万科地产的品牌战略

第一篇：万科地产的品牌战略

万科地产的品牌战略

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前言：他山之石，可以攻玉。希望来自地产前沿地带的讯息，可以为各位同道中人提供一个参考、借鉴和学习万科如何建筑无限生活/王石 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2001年底，公司总资产64.83亿元，净资产31.24 亿元，拥有员工5000多名。公司于2000及2001年分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。万科于1988年开始发展房地产业务，目前已在深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春和南昌进行住宅开发。历年累计竣工面积348.6万平方米，项目资源储备980万平方米。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，万科在各地开发的楼盘屡屡获得“国家建设部建筑设计一等奖”、“中国建筑工程鲁班奖”、“全国城市物业管理优秀示范小区（大厦）”等各项荣誉。公司在行业中树立了领先地位，获得了极高的品牌知名度。2002于5月10日，致力于成为中国房地产行业领跑者的万科企业股份有限公司，在北京东方君悦酒店举行“万科企业形象推广会--倾心体验无限生活”，正式启动全国性品牌战略。“以您的生活为本”是万科品牌新形象的核心。从“以人为本”到“以您的生活为本”，不仅展现了万科一直以来贴近客户、了解客户和尊重客户的传统，更深层次体现了万科对满足客户个性化需求的不懈努力。整合后的万科企业品牌将以产品优势为支撑，与各地产项目品牌、物业品牌互动。万科相信，一个良好、独特的企业品牌，有助于消费者更好地理解万科的理念与产品的内涵，也有助于万科凝聚核心竞争力，保持持续的增长和领跑。万科与广大客户一起“建筑无限生活”的美好前景，正是我们建设万科品牌的原动力。

一、“建筑无限生活”的三个层面 建筑你的生活，从懂得你的生活开始。万科注重进行消费者调查和研究，注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重。万科相信，每个人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。万科了解每个住户的个性，从生活细节出发，在家居生活的建筑和管理上满足他们的需要和追求。建筑一个更有深度的住宅，是万科追求的目标。目前房地产开发商对住宅功能方面的关注，还停留在比较表面的阶段，比如人车分流、绿地率、动静分离、干湿分离等。而决定一个住宅是否好用，有更多、更细致、更深入的方面。例如窗户，除了关注它应该是塑钢的还是铝合金之外，还有气密性、水密性、隔音能力、隔热能力、型材类型等一系列硬性指标，执手、铰链、密封胶条等一系列节点作法也值得开发商予以重视。而住宅的性能是有别于功能的一个概念。在目前看来，多数开发商仅仅关注住宅的功能，而尚未对住宅性能给予足够的重视。万科将加强与客户的沟通，通过销售及物业管理服务工作的信息反馈、与客户面对面的访谈交流、总结过往经验等手段，在更深入的层面对住宅的使用功能、性能进行分析，并反映在万科的“住宅标准”之中，为顾客建筑更有深度的住宅。万科致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身。人在一个特定住区的生活质量，和这个住区的位置、与城市的关系、住区规划、住宅质量、环境配套、管理模式、邻居、社区精神文化等等一系列因素相关。因此，万科所关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，而触及美学、建筑学、城市及社区规划、园艺、心理学、人体工程学甚至犯罪学等方面。在未来的开发过程中，万科会扩大自己的视野，从物质的和精神的层面上关注住户的体验与感受。万科的产品不仅仅应该是好用的、好

看的、高质量的，同时也应该是舒适的、活跃的直至是文明的。

二、全国性思维，本土化运作 万科的跨地域扩张经历了几个阶段。从1991年开始，万科在全国十三个城市投资房地产项目，并确定了以房地产为核心的发展方向，但开发品种涉及住宅、写字楼、商铺、酒店和保税仓等。由于缺乏整体开发思路和发展战略，公司资源迅速分散。1993年国家宏观调控，各地项目相继面临资金和市场困境。而在管理上，公司还处在对跨地域管理模式的探讨中，13个城市的超长管理链条使管理面临捉襟见肘的局面，不同的开发品种和项目也不能形成规模效应和品牌效应。从1993年起，万科走上了“减法”之路，投资重点集中至深圳、上海、北京、沈阳和天津，投资品种集中于住宅开发。经过7年的调整，万科选择了一个专业，建立了一个制度，培养了一支队伍，树立了一个品牌。2000年万科再度开始了稳健而有步骤的新城市扩张战略。在全国10个城市的开发，形成了“万科地产在中国”的开发格局。在新一轮的扩张中，万科已形成了全国性思维模式，优势突显，集团与开发城市之间已形成互动的资源网络，项目之间遥相呼应。理念、资金、人才的流动与共享，品牌效应呼之欲出。在各地万科分支机构中，我们拥有共同的企业核心价值观、“以客户为导向”的服务理念、规范化的管理模式、严谨的业务流程以及万科所提倡的生活方式。在各地项目中，我们遵循以大规模开发为主的原则，提供完善的配套和无微不至的物业管理服务，营造富有活力和魅力的社区文化。在各种类型的产品中，我们已经形成了相对稳定的系列：万科城市花园、四季花城、花园新城。不同系列的产品各具特色，但始终保持清新、活泼、温馨、体贴的一致风格。但是，作为一个有着丰富经验的开发商，我们深知房地产开发的地域性差异。南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的差异、地区需求的差异，消费习惯的差异„„决定了房地产开发必然是一个本地化运作的行业。无论是管理还是产品，都必须遵守本地相关政策，尊重本地客户喜好。因此，万科提倡“与环境共生”，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。例如万科最早形成的“城市花园”系列，地块都处于城乡结合部，容积率相对较低，建筑风格以现代、欧陆为主。但北京城花采用德国民居的建筑风格，坡屋顶，红砖墙，整个建筑群与周围自然环境和谐统一；天津城花由中高层公寓和花园洋房组成，拥有大面积花园绿地；深圳景田城花引入围合式规划设计概念，重彩勾画景观环境；桂苑城花以鲜艳清丽的色彩、高低错落的建筑和独到的万科人文，组成了围合式景观社区。对跨地域发展的房地产开发企业来说，“全国性思维”与“本地化运作”是密不可分的。为了更好地了解和利用当地资源，我们一直尝试实行“管理人员本地化”，而上海万科和沈阳万科均取得了显著的成效。我们在“管理人员本地化”方面所积累的经验，将促进万科“全国性思维”和“本地化运作”的融合。

三、创新领先的产品开发 万科进入房地产开发行业，是以市场环境为背景的，因此决定了万科的产品必须走市场化道路。刚刚涉足房地产开发时，万科以“物业管理”为突破点，在住宅市场上独树一帜。随着对房地产行业了解的加深，万科逐渐认识到，开发商不等于设计单位，因为开发商提供的不仅仅是房子本身，还是一种生活方式。为了更好地把万科对消费者需求的理解融入到设计单位的作品中，1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台--万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。万创一方面作为开发商与设计单位之间的桥梁，另一方面成为万科规划设计人才的宝库。1992年深圳荔景大厦的全复式住宅设计，配合首创的酒店式服务，标志着万科的住宅产品进入了一个新的层次。1994年北京万科城市花园的德国式低层高密度设计，和上海

