老旧住宅区物业管理问题亟待关注大全

第一篇：老旧住宅区物业管理问题亟待关注大全

老旧住宅区物业管理问题亟待关注

在一次委员进社区活动时，我们听说有一个老旧住宅区的物业管理公司撤走了，小区一时间垃圾成堆，破墙开店现象日见严重，治安状况也明显下降。委员们到小区现场去看，社区工作站的同志们介绍，这几天是由社区工作站出钱临时聘请了一个保安员，一个清洁工在负责小区的治安及清洁工作，任务很重，并且长期下去经费也成问题，工作站的同志们每天不定时地派人轮流巡查，生怕出问题，压力很大。为什么物业公司会突然撤走？带着这个问题，我们认真倾听了物业公司、社区工作站以及群众的反映，并对其他老旧住宅小区进行了初步的调查了解。我们感到老旧住宅物业管理问题亟待关注。

一、老旧住宅小区物业管理主要问题

因产权形式及开发建设单位的不同以及引进物业管理公司的途径和方式不同，目前存在几类问题：

1、原属政府相关部门或国有企业所有的老旧住宅，曾经一直是由开发建设单位下属的物业公司进行管理，市场化以后，物业产权归属于私人所有。物业管理从政府全包到部分补贴，长期以来物业管理费的收取都远低于市场价位，而现在，随着产权的私有化，政府对物业管理的补贴不复存在。长期享受政府补贴的物业公司仅靠目前收取极低的物业管理费来进行日常管理已不堪重复，更不要说本体维修基金等

去向不明，物业出现问题无法维修的状况。在此情况下，物业公司要求提高收费标准或分摊维修费用，业主均不同意，入不敷出，物业公司无力支撑只有撤离。

2、属于被纳入市、区政府财政拨款进行升级改造过的老旧住宅，由政府相关部门牵头引进物业管理公司进行物业管理。这类老旧住宅政府已前期投入进行了维修，并且前三年给予引进的物业公司补贴，大部分运作正常，但是现在三年的时间即将过去，三年过后如果政府不再补贴，以及政府前期投入的设施一部分在损坏需要重新维修等，物业公司又将面临着无法承担的状态。

3、属于新建住宅的，一般由开发商自己的物业公司进行前期管理，成立了业主委员会的小区，对前期管理的物业公司不满要求更换新的物业公司引发的矛盾不断出现；更换物业公司，本体维修资金不知去向，新的物业公司与发展商、与原物业公司以及与业主之间各类矛盾逐渐显现出来。

无论是哪一类的住宅都面临物业管理公司一旦撤出所带来的问题：一是小区卫生无人管理，垃圾无人清理，一两天的时间就会形成脏乱差的环境；二是小区治安案件迅速增加，群众生命财产受到威胁；三是社区工作站对无人管理的小区不能放任不管，但受经费、人力的限制，无法长期坚持；四是因为小区环境恶化，百姓对政府的不满情绪就会加大，投诉、上访、静坐，处理不好就会引发群体事件，影响深圳的平安稳定。

二、解决老旧住宅小区物业管理问题的建议

1、借助深圳有地方立法权的优势，尽快出台符合深圳实际的对老旧物业实施管理的办法，从根本上保证日常物业管理有可操作性的法律依据。如，深圳是外来人口居多的城市，老旧住宅的出租率相当高，有些小区物业出租率达95%，按现有法律、条例规定的办法成立业主委员会以及重大事项表决的要求，老旧住宅几乎是无法成立业主委员会，也无法找到业主来决策，使管理陷入混乱，而这些查找业主、说服业主的工作全部落在社区工作站的身上，实在是有心无力，效果很差。因此，应该在业主委员会的成立、小区重大事项的决策等方面出台符合深圳实际的可操作性的条例。

2、加快老旧住宅小区的规划改造，并且保质保量地把政府的投入落到实处。对这三年已经进行改造的老旧住宅进行安全隐患的排查，对需要更换、维修的地方尽快维修；对已列入改造计划的老旧住宅，应预留出改造后短时间内出现损坏进行维修的费用，专款专用；对于尚未列入改造计划的老旧住宅尽快列入改造计划。

3、政府应尽快出台对政府引进的物业管理实施补贴的新政策，并对如何应对补贴到期后物业管理费提高等问题可能引起的矛盾做出有前瞻性的规定，尽可能避免物业公司在享受了政府三年补贴后入不敷出而突然撤离引发的种种问题。

