关于无物业管理住宅区综合治理的思考

第一篇：关于无物业管理住宅区综合治理的思考

关于HHHH城区无物业管理

住宅区综合治理的思考

HHHHH区政府2005年下发了《关于印发HHHHH区全面加强城乡环境综合整治年工作实施方案的通知》，由此展开了全区无物业管理住宅区的综合治理的民生工程。目的在于保持我区的“YYY先进卫生城区”的荣誉，进一步巩固以往城市住宅区环境卫生的治理整顿成果，整治居民区楼院，强化城市管理，加强社区自治管理，完善城市功能，为广大住户创造整洁、文明、安全、舒适的居住和生活环境，现对全区城市住宅区无物业管理的住宅区综合整治工作做进一步探讨。

一、我区无物业管理住宅区综合治理现状

为落实区政府关于城市环境综合整治的文件精神，以构建和谐HHHH为目标，以未实施物业管理的居民住宅区以及驻军部队家属居住的楼院、街巷等专项整治为重点，标本兼治。HHHHH区房产局做为整治居民区环境工作的牵头单位，协调区综合执法局、爱卫办、各街道办事处等部门，采取有利措施，调动驻军部队、各产权单位、相关部门以及广大城市居民的积极性，对城市居民区环境管理工作薄弱环节，进行彻底整治，改善城市居民的居住、生活环境和城区面貌，实现城市住宅区环境的规范化、科学化、法制化管理。自2005年开始，按区域分步骤、分街道，实施了无物业管理住宅区软硬覆盖、安装护栏和楼院绿化等综合治理工作。

2005年投资25万元，对迎春街、向阳街西一巷实施治理，治 1

理面积0.5万平方米。

2006年区财力投资63万元，实际投资78万元。对得胜街道黄金街实施了综合治理，治理面积0.7万平方米。

2007年投资80万元，对得胜街道的迎春街南三巷、九三路西四巷实施综合治理，治理面积1万平方米；对无物业住宅区8.5万平方米绿地实施改造，栽种各类苗木10万余株。

2008年投资97万元，对立新街、向阳街西二巷实施综合治理，治理面积1.5万平方米。

2009年投资123.7万元，对向阳街西二巷二期、靠山街、博爱街和横山街实施综合治理，治理面积1.2万平方米。

2010年投资218万元，其中：区财力105万元，登峰街道投资113万元。对登峰街道和顺社区实施了花卉社区治理改造，改造面积2.5万平方米。

2010年将投资100万元，对育慧街、一道街、理改造，治理面积近1.5万余平方米。

2011年计划投资80万元对育慧街二期、民康街和黄河路95号等三个地段实施综合治理，治理面积0.6万平方米。

2011年投资330万元，对光荣街道民主街日式住宅区实施了室外下水配套、供热配套和软硬覆盖等综合治理改造工程，改造面积1.7万平方米，进一步完善了日式住宅房屋的使用功能。

七年时间，共计区财力投资883.7万元，实际投资1009.7万元，实施软硬覆盖8.3万平方米；绿地改造8.8万平方米。

通过实施无物业管理住宅区的综合治理工程，改变了旧区脏乱

差的居住环境，使旧有住宅区面貌进一步更新，城区居民居住环境更加整洁、舒适，受到了城区广大居民的一致好评，纷纷到区政府送来感谢信和锦旗，表达城区无物业管理住宅区居民对政府实施民心工程的感激之情。

二、未实施综合治理旧有住宅区3—5年初步整体规划

HHHHH区城市住宅区无物业管理的旧有住宅区和驻军部队家属区，仍存在乱搭乱建、乱堆乱放杂物、住宅环境脏乱差的现象，应进一步加大区财力投资，继续由房产局牵头实施旧有住宅区综合治理的民生工程。

初步统计，我区未实施物业管理需综合治理的旧有住宅区的面积为11.9万余平方米，其中：驻军部队家属区约8万平方米。大致分布在横山街、顺山街、育慧街、新开街、长江路南二、五巷等区域，需投资约1800万元。采取分阶段、分街道和分地段的方法，用3—5年时间，完成全区无物业管理的旧有住宅区以花卉社区建设为主的软硬覆盖、半封闭、庭院灯、楼道感应灯、安全护栏和楼宇安全门等综合治理工程。

五年计划：

2012年投资380万元，完成民主街二期和九三路、新开街、大华街等2.5万平方米综合治理工程。

2013年投资315万元，完成民主街三期、顺山街（四三○九）

2.1万平方米综合治理工程。

2014年投资420万元，完成民主街四期、横山街2.8万平方米综合治理工程。

2015年投资225万元，完成民主街五期、长江路南二、五巷

1.5万平方米综合治理工程。

2016年投资450万元，完成民主街六期、育慧街3万平方米综合治理工程。

三、对住宅区综合治理责任分工和后续管理的建议

为巩固无物业管理住宅区的治理成果，营造一个环境整洁、管理有序、安全舒适、群众满意的生活环境。分清责任和健全后续的管理机制十分重要，否则，政府投资改造的住宅环境得不到有效保障。几点建议：