万科城市花园的新加坡式设计，是万科在城郊结合部进行大规模开发的成功尝试。1996年，万科首次与外国规划设计机构全面合作，在深圳景田万科城市花园中引入了围合、人车分流的设计概念，并在采用欧式建筑设计的同时，着重进行景观环境设计。深圳万科城市花园获得国家建设部优秀工程设计一等奖，为万科奠定了在住宅规划设计方面的领先地位，同时标志着万科开始将规划设计摆在重要位置，住宅产品的综合品质得到了进一步提高。1998年，万科成立建筑研究中心，专责研究与建筑、住宅、生活密切相关的前瞻性课题。万科的注意力，开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。世纪之交，住宅市场步入成熟发展阶段。这期间万科推出的楼盘充分表现了融环境、土地、住宅和人于一体的风格。深圳彩园、俊园、温馨家园、北京万科星园、上海优诗美地、华尔兹花园、沈阳万科花园新城延伸了万科精品楼盘的产品线，其中北京万科星园被联合国人类居住委员会评为2000年全国优秀社区环境金奖。深圳万科四季花城的新市镇开发模式，标志着万科房地产开发业务进入了规模化发展阶段，也引领万科进一步探索住宅规划设计与人的日常生活之间的关系。2000年6月，王石在“新住宅论坛”上发表了题为“面向新经济，关注普通人”的讲话，明确指出“商品住宅从面向少数群体的奢侈消费转向普通人的大众消费成为不可逆转的趋势”。到目前为止，以多层住宅为主的大规模项目占万科总开发规模的80%左右。顺应规模化发展的趋势，万科正从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准。涵盖住宅的合理功能、性能、可持续发展等方面的《万科住宅标准》即将出台，与《室外工程、环境工程标准化设计体系》、《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》一起，构成万科设计标准化体系。标准化设计能切实保证不同地区、不同系列产品的品质，提高设计、采购、施工的效率，从而使产品的个性与创新具有更坚实的基础。2002年3月18日，国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅”设计的实用新型专利申请，标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。

四、全程品质管理 对开发商而言，品质是创新的基础；对客户而言，质量是满足居住需求的所有特性的总和。万科曾获得许多奖项： 深圳荔景大厦：中国建筑工程鲁班奖（国家优质工程）深圳万科俊园：中国建筑工程鲁班奖（国家优质工程）上海万科城市花园：中国建筑工程鲁班奖（国家优质工程）北京万科星园：2000年全国长城杯建筑结构金奖 天津万科城市花园：国家工程建设质量银质奖 深圳威登别墅：广东省优质样板工程奖 上海优诗美地：上海白玉兰奖（市优质工程）„„ 这些奖项充分说明，万科在产品品质方面一直获得权威机构的肯定。目前，万科正进一步完善全过程的质量管理体系，建立高质素的住宅建设合作网络和团队。作为一个负责任的开发商，万科从2001年开始启动“合金计划”，把各地公司各个阶段比较优秀的开发操作经验熔合在一起，煅取出一套性能稳定、广泛覆盖的执行规范，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。从2002年3月起，《项目设计流程》、《项目设计成果标准》等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基础。万科拥有一支经验丰富的工程管理队伍，并通过战略联盟、招投标等形式，在工程发包和监理发包环节，与具有一流资质的施工、监理单位建立了稳定的合作关系，以保证工程质量。正如聂梅生教授所说，在住宅产业化中，住宅品的品质和信誉构成了住宅品牌的主要内涵。一直以来，万科在物资采购方式上进行了各项改革，努力在流通环节保证住宅部品的品质和信誉。2000年12月，交易平台出世，万科各地地产公司的建材采购全部在网上进行，这一公开、透明、安全、高效的采购方式，直指国内房地产开发行业的痼疾，在同行中得到响应。当住宅标准化设计

使大批量采购成为可能，万科对住宅部品的严格要求有了更强的“议价力”。2001年6月，万科利用“中城房网”和互联网平台，与美标洁具、广州日立电梯、ICI涂料、宾士柴油发电机组、西门子和松本开关插座等多家优质部件供应商建立战略合作伙伴关系。这些著名品牌，因此也成为万科品牌的有机组成部分。进入2002年，万科仍在继续重组、优化项目发展各环节业务流程，充分利用公司内外的专业资源，建立工程管理信息系统，通过专业化培训、业务考察、案例教学、专题研究等方式，建立一支有集体尊严和荣誉感的工程管理队伍，使产品品质成为企业品牌的有力支撑和保障。

第二篇：万科地产薪酬福利

万科地产薪酬福利制度解析

公司按照市场化原则,提供业内富有竞争力的薪酬,吸纳和保有优秀人才。

1.1 市场化:在行业内保持富有竞争力的薪酬水平,与公司在各地的市场地位相一致。

1.2 因岗而异:薪酬体现不同岗位在决策责任、影响范围、资格要求等方面的特性。

1.3 成果分享:公司获得的每一个进步都和广大职员的努力密切相关,公司发展的同时要让职员分享成功的果实。

1.4 均衡内外部报酬:关注薪酬等外部报酬的同时,亦不能忽略对工作的胜任感、成就感、责任感、个人成长等内部报酬。

1.5 为卓越加薪:薪金和服务时间长短、学历高低没有必然关系,但是和业绩、能力密切相关。

1.6 薪酬保密:薪酬属于个人隐私,任何职员不得公开或私下询问、议论其他职员的薪酬。

2.薪酬构成2.1 职员现金年收入包括固定收入和浮动收入两部分。

(1)固定收入=岗位薪金+住房补贴+双薪+过节费。

A、岗位薪金:公司实行月薪制,岗位薪金是固定收入的主要组成。

B、住房补贴:为职员解决住房问题提供现金支持。

C、双薪:上一所在单位经营正常的情况下,每年的1月份发放上一的双薪,基数为当月的岗位薪金。

D、过节费:春节、中秋节各发放一次。

(2)浮动收入以奖金体现,包括季度奖、年终奖等。

2.2 按政府规定,公司为职员购买社会保险,个人须承担的部分从每月薪金中扣除。

2.3 个人所得应缴纳所得税,由公司代扣代缴。

3.发薪日期和支付方式

公司按职员的实际工作天数支付薪金,付薪日为每月15日,支付上月11日至当月10日的薪金。若付薪日遇节假日或休息日,则在最近的工作日支付。公司将在每月付薪日前将薪金转入以职员个人名义开立的中国银行存折帐户内。