4、对于零散的老旧住宅，无法形成小区规模化管理，也没有物业公司愿意进入的，政府应制定特殊的管理措施，以补贴的形式、提供管理用房、减免税收等优惠，吸引周边的物业管理公司代管或鼓鼓励居民自管。

5、加大对业主的宣传力度。一是着重宣传居民自治的理念，让业主和租户充分认识到小区就是自己的家，自己有责任管理，平时要服从物业管理公司的管理，一旦物业管理公司撤离，居民自己有责任实行自我管理，而不能完全依靠政府；二是加强让业主转变观念的宣传，增强购买服务的意识，认可、理解、支持物业管理公司的管理。

总之，老旧住宅管理的问题摆在眼前，不管不行。政府应防患于未然，不要等出了事，有人上访、静坐、堵路才来管。

第二篇：XX区老旧住宅区物业管理攻坚方案

XX区老旧住宅区物业管理攻坚方案

为进一步推进XX区老旧住宅区物业长效化管理工作，推动全区老旧住宅区物业社会化管理全覆盖，全面提升物业管理工作水平，结合物业管理攻坚年和我区老旧住宅区物业管理实际，制定本方案。

一、指导思想

为深入贯彻国务院关于部署推进城镇老旧小区改造工作会议精神，落实推动老旧小区后续长效管理机制目标。坚持政府指导、重心下移、属地管理的原则，加强社区治理能力，促进物业管理与基层社会治理相融合，推进老旧住宅区物业管理“扩面提质”，着力提升人民群众居住生活品质。

二、工作目标

按照《XX市老旧住宅区物业管理攻坚方案》（X府办发〔2021〕X号）要求，物业管理攻坚区域为2010年年底前建成，未实现物业服务社会化管理的住宅区。封闭的老旧住宅区遵循既定的物业管理区域；未封闭的由各街镇根据房屋共用部位、共用设施设备和业主的管理需求等情况划定物业管理区域，按照攻坚工作任务清单抓好落实。

到2021年年底前，实现“三个全覆盖”目标。发挥党的领导核心作用，实现党组织对老旧住宅区物业管理工作领导的全覆盖；强化业主自觉参与管理的意识，实现老旧住宅区业主自治组织建设全覆盖；提高物业服务社会化程度，实现老旧住宅区物业管理社会化全覆盖。

三、组织机构

成立XX区老旧住宅区物业管理工作领导小组，负责统筹协调推进攻坚工作，区长XX任组长，区委组织部长XX、副区长XX任副组长，区直相关部门，各街镇主要负责人为成员，负责研究解决老旧小区社会化物业管理工作中的重点、难点问题。

领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，由住建局XX局长担任办公室主任，负责具体日常组织协调工作。

四、管理模式

属地街镇及社区在征求业主意愿的基础上，充分发挥业主委员会等业主自治组织的作用，结合老旧小区的具体情况，可参照三种模式进行老旧住宅区物业管理。

(一)引导业主自治

属地街镇及社区进一步转变职能，充分行使业主参与权、选举权、知情权、监督权，发挥业主委员会等业主自治组织的作用，引导业主委员会及业主通过居民自治、居民自管与聘请专职人员相结合的形式或物业服务外包等形式对住宅区进行自治管理。

(二)聘用物业服务企业提供专业化物业服务

属地街镇指导社区或业主委员会组织召开业主大会，业主大会决定聘用专业物业服务企业的，拟定物业服务标准、物业收费标准等物业服务方案内容，按照《民法典》规定，经法定比例人数和面积表决通过后，由业主委员会或依法授权委托的社区与物业服务企业签订物业服务合同。业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，履行各自的权利义务，业主按时交纳物业费，物业服务企业提供专业化物业服务。

（三)建立物业服务机构，加强日常服务

各街镇可与物业企业在辖区内建立“物业服务中心”，按照居民服务需求委托物业派驻专职人员提供专业物业管理，为老旧小区提供卫生保洁、绿化养护、公共部位日常维修等基本物业服务，实施物业常态化管理。

五、管理责任划分

1.区住建局：牵头统筹协调抓好全区物业管理工作，负责物业管理法律、法规、政策的贯彻实施，负责老旧住宅区物业管理攻坚工作的统筹和指导各街镇落实物业攻坚工作。

2.街道办事处（镇）：负责落实辖区内老旧住宅区物业管理社会化工作；组织老旧住宅区业主结合实际成立业主委员会、自治委员会、自治管理小组等业主自治组织，为引入物业管理奠定基础；指导社区充分发挥网格员、楼栋长作用，协调化解辖区内物业管理矛盾纠纷，创新开展物业管理服务等相关工作，并积极探索实施新形势基层社会治理体系的完善和治理能力的提升。

