土地权属的变动。房地产价格，会因所处地理位置等条件的不同或高或低。这也是土地价格的一种体现，考虑到实际交易中房产和地产的不可分性，也为防止纳税人通过高估地产价格逃避税收和便于操作，在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。

五、纳税环节和纳税期限

契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。

六、减税、免税

有下列行为之一的，减征、免征契税： ⑪

国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；

⑫

城镇职工，按规定

⑭

土地、房屋被县级以上人民政府征收、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；

⑮

纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；

⑯

依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。

城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。

所有纳税人除另规定外，其缴纳城建税和税率，一律执行纳税人所在地的税率，在同一地区，只能执行同一档次的税率，不能因企业隶属关系、企业规模和行业性质不同，而执行不同的税率。

但是，对下列两种情况，可不执行纳税人所在地的税率，而按缴纳“三税”的所在地的适用税率缴纳城建税：一是受托方代征、代扣增值税、消费税、营业税的纳税人；二是流动经营无固定纳税地点的纳税人。

城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税（简称“三税”）税额为计税依据。“三税”税额仅指“三税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收和滞纳金和罚款等非税款项。

⑬

教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。

三、企业所得税

企业所得税是对企业在一定期间（通常为1年）内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织，包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业，以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织。

企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33%；优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18%和27%两种。年应纳税所得额在3万元以下（含3万元）的减按18%的税率征收；年应纳税所得额超过3万元至l0万元以下（含10万元）的，减按27%的税率征收。

应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额＝每个纳税的收入总额－准予扣除项目的金额 纳税人收入总额包括在中国境内、境外取得的下列收入： ⑪

生产、经营收入，指从事主营业务活动取得的收入，包括商品（产品）销售收入、劳动服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入及其他业务收入；

⑫

财产转让收入，如有偿转让固定资产、有价证券、股权等取得的收入； ⑬

利息收入； ⑭

租赁收入，如出租固定资产的收入； ⑮

特许权使用费收入； ⑯

股息收入； ⑰

其他收入。

纳税人可以分期确定的经营收入按权责发生制原则计算：以分期收款方式销售商品的，可按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现；建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过1年的，可以按完工进度或完成的工作量确定收入的实现。

准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。成本指纳税人为生产、经营商品和提供劳务等所发生的各项直接费用和间接费用。损失指生产、经营过程中的各项营业外支出，已发生的经营亏损和投资损失以及其他损失。此外，还有按规定缴纳的各项税金。教育费附加，可视同税金。

下列项目，按规定的范围、标准扣除： ⑪

在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生额扣除；向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除，高于的部分，不予扣除。

⑫

支付给职工的工资按计税工资扣除。⑬

职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按计税工资总额的2%、14%、1.5%计算扣除。

⑭

用于公益、救济性的捐赠，在应纳税所得额3%以内的部分，准予扣除。

对民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省级人民政府批准，可实行定期减税或者免税；对法律、行政法规和国务院有关规定给予减税或免税的，依规定执行。

对纳税人在中国境外的所得，已在境外缴纳的所得税税款，准予扣除，但扣除额不得超过其境外所得依照规定计算的应纳税额。

企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。企业所得实行按年计算，分月或者分季预缴，月份或者季度终了后15日内预缴，终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

四、外商投资企业和外国企业所得税

外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。

⑪

课税对象

外商投资企业和外国企业所得税的纳税人是指在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业，以及在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未设立机构、场所而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织。

外商投资企业的总机构设在中国境内，就来源于中国境内的所得缴纳所得税。对外国企业就来源于中国境内的所得缴纳所得税。

应纳税所得额为每一纳税的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额。收入总额指生产、经营所得和其他所得。生产、经营所得指从事制造业、采掘业、交通运输业、建筑安装业、商业、金融业、服务业、勘探开发作业以及其他行业的生产经营所得。其他所得指利润（股息）、利息、租金、转让财产收益、提供或者转让专利权、专有技术、商标权、著作权收益以及营业外收益所得。

纳税人可以分期确定的经营收入，计算原则同前述企业所得税。

在计算应纳税所得额时允许减除的成本、费用以及损失包括：外国企业支付给其总机构的管理费；企业用于生产、经营的正常借款的利息，准予按不高于一般商业贷款的利率所支付的利息列支；合理的交际应酬费；职工的工资和福利费；坏帐准备和坏帐损失等。

⑫

税率及优惠政策

外商投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，另按应纳税所得额征收3%的地方所得税。

设在经济特区的外商投资企业，在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，以及设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区或者设在国务院规定的其他地区的外商投资企业，属于能源、交通、港口、码头或者国家鼓励的其他项目，减按15%的税率征收企业所得税。

设在沿海经济开发区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，减按24%的税率征收企业所得税。

对生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利的起，其机构、场所没有实际联系的，都应当缴纳20%的所得税。但对外国投资者从外商投资企业取得的利润，国际金融组织贷款给中国政府和中国国家银行的利息所得，外国银行按照优惠利率贷款给中国国家银行的利息所得，均免征所得税。

对为科学研究、开发能源、发展交通事业、农林牧业生产以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按10%的税率征收所得税，其中技术先进或者条件优惠的，可以免征所得税。

外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税，按年计算，分季预缴。季度终了后15日内向当地税务机关预缴；终了后5个月内汇算清缴，多退少补。

五、印花税

印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。

印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队及中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。

印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：

⑪

购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证；

⑫

产权转移书据； ⑬

营业帐簿； ⑭

权利、许可证照； ⑮

经财政部确定征税的其他凭证。

印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。

对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档：1‰、5‱、3‱、0.5‱、0.3‱。

对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。

印花税计税依据根据应税凭证的种类，分别有以下几种： ⑪

合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。具体包括购销金额、加工或承揽收入、收取费用、承包金额、租赁金额、运输费用、仓储保管费用、借款金额、保险费收入等项；

⑫

营业帐簿中记载资金的帐簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据；

⑬

不记载金额的营业执照，专利证、专利许可证照，以及企业的日记帐簿和各种明细分类帐簿等辅助性帐簿，按凭证或帐簿的件数纳税。

对下列情况免征印花税： ⑪

财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免征印花税；

⑫

已纳印花税凭证的副本或抄本，免征印花税； ⑬

外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同，免征印花税；

⑭

有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同，免征印花税； ⑮

经财政部批准免税的其他凭证。

个人所得税法的有关规定确定。

⑫

个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

⑬

职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，按照已购公有住房确定应纳税所得额。

⑭

对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税，具体办法为：

①个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。

②个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益。下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

③个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

④个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。

⑤跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。

⑮

对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

同时，为确保有关住房转让的个人所得税政策得到全面、正确的实施，要求各级房地产交易管理部门加强与税务机关的协作、配合，主管税务机关需要有关本地区房地产交易情况的，房地产交易管理部门应及时提供。

