信托项目销售流程

第一篇：信托项目销售流程

信托项目销售生命周期

1、准备周期

（1）推介信托计划应准备的资料

官方资料：I、信托计划简版推介 II、信托计划说明书 III、信托合同

IV、信托计划尽职调查报告 V、其他重要文件以及推介材料

文字推介： I、邮件版II、短信版

（2）推介信托计划应该提前确立的事项

I、II、III、IV、V、信托计划发行的总发售方（项目组或者三方）以及发售方的联系人 信托计划的发行周期（推介期、打款期、合同状态）信托计划的销售费用 信托计划的额度安排 信托计划的结款方式

2、推介周期

（1）将项目邮件发送给渠道

（2）将项目飞信给渠道

（3）网站、微信公共账户添加项目说明

（4）打电话给重点渠道

（5）QQ、微信与重点渠道沟通

3、预约周期

与项目方确定好额度，与认购方确定好客户信息、打款金额、打款时间

4、打款周期

督促认购方打款

5、结款周期

项目成立后督促项目方结算费用，并向下游结算费用

6、合同签订周期

从项目方取合同，给到渠道，促使客户签订合同

将签订好的合同返还给信托公司

向信托公司索取客户确认书，将客户确认书返还给客户

第二篇：地产项目信托贷款一般操作流程

地产项目非银行贷款融资之

一般操作流程

地产项目在四证未能办齐之前，通常无法获得银行的项目开发贷款，这就促使地产公司不得不借助于非银行性对外借款来满足项目前期的融资需求。而对外借款的形式主要有两种，一种是由信托公司向地产公司发行信托贷款产品；另一种则是由非金融机构类的一般投资人向地产公司提供委托贷款。在提供贷款的同时，无论是信托公司还是一般投资人，通常都会要求借款人提供相应的抵押担保；以地产公司的股权为标的设立股权信托（仅信托公司能够采用）或者设立股权让与担保，并以贷款的偿还情况设定相应的股权回赎条件；改组项目公司的董事会、监事会并控制公司的经营管理；对发放贷款的用途及偿还方式等作出相应的限定。现将地产项目非银行贷款融资的一般操作流程简要总结如下，以供参考。

一、前期尽职调查

贷款人决定提供贷款前，要对借款人及项目本身进行尽职调查，以判断项目的盈利前景和投资风险，确保资金顺利回收。尽职调查的范围大致包括：

1、项目公司相关组织性文件。

2、项目公司自身资产情况。

3、有关金融及财务文件。

4、项目公司的诉讼、仲裁及行政处罚情况。

5、与地产项目相关的文件。（如项目的各项批准文件/证书、项目开发成本发生状况、项目预期收益分析报告等）

6、项目公司相关财务及会计资料。

提供贷款前的尽职调查具体范围将依项目实际情况需要而定。

二、发放贷款的安排

1、提供贷款的形式

1）信托公司作为金融机构，本身具有开展贷款、投资等业务的经营资格，其向地产项目公司提供贷款可以向银行一样，直接签订《借款合同》并收取利息。

2）对于非金融机构类的一般投资人而言，为了合法地获取资金利息，其向地产公司发放贷款通常要采用委托贷款的方式，即由投资人选定一个受托贷款银行，借贷双方与受托银行签订委托贷款合同，投资人通过银行向地产公司发放贷款。为了明确借贷双方的权利义务，投资人往往还要在委托贷款合同签订之前，先行与借款人签订一份双方内部流通的《借款合同》，详细约定相关事项。

2、发放贷款的金额、期限、利息及发放方式

1）贷款金额和期限依据项目融资需求及具体情况而定，有些项目采用固定金额，有些则采用额度贷款形式，即贷款人向借款人发放额度不超过 元的人民币贷款，以借款人实际提取的金额为准计算本金和利息。至于贷款期限通常最少一到二年。