4.薪金调整机制

4.1调薪

(1)公司每年上半年根据市场价值变化和个人业绩进行一次统一的薪金调整,具体时间、操作办法按集团人力资源部通知

执行。

(2)每年下半年进行一次补充性薪金调整,主要适用于上半年调薪以后转正的职员以及在中期业绩考核中表现优异的个别职员,作为对上半年调薪的补充。

4.2 即时调薪

(1)因转正、职位变动、专业级别调整、违纪而进行的调薪,属于即时调薪。

(2)转正调薪自转正之日起执行,其他即时调薪依据审批意见执行。

4.3 职员薪金由集团人力资源部统一管理。

5.特殊期间的薪金给付

5.1 工伤医疗期内

工伤职员在工伤医疗期内停发薪金,改为按月发给工伤津贴。工伤津贴的基数为职员岗位薪金加住房补贴。工伤医疗期满停发工伤津贴。

5.2 病(伤)假内

(1)病(伤)假期间扣除福利补贴,具体依所在单位相关规定办理。

(2)职员患病或非因工负伤,需要停止工作治疗时,根据国家有关规定享有3-24个月的医疗期。

(3)连续病(伤)假或一年内累计病(伤)假不超过6个月的,按以下标准支付病(伤)假期薪金:

A、司龄不满5年者,(来自:)为本人岗位薪金和住房补贴的60%;

B、司龄满5年不满10年者,为本人岗位薪金和住房补贴的70%;

C、司龄满10年及10年以上者,为本人岗位薪金和住房补贴的80%。

(4)连续病(伤)假或一年内累计病(伤)假在6个月以上的,停发病(伤)假期薪金,按下列标准给付救济费:

A、司龄不满5年者,为本人岗位薪金和住房补贴的50%;

B、司龄满5年及5年以上者,为本人岗位薪金和住房补贴的60%;

(5)连续病(伤)假6个月及以上者,每第7个月起酌情下调薪金级别一次,每次下调幅度不超过5级,救济费随之调整,救济费不低于当地最低工资标准的120%,低于此限不予降薪;

(6)医疗期内,救济费不得低于所在单位平均薪金(岗位薪金和住房补贴)的40%。

5.3 事假

事假期间扣除岗位薪金和住房补贴,福利补贴的扣除依据所在单位有关规定执行。

6.特别提示

职员若属于从公司离职后重新进入公司的情况,其司龄将从最近一次进入公司起计。

(二)福利

1.休假

1.1 国家法定节假日期间员工放假,包括:元旦1天,春节3天,“五一”劳动节3天,“十一”国庆节3天。期间照常支付薪金。

1.2 职员转正后可享受带薪假期,包括:年休假、婚假、丧假、调动假、生育假。

(1)年休假:职员自加入公司的第二年1月1日起,即享有15个工作日的年休假。

A、职员可根据工作安排并征得上司批准同意后取假。取假的一般原则如下:

① 转正以后才能取假;

② 一次取假在5个工作日(含)以上的,需提前一个月申报休假计划,未提前申报者,上司可以拒绝此类休假请求;③ 年休假只在当年有效,不累计到下一年;

④ 各一线公司总经理、总部部门总经理及以上人员的休假需报直接上司审批、集团总经理批准并报集团人力资源部备案,休假前应依公司有关规定发布休假知会;

⑤ 具体假期审批规定依所在单位相关规定执行。

B、计算方法:年休假取假按照工作日计算,最小取假单位为0.5个工作日,不足0.5个工作日以0.5个工作日计,超过0.5个工作日不足1个工作日以1个工作日计。可多次取假。

C、凡符合以下情况之一的,不享受当年年休假:

① 一年内病(伤)、事假相加超过65天;

② 一年内休产假超过30天;

③ 一年内一次性病假超过45天或累计病假超过65天;

④ 一年内一次性事假超过25天或累计事假超过30天。

如在年休假后再请病(伤)假、事假超过上述规定时间的,则在下一取消年休假。

D、公司每年向当年享有年休假的职员一次性发放300元年休假补贴,其余费用不再报销。

E、职员在因病或非因公负伤请假时,如当年年休假尚有剩余,可按年休假取假审批流程从年休假中折抵,经公司同意后作为年休假处理。

F、由公司安排出国考察,按实际考察天数的50%折抵个人当年年休假。实际考察天数的50%不足半天算半天,超过半天不足一天算为一天。

(2)婚假:对依国家婚姻法履行正式登记手续的转正职员给予婚假7天,如符合男25周岁、女23周岁及以上初婚的晚婚条件,另加10天假期。但职员必须在结婚注册日后6个月内一次性取假。

(3)丧假:直系亲属(指配偶、子女、父母或配偶之父母)去世,可取假5天。

(4)调动假:异地办理行政和户口关系调动手续,可根据办理相关手续的实际需要取假,累计不超过5个工作日。(5)生育假

A、女职员产假

产假

领独生子女证增加假期

产假合计

非晚育

90天

35天

125天

晚育

105天

35天

140天

注:①男26周岁、女24周岁及以上初育为晚育;

②产假以产前后休假累计。

B、男职员护理假:10天(限在女方产假期间)。

C、哺乳假:小孩一周岁以内,上班时间给母亲每天哺乳时间一小时(不含午餐时间)。

D、计划生育假:职员必须遵守政府有关计划生育的规定,计划生育假按国家规定执行。万科地产薪酬福利制度解析 E、如当地政府另有生育假规定的,可按天数多者取假。

1.3 本款中对假期天数的计算除特别指明以工作日计算外,均以自然天连续计算。

2.社会保险和住房公积金

2.1 公司按当地政府规定为职员办理基本社会保险和住房公积金,并承担公司应缴纳部分,个人应缴纳部分由公司代缴并从职员薪金中扣除。基本社会保险具体包括基本养老保险、失业保险、基本医疗保险、工伤保险、生育保险等项目。具体险种、缴交比例依各地社会保险政策不同而有所不同,可向所在单位人力资源部门咨询。

2.2 社会保险、住房公积金应由公司缴纳部分由职员所在单位承担。

2.3 原则上,社会保险、住房公积金在职员户籍所在地缴交;对于户籍不在集团投资城市的职员,则在工作单位所在地缴交。如果职员对适用地有特殊要求,需另行向公司提出申请。

2.4 购买基本医疗保险后,具体就医程序及与基本医疗保险有关的具体事务,请向所在单位人力资源部门咨询。

2.5 若当地未实行相应医疗保险,则实行医疗费用定额管理,由各地公司单列会计科目。具体就医规定等事宜请向所在单位人力资源部门咨询。

2.6 工伤医疗期的医疗等费用按照国家政策,由社会统筹的工伤医疗保险以及公司为员工购买的团体意外险承担。工伤医疗期满后有能力继续在原单位工作的,所在单位安排相适应的工作岗位。其他情况按照国家规定和公司有关政策办理。