三、支持住房租赁市场发展调整的住房租赁市场税收政策

自2001年1月1日起，房屋租赁税收按以下规定执行： ⑪

对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

⑫

对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的

税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。

⑬

对个人出租房屋所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

四、己购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配制度

⑪

已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定。

购房者缴纳土地出让金相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品房住宅办理产权登记。

⑫

职工个人上市出售己购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳；超过住房面积标准的净收益全额缴纳。职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。

⑬

土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业。

⑭

上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。

⑮

土地出让金，相当于土地出让金的价款和所得收益缴纳和返还的具体办法，由各地财政部门会同土地行政管理部门和房产行政主管部门制定。

熟悉：保险的基本职能与派生职能。

了解：保险合同的构成和含义，保险业监管。

（三）考试范围

1、保险概念

（1）保险的经济含义（2）保险的法律含义（3）保险形成的条件

2、保险的职能

（1）保险的基本职能（2）保险的派生职能

3、保险合同

（1）保险合同的含义（2）保险合同的构成

4、保险的基本原则（1）保险利益原则（2）最大诚信原则（3）近因原则（4）补偿原则

5、保险业监管

三、证券基础

（一）考试目的

测试应考人员对证券相关知识的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

掌握：证券概念，股票的含义及特征，债券概念及特征，证券投资基金概念。

熟悉：股票的分类，债券的分类。

了解：证券市场，债券与股票比较，证券投资基金的分类，政权投资基金的设立，发行及交易。

（三）考试范围

1、证券

（1）证券概念（2）商品证券（3）货币证券（4）资本证券（5）证券市场

2、股票

（1）股票的含义

（2）股票的分类

（3）股票的基本特征

3、债券

（1）债券概念（2）债券的分类（3）债权的特征

4、证券投资基金

（1）证券投资基金概念（2）证券投资基金分类

（3）证券投资基金的设立、发行与交易

金融基础

我国的法定货币是人民币，属于信用货币类型。人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。人民币的单位为元，辅币单位为角、分。

三、信用

㈠ 信用的概念

信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的。商品经济不发达时期，信用主要采取实物借贷的形式；随着商品经济的发展，信用更多地采用货币借贷形式，货币成为契约上的一般商品；一方面，某些人手中积累有货币，需要寻找运用的场所；另一方面，有些人急需货币，要求通过借贷形式以调节资金的余缺。货币所有者贷出货币，处于债权人的地位，有权按期索回贷出的货币，并要求对方支付使用货币的代价——利息；借入货币的一方处于债务人地位，可以暂时支配、使用借来的货币，但同时有义务按期偿还本金，并按规定加付一定的利息。

㈡ 信用形式

信用形式是表现信用关系的具体形式。随着商品经济的发展，为了满足各种融资的需要，出现了多种信用形式。以下介绍几种主要的信用形式。

⑪ 商业信用

商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式，如企业间商品赊销和预付货款等。在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据。商业信用的积极意义是有利于促进商品销售，但存在范围有限的局限性。

⑫ 银行信用

银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用，包括三个方面：一是银行以吸收存款、办理结算等形式，筹集社会各方面的闲散资金；二是通过贷款等形式运用所筹集到的资金；三是银行为商品交易双方提供信用保障，如提供保函、信用证服务等，也是以银行持有的货币资金做保障。

银行信用是目前主要的信用形式，可以弥补商业信用的不足，是国家调节经济的重要手段。例如，通过贷款的扩张和收缩，调控经济发展速度；通过调整贷款结构，带动产业结构的调整等等。此外，商业信用和国家信用等形式的发展往往依赖银行信用的支持。例如，商业票据往往要到银行办理贴现，国民经济中的货币结算一般要通过银行完成。

⑬ 国家信用

国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。作为国家信用的工具是公债和国库券，以及政府对外担保等。

政府发行债券有两种情况：一是发行短期国库券，期限在一年之内，目的是解决财政先支后收的矛盾；二是发行长期公债，以筹措资金弥补当年财政收

支赤字或进行长期投资。

在现代经济中，国家信用与银行信用有密切联系：或者是企业、单位和个人动用银行存款购买国家债券；或者是银行等金融机构直接购买国家债券。不论哪种情况，财政债务收支与银行资金都存在相互影响的关系。

⑭ 消费信用

消费信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费。消费信用有两种类型：一是类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者；二是属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金。消费信用的作用主要是促进商品流通，引导居民消费。

⑮ 民间信用

民间信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。

四、金融活动

金融活动是指货币资金的融通活动，即融资活动。金融活动中必然存在借贷双方：一方是贷出资金方，即资金供给者；另一方为借人资金方，即资金需求者。借贷双方资金融通的方式可分为直接融资和间接融资两大类。

⑪ 直接融资

直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为，资金供给者是直接贷款人，资金需求者是直接借款人。

直接融资的优点在于： ①资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如贷款期限、数量和利率水平等方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要。

②由于资金供求双方直接形成债权债务关系，债权人自然十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力，从而促进资金使用效益的提高。

③有利于筹集长期投资资金。一是发行长期债券，二是发行股票，由此筹集的资金都具有稳定和可以长期使用的特点。在证券市场较发达的条件下，一些短期性资金也可进入市场参与交易，从而促进长期融资更好地发展。

直接融资的局限性主要表现在： ①直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资多。②对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大，因为在市场竞争的条件下，筹资者有经营亏损和破产的可能。

⑫ 间接融资

间接融资是指资金供给者与资金需求者通过金融中介机构间接实现融资的行为，其中资金供给者与资金需求者不是分别作为直接贷款人和直接借款人出现的，双方不构成直接的债权债务关系，而是分别与金融中介机构发生信用关系，成为金融中介机构的债权人或债务人。典型的间接融资是银行的存贷款

业务，资金供给者将资金存入银行，然后再由银行向资金需求者发放贷款，存款人是银行的债权人，借款人是银行的债务人，而银行对于资金供求双方来说，则是金融中介。

间接融资的优点在于： ①筹资可以积少成多。银行等金融机构的网点多，吸储起点低，能够广泛筹集社会各方面的闲散资金，形成巨额资金。

②安全性较高。在直接融资中，融资风险由债权人独自承揽；而在间接融资中，由于金融机构的资产和负债是多样化的，某一项融资风险可由多样化的资产负债结构分散承担。

③作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动，还可能在地区、国家、甚至世界范围内调动资金，因而提高了金融业的规模经济水平。

间接融资也有局限性，主要是由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系，在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束。

五、金融工具

金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括债权债务凭证（票据、债券等），以及所有权凭证（股票），它们是金融市场上交易的对象。

㈠ 金融工具的特征

金融工具一般具有以下特征： ⑪ 偿还性。指各种金融工具（除股票外）一般都载明偿还的义务和期限。⑫ 可转让性（流动性）。指金融工具可在金融市场上买卖、转让。金融工具持有人可随时将金融工具出售以获取现金。凡能随时出售而换回现金的金融工具，一般称之为流动性强。

