房地产信托融资模式的优缺点分析

第一篇：房地产信托融资模式的优缺点分析

房地产信托融资模式的优缺点分析

A贷款性信托融资模式：

在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资人的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托公司，信托公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。

A-1特点：

对公司（项目）要求：

(1)“四证”齐全

(2)自有资金35%

(3)二级以上开发资质

(4)项目盈利能力强

要求的风险控制机制：

(1)资产抵押（土地、房产等不动产，抵押一般在50%左右）

(2)股权质押

(3)第三方担保

(4)设立独立账户

退出方式：

(1)偿还贷款本金

a融资金额：视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判过程，从几千万到几亿不等。b融资期限：以1-2年居多，也有5年甚至更长期限的信托计划。

c融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12%-20%居多。

A-2优势：

融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。

A-3劣势：

与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。

第二篇：房地产信托几种投融资模式的优缺点分析

房地产信托几种投融资模式的优缺点分析

一、贷款型信托融资模式：

在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。特点及优劣势：

1.对公司(项目)要求 ：“四证”齐全 自有资本金达到35％ 二级以上开发资质 项目盈利能力强。

2.要求的风险控制机制：资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户。

3.退出方式：偿还贷款本金。

4.融资金额：视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等。

5.融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。

6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12%-20%居多。

7.优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。

8.劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。

二、股权型信托融资模式：

在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。

特点及优劣势：

1.对公司(项目)要求：股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强

2.要求的风险控制机制：向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保

3.退出方式：溢价股权回购

4.融资金额：视项目的资金需求及双方的谈判结果

5.融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划

6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，一般15%以上。

7.股权性质：该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）

8.优势：

（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；

（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润

9.劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报，影响开发商利润。

三、混合型信托融资模式（夹层融资型）

债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。

特点及优劣势：

1.对公司(项目)要求：项目盈利前景良好，一般为大型集团开发项目

2.要求的风险控制机制：向项目公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管、受托支付综合采用退出方式：贷款偿还及溢价股收购

3.融资金额：一般在5亿以上

4.融资期限：以2-3年居多，股权投资期限也可以为5年期甚至更长

5.融资成本：固定+浮动，固定部分一般不低于15%/年

6.优势：

（1）信托可以在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债机构。

（2）债权部分成本固定 不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。

7.劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。

四、财产受益型信托融资模式

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处臵该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。特点及优劣势：

1.对信托财产要求：

（1）业已建成，产权清晰，证件齐全；

（2）能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业

2.要求风险控制机制：

（1）通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；

（2）回购承诺及第三方担保

（3）物业抵押、股权质押等

3.退出方式：开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权

4.融资金额：视信托财产的评估价值和租金收入等确定

5.融资期限：一般期限不超过3年，但可以通过结构设计实现资金循环使用

6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，12-18%/年，视资产质量

7.优势：

（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。

（2）在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。

8.劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定

第三篇：信托融资-房地产融资要求

房地产融资要求

融资方或其控股股东具备二级以上的房地产开发资质。（满足四、三、二条件）也即四证齐全、自有资金超过35%、二级开发资质。有的信托公司需要行业百强和地方龙头。

第1条财务状况

对融资方财务状况的基本要求是：

（一）融资方为多项目开发商或综合性开发商，其资产负债率不超过75%，净资产不低于5000万（资产负债率计算可扣除预收房屋销售款计算）；

（二）融资方如为单一项目新设公司，其资产负债率要求可适度放宽，实收资本应不低于1000万；单一项目公司如分期开发，且在我司介入前已有开发和销售记录的，应适用第（一）项标准。