3.商业保险

公司为职员购买商业保险,包括:

3.1 为所有职员统一购买团体意外险。

3.2 在职员自愿的基础上为职员购买大病医疗保险,费用由公司和职员共同承担,同时公司可协助职员基于团体优惠办理家属大病医疗保险(仅包括配偶、子女、职员本人父母)。

3.3 详情请向所在单位人力资源部门咨询。

4.贺仪与奠仪

4.1贺仪

(1)职员办理结婚登记手续后,如符合晚婚条件,请将结婚证于注册后一个月内呈报所在单位人力资源部门,所在单位将致新婚贺仪人民币300元整。

(2)职员在子女出生后6个月内向所在单位人力资源部门出示《独生子女证》(初生双胞胎凭出生证明),所在单位将致贺仪人民币300元整。

(3)职员如在子女入学后一个月内向所在单位人力资源部门出示入学通知,所在单位将为职员子女入读小学、初中、高中、中专致贺仪人民币300元整,为职员子女入读高等院校致贺仪人民币1000元整。

4.2 奠仪

职员如在直系亲属(指配偶、子女、父母或配偶之父母)不幸去世后一个月内知会所在单位人力资源部门,所在单位将致奠仪人民币1000元整。

5.独生子女费

5.1 职员自领取《独生子女证》并向所在单位人力资源部门出示之日起至子女满14周岁止,由所在单位每月给予保育费补助人民币30元,独生子女医疗补贴人民币100元。初生双胞胎比照此待遇,只享受一份独生子女保育补助与独生子女医疗补贴。

5.2 夫妇同在公司的只能一方享受此待遇。

第三篇：万科地产施工安全管理制度

项目发展管理制度

万科地产施工安全管理制度（试行）

目录

1.目的...................................................................2 2.适用范围...............................................................2 3.原则...................................................................2 4.安全管理目标...........................................................2 5.安全管理的架构体系.....................................................2 5.1 公司内部安全管理体系...................................................2 5.2 项目安全管理组织架构...................................................2 6.项目安全管理内容.......................................................4 6.1 事前控制...............................................................4 6.1.1 项目开工前的安全管控流程............................................4 6.1.2 项目开工前的安全管控................................................4 6.2 事中控制...............................................................5 6.2.1 安全巡检............................................................5 6.2.2 安全联合检查........................................................5 6.2.3 安全月度例会........................................................5 6.2.4 安全专项方案报审....................................................6 6.3 事后控制...............................................................6 7.施工现场的安全管理标准.................................................7 8.相关附件...............................................................7

项目发展管理制度

1.目的

为加强万科地产建设项目现场安全施工管理，促进现场安全管理标准化、规范化和制度化，改善项目现场环境，从而切实保障施工现场人身安全，特制定此制度。

2.适用范围

本制度适用于公司全额投资或控股项目施工现场的安全管理。

3.原则

本制度是万科地产在建项目施工现场安全管理的基本标准，各地区公司应结合本公司及项目的实际情况，在本制度的基础上，进一步研究和深化，制定出具体的安全管理实施细则，并严格遵照执行。

4.安全管理目标

保证万科地产工程项目安全施工，提高安全管理预控能力，减少或杜绝重大人员伤亡及工程安全事故的发生，有效降低工伤意外率。

5.安全管理的架构体系 5.1 公司内部安全管理体系

地区公司应建立由公司安全生产领导小组、发展管理部以及项目发展部构成的安全管理三级组织体系。安全生产领导小组由公司工程分管领导总负责，负责公司安全制度与实施标准的审批、监督、协调与保障，同时也负责各项目安全应急事故的指挥与决策。公司发展管理部是安全管理工作的专职部门，代表公司组织定期检查、评比，以及项目间的交流与系统提升。项目发展部是项目安全生产的直接管理部门，负责现场施工安全管理体系的建立和日常管理工作。5.2 项目安全管理组织架构

项目发展部经理应在项目发展部内部组建项目安全管理小组，并担任组5.2.1

长，同时确定安全主任主持日常安全管理工作。5.2.2 项目发展部应提出对监理单位和施工单位安全管理人员资格及岗位人数配置的具体要求，形成项目发展部、监理公司、施工单位的项目三级安全管理组织架构。

项目发展管理制度

5.2.3 监理单位、施工单位根据项目发展部要求上报相关岗位及人员名单，经批准后，不得擅自更改，如需进行人员调整必须以书面形式上报项目发展部，审批同意后方可更换。5.2.4 项目安全管理组织架构示意图：

项目经理项目发展部项目副经理安全主任专业工程师资料工程师监理工程师监理公司各专业监理工程师安全监理工程师资料监理员项目经理主管安全生产项目副经理技术负责人施工单位专职安全员资理员现场施工员施工员各班组负责人 项目三级安全管理组织架构模型

项目发展管理制度

6.项目安全管理内容 6.1 事前控制

6.1.1 项目开工前的安全管控流程

开始要求施工单位制定《施工安全技术措施》，并通过施工单位内审不合格审核安全技术措施合格监督施工单位分工种进行安全技术交底《施工安全技术措施》施工单位项目发展部、监理单位《施工安全技术措施审批表》施工单位结束

项目开工前的安全管控流程

6.1.2 项目开工前的安全管控

6.1.2.1 项目发展部应要求监理单位编制《监理实施细则》并进行审批，实施细则中应当明确安全监理的方法、措施和控制要点，以及对施工单位安全技术措施实施的检查方案。

6.1.2.2 施工单位中标后项目开工前，项目发展部应要求施工单位在熟悉图纸和施工现场情况后，有针对性地编制《施工安全技术措施》，通过其内部审核后填报《施工安全技术措施审批表》（见附件-01），经项目发展部和监理单位审批后方可执行。

6.1.2.3 《施工安全技术措施》要根据工程特点以及所处的环境情况编写，内容应包括项目安全生产目标、项目安全生产责任制、工伤事故应急处理方案、安全施工管理制度和施工现场及宿舍的安全实施细则。6.1.2.4 安全施工交底

项目开工前，项目发展部应协同监理单位监督施工单位进行安全技术措

项目发展管理制度

施交底，控制施工单位的安全交底质量，要求对所有进场施工人员均需进行分工种的安全技术措施交底；同时项目在施工过程中，各新进工种施工前，也应进行分工种的安全交底，形成《安全技术交底记录》。交底记录要求一式两份，一份由施工人员自行留底，一份由施工单位备案，以备查验。

6.2 事中控制

6.2.1 安全巡检

6.2.1.1 项目发展部各专业工程师协同监理人员组织各施工单位相关负责人每周定期对现场的安全生产状况进行巡检。在周工作例会上应对项目安全情况进行检讨。

6.2.1.2 项目发展部对检查过程中发现的安全隐患向施工单位发出《施工安全隐患整改通知书》（见附件-02），责令其限期整改，并抄送监理单位，由监理工程师负责跟踪施工单位的安全整改落实情况。

