关于房地产融资及轻资产模式探讨

第一篇：关于房地产融资及轻资产模式探讨

太原房地产市场情况及轻资产发展模式

一、太原房地产市场整体情况

（一）商品住宅市场

从调研情况来看，太原个人住宅市场刚性购房需求和改善性需求并存，住房刚性需求大于改善性需求。每年新毕业大学生和来太原工作青年构成了住房刚性需求的主力，而且对于住房需求短时间内迫切。太原个人住宅市场仍然有很大的发展空间，需求仍然旺盛。

1、太原商品住宅市场整体情况

目前太原房地产市场中群雄逐鹿，既有名牌大开发商如:保利、万科、恒大，也有本地开放商。楼盘主要在西中环沿线、龙城大街、北中环、晋阳湖周边地区等地。围绕晋阳湖沿岸开放楼盘不断增加，晋阳湖地区、龙城大街地区和长风商务区成为开发热点。

不同楼盘定位不同，如华润万象城和万科紫郡定位于中高端、主要面向改善性需求住房人群，万科金域蓝湾定位于养老地产等。本土房地产开发商则无明确楼盘定位.住宅市场面积主要集中在90-140㎡,户型以二居、三居和四居室为主，小户型住宅数量较少，且单价较高。随着二胎政策的放开，四居室130-140㎡在当前房地产市场中也处于热销状态。

2、商品房住宅价格和销售情况

太原住宅市场房价平均在8000元.太原河东地区房价高于河西地区，南部高于北部地区，以太原南站为中心的南部地区房价在8500左右。从各房地产开发商来看:一线大地产商楼盘均价基本在9000元以上，本土开发商楼盘均价在7500-8500范围内。

从销售情况来看：名牌地产商由于信誉、实力和完善的物业服务和配套设施，深受购房者的追捧，楼盘销售速度较快，为购房者的首选，在楼盘尚未建成已经售罄，万科、恒大、富力房地产商楼盘成交量遥遥领先。同时通过后续的一系列延伸物业服务，获得新的利润增长点；本土开发商由于自身实力和开发建设能力以及后续物业管理方面的缺失，楼盘销售情况较为缓慢，同时楼盘配套设施也存在不足。但是一些地段和位置处于市区的楼盘，销售情况仍然较快。(二)商业地产情况

太原商业地产主要包括写字楼、商铺、城市综合体、大型商场。其中以商铺和写字楼为主，当前，城市综合体发展迅速，成为未来发展趋势，其中定位都比较高端：万达商业广场、华润万象城、茂业广场和北美N1时代综合体。缺少定位和面向中低群体的城市综合体。

太原商业地产市场均价10000元以上，其中商品住宅小区沿街商铺均价在14000元以上，销售较为快速。商铺位于小区，有稳定的客流和购物需求，多以日常消费、餐饮和生活用品为主，客流量有保障，尤其大型小区商铺销售速度快速。

目前太原销售的写字楼有：君威国际金融中心售价16800以上、山西国际金融中心售价18000元以上、阳光城环球金融中心20000元以上、信达国际金融中心15000元以上等，均价均在15000以上。

当前，太原正在进行城中村拆迁，城中村村民通过拆迁获得了大量的拆迁补偿款，需要投资渠道。随着中国经济迈入经济新常态和转型升级，特别是由于煤价下跌，十年黄金期的过去，山西经济出现了断崖式下降，缺乏可选择资产进行投资，出现资产荒现象。太原商业地产则成为当下可投资的较为优质资产。在调研过程中，也发现许多城中村拆迁户投资写字楼、商铺等商业地产。

随着未来五年内太原市将拆除全部城中村，城中村村民将获得大量拆迁补偿款，同时由于资产荒在几年内不会有太大的缓解，商业地产作为较好资产，仍有较大市场需求。因此太原商业地产市场仍有很大的市场空间，以长风商务区为中心的周边将成为太原未来新的商务中心，商业地产发展有着巨大的增长空间。

二、省内房地产企业开发模式

目前地产项目开发模式基本采用楼盘分期模式进行开发，均配备了商业、小学、幼儿园、健身房、会所等基本配套设施，小区内基本满足住户日常生活需求。充分满足住户的多元化需求。一些在建大型楼盘则采取了建设商业风情街模式，在小区内建设沿街风情商业街，形成小型商业中心，充分发掘住户消费需求，改进商业地产运营模式。

