鞍山市城市住宅区物业管理补充规定

第一篇：鞍山市城市住宅区物业管理补充规定

《鞍山市城市住宅区物业管理补充规定》

第一章 总则

第一条 为进一步推进全市住宅区物业管理工作，保障物业的合理使用，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《鞍山市城市住宅区物业管理办法》（市政府令第144号），结合我市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于我市市区内城市住宅区物业管理工作。

第二章 新建区规划验收

第三条 市规划部门应按国家住宅区设计规范及《鞍山市城市住宅区物业管理办法》的有关规定，对物业管理用房、机动车停车场、共用设施设备等按有关标准进行规划设计，在规划设计总平面图上予以标注。

在住宅区中经批准新建的住宅楼（含政府拆迁安置与插建的住宅楼），市规划部门应综合考虑住宅区的整体情况，按《鞍山市城市住宅区物业管理办法》第五条、第六条的规定规划物业管理用房。

第四条 市房产局在规划设计时应先期介入，配合市规划部门共同做好有关物业管理方面的规划设计监管。

第五条 对不按规划设计要求建设，或者按照规划应当建设而未建设物业管理设施的，由市规划部门责令开发建设单位进行整改。若不整改，由市综合行政执法部门强制整改。第六条 市房产局应按建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，加强对前期物业管理招投标的监管。在建项目在办理预售许可手续之前，开发建设单位一律采取招标方式确定物业服务企业。

第三章 新建住宅区设施移交

第七条 住宅楼内的自来水、供暖、煤气、电力的共用设施，由开发建设单位分别移交给供水单位、供暖单位、供气单位、供电单位、保修期满后由相关专业部门负责维修养护。第八条 住宅楼内共用的下水管、楼前下水管线、化粪池至市政排水管线之间的排水支干线由开发建设单位移交给市房产局，并向市房产局交纳相关的维修管理费用。保修期满后，由市房产局负责维修养护，维护费由市城维费列支。

第四章 住宅的维修养护管理

第九条 住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、屋面防水、住宅区内道路、路灯等共用部位、共用设施设备，在保修期内，由开发建设单位负责维修。保修期满后，由管房单位负责日常维护。

第十条 住宅共用部位、共用设施设备日常维修费专项用于屋面防水、楼梯间、楼内至化粪池的共用下水管线等共用部位的日常维修。

第十一条 私有产权房屋进户门以内由产权人独自使用的卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等自用部位和自用设施设备，在保修期内，由开发建设单位负责维修。保修期满后，由产权人自行维修养护。

第五章 住宅区的停车管理

第十二条 住宅区中按规划设计建设的停车场不得改变用途。由市人民防空部门明确地下停车场是否属于人防工程，并明示人防工程使用人的权利和义务。

第十三条 由物业服务企业或物业服务企业委托的专业管理单位统一负责提供住宅区内机动车停车管理服务（包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等）。物业服务企业、业主委员会在住宅区内部道路上划用停车位，应当符合交通设施国家安全标准的规定，不得占用消防通道设置停车位，不得妨碍行人和其他车辆通行。第十四条 物业服务企业应按照有关法律规定和业主大会决议的价格收取停车费（地上、地下及不同地段应有不同的停车收费标准），停车费收益的分配标准与原则等，应在物业服务合同中载明，并报市物价部门备案。

第十五条 凡利用业主共有共用场地划用的停车位，任何单位和个人不得出售。开发建设单位拥有车场、车库所有权的，应优先出售或出租给本住宅区的业主；在未满足本住宅区内业主停车需求前，不得将车位出售或出租给其他单位或个人。住宅区车位难以满足业主停车需要的，物业服务企业、业主委员会应当结合实际情况，采取措施提高现有车位利用率。第十六条 物业服务企业应按物业服务合同的相关约定，及时对住宅区内道路、停车场地及设施设备进行维修养护，保障正常使用。对不按规定停放的车辆，影响住宅区道路通畅或影响住宅区公共安全的，应按照停车管理服务协议、管理规约或业主大会决议进行处理，由此产生的费用由停放人承担。

第十七条 住宅区内机动车停放人应遵守以下规定：

（一）遵守业主大会决议、管理规约和住宅区机动车停车管理制度，服从停车管理人员的指挥；

（二）按照规定或约定交纳停车管理服务费用；

（三）禁止占用、堵塞消防通道和消防设施。

第六章 质量保修款与公共环境维护资金

第十八条 开发建设单位在办理商品房预售许可手续时，应按单元预留占总建筑面积30％的房屋。开发建设单位将自来水、供暖、煤气、供电等配套共用设施移交给相关管理单位的，准予销售预留的占总建筑面积20％的房屋；开发建设单位按照相关规定完成后期工程，并将住宅区内的道路、路灯、雨水井等共用部位、共用设施设备以及相关资料移交给前期物业服务企业后，准予销售预留的占总建筑面积10％的房屋。

第十九条 建立住宅质量保修款制度。在开发建设单位办理房屋面积备案时，要按每平方米20元的标准就总建筑面积向市房产局交纳质量保修款。5年保修期满，经管房单位（含物业