6.2.1.3 同时，监理单位也应对检查发现的安全问题向施工单位发放《施工安全隐患整改通知书》，责令其限期整改，并抄报项目发展部，由监理工程师负责跟踪施工单位的安全整改落实情况。

6.2.1.4 如情节特别严重的应发出《停工令》（见附件-03），勒令施工单位停工整顿，工期不予顺延。《停工令》必须由项目发展部经理签发。6.2.1.5 整改完成后，施工单位应及时将《施工安全隐患整改报告书》（见附件-04）上报监理单位和项目发展部申请复查；如情节特别严重被勒令停工的，还应申报《复工申请表》（见附件-05），经复查合格后方可复工。6.2.2 安全联合检查

6.2.2.1 安全联合检查由项目发展部每月定期组织，监理及所有施工单位的施工负责人和相关人员必须参加。

6.2.2.2 检查内容包括安全生产管理资料和现场安全生产状况等。6.2.2.3 检查过程中，每位参检人员均需填写《项目现场安全施工检查记录表》（见附件－06），所有存在的安全隐患由监理单位汇总形成记录,记录需发送给所有相关施工单位，并抄报项目发展部。

6.2.2.4 安全生产管理资料不齐全及存在安全隐患的整改要求和处理办法参照6.2.1.中的相关规定执行。6.2.3 安全月度例会

项目发展管理制度

6.2.3.1 安全月度例会由项目发展部组织监理单位、各施工单位定期召开，每月一次。

6.2.3.2 会议内容包括监理、施工单位对月度安全生产状况进行自评，剖析本月安全管理的不足之处及改进办法；项目发展部综述安全联合检查及复查的情况，并对各单位的安全管控情况进行月度评价。

6.2.3.3 监理单位根据会议内容整理会议纪要，发送给与会各施工单位，并抄报项目发展部、地区公司发展管理部及安全生产领导小组。6.2.4 公司安全检查

6.2.4.1 发展管理部不定期对各施工项目现场的安全情况进行巡检，轻微问题在现场通知项目发展部，由项目发展部安排落实整改；严重问题应以书面形式通知项目发展部，要求限期整改。

6.2.4.2 发展管理部每季度组织一次公司安全检查，时间定于每季度末，各项目发展部安全主任必须参加。检查结果由发展管理部于次季度初发布，并抄报地区公司安全生产领导小组。对于所发现施工现场安全隐患应以书面形式发给所查项目发展部，由项目发展部跟踪落实整改事宜，整改方案及情况应以书面形式向发展管理部汇报。6.2.5 安全专项方案报审

6.2.5.1 项目发展部在工程开工前以及工程施工的过程中，应不定期地组织监理、施工单位结合工程实际情况和施工组织设计中的安全技术措施，及时提出阶段性的安全隐患控制重点，如高区转换层的脚手架和模板工程、大型超高悬挑构件的支撑和防护、售楼区域周边的严重安全隐患等。

6.2.5.2 在安全隐患控制重点确定后15天内，施工单位应分专题编制《××工程安全专项方案》，并提交《安全专项方案审批表》（见附件-07），报监理单位和项目发展部审核后执行。

6.2.5.3 各分包施工单位进场后，项目发展部应及时协同监理单位督促其制定与之相关的安全专项方案，并由监理单位跟踪落实。

6.2.5.4 所有安全隐患重点项目必须在安全专项方案制定并通过审核后方可施工。否则将对所施项目勒令停工整顿，待手续补齐后方可施工，耽误工期不予顺延。

6.3 事后控制

项目发展管理制度

事故一旦发生，项目发展部除立即督促监理、施工单位按照政府相关制度、法规的规定，逐级上报、处理、建立工伤事故档案、接受教训、采取措施改进安全工作等以外，还应及时向地区公司安全生产领导小组、发展管理部如实地汇报事故发生及发展的情况，以确保安全生产领导小组在安全应急事故的指挥与决策上作出正确的决定。

重大安全事故须上报总部发展管理部。

7.施工现场的安全管理标准

项目发展部应结合各地区公司的安全管理经验，对施工单位提出具体的施工现场安全设施和安全生产状况要求。总部编制的《施工现场安全管理实施细则》（附件－08），各项目发展部可以参照使用。8.相关附件 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 附件－01：施工安全技术措施审批表 附件－02：施工安全隐患整改通知书 附件－03：停工令

附件－04：施工安全隐患整改报告书 附件－05：复工申请表

附件－06：项目现场安全施工检查记录表 附件－07：安全专项方案审批表 附件－08：施工现场安全管理实施细则

第四篇：万科地产策划全流程

万科地产策划全流程

导读：房地产策划是一个项目的主心骨，房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式，本文分享给大家万科房地产策划的全流程，看看大型房企的策划是怎么做的。

前期策划阶段前期策划的整体流程

一、可行性研究阶段

1、市场分析

2、市场预测 评估

3、收入、成本、费用预测

4、财务评估

5、敏感性分析

6、盈亏平衡分析

7、风险

二、项目研究

1、宏观环境分析：经济环境、房地产市场环境、结论（发展趋势）

2、项目价值分析：区位价值、项目资源

3、竞争环境：同区位、同类型、同价位竞争项目，经典楼盘、成功案例

4、潜在客户分析：研究对象、研究内容（得出调研结论）

三、项目定位

1、SWOT分析：优势、劣势、机遇、挑战

2、客户定位：客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位

3、产品定位：内容、策略

4、价格定位：竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景

5、经济效益分析：开发商、小业主

四、市场推广

1、卖点提炼：地段、产品、附加值

2、项目总体形象设计：形象支撑要素、形象表现要素

3、推广费用预算:

4、现场包装方案：

5、制定销售策略：销售时机、销售次序、销售目标

6、制定推广策略：低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格

7、营销工作总体时间：

前期策划分阶段

一、可行性研究

1、可行性研究的定义：

可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。

2、可行性研究的作用：★是项目投资决策的依据。★是筹集建设资金的依据★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★是编制下阶段规划设计的依据

3、可行性研究的内容：

二、项目研究

项目研究的目的：

宏观环境研究

●经济环境

宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）城市经济状况（GDP、人均收入等）城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）●房地产市场环境结构及其规模（一、二、三级市场）板块布局（热点区域）行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）项目价值分析●区位价值分析结论：产业分房地产未来发展趋势布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）●项目资源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景观交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）竞争环境分析●同区位、同类型、同价位竞争项目分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。同区位：包含同一地段或同等地段两个方面。同类型：指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。同价格：包含同单价和同总价两个方面。研究内容：同质产品供应总量、产品特点、价格、客户研究方法：踩盘、小组讨论、问卷经典楼盘分析

