泰州市城市住宅区物业管理办法

第一篇：泰州市城市住宅区物业管理办法

泰州市城市住宅区物业管理办法

第一章

总

则

第一条

为适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为城市居民创造和保持整洁、文明、安全、方便的居住环境，依据《江苏省城市住宅区物业管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条

在本市行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，应当遵守本办法。

第三条

本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及相关的公共设备、公用设施、附属场地等。所称物业管理是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修、管理和为业主、房屋使用人提供的服务。

本办法所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

第四条

物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

第五条

市建设行政主管部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门，其主要职责是：

(一)贯彻实施国家有关物业管理的方针、政策、法律、法规；

(二)管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理体制；

(三)负责全市物业管理企业的资质审批、年检工作；

(四)依法查处物业管理中的违法行为。

泰州市物业管理业管理处受市建设行政主管部门的委托具体负责市区物业管理行业的业务管理工作。

各市(县)建设行政主管部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门、其具体职责由各市(县)人民政府确定。

第六条

各级规划、市政、绿化、环卫、公安、工商、税务、物价、电信、邮政、供电、广电、供水等部门和单位，应当按照各自的职责分工，会同物业管理行政主管部门做好有关管理工作。

街道办事处协助有关部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

第七条

物业管理行业按照国家有关规定享受第三产业(居民服务业)优惠政策，政府各部门和社会有关方面应支持其发展。

第二章

业主自治管理

第八条

业主委员会是住宅区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

一个住宅区成立一个业主委员会。

第九条

业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，业主委员应当由业主担任。

一个住宅区域内，新建商品住宅入住率达到60％时，所在地的建设行政主管部门负责组织房屋开发建设单位、业主和使用人代表召开首次业主会议，选举产生业主委员会；以后的业主会议由住宅区内业主委员会负责召集。

第十条

业主会议，由住宅区内每幢房屋推举若干名业主和使用人代表组成。

业主会议决定事项，以组成人员的过半数通过。

第十一条

业主会议是住宅区内物业管理的最高决策机构，行使下列职权：

(一)选举、罢免业主委员会的组成人员；

(二)审议、修改、通过住宅区内业主公约、业主委员会章程；

(三)听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作；

(四)审定住宅区内有关业主和使用人权益的重大事项；

(五)改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

(六)业主会议有权依法决定与物业企业订立、续订、解除物业管理委托合同。

第十二条

首次业主会议选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起15日内，持《业主委员会登记表》、《业主委员会委员名单》、《业主委员会章程》等文件，向所在地物业管理行政主管部门办理登记确认手续。登记确认日期为业主委员会成立日期。

物业管理行政主管部门应当自受理登记之日起15日内，完成登记工作；对不符合本办法规定成立的业主委员会不予登记，并重新组织召开业主会议，选举业主委员会。

第十三条

业主委员会由住宅区内的业主和使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据住宅区的规模，在9至15名的范围内确定。必要时，经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于5名。使用人不得超过组成人员的l／5。

业主委员会可以设主任、副主任、委员，一般为兼职；主任、副主任在业主委员会中产生。

业主委员会主任、副主任、委员应由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。

业主委员会召开会议时，可以邀请住宅区所在地的居民委员会派员参加。

第十四条

业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年，可连选连任。

第十五条

业主委员会应当维护全体业主的合法权益，按照章程行使下列职权：

(一)召集和主持业主会议；

(二)按照规定选聘或者续聘物业管理企业，代表全体业主签订本住宅区物业管理委托合同；

(三)主持制定本住宅区内的业主公约，并提交业主会议审议通过；

(四)审议物业管理企业年度管理计划、重大工程项目维修计划及其它物业管理重大措施；

(五)监督物业管理企业的管理工作。

业主委员会履行下列义务：

(一)根据本住宅区内业主、使用人的意见、要求，对物业管理企业的经营管理活动进行监督；

(二)接受本住宅区域内全体业主和使用人、业主会议、物业管理行政主管部门的监督；

(三)督促业主和使用人遵守本住宅区内的业主公约、全面履行物业管理委托合同；

(四)帮助物业管理企业落实各项管理服务措施。

第十六条

业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过。

第十七条

业主委员会可以采取公开招标或者其他方式，选聘物业管理企业在本住宅区域内实施物业管理。

第十八条

业主小组由本幢住宅业主推选若干代表组成，其职责是：

(一)听取业主、使用人对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会或者物业管理企业反映；

(二)执行业主委员会作出的决定；

(三)提出公共部位和公用设备的维修、更新建议。

第十九条

业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约经业主大会审议，由全体成员过半数通过即生效。

业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的物业管理部门备案。

第二十条

业主大会、业主委员会通过的决定，对住宅区域内全体业主、使用人具有约束力。

业主公约和业主会议、业主委员会通过的决定，不得与法律、法规相抵触。否则无效。

第三章

物业管理企业

第二十一条

物业管理企业，是依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。

第二十二条

物业管理企业应当按照规定向建设行政主管部门申领物业管理企业资质证书；未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营服务活动。

第二十三条

物业管理企业的权利：

(一)根据国家有关规定，并依据物业管理委托合同，结合住宅区内的实际．制定住宅区物业管理具体实施办法；

(二)依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；

(三)制止违反物业管理规定的行为，并采取有效措施予以纠正；

(四)选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)，承担专项管理业务工作；

(五)按企业经营范围开展多种经营；

(六)敦请业主委员会帮助管理。

第二十四条

物业管理企业的义务：

(一)全面履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动；

(二)接受业主委员会、住宅区域内的全体业主和使用人及有关部门的监督；

(三)向业主委员会报告工作；

(四)积极开展多种形式、健康向上的社区文化活动，丰富住宅区居民的精神生

(五)制定住宅区内物业管理年度计划和重大工程项目维修计划。

第四章

物业管理委托

第二十五条

房屋开发建设单位应在房屋竣工前委托物业管理企业提前介入建设的住宅区物业管理，并负责房屋售后至业主委员会成立前的物业管理工作。

第二十六条

开发建设单位在办理售房手续时，应在房屋销(预)售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供住宅区前期物业管理规定和住户手册。经双方签字、盖章后的住宅区前期物业管理规定和住户手册是房屋销(预)售合同的组成部分。

第二十七条

住宅区房屋入住率达到60％时，开发建设单位应当在30日内向当地建设行政主管部门报告，由建设行政主管部门组织开发建设单位召集首次业主会议，选举产生业主委员会。业主委员会成立后应在30日内确定物业管理企业。

第二十八条

接受委托的物业管理企业应当与开发建设单位签订前期物业管理委托合同，或与业主委员会签订物业管理委托合同。

物业管理委托合同应当包括下列内容：

(一)双方当事人名称及地址；

(二)管理服务项目和内容；

(三)管理服务标准；

(四)管理服务权限；

(五)管理服务费用及其支付办法；

(六)合同期限；

(七)违约责任；

(八)合同纠纷的解决方法；

(九)双方当事人认为需要约定的其他事项。

物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后15日内，将物业管理委托合同 送住宅区所在地建设行政主管部门备案。

第二十九条

物业管理委托合同期满或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或有其他违约行为的，业主委员会可以决定终止委托合同，但应当提前30日通知物业管理企业。物业管理企业在接到通知30日内向业主委员会移交所托管物业的全部资料及帐务。

第五章

住宅区的物业的前期管理

第三十条

本办法所称前期物业管理，是指房屋建成后，业主委员会成立前的物业管理。

第三十一条

开发建设单位或公有住房产权单位应在售房前制定住宅使用规定，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理委托合同，并报所在地建设行政主管部门备案。

开发建设单位与购房人签订房屋销售合同时，应当将住宅使用规定、前期物业管理委托合同和住宅使用说明书作为房屋销售合同的附件。

第三十二条

开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应具备物业管理所必需的物业管理用房、安全防范设施，便于物业管理单位开展各项服务。

第三十三条

开发建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权单独转让。

第三十四条

开发建设单位应当按照国家规定保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。

第三十五条

开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。

第三十六条

自前期物业管理委托合同签订之日至新建房屋交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由房屋销售单位承担；自新建房屋交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由售房单位和购房人按照房屋销售合同的约定承担。

第三十七条

新建房屋交付使用时，物业管理企业不得向购房人收取除物业管理服务费以外的任何费用。

第三十八条

前期住宅使用规定至业主会议审议通过的业主公约生效时自行终止。

前期物业管理委托合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理委托合同生效时终止。

第六章

住宅区的验收移交

第三十九条

住宅区建成后，必须按照国家有关规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收，住宅区所在地建设行政主管部门应当参加竣工验收，并就物业管理相关内容签署验收意见。

第四十条

住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应在物业所在地建设行政主管部门监督下，及时向业主委员会移交住宅区物业和物业管理所必须的工程建设技术资料。业主委员会应当将该资料复印件交物业管理企业使用。