服务企业）对共用部位和共用设施设备、业主对自用部位和自用设施设备进行验收后，返还质量保修款余额。质量保修款由市房产局管理，接受市财政部门、市审计部门的监督和审计。禁止物业服务企业收取质量保修款。

第二十条 建立物业管理公共环境维护资金制度。物业服务企业在中标并签订物业服务合同后，按照住宅区总建筑面积每平方米6元的标准，向市房产局交纳最多不超过50万元的公共环境维护资金。该资金用于支付住宅区弃管时环境卫生清理等费用，赔偿因共用设施设备等被擅自变卖、损坏等造成的损失。该资金由市房产局管理，接受市财政、审计部门的监督和审计。

第二十一条 物业服务企业应严格履行物业服务合同，新住宅区的物业服务合同的有效期限不应少于5年，旧住宅区的物业服务合同的有效期限不应少于3年。物业服务合同期满，物业服务企业不再继续提供物业服务的，应将共用设施设备和相关资料移交给住宅区业主委员会。经住宅区业主委员会、街道办事处和社区居民委员会验收合格、出具证明后5日内，市房产局将物业服务企业在本住宅区缴纳的公共环境维护资金返还。

验收不合格的，由当地街道办事处暂时负责住宅区管理。街道办事处管理期间可向市房产局申请使用该住宅区的公共环境维护资金，由市房产局按实际情况审核后划拨。该住宅区的公共环境维护资金使用完毕后，应按有关规定，由街道办事处对住宅区的环境卫生进行清扫保洁，并按未实施物业管理的住宅区的保洁标准收费，直至业主大会选聘新的物业服务企业。

第七章 物业管理的相关合同

第二十二条 开发建设单位选聘物业服务企业后，必须参照建设部印发的《前期物业服务合同（示范文本）》签订《前期物业服务合同》，其中物业服务收费由市物价部门会同市房产局共同管理。业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同中，应明确约定服务内容、服务质量、服务标准、服务费用、服务期限及违约责任。

第二十三条 开发建设单位必须参照建设部印发的《临时管理规约（示范文本）》制定《临时管理规约》，向买受人明示并予以说明，物业买受人应对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十四条 商品房预售时，开发建设单位与物业买受人签订的销售合同应包含前期物业服务合同约定的内容，明确房屋建设质量问题由开发建设单位负责，物业服务企业不承担此方面的维修责任。业主入住后，在房屋保修期内出现的房屋及配套设施的质量问题，由开发建设单位负责解决。业主也可以通过法律途径维护权益，但不得以此为借口，拒交物业服务费。第二十五条 在开发建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同附件中，应列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设备，在房屋销售合同中必须明确机动车停车场的权属性质，及地上和地下机动车停车位的使用说明。

第二十六条 属于业主共有的物业管理用房等共用部位面积，在开发建设单位面积备案时由市产权登记部门予以冻结，不得转让，不得出租。

第二十七条 物业买受人应根据开发建设单位提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书，在入住前对所购房屋质量及住宅区配套设施、环境建设等进行查验。物业买受人入住后要自觉履行前期物业服务合同的约定，配合物业服务企业做好住宅区的物业管理工作。

第二十八条 物业服务企业在承接物业时，应对共用部位、共用设施设备进行认真查验，并依法向开发建设单位索取竣工总平面图和单体建筑、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理资料，明确维修范围和责任，对不符合物业管理要求的不予接收，并要求开发建设单位整改。

第二十九条 在物业服务合同中应载明业主与物业服务企业就物业服务费用产生的纠纷通过仲裁解决。业主无法定事由累计6个月拒交物业服务费的，物业服务企业可以依照服务合同的约定，到仲裁部门申请仲裁，也可以到人民法院提起诉讼。

第三十条 物业所在地街道办事处（镇人民政府）要按规定，指导业主、建设单位（包括公有房屋出售单位）召开业主大会，选举产生业主委员会。社区居委会应指导和监督业主委员会的工作，与业主委员会相互配合，依法实行自治管理。

召开业主大会、选举产生业主委员会后，在所在区政府的指导下，业主可自主招标选聘物业服务企业，并根据自身的经济承受能力，参考市物价部门制定的物业服务收费参考标准，与物业服务企业签订物业服务合同。

第三十一条 市物价部门应根据住宅区的实际情况和业主承担物业服务费用的能力，制定住宅区的物业收费参考标准，包括基本服务、房屋管理、共用设施设备维修养护（含住宅区内道路）、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理、地上和地下机动车停车位出租等相关服务的收费标准；依法对擅自扩大收费范围、提高收费标准、设立收费项目等乱收费情况进行查处。

第三十二条 物业服务企业必须公开物业服务内容、服务标准、收费项目及标准（含机动车停车位的收费标准），报市物价部门备案，并办理收费许可证，接受监督。

第八章 旧住宅区共用设施移交、改造和物业管理

第三十三条 旧小区改造前，自来水、煤气、供电、供暖、排水等配套共用设施由供水单位、供气单位、供电单位、供暖单位、市房产局进行接收，接收后由相关专业部门负责维修养护。第三十四条 住宅区改造后，有物业服务企业提供物业服务的，住宅区内的道路、绿化等共用部位，由物业服务企业负责管理；无物业服务企业提供物业服务的，由街道办事处与社区居民委员会负责管理。