2）贷款利息标准多数情况下选择固定利率，以年利率15%-18%居多。3）贷款的发放方式，通常是一次性发放和分次发放两种。采取分次发放的，贷款人通常会对借款人每次申请放款的时间及额度作出要求或限定。

3、担保形式

1）抵押。由于地产项目的融资金额庞大，贷款人为防范资金不能回笼的风险，都会要求借款人以项目本身用地的土地使用权及其上新增建筑物作为地产公司申请借款的抵押担保。由于有些项目在申请借款时尚有部分地块没有取得土地使用权证或者已抵押给银行，贷款人往往会在合同中时约定借款人在这些地块取得土地证或者银行的抵押解除后要为贷款人提供追加抵押担保。

2）保证。对于有较多关联公司的地产项目，贷款人一般也会要求借款人的实际控制人及/ 或关联公司为其偿还借款提供连带责任保证。

3）股权信托/股权让与担保（详见

4、贷款用途

贷款资金通常要被限定仅用于此地产项目的开发建设或者借贷双方共同书面指定的用途，以保证专款专用。

5、还款来源及还款方式

1）地产项目的还款来源主要来自项目销售回款、公司的收入及其他资金来源（如有）。在贷款本息未能清偿之前，项目的所有款项及今后取得的各种收入（包括销售收入、其他贷款、融资等）通常要求全部进入贷款人指定的账户或者借贷双方共同同意的账户。项目的销售回款、融资款等仅限用于项目开发建设，未经贷款人同意，不得挪作他用。通常，贷款人还会为自己创设项目销售回款可直接用于偿还贷款本息的权利；而对于销售回款的其他用途（如偿还借款人的其他债务等）贷款人往往围绕着项目的销售价格、累计销售面积、销售回款累计总额等方面来设定支出条件。

2）利息通常是季付或年付；本金在借款期限届满时一次性偿还。另外，贷款人会根据项目情况决定是否允许提前还款并对提前还款的申请时间、方式及条件作出要求。

6、放款

贷款资金一般要在前述的各项担保生效、股权转让的工商变更登记手续完成后方能发放。为防范借款人发生违约行为，贷款人一般会赋予自己宣布贷款提前到期并要求偿还的权利，未发放的贷款也不再发放，还可能约定按贷款全额1%-5%支付违约金。

7、贷后管理

对于项目经营及决策过程中的重大事项，如设计方案的审定、银行借款、成本计划、大额合同招投标、销售代理的聘请、销售方案及价格的确定，贷款人都会要求借款人事前予以通报，并派人参与有关的决策会议。借款人须按时向贷款人提供经营计划、季/月度资金使用计划及季/月度财务报表。

三、设立股权信托/股权让与担保

除了土地抵押担保及/或相关的保证担保外，贷款人通常还要以取得项目公司绝对控制权的方式为借款偿还提供保障。

1、持有项目公司股权的方式

1）信托公司股权信托模式。此模式是以借款人为信托计划委托人，将项目公司的股权（比例一般要在90%以上）信托给作为贷款人的信托公司，设立股权信托，并指定借款人和贷款人为共同受益人。通常仅为借款人保留很小比例的受益权（如1%），而贷款人的受益权比例则非常高（如99%，以避免违反信托法规定的受托人不能为信托合同的唯一受益人的规定）。所设立的股权信托为积极信托，贷款人将以股东的身份对管理信托股权事务自行作出决定，并委派出席项目公司股东会的代表、推荐董事和委派相关人员。股权信托模式下，借贷双方需要另行签署《股权信托合同》，并办理信托持有股权的转让登记手续。

2）一般投资人的无偿转让股权模式。此模式是由借款人将项目公司通常在90%以上的股权无偿转让给贷款人持有，作为其偿还借款的让与担保。借贷双方需要另行签署《股权转让合同》，以此作为向工商行政机关办理股权变更登记的依据。