第四十一条

移交内容：

(一)建筑物(构筑物)及有关设备(设施)；

(二)规定的物业管理用房及用于物业管理的设备(设施)；

(三)物业管理基金；

(四)总体工程配套设施，包括：市政、园林绿化、环卫、安全防范设施，信报箱、各类管线，其它相关的配套设施；

(五)工程建设技术资料：

1．、住宅区竣工总平面图；

2、单体建筑、结构，水、电、消防等设备安装竣工图；

3、住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；

4、有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；

5、住宅区物业管理所必需的其他资料。

(六)业主(住户)基本情况。

第四十二条

物业移交应具备的条件：

(一)建设工程全部施工完毕，各单项工程质量同时竣工验收合格；符合建设部城市住宅小区竣工综合验收条件的，同时竣工综合验收合格；

(二)物业管理基金已按规定缴交；

(三)按规定留有物业管理用房和经营用房；

(四)设备已正常运行；

(五)分期建设的，移交区与在建区应有围墙分隔，并做好安全防护措施；

(六)物业管理单位已经确定。

第四十三条

物业移交程序：

(一)开发建设单位书面向住宅区所在地建设行政主管部门提出申请，并填写 《物业管理移交申报表>；

(二)对于已具备移交条件的物业，由所在地建设行政主管部门组织开发建设单位、业主委员会、住宅区所在地街道、居委会及其他有关部门对物业及物业管理所必须的工程建设技术资料进行清点、核查、接收；

(三)开发建设单位和业主委员会在接受书及接受清单上签字盖章，并由参加移交人员代表其单位或部门在移交书上签名见证。

第四十四条

自移交之日起，开发建设单位不再承担物业管理责任。但保修期内以及其它应由开发建设单位承担的建筑质量责任，由开发建设单位承担。

第七章

物业的管理、使用、维护

第四十五条

业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的关系。

第四十六条

业主和使用人使用房屋和住宅区域内公用配套设施应当遵守下列规定：

(一)房屋装饰、装修不得危及房屋安全和他人安全，不得改变房屋结构，不得私搭乱建；

(二)改变房屋用途和外貌，应当符合有关规定；

(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，不得利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

(四)房屋内公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等公共部位，不得占用、乱堆杂物；

(五)爱护住宅区内的公共设施，不得损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和休闲设施等；

(六)车辆按照规定有序停放，不得违规行车、停车、呜喇叭；

(七)垃圾实行装装化，按照规定的地点、方式投放；

(八)住宅区内不得乱贴、乱画、乱挂；

(九)在规定范围内按照合同约定缴交物业管理服务费用，不得拒缴或无故延期缴纳；

(十)遵守国家有关规定和《业主公约》。

第四十七条

利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得业主会议的书

面同意后、方可向有关行政管理部门办理审批手续，并与业主委员会签订协议，支付设置费用。

按照前款规定收取的经营性设施设置费用应当纳入物业维修基金。

利用物业设置公益性设施，按照市人民政府的有关规定执行。

第四十八条

业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。

住宅转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，当事人应当将住宅转让或者 出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第四十九条

房屋的维修责任，按照下列规定划分：

(一)房屋室内部分，由业主和使用人自行维修；

(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道(水表后)、公用水箱、加压 水泵、机电设备、公用天线、消防设施等房屋本体公共部位、设施、设备，由受聘的物 业管理企业组织定期养护维修。

第五十条

房屋的维修资金，按照下列规定承担：

(一)房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；

(二)房屋的公共部位、公用设备的管理维修费用按异产毗邻房屋维修责任划 分与费用分摊规定，从房屋公共维修金中支出；直管公房和单位自管房按房改政策 出售的，由出售方从公房售后提取的房屋公共部位维修基金中分摊相关费用；

(三)开发建设单位建造、纳入成本的公共设施，管理、维修、更新改造由物业管 理企业负责，维修、更新改造费用从公共部位维修基金中支出；

(四)政府投资的公共设施的管理、维修、更新改造等工作由有关行政管理部门 或专业部门负责，也可委托物业管理企业承担，并支付相应费用；

(五)住宅区内公共设施的管理、维护、更新改造等责任不明确的，由市建设行 政主管部门会同相关部门共同确定。

第五十一条

物业管理企业应当按照合同的约定，加强对住宅区内道路、路灯、喷泉池、园林绿化、娱乐场所、消火栓、停车场、自行车(摩托车)库、公厕、卫生保洁设备、设施等公用配套设施的养护维修。

属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，由责任人赔偿损失。

第五十二条

住宅区内受聘的物业管理企业可以接受有关专业部门委托，对本区域内的水、电、煤气等管线、设施进行维修养护。

第八章

物业管理的收费和使用

第五十三条

依照国家有关规定设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金的，物业管理企业应按规定的用途使用，不得挪作他用。

第五十四条

房屋公用部位、设施、设备专项维修费，应当存入指定银行，由业主委员会按照国家有关规定进行管理和使用，具体办法另行制定。

第五十五条

市及市(县)人民政府财政、审计部门依法对住宅区物业管理专项维修费的收取、管理和使用情况进行监督和审计。

第五十六条

房屋公共部位维修基金，公共服务费实行政府定价，并报经物价主管部门批准；代收代办费和特约服务费分别实行政府指导价和市场调节价，并报物价主管部门备案。

物业管理公共服务费具体收费项目、标准、管理办法，由物价主管部门会同建设行政主管部门根据有关规定另行制定。

第五十七条

物业管理公共服务费的主要用途为：

(一)物业管理企业管理服务人员的工资，以及按照规定提取的福利费；

(二)绿化管理费；

(三)清洁卫．生费；

(四)保安费；

(五)办公费；

(六)物业管理企业固定资产折旧费；

(七)法定税费.第五十八条

物业管理公共服务费，应当实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法、开支方向应当定期定点公布，接受业主和使用人的监督。业主和使用人应当按照规定按期足额缴纳物业管理公共服务费。

物业管理企业如不按规定使用公共服务费，接受业主监督，业主和使用人有权拒绝缴纳，直至提请业主会议终止物业管理委托合同。

第五十九条

物业管理企业可以接受委托，代理供水、供电、供气等有关专业部门收取水、电、气费，并可代其定期维修养护水、煤气等管线、设施，按照有关规定收取代收代办服务费，开具物业管理专用发票。

业主需求的特约服务费用，由业主与物业管理企业协商确定。

第六十条

开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为物业管理区域内总建筑面积的2‰，最低使用面积为30平方米，最多使用面积为200平方米；以成本价提供总建筑面积4‰的经营用房，但最高不得超过200平方米。

物业管理用房、经营用房产权属住宅区所有业主共有，依法发给房屋所有权证，不得转让、抵押。物业管理企业依照本办法的规定和《物业管理委托合同》的约定使用物业管理用房，同等条件下可优先租赁经营用房。

第九章

物业管理的招标投标

第六十一条

委托物业管理企业对物业进行管理服务的，可以采用招标的方式确定物业管理企业，但符合下列条件之一的除外：

(一)物业由开发建设单位自用的；

(二)在一个住宅区内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。

第六十二条

物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招标前期准备工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理服务的招标组织工作。

业主委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。

招标组织者行使下列权利：

(一)编制招标文件，组织招标活动；

(二)选择和确定符合资质条件的投标人；

(三)根据评标原则决定评标、定标办法；

(四)选定中标人；

(五)法律、法规规定享有的其他权利。

第六十三条

招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有所在地物业管理行政主管部门的代表参加。

招标机构负责招标活动的具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。

第六十四条

招标组织者制作招标文件应客观、公正，并广泛听取业主和使用人的意见。

前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：

(一)物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施；

(二)物业管理的内容和要求；

(三)投标书编制的方式及依据；

(四)投标人的资质和条件；

(五)组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；

(六)送达投标书的地点及截止时间；

(七)开标、评标的时间、地点；

(八)其他需要说明的事项。

第六十五条

物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。符合下列条件之一的，由物业所在地建设行政主管部门主持，可以采用议标方式：

(一)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；

(二)外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标方式的。

前款所称议标，是指招标组织者与两家以上(合两家)的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。

招标方式一经确定，不得中途变更。

第六十六条

采用公开招标方式的，招标组织者应当提前30天通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报物业管理行政主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标组织者应向符合资质要求的三家以上(含三家)的物业管理企业发出投标邀请书，同时报建设行政主管部门备案。

前款招标公告或招标邀请书应包括下列内容：

(一)招标组织者的名称、地址；

(二)拟招标的物业的名称、类别、用途、地点、建筑面积等；

(三)投标的地点和期限；

(四)获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。

第六十七条

参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：

(一)物业管理区域内物业管理机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；

(二)管理服务人员配备方案；

(三)管理服务用房及其他物资装备配置方案;

(四)管理服务费用收支预算方案；

(五)管理服务分项标准与服务承诺；

(六)治安保卫等措施；

(七)社区文化服务方案；

(八)管理服务模式、设想等。

第六十八条

对招标住宅区承担过前期物业管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。

前款物业管理企业有两家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。

第六十九条

物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假、恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

第十章

法律责任

第七十条

物业管理企业未按本办法规定到物业管理行政主管部门申领物业管理资质证书的，由物业管理行政主管部门责令限期补办资质审查手续；逾期不补办的，由物业管理行政主管部门给予警告，并处三万元以下的罚款。