凡需要维修改造自来水、煤气、供电、供暖、排水等配套共用设施，涉及住宅区内道路、绿地等共用部位或共用设施设备的，施工单位或个人与物业服务企业共同向区政府城建管理部门提出书面申请，区政府城建管理部门批准后方能进行施工，住宅区所在街道办事处对施工进行监管。施工单位或个人在施工后要恢复原状，由区政府城建管理部门进行验收。第三十五条 各区政府应合理划分旧住宅区。旧住宅区的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循以下原则划分：

（一）建筑面积应不少于2万平方米。

（二）以原产权房管单位为基础，自然形成的住宅区。

（三）以市区主次干道为界，形成的住宅区。

各区政府应对本区内各住宅区的房屋权属、监控系统、物业管理用房、自行车场、封闭设施、道路、绿化等相关物业情况建立档案信息系统，制定物业管理实施方案，并报市房产局备案。第三十六条 各区政府应结合社区建设，会同市综合行政执法部门加强对旧有住宅区的综合治理。治理的重点及标准：

（一）清理拆除各类违章建筑、临时建筑，整顿临街牌匾广告。

（二）完善基础设施配套，清理环境卫生，整治脏乱差和环境污染。

（三）提供物业管理办公用房，完善管理制度。

改造资金由市政府投资、社会力量投资和自管房单位投资相结合，多方筹集。

第三十七条 对住宅区内擅自拆改房屋承重结构，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备，擅自改变物业规划用途等违法违规行为，由物业服务企业进行监督、制止。没有物业服务企业的，由社区居民委员会进行监督、制止。在物业服务企业或社区居民委员会制止后，违法违规行为人拒不改正的，物业服务企业或社区居民委员会应报请市综合行政执法部门进行处理。

第三十八条 街道办事处应指导和协助旧住宅区业主成立业主大会和选举业主委员会，实行业主自治管理。

（一）旧住宅区配套设施齐全且已组建业主委员会的，业主可以通过招聘物业服务企业实行物业管理。

（二）旧住宅区不具备实行专业化物业管理条件的，可以实行开放式的、社区自治与业主自治相结合的物业管理。

（三）旧住宅区规模比较小的，业主可以自行管理。

第三十九条 旧住宅区实施物业管理时，可优先由该住宅区中原管房面积最大的房产管理单位提供物业管理服务。公有房屋应由产权单位托管给该物业服务企业实行物业管理，由物业使用人缴纳物业管理服务费。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会也可以采取招标等方式与其它物业服务企业签订物业服务合同。

第九章 弃管房屋的接收及管理

第四十条 市房产局对全市弃管房屋进行调查分类，根据破损程度等实际情况进行修缮费用的测算，报市政府审批。

第四十一条 由市财政投资对弃管房屋进行一次性修缮后，由市房产局接收并负责日后维修管理。

第四十二条 原管房单位在弃管前已建立住宅专项维修资金的，须将住宅专项维修资金全额移交市房产局。专项维修资金没有建立或建立不足的，其剩余公房房改所得资金全部用作专项维修资金，由市房产局统筹使用。

第十章 附则

第四十三条 国有非住宅房产按《鞍山市国有非住宅房产经营管理办法》的规定进行接收和维修管理，由市房产局招聘物业服务企业，与用房单位签订物业服务委托协议，参照本规定，实行统一的物业管理。

第四十四条 各县（市）人民政府可以依据本规定精神，结合本地区实际，制定具体办法。第四十五条

本规定自2008年7月1日起施行。

第二篇：A河北省城市住宅区物业管理暂行规定

河北省城市住宅区物业管理暂行规定

（1996年11月15日河北省人民政府第六二次常务会议通过

自1996年12月2日起发布施行）

第一章 总 则

第一条 为加强城市住宅区物业管理，保障城市住宅区物业的合理使用和维护，创造整洁、文明，方便的居住环境，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本省行政区域内按行政建制设立的市、镇住宅区的物业管理。

第三条 本规定所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由市、县物业管理主管部门划定。

本规定所称物业，是指住宅区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。

本规定所称住户，是指住宅区内房屋的产权人和使用人。

第四条 本省城市住宅区管理实行社会化、专业化及服务经营型的物业管理模式和主管部门行业管理、住户自治与物业管理企业专业服务相结合的管理体制。

第五条 省建设行政主管部门是全省物业管理工作的主管部门，市、县房地产管理部门是本行政区域内物业管理工作的主管部门。

物业管理主管部门的主要职责是：

（一）根据有关物业管理的法律、法规和规章，制定具体的实施办法；

（二）参与住宅区的验收，指导，监督物业的接管工作；

（三）负责物业管理企业的资质管理；

（四）对物业管理企业的经营和管理进行监督、检查；

（五）负责住宅区公用设施专用基金和住宅维修基金使用的监督、检查。

（六）负责对从事物业管理工作的专职人员进行培训；

（七）负责住宅区物业管理的考评工作。

市政、绿化、环境卫生、交通、物价、治安、供水、供电、供热、供气等主管部门以及住宅区所在地人民政府，应当按照各自职责分工，对住宅区的物业管理工作进行指导和监督、检查。第二章 住宅区物业管理机构