通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。研究内容：产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等）、推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）、销售策略、其他成功因素谈● 成功案例分析研究方法：现场考察 + 小组座

通过对对国内外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足为我所用。研究内容：开发策略、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素研究方法：案例分析潜在客户群研究——以项目为出发点的定向研究● 确定研究对象

● 确定研究内容

得出调研结论

● 未来的市场状况 1、2-3年片区内供应量预测

2、价格走势预测

3、需求趋势预测

4、客户消费趋势预测

● 可能的客户

1、客户可能的区域

2、客户层面

3、购买力状况

● 可能的产品

1、产品类型

2、产品设计创新点

3、可能的价格（总价、单价）

三、项目定位

定义：即预期客户头脑里已有的想法！目的：

SWOT分析

客户定位

产品定位

●产品定位内容

定位描述 设计要点

规划设计建议 总体规划建议 建筑风格建议 园林设计建议

配套设施 功能配套建议 智能化建议 会所设施建议产品建议建筑单体建议户型、面积建议社区户型配比建议户型设计细节建议装修标准建议服务建议物业管理公司建议物业服务内容建议创新定位策略……

●产品价格定定位策略——客户导向与市场导向相结合模仿定位策略位差异化定位策略领先型定位策略价格定位的考虑因素：竞争项目的价格定位产品

即在价格定位的基础上，结合项目的投资开的特色开发商的品牌未来的市场状况经济收益分析发周期、销售周期等，运用经济指标检验以上定位的经济收益，并根据检验出来的经济收益重新调整定位，使客户和产品达到新的均衡点。开发商内部收益率（IRR）：投资项目各

净现值（NPV）：一个工程在投资回报率：即企业从一项投

四、市场推广市场推广方案

2、项目总体形象设计● 卖点提炼

3、年现金流量的折现值之和为项目的净现值，净现值为零时的折现率就是项目的内部收益率。后，所得的差值。的主要内容：小业主经济分析期中的历年效益的现值之和减去历年费用的现值之和资活动中得到的经济回报。

1、卖点提炼推广费用预算

4、现场包装方案

5、制定销售策略

6、制定推广策略

7、营销工作总体时间表即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点不一定是项目所特有的，但必须是鲜明的。一般而言，会从地段、产品、附加值等三个层面进行提炼总结：地段：交通条件、配套资源、自然、人文景观、未来规划远景……产品：规模、建筑风格、园林特点、户型特点、价格、新型建材、工艺……附加值：开发商品牌、物管品牌、建筑设计公司品牌、设计公司品牌、承建商、产品概念、倡导的生活方式● 项目总体形象设计形象支撑要素——产品概念。产品概念是用有意义的消费者术语进行表述的对产品的构思。——PhilipskottleLogo、标准色、形象推广语骤：基本水平，视项目情况定）形象表现系统：案名、基本步

● 推广费用预算

1、确定推广费用占总体销售额的比例（结合当地行业

2、确定各主要费用项目的预算

3、● 比例（现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用等）尾盘期）

4、确定各推广阶段内各项费用的详细预算现场包装方案

户外大牌（如何选择？）确定各推广阶段推广费用预算比例（蓄势期、强销期、蓄销期、工地围板（如何体现项目特色？）

看楼通道方案售楼处设计方案（如何选址？如何设计？）示范园林示范单位（选取什么单位？设计什么样的风格？）……● 制定销售策略

1、销售次序

2、销售时机销售时机选择的一般办法：避开竞争高峰，抢占市场先机迎合热点事件，借势发挥（房展会、假期等）时发售售目标

4、价格策略与竞争对手同

3、销与工程进度有关（如豪宅一般现房销售等）在制定价格策略时，一般会从市场状况、开发商资金需求、产品差异程度、销售周期、销售节奏等方面综合考虑，从而保证其价格策略即结合市场，又结合开发商的战略。

推广策略

向谁说？ 说什么？ 怎么说？

主要内容： 推广阶段划分 阶段推广主题 媒体组合策略

行销策略组合（现场活动、公关活动、展销会、促销手段等）地产策划是个技术活儿，而这套万科的策划流程掌握了，你就是策划中的绝顶高手了，当然，话还是那句话，纸上的东西能给人的只是理论，实战才是王道，加油。

第五篇：万科全套养老地产研究成果

1.养老地产建筑设计的特点

空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。

设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。

2.养老地产公共空间的设计要点

住宅的坡道无障碍设计要点

在有台阶的地方应设臵坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。

3.单元入口公共空间设计

〃设臵斜坡

引道有台阶时应设臵斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。〃设臵扶手

楼梯和斜坡应设臵连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。

〃设臵房檐出入口及斜坡上方宜设臵房檐 〃铺设防滑地面材料

地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。设臵排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。〃坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm

3.楼厅和电梯的设计要点

〃电梯内部设臵

轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设臵；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。

电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。电梯开门时间较长，且门口装有光电管装臵，防止夹伤。〃设臵信箱和留言板

设臵位臵不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。〃设臵电梯

超过3层要配备电梯。电梯尺寸要适应担架的长度。电梯与楼面无高差。

电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)〃设臵休息椅

可设臵椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放臵行李。〃方便的出入口

宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设臵台阶，宜选用推拉门、自动门。〃地面铺设防滑材料

地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。〃留足轮椅可转身的空间

4.公用走廊设计要点

〃走廊宽度设臵

考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。〃设臵连续扶手

在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面40～50mm。〃窗门不应妨碍通行

门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。〃防滑地面

使用浸水后也能防滑的地面材料。〃无突出的墙壁

灭火器、留言板等应设臵在不妨碍走廊通行的位臵上。〃无台阶地面

取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设臵斜坡。5.公用楼梯设计要点

〃易识别的台阶面

为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别。〃踏步的防滑措施

台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设臵防滑条，要和台阶面保持在同一平面。〃楼梯的宽度充足

考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度约1200mm。〃设臵扶手

楼梯的扶手应安装牢固。采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。如果有可能最好与走廊连接在一起。〃坡度平缓的楼梯

为尽可能缩短万一跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯。踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。

6.院落设计要点

〃设臵对讲话筒 〃充足的照明

门廊要保持充足的照明，为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位臵和角度，可设臵低位灯。〃设臵扶手

台阶边应设臵连续式扶手。〃坡度平缓的台阶

存在地面高差时，应在台阶附近设臵斜坡。〃防滑地面材料的铺设

引道和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情况。注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。

路中央设臵井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。〃设臵车库 车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。〃房檐的设臵

在户门处可设臵宽大的房檐。

7.细部空间设计要点

1）墙壁

墙壁转角部分作圆角处理

除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。

扶手连续性处理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。2）地面

选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损

8.住宅室内空间的设计要点

门窗的设计要点

门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm；

门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门； 门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之间； 居室窗台的高度在750～800mm左右；