在营销推广方面：利用网络平台、微信等新媒体工具，实时发布楼盘动态信息，迎合了当下青年接受信心渠道；利用户外展板，进行大幅宣传；利用报纸、电台和公交车广告如太原晚报、山西晚报、山西日报、山西青年报等省内具有影响力报纸；通过太原交通广播等广播播送楼盘信息等。提高楼盘知名度，吸引更多购房者。

1、恒大模式。

融资方面：恒大项目较多采用股权质押融资模式。如恒大御景湾项目公司将100%股权质押给国华融资产管理股份有限公司山西省分公司；恒大滨河左岸项目将33,000万元股权质押给中信银行股份有限公司太原分行；恒大雅苑项目将股权质押给招商银行股份有限公司太原分行。

销售方面：恒大项目由自己销售团队负责销售，由销售部门负责制定统一营销话术，对所有员工进行统一培训，达到标准化；注重售楼处布局和服务，给购房者留下很深的印象，特别是样板间的布置，非常吸引购房者。

价格策略方面：恒大销售人员不同级别有不同折扣，基本是九五折。同时推出推荐他人来恒大买房，送5年物业费的活动，此项活动间接帮助恒大进行了宣传，加快了销售力度，有很强吸引力。

2、万科模式。太原万科项目多采用与第三方合作模式，第三方以投资机构为主。万科蓝山由万科地产和昆山京兆久实投资中心合作，昆山京兆久实投资中心作为私募基金，将募集资金投向万科蓝山项目；万科城项目是由太原万科城企业管理咨询有限公司和深圳联新投资管理有限公司合作开发，深圳联新投资管理有限公司是一家专做投资不动产的公司；万科紫郡项目是由中铁十二局集团房地产开发有限公司、中铁房地产集团北方有限公司和万科房地产开发，其中万科地产负责运营、开发和推广，中铁十二局负责建设。

销售方面：万科地产项目销售由第三方专业房地产经纪公司负责营销、策划和推广，万科地产只负责项目开发建设以及后续物业服务。

三、轻资产模式思考

轻资产模式核心就是紧紧抓住自己核心业务，充分利用外界资源，减少自身投入，获得最大收益。当前，中国房地产市场轻资产模式大致可以分为以下几类：

（1）品牌输出模式。输出自己品牌、管理，负责具体运营，以收取管理费用为主。这种模式以万达地产为主。万达地产轻资产模式可以概括为：合作方出资建设万达广场，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达商业模式，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成，万达广场所有权归合作方所有。这种模式对房地产开发商招商、设计、运营能力有很大的要求。在省内，太原万达广场仍属于重资产模式，由万达地产投资建造并运营。目前正在建设的晋中万达广场和大同万达广场，则是由万达地产与当地开发商进行合作建造，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，当地开发商负责出资。

（2）联合开发模式。与其它主体合作（如私募基金、保险、专业投资公司等）合作操盘，设立项目公司，进行双方或多方的土地、资金、品牌、技术等合作和资源整合，共享利润、共担风险，实现轻资产化发展。这种模式已经普遍在国内房地产企业中普遍运用，一方面可以减轻资金压力，另一方面可以减少风险，实现充分互补。在省内，如保利梧桐语项目由保利地产和山西北方万国汽车文化产业园有限公司合作开发，保利地产占70%的股权；太原万科蓝山项目由太原万科房地产公司和昆山京兆久实投资中心（有限合伙）（为私募基金）联合开发，昆山京兆久实投资中心作为私募基金，为万科蓝山项目提供资金支持；近期以7.303亿元的总价拿下迎泽区王家峰村，东中环路以东附近4块土地的太原市龙城南部置业有限公司是由太原市龙城发展投资有限公司和上海浦银安盛资产管理有限公司合作发起设立的房地产公司，是典型的联合开发模式，不仅为房地产开发提供了有效融资渠道，同时也为投资机构提供了很好的资产配置项目。

（3）地产与基金融合的“凯德模式”。由地产开发商独立完成投资、建造、运营和退出，实现地产与金融的深度结合。以凯德为例，投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。收益来自经营管理费和基金分红等额外收益。该模式对房地产公司金融运作能力和地产开发要求极高，目前国内还缺乏各种金融环境，存在许多制约，不成熟。

（4）小股操盘模式。小股操盘模式是以万科为主。该模式中合作对象可以是土地方、资金方，或者是两者都有。万科不追求控股，持股比例最低为10%左右，但需承担项目的经营管理。其他投资人不论是否控股，不可干预项目的具体经营管理。万科收益包括以销售收入确定的管理费、按照股权比例确定的项目利润分配收益以及最后按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案，收取项目的超额利润分配。