2、控制公司的经营管理

1）改组项目公司的董事会、更换监事。贷款人推荐的董事人数通常在全体董事三分之二以上，以确保贷款人占有绝对多数的表决权。董事长由贷款人推荐的人员担任；对于监事人选一般也由贷款人推荐。

2）委派财务总监及项目管理人员。股权转让完成后，贷款人通常还要委派项目公司的财务总监1名，项目管理人员若干名来参与公司日常经营管理。财务总监一般负责保管公司的公章、财务章、合同专用章等公司印鉴，控制销售发票的使用，参加项目公司所有业务会议，项目公司所有款项支出须有财务总监的签字方可划付；项目管理人员则参加项目公司的例会及有关工程会议，参与项目的设计方案、招标、聘请销售代理及销售代理合同文本的确定、销售方案及价格的 确定等工作，行使董事会同意的其他权利等。

3）要求对借款人对外提供担保或以财产或财产权向银行申请抵押借款等 享有否决权，控制借款人的负债及或有负债。

3、修改公司章程并办理工商变更登记

就董事会的改组、监事的更换、董事会的职权、贷款人相关委派人员的职责、项目销售回款的使用及开发收入的分配等事项对项目公司章程作相应修改，并办理完成工商变更登记手续。

四、回赎条款

贷款人要求设立股权信托/无偿受让股权的最终目的不是持有股权本身，而是以此督促借款人按期足额偿还借款。因此，地产项目中的非银行性贷款融资在合同中都会约定相应的回赎条款。

如果贷款本息全部按期足额清偿完毕，贷款人会将其享有的信托项下的受益权全部无偿转让给借款人（贷款人为信托公司时）或将其持有的项目公司的全部股权无偿转让给借款人（贷款人为一般投资人时）。否则，借款人不能回赎任何部分的信托受益权或股权（无论有偿或无偿），且此时项目公司的董事会可以选择更换包括总经理在内的经营管理层，以股权及其收益作为不能回收资金的补偿。

五、相关法律文本的签署

为了明确此类融资中借贷双方的权利义务关系，更便于融资方案的实际操作，有关各方需要签订一系列彼此相关的法律文本，主要包括以下几项：

1、主协议。对发放贷款、股权信托/股权让与担保、股权回赎、抵押/保证等担保、公司经营管理的控制等相关事项作框架性约定，以此作为交易的纲领性文件，后续的所有合同、协议、附件等均作为主协议的补充协议。

2、借款合同。依据主协议的原则按照一般借款合同的格式来签署；对于非信托公司的一般投资人而言，在此份借款合同签订后，还要据此与银行签订三方

的委托贷款合同。

3、担保合同。主要是将项目用地及其上新增建筑物设定抵押的房地产抵押担保合同和借款人关联公司为其偿还借款提供连带保证的保证合同。

4、股权信托合同/股权转让合同。采取设立股权信托模式的，需签订股权信托合同，并准备格式化股权转让合同作为工商变更登记的依据；采取股权让与担保模式的，只需签署股权转让合同即可。

5、项目公司新的公司章程。

6、根据需要后续签署的补充协议等法律文件。

以上所列仅为地产项目非银行贷款融资的通常操作规程，因项目情况各异，请以实际所需为准。

北京市德津律师事务所 2010年2月4日

第三篇：信托销售工作总结

篇一：工作总结 工作总结

2011年，在您的领导下，我继续参与了公司的多项创新工作，在即将辞旧迎新的时候，我想将我对我们创新工作的认识、理解和明年创新工作的建议向您汇报如下，不足不妥之处，敬请指正。

一、融资创新工作的开展

我作为集团公司融资创新工作小组成员兼秘书，在您的指导和其他同事的配合下，全程参与并积极推进了中海信托、中投信托、中融信托、中泰信托等十多个信托计划，与您和大家多次前往北京、上海、深圳、无锡等地与信托公司、银行协调沟通，主要工作内容涉及交易结构的商谈、合作框架的拟定、交易文件的评审、收益成本预测、集团和项目的尽职调查以及信托计划成立后的后续监管等。

