宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法

第一篇：宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法

《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》，已经１９９８年７月２５日自治区人民政府第５次常务会议讨论通过，现予发布，自１９９９年１月１日起施行。银川市、石嘴山市、青铜峡市自发布之日起先行施行。

第一章总则

第一条为了加强城市居住小区的物业管理，规范居住物业的使用、维修和其他管理活动，维护产权人、使用人和物业

管理企业的合法权益，为居民创造良好的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合我区实际制定本办法。

第二条本办法适用于本自治区行政区域内城市居住小区的物业管理。

第三条本办法所称城市是指国家按行政建制设立的市和镇。

本办法所称居住物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。

本办法所称产权人，是指物业的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指接受居住小区物业管理委员会的委托，根据物业管理业务合同进行专业管理业务的企业。

第四条自治区建设行政主管部门主管全区城市居住小区物业管理工作，负责组织实施本办法。

各市、县建设行政主管部门或房产行政主管部门（以下简称房产管理部门），负责本行政区域内城市居住小区物业管理工作。

规划、工商、物价、环卫、绿化、市

二、公安等有关行政管理部门，按照各自的职责，协同实施本办法。

街道办事处、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督。

第五条物业管理实行主管部门行业管理、产权人和使用人自治管理与委托物业管理企业专业管理业务相结合的原则。

第六条新建居住小区必须依照本办法实行物业管理。本办法施行前已验收交付使用的居住区和住宅小区也应依照本办法实行物业管理。

第二章物业管理组织

第七条城市居住区、住宅小区（以下简称居住小区）都应依照本办法成立居住小区物业管理委员会（以下简称管委会）。管委会是代表居住小区全体产权人和使用人合法权益的群众性组织，由产权人和使用人的代表组成。

街道办事处、居委会、公安派出所可派代表参与管委会的工作。

第八条管委会由所在地房产管理部门组织召集居住小区产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会选举产生。

产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会应当邀请居民委员会和公安派出所的代表列席。

管委会产生后，居住小区产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会由管委会负责召集。

产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会每年至少举行一次。

第九条产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会行使下列职权：

（一）选举、罢免管委会委员；

(二)审议通过管委会章程和居住小区公约；

（三）听取管委会的工作报告；

（四）听取物业管理企业的工作报告；

（五）改变或撤销管委会不适当的决定；

（六）决定物业管理的其他重大事项。

第十条管委会由五到十五名委员组成，一般为兼职，每届任期三年，可连选连任。

管委会设主任一人，副主任若干人，主任、副主任在管委会委员中选举产生，并报所在地房产管理部门备案。

第十一条管委会行使下列职权：

（一）起草管委会章程和居住小区公约；

(二)选聘物业管理企业；

（三）监督居住小区物业管理工作的实施及规章制度的执行；

（四）审议物业管理企业制定的年度管理计划和为居住小区管理业务的重大措施；

（五）协助物业管理企业进行管理工作；

（六）调处物业管理纠纷；

（七）召集产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会，并向大会报告工作和有关事项。

第十二条管委会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地房产管理部门办理登记：

（一）管委会登记申请书；

(二)管委会组成人员名单；

（三）管委会章程。

第三章物业管理企业

第十三条物业管理企业实行资质认证和资质年审制度。

物业管理企业享受国家对第三产业的优惠>策。

物业管理企业统一执行财政部颁发的《物业管理企业财务管理规定》。

第十四条物业管理企业需经自治区建设行政主管部门资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记，向物价管理部门申请领取收费许可证，向所在地房产管理部门登记备案后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理。

第十五条物业管理企业向自治区建设行政主管部门申请资质认证，应当提供下列文件和资料：

（一）物业管理企业资质认证申请书；

(二)企业章程；

（三）法定验资机构出具的验资证明；

（四）经济、技术、管理人员的任命书或聘任书、技术职称证书和物业管理培训证书。

第十六条物业管理企业资质等级标准：

一级企业：物业管理房屋建>面积１５万平方

第二篇：北京市居住小区物业管理办法

北京市居住小区物业管理办法(1995年市政府第21号令)