第六条 住宅区交付使用且入住率达到50％以上时，物业管理主管部门应当会同住宅区开发建设单位、住宅区所在地街道办事处负责组建住宅区物业管理委员会（以下简称管委会）。

管委会以住户代表为主组成，住宅区所在地街道办事处或居民委员会、公安派出所可派代表参加。

第七条 住宅区开发周期较长的，在管委会成立之前，由住宅区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。管委会成立后，由管委会决定物业管理企业的续聘或解聘。

第八条 管委会代表住户的利益，维护住户的合法权益。管委会在物业管理主管部门和区街道办事处的指导下，负责制定管委会章程，选择物业管理企业，监督住宅区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行物业管理工作。

第九条 物业管理企业实行分级管理。物业管理企业经物业管理主管部门资质审查合格，并到工商行政管理部门办理注册登记后，方可接受管委会的委托，承担住宅区的物业管理。

物业管理企业可享受国家对第三产业的有关优惠政策。

第十条 物业管理企业根据与管委会签订的委托管理合同，对住宅区的物业实施统一管理。

委托管理合同应当明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、违约责任和争议解决的方式。

委托管理合同签订后，物业管理企业应将委托管理合同报市、县物业管理主管部门和工商行政管理部门备案。

第十一条 物业管理企业的权利：

（一）根据委托管理合同和国家及本省有关规定对住宅区实施物业管理；

（二）根据委托管理合同和省有关规定收取物业管理费用；

（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，并对造成的损害要求赔偿；

（四）要求管委会协助管理；

（五）选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安和绿化等专项业务

（六）开展多种经营和有偿服务。

第十二条 物业管理企业的义务：

（一）履行委托管理合同，对受委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维修管理，承担住宅区内的保安、防火、绿化、维护清洁及住户日常必需的便民服务工作；

（二）接受管委会和住户的监督，重大的管理措施提交管委会审议决定；

（三）接受物业管理主管部门、其他有关主管部门及当地街道办事处的指导和监督；

（四）发现违反法律、法规和规章的行为，及时向有关主管部门报告。

第十三条 住宅区制定的住户公约对住宅区内的住户具有约束力。

第三章 住宅区物业的使用与维护

第十四条 住宅区经综合验收合格后，开发建设单位应当向管委会办理移交手续，并向管委会移交下列工程建设资料：

（一）住宅区的规划图、竣工总平面图；

（二）单体的建筑、结构和设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）其他必要的资料。

第十五条 住户使用房屋应当遵守下列规定：

（一）未经有关部门批准，不得改变房屋的结构、外貌和用途；

（二）不得随意凿、拆房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面或随意占用房屋的公用通道；

（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒和放射性物品等；

（四）不得利用房屋从事危害公共利益的行为；

（五）不得侵害他人的正当权益。

第十六条 房屋的维修责任，按下列规定划分：

（一）室内部分，由房屋产权人负责维修，产权人与使用人另有协议的按其协议执行；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理企业负责定期养护和维修。

第十七条 住宅区的甬道、沟渠、池、井、绿地、公共活动场所、停车场、走廊、自行车房（棚）、公用天线、公厕以及垃圾处理等住宅区公用设施，由物业管理企业统一管理统修养护，其费用从管理服务费和住宅区公用设施专用基金支出。

造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第十八条 住宅区内的干道、路灯和给排水，供电、供热、供气、通讯等管线，按规定由有关主管部门负责维修养护的，其费用由有关主管部门支付

前款所列维修养护事项，有关主管部门可委托物业管理企业实施，并按规定向物业管理企业支付委托费用。

第十九条 凡房屋及附属设施影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由住户修缮的，住户应当及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会委托物业管理企业进行修缮，其费用由住户承担。

第二十条 住宅区内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿地、攀折花木；

（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；

（三）乱堆垃圾、杂物；

（四）乱搭、乱贴和乱挂等；

（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；

（六）聚众喧闹影响他人休息；

（七）随意停放车辆和鸣高音嗽叭；

（八）排放有毒和有害物质；

（九）饲养禽畜；

（十）未采取防止坠落伤人的保护措施而在阳台摆放物品；

（十一）从事法律、法规和规章禁止的经营活动。第四章 住宅区物业管理费用与专用房屋

第二十一条 物业管理收费必须执行国家和本省物价管理的有关规定，接受物价部门的管理、监督和检查。

第二十二条 住宅区物业管理费构成：

（一）开发建设单位缴纳的住宅区公用设施专用基金；

（二）房屋产权人缴纳的住宅维修基金；

（三）住户缴纳的管理服务费。

第二十三条 开发建设单位在移交住宅区时，应当按不低于住宅区建设总投资2%的比例，一次性向物业管理主管部门缴纳住宅区公用设施专用基金。

住宅区公用设施专用基金用于住宅区公用设施的维修养护，不得挪作他用。住宅区公用设施专用基金由物业管理主管部门设专帐管理，管委会向物业管理主管部门申请使用。

第二十四条 住宅维修基金由房屋产权人按规定分期缴纳，由管委会以房屋本体为单位设立专帐管理。住宅维修基金用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。