该模式与万达品牌输出模式相比，都对房地产企业公司的专业能力、品牌溢价、合作口碑与信誉提出了极高的要求。

四、总结

综上所述，结合作为省会城市的特殊区位，太原房地产市场购房需求仍然存在，市场仍然有很大空间。轻资产模式是房地产企业未来发展方向，公司如从事房地产开发，以往重资产模式已经不适应。综合以上几种模式分析，并结合公司自身情况，公司可以采用联合开发的模式进行轻资产化运作，通过跟知名房企、私募投资机构，进行双方或多方的土地、资金、品牌、技术等合作和资源整合，充分发挥好自身优势，并在开发过程中学习先进运作经验经验和营运模式，为公司培养房地产开发专业人才。

第二篇：浅议房地产企业融资模式

浅议房地产企业融资模式

摘要：房地产业是资金高度密集型的行业，开发投资规模大、周期长、风险大、收益高等特点使得房地产业需要的资金量巨大，融资对房地产业的作用尤为突出。因此选择有效的融资渠道、确定较低风险的融资方式是十分重要的，本文针对房地产企业融资的现状，分析房地产企业融资模式并提出建议。

关键词：房地产企业融资；融资模式；建议

一、房地产企业融资概述 房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集,运用和清算。房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。包括银行及其他金融机构为房地产开发和流通领域提供各种金融服务，运用有效的金融工具，筹集和融通房地产企业资金，实现房地产企业资金的良性循环，使房地产业与金融协调发展，从而带动整个社会经济的发展。

二、房地产企业融资现状

房地产企业由于工程项目的开发，需要耗费的时时较长，加之资金占有和使用量巨大，除非其经济实力十分雄厚，否则很难不依靠融资来进行项目开发。从目前房地产企业的实际情况来看，大多数企业进行项目开发都需要对外大量融资，因此，对于融资渠道的把握对于企业整体的生产经营和发展就显得尤为重要。

三、我国房地产企业融资模式

1、银行贷款。

银行贷款融资，是为了完成房地产开发，房地产开发企业向银行申请与取得项目开发贷款的行为。目前，我国房地产开发企业的资会来源主要是国内贷款，房地产企业自有资金比例较低，不能够满足房地产开发项目大量的资金需要，因此主要依赖银行贷款，并占房地产融资来源的50％以上。房地产贷款一般分为三类；信用贷款、担保贷款、抵押贷款。在国家加强行业调控和货币政策从紧的条件下，银行贷款的限制增加，融资的门槛较高，发展空间较小。并且由于房地产业融资渠道过度集中于银行，银行信贷政策的每一次变化和调整必然会对房地产行业产生巨大的冲击和影响，十分不利于房地产企业自身的健康稳定发展。因此企业要积极拓展新的融资渠道，减少对银行贷款的依赖。企业的规模对银行贷款没有明显的影响，银行贷款适合各种类型的企业。

2、股权融资

上市融资也是房地产企业一个重要的融资渠道，债权融资来说，其属于主权融资，可以化解金融风险，使房地产企业获得永久性资本，并且还可以提升企业的知名度和可以较为便利的实现再融资。不过该种融资方式资金成本较高，公司的控制权存可能会被稀释。股权融资主要分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资金额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70％的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75％以上。能够通过直接上市获取资金的企业数量很少。间接上市主要是通过买壳上市，但需要大量现金，并且前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，都是很多房地产中小企业不具备的条件。

3、预收账款

房地产企业的预收账款是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发建设单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。这是发展商筹集开发资金的一种重要方式。对于发展商来说，运用该种融资方式可以筹集到必要的建设资金，并且还可以将部分市场波动风险转移给买家，虽然在将来可能会丧失一些利益，但是相对于总体利益而言是微不足道的。但是因为房地产企业的预售款主要是购房者的按揭贷款，在我国，按揭购房者的比例接近90％，因此该种融资方式所获得资金间接的来自于银行，也使得这种融资方式受到市场和信贷政策影响较大，尤其是在房地产行业的调整期。

4、．房地产信托。

房地产投资信托，是专门用于投资房地产，用房地产项目的经济收益作为回报，委托信托公司将信托产品销售给投资者的融资方式。信托计划的发行以200份为限。房地产信托融资的期限一般是2至3年，在大力培植资本市场的情况下，房地产信托的发展空间较大。融资的额度较大，政策限制较多，只适用于实力雄厚的大型开发商。

5、．房地产投资基金。

房地产投资基金，是指聚合机构投资者或个人的资金，由基金公司组建专门产业投资基金，间接投资于房地产项目的融资方式。我国房地产基金融资才刚刚起步，相关的产业投资基金法尚未出台，市场上有实力的基金管理公司和优秀的基金经理人很少。房地产企业要大量从房地产基金获得资金还尚需时日。房地产基金融资适合大中型房地产企业。