2011年4月21日，我们的第一个房地产信托投资基金历经一年的努力终于正式成立，使公司在资金严重紧张的关键时刻获得了20亿的融资资金，并用其在香港资本市场回购20××年到期的×亿美元优先票据，在受资本市场青睐的同时也获得了可观的收益。目前的工作内容有：（此处略去xx字）

二、融资创新工作对我的促进和影响

融资创新工作推进的过程，我不仅是在学习，更是在实践着公司和您的想法，锻炼着自己的眼光和思考，可以相对独立的推进一个信托计划工作，从交易结构的探讨、尽职调查的执行、交易文件的讨论、与各方的沟通和协调、具体工作的安排和推进，我都在尽可能的做我能够去做的事情。在这个过程中，我自己也能感受到自己的进步，对于信托融资需要规避的房地产行业瓶颈、信托公司风险偏好、资金进入退出机制、资金募集模式、公司在信托融资方面的担保、监管和成本上的诉求等有了比较清晰的认识和了解。

在今年的工作过程中，我逐渐感悟到要充分调动个人主观能动性去开展工作，不要也不能被外部地种种不利因素所影响，在明确目标之后要千方百计、千言万语、千山万水、千辛万苦的去努力达成，执着地去追求，成功细中取，细节决定成败。

在今年的工作过程中，我养成了一些好的工作习惯和工作方式，凡事预则立，事情要分轻重缓急地做，与人沟通采取邮件、电话、短信、面谈中的哪些方式，文稿修订方法，商务谈判的小技巧等等。

当然，我也知道自己存在不少的缺点和不足，如法律知识不够、实际运作经验欠缺，都需要在今后的工作中不断改进和完善，继续向您和其他同事学习。

三、对融资创新工作的理解

2011年，中国的房地产市场从年初的冰点到如今的沸点，公司牢牢抓住发展契机，众志成城，内外兼修，在实现销售额进入全国前列的基础上，积极在全国范围内通过各种方式增加土地储备，同时全方位创新融资模式获取发展资金，为实现3－5年达到销售额全国前五的（转载自本网，请保留此标记。）目标打下坚实的基础。

目前，房地产开发仅仅在依靠开发贷款获取融资的单一融资模式，我们工作的目的是要开拓多渠道、多方式的融资，要寻找房地产开发项目在拿地之前或拿地之后取得四证之前或已经取得开发贷款，还是否有其他的融资模式，以解决土地资金沉淀，更快的收回投资或快速扩张规模，而在这一过程中也是在推广和宣传我们的公司。

但是，创新融资工作受到国家和地方法律法规限制、信托公司对政策的理解和风险把控、银行对政策的理解和募集资金能力、公司项目素质、公司领导对工作的认可程度等诸多因素的影响，并不是一件容易的事情，是需要我们付出更多的时间、精力、脑力才能去实现的。我们的融资创新工作小组作为一个横跨多个部门的合作团队，每个人都有自己的本职工作，在此基础上积极参与创新工作的拓展，充分发挥各自的专业特长，推动创新工作的开展，这种分工协作、各取所长的模式类似于一个资产管理公司，可以为公司今后实现轻公司的管理目标积累一定的实践经验。

从目前来看，我们的工作还是做融资创新，但从长远来看，它应该向着一种业务模式的创新发展，我们寻找并引进更多的资金合作伙伴特别是个人的闲散资金投资到房地产项目，由绿城来负责项目的开发，实现投资商与开发商的分离，可以在短时间内推动绿城的开发规模更上一层楼，这也是一种非常有利的商业待建模式，为客户创造价值的同时实现绿城的百年理想！