北京市居住小区物业管理办法（1995年市政府第21号令，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）物业管理处

第一条 为了加强对本市居住小区的物业管理，保障居住小区房屋及其设备和公共设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，根据国家有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内按照城市规划建设、配套设施齐全并达到一定规模的居住区、居住小区和危旧房改建区（以下统称居住小区）。别墅和高级公寓的物业管理办法另行规定。

第三条 新建居住小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法施行前已经验收交付使用的居住小区，应当依照本办法逐步实行物业管理。

第四条 本办法所称物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。

第五条 市和区、县房屋土地管理机关主管本行政区域居住小区物业管理工作。

第六条 本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住

小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。

第七条 居住小区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设相应的设施。居住小区经综合验收合格后，开发建设单位方可向居住小区物业管理委员会办理移交。居住小区的综合验收，应当有区、县人民政府和街道办事处参加。居住小区综合验收的具体办法，由市市政管理委员会和市城乡规划委员会、市城乡建设委员会制定。

第八条 居住小区已交付使用并且入住率达到50% 以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。物业管理委员会由居住小区内房地产产权人和使用人的代表及居民委员会的代表组成。居住小区开发建设周期较长的，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选

择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。

第九条 物业管理委员会代表和维护房地产产权人、使用人的合法权益。物业管理委员会在房屋土地管理机关及有关行政管理机关、当地街道办事处的指导监督下，负责制定物业管理委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。

第十条 物业管理企业必须经房屋土地管理机关资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理。

第十一条 物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托，承担居住小区的物业管理。物业管理企业应当与委托单位签订委托管理合同。合同应当明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、监督检查和违约责任。合同签订后，由物业管理

企业向所在地的区、县房屋土地管理机关备案。

第十二条 物业管理企业的权利：

（一）依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理；

（二）依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用；

（三）劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为；对造成的损害，有权要求赔偿；

（四）要求物业管理委员会协助管理；

（五）选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务；

（六）从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。

第十三条 物业管理企业的义务：

（一）全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务；

（二）接受物业管理委员会和居民的监督；

（三）重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定；

（四）接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督；

（五）发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。

第十四条 居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。居住小区的房地产产权人应按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。物业管理企业开展物业及多种经营和服务的收益，应主要用于补充居住小区物业管理费用。

第十五条 房屋使用人应当遵守有关物业管理规定，按照规定使用房屋和其他公共设施，交纳有关费用，自觉维护小区内正常的生活秩序和管理秩序；有权要求物业管理委员会对服务不好的物业管理企业进行更换，有权对妨害小区管理秩序、生活秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制

止和举报。居民入住时，应当与物业管理委员会签订住用合同，遵守合同中规定的义务。

第十六条 房地产产权人或使用人违反本办法规定，有下列行为的，物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，并有权要求其恢复原状、赔偿损失：

（一）擅自占用居住小区内的公共场地或者改变其用途的；

（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备及有其他危及房屋安全行为的；

（三）私搭乱建，乱停放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用绿地或破坏绿化，污染环境，影响居住小区景观，制造噪声扰民的。

第十七条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映；物业管理委员会有权予以制止并要求其限期改正，对给产权人或使用人利益造成的损害有权要求赔偿损失，情节严重的有权解除委托管理合同：

（一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的；

（二）管理制度不健全、管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（四）擅自改变房地产和公用设施用途的；

（五）其他不履行或者不完全履行物业管理合同及本办法规定的义务的。

第十八条 未经房屋土地管理机关的资质审查而擅自承揽居住小区物业管理业务的，由房屋土地管理机关责令其限期办理资质审查；逾期仍不办理的，对其处以2000元至2万元罚款，并责令其停止对居住小区物业的管理。