（一）房产局为综合治理工作的牵头单位，协调区综合执法局、爱卫办、各街道等部门，做好宣传、动员部署，达到家喻户晓，自觉清理的目的。

（二）对治理的地段，由所在的街道和综合执法所，负责前期乱搭乱建、乱堆乱放杂物的楼院清理，为实施综合治理改造做好前期准备。

（三）财政部门根据审核后的工程造价资金额，按照5：3：2的比例，分3年时间拨付工程款，从而减轻区财力不足的问题。

（四）无物业管理住宅区的绿地由HHHH房屋经营公司实施日常养护，并根据改造后小区的情况分别实施一级养护和二级养护，每年的养护费用由区财力投资。

（五）HHHH房屋经营公司负责对无物业管理住宅区的方砖步道塌陷、道路破损的修补和住宅楼道感应灯的安装维修，财政部门按照工程造价资金额，拨付工程款。

（六）区财力投资，由城建部门负责住宅楼院庭院灯施工。

（七）区财力投资，由公安部门牵头，负责住宅楼宇安全门维修、安装。

（八）建立健全旧有住宅区的管理机制，按照属地化管理的模式，由街道社区和综合执法所负责改造后住宅区域软硬覆盖、安全门、庭院灯和楼道感应灯的看护责任，并将看护责任的落实情况，纳入街道“两增一保”考核范围。

只有加大城区旧有住宅区的综合治理的力度和资金投入，强化各部门责任，落实责任制，建立健全无物业管理住宅区的管理机制，才能达到HHHHH区城区旧有住宅区的居住环境有效改善，达到惠民、利民和为民的政府形象，提高居民的居住和生活质量。同时，努力创建HHHHH区优美、和谐、文明的旅游名城。

第二篇：住宅区物业管理委托合同

甲方（委托人）：＿＿＿＿住宅区业主管理委员会

乙方（受托人）：|＿＿＿＿物业管理公司

为加强＿＿＿＿住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称住宅区条例）及其配套实施细则（以下简称住宅区细则）和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本物业管理合同，以便共同遵守。合同书面如下：

一、物业管理范围及内容

（一）甲方将位于＿＿＿＿区＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。

（二）管理事项包括：

1． 房屋的使用、维修、养护；

2． 区内公用设施、设备及场所（地）[消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等]的使用、维修、养护和管理；

3． 清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；

4． 公共生活秩序；

5． 文娱活动场所；

6． 便民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）；

7． 车辆行驶及停泊；

8． 住宅区档案管理；

9． 政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

二、委托管理原则

以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。

三、委托管理期限确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任制。

四、委托管理期限委托管理期限为＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、双方责任、权利、义务

1、依照住宅区条例和本合同规定将＿＿＿＿住宅区委托乙方实行物业管理；

2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方；

3、按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的0.5%）＿＿＿＿平方米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续；

4、给乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中办公用房＿＿＿＿平方米，员工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金标准租用；

5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

7、对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；

8、负责确定本住宅区管理服务费收费标准；

9、委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改；

10、协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；

11、政策规定由甲方承担的其他责任。

（二）乙方责任、权利、义务

1． 根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

2． 遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；

3． 根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审义通过后，从公用设施专用基金中禽所需的维修经费；

4． 接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月胜败甲方和区住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；

5． 对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

6． 乙方须本着商效、精干的原则在本住宅区设置管理处；

7． 建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

8． 负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收；

9． 有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理；

10． 在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部牧业管理档案及有关资料；

11． 开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；

12． 有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位

六、管理目标和经济指标

（一）各项管理指标执行《深圳经济特区住宅区物业管理标准》及市、区住宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后＿＿＿＿年内达到＿＿＿＿标准。

（二）确保年完成各项收费指标＿＿＿＿万元，合理支出＿＿＿＿万元，乙方可提成所收取管理费的＿＿＿＿%作为经营收入。

七、风险抵押

（一）乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币＿＿＿＿元，作为风险抵押金；

（二）乙方在合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息；

（三）如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失；

（四）如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求反还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。

八、奖罚措施

（一）在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余，甲方按节余额＿＿＿＿%奖励乙方。

（二）如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币＿＿＿＿元（全国）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获间的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予裣或承担相应责任；

（四）如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担；

（五）由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失（以市住宅主管部门的鉴定结论为准）。

九、合同更改、补充与终止

（一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准；

（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前六个月向对方提出书面意见；

（三）合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。

十、其他事项

（一）本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等），造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。

（二）本合同自签订之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿为合同的有效组成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具有同等法律效力。

（四）双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住宅管理部门调解，或由深圳中级人民法院裁决。

（五）（六）

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

代表（签名）：代表（签名）

时间：年月日

第三篇：住宅区物业管理服务合同范本

深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务合同

甲方： 深圳市罗湖区XXX住宅区业主委员会（代表本住宅区全体业主）代表人：XX

乙方： 深圳XX发展公司

法人代表：XXX

经XXX住宅区业主大会2006年12月31日投票表决同意：直接聘请深圳康发发展公司为XXX住宅区（以下简称“本住宅区”）提供物业管理服务。为保障管理服务正常运行、规范双方的权利和义务，根据《中华人民共和国经济合同法》、《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，本合同的甲、乙双方达成以下合同条款。

第一条物业基本情况

1、住宅区位置： 深圳市罗湖区_______。

2、占地面积： _____平方米。

3、建筑面积： _______平方米。其中：住宅面积：_____平方米（分别为别墅_____平方米、复式别墅_____平方米、高层_____平方米、多层_____平方米）；商业面积：_____平方米；服务楼面积：_____平方米（含首层停车库）；其它面积（配电房、地下室等）_____平方米。