⑬ 安全性。指投资于金融工具的本金能够安全收回的保障程度，或者说避免风险的程度。

⑭ 收益性。指投资于金融工具能给投资者带来收益的能力。

每种金融工具在上述四个方面的性质是不平衡的。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。如银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性较弱。此外，金融工具的收益性与安全性往往也呈负相关，而流动性与安全性呈正相关。因此，选择购买什么金融工具，需要从上述几方面去权衡利弊。

㈡ 金融工具的种类

金融工具是随着信用形式的不断扩展而不断增加的。金融工具的多样化是现代金融市场的重要特征。从不同的角度划分，金融工具可以分成多种类型。

按不同的信用形式划分，金融工具可分为商业信用工具、银行信用工具、消费信用工具、国家信用工具和国际信用工具等。

按发行者的性质划分，金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。

按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指的是银行券和纸币。

㈢ 几种主要的金融工具 ⑪ 本票

本票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。本票的出票人就是付款人，根据出票人身份的不同，可分为由企业签发的商业本票和由银行签发的银行本票。

⑫ 汇票

汇票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。汇票包括商业汇票和银行汇票。

商业汇票是由是出票人签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。凡由企业承兑的，称为商业承兑汇票；凡由银行承兑的，称为银行承兑汇票。

办理商业汇票应遵守下列原则和规定：①使用商业汇票的单位，必须是在银行开立帐户的法人；②商业汇票在同城和异地均可使用；③签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础；④经承兑的商业汇票，可向银行贴现；⑤商业汇票一律记名，允许背书转让；⑥商业汇票的付款期限由交易双方商定，最长不得超过6个月；⑦商业汇票经承兑后，承兑人即付款人负有到期无条件交付票款的责任；⑧商业汇票由银行印制和发售。

银行汇票是由出票银行签发，见票时按照实际结算金额无条件支付给收款人或者持票人的票据。银行汇票的签发要求单位和个人先将款项交存银行，银行据此给单位和个人签发前往异地办理转账结算或支取现金的票据，它具有票随人到、方便灵活、兑付性强的特点。

⑬ 支票

支票是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据。与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发。

支票有转账支票和现金支票两种。前者只限于通过银行划转存款，后者则可用以从银行提取现金。

支票的特点是：①在银行信用基础上产生，以存款为依据；②支票有效期

短，见票即付；③签发支票金额，以存款余额为限。

⑭ 信用卡

信用卡是银行或信用卡公司发行的，可以在指定的商店或场所进行记帐消费的一种信用凭证。一般来说，信用卡的功能主要有以下几种：①转帐结算功能；②储蓄功能；③汇兑功能；④消费贷款功能。其中消费贷款功能是指持卡人在消费过程中各项费用超过其信用上卡存款账户余额时，在规定的限额范围内，发卡人允许持卡人短期透支。此外，由于信用卡的结算支付通过电子计算机进行，因此又被称为电子货币。

⑮ 银行券

银行券是由银行发行的一种票据，俗称钞票。早期各商业银行都可发行，后来集中由中央银行垄断发行。我国中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债。

银行券具有以下特点：①是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通；②信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通；③是一种法定支付手段，任何人不得拒收；④不定期，可以长期流通使用。

⑯ 大额可转让存单

大额可转让存单是由银行发行的一种大面额定期存款凭证。它与普通定期存款单的不同之处在于：通常为不记名式，面额固定，金额较大，允许在市场上买卖转让。

⑰ 债券和股票

在本书后面的 的金融机构。中央银行在一国金融机构体系中居领导核心地位。

商业银行，是指直接面向企业、单位和个人，以吸收存款为主要资金来源，以开展贷款和中间业务为主要业务，以营利为目的综合性、多功能的金融企业。商业银行在一国金融机构体系中居主体地位。

政策性银行，是政府出于特定目的设立，或由政府设施以较大干预，以完成政府的特定任务，满足整个国家社会经济发展需要而设立的银行机构。

非银行金融机构，是指银行机构以外的具体经办某一类金融业务的金融机构。

㈡ 我国的金融体系

目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、各类金融机构分工合作的金融组织体系，逐步形成了银行、证券、保险业分业经营、分业监管的金融体制。我国现行的中央银行制度下的金融机构体系可以概括为以中国人民银行为核心，国有独资商业银行为主体，包括其他商业银行和政策性银行以及非银行金融机构并存和协作的金融机构体系。

我国金融机构按其地位和功能可分为两大类：

也就有所不同。但作为中央银行，一般都具有三大职能，即发行的银行、银行的银行和国家的银行。

⑪ 发行的银行

中央银行垄断银行券的发行权，是全国唯一的现金发行机构。目前世界上几乎所有国家的现金都由中央银行发行。这一方面可以为中央银行提供资金来源，从而为中央银行调控金融和经济提供资金力量；另一方面可以为国家获得货币发行的利益。

⑫ 银行的银行

中央银行只与商业银行等金融机构发生业务往来，而不直接面向企业单位和个人经办金融业务。这一职能具体表现在：①集中存款准备金。商业银行等金融机构必须按规定比例将部分存款交存中央银行，形成存款准备金；②最终贷款人。在商业银行等金融机构周转资金不足时，中央银行以再贴现、再抵押或直接贷款等形式，向这些金融机构提供资金支持，从而成为“最终贷款人”；③组织商业银行等金融机构间的清算。由于各商业银行等金融机构在中央银行开立存款账户，并保留金融一定数额的准备金，因此，商业银行等金融机构间因交换各自代收代付凭证而产生的应收应付款项的差额，就可以通过在中央银行存款账户中存款的划拨来进行清算。

⑬ 国家的银行

中央银行经理国库及为国家提供各种金融服务，代表国家制定和执行货币金融政策。这一职能具体表现在：①代理国库；②代理国家债券的发行；③对国家给予信贷支持；④保管国家的外汇和黄金储备；⑤制订并监督执行有关金融管理法规；⑥代表政府与外国金融机构和国际金融机构建立业务往来关系，参与国际金融活动等。

三、商业银行

㈠ 商业银行的性质

商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。商业银行的经营活动随着世界经济形势的发展而逐步拓宽。目前各国商业银行除了吸收资金、发放贷款和投资等主要业务外，还开展各种国际业务、外汇业务、黄金买卖、租赁信托、咨询等多种业务。在当今世界各国的金融机构中，商业银行以机构多、资本雄厚、业务量大、业务范围广而居于其他任何金融机构不可取代的重要主体地位。

㈡ 商业银行的职能 ⑪ 充当信用中介

这是商业银行的基本职能。商业银行一方面通过吸收存款等银行的负债业务将社会上各方面暂时闲置的货币资金聚集起来；另一方面又通过贷款等银行的资产业务将所集中的货币资金投向需要货币资金的企业和部门。商业银行在这里充当受援信用的中介，使社会资金得到有效的运用。

⑫ 变货币收入为货币资本

由于商业银行具有信用中介职能，能把社会各主体的收入集中起来再运用出去，从而把非资本的货币转化为资本，扩大了社会资本总量，加速了资本的流通和扩张，有利于社会再生产的进行。