3.区委组织部：负责指导全区各级物业管理部门、物业服务企业和业主组织党组织开展党建工作；建立健全街镇、社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业多方议事协调工作机制，发挥党组织统筹协调作用。

4.区财政局：负责筹集拨付区级老旧住宅区物业管理奖补资金；会同区委组织部、区住建局和属地街镇等单位制定物业管理奖补资金使用管理办法并监督实施，确保专款专用。

5.区民政局：负责指导并推进老旧住宅区所在社区的群众自治组织建设、社区治理工作。

6.区城管局：负责老旧住宅区市容、环境卫生治理，生活垃圾清运行业管理；负责对老旧住宅区内的违章建筑、毁坏绿地等行为进行查处。

7.规自分局：负责对老旧住宅区物业管理用房选址的审核；配合区城管局和属地街道办事处，核实老旧住宅区涉嫌违章建筑是否取得规划和土地许可情况。

8.市场监管分局：负责监督检查价格公示、收费缴费和电梯等特种设备安全及计量监管；会同区城管局等单位制定老旧住宅区卫生费收费标准、制度，建立收费纠纷调解机制，协调解决收费纠纷问题。

9.消防救援大队：配合街道负责对老旧住宅区消防设施、消防车道情况进行业务技术指导，因地制宜研究解决办法。

10.各相关部门对于需要明确的事项，按照各自职责制定相应实施细则，做好物业管理工作。

六、工作步骤

以各街镇为实施主体，相关部门联动配合，共同推进老旧住宅区物业管理社会化全覆盖，具体工作步骤如下：

第一阶段：宣传引导（2021年7月15日前）

由各街镇以老旧住宅区、社区服务中心为宣传点位，通过宣传栏、展示版、条幅等方式宣传，全面宣传老旧住宅区社会化物业管理的政策法规、惠民举措、管理模式。

第二阶段：具体实施（2021年7月16日-11月）

由街镇、社区组织选定项目的居民成立业主大会及业主委员会，制定物业服务模式、服务标准、收费标准等内容，组织召开业主大会，经法定比例人数和面积表决通过后进行公示，并按照表决结果组织开展相应模式的物业管理工作。

第三阶段：全部覆盖（2021年12月）

完成老旧住宅区物业管理社会化全覆盖工作，总结经验，全面推广，实施常态化物业服务，做好长效化物业管理。

七、保障措施

（一）充实基层管理力量

配齐区、街镇、社区物业管理工作力量，区物业管理主管部门配备5名以上工作人员；街镇配备1名以上物业管理专职工作人员；社区配备2名物业管理专职工作人员，确保物业管理工作顺利开展。

（二）建立联席会议制度

建立物业管理工作联席会议制度，由各街镇定期组织住建、规划、城管、消防等部门召开联席会议，研究和解决物业管理工作中存在的突出问题，统筹协调相关部门，建立相关工作机制。

（三）开展业主组织建设

区物业办指导街镇做好业主委员会组建工作，街镇、社区对照任务清单中的项目，逐一做好宣传发动工作，对业主委员会组建、换届工作进行全程监督指导。已成立业主大会，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。业主可采取现场开会、书面和电子投票等方式进行表决。

（四）建立物业专项资金

区政府设立物业管理专项资金，由区财政局会同相关部门制定物业管理专项资金监管使用办法。物业管理专项资金主要用于以下两方面：

1.老旧住宅区物业管理奖补专项资金

建立奖补资金约200万元，用于对老旧住宅区转变物业管理

模式中，物业管理社会化程度高、物业服务费和生活垃圾处理费收费率高的街镇、社区居民委员会和“三长”进行奖励；对工作开展好的业主委员会进行奖励；对承接老旧住宅区管理面积大、服务标准高、业主反映好的物业服务企业进行奖励。

2.老旧住宅区物业管理应急专项资金

建立应急维修资金约300万元，用于处理辖区内物业管理突发事件的实际支出。由各街镇负责对辖区内的老旧小区提供共用主管道维修、路面硬化及楼顶渗漏等应急维修工作。

（五）加强宣传工作力度

充分运用广播、电视、报纸等传统媒体以及微信公众号、微博、小视频等新媒体，广泛宣传推行老旧住宅区物业管理社会化的重要意义，解读物业管理法规政策，引导业主提高物业服务商品化意识和自治意识，帮助业主明确自身权利义务。督促物业服务企业依法经营，鼓励其通过仲裁、法律诉讼等方式合理维权，营造社会舆论氛围。