第七十一条

物业管理企业违反本办法，对住宅区内房屋及公用设施、设备管理、维修、养护不善或者不履行物业管理委托合同规定义务的，物业管理行政主管部门可以责令其赔偿损失，并视情节给予警告或者处以五千元以下的罚款。

第七十二条

物业管理企业违反本办法，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由价格行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。

第七十三条

业主和使用人不遵守住宅区内业主公约和国家有关物业管理规定，业主委员会及物业管理企业有权制止，并要求限期改正；造成损失的，有权要求其赔偿；违反有关法规的，由有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主和使用人未按规定或物业管理委托合同约定缴纳物业管理公共服务费的，物业管理企业可以按照合同约定加收滞纳金。

第七十四条

物业管理企业不服物业管理、价格行政主管部门的行政处罚，可以依照法律、法规的规定，向作出行政处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，或向人民法院起诉。

第七十五条

物业管理企业与业主、业主委员会、房屋使用人因物业管理产生的合同纠纷，当事人应当协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解不成的，应当按照双方签订的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。元仲裁或仲裁协议无效的，可以依法向人民法院起诉。

第七十六条

物业管理行政主管部门在查处有关行政违法案件时，必须有两名以上执法人员，并出示省人民政府统一制发的行政执法证件；实施行政处罚时，必须使用财政部门统一制发的罚没单据，罚没收入必须全部上缴国库。

第十一章

附

则

第七十七条

高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区(厂房)的物业管理，参照本办法执行。

第七十八条

本办法自二O O O年十月一日起施行。原《泰州市市区物业管理办法》同时废止。

第二篇：大连市城市住宅区物业管理办法

大连市人民政府关于印发《大连市城市住宅区物业管理办法》的通知

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发文字号：大政发[1999]123号

颁布时间：1999.12.23 实施时间：2000.01.01

效力级别：地方法规和规章

效力状态：现行有效

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大连市人民政府关于印发《大连市城市

住宅区物业管理办法》的通知

（大政发〔１９９９〕１２３号）各区、市、县人民政府，市政府各委、办、局（总公司）：

现将《大连市城市住宅区物业管理办法》印发给你们，请遵照执行。

大连市人民政府

一九九九年十二月二十三日

大连市城市住宅区物业管理办法

第一章 总则

第一条 为加强城市住宅区物业管理，维护物业产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住生活环境，根据国家和省的有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称城市住宅区，是指在城市规划区内以住宅为主，配套设施比较齐全，具有一定规模的居住区域。

本办法所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。

第三条 本办法适用于大连市行政区域内城市住宅区的物业管理。

城市新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物为物业管理；配套设施尚不齐全的城市原有住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实行物业管理。

第四条 大连市房地产管理局以及县（市）、旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区的房地产管理部门，是辖区内物业管理行政主管部门。

市及县（市）、区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区物业管理办公室，具体负责本辖区内物业管理的日常管理工作。

政府有关部门及街道办事处，应协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作，并在各自职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章 物业产权人大会和委员会

第五条 物业产权人委员会是城市住宅区物业产权人对物业实行自我管理的群众性组织。物业产权人委员会由物业产权人大会或物业产权人代表大会（以下统称物业产权人大会）选举产生。

第六条 物业产权人大会由物业管理区域内全体物业产权人组成；物业产权人较多的，可按比例推选物业产权人代表，组成物业产权人代表大会。

公有住宅的使用人可以按比例推选物业使用人代表，出席物业产权人大会，并行使与物业使用人相关的表决权。

第七条 共用设施、设备齐全的原有住宅区，公有住宅出售率达到４０％以上以及新建住宅区出售和入住率达到总套数５０％以上的，原产权或开发建设单位应在达到规定条件后３个月内，在物业管理行政主管部门协调、指导下，组织物业产权人召开物业产权人大会。

第八条 物业产权人大会应当由超过２／３的物业产权人或物业产权人代表以及具有表决权的物业使用人代表出席方可举行。

物业产权人大会作出的决定，应由半数以上的物业产权人或物业产权人代表和具有表决权的物业使用人代表通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。

第九条 物业产权人大会每年召开１次。经２０％以上的物业产权人或物业产权人代表提议，或物业产权人委员会认为确有必要时，可临时召开物业产权人大会。

召开物业产权人大会，应邀请物业管理行政主管部门及所在地街道办事处、公安派出所等有关单位列席。

第十条 物业产权人大会的职权：

（一）审议《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》；

（二）选举、改选物业产权人委员会，增补或撤换物业产权人委员会委员；

（三）听取和审议物业产权人委员会关于物业管理的工作报告和财务报告，修改或撤销物业产权人委员会不适当的决定；

（四）审议物业管理企业的委托办法；

（五）决定物业管理的其他有关事项。

第十一条 物业产权人大会选举产生的物业产权人委员会成员由７至１３人组成，设主任１人、副主任１至２人。主任、副主任从物业产权人委员会委员中选举产生。

物业产权人委员会每届任期３年，主任、副主任、委员可以连选连任。

物业产权人委员会任期届满１个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业产权人委员会。

第十二条 物业产权人委员会的权利：

（一）选聘物业管理企业，签订、变更或解除物业管理委托合同；

（二）审议物业管理企业工作计划和费用预算；

（三）检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况；

（四）审议物业管理服务收费标准及使用情况；

（五）负责维修资金的筹集和使用管理；

（六）监督公共建筑、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房的使用情况；

（七）物业产权人大会赋予的其他权利。

第十三条 物业产权人委员会的义务：

（一）向物业产权人大会报告工作；

（二）执行物业产权人大会通过的各项决议，接受物业产权人监督；

（三）监督物业产权人遵守《物业产权人公约》，协助物业管理企业落实各项管理工作；

（四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施；

（五）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。

第十四条 物业产权人委员会每个季度例会１次。有２／３以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，可以增加例会。

物业产权人委员会召开会议必须有过半数委员出席。会议作出的决定，应经过半数委员通过，并在物业管理区域内公布后生效。

第十五条 物业产权人委员会应自选举产生之日起１５日内，持下列文件向物业管理行政主管部门申请登记备案：

（一）登记备案申请；

（二）《物业产权人委员会章程》和《物业产权人公约》；

（三）《物业产权人委员会组成人员登记表》；

（四）物业产权人、使用人代表和物业产权人委员会委员选举办法。

物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起１５日内发给登记备案证书。发给证书的日期，为物业产权人委员会成立的日期。

第十六条 物业产权人大会、物业产权人委员会作出生效的决定，物业管理区域内的全体物业产权人、使用人必须遵守。

物业产权人大会、物业产权人委员会作出的决定，不得与法律、法规和规章相抵触。有关决定与物业管理委托合同不相一致的，应事先与物业管理企业协商。

第三章 物业管理企业

第十七条 物业管理企业是指依照法定程序设立，以物业管理和社区服务为经营业务，独立核算，并具有企业法人资格的经济组织。

物业管理企业享受国家有关第三产业的政策。

第十八条 物业管理企业应自领取营业执照后１个月内，持下列资料到物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》：

（一）营业执照副本；

（二）企业章程；

（三）企业法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；

（四）专业技术人员的资格证书、任职文件或聘用合同；

（五）物业管理行政主管部门规定的其他资料。

第十九条 对物业管理企业的资质实行年检制度和等级评定制度，具体办法按国家有关规定执行。

第二十条 物业管理企业变更登记或被撤销时，应于工商行政管理部门批准之日起１５日内，到物业管理行政主管部门备案。

第二十一条 物业管理企业的权利：

（一）依照物业管理委托合同和有关规定，对物业实施管理；

（二）制止违反物业管理制度的行为；

（三）请求物业产权人委员会协助管理；

（四）选聘专业公司承担专项工程，但不得将物业管理权转让给第三人。

第二十二条 物业管理企业的义务：

（一）履行物业管理委托合同，依法经营；

（二）接受物业产权人、使用人和物业产权人委员会的监督；

（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；

（四）定期向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支帐目；

（五）法律、法规和规章规定的其他义务。

第四章 物业管理与收费

第二十三条 物业管理实行物业产权人自我管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

新建住宅区物业产权人委员会成立前，由开发建设单位委托物业管理企业实施前期物业管理。物业产权人委员会成立后，由其选定的物业管理企业实施物业管理。

委托物业管理企业实行专业管理服务，应当签订物业管理委托合同，明确双方的权利和义务。

第二十四条 前期物业管理服务项目包括下列内容：

（一）对物业的规划设计提出意见和建议；

（二）对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督；

（三）配合物业管理行政主管部门参与物业竣工综合验收；

（四）管理工程技术和物业产权人、使用人与物业管理相关的档案资料；

（五）为物业产权人、使用人办理入住手续，对物业产权人、使用人的装饰装修进行管理；

（六）本办法第二十八条第（一）至

（四）项规定的内容；

（七）前期物业管理委托合同约定的其他事项。

第二十五条 购买（承租）物业的单位和个人，应在签订购房（租赁）合同的同时，与原产权或开发建设单位签订前期物业管理服务协议。

第二十六条 物业产权人委员会选定物业管理企业后，负责前期物业管理的物业管理企业应在物业产权人大会决定的期限内，将开发建设单位提供的下列资料移交给物业产权人委员会或其委托的物业管理企业：