⑬ 充当支付中介

商业银行为顾客办理与货币收付有关的技术性业务，例如保管货币、贵重金属。证券，以及办理现金收付和存款转账等，从而成为客户的“账房”和“出纳”。

⑭ 创造派生存款和信用流通工具 商业银行在信用中介职能的基础上，通过存贷业务的开展，能够创造派生存款。创造派生存款是现代商业银行特有的职能。另外，商业银行还可以通过发行支票、本票、大额定期存款单等信用工具，满足流通中对流通手段和支付手段的需要，也节约了与现金流通相关的流通费用，并可将节约的非生产性流通费用用于生产中去。

商业银行客观上所具有的上述职能，使它在经济生活中具有重要的作用。它可以广泛动员社会闲散货币资金并用于满足各方面的资金需要，成为连结国民经济活动的“纽带”和整个国民经济活动的“神经中枢”。现代商业银行因其特有的信用创造职能成为国家干预经济生活的杠杆。

㈢ 商业银行的类型和组织 ⑪ 商业银行的类型

从商业银行的业务经营范围划分，西方商业银行有两大类型：职能分工型和全能型。

职能分工型是指商业银行根据法律规定，主要经营短期工商信贷业务。有些国家的法律对各种金融机构的业务范围有严格的限定，如规定有的经营长期金融业务，有的经营短期金融业务，有的专营证券，有的只经营信托等，而商业银行主要经营短期工商信贷业务。采用这种类型分工的以美国、英国、日本等国家的商业银行为代表。

全能型商业银行也称为综合型商业银行，是指商业银行可以经营一切金融业务，包括各种期限和种类的存贷款，各种证券买卖以及信托、支付清算等金融业务。采用这种类型分工的国家以德国、奥地利和瑞士为代表。

⑫ 商业银行的外部组织形式

商业银行的外部组织形式是指商业银行在社会经济生活中的存在形式。由于各国的政治经济情况不同，它们商业银行的外部组织形式也有所不同。归纳起来，有如下几种形式。

①单元银行制。也称单一或独家银行制，指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式。目前只有美国采取这种形式，但随着经济发展和地区经济联系加强，加上金融业竞争加剧，美国许多州对银行开设分支机构的限制正在逐步放松。

②总分行制。亦称分支行制，指在大城市设立总行，并在该市及国内或国

外各地设立分支机构的银行组织形式。在这种形式下，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理。目前，世界上大多数国家均采用这种形式。

③集团银行制。亦称持股公司制，指由一个集团成立股权公司，再由该公司控制或收购两家以上的若干银行，这些银行在法律上仍然保持独立性，但业务经营都由同一股权公司所控制的银行组织形式。

融机构贷款利率。

⑭ 贷款重点是政府产业政策、社会经济发展计划中重点扶植的项目。如重点发展的产业开发货款、基础设施建设贷款、改善环境的建设贷款、社会福利建设项目贷款。这些贷款由于利微、期限长、风险大，其他金融机构不愿经营，故多由政策性金融机构发放。

㈡ 政策性银行的种类

按业务范围区分，各国政策性银行主要有如下几种类型： ⑪ 开发性金融机构。是专门为政府经济开发和发展提供中长期贷款的政策性金融机构。其作用主要是配合政府实施相关的产业政策，加快基础设施和重点项目的建设。这类政策性金融机构主要在经济欠发达国家或发展中国家设立，如印度工业开发银行，巴西国家经济开发银行，尼日利亚工业开发银行等。但一些发达工业国家也设立有开发性金融机构，如日本开发银行，美国联邦中期信贷银行，法国土地信贷银行。然而，开发性金融机构在发展中国家的作用比在发达国家更为重要。

⑫ 农业政策性金融机构。是经营农业和与农业有关的信贷业务，贯彻政府支持农业发展政策的金融机构。其作用在于为农业提供资金支持，为贯彻和落实政府支持的农业政策措施提供服务。

⑬ 进出口政策性金融机构。是经营与进出口有关的信贷业务，推动国家进出口贸易发展的金融机构。其作用主要是通过融通资金，提供融资条件，提供资询服务和经办对外援助，服务于政府的对外政策。在外贸出口信贷中，对资本货物的出口予以特别支持，以政府作后盾支持外贸经济的发展。

世界各国的政策性银行，除上述三种类型外，还有住房政策性金融机构和中小企业政策性金融机构。前者专门为住房生产、经营、分配和消费各环节提供政策性速效；后者主要服务于中小企业，为支持中小企业增强市场竞争力，开辟就业渠道，推动技术创新与进步提供政策性金融服务。

五、非银行金融机构

㈠ 非银行金融机构与商业银行的区别 ⑪ 资金来源不同。商业银行以吸收存款为主要资金来源，而非银行金融机构主要依靠发行股票、债券等其他方式筹措资金。

⑫ 资金运用不同。商业银行的资金运用以发放贷款，特别是以短期贷款为主，而非银行金融机构的资金运用主要是以从事非贷款的某一项金融业务为主，如保险、信托、证券、租赁等金融业务。

⑬ 不具有信用创造功能。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。

㈡ 主要的非银行金融机构 ⑪

信用合作社。是由个人集资组成、以互助为主要宗旨的合作金融组织。信用合作社在日本普遍存在，如“产业合作社”等。在美国称为信贷协会。

信用合作社的资金来源主要是合作社社员的股金，也办理各种形式的存款；有的信用合作社有社会组织和财团的捐助；在资金运用方面，除对信用合作社社员发放贷款（如住房贷款）外，也将一部分资金用于不动产投资和购买政府债券。

⑫ 储蓄贷款协会。是以互助为主要宗旨的非盈利性金融机构。储蓄贷款协会的资金来源主要有协会会员的股金、开办储蓄存款吸收的企业和个人存款；资金运用主要是贷款给协会会员建房和购房，而且贷款期限较长，通常在15年至20年之间。储蓄贷款协会与信用合作社的主要区别在于：一是前者会员可以退股，后者不能退股；二是前者吸收资金和运用资金都受到一定限制，后者资金和运用资金的途径和范围都较广。

⑬ 保险公司。是办理多种保险业务的非银行金融机构。保险公司主要分为两大类：一类是人寿保险公司；另一类是财产保险公司。保险公司的保费收入可用于投资和放款，如购买政府债券、公司债券和股票，或用于不动产抵押放款和保单抵押放款。

⑭ 养老基金组织。是由雇主或雇员交纳基金，为雇员退休养老提供生活保障的非银行金融机构。它一般由政府部门或企业开办，资金来源主要是雇主或者雇员定期按工资总额的一定比例交纳退休金；资金运用主要是将这些积累的基金用于购买政府公债、债券、股票或不动产抵押放款，小部分用于短期放款或投资。当雇员退休时可获得一次性付清的退休金，或者按月获得养老金，以确保职工退休后维持正常生活所需的费用。

⑮ 信托公司。是以代人理财为经营内容，以受托人身份经营信托业务的非银行金融机构。现代信托业务在美、英、日、加拿大等国比较发达。

⑯ 证券公司。证券公司是专门从事有价证券（股票和各种债券）经营及相关业务的非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。