第三篇：住宅区物业管理委托合同

甲方（委托人）：＿＿＿＿住宅区业主管理委员会

乙方（受托人）：|＿＿＿＿物业管理公司

为加强＿＿＿＿住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称住宅区条例）及其配套实施细则（以下简称住宅区细则）和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本物业管理合同，以便共同遵守。合同书面如下：

一、物业管理范围及内容

（一）甲方将位于＿＿＿＿区＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。

（二）管理事项包括：

1． 房屋的使用、维修、养护；

2． 区内公用设施、设备及场所（地）[消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等]的使用、维修、养护和管理；

3． 清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；

4． 公共生活秩序；

5． 文娱活动场所；

6． 便民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）；

7． 车辆行驶及停泊；

8． 住宅区档案管理；

9． 政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

二、委托管理原则

以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。

三、委托管理期限确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任制。

四、委托管理期限委托管理期限为＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、双方责任、权利、义务

1、依照住宅区条例和本合同规定将＿＿＿＿住宅区委托乙方实行物业管理；

2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方；

3、按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的0.5%）＿＿＿＿平方米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续；

4、给乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中办公用房＿＿＿＿平方米，员工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金标准租用；

5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

7、对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；

8、负责确定本住宅区管理服务费收费标准；

9、委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改；

10、协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；

11、政策规定由甲方承担的其他责任。

（二）乙方责任、权利、义务

1． 根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

2． 遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；

3． 根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审义通过后，从公用设施专用基金中禽所需的维修经费；

4． 接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月胜败甲方和区住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；

5． 对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

6． 乙方须本着商效、精干的原则在本住宅区设置管理处；

7． 建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

8． 负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收；

9． 有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理；

10． 在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部牧业管理档案及有关资料；

11． 开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；

12． 有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位

六、管理目标和经济指标

（一）各项管理指标执行《深圳经济特区住宅区物业管理标准》及市、区住宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后＿＿＿＿年内达到＿＿＿＿标准。

（二）确保年完成各项收费指标＿＿＿＿万元，合理支出＿＿＿＿万元，乙方可提成所收取管理费的＿＿＿＿%作为经营收入。

七、风险抵押

（一）乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币＿＿＿＿元，作为风险抵押金；

（二）乙方在合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息；

（三）如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失；

（四）如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求反还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。

八、奖罚措施

（一）在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余，甲方按节余额＿＿＿＿%奖励乙方。

（二）如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币＿＿＿＿元（全国）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获间的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予裣或承担相应责任；

（四）如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担；

（五）由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失（以市住宅主管部门的鉴定结论为准）。

九、合同更改、补充与终止

（一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准；

（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前六个月向对方提出书面意见；

（三）合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。

十、其他事项

（一）本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等），造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。

（二）本合同自签订之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿为合同的有效组成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具有同等法律效力。

（四）双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住宅管理部门调解，或由深圳中级人民法院裁决。

（五）（六）

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

代表（签名）：代表（签名）

时间：年月日

第四篇：住宅区物业管理服务合同范本

深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务合同

甲方： 深圳市罗湖区XXX住宅区业主委员会（代表本住宅区全体业主）代表人：XX

乙方： 深圳XX发展公司

法人代表：XXX

经XXX住宅区业主大会2006年12月31日投票表决同意：直接聘请深圳康发发展公司为XXX住宅区（以下简称“本住宅区”）提供物业管理服务。为保障管理服务正常运行、规范双方的权利和义务，根据《中华人民共和国经济合同法》、《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，本合同的甲、乙双方达成以下合同条款。

第一条物业基本情况

1、住宅区位置： 深圳市罗湖区_______。

2、占地面积： _____平方米。

3、建筑面积： _______平方米。其中：住宅面积：_____平方米（分别为别墅_____平方米、复式别墅_____平方米、高层_____平方米、多层_____平方米）；商业面积：_____平方米；服务楼面积：_____平方米（含首层停车库）；其它面积（配电房、地下室等）_____平方米。