第十九条 因物业管理企业管理不善，造成居住小区物业及其居住环境状况恶化的，由房屋土地

管理机关予以警告、限期改正、处以5000元至3万元罚款、降低资质等级、注销并收回资质合格证书。

第二十条 开展物业管理和多种经营、服务所需收费的项目、标准由市物价局和市房屋土地管理局制定。

第二十一条 本办法执行中的具体问题，由市房屋土地管理局负责解释。

第二十二条 本办法自1995年10月1日起施行。

第三篇：宁夏回族自治区物业管理办法

【标题】 宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法

【名称】 宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法

【题注】 《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》，已经１９９８年７月２５日自治区人民政府第５次常务会议讨论通过，现予发布，自１９９９年１月１日起施行。银川市、石嘴山市、青铜峡市自发布之日起先行施行。

【章名】 第六章 物业管理费用

第三十条 依照本办法实行物业管理的公有住宅和新建商品住宅出售时，应当设立物业维修储备金。

物业维修储备金必须用于住宅共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用。

第三十一条 物业维修储备金按出售公有住宅售房款的２０％至３０％，由各售房单位提缴，新建商品房按建筑面积每平方米１０元收取，由售房单位支付。

已经出售的公有住宅和商品住宅，物业维修储备金的提缴、支付，参照前款规定，由住宅所在地县级以上人民政府规定。

第三十二条 物业维修储备金由市、县房产管理部门统一收取，代为管理，全部存入金融机构，设立专门帐户，按照银行同期同档次单位存款利率计付利息。

物业维修储备金应当按幢立帐，按户核算，专款专用。使用物业维修储备金，由物业管理企业提出计划，经管委会同意后，报请所在地房产管理部门审核批准后支付。

房产管理部门应当定期公布物业维修储备金的收支情况，接受产权人和使用人的监督。

第三十三条 物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：

（一）住宅自用部分和自用设备的维修、更新费用，由产权人或使用 人承担。

（二）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的产 权人或数幢住宅的产权人，按照各自拥有的住宅面积比例共同承担；依照

（三）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体产权人 按照各自拥有的住宅面积比例共同承担；依照本办法设立物业维修储备金 的，在物业维修储备金中列支。

（四）物业维修储备金不足时，产权人、使用人应当按照管委会的决本办法设立物业维修储备金的，在物业维修储备金中列支。定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修储备金。

第三十四条 物业管理实行有偿服务，由物业管理企业统一收取物业管理服务费。

物业管理服务费的具体收费项目和收费标准以及使用办法，另行规定。第三十五条 居住小区配套建造的经营性用房的收入，用于补充物业维修储备金，由市、县房产管理部门收取。

第三十六条 居住小区物业管理服务费的收支帐目，管委会和物业管理企业应半年张榜公布一次，接受产权人和使用人的监督。

第三十七条 产权人和使用人，对管委会和物业管理企业公布的帐目，可以提出质询，或向当地房产管理部门投诉；管委会和物业管理企业应在收到质询后七日内答复，房产管理部门应在收到投诉后十五日内处理。

第四篇：宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法

宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法

（宁夏回族自治区人民政府令第60号 2004年1月21日）

第一章

总则

第一条

根据国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）以及有关法律、法规，结合本自治区实际，制定办法。

第二条

在自治区城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿、安置的，必须遵守《条例》的有关规定并适用本办法。

第三条

房屋拆迁应当遵循妥善安置、合理补偿和先安置、后拆迁的原则。

第四条

本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

本办法所称房屋拆迁单位，是指依法取得拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施拆迁补偿安置协议、拆除房屋及其附属物的单位。

第五条

自治区人民政府建设行政主管部门对全区城市房屋拆迁工作实施统一监督管理。

市、县（市、区）人民政府建设行政主管部门或者房产管理部门（以下统称房屋拆迁管理部门）负责本行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。

县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

第二章

拆迁管理

第六条

市、县（市、区）房屋拆迁管理部门应当会同有关部门编制本行政区域内的城市房屋拆迁计划，报本级人民政府批准后实施。

第七条

拆迁人实施房屋拆迁应当按照《条例》第七条的规定，向市、县（市、区）房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证。