4、住宅户数：_____户（截止_____年_____月_____日止，业主入伙户数_____户，_____户未入伙）。

5、物业类型： 混合住宅小区。

第二条委托管理服务事项

1、本住宅区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。

2、本住宅区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。

3、本住宅区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房/棚、停车场等）的维修、养护和管理。

4、本住宅区规划红线内的属配套服务设施（篮球场、儿童游乐园、康乐设施、中心广场等）的维修、养护和管理。

5、本住宅区公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区消杀；公共区域绿化等。

6、本住宅区交通、车辆行驶、停泊及管理。

7、本住宅区的安全管理，实行24小时封闭式管理，对规划红线内范围进行全天候安全监控和巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助当地公安机关做好小区的保安工作。

8、本住宅区的社区文化的开展建设。

9、本住宅区物业、业主、管理服务档案、资料的建立、保管和使用的管理。

10、以及相关法规和行业政策规定的,和在本合同签订后新规定的应由物业管理公司承担的其它事项。

第三条合同期限

本合同管理服务期限为3年。自200__年____月____日起至200__年____月____日止。

第四条 甲方的权利和义务

1、审定乙方提出的管理服务计划、财务预算和决算。

2、对乙方的管理服务水平进行季度或全面考核评定，如聘请专业公司需要支付费用的，则该费用从物业收费中支出。如未达标或因乙方管理不善，造成本住宅区业主公共利益的重大经济损失的，甲方有权提前单方终止合同。

3、聘请独立审计机构每年对有关账目进行审计，审计费用在物业收费中列支。如乙方提供虚假或失实的账册、传票等致使甲方利益严重受损的，甲方有权提前单方终止合同。

4、支持乙方向不按合同规定缴纳物业管理服务费的业主催缴物业管理服务费；不怂恿、煽动业主不缴物业管理服务费；反对业主无理拖欠物业管理服务费，致使其他缴费业主的合法权益受到侵害的行为。乙方应作好对欠费业主的催缴、统计、记账工作，确保本住宅区物业管理服务费的收缴率不低于总应收费的98%，如无故达不到该收缴率，则低于的部分以乙方的佣金抵扣。

5、业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算缴纳滞纳金。乙方有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报；对欠费超过3个月的业主，可提起讼诉追讨，败诉方除补缴物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。

6、不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。

7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

8、有关法规政策规定的应由甲方承担的其他权利和义务。

第五条 乙方的权利和义务

1、全面执行本合同附件《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》（以下简称“服务方案”）。

2、完善并制订与“服务方案”相匹配的管理办法和操作规程以履行本合同。如超出业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应事先报告并获得业主大会批准。

3、有权选聘有资质的专业公司承担本住宅区的单项管理业务并支付费用、但不得将本合同项下的整体管理权利和义务转让给第三人，不得将任何单项业务承包给个人。

4、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，乙方应在本住宅区显著位置长期公示物业管理服务项目、服务内容、服务标准、收费标准等内容。

5、负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案，经甲方审定后组织实施。

6、购买本住宅区的公共财产及公众责任险。

7、作为提供物业管理和服务的对价, 乙方每年终了时按物业管理总支出的10%计提物业管理服务佣金（以下简称“佣金”）一次。

8、本住宅区物业管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主

公布一次，张贴时间不少于15天，账目公布前送交甲方审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知甲方。

9、鉴于乙方一直是本住宅区的事实物业管理人，乙方有权力追缴历年来业主欠缴的物业管理费用。

10、对本住宅区的公共或共用设备、设施和相关场地，乙方不得擅自占用和改变使用功能，如需在本住宅区内改、扩建或完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

11、为使本住宅区物业的保值、升值，乙方应采取积极有效的措施，阻止业主或物业使用人擅自改变本住宅区既定的使用用途及功能。尤其阻止将住宅用作商业、办公、集体宿舍或其他非一般住宅的用途。

12、建立本住宅区的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况并及时书面通知甲方。

13、开展积极向上、健康的社区文化活动和便民服务工作。

14、本合同终止时，及时向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本住宅区的公共财产，包括物业管理费结余、公共收入积累形成的资产等。

15、有关法律法规规定的应由乙方承担的其他权利、义务和责任。

第六条 物业管理服务标准

本住宅区定位为高档次的住宅区，乙方应执行与之相匹配的物业管理服务标准。具体按《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》中的相关条款执行。

第七条 物业管理服务费收取标准及管理

1、本住宅区物业管理服务费按如下标准收取：别墅物业每平方米5.20元/月；复式别墅每平方米3.55元/月；高层物业每平方米3.60元/月；多层物业每平方米2.30元/月；商业物业每平方米5.00元/月-6.00元/月；服务楼每平方米2.50元/月（以上物业面积均按建筑面积计算）。

2、本住宅区物业管理服务费由乙方按月直接向业主或物业使用人收取；乙方应在每月10号前，向已缴费业主提供上月物业服务收费明细账单并接受业主查询。乙方必须按政府规定和程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。

3、物业管理服务费的结余部分归全体业主所有，用于弥补以后物业管理费的不足，未经业主大会同意，乙方不可支配使用。

第八条 专项本体维修基金的收支管理

1、本住宅区专项本体维修基金按政府收费标准收取：高层每平方米建筑面积0.25元/月；多层每平方米建筑面积0.15元/月（别墅除外）。随物业管理服务费一齐由乙方直接向业主收取，管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理,并设立专用账号存储本物业的本体基金。