6、债券融资

房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性。因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3 到10 倍。而我国房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。

7、项目融资

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值。贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对

项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。

8、海个基金

目前外资地产基金进入我国市场一般有两种方式：一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回的方式实现资金合法流通和回收。海外基金比银行贷款、信托等融资渠道在成本高。

9、．合作开发。

目前，房地产开发的土地需求完全实现了市场化公开供给，土地市场竞争激烈，地价不断攀升，开发商为取得土地的投资不断增加，靠单个开发商很难获得体量大、效益好的资源。因此可以发挥开发商项目运作能力，促使有土地缺资金的开发商与有资金难以取得土地的开发商的合作，实现合作开发的融资方式。

10、夹层融资。

夹层融资是一种无担保的、附带有对被投资企业权益认购权的长期债务。夹层投资传统创业投资的演进和扩展，可以采取次级贷款、可转换票据或优先股的形式。夹层融资的期限较长，一般为5至7年，融资成本介于优先债务和股权融资之间，对公司的控制和限制较少，可操作性强，融资规模一般，适用于中小型房地产企业。

11、私募股权融资。

私募股权融资的融资期限较长，融资的规模一般较大，投资者要求的高回报导致融资的成本很高。融资政策不是很完善，融资的门槛较高，但发展的空间较大，适合于大型知名房地产企业。

四、房地产企业融资中所存在的问题

近年来，虽然我国房地产融资渠道不断多样化，企业整体融资能力有所增强，但是在实践中还存在一定的问题有待改进和完善。目前我国房地产行业的投资渠道整体来看还较为单一，过度依赖银行贷款的情况依然广泛存在，加这上些地方市场监管不利，很多房地产企业盲目扩张，长此以往，将对整个金融体系的稳定性构成巨大的威胁。

五、优化房地产企业融资的建议

1、建立多层次房地产融资体系，拓展多元化融资渠道

房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限，股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。因此，建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的信赖。同时，企业要加强自身的实力，加强内部治理结构，与国际接轨，大力采用金融创新融资方式，使用新的融资工具，拓展新的融资渠道。

2、完善房地产金融法律法规，建立合理的融资机制，减少盲目融资现象

在房地产融资多样化的过程中，新出现的很多融资工具，如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面，因此，必有建立和完善相应的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通边转让、收益来源和分配等，作出严格规范。

六、结语 综上所述，我国房地产企业融资渠道比较单一，信托、债券、基金、股票等融资渠道获取资金的量有限，尚未形成多元化融资体系。只有建立与发展多元化的融资体系，综合运用多元化的融资渠道，建立完善合理的融资机制，房地产企业才能以最有利的方式、最低的成本筹集到资金，使房地产企业更好、更快地持续发展。

参考文献：

[1]

第三篇：房地产企业融资模式

房地产企业融资模式

资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式：

1.自有资金+银行贷款

•传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。

•融资成本最低，应优先使用。

•2.自有资金+信托计划

•新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。

•融资成本比银行贷款高。

•3.自有资金+股权融资

•传统融资方式，目前引进外企的比例较高。

•融资成本比银行贷款高。

•4.自有资金+投资基金

•新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全。

•融资成本最高。

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融资流程介绍

一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现

1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。

2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。

保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。

抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车）

质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货）

3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。

另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上）

目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。

（抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。

质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。

抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则多以动产为主或者股权。2.抵押和股权质押要登记才生效，质押则只需占有就可以（指动产）。

3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。）

二、贷款流程

1、办理贷款卡：

（1）、贷款卡是中国人民银行发给注册地借款人的磁卡条，是借款人凭以向金融机构申请办理信贷业务的资格证明。贷款卡记录了贷款卡编码及密码，是商业银行登录“银行信贷登记咨询系统”查询客户资信信息的凭证，取得贷款卡并不意味客户能马上获得银行贷款，关键看企业的资信状况是否满足贷款银行的要求。

（2）、办卡对象：具有主管工商行政管理局核发营业执照的企业（单位）法人及个体经营者；以个人名义申请贷款卡不须办理贷款卡，但个人为企业（单位）法人或个体经营者担保贷款的情况除外。

（3）、贷款卡办理处于每年3月至6月15日对贷款卡年审，当年办理的贷款卡不用年审。企业申请所需材料:

①《贷款卡申请书》；

②《企业法人营业执照》（非法人企业为《营业执照》，事业单位为《事业法人登记证》正本复印件及副本原件（其他借款人为上级批文复印件）；

③《中华人民共和国组织机构代码证》原件及复印件；

④企业的《注册资产验资报告》原件和复印件；领卡前一个月的资产负债表和上决算报表；

⑤法定代表人（或法定代表人授权的代理人、负责人）证及有效证件（身份证）原件及复印件；

审

核

①提交资料真实、完整性；②证、照、表相符；

③主要财务指标平衡关系表

发

卡

上机登录企业概况后发卡；

年

审

所需材料：

①《贷款卡年审报告书》；

②经工商部门年检后的《营业执照》原件及复印件；

③《中华人民共和国组织机构代码证》复印件；

④上会计决算报表；

⑤需变更企业要素的请携带变更后的相关资料原件及复印件；

⑥法定代表人身份证及法人代表证复印件。

2、贷款申请：

借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》。同时须按要求提供借款人相关资料。

3、对借款人的信用等级评估：

应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。评级可由贷款人独立进行，内部掌握，也可由有权部门批准的评估机构进行。信用等级的评定涉及到授信和贷款的额度，所以非常重要。财务报表要求经审计的。每个银行对评级的等级所达到的额度要求并不一样。

4、授信：

银行授信额度即为简化银行信贷审批流程，经企业申请，银行审核后给予企业的一定金额及期限内，向借款人发放的可循环使用的授信。简单地说,就是银行能贷给你最高多少的钱。是和信用评级联系在一起的。其特点是：

（1）、一次授信，循环使用，随用随还。一次授信后，在约定的时间和额度内随借随用随还；

（2）、凭证贷款，手续简便。借款人依据授信合同办理授信业务，银行不再重新进行授信调查、审批；

（3）、如果为综合授信额度，借款人除了可以获得贷款外，还可办理授信合同规定的开立承兑汇票、国际结算融资等业务。

所须提供资料：借款人和担保人的基本资料（营业执照、组织代码证书、税务登记证、法人证明及身份证等）；三年的财务报表（最好经审计的），未满三年的提供自开业至今的财务报表；抵押和质押相关材料；借款人和担保人企业经营状况介绍；章程以及根据企业章程需要提供的董事会或股东会决议；银行需要的其他材料。

5、部门审批流程

首先由业务部门或客户部门进行资料收集，并编写评审报告，通过后报到贷审部门进行风险评审，最后上贷审会进行最终确定。每个银行根据权限不同，报到省行审批或总行备案。贷审会主要由行长、副行长和部门负责人参加，并实行投票表决，具体票数通过率每家银行规定不一样。贷审会集中举行，同时审理多家借款企业授信。

6、签定借款合同或授信合同，签定保证合同。

三、签发银行承兑汇票和贴现

1、签发银行承兑汇票

定义：银行承兑汇票是指由承兑申请人签发的，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑，持票人在汇票到期日或到期日前几天向委托付款人提示付款的票据。付款期限最长可达6个月；提示付款期自汇票到期日起10日。

功能：

用于真实商品交易后的债权债务结算；票据持有人在汇票到期日前若急需资金可以向开户银行或票据中心申请贴现；银行承兑汇票在到期日前可以背书转让。

如何办理：

（1）、提交书面申请，包括提交《开具银行承兑汇票申请表》、《开具银行承兑汇票申请书》、经济合同及企业近期的财务报表；

（2）、银行与申请人及担保人签订担保合同；

（3）、申请人向银行缴存保证金（20%以上）；

（4）、银行向申请人签发银行承兑汇票，并由申请人签章。

常见问题解答：

（1）．开立银行承兑汇票需要缴存多少比例的保证金？

申请人需要缴存不低于银行承兑汇票金额20％的保证金。

（2）．对银行承兑汇票单笔金额有何限制？

银行承兑汇票单笔最高金额不能超过1000万元。

（3）．开立银行承兑汇票时，不同的担保方式需要签订哪些相关担保合同？

开立银行承兑汇票时，申请人要与银行及担保人签订《银行承兑汇票契约》，若承兑采取保证方式的，还要签订《银行承兑汇票保证担保合同》，若承兑采取抵（质）押担保方式的，则要签订《银行承兑汇票抵（质）押担保合同》。

2、贴现

定义：

银行承兑汇票贴现是指银行承兑汇票的持票人在票据到期日前，贴付一定利息将票据权利转让给金融机构而取得资金的票据行为,是金融机构向持票人融通资金的一种方式。产品特点：