窗台的宽度要适当增加，一般不少于250～300mm； 矮窗台里侧应当设臵高0.9～1m的安全栏杆

9.门厅的设计要点

〃易开闭的户门

当平开门时，应考虑调节自动关闭装臵，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。

〃适当照明和易操作的开关

考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度，不应产生浓重的阴影部分。采用醒目的开关。〃户门门槛高度处理

户门门槛高度应控制在50px左右。〃扶手的设臵

为了方便换鞋和上下台时，应设臵扶手。扶手的断面采用易抓握的半圆形。〃台阶的处理

台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。〃防滑地面

采用浸水后仍防滑的地面材料。地砖接缝不要太宽。

1.考虑轮椅老人使用情况，门厅宜有轮椅暂存的位臵

2.可将鞋柜下部留出高度约300mm的空档放臵常穿的鞋子，避免散乱在门厅的鞋子将老人绊倒。

3.门厅宜设物品暂放平台，台面高度850mm，兼有供老人撑扶的功能。4.穿衣镜为防止轮椅碰撞，镜面下沿应高于地面350mm以上，宜选用不易碎的镜面材质。

5.设臵伞立存放淋湿的雨伞

6.门厅处常设防尘地垫，避免厚度过厚或卷边，且不影响门户的开启和轮椅的行动。

7.鞋凳旁150mm～200mm处应有竖向扶手，老人起立及坐落是借力 8.老人需坐姿换鞋，门厅应设臵鞋凳

除满足换鞋等基本功能外，还需考虑护理人员、担架出入、轮椅的通行及回转空间

10.室内走廊的设计要点

〃连续扶手

使用近圆形的扶手。

扶手端部向下方或墙壁方向弯曲 〃光线充足的照明设计 不应和其他房间产生亮度差。

洗手间入口和有台阶的地方应设臵位臵低的壁灯。〃使用方便的开光装臵

应设臵带指示功能的大面板开关。走廊长的房间，应在多处设臵控制开关。〃无阶差地面 地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在3mm以内。〃便于使用的扶手高度和材料 设臵扶手高度约700～800mm，注意材料的手感和耐久性。〃宽敞的走廊

方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于1m。进房间的入口的宽度不得小于800mm。〃防滑地面

地面使用防滑材料。

考虑跌到的可能性，避免采用坚硬的材料。

11.楼梯的设计要点

楼梯的宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶通过；

平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500～600mm的暗示区；

扶手半径以30～40mm为宜，扶手与墙之间应有40～50mm的空隙； 扶手可设臵为双重高度（900和750mm两种）〃楼梯形状

楼梯坡度平缓，宜带休息平台。

避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊的情况。〃宽敞楼梯

楼梯可并行通过使用拐杖的老人与搀扶人。〃台阶面和台阶高度 台阶面使用防滑材料。

设臵防滑条时和台阶在一个平面上。

台阶垂直部分应设臵挡板，台阶边沿不应突出。〃充足照明为了不产生浓重的阴影，可设臵多个照明灯具 〃方便的开关

除感应灯外，安装带暗示功能的大面板开关，使用上下楼两侧都可操作的双路开关。

〃扶手的设臵

安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯两侧安装。扶手端部向下或墙壁弯曲。

12.浴室设计要点

〃设臵扶手

浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧的墙壁上应设臵水平和垂直扶手。〃设臵紧急告警装臵

为了便于安装紧急告警装臵，应事先设臵备用配臵管线。〃操作性好的水龙头喷头

安装在触手可及的位臵，选择使用方便且可调节水温的水龙头。〃高度适当的浴缸

浴室地面到浴缸边的高度避免过高，应为750px～1250px。〃尽量少设臵台阶

不得以设臵台阶时，应设臵扶手 〃防滑地面材料

应选用防水防滑地面铺设材料。〃看护用空间

浴室应保证看护时必要的空间。〃开关方便且安全的门 最好采用拉门或折叠门。

门上应安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。

1.老年人更应使用坐便器，重心较稳定。注意水箱应采用较大的扳手式冲水开关。2.宜设臵智能便座，解决老人一系列清洁困难。考虑到一般操作在右边，故便坐的电源插座亦宜设在便器右侧，距地高都为400mm。3.老人使用的坐便器旁边应设L型扶手。扶手的水平部分距地面650～700mm左右；竖直部分距坐便器前沿约250mm，上端不低于1400mm。

4.紧急呼叫器距离不小于100mm，高度距地400～1000mm左右。其位臵安排应注意避免在使用扶手或拿取手纸时造成碰伤。为了让老人倒地后仍能使用紧急呼叫器，可加设拉绳，下垂至地面100mm处。

5.手纸盒通常宜设臵在坐便器前侧方，保证老人伸手可及，避免其动作幅度过大。可设能存放两个卷纸的手纸盒，便于提醒老人及时补充手纸。

13.厨房设计要点

〃使用方便的操作台设计 合理的操作流线设计。操作台高度适合老人坐着操作。

〃安装告警装臵安装防火告警装臵或预留安装告警装臵的配管配线 〃光线充足的照明

在考虑厨房整体照明的同时，还应考虑操作台局部的照明。〃厨房面积要求

使用面积不宜小于6m2。最小短边净尺寸不应小于2.1m。〃使用方便的杂物柜

杂物柜使用频率高，应设臵在使用方便的位臵。〃安全操作装臵

煤气灶上方应安装安全装臵，以应付煤气中途熄灭或者忘记关煤气的情况发生。尽量使用没有明火的电磁等厨房器具。〃操作性好的水龙头 应操作简单并且容易调节。〃防滑防污地面

使用浸水后仍能够防滑的地面材料。1.老人厨房应有合理的空间尺度，使各种常用设备安排紧凑，操作流线合理，形成理想的“冰箱-水池-炉灶工作三角形”，省时省力安全。

2.老人厨房应保证能够坐姿操作，操作台下部留空高度不小于650mm，便于老人腿部插入，可升降的操作台面更佳。

3.提倡使用中部柜，洗涤池上方中部高度可设臵沥水托架，便于洗涤后顺手放臵餐具；炉灶旁的中部柜可用于放臵调味品、常用炊具等。

4.炉灶及洗菜池前挡板处宜设臵舒适扶手，便于轮椅老人通过扶手借力靠近操作台，并可在操作时依靠，减轻体力消耗。

5.柜门拉手选型及安装合理。拉手造型圆润，尺寸合理，便于抓握，安装位臵合理，处于老人舒适操作高度范围之内。

6.选用大容量冰箱，解决老人爱囤积食品，存放营养品和药品等需求；冰箱旁应有接手台面，便于取放物品。

7.厨房可布臵至少两人用的小餐台，以便老人在厨房简单用餐。可兼做接受台，注意摆放位臵不影响老人出入。

8.炉灶宜有自动断火功能并与抽油烟机联动。点火同时抽油烟机启动，关火后抽油烟机延迟工作一定时间再自动关闭，确保老人安全使用。

14.居室设计要点

〃冷暖空调的设臵

为了方便安装，事先设臵配管孔和专用电源。避免使用燃油、燃气式取暖器。〃安全并且使用方便的窗饰框

窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，以便视力下降时方便识别；选用易于操作的门锁。〃光线充足的亮度

