关于商品房保修的有关规定

第一篇：关于商品房保修的有关规定

关于商品房保修的有关规定

房地产开发商应当对所出售的商品房承担质量保修责任。商品房为住宅的，应在商品房交付业主时，应按照国家有关规定向业主提供两书（《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》），住宅质量保证书应对保修范围、保修期限、保修责任等内容进行说明，保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位与建设单位签订的质量保修协议约定的保修期的存续期。存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的保修期的存续期。

在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修责任。下列情况不属于保修范围：

1、对因自然灾害，不可抗拒力造成的质量损害；

2、因使用不当或者第三方造成的质量损害；

3、购房者拆、改、装修不当造成的质量损害；

商品住宅的一般项目的保修期限规定，如下表：

保修项目保修期限

1、屋面防水5年

2、卫生间防水、外墙渗漏5年

3、电气管线、给排水管道、设备安装2年

4、供暖系统和设备2个供暖期

5、地基基础和承重主体结构在合理使用寿命年限内

6、装修工程2年

7、门窗及五金件1年

8、灯具、电器开关；6个月

9、国家对住宅工程另有规定按国家规定

第二篇：如何确定商品房保修责任

如何确定商品房保修责任

根据《建设工程质量管理条例》第四十条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第十四条的有关规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限如下：

（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年。

（3）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期。

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自 竣工验收合格之日起计

算。

在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追赔。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条的规定，房地产开发企业应当在商品房 交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

另外，根据《上海市房地产转让办法》第二十九条的规定，新建 房屋买卖、交换或者抵债的，转让人应当自房地产权利转移之日起，对新建房屋承担保修责任。承担保修责任的期限，由转让当事人在转让合同中约定，但不得少于两年。

新建房屋在保修期内发生再转让的，原房地产转让人应当按照原转让合同，继续承担保修责任。

第三篇：商品房房屋保修期限培训资料

商品房房屋保修期限培训资料

综合管理部

首先让我们了解一下什么是房屋保修期的定义：

房屋保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。

国家建设部对房屋保修期限有以下规定：

（1）建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条有明确规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”

（2）关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”

（3）依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

A 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；

B 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

C 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

D 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； E 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

F 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

因此，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的说法更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。[1]

案例分析

想咨询一下业内大侠：我于是2006年9月入住所购商品房，2008年11月我楼下的四楼业主反应我家漏水到他们家的客厅和厨房，由于我所购的商品房为精装修房，而且装修承包方是开发商指定的，入住前已经全部装修好。现在我家客厅和厨房地面下的管道可能出现漏水，现找到开发商要求解决

问题，开发商说不关他们的事，一方面以过了房屋保修期为由予以拒绝维修，另一方面要求我们去找装修承包方去解决。但现在装修承包房早不知所踪，请哪位大侠我能采取什么方法维护自己的权益。

1、你的房子是在06年9月购买的，在厨房下面的管道会漏水，根据 <建设工程质量管理条例> 第40条，厨房漏水仍然在5年的保修期内，应该由开发商负责维修。

开发商说不关他们的事是错误的，因为当时的装修承包方是由开发商指定的。

2、如果开发商没有尽到保修义务，可以向当地建设局或者房产管理局投诉。

法律依据

<建设工程质量管理条例>

第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问

题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

第六十六条 违反本条例规定，施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

第四篇：住宅房屋保修规定

住宅房屋保修的一些规定

一、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]102号）第五条屋面防水3年;

《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日建设部第80号令），第七条在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：第二款屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日国务院令第279号）第六章建设工程质量保修，第四十条第二款屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

《河南省建设厅关于加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理的通知》（豫建住房【2008】20号）

三、2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

二、供热与供冷系统。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]102号）第五条3.供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部第80号令）第七条第三款供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

《建设工程质量管理条例》第六章第四十第三款供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

《河南省建设厅关于加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理的通知》（豫建住房【2008】20号）

三、3．供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

三、电气管道、给排水管道、设备安装。

《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部第80号令)第七条第四款电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

《建设工程质量管理条例》第六章第四十第四款电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年；

《河南省建设厅关于加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理的通知》（豫建住房【2008】20号）

三、4．电气管道、给排水管道、设备安装为2年；

四、保温、装修工程。

《建设工程质量管理条例》第六章第四十第四款电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年；

《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部第80号令)第七条第五款装修工程为2年。

《河南省建设厅关于加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理的通知》（豫建住房【2008】20号）

三、5．保温、装修工程为2年；

五、地面空鼓开裂、大面积起砂。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]102号）第五条3.地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

《建设工程质量管理条例》第六章第四十第四款电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年；

《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部第80号令)第七条第五款装修工程为2年。

《河南省建设厅关于加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理的通知》（豫建住房【2008】20号）

三、6．地面空鼓开裂、大面积起砂为2年；

六、墙面、顶棚抹灰层脱落。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]102号）第五条3.墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

《建设工程质量管理条例》第六章第四十第四款电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年；

《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部第80号令)第七条第五款装修工程为2年。

《河南省建设厅关于加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理的通知》（豫建住房【2008】20号）

三、7．墙面、顶棚抹灰层脱落为2年；

七、门窗翘起、五金件损坏。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]102号）第五条3.门窗翘裂、五金件损坏1年；

《河南省建设厅关于加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理的通知》（豫建住房【2008】20号）

三、8．门窗翘裂、五金件损坏为2年；

八、卫生洁具。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]102号）第五条3.卫生洁具1年；

《河南省建设厅关于加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理的通知》（豫建住房【2008】20号）

三、9．卫生洁具为2年；

九、灯具、电器开关。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]102号）第五条3.灯具、电器开关6个月；