（一）政府主管部门的项目批准文件；

（二）规划图和竣工总平面图；

（三）单体建筑、结构、设施设备竣工图以及工程质量验收资料；

（四）地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录；

（五）竣工综合验收合格证书；

（六）各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书；

（七）环保、绿化等相关工程验收资料；

（八）其他必要的资料。

第二十七条 物业产权人委员会选聘物业管理企业可以采取招标或协商的方式进行。１个物业管理区域，只能选聘１个物业管理企业。

第二十八条 物业管理服务内容一般应包括：

（一）房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务；

（二）环境卫生及生活垃圾的收集；

（三）协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作；

（四）车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理；

（五）非市政管理部门的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理；

（六）维修基金利息使用财务管理和物业管理档案资料管理；

（七）开展社区服务，参与社区文化建设；

（八）物业管理委托合同约定的其他事项。

第二十九条 物业管理委托合同期满，一方不再续签的，应在合同期满前两个月内通知对方。合同有效期内，物业管理企业破产或被解聘的，在物业产权人委员会重新选定物业管理企业之前，由物业产权人委员会对物业实行自我管理，或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。

代管物业的物业管理企业，在竞聘对该物业的管理时，享有优先受聘权。

第三十条 物业管理企业在物业管理委托合同终止或解除后７日内，应向物业产权人委员会移交物业管理档案资料、有关财务帐册以及物业管理办公、经营用房、场地和其他财物。

第三十一条 物业管理服务费用的构成按国家计划委员会、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费〔１９９９〕２６６号）执行。

收取物业管理服务费用（含前期物业管理服务费用），必须到物价行政管理部门办理经营性收费许可证。

第三十二条 前期物业管理服务费用由开发建设单位和购买房屋的物业产权人、入住的使用人承担。

前期物业管理委托合同和服务协议对前期物业管理服务收费标准有约定的，经物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门核准后，可按合同约定执行；没有约定的，由市物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门确定。

第三十三条 物业管理服务收费标准，由物业产权人委员会与其选定的物业管理企业协商，经物业管理行政主管部门审核，报物价行政主管部门批准后执行。但国家和省、市已有规定的，须按规定执行。

物业管理企业为物业产权人、使用人提供的特约服务，没有收费标准的，由物业管理企业与物业产权人、使用人协商定价；国家和省、市有收费标准的，按标准执行。

第三十四条 物业管理企业应每半年向物业产权人、使用人公布物业管理服务费收支情况，接受物业产权人委员会或物业产权人、使用人的监督。

第三十五条 城市新建住宅区，开发建设单位应按房屋造价（成本价）１％的比例缴纳物业管理专项资金，用于购买物业管理经营用房。物业管理经营用房按物业总建筑面积１％的比例，以成本价在临街房屋首层提供。

物业管理专项资金，市内四区交市物业管理办公室专项存储；其他县（市）、区交当地物业管理办公室专项存储。

物业管理经营用房经营收入扣除经营成本后结余部分，全部用于补充维修基金的不足。

第三十六条 建筑面积在５万平方米以下的住宅区，开发建设单位应无偿提供１５０平方米的物业管理办公用房。每增加５万平方米，增加５０平方米物业管理办公用房。提供的物业管理办公用房，应充分考虑办公及群众办事方便。

第三十七条 规划土地行政主管部门和开发建设单位在进行新建住宅区规划设计时，应将物业管理办公、经营用房、停车场等建设作为规划设计条件。

第三十八条 物业管理办公、经营用房的产权归住宅区全体物业产权人所有，不得分割、抵押、交换、买卖。

第三十九条 物业管理行政主管部门应建立投诉受理制度，接受物业产权人委员会和物业产权人、使用人及物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第四十条 住宅区内的物业产权人和使用人，应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。

第四十一条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋基础、承重结构和外貌；

（二）擅自建设建筑物、构筑物；

（三）占用、损坏共用部位和共用设施、设备；

（四）安装影响周围环境或者房屋结构的动力设备；

（五）乱设摊亭、集贸市场；

（六）随意停放车辆，乱抛垃圾，乱堆杂物；

（七）践踏、占用绿地，攀折花木；

（八）排放或者存放有毒有害物品，发出超过规定标准的噪音；

（九）乱挂、乱贴、乱画和擅自安装护栏、吊栏、晒衣架；

（十）法律、法规、规章规定的其他违法行为。

第四十二条 物业产权人、使用人装修房屋需要改变房屋结构、外貌或明显加大荷载的，必须按规定经有关部门批准并告知物业管理企业。对未经批准擅自装修的，物业管理企业、其他物业产权人和使用人，有权制止并报告有关部门。

第四十三条 物业产权人、使用人改变物业使用性质的，应按国家规定报有关行政主管部门办理相关手续。影响他人利益的，应征得相邻物业产权人、使用人的同意。

第四十四条 在物业管理区域内对供电、供水、排水、供气、供热、道路、通讯、有线电视等共用设施，新增或进行维修、改造的，应向物业管理企业通报，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

第四十五条 实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，由物业产权人委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费。其中，占用由城建行行政主管部门建设和维护道路的，应事先到城建行政主管部门办理有关手续。

第四十六条 利用物业管理区域内房屋和共用设施、设备及公共场地设置经营性广告的，应当在征得相关物业产权人、使用人和物业产权人委员会的书面同意并签订有偿使用协议后，方可到户外广告管理部门办理手续。

第四十七条 物业管理区域内车辆停放管理费和户外广告有偿使用费收入，扣除成本后结余部分的６０％用于物业维修和绿地养护；４０％用于弥补经物业产权人委员会同意减免的物业管理服务费和便民服务费用。

第四十八条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等，应由各专业管理部门管理到用户，并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理，双方应当签订管理协议，并缴纳委托管理费用。

第四十九条 物业产权人转让或出租物业时，应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。

物业转让合同或租赁合同签订之日起１周内，受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。

第五十条 实行物业管理的住宅区内应建立维修基金。维修基金的筹集、核算、计提及使用管理，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》执行。

第五十一条 物业管理企业应当依照国家和省、市关于城市房屋维修、养护、危险房屋管理及公房售后维修养护等规定，加强房屋共用部位、共用设施、设备的维修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度与使用功能。

物业管理企业未按规定维修房屋共用部位、共用设施、设备或维修中造成物业产权人、使用人损失的，应承担赔偿责任。

第五十二条 物业维修时，相邻物业产权人、使用人应予以配合。因阻挠、妨碍维修造成他人财产损失和人身伤害的，由阻挠、妨碍的责任人承担赔偿责任和相关的法律责任。

物业产权人因维修房屋自用部位、自用设施、设备或应维修而不维修，造成相关物业产权人、使用人损失的，应承担赔偿责任。

第五十三条 保修期内房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护及运行服务的费用由开发建设单位承担。

第六章 法律责任

第五十四条 物业管理企业未按本办法的规定和物业管理合同约定实施物业管理的，物业产权人、使用人有权向物业产权人委员会或者物业管理行政主管部门投诉，物业行政主管部门可责令其限期改正；情节严重的，物业产权人委员会有权解除物业管理委托合同，造成损失的，应当承担赔偿责任。

第五十五条 物业管理企业违反本办法规定，未取得《物业管理企业资质证书》从事物业管理，其所签订的物业管理合同无效，物价行政主管部门不予办理收费许可证；擅自设立收费项目、提高收费标准的，由物价行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定处罚。

第五十六条 开发建设单位不按本办法规定缴纳物业管理专项资金、维修基金、以及不提供物业管理办公、经营用房和物业档案资料的，由物业管理行政主管部门责令其限期缴纳或提供。逾期拒不缴纳和提供的，物业管理行政主管部门可提请人民法院强制执行。

第五十七条 物业产权人大会作出的决定违反本办法规定的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，或者撤销其决定，并通告全体物业产权人、使用人。

物业产权人委员会作出的决定违反本办法规定的，由物业产权人大会予以撤销，并由责任人承担相应的责任。

第五十八条 对不按规定交纳物业管理服务费的物业产权人、使用人，物业管理企业可以按照应交金额的０．３％按日加收滞纳金；拖欠物业管理服务费的，物业管理企业可按双方协议，依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第五十九条 物业产权人、使用人或其他单位、个人违反本办法，损坏房屋及共用设备、设施和损害公共利益的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，赔偿损失并可处以５００元以上５０００元以下的罚款。

违反本办法第四十一条规定的，由政府有关部门按照法律、法规和规章的规定予以处罚。

第六十条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人在规定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第六十一条 本办法中《物业使用守则》、《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》的示范文本，由市房地产管理局制定。前期物业管理委托合同和服务协议、物业管理委托合同的示范文本，由市房地产管理局会同市工商行政管理局制定。

第六十二条 配套设施比较齐全但公有住宅出售率未达到４０％的城市原有住宅区，物业管理行政主管部门可以组织产权及经营管理单位，参照本办法前期物业管理的有关规定实行物业管理。