2、本住宅区专项本体维修基金的使用，按政府规定的专项本体维修基金使用范围专款专用，乙方先立项报价，甲方审核签字后实施的程序进行运作。

3、本住宅区专项本体维修基金的收支、使用账目，每3个月由甲方向业主公布一次，张贴时间不少于15天，接受全体业主的监督，账目公布前由甲方送交乙方核查备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前。

4、业主拖欠专项本体维修基金的，由乙方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行处理。

5、本住宅区公用设施专用基金的交纳、使用、续筹、管理等，按《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》执行。

第九条 公共设施及业主共有物业收入及管理

1、本住宅区属业主私家车位以外的所有室内、室外停车位实行统筹使用，暂定每车每月车位使用费（含车场管理费）为220元。

2、本住宅区的业主私家车位，每月每个车位需缴纳车场管理费30元，与物业管理费合并使用。

3、本住宅区产权属于乙方的室内停车位（除已出售的部分）共计76个，由乙方有偿提供给全体业主使用，每月由乙方按每个车位每月200元（不含车场管理费）的固定标准净提取76个车位使用费。

4.本住宅区的临时停车的收费按市政府指导价执行。

5、本住宅区严格控制外来车辆的停放，除极其特殊的情况外，禁止外来车辆停泊过夜。

6、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

7、本住宅区公共区域的电梯广告及相关收入、除乙方权属之外的停车场收入、特约服务收入等，归全体业主所有，和物业管理费合并使用。

第十条 合同的终止、续约与交接

1、本住宅区物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前30天按政府、行业法规，填报固定资产、办公、设备、住宅区资料等交接清单，送甲方审核。住宅区物业收费财务账目，应于合同终止后的10日之内，送交甲方审核，由甲方聘请专业财务公司进行审计。

2、乙方愿意续约的，应在合同到期前60天，书面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召开业主大会决定续约与否。如本住宅区全体业主所持投票权2/3同意续约的，将直接与乙方续签合同。

3、本住宅区业主大会表决结果达不到全体业主所持投票权2/3以上的，原合同到期后自行终止。由甲方另行招聘物业管理服务公司。

4、新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，乙方应提供过渡期物业管理服务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。

第十一条 违约责任

1、如因甲方原因，造成乙方未完成规定服务标准或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。

2、如因乙方原因，造成不能完成服务标准或损害物业共同利益的，乙方应给予甲方相应补偿。给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。.3、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得物业管理服务权或致使对方失去物业管理服务权，或造成对方经济损失的，应当承担相应的责任。

5、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

6、甲乙双方以及业主因物业服务发生争议的，应尽量平等协商解决，协商不成的，任何一方均可向罗湖区人民法院提起诉讼，判决结果对各方均有约束力。

7、合同期未满，乙方擅自提前停止物业管理服务的；乙方不按时交接、撤离的，均应向甲方赔偿实际损失。

第十二条其他事项

1、本合同未尽事宜，双方可以进一步协商并签订补充协议约定，补充协议与本合同具有同等法律效力。

2、本合同附件《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》是本合同有效组成部分，与本合同具同等法律效力。

3、本合同（含附件）正本一式三份，甲乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具同等法律效力。

4、本合同自甲乙双方签字盖章后生效，对甲乙双方及本住宅区全体业主均具约束力。

甲方：深圳市罗湖区XXX住宅乙方：深圳XX发展公司

区业主委员会

负责人：负责人：

签署日期： 200年月日签署日期： 200年月日

第四篇：无锡市住宅区物业管理暂行办法

【发布单位】81020 【发布文号】

【发布日期】1996-06-25 【生效日期】1996-06-25 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

无锡市住宅区物业管理暂行办法

（1996年6月25日无锡市人民政府令第26号）

第一条 第一条 为深化住房制度改革，逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化，为物业所有人（使用人）创造优美、整洁、文明、安全和生活方便的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 第二条 本办法所称物业是指住宅区内已投入使用的各类房屋及相配套的共用设施、设备和相关联的场地。

第三条 第三条 本办法所称房屋的自用部位和自用设备，是指户门以内由本户单独使用的部位和设备，包括水、电、气户表以及自用阳台等。

第四条 第四条 本办法适用于本市市区各类居住小区、住宅组团及其他物业（以下统称住宅区）。

第五条 第五条 物业管理工作应当坚持逐步深化、稳步推进的方针和为住户提供服务和方便的原则。

本办法所称物业管理，是指物业管理公司受物业所有人（使用人）的委托，对住宅区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、治安和环境卫生等项目进行管理、维护、修缮与整治。

本办法所称房屋的共用部位，是指承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称房屋的共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾通道、供电干线、消防设施、电梯等。