住宅区公用设施专用基金、住宅维修基金提取和管理方法，由省物业管理主管部门商省财政、物价部门制定。

第二十五条 住宅区物业管理服务收费项目的收费标准，应当根据住宅区的规模档次、服务管理水平以及房屋类别等综合确定。属于国家管理的收费项目和收费标准必须报物价部门审批；不属于国家管理的收费项目和收费标准的，由物业管理企业提出方案，商管委会同意，报物业管理主管部门和物价部门备案。

第二十六条 房改出售公有住房，必须按国务院和省人民政府的有关规定建立公共设施、公用部位的维修基金。

第二十七条 开发建设单位在移交住宅区时，应当按照一定比例无偿向管委会提供住宅区物业管理用房，其产权归国家所有。

第二十八条 开发建设单位在移交住宅区时，应当按照规定的比例以建造成本价向管委会提供商业用房，其产权归管委会所有。开发建设单位为管委会提供商业用房的面积，由物业管理主管部门确定。

前款规定的商业用房的购置费用从住宅区公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。

本条第一款规定的商业用房和住宅区内其他有经济收入的公用设施、设备和场地，均由物业管理企业按照委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。第五章 罚 则

第二十九条 未经物业管理主管部门资质审查而擅自承担住宅区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令限期办理资质审查手续；逾期仍不办理的，对其处以2000元以上2万元以下的罚款，并责令其停止对住宅区物业的管理。

第三十条 物业管理企业违反本规定，有下列行为之一的，住户有权向管委会投诉或向物业管理主管部门反映；管委会有权予以制止并要求限期改正，有权要求赔偿给住户造成的损失，情节严重的有权解除委托管理合同；有第（三）项行为的，由物价部门根据国家有关规定予以处罚：

（一）对房屋及公用设施、设备修缮不及时的；

（二）管理制度不健全，管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（四）擅自改变房屋和公用设施用途的；

（五）有其他不履行或不完全履行委托管理合同规定义务行为的。

第三十一条 因物业管理企业管理不善，造成住宅区物业及居住环境状况恶化的，由物业管理主管部门予以警告，责令限期改正，处以1000元以上1万元以下的罚款，并可降低资质等级或吊销资质证书。

第三十二条 违反本规定第十五条、第二十条规定的，物业管理企业有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求赔偿。

第三十三条 违反本规定第二十三第一款、第二十七条、第二十八条第一款规定的，物业管理主管部门应当责令开发建设单位限期履行；在规定的期限内仍不履行的，物业管理主管部门可申请人民法院强制执行，并有权要求违反第二十三条第一款规定的开发建设单位支付逾期付款滞纳金。

第三十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法提起诉讼或申请行政复议。逾期不申请复议或不提起诉讼，又不履行处罚规定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。第六章 附 则

第三十五条 市、县人民政府可根据本规定制定实施办法。

第三十六条 本规定发布后新建的住宅区必须按照本规定实行物业管理；本规定发布前已经交付使用的住宅区，应当依照本规定逐步实行物业管理

第三篇：住宅区物业管理委托合同

甲方（委托人）：＿＿＿＿住宅区业主管理委员会

乙方（受托人）：|＿＿＿＿物业管理公司

为加强＿＿＿＿住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称住宅区条例）及其配套实施细则（以下简称住宅区细则）和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本物业管理合同，以便共同遵守。合同书面如下：

一、物业管理范围及内容

（一）甲方将位于＿＿＿＿区＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。

（二）管理事项包括：

1． 房屋的使用、维修、养护；

2． 区内公用设施、设备及场所（地）[消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等]的使用、维修、养护和管理；

3． 清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；

4． 公共生活秩序；

5． 文娱活动场所；

6． 便民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）；

7． 车辆行驶及停泊；

8． 住宅区档案管理；

9． 政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

二、委托管理原则

以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。

三、委托管理期限确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任制。

四、委托管理期限委托管理期限为＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、双方责任、权利、义务

1、依照住宅区条例和本合同规定将＿＿＿＿住宅区委托乙方实行物业管理；

2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方；

3、按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的0.5%）＿＿＿＿平方米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续；

4、给乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中办公用房＿＿＿＿平方米，员工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金标准租用；

5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

7、对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；

8、负责确定本住宅区管理服务费收费标准；

9、委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改；

10、协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；

11、政策规定由甲方承担的其他责任。

（二）乙方责任、权利、义务

1． 根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

2． 遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；

3． 根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审义通过后，从公用设施专用基金中禽所需的维修经费；

4． 接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月胜败甲方和区住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；

5． 对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

6． 乙方须本着商效、精干的原则在本住宅区设置管理处；

7． 建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

8． 负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收；

9． 有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理；

10． 在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部牧业管理档案及有关资料；

11． 开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；

12． 有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位

六、管理目标和经济指标

（一）各项管理指标执行《深圳经济特区住宅区物业管理标准》及市、区住宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后＿＿＿＿年内达到＿＿＿＿标准。

（二）确保年完成各项收费指标＿＿＿＿万元，合理支出＿＿＿＿万元，乙方可提成所收取管理费的＿＿＿＿%作为经营收入。

七、风险抵押

（一）乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币＿＿＿＿元，作为风险抵押金；

（二）乙方在合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息；

（三）如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失；

（四）如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求反还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。