第六十三条 城市规划区外经批准建设的住宅区和城市规划区内的办公、商住、别墅等其他类型的物业管理，参照本办法规定执行。

第六十四条 本办法由大连市房地产管理局负责解释。

第六十五条 本办法自２０００年１月１日起施行。大连市人民政府１９９５年７月２１日发布的《大连市城市住宅小区物业管理办法》即行废止。

第三篇：1999大连城市住宅区物业管理办法范文

大连市城市住宅区物业管理办法

大政发[1999]123号

第一章 总

则

第一条 为加强城市住宅区物业管理，维护物业产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住生活环境，根据国家和省的有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称城市住宅区，是指在城市规划区内以住宅为主，配套设施比较齐全，具有一定规模的居住区域。

本办法所称城市住宅区物业（以下简称物业）是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

本办法所称物业管理是指物业管理企业依据物业管理合同的约定，对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。

第三条 本办法适用于大连市行政区域内城市住宅区的物业管理。

城市新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施尚不齐全的城市原有住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实行物业管理。

第四条 大连市房地产管理局以及县旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区的房地产管理部门，是辖区内物业管理行政主管部门。

市及县、区、大连经济技术开发区、大连高新技术园区、大连金石滩旅游度假区物业管理办公室，具体负责本辖区内物业管理的日常管理工作。

政府有关部门及街道办事处，应协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作，并在各自职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章 物业产权人大会和委员会

第五条 物业产权人委员会是城市住宅区物业产权人对物业实行自我管理的群众性组织。物业产权人委员会由物业产权人大会或物业产权人代表大会（以上统称物业产权人大会）选举产生。

第六条 物业产权人大会由物业管理区域内全体物业产权人组成；物业产权人较多的可按比例推选物业产权人代表，组成物业产权人代表大会。

公有住宅的使用人可以按比例推选物业使用人代表，出席物业产权人大会，并行使与物业使用人相关的表决权。

第七条 共用设施、设备齐全的原有住宅区，公有住宅出售率达到40%以上以及新建住宅区出售和入住率达到总套数50%以上的，原产权或开发建设单位应在达到规定条件后3个月内，在物业管理行政主管部门协调、指导下，组织物业产权人召开物业产权人大会。

第八条 物业产权人大会应当由超过2/3的物业产权人或物业产权人代表以及具有表决权的物业使用人代表出席方可举行。

物业产权人大会作出的决定，应由半数以上的物业产权人或物业产权人代表和具有表决权的物业使用人代表通过，并在物业管辖区域内公布后方可生效。

第九条 物业产权人大会每年召开一次。经20%以上的物业产权人或物业产权人代表提议，或物业产权人委员会认为确有必要时，可临时召开物业产权人大会。

召开物业产权人大会，应邀请物业管理行政主管部门及所在地街道办事处、公安派出所等在关单位列席。第十条

（一）（二）员； 物业产权人大会的职权 审议《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》;选举、改选物业产权人委员会，增补或撤换物业产权人委员会委

（三）听取和审议物业产权人委员会委员会关于物业管理的工作报告和财务报告，修改或撤销物业产权人委员会不适当的决定；

（四）审议物业管理企业的委托办法；

（五）决定物业管理的其他有关事项。

第十一条 物业产权人大会选举产生的物业产权人委员会成员由7至13人组成，设主任1人、副主任1至2人，主任、副主任从物业产权人委员会委员中选举产生。

物业产权人委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可以 连 选连任。

物业产权人委员会任期届满1个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业产权人委员会。

第十二条 物业产权人委员会的权利：

（一）选聘物业管理企业，签订、变更或解除物业管理委员会合同；

（二）审议物业管理企业工作计划和费用预算；

（三）检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况；

（四）审议物业管理服务收费标准及使用情况；

（五）负责维修资金的筹集和使用管理；

（六）监督公共建筑、共用设施、设备和物业管理办公、经营用户的使用情况；

（七）物业产权人大会赋予的其他权利。

第十三条 物业产权人委员会义务：

（一）向物业产权人大会报告工作；

（二）执行物业产权人大会通过的各项决议，接受物业产权人的监督；

（三）监督物业产权人遵守《物业产权人公约》，协助物业管理企业落实各项管理工作；

（四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施；

（五）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。

第十四条 物业产权人委员会每个季度例会1次。有2/3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，可以增加例会。

物业产权人委员会召开会议必须在过半数委员出席。会议作出的决定，应经过半数委员通过，并在物业管理区域内公布后生效。

第十五条 物业产权人委员会应自选举产生之日起15日内，持下列文件向物业管理行政主管部门申请登记备案；

（一）登记备案申请；

（二）《物业产权人委员会章程》和《物业产权人公约》；

（三）《物业产权人委员会组成人员登记表》；

（四）物业产权人、使用人代表和物业产权人委员会委员选举办法。

物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期，为物业产权人委员会成立的日期。

第十六条 物业产权人大会、物业产权人委员会作出生效的决定，物业管理区域内的全体物业产权人、使用人必须遵守。

物业产权人大会、物业产权人委员会作出的决定，不得与法律、法规和规章相抵触。在关决定与物业管理委托合同不相一致的，应事先与物业管理企业协商。

第三章 物业管理企业

第十七条 物业管理企业是指依照法定程序设立，以物业管理和社区服务为经营业务，独立核算，并具有法人资格的经济组织。

物业管理企业享受国家有关第三产业的政策。

第十八条 物业管理企业应自领取营业执照后1个月内，持下列资料到物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》。

（一）营业执照副本；

（二）企业章程

（三）企业法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；

（四）专业技术人员的资格证书、任职文件或聘用合同；

（五）物业管理行政主管部门规定的其他资料。

第十九条 对物业管理企业的资质实行年检制度和等级评定制度，具体办法按国家有关规定执行。

第二十条 物业管理企业变更登记可被撤销时，应于工商行政管理部门批准之日起１５日内，到物业管理行政主管部门备案。

第二十一条 物业管理企业的权利：

（一）依照物业管理委托合同和有关规定，对物业实施管理；

（二）制止违反物业管理制度的行为；

（三）请求物业产权人委员会协助管理；

（四）选聘专业公司承担专项工程，但不得将物业管理权转让给第三人。

第二十二条 物业管理企业的义务：

（一）履行物业管理委托合同，依法经营；

（二）接受物业产权人、使用人和物业产权人委员会的监督；

（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；

（四）定期向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支帐目；

（五）法律、法规和规章规定的其他义务。

第四章 物业管理与收费

第二十三条 物业管理实行物业产权人自我管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

新建住宅区物业产权人委员会成立前，由开发建设单位委托物业管理企业实施前期物业管理。物业产权人委员会成立后，由其选定的物业管理企业实施物业管理。

委托物业管理企业实行专业管理服务，应当签订物业管理委托合同，明确双方的权利和义务。

第二十四条 前期物业管理服务项目包括下列内容：

（一）对物业的规划设计提出意见和建议；

（二）对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督；

（三）配合物业管理行政主管部门参与物业竣工综合验收；

（四）管理工程技术和物业产权人、使用人与物业管理相关的档案资料；

（五）为物业产权人、使用人办理入住手续，对物业产权人、使用人的装饰装修进行管理；

（六）本办法第二十八条第（一）至

（四）项规定的内容；

（七）前期物业管理委托合同约定的其他事项。

第二十五条 购买（承租）物业的单位个人，应在签订购房（租赁）合同的同时，与原产权或开发建设单位签订前期物业管理服务协议。

第二十六条 物业产权人委员会选定物业管理企业后，负责前期物业管理的物业管理企业就在物业产权人大会决定的期限内，将开发建设单位提供的下列资料移交给物业产权人委员会或其委托的物业管理企业；

（一）政府主管部门的项目批准文件；

（二）规划图和竣工总平面图；

（三）单体建筑、结构、设施、设备竣工图及工程质量验收资料；

（四）地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录；

（五）竣工综合验收合格证书；

（六）各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书；

（七）环保、绿化等相关工程验收资料；

（八）其他必要的资料。

第二十七条 物业产权人委员会选聘物业管理 企业可以采取招标或协商的方式进行。1个物业管理区域，只能选聘1个物业管理企业。

第二十八条 物业管理服务内容一般应包括：

（一）房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务；

（二）环境卫生及生活垃圾的收集；

（三）协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作；

（四）车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理；

（五）非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等 的养护管理；

（六）维修基金利息使用财务管理和物业管理档案资料管理；

（七）开展社区服务，参与社区文化建设；

（八）物业管理委托合同约定的其他事项。

第二十九条 物业管理委托合同期满，五方不再续签的，应在合同期满前两个月内通知对方。合同有效期内，物业管理企业破产或被解聘的，在物业产权人委员会重新选定物业管理企业之前，由物业产权人委员会对物业实行自我管理或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。

代管物业的物业管理企业，在竞聘对该物业的管理时，享有优先受聘权。

第三十条 物业管理企业在物业管理委托合同终止或解除后7日内，应向物业产权人委员会移交物业管理档案资料、有关财务账册以及物业管理办公、经营用房、场地和其他财物。

第三十一条 物业管理服务费用的构成按国家计划委员会、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》执行。