第2条开发经验

融资方或所属集团具有连续开发三年以上的开发经验，且开发业绩良好，累计竣工面积在20万平方米以上。

第3条发展潜力

融资方或所属集团有一定项目储备，持续发展能力较强。

第4条行业地位

融资方或其所属集团具有一定的行业地位，符合以下之一的：

（一）为全国房地产百强企业（中国指数研究院发布的名单）或区域（省、直辖市）综合排名前10位的企业（不含全国房地产百强企业）；

（二）虽未达到第（一）项要求，但股东背景突出，控股股东为其他行业地位突出的大型央企（国资委要求退出房地产领域的除外）、国企和民营企业（全国民营百强企业）；

（三）虽无具体排名，但在建项目市政及生活配套项目成熟健全，项目条件与周边同类物业比较有明显优势，市场承接力强，有较高盈利空间。

第5条开发条件

项目权属清晰，“四证”齐全（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）。

第6条资本金要求

项目资本金比例达到国家最低要求并足额到位。

第7条项目监管

能配合接受我司或我司委托的监理公司对项目监管，以销售资金作为还款来源的项目原则上需要实现项目抵押并能接受分期还款或存单、保证金质押。

第8条保障性住房

保障房的建设单位应具备以下资质：

（一）政府背景的保障性住房开发建设机构，须具备合格的企事业法人资格，有负责保障性住房建设的政府相关批复文件，如属政府平台，另需按政府平台相关政策执行；

（二）如为保障性住房代建企业，须已与政府签订代建项目协议；项目已列入建设计划，廉租房、公租房须已与政府签订回购协议。

第9条旧城改造

项目必须已完成拆迁工作或已全面签订拆迁协议，拆迁工作无障碍，可进行实质性开发。

第10条结构融资安排

对房地产集合信托计划，采用结构化方式进行融资安排的，其优先受益权和劣后受益权配比比例不得高于3：1。

第11条其他条件存在以下情况的项目原则上不介入：

（一）项目土地已闲置超过两年，存在被政府收回风险；

（二）擅自改变土地用途和性质进行开发；

（三）严重拖延开竣工时间；

（四）来自于其他金融机构的项目贷款（或融资）已被挪用等。

第四篇：如何区别中小企业信托融资模式

如何区别中小企业信托融资模式

简介

作为信托,天生具有“金融百货”的功能优势,如果能发挥其产品设计的多样性特点,为中小企业提供多元化的融资服务,将为信托的业务转型提供一片蓝海。信托平台具有横跨资本市场、货币市场和实体经济的功能,通过拓宽信托融资渠道,使中小企业融资方式多元化,充分展示信托平台的直接融资、间接融资甚至包括结构化融资的魅力。

信托融资根据委托人交付财产的性质可以划分为资金信托和财产信托两大类,两者的区别在于,资金信托中委托人交付信托的是资金,而财产信托中委托人交付信托的是除了资金以外的财产或者财产权。其中,资金信托在信托的管理运用是比较普遍的。根据资金信托和财产信托的两大分类,衍生出以下可供中小企业选择的信托融资模式。

其中,资金信托包括贷款类信托、股权投资附加回购信托(类似于优先股)、股权收益权信托、融资租赁信托、股权投资信托等类型;财产权信托的操作模式主要为“财产信托+受益权转让”,属于融资性财产信托的范畴。

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第五篇：房地产融资分析

房地产融资分析

1.定义：

房地产融资是指房地产企业为满足项目资金的需求，以项目为依托，获取资金，完成项目开发建设。

2.分类：

主要的分类方式为二大类：

（1）内部融资和外部融资

内部融资包括：企业预付房款和应收账款，员工集资等

外部融资包括：企业上市，房地产信托，房地产企业债，银行贷款等

（2.）直接和间接融资

直接融资是指从资本市场募集资金，间接融资是指从金融类机构募集资金。

银行贷款：

银行融资需要注意的三要素：

1.融资额 2.下贷款时间 3.贷款资金使用效率

银行融资流程：

1.融资额度匡算 2.融资方式确定 3.落实授信额度 4.银行受理

5.调查审批6.银行审批 7.发放贷款 8.贷后监管

政府监管：因为央行212号文件要求房地产开发企业必须具备“四证一金”和35%的自有资金方可获贷款。

目前，公司跟各大商业银行（中农工建和民生）都按照这个融资流程来运行。

房地产信托

房地产信托又分：房地产股权类信托，房地产债券类信托，房地产收益信托。其中，房地产股权类信托最常用，其优势在于可以垫付土地出让金，而银行贷款不可以。房地产债券类信托由于融资成本比银行贷款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就属于股权类信托模式。平安信托设立融资方案，购买部分项目公司股权，公司承诺到期溢价回购，并以抵押物和信用做担保。

融资项目提供的主要材料：

从重庆和西安各项目提交的材料中，可以看到。除了对集团的的财务状况，信用评级和开发资质审核外，最主要的还是项目情况。而在项目材料中，最主要的是可研究性报告。通常的可研究性报告包括：项目概况，市场研究，项目规划方案，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析，项目社会影响和总结。

其中，对于我们融资来说，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析是主要了解和掌握的。

项目进度设计每个项目公司根据实际情况，具体制定。财务测算主要是对项目的土地价款，开发成本和开发费用做个预算，并计算总投资，来确定融资额度。具体根据项目公司和拓展部中心的材料为准。财务评价主要是通过财务模型，根据一些动态经济指标如内部收益率（IRR），动态回收期，净现金流值来评价项目收益。项目不确定分析，主要通过盈亏平衡分析和敏感度分析来对判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，以及相关指标对这些不确定因素的敏感程度，对项目的最终决策提供参考依据。