八、奖罚措施

（一）在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余，甲方按节余额＿＿＿＿%奖励乙方。

（二）如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币＿＿＿＿元（全国）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获间的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予裣或承担相应责任；

（四）如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担；

（五）由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失（以市住宅主管部门的鉴定结论为准）。

九、合同更改、补充与终止

（一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准；

（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前六个月向对方提出书面意见；

（三）合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。

十、其他事项

（一）本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等），造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。

（二）本合同自签订之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿为合同的有效组成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具有同等法律效力。

（四）双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住宅管理部门调解，或由深圳中级人民法院裁决。

（五）（六）

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

代表（签名）：代表（签名）

时间：年月日

第四篇：郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法

郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法

第一条 为加强对我市住宅区的物业管理，规范物业管理服务收费行为，维护国家利益和物业管理单位及

物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》和建设部第十九号令、第三十三号令的规定，制定本办法。

第二条 物业管理单位（以下简称物业公司）是指经营物业管理业务的专业或综合性的按合法程序成立的企业性经济实体；物业管理是指由专业机构及人员依法及按合同（或契约）对物业进行有偿管理和其它与之相关的服务行为。

第三条 物业管理收费是指物业公司接受物业产权人使用人（以下简称业主）的委托对城市住宅区的房屋

建筑（包括高级公寓、别墅）及其它附属配套设施、绿地、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常养护、维修、整治服务及其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

第四条 市、县（市）、上街区物价部门是物业管理服务收费的主管机关。市、县（市）、上街区房产管理

部门是物业管理的行政主管部。物价部门会同房产管理部门共同加强对物业管理服务收费的监督和指导。

第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导

价和经营者定价。凡属政府定价和政府指导价的收费项目必须执行市、县（市）物价部门统一核定的收费标准。

第六条 物业管理服务实行资质等级认证和经营性收费许可证制度。凡从事物业管理服务的物业公司，都必须分别到房产管理部门和物价部门申请办理《资质等级证书》和《经营性收费许可证》。否则不得经营和收费。

第七条 物业管理服务费由住宅区公共设施设备维修基金（启动金）、质量保修金、综合管理服务费、共用设施设备维修费、代办服务费、特约服务费等组成。

第八条 维修基金是指公有房屋售房单位和房地产开发企业在售房后一次性缴纳的费用，维修基金应专项用于住宅区共用部位和共用设施设备的维修养护和更新。

第九条 维修基金由公有房屋售房单位和房地产开发企业分别从售房款中或投资总额中按有关规定缴纳。维修基金由市、县（市）、上街区房产管理部门指定的银行专户储存。所得利息用于规定范围内房屋的维修养护。

第十条 维修基金的使用应接受委托方、业主和市。县（市）、上街区房产管理部门的监督。

第十一条 质量保修金旨在房屋保修期内，物业公司因建筑质量问题对房屋组织返修、维护而向建设单位收取的费用。经验收合格的新建楼字建设单位委托物业管理时，由建设单位将扣留承建单位的质量保修金转付物业公司。保修期内非重大质量问题由物业公司负责维修。保修期满后，物业公司按组织施工的实际支出向建设单位结算，余款退回。

第十二条 综合管理服务费，共用设施管理维修费，代办服务费是指物业公司为全体业主提供公共部分公共场所、公共事务管理服务所收取的费用，由全体业主从移交物业管理之日起，按月交纳。

第十三条 物业公司为业主代交水、电、气等费用的，可根据测算向业主收取一个半月费用额的周转金，存入银行个人专户，利息归业主。周转金使用后下月补齐。服务双方解除此项服务合约时，周转金退还业主。

第十四条 物业公司为业主个别需求提供特约服务的，除政府物价部门规定有统一收费标准外，其收费标准由服务双方协商议定。个别确需物价部门核定的，由物业公司报物价部门审批。

第十五条 物业管理服务收费标准，由管理服务成本(包括物资损耗补偿、管理服务人员工资及按规定提取的利费)、利润、税（费）等因素构成。

第十六条 业主装饰装修房屋应首先向物业公司，经市、县（市）、上街区房屋安全鉴定机构和装饰装修管理部门批准后方可施工，施工单位应按有关规定的标准向物业公司缴纳垃圾清运费和管理服务费。

第十七条 凡已纳入物业管理范围内的待销房屋和业主购买后暂未入住的房屋，业主应按规定的收费项目标准交纳空房看管费。

第十八条 物业公司收取物业管理服务费，应提供下列管理服务项目：

1、保证楼宇的安全使用，监督业主按有关规定装饰、装修、使用房屋。

2、保持公共环境卫生清洁。包括打扫公共走廊、楼梯、电梯、通道、道路、场院、垃圾清运，水池、水塔的清洗、消毒等。

3、保持公用设施经常处于良好的使用状态。包括上、下水管网（含楼内主管道）排水排污、化粪池、住宅区输供电线路、变电室、增压供水系统、消防设备、电梯、房屋本体公共部分及其它公共设施的日常维修、保养。