收取物业管理服务费用（含前期物业管理服务费用），必须到物价行政管理部门办理经营性收费许可证。

第三十二条 前期物业管理服务费用由开发建设单位和购买房屋的物业产权人、入住的使用人承担。

前期物业管理委托合同和服务协议对前期物业管理服务收费标准有约定的，经物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门核准后，可按合同约定执行；没有约定的，由市物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门确定。

第三十三条 物业管理服务收费标准，由物业产权人委员会与其选定的物业管理企业协商，经物业管理行政主管部门审核，报物价行政主管部门批准后执行。但国家和省、市已有规定的须按规定执行。

物业管理企业为物业产权人、使用人提供的特约服务，没有收费标准的，由物业管理企业与物业产权人、使用人协商定价；国家和省、市有收费标准的，按标准执行。

第三十四条 物业管理企业应每半年向物业产权人、使用人公布物业管理服务费收支情况，接受物业产权人委员会或物业产权人、使用人的监督。

第三十五条 城市新建住宅区，开发建设单位应按房屋造价（成本价）1%的比例缴纳物业管理专项资金，用于购买物业管理经营用户。物业管理经营用房。物业管理经营用房按物业部建筑面积1%的比例，以成本价在临街房屋首层提供。

物业管理专项资金，市内四区交市物业管理办公室专项存储；其他县（市）、区交当地物业管理办公室专项存储。

物业管理经营用房经营收入扣除经营成本后结余部分，全部用于补充维修基金的不足。

第三十六条 建筑面积在5万平方米以下的住宅区，开发建设单位应无偿提供150平方米的物业管理办公用房，每增加5万平方米，增加50平方米物业管理办公用房。提供的物业管理办公用房，应充分考虑办公及群众办事方便。

第三十七条 规划土地行政主管部门和开发建设单位在进行新建住宅区规划设计时，应将物业管理办公、经营用房、停车场等建设作为规划设计条件。

第三十八条 物业管理办公、经营用房的产权归住宅区全体物业产权人所有，不得分割、抵押、交换、买卖。

第三十九条 物业管理行政主管部门应建立投诉受理制度，接受物业产权人委员会和物业产权人、使用人及物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

第五章

物业的使用与维护

第四十条 住宅区内的物业产权人和使用人，应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。

第四十一条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋基础、承重结构和外貌；

（二）擅自建设建筑物、构筑物；

（三）占用、损坏共用部位和共用设施、设备；

（四）安装影响周围环境或者房屋结构的动力设备；

（五）乱设摊亭、集贸市场；

（六）随意停放车辆，乱抛垃圾，乱堆杂物；

（七）践踏、占用绿地，攀折花木；

（八）排放或者存放有毒有害物品，发出超过规定标准的噪音；

（九）乱挂、乱贴、乱画和擅自安装护栏、吊栏、晒衣架；

（十）法律、法规、规章规定的其他违法行为。

第四十二条 物业产权人、作用人装修房屋需要改变房屋结构、外貌或明显加大荷载的，必须按规定经有关部门批准并千知物业管理企业。对未经批准擅自装修的，物业管理企业、其他物业产权人和使用人，有权制止并报告有关部门。

第四十三条 物业产权人、使用人改变物业使用性质的，应按国家规定报有关行政主管部门办理相关手续。影响他人利益的，应征得相邻物业产权人、使用人的同意。

第四十四条 在物业管理区域内对供电、供水、排水、供气、拱热、通讯、有线电视等共用设施，新增或进行维修、改造的，应向物业管理企业通报，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

第四十五条 实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，由物业产权人委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费。其中，占用由城建行政主管部门建设和维护道路的，应事先到城建行政主管部门办理有关手续。

第四十六条 利用物业管理区域内房屋和共用设施、设备及公共场地设置经营性广告的，应当在征得相关物业产权人、使用人和物业产权人委员会的书面同意并签订有偿使用协议后，方可到户外广告管理部门办理手续。

第四十七条 物业管理区域内车辆停放管理费和户外广告有偿使用费收，扣除成本后结合部门的60%用于物业维修和绿地养护；40%用于弥补经物业产权人委员会同意减免的物业管理服务费和便民服务费用。

第四十八条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯和有线电视等，应由各专业管理部门管理到户，并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理，双方应当签订管理协议，并缴纳委托管理费用。

第四十九条 物业产权人转让或出租物业时，应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。

物业转让合同或租赁合同签订之日起1周内，受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。

第五十条 实行物业管理的住宅区内应建立维修基金。维修基金的筹集、核算、计提及使用管理，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》执行。

第五十一条 物业管理企业应当依照国家和省、市关于城市房屋维修、养护、危险房屋管理及公房售后维修养护等规定，加强房屋共用部位、共用设施、设备的维修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度与使用功能。

物业管理企业未按规定维修房屋共用部位、共用设施、设备或维修中造成物业产权人、使用人损失的，应承担赔偿责任。

每五十二条 物业维修时，相邻物业产权人、使用人应予以配合。因阻挠、妨碍维修造成他人财产损失和人身伤害的，由阻挠、妨碍的责任人承担赔偿责任和相关的法律责任。

物业产权人因维修房屋自用部位、自用设施、设备或应维修而不维修，造成相关物业产权人、使用人损失的，应承担赔偿责任。

第五十三条 保修期内房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护及运行服务的费用由开发建设单位承担。

第六章 法律责任

第五十四条 物业管理企业未按本办法的规定和物业管理合同约定实施物业管理的，物业产权人、使用人有权向物业产权人委员会或者物业管理行政主管部门投诉，物业行政主管部门可责令其限期改正；情节严重的，物业产权人委员会有权解除物业管理委托合同，造成损失的，应当承担赔偿责任。

第五十五条 物业管理企业违反本办法规定，未取得《物业管理企业资质证书》从事物业管理，其所签订的物业管理合同无效，物价行政主管部门不予以办理收费许可证；擅自设立收费项目，提高收费标准的，由物价行政主管部门按照在关法律、法规和规章的规定处罚。

第五十六条 开发建设单位不按本办法规定缴纳物业管理专项资金、维修基金、以及不提供物业管理办公、经营用房和物业档案资料的，由物业管理行政主管部门责令其限期缴纳或提供。逾期拒不缴纳和提供的，物业管理行政主管部门可提请人民法院强制执行。第五十七条 物业产权人大会作出的决定违反本办法规定的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，或者撤销其决定，并通告全体物业产权人、使用人。

物业产权人委员会作出的决定违反本办法规定的，由物业产权人大会予以撤销，并由责任人承担相应的责任。

第五十八条 对不按规定交纳物业管理服务费的物业产权人、使用人，物业管理企业可以按照应交金额0.3%按日加收滞纳金；拖欠物业管理服务费的，物业管理企业可按双方协议，依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第五十九条 物业产权人、使用人或其他单位、个人违反本办法，损坏房屋及共用设备、设施和损害公共利益的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，赔偿损失并可处以500元以上5000元以下的罚款。

违反本办法第四十一条规定的，由政府有关部门按照法律、法规和规章的规定予以处罚。

第六十条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人在规定期限内不申请复议的，不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第六十一条 本办法中《物业使用守则》、《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》的示范文本，由市房地产管理局制定。前期物业管理委托合同和服务协议、物业管理委托合同的示范文本，由市房地产管理局会同市工商行政管理局制定。

第六十二条 配套设施比较齐全但公有住宅出售率未达到40%的城市原有住宅区，物业管理行政主管部门可以组织产权及经营管理单位，参照本办法前期物业管理的有关规定实行物业管理。

第六十三条 城市规划区外经批准建设的住宅区和城市规划区内的办公、商住、别墅等其他类型的物业管理，参照本办法规定执行。

第六十四条 本办法由大连市房地产管理局负责解释。

第六十五条 本办法自2000年1月1月起施行。大连市人民政府1995年7月21日发布的《大连市城市住宅小区物业管理办法》即行废止。

第四篇：上饶市住宅区物业管理办法

第一章 总则

第一条 为加强和规范上饶市住宅区物业管理，明确业主、使用人和物业管理企业及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造整洁、安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据《江西省城市居住小区物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅区的物业管理。

第三条 本办法所称的住宅区，是指以住宅为主，公用设施配套比较齐全并具有一定规模的居民生活区。住宅区的划分，由县、市（区）房地产管理部门结合社区管理，按照住宅与公共实施的相关情况划定。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及相关设施、设备、场地等。

本办法所称业主，是指房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。

本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮和整洁，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关服务。

本办法所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的法人。

第四条 市人民政府房地产行政主管部门（以下简称物业主管部门）是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。

县、市（区）房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本办法对辖区内的物业管理进行监督管理。

建设、规划、市政、电力、邮电、环卫、园林、公安（消防）、价格、工商行政管理等有关部门按照各自职责协同实施本办法。

街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社会服务的相互关系进行协调。

第二章 业主大会与业主委员会

第五条 实行物业管理的住宅区入住率达到５０％以上的，必须召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。业主人数超过１００名的，可按比例推选业主代表。

业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。业主大会或业主代表大会须拥有投票权者过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。

业主的投票权，普通住宅按每２０平方米为一个计票单位，别墅按每１５平方米为一个计票单位；非住宅按每１０平方米为一个计票单位，不足的按四舍五入处理，但每个独立产权单位不得分割投票。