4、住宅户数：_____户（截止_____年_____月_____日止，业主入伙户数_____户，_____户未入伙）。

5、物业类型： 混合住宅小区。

第二条委托管理服务事项

1、本住宅区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。

2、本住宅区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。

3、本住宅区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房/棚、停车场等）的维修、养护和管理。

4、本住宅区规划红线内的属配套服务设施（篮球场、儿童游乐园、康乐设施、中心广场等）的维修、养护和管理。

5、本住宅区公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区消杀；公共区域绿化等。

6、本住宅区交通、车辆行驶、停泊及管理。

7、本住宅区的安全管理，实行24小时封闭式管理，对规划红线内范围进行全天候安全监控和巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助当地公安机关做好小区的保安工作。

8、本住宅区的社区文化的开展建设。

9、本住宅区物业、业主、管理服务档案、资料的建立、保管和使用的管理。

10、以及相关法规和行业政策规定的,和在本合同签订后新规定的应由物业管理公司承担的其它事项。

第三条合同期限

本合同管理服务期限为3年。自200__年____月____日起至200__年____月____日止。

第四条 甲方的权利和义务

1、审定乙方提出的管理服务计划、财务预算和决算。

2、对乙方的管理服务水平进行季度或全面考核评定，如聘请专业公司需要支付费用的，则该费用从物业收费中支出。如未达标或因乙方管理不善，造成本住宅区业主公共利益的重大经济损失的，甲方有权提前单方终止合同。

3、聘请独立审计机构每年对有关账目进行审计，审计费用在物业收费中列支。如乙方提供虚假或失实的账册、传票等致使甲方利益严重受损的，甲方有权提前单方终止合同。

4、支持乙方向不按合同规定缴纳物业管理服务费的业主催缴物业管理服务费；不怂恿、煽动业主不缴物业管理服务费；反对业主无理拖欠物业管理服务费，致使其他缴费业主的合法权益受到侵害的行为。乙方应作好对欠费业主的催缴、统计、记账工作，确保本住宅区物业管理服务费的收缴率不低于总应收费的98%，如无故达不到该收缴率，则低于的部分以乙方的佣金抵扣。

5、业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算缴纳滞纳金。乙方有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报；对欠费超过3个月的业主，可提起讼诉追讨，败诉方除补缴物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。

6、不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。

7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

8、有关法规政策规定的应由甲方承担的其他权利和义务。

第五条 乙方的权利和义务

1、全面执行本合同附件《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》（以下简称“服务方案”）。

2、完善并制订与“服务方案”相匹配的管理办法和操作规程以履行本合同。如超出业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应事先报告并获得业主大会批准。

3、有权选聘有资质的专业公司承担本住宅区的单项管理业务并支付费用、但不得将本合同项下的整体管理权利和义务转让给第三人，不得将任何单项业务承包给个人。

4、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，乙方应在本住宅区显著位置长期公示物业管理服务项目、服务内容、服务标准、收费标准等内容。

5、负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案，经甲方审定后组织实施。

6、购买本住宅区的公共财产及公众责任险。

7、作为提供物业管理和服务的对价, 乙方每年终了时按物业管理总支出的10%计提物业管理服务佣金（以下简称“佣金”）一次。

8、本住宅区物业管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主

公布一次，张贴时间不少于15天，账目公布前送交甲方审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知甲方。

9、鉴于乙方一直是本住宅区的事实物业管理人，乙方有权力追缴历年来业主欠缴的物业管理费用。

10、对本住宅区的公共或共用设备、设施和相关场地，乙方不得擅自占用和改变使用功能，如需在本住宅区内改、扩建或完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

11、为使本住宅区物业的保值、升值，乙方应采取积极有效的措施，阻止业主或物业使用人擅自改变本住宅区既定的使用用途及功能。尤其阻止将住宅用作商业、办公、集体宿舍或其他非一般住宅的用途。

12、建立本住宅区的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况并及时书面通知甲方。

13、开展积极向上、健康的社区文化活动和便民服务工作。

14、本合同终止时，及时向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本住宅区的公共财产，包括物业管理费结余、公共收入积累形成的资产等。

15、有关法律法规规定的应由乙方承担的其他权利、义务和责任。

第六条 物业管理服务标准

本住宅区定位为高档次的住宅区，乙方应执行与之相匹配的物业管理服务标准。具体按《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》中的相关条款执行。

第七条 物业管理服务费收取标准及管理

1、本住宅区物业管理服务费按如下标准收取：别墅物业每平方米5.20元/月；复式别墅每平方米3.55元/月；高层物业每平方米3.60元/月；多层物业每平方米2.30元/月；商业物业每平方米5.00元/月-6.00元/月；服务楼每平方米2.50元/月（以上物业面积均按建筑面积计算）。