《河南省建设厅关于加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理的通知》（豫建住房【2008】20号）三10．灯具、电器开关为6个月；

十、管道堵塞。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]102号）第五条3.管道堵塞2个月；

《河南省建设厅关于加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理的通知》（豫建住房【2008】20号）

三、11．管道堵塞为2个月；

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》

（建房[1998]102号）

第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容3 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

第五篇：商品房价格管理规定

商品房价格管理规定

第一章　总则

第一条　为了加强商品房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》和国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　商品房价格管理是国家价格管理体系的组成部分，必须严格执行国家价格管理的有关法规和政策。

第三条　本办法所称的商品房是指从事房地产开发经营的单位(以下简称商品房经营者)为销售而建设的房屋(包括住宅和非住宅)。

第四条　凡是在本市城市规划区内(不含市属市、县)从事商品房经营活动的，都必须遵守本办法。

第五条　商品房价格的确定，应本着有利于推进住房制度的改革，有利于经营者加强经济核算、降低成本、提高效益的原则，以计划成本为主要依据，并考虑商品房的楼层、朝向、环境地段等因素，按质定价。

第二章　商品房价格的组成及其他费用

第六条　商品房价格的构成：

(一)计划成本

1.征地费：系指国家规定的征用土地补偿费、安置补助费、造地费、菜地建设费以及耕地占用税;

2.拆迁补偿费：系指拆除房屋(包括构筑物)按规定支付的补偿费、临时安置过渡费、搬家费、停业损失费等;

3.勘察设计及前期工程费;

4.房屋建筑安装工程费;

5.开发建设区内基础设施建设费：系指室外接水、接电工程费，雨水和污水管道费，道路工程费等(不包括属于开发建设区之外的或属配套费列支的设施工程费);

6.管理费：以上述4—___项为基数，住宅商品房提取___%，非住宅商品房提取___%;

7.贷款及预收款利息。

(二)材料差价：系指实际发生的钢材、水泥等主要建筑材料的预算价格和市场供应价格的差额。

(三)计划利润：以计划成本的3—___项为基数，提取___%。

(四)税费：包括营业税、城市维护建设税和教育附加费。

(五)商品房的楼层差价、朝向差价

楼层差价：根据多层或高层房屋的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率，各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。

朝向差价：依据房屋的不同朝向，确定不同的差价率。

第七条　商品房销售价格的计算：

商品房的销售价格，以实际开发建设房屋的总计划成本、计划利润、税金、材料差价之和，除以商品房建筑面积后，再增减楼层差价、朝向差价进行计算。

商品房销售价格=(计划成本+计划利润+税费+材料差价)÷商品房建筑面积±(楼层差价、朝向差价)

商品房建筑面积=开发建设房屋的总建筑面积-安置拆迁户的房屋总建筑面积

第八条　商品房经营者在销售商品房时向购房者代收以下费用，并上缴指定部门，由市人民政府专款专用：

(一)地段差价：按照市土地管理局会同市房地产管理局根据城市土地级差情况制定的标准征收。

(二)商品房附加费，系指市政府统一规定征收的下列费用：

1.配套费;

2.旧城改造补贴费(只收征地建设部份);

___人防工程费(根据国家规定应当同时建设地下防空设施的建筑因故未建防空设施的，按应建防空设施征收相应的费用);

4.绿化费;

5.经市人民政府批准的其他应征收的费用。

(三)建筑税：按照《中华人民共和国建筑税条例》的有关规定征收。

第三章　商品房价格的确定和管理

第九条　商品房价格由市物价局会同市房地产管理局管理。

第十条　市物价局会同市房地产管理局依据本办法规定的商品房价格的构成和计算方法，以及建筑结构、建筑标准、建筑安装定额，制定不同地区、不同类型的商品房预定价格，并对外公布。

第十一条　商品房竣工后，商品房经营者应按市物价局会同市房地产管理局公布的商品房预定价格出售商品房。同时根据市建设银行审定的工程结算及其它发生的实际建设费用，编制商品房成本，连同有关定价资料，报送市物价局和市房地产管理局。如其实际结算价格高于以预定价格___%的，可经市物价局会同市房地产管理局审核批准，根据合理超支因素，适当调整其商品房的出售价格。

第十二条　对个人购买住宅商品房，可根据国家有关规定实行优惠价格。

第十三条　商品房经营者可以在商品房建设开始“三通一平”(通水、通电、通路和平整场地)工作后向购房者预收定金，预收款在商品房建成销售前不得超过全部工作量的___%，其中，开工建设时预收款不得超过___%;房屋建设工作量完成一半后再预收___%，并按中国人民银行规定的存款利率计息(代收的费用不计息)。

第十四条　市物价局、房地产管理局、建设银行等部门均有权对商品房经营活动进行监督和检查。凡违反本办法越权定价、擅自提价或变相涨价的，市建设银行不得办理购房款收付手续，市房地产管理局不得办理房产交易过户手续，并由市物价检查部门按《中华人民共和国价格管理条例》进行处罚。

第四章　附则

第十五条　通过有偿出让、转让方式获得土地使用权建设的商品房和侨汇商品房，其价格管理办法另定。

第十六条　各县(市)的商品房价格管理，可由各县(市)人民政府根据当地实际情况，参照本办法执行。

第十七条　市物价局会同市房地产管理局可根据本办法制定具体的实施细则。

第十八条　本办法自发布之日起施行，以前本市有关商品房价格管理的规定同时废止。本办法发布之前已经签订售(购)房合同的，房屋已经竣工的，可按原合同执行。