第一次业主大会或业主代表大会，由物业主管部门会同街道办事处、居委会等相关单位组织召开，费用开支由物业建设单位承担。

第六条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会委员；

（二）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；

（三）审议业主委员会工作报告；

（四）决定聘用或解聘物业管理企业；

（五）审议通过住宅区物业管理方案；

（六）决定其他有关维护业主权益和督促业主执行业主公约的重大事项。

第七条 业主大会或业主代表大会一般每年召开１—２次；经业主委员会或１０％以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。

业主大会或业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席。业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。

业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表过半数通过。

第八条 业主委员会是在住宅区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

一个住宅区只能成立一个业主委员会。

第九条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会或业主代表大会；

（二）聘请派出所、居民委员会等有关单位人员兼任业主委员会副主任或委员；

（三）根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更、终止物业管理委托合同；

（四）监督检查物业管理经费的使用情况；

（五）检查业主公约和物业管理委托合同的执行情况；

（六）受理业主对物业管理企业的投诉；

（七）监督和协助物业管理企业的工作，根据物业管理企业请求公布欠缴费户名单，协助物业管理企业催交物业管理服务费；

（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

第十条 业主委员会根据住宅区的规模由５至１１人组成，设主任１人，副主任１至３人，每届任期３年，可以连选连任。

业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担，业主委员会会议由主任召集，作出的决议，以组成人员的过半数通过。

第十一条 业主委员会应在选举产生之日起１５日内，将业主委员会章程和名单报物业主管部门登记备案，并同时抄送当地居委会。

第十二条 业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的５％．具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。

第十三条 业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家的有关规定，不得与法律、法规、规章相抵触。

第三章 物业管理企业

第十四条 物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员，物业管理人员应经专业培训考核合格后，持证上岗。

第十五条 物业管理企业的权利：

（一）根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定，管理住宅区的物业；

（二）按照国家和省、市有关规定收取物业管理服务费；

（三）制止各种损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为；

（四）享受国家对第三产业的优惠政策。

第十六条 物业管理企业应当提供的服务内容：

（一）物业公用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；

（二）物业公用部位、共用设施和物业管理区域内道路景观、绿地的保洁服务；

（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；

（四）车辆进出及停放的管理；

（五）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；

（六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的保管；

（七）举办社区文化活动；

（八）物业管理企业应接受所在街道办事处和居委员的监督，协助做好社区管理、社区服务工作。

第十七条 新建住宅区交付使用而入住率不到５０％的，由开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理，并报物业主管部门备案，前期物业管理费用由开发建设单位承担。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘和改聘。

物业销售（预售）时，前期物业管理企业应当告示服务内容和收费标准并与物业买受人签订前期物业管理服务协议。

第十八条 实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。

物业管理委托合同必须按省建设厅、省工商行政管理局联合制定的《物业管理委托合同示范文本》签订。

物业管理企业应当自委托合同签订之日起１５日内，将委托合同报物业主管部门备案，同时抄告辖区居委会。

第十九条 住宅区内车辆停放的管理应接受公安等部门的统一指导和监督。

进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。

物业管理企业应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。

第四章 物业维修经费

第二十条 实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金，用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、养护。

物业维修专项资金遵循全额储存、业主共同所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受财政、审计监督的管理制度。

第二十一条 物业维修专项资金不得出错，不得用于房地产投资，不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。

物业维修专项资金的管理费用由财政部门核定，在物业维修专项资金的增值收益中提取，并纳入预算外资金收支两条线管理。

第二十二条 物业维修专项资金由物业管理行政主管部门成立“维修资金管理中心”设立专户进行管理。

物业维修专项资金由开发建设单位和购房者共同缴纳，开发建设单位按１５元／㎡标准缴交，购房者（含商品房、经济适用住房、拆迁安置房）按购房款２％的比例缴纳到开发建设单位，由开发建设单位在办理住宅区移交时一并划拨到“维修资金管理中心”专户。

第五章 物业管理用房

第二十三条 开发建设单位在新建住宅区开发建设中，应当按住宅区总建设面积９‰的比例配置物业管理用房。其中５‰为物业管理和社区管理办公用房，４‰为经营用房，其费用列入开发建设成本，具体位置应在办理物业销售（预售）证之前予以确定。

物业管理用房产权属国家所有，交由业主委员会代管，由物业管理企业使用。零星开发的商品房，难以提供物业管理用房的，需向物业主管部门交纳相应的物业管理用房价款，由物业主管部门在同一住宅区内统一调剂物业管理用房。开发建设单位必须在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起１５日内无偿移交给物业主管部门，具体使用可根据各个社区实际情况拟定方案，报物业主管部门核准。

第二十四条 开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起１５日内，向物业主管部门移交下列工程建设技术资料：

（一）住宅区总平面图；

（二）住宅区单体建筑、结构、设备图；

（三）住宅区地下管网图；

（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；

（五）住宅区综合验收资料。

住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会，供物业管理企业使用。

住宅区综合验收时，应有物业所在地街道办事处派人参加，开发建设单位已选择了物业管理企业进行前期管理的，物业管理企业必须派人参加。

第二十五条 住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。

第二十六条 住宅区内的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。

第六章 物业的使用与维护

第二十七条 任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：

（一）擅自改变房屋结构、房屋用途；

（二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公共部位违章凿、拆、搭、占；

（三）变更房屋外立面装饰；

（四）堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染的物质或超出国家规定标准的噪音；

（五）聚众喧闹；

（六）擅自占用公共场所，损坏公共设施，毁坏绿化；

（七）随意停放机动车辆；

（八）乱设摊、乱设集贸市场；

（九）乱倒垃圾、杂物；

（十）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；

（十一）在住宅区内饲养家禽、家禽和放养宠物；

（十二）法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。

第二十八条 业主或非业主使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，并按照《住宅使用说明书》和《业主公约》的规定缴纳一定的保证金再进行装修。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。

物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为或造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由物业管理企业督促责任人负责修复或赔偿，应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

第二十九条 物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由责任人修复或赔偿。

物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，物业管理部门应当督促物业管理企业限期维修。

第七章 物业管理服务收费

第三十条 物业管理服务收费的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。

第三十一条 物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府定价；物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价，特约服务费除价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。具体收费标准按规定的权限由物价部门会同物业主管部门制定。

业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费，除法律、法规、规章另有规定外，其他部门不得重复收取。

物业管理服务费的收支情况，物业管理企业应当每年公布一次，接受业主委员会的监督。

第三十二条 物业管理企业在不影响住（用）户利益的前提下，利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动，收益应用于物业管理服务费用开支。

第三十三条 物业管理服务费由物业管理企业按《物业管理委托合同》所约定的期限向业主或非业主使用人收取。预收期限不得超过１２个月。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布。

第三十四条 建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的７０％收取。物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。

第八章 附则

第三十五条 本办法施行前已经实施物业管理的住宅区，应当按照本办法规定进行规范。

本办法施行前已交付使用但尚未实施物业管理的住宅区，按照本办法规定逐步实施物业管理。

第三十六条 大厦写字楼、商住楼、别墅区、工业区及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。

第三十七条 违反本办法规定的，由政府主管部门按照《江西省城市居住小区物业管理条例》之规定予以处罚。

第三十八条 本办法由市物业主管部门负责解释。

第三十九条 本办法自发布之日起施行。

第五篇：南宁市住宅区物业管理办法

南宁市住宅区物业管理办法

【章名】 第一章 总 则 第一条 为加强城市住宅区的管理，维护住宅区的公共秩序，创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，根据国家有关规定，结合本市实际情 况，制定本办法。第二条 本办法适用于本市规划区内住宅区的物业管理。第三条 本办法所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相应配套的公共设施及非住宅房屋的居住区。本办法所称物业，是指住宅区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。本办法所称住户，是指住宅区内的房屋的产权人或使用人。第四条 南宁市房产管理局是南宁市物业管理的行政主管部门，负责全市的物业管理工作。规划、建设、公安、环境卫生、园林、市政、供水、供电等各有关部门应在各自职责范围内，负责对住宅区物业管理工作的指导、监督检查。第五条 本市城市住宅区管理实行社会化、专业化及服务经营型的物业管理模式和主管部门行业管理、住户自主管理与物业企业专业服务相结合的管理体制。【章名】 第二章 住宅区物业管理机构 第六条 住宅区交付使用且入住率达到５０％以上时，开发建设单位应在物业管理主管部门指导下，及时组建住宅区物业管理委员会（以下简称管委会）。管委会由住宅区首次住户大会或住户代表大会选举或协商推举产生。管委会应当自成立之日起１５日内向物业管理行政主管部门办理登记。第七条 管委会代表住户的利益，维护住户的合法权益。管委会在物业管理主管部门的指导下，负责制定管委会章程，选聘物业管理企业，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行物业管理工作。第八条 物业管理企业实行等级管理。物业管理企业经物业管理主管部门资质审查合格，并到工商行政管理部门办理注册登记后，方可接受管委会的委托，承担住宅区的物业管理。第九条 物业管理企业根据与管委会签订的委托管理合同，对住宅区的物业实施统一管理。委托管理合同应当明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、违约责任和争议解决的方式。委托管理合同签订后，物业管理企业应在３０日内将委托管理合同报物业管理主管部门和工商行政管理部门备案。第十条 物业管理企业的权利：