⑰ 投资公司。是以招股集资的方式进行投资的非银行金融机构。投资公司通过发行股票（主要是变通股）的形式，将小额投资者的资金聚集起来，然后把这些资金运用于投资，如购买政府债券、公司债券等。投资业务与信托业务结合经营时，即为信托投资公司。

⑱ 财务公司。财务公司是经营部分银行业务的非银行金融机构。国外财务公司的业务范围正在逐步扩大，几乎可以办理与投资银行相同的业务，如联合贷款、兼营外汇、包销和代销有价证券、不动产抵押贷款、各种金融咨询与服务等多方面的业务。

㈢ 我国的非银行金融机构

我国的非银行金融机构主要有保险公司、信托投资公司、信用合作社三大类别。此外，还有专营证券业务的证券公司、专营融资租赁业务的租赁公司、为企业集团内部各成员单位提供金融服务的财务公司，以及投资基金、邮政储蓄机构等等。

六、银行业监督管理机构

根据全国十届人大

三、通货膨胀

㈠ 通货膨胀的含义和类型

通货膨胀是指由于货币供应量过多而引起货币贬值、物价上涨的经济现象。

按照形成原因分类，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。

⑪ 需求拉上型通货膨胀。是指经济运行过程中总需求过度增加，超过了既定价格水平下商品和劳务的供给，从而引起货币贬值和物价总水平上涨。形成需求拉上型通货膨胀的基本原因是财政支出大幅度扩张和金融部门过分提供信用，而这又与投资膨胀和消费膨胀联系在一起，社会总需求的扩大超过了社会商品和劳务的总供给，形成了膨胀性缺口，一旦这个缺口超过一定限度，必然牵动物价上涨，形成通货膨胀。

⑫ 成本推动型通货膨胀。是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。

⑬ 结构失调型通货膨胀。是指由于国民经济结构性失调造成货币流通与商品流通不相适应而引起的通货膨胀。

㈡ 通货膨胀的的调控

通货膨胀对国民经济各方面都产生负面影响，控制通货膨胀是中央银行货币政策的重要任务。由于通货膨胀是社会总需求与社会总供给失衡的结果，所以对通货膨胀的调控一般是从控制需求和增加供给两方面进行。

业银行以外金融机构的再贷款；适当为资产管理公司动作提供再贷款，并允许资产管理公司发行债券等。二是下调法定存款准备金率和完善准备金制度。三是下调利率与加快利率市场化相结合。

⑫ 采取积极的财政政策，重点是进一步优化支出结构。⑬ 扩大就业，刺激消费增长。

五、货币政策及货币政策工具

货币政策是一个国家为实现特定经济目标而采取的调节和控制货币供应量的金融措施。货币政策作为国家宏观经济政策的重要组成部分之一，通常具有防御性和主动性两大功能。中央银行是制定和实施货币政策的金融管理部门，货币政策是中央银行工作的核心。

㈠ 货币政策目标

货币政策目标是制定和实施货币政策要达到的目的，是指导政策工具具体操作的指南。货币政策目标包括终极目标和中间目标。

⑪ 终极目标。指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。货币政策的实质是正确处理经济发展与稳定货币的关系，各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。

⑫ 中间目标。指中央银行为了实现其货币政策的终极目标而设置的可供观测和调控的指标。在市场经济条件下，中央银行不能通过直接干预生产和投资实现其货币政策的终极目标，它必须选择一些中间性或传导性的金融变量，即中间目标作为观测和控制的手段。中央银行以中间目标作为操作指示器，监测货币政策的实施程度，从而促进终极目标的实现。

㈡ 货币政策工具

货币政策工具是指中央银行为了实现货币政策目标而采取的具体措施和手段。从调控对象和效应来看，完善的货币政策工具体系主要由一般性货币政策工具、选择性货币政策工具、补充性货币政策工具组成。

⑪ 一般性货币政策工具

一般性货币政策工具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施加普遍性影响所采用的工具，主要包括以下三种：

①法定存款准备金率。指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。中央银行可以通过提高或降低法定存款准备金率的办法控制商业银行的信用创造能力，从而影响市场利率和货币供应量。如中央银行认为市场上货币供应量过多、利率过低，有碍于物价稳定等目标实现时，就可以提高法定存款准备金率，使商业银行交存中央银行的准备金增加，用于发放贷款的资金相应减少，因此促进商业银行收缩信贷规模，诱导货币供应量减少和利率回升，从而保证物价稳定。反之亦然。

②再贴现利率。指中央银行对商业银行贴现的合格票据办理再贴现时采用

的利率。如果中央银行要实现刺激经济增长和充分就业的目标，可以降低再贴现利率，当再贴现利率低于市场上一般利率水平时，商业银行通过再贴现获得的资金成本下降，必然促使商业银行向中央银行借款或贴现，扩大放贷规模，从而引起货币供应量增加和市场利率降低，刺激有效需要扩大，达到经济增长和充分就业的目的。反之，中央银行可以适当提高再贴现利率，抵制信贷规模和减少货币供应量。

③公开市场业务。指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量的货币政策工具。目前，各国中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券。通常，当经济停滞或衰退时，中央银行可通过在公开市场上买入有价证券，向社会上投放一笔基础货币。无论基础货币是流入社会大众手中还是流入商业银行，最终都会引起商业银行的存款准备金增多，银行通过准备金的运用，扩大信贷规模，增加货币供应量，使利率下降，进而刺激经济向好的方向发展并提高就业率。公开市场业务因对经济的影响不会大起大落而深受各国中央银行青睐，已成为调节货币供应量的主要工具。

⑫ 选择性货币政策工具

选择性货币政策工具是中央银行从调控信贷结构入手，通过对某些部门、某些业务活动进行调控以达到调整经济结构目的而采用的工具。包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。

①优惠利率。指中央银行根据一个时期国家经济发展的重点，对与国民经济关系重大的部门和行业制定的利率水平较低的贴现率和放款利率。

②证券保证金比率。也称法定保证金比率，指证券购买人首次支付占证券交易价款的最低比率。中央银行根据证券市场情况，可以随时调整保证金比率，从而间接控制证券市场的信贷资金流入量，控制住最高放款额度。显然，保证金比率越大，证券购买人从商业银行获得的贷款比率就越低；；反之亦然。

③消费信用控制。指中央银行对消费信用提供的信贷规模进行控制的手段。在需求过度及通货膨胀时期，中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施，紧缩对消费信用提供的信贷规模；反之，在需求不足及经济衰退时期，则放宽对消费信用的控制，刺激消费量增加，带动需求上升，从而达到经济增长的目的。