第六条 第六条 无锡市房产管理局（以下简称市房管局）是本市住宅区物业管理的业务主管部门，其职责是：

（一）贯彻、执行国家、省、市有关物业管理的法规、规章，制定住宅区物业管理的有关实施规定；

（二）审批物业管理公司资质；

（三）负责维修基金的管理；

（四）对物业管理工作进行业务指导、监督、检查和组织评比；

（五）培训和考核物业管理专业人员。

第七条 第七条 各区人民政府和区房产管理部门、街道办事处负责对辖区内的住宅区物业管理工作进行指导、协调和监督。

市政、绿化、环卫、交通、公安、供水、供电、邮电、供气等部门按职责分工，负责对住宅区物业管理中有关业务工作的指导、协调和监督。

第八条 第八条 住宅区应当成立业主管理委员会。业主管理委员会由物业所有人和使用人选举的代表组成，代表和维护本住宅区物业所有人和使用人的合法权益。

第九条 第九条 同一住宅区只能委托一家物业管理公司管理。物业管理公司可按行政管辖区域或一定的辐射范围，将零星住宅纳入住宅区进行物业管理。

第十条 第十条 业主管理委员会的权利：

（一）依据有关法律、法规和本办法规定，结合本住宅区的实际情况，制定各项管理规范；

（二）选聘物业管理公司，并与其签订物业管理合同；

（三）审议物业管理公司制订的管理计划和管理服务的主要措施；

（四）审查物业管理公司管理费的收支情况；

（五）检查、督促本住宅区物业管理工作的实施及规章制度的执行。

第十一条 第十一条 业主管理委员会的义务：

（一）定期召集、主持物业所有人（使用人）代表大会，报告本住宅区的管理工作；

（二）根据物业所有人（使用人）的意见和要求对物业管理公司的管理工作进行检查、监督并协助落实各项措施；

（三）接受物业所有人（使用人）的监督；

（四）接受房管部门和各有关行政主管部门以及住宅区所在地人民政府、街道办事处的指导与监督。

第十二条 第十二条 物业管理公司是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务，经济上独立核算、自主经营、自负盈亏，并具有独立法人地位的经济实体。物业管理公司可按规定享受有关第三产业的优惠政策。

第十三条 第十三条 物业管理公司必须持有《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。

物业管理公司应当具备的资质条件：

（一）自管或受托管理房屋建筑面积在2万平方米以上；

（二）有自己的名称、章程和组织机构；

（三）有固定的办公地点及经营场所；

（四）有30万元以上的注册资金；

（五）具备同经营项目相对应的各类具有上岗证书的房地产专业管理人员和维修队伍，其中初、中级专业技术人员应不少于三分之一。

第十四条 第十四条 物业管理公司的权利：

（一）根据有关规定，结合实际情况，制定住宅区管理办法；

（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅区实施管理；

（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；

（四）制止违反物业管理合同和管理办法的行为；

（五）要求业主管理委员会协助管理；

（六）选聘专营公司承担专项管理业务；

（七）在住宅内实行多种经营，以其收益补充住宅区管理经费；

（八）其他依法享有的权利。

第十五条 第十五条 物业管理公司的义务：

（一）履行物业管理合同，依法经营；

（二）接受业主管理委员会和住宅区内居民的监督；

（三）重大的管理措施应提交业主管理委员会审议，并经业主管理委员会认可；

（四）遵守有关规定，保证管理质量，不乱收取费用；

（五）其他依法应尽的义务。

第十六条 第十六条 住宅区物业管理的内容可包括：

（一）住宅区内的房屋、道路、水、电、煤气等公共设施和设备的维修和养护；

（二）日常环境卫生的清扫；

（三）绿化、园林小区及其有关设施的养护；

（四）治安和交通秩序的维护；

（五）其他需要管理的方面。

管理应当达到的标准按各相关专业管理标准执行。

第十七条 第十七条 物业管理公司接受物业所有人或业主管理委员会委托管理物业，应当与委托人订立《物业管理合同》并报市房管局备案。

《物业管理合同》应当明确：

（一）管理项目；

（二）管理内容；

（三）管理费用；

（四）双方权利和义务；

（五）合同期限；

（六）违约责任；

（七）其他。

第十八条 第十八条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

为物业所有人（使用人）提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务或公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

实行政府定价或政府指导价的物业管理公共服务收费的具体价格，由市物价、财政、房管部门根据本市经济发展水平和物业管理市场发育程度确定，并定期调整公布。

凡属为物业所有人（使用人）个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价或双方协议。

未经市物价、财政部门核定，物业管理公司不得设立其他收费项目。

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应当在经营场所和收费地点公布。

第十九条 第十九条 住宅区公共性服务收费的费用构成主要包括以下方面：

（一）住宅区共用设施、设备日常运行、维修及保养费；

（二）绿化管理费；

（三）清洁卫生费；

（四）保安费；

（五）管理费。

已收取公共服务费的住宅区，不得再重复收取上述各单项管理费用。

第二十条 第二十条 设立物业管理共用部位、共用设施、设备维修基金，其来源是：

（一）新建的商品房，在房地产开发经营单位售房价中提取1．5％；

（二）公房出售时，按建筑面积每平方米35元，在售房款中提取；

（三）过去商品房出售时，已提取的此项费用。

第二十一条 第二十一条 物业管理共用部位和共用设施、设备维修基金实行专户储存，其利息用于房屋共用部位、共用设施、设备的维修养护。基金利息的使用，由区房管部门审批，报经市房管部门核准后定向使用。基金及利息的管理和使用接受审计和财政部门的监督。