（一）根据委托管理合同和国家及自治区有关规定对住宅区实施物业管理；

（二）根据委托管理合同和自治区有关规定收取物业管理费用；

（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，并对造成的损害要求赔偿；

（四）要求管委会协助管理；

（五）选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安和绿化等专项业务；

（六）开展多种经营和有偿服务。第十一条 物业管理企业的义务：

（一）履行委托管理合同，对受委托管理的房屋、设施及其公共部分进行维修管理，承担住宅区内的保安、防火、绿化、维护、清洁及住户日常必需的便民服务工作；

（二）接受管委会和住户的监督，重大的管理措施提交管委会审议决定；

（三）接受物业管理主管部门、其他有关主管部门及所在街道办事处的指导和监督；

（四）协助住宅区所在地居委会做好社区管理、社区服务和社区精神文明建设的有关工作；

（五）发现违反法律、法规和规章的行为，及时向有关主管部门报告。第十二条 住宅区物业管理从业人员实行岗位培训持证上岗制度。第十三条 物业管理企业应当在委托管理合同终止或解除后的１０日内，向管委会办理下列事项，并报物业管理主管部门备案：

（一）对预收的物业管理服务费用实行结算，多收的部分予以返还；

（二）移交全部房屋和住户档案资料及有关财务帐册；

（三）移交住户共有的房屋、场地和其他财物。【章名】 第三章 住宅区物业的使用与维护 第十四条 住宅区经综合验收合格后，开发建设单位应当向管委会办理移交手续，并向管委会移交下列工程建设资料：

（一）住宅区的规划图、竣工总平面图；

（二）单体的建筑、结构和设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）其他必要的资料。第十五条 住户使用房屋应当遵守下列规定：

（一）未经有关部门批准，不得改变房屋的结构、外貌和用途；

（二）不得随意凿、拆房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面或随意占用房屋的公用通道；

（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒和放射性物品等；

（四）不得利用房屋从事危害公共利益的行为；

（五）不得侵害他人的正当权益。第十六条 住户装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知住户，并对装修住宅活动进行指导和监督。第十七条 住户不得擅自改变房屋使用性质。因特殊需要改变房屋使用性质的，应当符合城市规划要求，其产权人应当征得相邻住户和管委会的书面同意，并报有关部门审批。住宅区内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。第十八条 任何单位和个人不得占用住宅区内的道路、停车场等公共场地从事经营活动。因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与管委会签订协议，并在约定期限内恢复原状。第十九条 住户转让或出租房屋时，应当将转让或出租情况及时告知管委会和物业管理企业。第二十条 房屋的维修责任，按下列规定划分：

（一）室内部分，由房屋产权人负责维修，产权人与使用人另有协议的按其协议执行；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋共用部位和设施，由物业管理企业负责定期养护和维修，其费用在房屋产权人缴纳的房屋共用部位和设施维修费中支出。第二十一条 住宅区的通道、沟渠、池、井、绿地、公共活动场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、公用天线、公厕以及垃圾处理等住宅区公用设施，由业管理企业统一管理维修养护，其费用从管理服务费和住宅区公共设施维护费中支出。造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。第二十二条 住宅区内的干道、路灯和给排水、供电、供热、供气、通讯等管线，按规定应当由有关主管部门负责维修养护的，其费用由有关主管部门支付。前款所列维修养护事项，有关主管部门可委托物业管理企业实施，并按规定向物业管理企业支付委托费用。第二十三条 凡房屋及附属设施影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由住户修缮的，住户应当及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会委托物业管理企业进行修缮，其费用由住户承担。第二十四条 住宅区内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿地，攀折花木；

（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；

（三）乱堆垃圾、杂物；

（四）乱搭、乱贴和乱挂等；

（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；

（六）聚众喧闹影响他人休息；

（七）随意停放车辆和鸣高音喇叭；

（八）排放有毒和有害物质；

（九）饲养禽畜；

（十）未采取防止坠落伤人的保护措施而在阳台摆放物品；

（十一）从事法律、法规和规章禁止的经营活动。【章名】 第四章 住宅区物业管理经费和管理用房 第二十五条 住宅区物业管理费用构成：

（一）开发建设单位缴纳的住宅区公共设施维护费；

（二）房屋产权人缴纳的房屋共用部位和设施维修费；

（三）住户缴纳的管理服务费。第二十六条 住宅区公共设施维护费由开发建设单位在住宅区竣工验收时，按住宅区建设总投资的一定比例，一次性向物业管理行政主管部门缴交。住宅区公共设施维护费用于住宅区公共设施的维修养护，不得挪作他用。住宅区公共设施维护费由物业管理主管部门设立专帐管理，由住宅区管委会向物业管理主管部门申请使用。第二十七条 房屋共用部位和设施维修费由物业管理企业按房屋建筑面积定额向产权人收取，统一缴入住宅区管委会的“房屋维修”专户，由住宅区管委会审批后定向使用。住宅区公共设施维护费、房屋共用部位和设施维修费的提取和管理办法由物业管理行政主管部门商市财政、物价部门另行制定。第二十八条 物业管理企业应按物价部门核准的收费项目和标准收取住宅区物业管理服务收费。已按规定向住户收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。未受管委会或住户委托，物业管理企业自行提供额外服务并收费的，住户可以不支付。第二十九条 开发建设单位在移交住宅区时，应当按不少于住宅区总 建筑面积１‰的比例无偿向管委会提供住宅区物业管理专用房屋，产权属 住宅区全体产权人共有，限于管委会或委托管理的物业管理企业使用，不 得转让或改变用途。第三十条 开发建设单位在移交住宅区时，应当以成本价向管委会提供一定面积的商业经营用房，购置费用可从住宅区公共设施维护费中垫支，并从该商经营用房的经营收入中分期回收。产权属住宅区全体产权人共有。前款规定的商业经营用房和住宅区内其他有经济收入的公共设施、设备及场地等，均由物业管理企业按照物业管理委托合同经营，其收入用于补充住宅区管理经费的不足。【章名】 第五章 住宅区前期物业管理 第三十一条 新建住宅区自开发建设起至管委会成立前为止的物业管理（以下简称前期物业管理），应由开发建设单位负责，或由开发建设单位聘请物业管理企业负责。第三十二条 开发建设单位与房屋买受人签订商品房购销合同时，应同时签订前期物业管理委托合同，并报物业管理主管部门备案。前期物业管理委托合同至管委会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理委托合同生效时终止。第三十三条 新建住宅区房屋交付使用之日以前发生的前期物业管理服务收费，应由开发建设单位承担；自房屋交付使用之日起至前期物业管理委托合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，可由开发建设单位和买受人按照前期物业管理委托合同的约定承担。第三十四条 开发建设单位及其聘请的物业管理企业在前期物业管理期间，不得使用住宅区公共设施维护费。第三十五条 开发建设单位不得单独转让房屋共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权。第三十六条 开发建设单位应当按照规定的保修期限和保修范围，承担保修责任；开发建设单位也可委托物业管理企业代为承担保修责任，并向物业管理企业支付有关的费用。第三十七条 管委会选聘物业管理企业时，在同等条件下，负责前期物业管理服务的物业管理企业有优先受聘的权利。【章名】 第六章 罚 则 第三十八条 违反本办法第八条、第九条第三款、第三十二条第一款规定，未经物业管理行政主管部门资质审查而擅自承担住宅区物业管理业务或不及时办理物业管理委托合同备案手续的，由物业管理行政主管部门责令限期补办有关手续；逾期仍不办理的，责令其停止对住宅区物业的管理，并处以二千元以上一万元以下的罚款。第三十九条 住宅区住户违反本办法第十五条、第二十四条规定的，物业管理公司有权制止或责令恢复原状；造成损失的，应当赔偿损失。第四十条 物业管理企业违反本办法规定，有下列行为之一的，管委会有权予以制止并要求其限期改正；造成损失的，应当赔偿损失；情节严重的，管委会有权解除物业管理合同，物业管理行政主管部门可对其作出降低资质等级的处理；工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目；有第（三）项行为的，由物价部门根据国家有关规定予以处罚：

（一）对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的；

（二）管理制度不健全、管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（四）乱搭乱建，改变房地产和公共设施用途的；

（五）不履行物业管理合同及住宅区管理细则规定义务的。第四十一条 开发建设单位违反本办法第二十六条第一款、第二十九条、第三十条第一款规定的，由物业管理行政主管部门责令其限期履行。在规定时间内仍不履行的，物业管理行政主管部门可申请人民法院强制执行，并有权要求违第二十六条第一款的开发建设单位按每日３‰交纳滞纳金。第四十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法提起诉讼或申请复议。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。【章名】 第七章 附 则 第四十四条 本办法颁布实施前已交付使用的住宅区，应创造条件，逐步实行物业管理。办公楼、高层楼宇、综合楼宇、别墅以及其他房产的物业管理，参照本办法执行。第四十五条 本办法具体运用问题由市房产管理局负责解释。第四十六条 本办法自公布之日起施行。市辖县可参照执行