能满足客户持有的商业汇票快速变现的需求；手续方便，融资成本低。

如何办理：

1．提交书面申请书，即《汇票贴现申请书》

2．提供以下资料：

（1）经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡原件

（2）尚未到期且要式完整的银行承兑汇票

（3）交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明

（4）与出票人（或直接前手）之间的增值税发票原件或复印件

（5）贴现行要求提交的其他资料

常见问题解答：

1．对贴现的票据有何要求？

要求贴现的银行承兑汇票的交易合同必须是合法且要素齐全，即贴现的银行承兑汇票必须符合《票据法》，符合制度规定的银行承兑汇票的出票、背书、承兑的条款要求。

2．对贴现的期限有何规定？

贴现的期限从贴现之日起至汇票到期日止，最长不超过6个月。

四、银行贷款关注的财务指标

企业还要把握好以下12个指标：

财务结构：

1、净资产与年未贷款余额比率。必须大于100%（房地产企业可大于80%）。

2、资产负债率。必须小于70%，最好低于55%。

偿债能力：

3、流动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在150%~200%较好。

4、速动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在100%左右较好，对中小企业适当放宽，也应大于80%。

5、担保比例。企业应该把有损失的风险下降到最低点。一般讲，比例小于0.5为好。现金流量：

6、企业经营活动产生的净现金流应为正值，其销售收入现金回笼应在85~95%以上。

7、企业在经营活动中支付采购商品，劳务的现金支付率应在85~95%以上。经营能力：

8、主营业务收入增长率。一般讲，如果主营业务收入每年增长率不小于8%，说明该企业的主业正处于成长期。如果该比率低于-5%，说明该产品将进入生命末期了。

9、应收账款周转速度。一般企业应大于六次。一般讲企业应收账款周转速度越高，企业应收账款平均收款期越短，资金回笼的速度也就越快。

10、存贷周转速度，一般中小企业应大于五次。存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强。

经营效益：

11、营业利润率，该指标表示全年营业收入的盈利水平，反映企业的综合获利能力。一般来讲，该指标应大于8%，当然指标值越大，表明企业综合获利能力越强。

12、净资产收益率，目前对中小企业来讲应大于 5%。一般情况下，该指标值越高说明投资带来的回报越高，股东们收益水平也就越高。

附董事会决议样本

来自房地产会计网,地址：http:///viewthread.php?tid=8165

第四篇：轻资产模式与举例应用

轻资产商业模式与举例应用

武汉东湖学院管理学院2010级电子商务 钟向宇

摘 要：轻资产商业模式即抛弃庞大的生产制造过程及下游物流配送系统，仅仅保留核心的销售部分，其余所有部分外包。应用电子商务互联网技术和电话通信技术完成销售的中间环节。其结果是大大缩减了费用开支门槛明显降低。效率将大大提高。但是对于上下游的控制不能很好的把握。同时，由于没有很好的渠道建设，企业必须完全依靠广告提高知名度。在企业文化建设中由于不能很好的与用户相互交流，不能及时得到用户关于产品的感知度。增大企业对客户认知的难度。

关键词： 轻资产商业模式

企业文化

客户感知度

广告

正 文:

一、轻资产商业模式

麦肯锡咨询公司曾给光明乳业公司战略规划时提出轻资产的商业模式:以很少的投入资金通过互联网等先进媒体首先迅速壮大起来。并且通过扔掉庞大的、笨重的上游制造业下游物流业专注于中间销售、产品质量和品牌建设等即为典型的轻资产商业模式。轻资产运营的模式可以降低公司资本投入，特别是生产领域内大量固定资产投入，以此提高资本回报率。

轻资产商业模式突出内容是轻资产。具有门槛低、公司运转方便等。资产运营是一种以价值为驱动的资本战略，是网络时代与知识经济时代企业战略的新结构。轻资产运营必须根据知识管理的内容和要求，以人力资源管理为纽带，通过建立良好的管理系统平台促进企业的生存和发展。在某些方面可以“轻”，但是稍有不慎就会满盘皆输。其独特的商业模式决定其特点。主要有：

（一）投入小产出大。作为轻资产模式的典型，凡客诚品2007年以最初的475万成立，不到4年创造出市值32亿美元的成绩，不得不引起惊叹。当然，这得益于良好的市场细分，同时市场空间足够大。

（二）产品必须具有高附加值。由于在轻资产公司一般都是需要通过迅速占领市场的同时获得市场认可。而传统品牌都是在通过数年积淀在公众心目中留下印象。所以，轻资产模式下的公司在产品方面必须要有自己的特色，并且有高附加值，才能得到社会的认同。