2、本住宅区物业管理服务费由乙方按月直接向业主或物业使用人收取；乙方应在每月10号前，向已缴费业主提供上月物业服务收费明细账单并接受业主查询。乙方必须按政府规定和程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。

3、物业管理服务费的结余部分归全体业主所有，用于弥补以后物业管理费的不足，未经业主大会同意，乙方不可支配使用。

第八条 专项本体维修基金的收支管理

1、本住宅区专项本体维修基金按政府收费标准收取：高层每平方米建筑面积0.25元/月；多层每平方米建筑面积0.15元/月（别墅除外）。随物业管理服务费一齐由乙方直接向业主收取，管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理,并设立专用账号存储本物业的本体基金。

2、本住宅区专项本体维修基金的使用，按政府规定的专项本体维修基金使用范围专款专用，乙方先立项报价，甲方审核签字后实施的程序进行运作。

3、本住宅区专项本体维修基金的收支、使用账目，每3个月由甲方向业主公布一次，张贴时间不少于15天，接受全体业主的监督，账目公布前由甲方送交乙方核查备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前。

4、业主拖欠专项本体维修基金的，由乙方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行处理。

5、本住宅区公用设施专用基金的交纳、使用、续筹、管理等，按《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》执行。

第九条 公共设施及业主共有物业收入及管理

1、本住宅区属业主私家车位以外的所有室内、室外停车位实行统筹使用，暂定每车每月车位使用费（含车场管理费）为220元。

2、本住宅区的业主私家车位，每月每个车位需缴纳车场管理费30元，与物业管理费合并使用。

3、本住宅区产权属于乙方的室内停车位（除已出售的部分）共计76个，由乙方有偿提供给全体业主使用，每月由乙方按每个车位每月200元（不含车场管理费）的固定标准净提取76个车位使用费。

4.本住宅区的临时停车的收费按市政府指导价执行。

5、本住宅区严格控制外来车辆的停放，除极其特殊的情况外，禁止外来车辆停泊过夜。

6、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

7、本住宅区公共区域的电梯广告及相关收入、除乙方权属之外的停车场收入、特约服务收入等，归全体业主所有，和物业管理费合并使用。

第十条 合同的终止、续约与交接

1、本住宅区物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前30天按政府、行业法规，填报固定资产、办公、设备、住宅区资料等交接清单，送甲方审核。住宅区物业收费财务账目，应于合同终止后的10日之内，送交甲方审核，由甲方聘请专业财务公司进行审计。

2、乙方愿意续约的，应在合同到期前60天，书面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召开业主大会决定续约与否。如本住宅区全体业主所持投票权2/3同意续约的，将直接与乙方续签合同。

3、本住宅区业主大会表决结果达不到全体业主所持投票权2/3以上的，原合同到期后自行终止。由甲方另行招聘物业管理服务公司。

4、新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，乙方应提供过渡期物业管理服务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。

第十一条 违约责任

1、如因甲方原因，造成乙方未完成规定服务标准或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。

2、如因乙方原因，造成不能完成服务标准或损害物业共同利益的，乙方应给予甲方相应补偿。给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。.3、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得物业管理服务权或致使对方失去物业管理服务权，或造成对方经济损失的，应当承担相应的责任。

5、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

6、甲乙双方以及业主因物业服务发生争议的，应尽量平等协商解决，协商不成的，任何一方均可向罗湖区人民法院提起诉讼，判决结果对各方均有约束力。

7、合同期未满，乙方擅自提前停止物业管理服务的；乙方不按时交接、撤离的，均应向甲方赔偿实际损失。

第十二条其他事项

1、本合同未尽事宜，双方可以进一步协商并签订补充协议约定，补充协议与本合同具有同等法律效力。

2、本合同附件《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》是本合同有效组成部分，与本合同具同等法律效力。

3、本合同（含附件）正本一式三份，甲乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具同等法律效力。

4、本合同自甲乙双方签字盖章后生效，对甲乙双方及本住宅区全体业主均具约束力。

甲方：深圳市罗湖区XXX住宅乙方：深圳XX发展公司

区业主委员会

负责人：负责人：

签署日期： 200年月日签署日期： 200年月日

第五篇：无锡市住宅区物业管理暂行办法

【发布单位】81020 【发布文号】

【发布日期】1996-06-25 【生效日期】1996-06-25 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