4、绿化养护管理、修剪、补栽、补种。

5、做好消防、治安防范工作，维护公共场所秩序，确保区域安全。

6、代业主缴纳水、电、气、暖、有线电视、电话等费用、代收发信件等。

7、为业主提供汽车、自行车等交通工具看管服务（指有公共车库、棚）。

8、代表业主协调解决日常生活中所涉及的公共事务。

第十九条 物业公司在承接物业管理之前，必须向物价部门申报收费项目及标准，办理《收费许可证》，按物价部门批准的收费项目和标准执行，收费标准调整后，应及时更换《收费许可证》。

第二十条 物业公司应坚持“服务收费，不服务不收费”的原则，对构不成服务内容或无条件、无能力提供服务的项目，不得收取物业管理服务费。

第二十一条 物业公司与委托方签订物业管理服务合同须统一使用市房产管理部门制订的合同文本，并经房产管理部门批准备案，合同中应明确载明双方的权利和义务，相互监督，共同遵守。

第二十二条 物业公司管理服务收费必须实行明码标价制度。物业公司应在其服务或收费场所醒目位置挂牌公布收费项目和标准，自觉接受业主和物价、房产管理部门的监督。

第二十三条 物业公司应每半年向业主公布收费的收入和支出帐目，公布物业公司计划和住宅区管理的重大措施，接受委托方或全体业主的监督。

第二十四条 接受物业管理的住宅区业主应按物价部门核定的收费项目和标准向物业公司缴纳管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业公司有权按照所签订的服务合同要求追偿。

第二十五条 物业公司与业主之间发生收费纠纷的，可由物价部门进行调解。

第二十六条 物业公司已接受委托对住宅区实施物业管理并相应收取管理服务费的，性质和内容相同的收费项目其它部门和单位不得再进行重复征收。

第二十七条 凡有下列违反本办法行为之一者，由物价价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚。l、越权擅自制定收费项目和收费标准的；

2、擅自提高收费标准、扩大收费项目的；

3、不按规定实行明码标价的；

4、不如实申报各种有关收费成本的；

5、只收费不服务或多收费少服务的；

6、不申领《收费许可证》擅自收费的；

7、其它违反本办法行为的。

第二十八条 营业用房、写字楼等非住宅楼字及其配套设施、设备、公共场地的物业管理服务收费管理参照本办法执行。

第二十九条 本办法自发布之日执行。以前所发文件与本办法相抵触的，以本办法为准。

第三十条 本办法由市物价部门负责解释。

第五篇：安徽省城市住宅区物业管理服务收费实施办法

安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法

第一条为规范物业管理服务收费行为，维护业主、非业主使用人(以下统称使用人)和物业管理企业的合法权益，促进城市物业管理事业健康发展，根据《安徽省城市物业管理服务收费暂行办法》(皖政〔2001〕27号)、《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》(省政府令第92号)等有关规定，结合我市实际，制订本办法。

第二条本办法适用于物业管理企业接受业主委员会(业主委员会成立前为房地产开发单位，下同)或者使用人委托，对本市行政区域内城市住宅区的物业提供日常管理、养护、维修及其他相关社会化和专业化服务的收费行为。

第三条物业管理服务收费属于经营性服务收费，遵循合理、公开及既要合理补偿物业管理成本费用又要与使用人经济承受能力相适应的原则，按照物业管理服务等级和服务标准实行分等定价，禁止价格垄断、牟取暴利和价格欺诈行为。

第四条市、县人民政府价格行政主管部门是所辖行政区域内物业管理服务收费的主管部门，负责审核制定物业管理服务收费标准，会同同级物业管理主管部门对物业管理服务收费进行协调、监督和指导。

第五条物业管理服务收费根据提供服务的性质和特点，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

住宅区内普通住宅的公共性综合服务和公共性专项服务的收费，实行政府定价；住宅区内高级公寓、别墅、写字楼和商业用房等经营性物业的公共性综合服务收费，实行政府指导价；提供特约服务的收费实行市场调节价。

第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由市、县价格行政主管部门按国家规定的成本构成，结合本地经济发展水平与物业管理市场发展程度制定，经本级人民政府物业管理主管部门会签后公布。

物业管理服务收费标准应根据物业管理费用的实际变化作适时调整。

实行市场调节价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业与业主委员会或者使用人协商确定。

第七条物业管理服务主要包括以下内容：

(一)公共性综合服务。包括住宅区内共用设施设备的日常维护和管理；住宅区内房屋共用部位的日常养护与管理；卫生保洁；环境绿化管理；室内装饰装修管理；安全防范、消防协助管理服务等。

(二)公共性专项服务。主要包括车辆停放及进出管理、二次供水、转供电、电梯运行的专项服务等。

(三)代办性服务。主要包括：水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费的代收代缴等。

(四)特约服务。主要包括：家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购代管物品服务、对使用人的物业自用部位、自用设施的修缮等服务。

第八条物业管理服务收费分为以下四类：

(一)公共性综合服务收费

公共性综合服务收费以独立住宅区为单位，执行等级标准，分为甲、乙、丙、丁和临时五个等级，由价格行政主管部门会同物业管理主管部门按规定标准综合考评定级，依其所定等级核定收费标准。物业管理服务内容和标准发生变化的，其收费等级应予重新核定。