④贷款额度控制。指中央银行通过规定商业银行最高贷款限额以控制信贷规模的措施。这是一种行政干预的直接信用管制手段，曾在我国长期使用，如今已经取消。

⑬ 补充性货币政策工具

补充性货币政策工具是指中央银行在采用一般性和选择性货币工具对国民经济进行调控时所采用的一些辅助性调控措施，主要有道义劝告和金融检查。

特定用途资金进行专项管理和使用的，可以开立专用存款帐户。主要用于办理各项专用资金收付，支取现金应按照《人民币银行结算账户管理办法》的具体规定办理。

⑭ 临时存款帐户。指临时机构或存款人因临时性经营活动需要并在规定期限内使用而开立的银行结算帐户。此类账户可以按照国家现金管理规定支取现金。由于临时存款账户与基本帐户在功能上有一定相似之处，为体现其临时机构和临时经营活动的特点并与基本存款账户加以区别，故对临时存款帐户实行有效期管理，有效期最长不得超过2年。

银行存款账户的开立是银行开展竞争的一种重要手段，也是我国支付体系的一个重要组成部分，是中国现代化支付系统的基础。

㈡ 存款业务 ⑪ 对公存款业务。主要包括单位活期存款、单位定期存款、单位通知存款、单位协定存款、单位外汇存款等，商业银行还可以对中资保险公司法人办理保险公司协议存款。

①单位活期存款。指没有确定期限，可随时办理存取款业务的存款。每季末月20日为结息日，存款利率按照结息当日中国人民银行公告的单位活期存款利率记息。

②单位定期存款。指存款单位按有关规定将其所拥有的暂时闲置不用的资金，按约定期限存入银行的整存整取存款。具体期限分为3个月、6个月和1年，可以全部或部分提前支取，提前支取部分按当日人民银行公告的单位活期存款利率记息。

③单位通知存款。指存款单位在存人款项时不约定存期，但支取时需提前书面通知银行，约定支取日期和金额方能支取的款项。分为l天通知存款和7天通知存款两种。

④单位协定存款。指存款单位与其银行结算帐户的开户银行书面约定结算帐户的最低留存额度，超过协定额度的结算存款与额度内结算存款分别按人民银行公告的单位协定存款利率和单位活期存款利率记息的存款业务。

⑫ 储蓄存款业务。主要包括为储户提供的活期储蓄存款、定期储蓄存款、定活两便储蓄存款、教育储蓄存款、通知储蓄存款等储蓄存款业务。

①活期储蓄存款。指储户凭有效身份证件开立帐户、可随时存取的存款。每年6月30日为结息日，按结息日中国人民银行公告的活期储蓄存款利率记息，所得利息在扣除利息所得税后转入本金。

②定期储蓄存款。指储户凭有效身份证件、按照约定期限和存取方式开立帐户内的存款。分为整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等几种。

㈢ 利息和利率

利息是是货币资金的使用“价格”。货币所有者因贷出货币从借款人那里获得报酬，借款人因使用借入资金而支付代价。利率是在一定时期内利息与本金的比率，是决定利息水平高低的衡量标准。

计算利息的方法分为单利和复利两种。单利是指计算利息时，不论期限长

短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息；复利是指计算利息时，要按一定期限（如1年）将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算，俗称“利滚利”。

利率从不同角度分类，可分为固定利率与浮动利率，市场利率与公定利率。固定利率是指在整个借款期间利率不变，不因市场利率的波动而改变。其最大特点是简便易行，便于计算和掌握借款成本。在借款期限较短或市场利率变化不大的条件下，一般采用固定利率。

浮动利率是指随着市场利率的变化而定期调整的利率。至于调整期限和调整时依据何种市场利率为基础，由借贷双方在借款时议定。当借款期较长或市场利率变化较快时，借贷双方常愿使用浮动利率。采用浮动利率时，借款人在计算借款成本时要复杂些，利息负担有可能重些；但是，借贷双方承担的利率风险较小。因此，一般中长期贷款都选用浮动利率。

市场利率是指在资金市场上由资金供求关系自发形成的利率，受影响市场资金供给和需求的各种因素制约。

公定利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。有的则是由银行同业公会出面制定各会员银行必须遵守的利率。

市场利率与公定利率有密切联系。政府在确定公定利率时，需要考虑市场利率的动态变化以及影响市场资金供求因素的变化，并且通过调整公定利率引导市场利率的变动，从而达到调节经济的目的。

我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施。我国金融机构的存贷款一般使用固定利率。国家对同一种类、同一期限的存款和贷款制定统一的利率，各金融机构据以执行。同时，中国人民银行按照国家授权，允许某些金融机构在国家规定的统一利率的基础上，实行一定幅度内利率的上下浮动。此外，在已开放的金融市场上，如拆借市场、民间借贷市场上允许借贷双方在政策范围内商定。

二、商业银行资产业务

资产业务是指银行将其资金通过各种途径运用出去以获得收益的业务。商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类，本书仅介绍贷款类业务。

贷款是指贷款人对借款人提供的按约定利率和期限还本付息的货币资金。贷款人为金融机构，借款人为法人、个体工商户、自然人等。贷款活动遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。

㈠ 贷款的种类 ⑪ 按贷款发放时是否承担本息收回的责任及责任大小，可将贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。

自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。

委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。

特定贷款是指经国务院批准并对贷款可能造成的损失采取相应补救措施后责成国有独资商业银行发放的贷款。

⑫ 按贷款使用期限的长短，可将贷款分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。

短期贷款指贷款期限在1年以内（含1年）的贷款。中期贷款指贷款期限在1年（不含1年）以上5年以下（含5年）的贷款。长期贷款指贷款期限在5年以上（不含5年）的贷款。⑬ 按贷款发放时有无担保品，贷款分为信用贷款、担保贷款、票据贴现。信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款。这种贷款的突出特点是不需要任何担保和抵押，借款人仅凭信誉就可取得贷款，因此贷款风险较大。随着市场经济的发展，为有效防范信用风险，商业银行已逐步从过去以信用贷款为主过渡到以担保贷款为主，信用贷款主要是对信誉卓著、确实有偿还能力的借款人发放。

担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。根据担保形式不同，可将担保贷款分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。保证贷款是指以一定的保证方式，原贷款期限的一半；长期贷款展期期限累计不得超过3年。

㈢ 贷款程序 ⑪ 借款人首先向贷款人提出贷款申请。⑫ 贷款人受理申请后，对借款人进行调查，调查借款人自有资金及其信用程度，调查借款的合法性、安生性、盈利性等情况，评估借款人的信用等级，核实抵押物、质物以及保证人的情况，测定借款的风险度。

⑬ 贷款人建立审贷分离、分级审批的贷款管理制度，根据贷款条件和贷款程序自主审查决定是否贷款。除国务院批准的特定贷款外，贷款人有权拒绝任何单位和个人强令其发放贷款或者提供担保。

⑭ 贷款时应由贷款人与借款人签订借款合同，约定贷款种类、用途、金额、利率、期限、还款方式、借贷双方的权利和义务、违约责任以及双方认为需要约定的其他事项。

如果是保证贷款，应由保证人与贷款人签订保证合同，或由保证人在借款合同上载明与贷款人协商一致的保证条款，加盖保证人的法人公章，并由保证人的法人代表或其授权代理人签署姓名。