未取得房屋拆迁许可证的，不得实施房屋拆迁。

从事房屋拆迁业务的单位，应当取得由自治区人民政府建设行政主管部门颁发的房屋拆迁资格证书。

第八条

拆迁人实施房屋拆迁，应当具备完成房屋拆迁所必须的拆迁补偿安置资金。

拆迁补偿安置资金包括被拆迁房屋的货币补偿资金、搬迁补偿费、临时安置补偿费及其他拆迁补偿费用。

拆迁补偿安置资金按照不低于拆迁补偿安置预算资金的60％专户储存，差额部分可以由拆迁人提供的安置用房折价计入。

拆迁补偿安置资金不落实的不得实施拆迁。

第九条

房屋拆迁管理部门应当在发放房屋拆迁许可证的同时，发布房屋拆迁公告。房屋拆迁公告应当包括下列内容：

（一）房屋拆迁许可证的批准文号；

（二）建设工程项目的名称；

（三）拆迁人、拆迁范围、拆迁期限；

（四）房屋拆迁单位。

拆迁人应当自房屋拆迁公告发布之日起5日内，将拆迁方式、拆迁限期、过渡期限、拆迁补偿安置资金、补偿标准、安置用房地址等事项在拆迁范围内予以公布，并书面通知被拆迁人；拆迁人不公布的，被拆迁人有权拒绝搬迁。

第十条

拆迁人可以自行拆迁，也可以采取招标的方式确定具有拆迁资格的单位实施拆迁。

拆迁人自行拆迁的，应当具备与拆迁规模相适应的拆迁资格条件。

房屋拆迁管理部门以及建设工程项目临时机构不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

房屋拆迁管理部门不得为拆迁人指定房屋拆迁单位或者实施房屋拆除的施工单位。

第十一条

拆迁人应当在房屋拆迁许可证核准的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。

拆迁人在拆迁期限内不实施拆迁，又不提出延期拆迁申请的，房屋拆迁许可证自行作废；给被拆迁人造成损害的，应当负责赔偿。

房屋拆迁许可证自行作废的，有关房屋拆迁管理部门应当予以公告。

第十二条

实施房屋拆除的施工单位应当具备相应的建筑企业资质，并对房屋拆除工程的安全负责。

实施房屋拆除的，应当遵守有关市容、环保、安全生产等法律、法规的规定，实行文明安全施工。

第十三条

被拆迁房屋的用途、建筑面积以房屋所有权证登记为准；未办理房屋所有权证或者房屋所有权证未登记的，由房产管理部门依法确认。

第十四条

拆迁人与被拆迁人应当依照《条例》第十三条、第十四条的规定，在拆迁公告规定的期限内，订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当载明下列事项：

（一）被拆迁房屋和用于产权调换的安置用房的地址、结构、建筑面积、层次、户型、朝向、权属等情况；

（二）补偿安置方式；

（三）货币补偿金额、搬迁补助费和临时安置补助费及其支付方法；

（四）搬迁期限或者搬迁过渡方式及过渡期限；

（五）违约责任与纠纷解决办法；

（六）当事人认为需要订立的其他事项。

拆迁人应当自拆迁补偿安置协议订立之日起5日内，将拆迁补偿安置协议报房屋所在地的房屋拆迁管理部门备案。

第十五条

拆迁人在拆迁期限内，不得采取停止供水、供电、供热、供气、中断有线电视、通讯等威胁、恐吓、欺诈的方式，强迫被拆迁人或者房屋承租人搬迁。

第三章

拆迁补偿与安置

第十六条

拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条第二款、第三款规定的以外，被拆迁人有权选择拆迁补偿的方式。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。

第十七条

被拆迁房屋实行货币补偿的，货币补偿的金额可以由拆迁当事人双方协商确定；协商达不成补偿协议的，以房地产市场评估价格确定。

被拆迁房屋实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照前款的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

第十八条

拆迁人提供的用于产权调换的房屋，增加的面积不得超过原被拆迁房屋建筑面积的20％，被拆迁人自愿增加面积的除外。

第十九条

拆迁人在拆迁范围内或者相同区位修建与被拆除房屋使用性质相同的房屋，被拆迁人有权要求在拆迁范围内或者相同区位实行产权调换。

第二十条

拆迁允许出售的廉租住房的，承租人可以依照城镇住房制度改革的有关规定购买住房后，再与拆迁人签订拆迁补偿安置协议；拆迁不允许出售的廉租住房的，拆迁人应当优先给予原承租人相等面积的标准房屋，实行产权调换。