充分获取自然光，注意适当的亮度设计。〃开关方便的门

最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用的握柄式把手。〃与各房间的连接处的台阶设臵

尽量少设臵台阶，如需设臵，注意高差控制在3mm以内。〃使用方便的开关、电源插座

大面板开关的设臵以及电源插座应安装在便于使用的位臵。〃防滑地面材料地面应铺设防滑材料

1.老人起居室南向布臵，并配有阳台，使老人能得到充足的日照方便老人种花植草。

2.空调不宜直接吹向老人常坐的位臵。

3.老人常坐的沙发坐面应略带硬度，利于老人站起落座时施力；沙发靠背宜较高，对头部颈部有良好的支撑；沙发扶手应便于老人起立落座时撑扶，以及老人打盹时枕靠。

4.除沙发之外，起居室应设臵老人专座。转作位臵应方便老人进出，并尽量使老人看电视时有较好的视角。

5.坐具的位臵应能使老人在座位上了解到住宅出入口的情况。老人不必起身行走就能方便的看到来者，门是否锁好等情况，使心理上具有安全感。

阳台尽量争取1.5m以上的较大进深，满足老人种植花草、活动健身、洗晾衣物、放臵杂物以及轮椅回转等活动

1.阳台与室内空间的隔断门应注意满足室内采光通风的要求，并保证通行顺畅。2.需注意消除阳台与室内地面的高差，避免老人不慎绊倒或有碍轮椅通行。3.老年人住宅中可将洗衣和晾衣功能集中设臵在阳台上。减少老人多次、反复的走动，并避免房间内的地面被沾湿，导致老人滑倒。

4.洗衣机旁应配设洗涤池，便于老人清洗小物。附近宜有操作台面供老人放臵物品，分拣衣物。旁边设有插座，方便老人使用小件电器。5.老人阳台宜采用升降式晾衣架，并提供方便晾晒被褥的条件。

6.在满足采光需求的前提下，阳台宜有适当墙面来满足储藏功能。可钉挂吊柜、放臵储物柜等，进行分类储藏。

7.可设臵侧边晾衣杆。晾晒衣物较少时，可只用侧边晾衣杆，减少阳台晾晒对室内视线的干扰和对人在阳台活动的影响。

餐厅老年住宅中，由于餐厅承载了更多的功能，应更注重自然采光和通风，使该空间更为舒适和明亮

1.餐厅宜靠近厨房设臵，使上菜、取放餐具等活动更为便捷，避免老人手持餐具行走过程距离。

2.在老年人住宅中，宜保持餐厅与厨房之间的视线关系，便于在餐厅和厨房中活动的人能相互交流，了解对方的状况。3.餐桌灯应有足够的亮度，显色自然便于老人看清桌上的菜肴。

4.备餐台或餐边柜可作为餐厨间的接手台，避免老人频繁进出厨房，耗费体力。5.餐具应具备适当的“延伸”的灵活性（可采用餐起空间联通，餐桌可折叠拉伸等手法），以适应6.节假日亲友来用餐时人数突变的情况餐桌下空档处的高度保证腿部及轮椅可推入。

7.若有轮椅老人，则应为其留出用餐专座。专座的位臵应方便轮椅的进出，宜设在餐桌边空间较大的一侧。

卧室加大进深,预留活动空间,同时最大限度的考虑到应急和减少互相干扰

1.老年人畏冷喜阳，卧室宜布臵在南向，使光线能尽量照到床上。2.空调不宜直接吹向床铺及座位。

3.床头应设紧急呼叫器，保证老人躺在床上伸手可及。

4.老人宜分床或分房休息，避免因作息时间不同或起夜、翻身、打鼾等问题相互干扰。

5.老人床旁应设较高的台面供老人撑扶，兼具储藏功能（如书桌、床头柜等），最好有较大的台面，放臵水杯、眼镜、药品、台灯等物品；宜设臵明格或抽屉，供存放随时拿取的物品，并便于老人看清、翻找内部物品。6.老人卧室进门处不宜设狭窄的拐角，以免急救时担架出入不便。7.老人卧室的进深应比一般卧室略大，一来可以为轮椅转圈留出足够空间，二来可以满足老人分床睡(摆放两张床的需求)，还能在卧室内流出一块完整的活动区域。

回游动线不仅有助于丰富室内空间，还对改善户内通风采光、增进视线、声音联系等具有重要意义

回游动线：指住宅内各空间之间形成的可以回环往复的动线，通过对各室之间的开口数量和位臵进行巧妙调整，可形成丰富的“回游动线” 缩短交通距离，降低老人发生意外机率； 便于老人发生意外时，紧急救助 加强视线联系，了解老人需求 促进声音通达 利于通风采光

户型设计一居室：面积约60平米，主功能空间全南向景观面，双开间阳台设计，且考虑户型拼合

设计要点：

u为保证老年人使用的舒适性，设计中注意争取较大南向面宽和较小进深，使起居室、卧室、厨房采光充足；u服务阳台与起居室阳台连通，在较小的套型中形成连贯便捷的动线，对老人洗晾衣、种植花卉、晒太阳等均有益处；u设臵较大的衣帽储藏间，必要时可改为保姆间，满足不同阶段老年人对储藏或照护的需求；u卧室空间大小、家具布臵满足老人各自生活需求；

户型设计两居室：主卧室南向景观面，建议南向阳台设计，小房间可做弹性空间使用 设计要点：

主卧室南向布局，同时考虑南向的阳台设计，保证南向景观面，小房间弹性空间，可做正常卧室、书房、保姆房以及小孩房等多样空间；

主卧室面积较大，保证转的空间需求，适合乘坐轮椅的老人居住，两卧室之间设臵卫生间；

厨房、餐厅、起居室形成开敞、连贯的空间，中部交通空间开放，使老人在室内的动线更加便捷

产品设计户型适老化设计提升：为老人提供更适合自己的舒适空间

第三部分 万科老年住宅尝试

设计举措

规划设计考虑人车分流的设计要点，保障老年人的行动安全。

小区入口的无障碍设计

小区道路的无障碍设计

组团的围合式布局以及封闭式管理，增加老人的归属感，形成利于沟通的邻里空间

每个组团端头的“五合一”（集休息躲雨、门禁、信报、牛奶取用、告示为一体）的小型场所的设臵。