若是抵押款或质押贷款，则由抵押人或出质人与贷款人签定抵押合同或质押合同，需要办理登记的，应依法办理登记。

⑮ 贷款的使用。借款人应当按照合同约定使用贷款，并接受贷款人的监督和检查。借款人应按合同约定支付贷款的利息，到期归还本息。

㈣ 贷款的审查

商业银行贷款应实行审贷分离、分级管理的审理制度。审查的目的和内容主要包括：

⑪ 着重调查和了解借款人本身的情况，包括信用状况、经营状况、还款能力等。

⑫ 了解借款人借款的用途和目的，是否符合国家贷款管理的有关规定。⑬ 了解借款人以何种方式提供担保，担保方式是否合法，能否保证贷款的安全。

⑭ 判断借款人何时能够归还所借款项，确定贷款的期限。⑮ 了解借款人的还款来源和还款方式。

三、商业银行中间业务

中间业务是指银行不运用或较少运用自己的资产，以中间人的身份替客户办理收付和其他委托事项，提供各类金融服务并收取手续费的业务。商业银行中间业务是商业银行在办理资产负债业务过程中衍生出来的，作为一种资产负债之外和占用银行资产较少的业务，它一般不能在商业银行的资产负债表上直接反映出来。

按照商业银行中间业务的功能和形式分类，可以分为结算类中间业务、担保型中间业务、融资型中间业务、管理型中间业务、衍生金融工具业务以及其

他中间业务等六类。

㈠ 结算类中间业务

结算类中间业务是指由商业银行为客户办理因债权债务关系引起的，与货币收付有关的业务。此外，进口押汇、信用卡等业务的主要功能是结算，也可以归为结算类中间业务。

商业银行办理资金结算业务的主要工具有本票、汇票、支票、委托收款、汇兑、托收承付、信用卡等。上述金融工具中有的已在前面作了介绍，故在此只作补充。

⑪ 委托收款。指收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式。单位和个人凭已承兑的商业汇票、债券、存单等付款人的债务证明，均可使用委托收款结算方式。

⑫ 汇兑。指汇款人委托银行将其款项支付给收款人的结算方式。汇兑分为信汇和电汇两种，由汇款人自由选择使用。

⑬ 托收承付。指根据购销合同由收款人交货后委托银行向异地付款人收取款项，由付款人向银行承认付款的结算方式。办理托收承付结算的款项，必须是商品交易以及因商品交易产生的劳务供应的款项，收付双方必须签有合法的购销合同，并在合同上订明采用托收承付结算方式。

㈡ 担保型中间业务

担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等，都可归入担保型中间业务。这类业务通常又被称为“表外业务”。

㈢ 融资型中间业务

融资型中间业务是指商业银行向客户提供传统信贷以外的其他融资服务的有关业务。如租赁、信托等就属于融资型中间业务。以下主要介绍融资租赁这种融资型中间业务。

⑪ 融资租赁业务

融资租赁业务是指商业银行根据企业的要求，购买企业所需的设备，然后出租给企业在一定时期内有偿使用，当租赁期满后，再以一定价格出售给企业的一种经营活动。

融资租赁业务的出租人通常是商业银行的信托部，出租人一般只负责筹措购买承租人指定设备所需的资金，而不负责设备的挑选、安装及维修等业务，租赁期限通常根据出租设备的使用期限而定。

⑫ 融资租赁的特征

融资租赁的特征有：一是所有权与使用权分离；二是融资与融物相结合；三是以分期支付租金方式偿还本息；四是租赁双方是以合同为基础的经济关系。

⑬ 融资租赁的形式 ①直接租赁。又称自营租赁，是融资租赁中常见的一种形式。一般由租赁机构根据承租人的申请，以自有或筹措的资金向设备制造单位购买承租人选定

第五篇：2016年土地估价相关知识：土地使用权转让

2016年土地估价相关知识：土地使用权转让

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、各国政府同时利用两大政策干预经济时，可以有四种组合，其中“双松”政策指的是__政策。A．松的财政 B．松的经济

C．松的文化教育 D．松的社会 E．松的货币

2、不属于新区开发所用费用的是__。A．土地补偿费 B．青苗补偿费 C．安置补助费 D．房屋开发费

3、不属于土地持续利用的重点是（）的保护。A．耕地资源 B．土壤 C．矿 D．水质

4、房地产市场调研的原则是遵循客观性与__。A．知识性 B．主观性 C．完全性 D．科学性

5、某企业为增值税一般纳税人，2007年应交各种税金为：增值税250万元，消费税150万元，城市维护建设税32万元，房产税15万元，车船使用税8万元，所得税280万元．上述各项税金应计入管理费用的金额为万元．【2008年考试真题】 A：23 B：55 C：205 D：455 E：土地

6、根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2％，则待估地块的价格应为万元。【2004年考试真题】 A：980 B：1000 C：1002 D：1020 E：时间因素

7、根据马克思的地租理论，下列为错误的观点。A：地租是土地所有权借以实现的经济形式 B：土地价格是地租的资本化

C：土地价格是土地价值的货币表现 D：一切地租都是剩余价值 E：时间因素

8、基准地价是__。

A．某一时点的土地使用权价格 B．各类用途土地的区域平均价格 C．现状用途下土地未来地租的价值化 D．现状开发程度下的土地使用权价格

9、银行机构包括__。A．中国人民银行 B．专业银行 C．农村信用社 D．商业银行 E．农业银行

10、影响土地区位的行政因素有__。A．城市拆迁 B．城市规划 C．用地审批 D．规划审批

11、个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素，以下属于宗地因素中城市规划限制因素的是。A：宗地用途 B：宗地是否临街

C：宗地基础设施条件 D：宗地形状 E：时间因素

12、某土地估价师拟撰写一份住宅用地抵押估价报告，在收集所需资料后进行归类分析，属于区域因素说明的内容是（）。

A．宗地红线内土地开发达到“五通一平”(通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整)B．受人民币贷款基础利率上调等因素的综合影响，在宗地所在区域拥有在建楼盘的两个房地产上市公司一季度业绩公告利润下降5% C．在宗地所在城区国土资源分局、房屋产权登记中心收集到的房地产抵押登记相关规定

D．根据城市规划，该宗地所在区域将建成一个兼容居住、行政办公等功能的现代物流园区

13、农用地分等的技术路线是，依据全国统一制定的（），以指定作物的光温（气候）生产潜力指数，通过对土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平逐级订正，综合评定农用地等别。A．分等单元 B．标准耕作制度 C．基准作物 D．标准样地

14、影响土地区位的主要因素为。A：社会经济因素 B：自然因素 C：行政因素

D：以上三种因素的综合 E：时间因素

15、土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是__价格。A．土地所有权 B．抵押权

C．土地使用权 D．收益

16、将某城市2009年3～6月各月的住宅价格与上一年同期进行比较，得出各月价格增幅分别为-5％、-2％、2％和3％，这类指标被称为。A：比较相对指标 B：比例相对指标 C：结构相对指标 D：动态相对指标 E：土地