无锡市住宅区物业管理暂行办法

（1996年6月25日无锡市人民政府令第26号）

第一条 第一条 为深化住房制度改革，逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化，为物业所有人（使用人）创造优美、整洁、文明、安全和生活方便的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 第二条 本办法所称物业是指住宅区内已投入使用的各类房屋及相配套的共用设施、设备和相关联的场地。

第三条 第三条 本办法所称房屋的自用部位和自用设备，是指户门以内由本户单独使用的部位和设备，包括水、电、气户表以及自用阳台等。

第四条 第四条 本办法适用于本市市区各类居住小区、住宅组团及其他物业（以下统称住宅区）。

第五条 第五条 物业管理工作应当坚持逐步深化、稳步推进的方针和为住户提供服务和方便的原则。

本办法所称物业管理，是指物业管理公司受物业所有人（使用人）的委托，对住宅区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、治安和环境卫生等项目进行管理、维护、修缮与整治。

本办法所称房屋的共用部位，是指承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称房屋的共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾通道、供电干线、消防设施、电梯等。

第六条 第六条 无锡市房产管理局（以下简称市房管局）是本市住宅区物业管理的业务主管部门，其职责是：

（一）贯彻、执行国家、省、市有关物业管理的法规、规章，制定住宅区物业管理的有关实施规定；

（二）审批物业管理公司资质；

（三）负责维修基金的管理；

（四）对物业管理工作进行业务指导、监督、检查和组织评比；

（五）培训和考核物业管理专业人员。

第七条 第七条 各区人民政府和区房产管理部门、街道办事处负责对辖区内的住宅区物业管理工作进行指导、协调和监督。

市政、绿化、环卫、交通、公安、供水、供电、邮电、供气等部门按职责分工，负责对住宅区物业管理中有关业务工作的指导、协调和监督。

第八条 第八条 住宅区应当成立业主管理委员会。业主管理委员会由物业所有人和使用人选举的代表组成，代表和维护本住宅区物业所有人和使用人的合法权益。

第九条 第九条 同一住宅区只能委托一家物业管理公司管理。物业管理公司可按行政管辖区域或一定的辐射范围，将零星住宅纳入住宅区进行物业管理。

第十条 第十条 业主管理委员会的权利：

（一）依据有关法律、法规和本办法规定，结合本住宅区的实际情况，制定各项管理规范；

（二）选聘物业管理公司，并与其签订物业管理合同；

（三）审议物业管理公司制订的管理计划和管理服务的主要措施；

（四）审查物业管理公司管理费的收支情况；

（五）检查、督促本住宅区物业管理工作的实施及规章制度的执行。

第十一条 第十一条 业主管理委员会的义务：

（一）定期召集、主持物业所有人（使用人）代表大会，报告本住宅区的管理工作；

（二）根据物业所有人（使用人）的意见和要求对物业管理公司的管理工作进行检查、监督并协助落实各项措施；

（三）接受物业所有人（使用人）的监督；

（四）接受房管部门和各有关行政主管部门以及住宅区所在地人民政府、街道办事处的指导与监督。

第十二条 第十二条 物业管理公司是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务，经济上独立核算、自主经营、自负盈亏，并具有独立法人地位的经济实体。物业管理公司可按规定享受有关第三产业的优惠政策。