第二十一条

被拆迁人属于享受最低生活保障待遇的城市居民，其被拆迁房屋建筑面积小于50平方米的，拆迁人应当提供建筑面积不小于50平方米的成套房作为安置用房；被拆迁人要求货币补偿的，货币补偿的金额应当足以保证被拆迁人在低一级别的地段购买建筑面积不小于50平方米的成套房。

第二十二条

拆迁范围内的违章建筑和超过批准期限的临时建筑，被拆迁人必须在拆迁公告规定的拆迁期限内自行拆除，拆迁人不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，拆迁人应当按照临时建筑工程造价标准，结合剩余期限给予补偿。

第二十三条

拆迁设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人重新设定抵押权或者达成债务清偿协议的，拆迁人应当按照达成的拆迁补偿协议对被拆迁人给予货币补偿或者实行产权调换；抵押人和抵押权人未重新设定抵押权或者未达成债务清偿协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并到公证机关依法办理货币补偿提存公证。

第二十四条

拆迁非住宅房屋的，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：

（一）按照货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬家费用和安装费用；

（二）无法恢复使用的设备、构筑物按重置价格结算的费用；

（三）因拆迁造成停产、停业的补偿费用，具体补偿标准由市、县（市、区）人民政府规定。

第二十五条

拆迁人暂时不能为被拆迁人或者房屋承租人解决安置用房的，可以采取过渡方式安置，并在拆迁补偿安置协议中约定过渡期限。

过渡期限一般为1年；但最长不得超过18个月。

第二十六条

拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。属于现房安置的，应当支付1次搬迁补助费；属于过渡方式安置的，应当支付2次搬迁补助费。

被拆迁人或者房屋承租人在过渡期限内自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。

搬迁补助费和临时安置补助费的具体标准，由市、县（市、区）人民政府确定，每年公布一次，并报自治区人民政府建设行政主管部门备案。

第四章

房屋拆迁评估

第二十七条

房屋拆迁评估应当遵循独立、客观、公开、公平、公正的原则。

任何组织和个人不得干预房屋拆迁评估工作。

第二十八条

房屋拆迁评估由依法取得相应资格等级的房地产价格评估机构承担。

从事房屋拆迁评估的人员，应当取得房地产价格评估资格。

自治区人民政府建设行政主管部门应当定期公布房地产价格评估机构和房地产价格评估人员名单。

第二十九条

拆迁人可以自行委托房地产价格评估机构，也可以与被拆迁人共同确定房地产价格评估机构。

被拆迁房屋的市场价格评估和用于产权调换的安置房屋的市场价格评估，应当委托同一家房地产价格评估机构。

第三十条

拆迁人应当与受委托的房地产价格评估机构签订委托合同，并支付评估费用。

拆迁人和被拆迁人应当如实向房地产价格评估机构提供房屋拆迁评估所需的资料，并协助房地产价格评估机构进行实地勘查。

房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定完成评估工作，并向拆迁人出具房屋拆迁评估报告。

第三十一条

房地产价格评估机构应当按照房屋评估技术规范进行房屋拆迁评估，并不得有下列行为：

（一）转让受委托的房屋拆迁评估业务；

（二）允许其他房地产价格评估机构以自己的名义从事房屋拆迁评估业务；

（三）与一方当事人串通损害另一方当事人的合法权益；

（四）擅自降低或者抬高收费标准，进行不正当竞争；

（五）出具虚假的房屋拆迁评估报告。

第三十二条

被拆迁房屋的评估价格主要根据下列因素确定：

（一）房屋货币补偿基准价；

（二）房屋的区域和位置；

（三）房屋的用途和建筑面积；

（四）房屋的层次结构和成新；

（五）其他评估因素。

第三十三条

房屋货币补偿基准价由市、县（市、区）人民政府根据本行政区域内的实际情况规定、调整，每年3月底前公布，并报自治区人民政府建设行政主管部门备案。

市、县（市、区）人民政府规定、调整房屋货币补偿基准价时，应当举行听证会，广泛听取社会各界的意见。

房屋货币补偿基准价应当真实反映市场行情。

第三十四条

对被拆迁的房屋，应当选用两种以上的估价方法进行估价，有条件选用市场比较法进行估价的，应当以市场比较法为主要的估价方法；对收益性房屋的估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法。