第二十二条 第二十二条 凡建设费用已进入商品房成本的住宅区配套用房，其房屋租金收入用于补贴所在地住宅区物业管理的费用。

第二十三条 第二十三条 开发建设单位在房屋出售前，应当选聘物业管理公司进行前期管理，管理费用由开发建设单位承担，直至住宅区业主管理委员会成立。

第二十四条 第二十四条 开发建设单位将住宅区移交物业公司管理时，须一并移并下列资料：

（一）住宅区规划图；

（二）竣工平面图；

（三）地下管网图；

（四）设备安装图；

（五）其他技术资料。

第二十五条 第二十五条 住宅区内的物业所有人（使用人）应当遵守住宅区物业管理办法，按规定交纳公共服务费，不得妨碍管理人员履行职责。

第二十六条 第二十六条 住宅区住户有下列情况之一的，由物业管理公司予以制止、批评和教育或责令限期改正和赔偿：

（一）擅自改变住宅区内土地用途的；

（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、外观、结构，毁坏设施、设备、危及房屋安全的；

（三）乱搭、乱建、乱停放车辆，在房屋公共使用的地方乱堆、乱放，占用绿地、破坏绿化、污染环境影响住宅区景观的；

（四）损坏区内公共设施、设备的；

（五）其他违反规定的行为。

上述行为需给予行政处罚的，物业管理公司应当提请有关行政主管部门处罚。

第二十七条 第二十七条 物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司主管部门责令其限期改正；逾期不改的，吊销其资质证书；造成经济损失的，责令赔偿：

（一）不按期修缮房屋及公共设施、设备的；

（二）管理制度不健全，管理混乱，使区内公共设施遭受损失的；

（三）截留或挪用住宅小区维护管理费尚不构成犯罪的。

第二十八条 第二十八条 物业管理公司擅自扩大收费范围或提高收费标准的，由物价部门依法处理。

第二十九条 第二十九条 本办法公布施行后交付使用的新建住宅区，按本办法规定实行物业管理。

本办法公布前已经交付使用的住宅区，可以先从异产毗连房屋和公有住房售后社会化、专业化的管理和维修服务开始，逐步推行物业管理。

第三十条 第三十条 江阴市、锡山市、宜兴市可参照本办法执行。

第三十一条 第三十一条 本办法由无锡市房产管理局负责解释。

第三十二条 第三十二条 本办法自公布之日起施行。

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

第五篇：鞍山市城市住宅区物业管理补充规定

《鞍山市城市住宅区物业管理补充规定》

第一章 总则

第一条 为进一步推进全市住宅区物业管理工作，保障物业的合理使用，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《鞍山市城市住宅区物业管理办法》（市政府令第144号），结合我市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于我市市区内城市住宅区物业管理工作。

第二章 新建区规划验收

第三条 市规划部门应按国家住宅区设计规范及《鞍山市城市住宅区物业管理办法》的有关规定，对物业管理用房、机动车停车场、共用设施设备等按有关标准进行规划设计，在规划设计总平面图上予以标注。

在住宅区中经批准新建的住宅楼（含政府拆迁安置与插建的住宅楼），市规划部门应综合考虑住宅区的整体情况，按《鞍山市城市住宅区物业管理办法》第五条、第六条的规定规划物业管理用房。

第四条 市房产局在规划设计时应先期介入，配合市规划部门共同做好有关物业管理方面的规划设计监管。

第五条 对不按规划设计要求建设，或者按照规划应当建设而未建设物业管理设施的，由市规划部门责令开发建设单位进行整改。若不整改，由市综合行政执法部门强制整改。第六条 市房产局应按建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，加强对前期物业管理招投标的监管。在建项目在办理预售许可手续之前，开发建设单位一律采取招标方式确定物业服务企业。

第三章 新建住宅区设施移交

第七条 住宅楼内的自来水、供暖、煤气、电力的共用设施，由开发建设单位分别移交给供水单位、供暖单位、供气单位、供电单位、保修期满后由相关专业部门负责维修养护。第八条 住宅楼内共用的下水管、楼前下水管线、化粪池至市政排水管线之间的排水支干线由开发建设单位移交给市房产局，并向市房产局交纳相关的维修管理费用。保修期满后，由市房产局负责维修养护，维护费由市城维费列支。

第四章 住宅的维修养护管理

第九条 住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、屋面防水、住宅区内道路、路灯等共用部位、共用设施设备，在保修期内，由开发建设单位负责维修。保修期满后，由管房单位负责日常维护。

第十条 住宅共用部位、共用设施设备日常维修费专项用于屋面防水、楼梯间、楼内至化粪池的共用下水管线等共用部位的日常维修。

第十一条 私有产权房屋进户门以内由产权人独自使用的卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等自用部位和自用设施设备，在保修期内，由开发建设单位负责维修。保修期满后，由产权人自行维修养护。

第五章 住宅区的停车管理

第十二条 住宅区中按规划设计建设的停车场不得改变用途。由市人民防空部门明确地下停车场是否属于人防工程，并明示人防工程使用人的权利和义务。

第十三条 由物业服务企业或物业服务企业委托的专业管理单位统一负责提供住宅区内机动车停车管理服务（包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等）。物业服务企业、业主委员会在住宅区内部道路上划用停车位，应当符合交通设施国家安全标准的规定，不得占用消防通道设置停车位，不得妨碍行人和其他车辆通行。第十四条 物业服务企业应按照有关法律规定和业主大会决议的价格收取停车费（地上、地下及不同地段应有不同的停车收费标准），停车费收益的分配标准与原则等，应在物业服务合同中载明，并报市物价部门备案。