17、继续教育的内容包括__。A．土地估价新理论 B．土地估价实务

C．国外不动产估价技术及发展动态 D．与土地估价相关的专业知识 E．土地估计新技术、新方法

18、马克思主义土地经济理论的核心部分是__ A．科学的人口理论和土地利用论

B．科学的人口理论和土地肥力理论及地租地价理论 C．土地肥力理论和土地利用论

D．科学的人口理论和土地肥力理论和土地利用论

19、是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。

A：繁华程度 B：道路通达度

C：商业繁华影响度 D：基础设施完善度 E：合法性

20、剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是。【2004年考试真题】

A：估算开发后的售价 B：估算开发的总费用 C：确定最佳开发利用方式 D：估算开发周期 E：时间因素

21、居住用地的土地使用权出让最高年限是__年。A．50 B．40 C．70 D．80

22、土地利用规划是对一定区域内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。其作用不包括。A：控制作用 B：协调作用 C：分异作用

D：组织和监督作用 E：35％～50％

23、新开工的大中型建设项目使用国有划拨土地的，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内，申请__。A．土地预登记

B．国有土地使用权设定登记 C．国有土地使用权变更登记 D．土地他项权利登记

24、标定地价是地价的一种。A：基准 B：市场交易 C：宗地 D：拍卖 E：时间因素

25、有一临街宽度为10m，深度为6m的矩形宗地，平均价格为1000元/m2，则此宗地价格为__元。A．10000 B．50000 C．60000 D．6000

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、为满足项目财务效益评价的要求，必须具备的测算报表有。A：投资使用计划与资金筹措表

B：无形资产与递延资产摊销费估算表 C：销售收入和税金及附加估算表 D：销售利润的形成与分配估算表 E：总的资产负债表与利润表

2、房产面积测算主要包括．【2006年考试真题】 A：房屋用地面积 B：房屋建筑面积

C：房屋共有建筑面积 D：房屋产权面积 E：房屋套内墙面面积

3、土地的生产性利用，是把土地作为主要，以生产生物产品或矿物产品为主要目的的利用。A：建筑物基地 B：劳动对象 C：生产场所 D：生产资料

E：乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元

4、下列选项中，属于国家所有的土地为。A：城市市区的土地 B：国家依法征用的土地

C：农民集体所有的宅基地和自留地

D：农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地 E：依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地

5、企业每一纳税的收入总额，减除（）后的余额，为应纳税所得额。A．不征税收入 B．免税收入

C．允许的各项扣除

D．允许弥补的以前亏损 E．征税收入

6、市场经济的主要作用包括．【2002年考试真题】 A：满足人们多样的需要 B：合理有效地配置资源

C：灵活调节社会供求总量平衡 D：能动地推进科学技术进步 E：福利型市场

7、为满足全面、科学、合理地管理土地、有效利用土地的要求，需要对__进行评定。

A．土地价值 B．土地使用价值 C．土地价格 D．土地成本

E．土地增值收益

8、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格的评估，应当。

A：遵循公正、公平、公开的原则

B：按照国家规定的技术标准和评估程序

C：以基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格为基础 D：同时参照当地的市场价格 E：应当参照外地的市场价格

9、在下述表述中，符合《城市用地分类和城市建设用地标准》(GBJ37—90)规定要求的是．【2007年考试真题】 A：长途客运站属于公共设施用地 B：交通指挥中心属于公共设施用地 C：城市快速路属于道路用地

D：规划区内的村镇与城市之间的公路用地属于水域和其他用地 E：居住小区内的道路属于居住用地

10、下列各项中，不属于营业税征收范围的是。

A：境内企业外派本单位员工赴境外从事劳务服务取得的各项收入 B：金融机构实际收到的结算罚款、罚息收入

C：国家进出口银行办理出口信用保险业务取得的收入 D：拍卖行受理拍卖文物、古董取得的手续费收入 E：运输企业在境内运输货物的运费收入

11、估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目包括__。A．确认评估对象 B．估价方案

C．约定现场勘察时间 D．议定评估收费

E．确定委托方估价的目的

12、关于城市规划对土地价格的影响，下列说法正确的是。

A：规定土地用途对城市土地利用总体效益的最佳性有重要意义，从这方面看是属于地价影响因素中的区域因素

B：在限制容积率的地区，容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低 C：区域土地用地限制条件、交通管制等影响地价的城市规划因素，属于区域因素

D：某宗地的容积率、建筑密度、宗地用途属于城市规划中对土地价格的影响因素，但相对于该宗地来说属于个别因素

E：同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异．因此，城市规划中对某一区域土地用途的规定，会直接影响该区域土地的价格水平

13、影响城市的分布位置、平面结构和空间布局的是__。A．地质 B．水文 C．地形 D．气候

14、属于国家禁止转让的房地产包括。【2004年考试真题】 A：已经出租的房地产 B：已经抵押的房地产

C：未依法登记领取权属证书的房地产 D：权属有争议的房地产 E：灭失

15、征地区片综合地价是指，在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，采用等方法测算的区片征地综合补偿标准。A：标准方差法

B：农地价格因素修正 C：征地案例比较 D：年产值倍数 E：样地法

16、建设用地审批管理信息系统建设应把握原则。A：公开性 B：实用性 C：稳定性 D：标准化

E：可持续发展

17、我国目前主要的地价管理政策有。A：政府对土地(使用权)出让实行计划管理

B：国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价 C：政府对地价上涨采取必要的行政手段进行干预 D：政府对土地使用权的转移有优先购买权 E：土地

18、常用机器设备评估中，实体性贬值的估算方法包括。A：线性折旧法 B：观察法 C：收益法 D：年限法

E：修复费用法

19、城市规划的主要任务__。

A．确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标。B．从城市的整体和长远利益出发，合理和有序地配置城市空间资源。C．通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会发展。

D．确保城市经济和社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性。E．建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标相一致。

20、目前我国建设工程招标的方式主要有。A：全过程招标 B：公开招标 C：邀请招标。D：协议招标 E：内部招标

21、房屋测量是为服务的．【2006年考试真题】 A：房屋产权登记 B：房地产开发 C：房产交易 D：不动产税收 E：土地评价

22、B县拟采取挂牌出让方式出让市区一地块，并于2009年10月20日挂牌，根据《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》规定，其挂牌时间不得少于个工作日。A：3 B：5 C：7 D：10 E：35％～50％

23、对于等均需要对不动产资产进行估价。A：企业兼并 B：投资 C：参股

D：企业解体 E：企业重组

24、运用征地区片综合地价评估征地补偿费时应考虑等因素的影响。A：人均耕地水平

B：建成后能获得的收益 C：区域位置状况

D：区域内农用地的质量状况 E：农村社会经济发展水平

25、地籍按功能可分为__。A．初始地籍、日常地籍

B．税收地籍、产权地籍、多用途地籍 C．城镇地籍、农村地籍 D．常规地籍、数字地籍