对实行产权调换的房屋进行估价时，应当以房屋拆迁许可证颁发之日起为估价时点，运用相同的估价方法，对被拆迁的房屋和用于产权调换的房屋分别进行估价，确定差价。

第三十五条

房屋拆迁评估价格实行公示制。

拆迁人和房地产价格评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的地址以及评估价格等主要事项在拆迁范围内公示。

房屋拆迁评估价格的公示时间不少于10日。房屋拆迁评估价格不公示或者公示时间少于10日的，不得作为拆迁补偿的依据。

第三十六条

设区的市房屋拆迁管理部门应当设立由房屋拆迁、土地、建设、价格等方面的专家组成的房屋拆迁评估技术委员会，经自治区人民政府建设行政主管部门核准后，负责本行政区域内的房屋拆迁评估技术指导工作。

第三十七条

拆迁当事人对评估结果有异议的，应当在公示期间内，向原评估机构书面申请复估，原评估机构应当自接到复估申请之日起5日内出具复估报告。拆迁当事人对复估结果仍有异议的，可以另行委托不低于原评估机构资格等级的评估机构重新进行评估，接受委托的评估机构应当自接受委托之日起7日内，出具评估报告。

复估或者重新委托评估的费用由申请人负担。

经复估、重新委托评估，仍达不成房屋拆迁补偿安置协议的，按照《条例》第十六条的规定申请裁决。

第五章

罚则

第三十八条

违反本办法规定，有下列行为之一的，按照《条例》的有关规定给予处罚：

（一）未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的；

（二）以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的；

（三）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

（四）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

（五）擅自延长拆迁期限的；

（六）接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的。

第三十九条

违反本办法规定，拆迁人在拆迁期限内，采取停止供水、供电、供热、供气、中断有线电视、通讯等威胁、恐吓、欺诈的方式，强迫被拆迁人或者房屋承租人搬迁的，由房屋所在地的房屋拆迁管理部门给予警告，责令期限改正，并可处以1000元至10000元的罚款；给当事人造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

第四十条

房地产价格评估机构违反本办法，有第三十一条规定行为之一的，评估结果无效，由自治区人民政府建设行政主管部门给予警告，并处以3000元至30000元的罚款；给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第四十一条

房屋拆迁管理部门及其工作人员在房屋拆迁管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，情节较轻的，对直接负责的主管人员或者其他责任人员给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过、降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。

第六章

附则

第四十二条

在城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照《条例》和本办法执行。

第四十三条

本办法自2004年3月1日起施行。1993年9月20日自治区人民政府发布的《宁夏回族自治区实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》同时废止。

第五篇：城市居住小区景观设计探讨[最终版]

城市居住小区景观设计探讨

吕静赵苇(吉林建筑工程学院建筑系，长春130021)

摘要：针对提高居住小区环境设计水平的迫切要求，初步细化了景观设计的范围，并对景观设计的多元统一，规模与亲和，观赏与实用，功能与效果，空间荆用与绿化等方面进行探讨，以丰富设计思想