第十五条 凡利用业主共有共用场地划用的停车位，任何单位和个人不得出售。开发建设单位拥有车场、车库所有权的，应优先出售或出租给本住宅区的业主；在未满足本住宅区内业主停车需求前，不得将车位出售或出租给其他单位或个人。住宅区车位难以满足业主停车需要的，物业服务企业、业主委员会应当结合实际情况，采取措施提高现有车位利用率。第十六条 物业服务企业应按物业服务合同的相关约定，及时对住宅区内道路、停车场地及设施设备进行维修养护，保障正常使用。对不按规定停放的车辆，影响住宅区道路通畅或影响住宅区公共安全的，应按照停车管理服务协议、管理规约或业主大会决议进行处理，由此产生的费用由停放人承担。

第十七条 住宅区内机动车停放人应遵守以下规定：

（一）遵守业主大会决议、管理规约和住宅区机动车停车管理制度，服从停车管理人员的指挥；

（二）按照规定或约定交纳停车管理服务费用；

（三）禁止占用、堵塞消防通道和消防设施。

第六章 质量保修款与公共环境维护资金

第十八条 开发建设单位在办理商品房预售许可手续时，应按单元预留占总建筑面积30％的房屋。开发建设单位将自来水、供暖、煤气、供电等配套共用设施移交给相关管理单位的，准予销售预留的占总建筑面积20％的房屋；开发建设单位按照相关规定完成后期工程，并将住宅区内的道路、路灯、雨水井等共用部位、共用设施设备以及相关资料移交给前期物业服务企业后，准予销售预留的占总建筑面积10％的房屋。

第十九条 建立住宅质量保修款制度。在开发建设单位办理房屋面积备案时，要按每平方米20元的标准就总建筑面积向市房产局交纳质量保修款。5年保修期满，经管房单位（含物业

服务企业）对共用部位和共用设施设备、业主对自用部位和自用设施设备进行验收后，返还质量保修款余额。质量保修款由市房产局管理，接受市财政部门、市审计部门的监督和审计。禁止物业服务企业收取质量保修款。

第二十条 建立物业管理公共环境维护资金制度。物业服务企业在中标并签订物业服务合同后，按照住宅区总建筑面积每平方米6元的标准，向市房产局交纳最多不超过50万元的公共环境维护资金。该资金用于支付住宅区弃管时环境卫生清理等费用，赔偿因共用设施设备等被擅自变卖、损坏等造成的损失。该资金由市房产局管理，接受市财政、审计部门的监督和审计。

第二十一条 物业服务企业应严格履行物业服务合同，新住宅区的物业服务合同的有效期限不应少于5年，旧住宅区的物业服务合同的有效期限不应少于3年。物业服务合同期满，物业服务企业不再继续提供物业服务的，应将共用设施设备和相关资料移交给住宅区业主委员会。经住宅区业主委员会、街道办事处和社区居民委员会验收合格、出具证明后5日内，市房产局将物业服务企业在本住宅区缴纳的公共环境维护资金返还。

验收不合格的，由当地街道办事处暂时负责住宅区管理。街道办事处管理期间可向市房产局申请使用该住宅区的公共环境维护资金，由市房产局按实际情况审核后划拨。该住宅区的公共环境维护资金使用完毕后，应按有关规定，由街道办事处对住宅区的环境卫生进行清扫保洁，并按未实施物业管理的住宅区的保洁标准收费，直至业主大会选聘新的物业服务企业。

第七章 物业管理的相关合同

第二十二条 开发建设单位选聘物业服务企业后，必须参照建设部印发的《前期物业服务合同（示范文本）》签订《前期物业服务合同》，其中物业服务收费由市物价部门会同市房产局共同管理。业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同中，应明确约定服务内容、服务质量、服务标准、服务费用、服务期限及违约责任。

第二十三条 开发建设单位必须参照建设部印发的《临时管理规约（示范文本）》制定《临时管理规约》，向买受人明示并予以说明，物业买受人应对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十四条 商品房预售时，开发建设单位与物业买受人签订的销售合同应包含前期物业服务合同约定的内容，明确房屋建设质量问题由开发建设单位负责，物业服务企业不承担此方面的维修责任。业主入住后，在房屋保修期内出现的房屋及配套设施的质量问题，由开发建设单位负责解决。业主也可以通过法律途径维护权益，但不得以此为借口，拒交物业服务费。第二十五条 在开发建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同附件中，应列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设备，在房屋销售合同中必须明确机动车停车场的权属性质，及地上和地下机动车停车位的使用说明。

第二十六条 属于业主共有的物业管理用房等共用部位面积，在开发建设单位面积备案时由市产权登记部门予以冻结，不得转让，不得出租。

第二十七条 物业买受人应根据开发建设单位提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书，在入住前对所购房屋质量及住宅区配套设施、环境建设等进行查验。物业买受人入住后要自觉履行前期物业服务合同的约定，配合物业服务企业做好住宅区的物业管理工作。

第二十八条 物业服务企业在承接物业时，应对共用部位、共用设施设备进行认真查验，并依法向开发建设单位索取竣工总平面图和单体建筑、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理资料，明确维修范围和责任，对不符合物业管理要求的不予接收，并要求开发建设单位整改。