（三）品牌价值要高。品牌价值是一个企业的灵魂。塑造一个好的品牌需要多年的时间，而轻资产模式下的品牌在很短的时间内就可以让一个企业广为人知。而品牌知名度打开了并不代表该产品具有很高的品牌价值。

二、对于轻资产模式的运营，有一系列要素

（一）运营轻资产的基础：核心竞争力。精准地得知自己的自身的核心竞争力所在，才能知该怎么去专注、该怎么去放弃、依托什么去运营、运用什么方法手段去进行市场扩张。光明乳业正是因为具备了突出的营销能力和品牌优势，同时在得到了市场甚至竞争对手的认同，才成功实现低成本扩张和轻资产运营。

（二）运营轻资产的基础：知识。以智力资本等作为基础，企业才能够在市场运营中运用杠杆，以小博大。任何企业在研发能力、管理能力、创新能力、营销能力、公关能力、文化能力、整合能力等归根到底都是知识。

（三）运营轻资产的利器：品牌。品牌是形态上的无形资产。它不出现在公司的资产负债表上。但品牌却能够集中体现企业的核心竞争力，是最具价值的轻资产。

（四）运营轻资产的主要手段：业务外包。要实现轻资产运营就必须实现业务外包。

（五）运营轻资产的要务：质量控制。业务外包由于不能亲自控制产品质量，在生产过程中对于供应商的选择严格把关是很重要的。

（六）运营轻资产的关键：业务整合。轻资产运营的过程中包含着大量复杂的业务外包。因此业务整合就显的尤为重要了。

（七）运营轻资产的捷径：价值链定位。

三、轻资产模式的发展方向与面临问题

对于各式各样企业来说，轻资产模式下的企业有自己独特的优势。其中门槛低是最为关键的因素。由于门槛低的特点一大批的公司开始进入。小米手机、钻石小鸟等互联网企业。

（一）对于低成本的宣传优势主要体现在互联网包括移动互联网上，因此互联网和移动互联网平台是轻资产模式的最主要推广途径。这里主要体现在互联网的独特性：互联网作为一种独特的资源共享平台，使得用户可以通过很简便的方式获得最新的信息。

（二）企业的发展在更大程度上是取决于其核心业务的成败。轻资产运营企业通过整合企业内外各种资源将一些很难形成明显竞争力的环节外包，将企业的资金和精力集中于核心业务。比如核心技术研发、品牌提升、市场拓展等。从而极大地提升本企业的核心竞争，使企业在激烈的市场竞争中更长久地立于不败之地。

（三）而由于轻资产模式下的企业对于具有投资低廉的特点，在管理方面容易存在误区。主要体现在：轻经济模式抛开了上下游产业，发展独立核心产品，就容易导致在上下游出现问题。

（四）对于这一模式下的企业有一个共同点就是市场细分足够细。把市场细分到不可再细分程度。在公平的原则上面，抢占传统份额，获得市场认可。凡客诚品作为第一家在互联网服装品牌迅速获得了巨大的利润空间和市场份额。钻石小鸟是第一家在互联网上面卖钻石产品的公司，迅速占领了市场份额。

四、轻资产模式下的互联网公司应用举例

关于凡客诚品:凡客在发展初期在充分应用轻资产模式发展下取得了较好的成绩。但是在之后直到现如今却面临了一系列的问题。凡客诚品从2007年以474万创立2008年销售额1.6亿再到2010年20亿。发展尤其迅速。但是在2011年的预计销售额100亿中广告投资达到10亿。在资本市场不景气等一系列因素下凡客100亿销售额落空，因此债务危机加重导致了一些列问题。时到今日，凡客已经不再是一个单纯的服装品牌了。VANCL.COM已经作为电商平台，参与电子商务的一系列活动。比如：价格拼杀，疯狂烧钱。已经完全忘记自己是互联网品牌而转型到互联网平台中。如今凡客的产品线已经越来越臃肿，并且其中较多产品都是瘦狗业务，严重制约企业发展。比如凡客的自营化妆品业务妙稞。

同时，凡客的售后服务体系做的很庞大，但是反映出来的问题依然是与用户交流不够，信息反馈不够准确及时。

在关于小米手机的运营中，雷军在质量控制方面很下功夫。同时售后服务做的较好。但是在智能手机越来越廉价的今天，小米手机所剩下的机会也不是很多。因此，拓展开小米盒子、小米电视是必要的。