目前，国内房地产市场开发的重点，正逐步由只重视数量向强调质量方向转变．与此相适应，小区设计也由只重视容积率，忽视环境设计的初级模式，向重视小区的内、外环境规划设计的高级模式升级．纵观国内房地产市场发展趋势，居住小区的环境建设己成为居住小区建设的重点，亦是开发商刻意追求的热卖点，甚至不惜重金聘请国外设计师进行环境设计，与国际先进水准接轨．同时，住房消费者在综合考察地理位置、配套设施、物业管理、智能设计、户型平面等因素的基础上，更注重居住小区的环境景观质量，面对这种形势，国内设计师只要在设计中把居住区环境景观放在重要位置，做到环境、开发商、住户三者并重，完全有实力在与国外设计师竞争中取胜．从国内居住小区环境景观建设情况看，北方由于受气候条件限制及设计观念制约，与南方小区设计还有差距(见图1，图2)如何转变这一现状，各方专家见仁见智，做了许多有益尝试，本人亦根据自己多年的设计经验，提出以下观

点，与业内人士探讨，1景观设计的范围如何满足住房对居住环境方面的生理和心理上的需求是景观设计的关

键设计师应明确景观设计的两大内涵——物质环境和人文环境．

就物质环境而言，物质环境包含自然环境和人工环境两部分，由于受城市建设水平限制，居住区自然环境设计往往通过借景手段实现，而人工环境则完全由设计师根据开发商的定位标准，以提高居民居住质量为目的，在设计中体现舒适原则．以上的物质环境内涵在设计中比较容易把握，但人文环境设计却往往被忽视，可以说景观环境设计，既是视觉上的也是文化上的．首先景观环境应表现为视觉美，同时从居住小区的角度出发，景观环境也代表人的生活方式，而人是整个地球生物圈的有机组成部分，应遵从生态结构及相互关系，尊重生命生物和有机体生态系统之间的联系，在与自然生态系统和谐统一的前提下，表现出人类居住环境的文化内涵，体现人类创造的精神文明．也可以图2北方宅间绿地景观设计缺乏变化和生机说人文环境最能体现出设计师的创造理念．要做到两者并重，就要求设计师在进行景观设计时从生态环境、空间环境、文化环境、生活环境等多方面人手，赋予居住环境景观多样化、个性化、情感化的效果。以建设出高品位的环境．以北方地区省会长春为例，新近开发的居住小区中，威尼斯花园以水景为主题，五环高尔夫花园则以体育为主题进行环境设计，顺从自然，遵从文化，尊重人本(见图3)．这都是运用创造性思维，充分体现出自然环境与人文环境的有机统一，把环境景观图3以贴近大自然为主题高尔夫式的组团园林由租放型转

向精细设计，利用有限资金创造高品位环境

2景观设计多元统一

在小区的环境质量多元化中，绿化景观环境是主要方面之一，而绿地率的高低是否就代表着环境质量的好坏呢?对此问题不能简单下结论．小区的室外环境首先指的是绿地率，绿地可改善居住环境的小气候，并且在一定程度上密切邻里间的交往，但并非绿地是室外环境的全部，环境还应包括建筑小品，装饰小品，公用设施，工程设施以及各种硬质铺装，甚至还包括灯光设施及音响设施等诸多内容，而这些内容叉必须与住宅建筑形成一个有机联合体．因此在设计中必须明确以下因素：

2．1规模与亲和统一集中绿地的规模、位置及其在环境景观设计中的地位一直是设计的焦点，有主张绿地面积分散到各院落中，并相应减小集中绿地面积者，有主张设置集中绿化广场者．如何体现以人为本，实现“规划为人，设计为人，物业管理为人”的思想呢?笔者

认为不可一概而论，应针对不同消费群体，不同阶段，不同阶层的居住行为和未来的生活方式而定．这是因为不同的小区居民对集中绿地的需求存在明显的差异，对中等以上收人、文化素质较高层次居民为主的舒适型住宅区而言，居民户外活动相对较少，偏爱独自活动或小范围聚集，对分散绿地模式很感兴趣，要求宅前屋后环境优美，有专门的活动场地，如门球场、网球场、羽毛球场或游泳池等，并要求绿树成荫．但对于以低收人者居民为主的实用型住宅区或以动迁户为主的居住小区，则对中心绿地要求高．集中中心绿地的评价要大些、气派些，并需求有较大的公共空间以满足其较集中的户外活动，表现为喜好热闹、爱闲聊、爱打牌等群体娱乐，相应地需要足够的休息设施．由此可见，在环境景观设计中占着重要位置的集中绿地的规模，决定着小区环境景观的亲和性的统一．这就要求规划师根据实际情况，分别对待，真正做到以人为本，满足住户对居住环境亲和性要求．上海的未名园就巧妙利用了景观斜坡和建筑物形成“回家主题”，进行特别的氛围营造和渲染，为住户勾勒出宜人的“回家公式”：从开放空间(小区水门)——半开放空间(林荫大道)——私密空间(单元住宅)，以完成从都市的烦噪环境回到住区宁静环境的过渡，创造出富有地方特色的回归情调，并设计饶有兴趣的1180m长的“有氧慢跑道”，在高低起伏变化中，整个小区绿化景观点连成一体．形