第二十九条 在物业服务合同中应载明业主与物业服务企业就物业服务费用产生的纠纷通过仲裁解决。业主无法定事由累计6个月拒交物业服务费的，物业服务企业可以依照服务合同的约定，到仲裁部门申请仲裁，也可以到人民法院提起诉讼。

第三十条 物业所在地街道办事处（镇人民政府）要按规定，指导业主、建设单位（包括公有房屋出售单位）召开业主大会，选举产生业主委员会。社区居委会应指导和监督业主委员会的工作，与业主委员会相互配合，依法实行自治管理。

召开业主大会、选举产生业主委员会后，在所在区政府的指导下，业主可自主招标选聘物业服务企业，并根据自身的经济承受能力，参考市物价部门制定的物业服务收费参考标准，与物业服务企业签订物业服务合同。

第三十一条 市物价部门应根据住宅区的实际情况和业主承担物业服务费用的能力，制定住宅区的物业收费参考标准，包括基本服务、房屋管理、共用设施设备维修养护（含住宅区内道路）、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理、地上和地下机动车停车位出租等相关服务的收费标准；依法对擅自扩大收费范围、提高收费标准、设立收费项目等乱收费情况进行查处。

第三十二条 物业服务企业必须公开物业服务内容、服务标准、收费项目及标准（含机动车停车位的收费标准），报市物价部门备案，并办理收费许可证，接受监督。

第八章 旧住宅区共用设施移交、改造和物业管理

第三十三条 旧小区改造前，自来水、煤气、供电、供暖、排水等配套共用设施由供水单位、供气单位、供电单位、供暖单位、市房产局进行接收，接收后由相关专业部门负责维修养护。第三十四条 住宅区改造后，有物业服务企业提供物业服务的，住宅区内的道路、绿化等共用部位，由物业服务企业负责管理；无物业服务企业提供物业服务的，由街道办事处与社区居民委员会负责管理。

凡需要维修改造自来水、煤气、供电、供暖、排水等配套共用设施，涉及住宅区内道路、绿地等共用部位或共用设施设备的，施工单位或个人与物业服务企业共同向区政府城建管理部门提出书面申请，区政府城建管理部门批准后方能进行施工，住宅区所在街道办事处对施工进行监管。施工单位或个人在施工后要恢复原状，由区政府城建管理部门进行验收。第三十五条 各区政府应合理划分旧住宅区。旧住宅区的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循以下原则划分：

（一）建筑面积应不少于2万平方米。

（二）以原产权房管单位为基础，自然形成的住宅区。

（三）以市区主次干道为界，形成的住宅区。

各区政府应对本区内各住宅区的房屋权属、监控系统、物业管理用房、自行车场、封闭设施、道路、绿化等相关物业情况建立档案信息系统，制定物业管理实施方案，并报市房产局备案。第三十六条 各区政府应结合社区建设，会同市综合行政执法部门加强对旧有住宅区的综合治理。治理的重点及标准：

（一）清理拆除各类违章建筑、临时建筑，整顿临街牌匾广告。

（二）完善基础设施配套，清理环境卫生，整治脏乱差和环境污染。

（三）提供物业管理办公用房，完善管理制度。

改造资金由市政府投资、社会力量投资和自管房单位投资相结合，多方筹集。

第三十七条 对住宅区内擅自拆改房屋承重结构，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备，擅自改变物业规划用途等违法违规行为，由物业服务企业进行监督、制止。没有物业服务企业的，由社区居民委员会进行监督、制止。在物业服务企业或社区居民委员会制止后，违法违规行为人拒不改正的，物业服务企业或社区居民委员会应报请市综合行政执法部门进行处理。

第三十八条 街道办事处应指导和协助旧住宅区业主成立业主大会和选举业主委员会，实行业主自治管理。

（一）旧住宅区配套设施齐全且已组建业主委员会的，业主可以通过招聘物业服务企业实行物业管理。

（二）旧住宅区不具备实行专业化物业管理条件的，可以实行开放式的、社区自治与业主自治相结合的物业管理。

（三）旧住宅区规模比较小的，业主可以自行管理。

第三十九条 旧住宅区实施物业管理时，可优先由该住宅区中原管房面积最大的房产管理单位提供物业管理服务。公有房屋应由产权单位托管给该物业服务企业实行物业管理，由物业使用人缴纳物业管理服务费。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会也可以采取招标等方式与其它物业服务企业签订物业服务合同。

第九章 弃管房屋的接收及管理

第四十条 市房产局对全市弃管房屋进行调查分类，根据破损程度等实际情况进行修缮费用的测算，报市政府审批。

第四十一条 由市财政投资对弃管房屋进行一次性修缮后，由市房产局接收并负责日后维修管理。

第四十二条 原管房单位在弃管前已建立住宅专项维修资金的，须将住宅专项维修资金全额移交市房产局。专项维修资金没有建立或建立不足的，其剩余公房房改所得资金全部用作专项维修资金，由市房产局统筹使用。

第十章 附则

第四十三条 国有非住宅房产按《鞍山市国有非住宅房产经营管理办法》的规定进行接收和维修管理，由市房产局招聘物业服务企业，与用房单位签订物业服务委托协议，参照本规定，实行统一的物业管理。

第四十四条 各县（市）人民政府可以依据本规定精神，结合本地区实际，制定具体办法。第四十五条

本规定自2008年7月1日起施行。