参考文献：

[1]孙黎 朱武祥 《轻资产运营》 [M] 中国社会科学出版社2004年11月版

[2]黄金火 《市场营销学》 [M]上海 上海财经大学出版社 2010年9月版 [3]冯英健 《网络营销基础与实践》 [M] 清华大学出版社 2008年6月版 [4]金永生 《市场营销管理》[M] 北京 机械工业出版社 2003-9-1 [5]海恩 《经济学的思维方式》[M] 北京 世界图书出版社 2012-3-1 [6]百度百科.凡客诚品.[DB/OL] http://baike.baidu.com/view/1278486.htm

第五篇：浅谈农商行“轻资产”发展模式

浅谈农商行“轻资产”发展模式

10月17日——20日，有幸参加清华大学经济管理学院举办的XX省农村信用社（农商银行）金融营销与业务拓展专业岗位高级人才培训班学习，此次学习，让我领略了清华经管学院教授们的博学与风采，许多独特的观点、深邃的理念让我们开阔了视野，同时进一步认识了我们农商行与其他先进银行之间存在的差距。四天的课程里，让我最感兴趣的是张陶伟副教授所讲的“轻资产”战略。“轻资产”在金融领域已经不是一个新概念，招商银行的轻资产化战略已经取得了成功，对我们农商行来讲，“轻资产”模式应当成为业务转型的一条重要路径。

一、什么是“轻资产”

所谓“轻资产”，可以从两个层面去理解。一是从物理形态看，就是要处理好“线下”与“线上”业态的关系。在现阶段人工成本、物理网点成本快速上升，利差收益日趋下降的形势下，物理网点的边际成本居高不下，而边际收益则加速下滑，甚至呈现边际负效（全省农信社约70%左右的乡镇网点处于亏损状态），依靠物理网点扩张的外延发展模式已不可持续。依托合理、高效、多业态物理网点，大力发展移动互联“线上”业务，满足客户全方位、全渠道产品、服务需求与体验，成为商业银行未来发展的必然选择。二是从账务形态看，就是要处理好“表内业务”和“表外业务”的关系，要改变传统的追逐资产负债表扩张、依托表内业务高耗资本发展的惯性，着力发展低风险、低资本消耗的表外业务，打造依托内生资本积累的可持续发展模式。

二、农商银行走“轻资产”道路的必要性

伴随“新常态”下经济转型与结构调整，农商行面临信用风险持续增大的压力，加之利率市场化的全面实施，将大大削弱农商行的盈利能力和内部资本积累能力，这也意味着农商银行存贷差逐渐收窄的趋势进一步加深，以往凭借“高资本消耗”、“重资产运行”、“拼成本运营”的传统经营模式已经难以为继。面对这一形势，招商银行已经率先向“轻银行”转型，很重要的一项是向“轻资产”业务转型，即以较少的资本消耗来换取更大的收益回报。工商银行董事长姜建清也提出“银行也要轻装上阵”，从银行外部环境来讲，外部利差的变化是不可抗力，宏观政策出台、利率政策变化，银行的经营随之发生变化。从银行自身来看，也应作努力，如从过去的银行重资产结构，逐渐向轻资产的经营结构转型，不过度依赖存贷款，发展多种盈利方式，提供多样的金融服务，像财富管理、私人银行、投资银行等，延伸更广泛的业务线，向轻资产业务方向发展或将成为农商银行转型的一个趋势，在“轻资产”经营策略下，加强业务联动，运用融资、融智方式，为客户提供综合服务，实现可持续发展。

三、农商行“轻资产”发展路径浅探

鉴于国内利率市场化已基本确立，银行传统业务的利差已在不断下降，农商行要通过创新业务来寻找新的利润增长点，通过与证券、信托、保险等同业的合作，大力发展轻资产业务，实现可持续发展，已成为必走之路。

一是满足优质企业综合金融需求。关注优质企业的动态信息，为客户提供全过程综合金融服务，包括股权融资、债权融资、财务优化、财富管理、员工持股计划、实业投资、并购、机构理财、现金管理、非金融企业债券融资等产品，丰富产品体系，提高中间业务收入。XX农商银行今年以来就自主发行了4期机构理财产品，总金额达6亿元，在“轻资产”道路上迈出了重要步伐。

二是加大平台公司营销力度。通过券商、信托、保险渠道，以企业持有上市公司或其他非上市公司股权质押、保险直投、融资租赁等新融资模式为企业解决融资问题。做好代理债券等产品的发行工作，帮助平台公司募集资金，大力吸收成本存款。

三是打造渠道优势。以“流量、平台、数据”为结构布局，利用移动互联网轻渠道和大数据技术搭建获取大众客户的轻平台。如通过打造“批量化、智能化”的获客方式，运用微信银行、E百福等新媒体、新平台打造更好的服务体验吸引客户，提升客户黏性。