成富有意图的绿化系统，这对我们来说是一个值得借鉴的实例

2．2观赏与实用统一对于环境景观中的有机组成部分——活动设施的设计，也应贯彻以人为本的原则，针对特定的人群，如老人、孩子(学龄前儿童，未成年人)以及成年人的户外活动需求，在尺度上应与人体工程学诸尺度相符，注重到设施的视觉观赏性与实用性的统一，避免中看不中用．在材料的色彩、质地和化学性质等方面，考虑人与其接触时的舒适性、安全性和耐久性，既能提高整体观赏性，又便于居民的休闲活动．居民可以游乐于其中并能实际使用这些设施．深圳市的蔚蓝海岸滨海社区，在致力于住宅园艺与现代居住文明的和谐共融的景观园艺开发理念设计时，更注重各种景观元素的亲密共处原则，坚持生态设计精神并融人小区服务之中，独创风雨连廊由社区大门至各单元人口，居民无论遇大雨倾盆还是烈日当空，均可不用伞行走其中，并能欣赏到廊桥瀑布及雕塑长廊，曲折婉转，荡漾情趣(见

图5)．

2．3功能与效能的统一圈

在组织环境景观设计过程中，设计师为追求明确的景观轴线．经常利用其贯穿小区始终，通过小区院落空间及消极空间的绿化渗透，组成完整的绿化景观环境体系．小区的绿地率是指居住区用地范围内各类绿地总和占居住区总用地面积的比率，其中包括公共绿地、空旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地．在《城市居住区规划设计规范》中，对小区空间环境景观效果提出要求，要求绿地率新区建设不应低于30％，旧区改造不宜低于25％但规范中仅对最小规模、面积计算及分级规模规划的标准及面积计算作了规定，未对绿化空间环境景观的三维空间加时间维的四维效果作详细规定．目前许多小区采用的草坪型绿地，多植草皮，适当种植花草、灌木或间点缀一些幼树的做法．这样做虽然达到了绿化效果，但突出的问题是，没有对树木的种植和草坪铺设的比例有所控制，而实际上同样面积树木与草坪的功能是不一样的．研究表明，在城市中，lOrn2树林与25Tn2草坪吸收0瑰并产生q的数量相当．由此可见，树木在保护环境，提供优美舒适的活动空间以及美化城市的作用强于草坪．并在丰富小区轮廓线，遮挡不美观地区等方面起到草坪不能替代的作用．在这方面北京的风林绿州小区则移植十年以上树龄的成树，并结合四季特点组成不同风格的园林，使绿化所具有的净化空气和减低噪音等方面的功能得以充分发挥，做到功能与效能

总之，居住环境与人们的生活密切相关，那种仅仅把人简单地当作物的尺度置于建筑空间中，规划设计缺乏真正的人性意蕴，不考虑居住的多元化的生理和心理需求的时代已经结束．只有让住宅真正展示出家的情怀，才能产生居住的愉悦．这既是人性的原本要求，也是开发理念的升华目前景观环境设计，规划设计，施工设计并列为小区三大设计，住宅园艺景观与现代居住文明的和谐是设计师追求的目标，作为跨世纪的设计师应有更多的思考，更深的调查，更好的创意，以满足可持续发展为前提的绿色生态居住环境要求．