第十三条 第十三条 物业管理公司必须持有《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。

物业管理公司应当具备的资质条件：

（一）自管或受托管理房屋建筑面积在2万平方米以上；

（二）有自己的名称、章程和组织机构；

（三）有固定的办公地点及经营场所；

（四）有30万元以上的注册资金；

（五）具备同经营项目相对应的各类具有上岗证书的房地产专业管理人员和维修队伍，其中初、中级专业技术人员应不少于三分之一。

第十四条 第十四条 物业管理公司的权利：

（一）根据有关规定，结合实际情况，制定住宅区管理办法；

（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅区实施管理；

（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；

（四）制止违反物业管理合同和管理办法的行为；

（五）要求业主管理委员会协助管理；

（六）选聘专营公司承担专项管理业务；

（七）在住宅内实行多种经营，以其收益补充住宅区管理经费；

（八）其他依法享有的权利。

第十五条 第十五条 物业管理公司的义务：

（一）履行物业管理合同，依法经营；

（二）接受业主管理委员会和住宅区内居民的监督；

（三）重大的管理措施应提交业主管理委员会审议，并经业主管理委员会认可；

（四）遵守有关规定，保证管理质量，不乱收取费用；

（五）其他依法应尽的义务。

第十六条 第十六条 住宅区物业管理的内容可包括：

（一）住宅区内的房屋、道路、水、电、煤气等公共设施和设备的维修和养护；

（二）日常环境卫生的清扫；

（三）绿化、园林小区及其有关设施的养护；

（四）治安和交通秩序的维护；

（五）其他需要管理的方面。

管理应当达到的标准按各相关专业管理标准执行。

第十七条 第十七条 物业管理公司接受物业所有人或业主管理委员会委托管理物业，应当与委托人订立《物业管理合同》并报市房管局备案。

《物业管理合同》应当明确：

（一）管理项目；

（二）管理内容；

（三）管理费用；

（四）双方权利和义务；

（五）合同期限；

（六）违约责任；

（七）其他。

第十八条 第十八条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

为物业所有人（使用人）提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务或公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

实行政府定价或政府指导价的物业管理公共服务收费的具体价格，由市物价、财政、房管部门根据本市经济发展水平和物业管理市场发育程度确定，并定期调整公布。

凡属为物业所有人（使用人）个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价或双方协议。

未经市物价、财政部门核定，物业管理公司不得设立其他收费项目。

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应当在经营场所和收费地点公布。

第十九条 第十九条 住宅区公共性服务收费的费用构成主要包括以下方面：

（一）住宅区共用设施、设备日常运行、维修及保养费；

（二）绿化管理费；

（三）清洁卫生费；

（四）保安费；

（五）管理费。

已收取公共服务费的住宅区，不得再重复收取上述各单项管理费用。

第二十条 第二十条 设立物业管理共用部位、共用设施、设备维修基金，其来源是：

（一）新建的商品房，在房地产开发经营单位售房价中提取1．5％；

（二）公房出售时，按建筑面积每平方米35元，在售房款中提取；

（三）过去商品房出售时，已提取的此项费用。

第二十一条 第二十一条 物业管理共用部位和共用设施、设备维修基金实行专户储存，其利息用于房屋共用部位、共用设施、设备的维修养护。基金利息的使用，由区房管部门审批，报经市房管部门核准后定向使用。基金及利息的管理和使用接受审计和财政部门的监督。

第二十二条 第二十二条 凡建设费用已进入商品房成本的住宅区配套用房，其房屋租金收入用于补贴所在地住宅区物业管理的费用。

第二十三条 第二十三条 开发建设单位在房屋出售前，应当选聘物业管理公司进行前期管理，管理费用由开发建设单位承担，直至住宅区业主管理委员会成立。

第二十四条 第二十四条 开发建设单位将住宅区移交物业公司管理时，须一并移并下列资料：

（一）住宅区规划图；

（二）竣工平面图；

（三）地下管网图；

（四）设备安装图；

（五）其他技术资料。

第二十五条 第二十五条 住宅区内的物业所有人（使用人）应当遵守住宅区物业管理办法，按规定交纳公共服务费，不得妨碍管理人员履行职责。

第二十六条 第二十六条 住宅区住户有下列情况之一的，由物业管理公司予以制止、批评和教育或责令限期改正和赔偿：

（一）擅自改变住宅区内土地用途的；

（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、外观、结构，毁坏设施、设备、危及房屋安全的；

（三）乱搭、乱建、乱停放车辆，在房屋公共使用的地方乱堆、乱放，占用绿地、破坏绿化、污染环境影响住宅区景观的；

（四）损坏区内公共设施、设备的；

（五）其他违反规定的行为。

上述行为需给予行政处罚的，物业管理公司应当提请有关行政主管部门处罚。

第二十七条 第二十七条 物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司主管部门责令其限期改正；逾期不改的，吊销其资质证书；造成经济损失的，责令赔偿：

（一）不按期修缮房屋及公共设施、设备的；

（二）管理制度不健全，管理混乱，使区内公共设施遭受损失的；

（三）截留或挪用住宅小区维护管理费尚不构成犯罪的。

第二十八条 第二十八条 物业管理公司擅自扩大收费范围或提高收费标准的，由物价部门依法处理。

第二十九条 第二十九条 本办法公布施行后交付使用的新建住宅区，按本办法规定实行物业管理。

本办法公布前已经交付使用的住宅区，可以先从异产毗连房屋和公有住房售后社会化、专业化的管理和维修服务开始，逐步推行物业管理。

第三十条 第三十条 江阴市、锡山市、宜兴市可参照本办法执行。

第三十一条 第三十一条 本办法由无锡市房产管理局负责解释。

第三十二条 第三十二条 本办法自公布之日起施行。

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。