公共性综合服务收费按每户建筑面积收取。

(二)公共性专项服务收费

按专项设施运行成本、维修费用、管理人员经费支出之和核定。

(三)代办服务收费

在自愿委托的基础上，按收费单位费用标准代收，代办手续费用由当事人双方商定。

(四)特约服务收费

由双方当事人自行商定。

第九条物业管理公共性综合服务收费的成本由以下项目构成：

(一)管理人员的工资和按规定提取的福利费；

(二)办公费用；

(三)共用设施设备日常运行、保养费及公用水电费(包括各专业服务人员的工资和按规定提取的福利费，以下第(四)、(五)、(六)项同)。

(四)绿化管理费；

(五)卫生保洁费；

(六)安全防范费；

(七)用于小区内物业管理的固定资产折旧费；

(八)法定税费；

(九)利润。

住宅区内普通住宅的公共性综合服务收费本着保本微利的原则确定，成本(指上述(一)至(七)项，下同)利润率不超过3%。

第十条实行政府定价和政府指导价的，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和费用支出情况，以住宅区为单位向价格行政主管部门申报，并提供以下资料：

(一)物业管理收费申请书；

(二)业主委员会或房地产开发单位委托书(合同)；

(三)物业管理资质证书、工商营业执照；

(四)物业管理服务收费等级相关材料。

实行政府指导价的，由当事人双方按规定的基准价及其限幅商定具体收费标准，报价格行政主管部门备案。

第十一条价格行政主管部门在核定物业管理服务具体收费标准时，应会同物业管理主管部门审查住宅区管理服务收费等级，并就物业管理服务内容、服务质量、服务层次和服务收费等内容举行听证会，听取各方意见。

收费等级变更的，其具体收费标准应根据收费等级考评结果重新核定。

第十二条物业管理企业应与业主委员会或者使用人签订物业委托管理合同，明确双方当事人的权利和义务。合同中服务内容、服务质量的约定，应与服务收费等级一致。合同中有关政府定价和政府指导价的服务收费的约定，应不超出价格行政主管部门核定的标准或标准范围。

服务收费具体收费方法应在合同中明确，但公共性综合服务收费预收期最高不得超过六个月。使用人在预缴费期间内搬迁的，物业管理企业应退还尚未提供实际服务但已预收的费用。

第十三条使用人装饰(修)房屋，应与物业管理企业就房屋安全和装饰垃圾清运费达成协议，房屋不装饰不收费。

第十四条暂未入住的房屋，业主应按规定标准的50%缴纳公共性综合服务费用。第十五条房地产开发单位按规定移交给业主委员会并由业主委员会委托给物业管理企业使用的商业用房和其他共用设施、设备、场地等，在保证为使用人服务

需要的前提下，经营所获收益应用于住宅区物业管理，并接受业主委员会的监督。第十六条房地产开发单位扫尾工程的费用、房屋交付使用前房地产开发单位委托物业管理企业进行管理所需费用、由房地产开发单位承担的在规定期内的保修费用，不得由使用人负担，不得动用住宅共用部位共用设施设备维修基金。第十七条人为造成共用设施设备损坏或损失的，由责任人负责修复或赔偿。第十八条物业管理服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准及收费办法应在物业管理企业经营场所或服务地点公示。

物业管理企业收取的服务费应按收费项目分科目建帐，统一核算。每半年向业主、非业主使用人和业主委员会公布收入和支出情况，接受他们以及价格、物业管理和税务行政主管部门的监督。

第十九条物业管理服务收费实行收费许可证制度。

第二十条物业管理企业已接受委托对物业实施管理并收取服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用。

第二十一条使用人应按合同约定的收费项目和标准向物业管理企业缴纳物业管理服务收费，除市场调节价的服务收费外，未经价格行政主管部门审批的物业管理服务收费，使用人有权拒交。使用人不按规定缴纳服务费的，物业管理企业有权按照合同的约定予以追偿。

对住宅区五保户和生活水平在最低生活保障线以下的住户，经业主委员会与物业管理企业协商，可以减缴或者免缴公共性综合服务费用。

第二十二条业主委员会、使用人对物业管理企业提供的低于合同约定要求、质价不符的服务，可以提出限期改进意见，逾期仍不履行约定要求的，可以向价格行政主管部门投诉要求降低其收费等级；或者按照合同法规定追究其违约责任，直至改聘物业管理企业。

第二十三条物业管理企业与业主委员会、使用人之间发生收费纠纷的，可由当事人协商解决；协商不成的，可由价格行政主管部门进行调解处理，也可依法提起民事诉讼。第二十四条物业管理企业有下列行为之一的，由价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等有关规定予以处罚：

(一)擅自制定属于政府定价、政府指导价范围的价格的；

(二)擅自设立收费项目、自定收费标准，强行收费、乱收费用的；

(三)不按规定执行明码标价的；

(四)只收费不服务或提供的服务质价不符的；

(五)其他违反本办法的行为。

第二十五条本办法由市物价局负责解释。

第二十六条本办法自2002年2月1日起施行。

第二十七条本办法施行前已实施物业管理的，其服务收费按本办法逐步规范。