四、对今后融资创新工作的建议

1．进一步明确创新工作开展的对象，建立充沛人脉关系

只要不是使用信托公司的自有资金来进行投资，就尽量不要直接找信托公司，要直接与资金提供方，即银行、个人或其他公司，这样可以节约融资的时间成本、资金成本，并提高工作效率和成功率。融资创新工作，要有选择地去做，毕竟人的精力有限，公司的项目资源也有限。

因此要加强与各大银行投行部或资产管理部的沟通交流，同时加强对个人潜在投资者的推介宣传，尤其使绿城会会员的管理和服务。2．进一步理清创新工作的模式

目前我们在谈的模式有股权＋债权、信托收益权转让、股权收益权转让、债权转让、委托贷款转让、并购贷款、融资性保函、成立平台公司、股权质押贷款、应收按揭款质押贷款、成立房地产投资基金等等，不管哪种模式，都是在符合相关监管法规的前提下，取得各方权益的平衡点；不管哪种模式，在资金成本允许的情况下，只要可以获取资金都可以尝试去做。但是，从长远考虑，为了形成规模上的效应，应该选取简洁、易操作而且具备复制能力、（原有模式基础上）拓展能力的模式，在形成一些固化模式可以使用的基础上，再去做一些新的尝试。篇二：2013中国信托业发展评析 2013中国信托业发展评析 ——增长周期下的挑战和转型

2014-02-13 06:59:05 作者：中国信托业协会专家理事 周小明 浏览量：373

一、良性发展态势的持续

2013年，信托业发展的外部环境充满了前所未有的不确定性。经济下行增加了信托公司经营的宏观风险，利率市场化加大了信托公司经营的市场风险，年中和年末的两次“钱慌”引发了对流动性风险的担心，频繁发生的个案风险事件引起了对信托业系统性风险的担忧；继2012年“资产管理新政”以来，2013年商业银行和保险资产管理公司资管计划的推出，全面开启了“泛资产管理时代”，进一步加剧了竞争；财政部等四部委2012年底发布的规范地方政府融资行为的“463号文”以及2013年3月份银监会发布的规范商业银行理财业务投资运作的“8号文”，增加了信托公司政信合作业务和银信合作业务的不确定性。所有这一切使信托业一直处于社会的关注热点之中，不少人认为信托业又站在了发展的“十字路口”上。令人欣慰的是，2013年年末信托公司主要业务数据表明，信托业经受住了上述考验，继续保持了良性的发展态势，再次在丛丛疑云之下交出了满意的答卷。

（一）信托资产规模再创历史新高 2013年，信托公司信托资产总规模为10.91万亿元，与上年7.47万亿元相比，同比增长46.00%。从信托财产来源看，单一资金信托占比69.62%，同比增加1.32个百分点；集合资金信托占比24.90%，同比减少0.3个百分点；管理财产信托占比5.49%，同比减少1.01个百分点。从信托功能看，融资类信托占比47.76%，同比减少1.11个百分点；投资类信托占比32.54%，同比减少3.3个百分点；事务管理类信托占比19.70%，同比增加4.42个百分点。从资金信托的投向看，工商企业占比28.14%，同比增加1.49个百分点；基础产业为25.25%，同比增加1.63个百分点；金融机构占比12.00%，同比增加1.79个百分点；证券市场占比10.35%，同比减少1.2个百分点；房地产占比10.03%，同比增加0.18个百分点；其他占比14.23%，同比减少3.89个百分点。2013年，信托资产结构仍然以单一资金信托、融资信托与工商企业运用为主，但具体比例与去年相比略有变化，这是信托公司在政策与市场之间进行适应性选择的结果。

（二）固有资产规模继续稳步增加

2013年，信托行业固有资产总规模为2871.41亿元，与上年2282.08亿元相比，同比增加25.82%；平均每家固有资产42.23亿元，与上年平均每家34.58亿元相比，同比增加22.12%（2013年68家，2012年66家）。全行业实收资本总额为1116.55亿元，与上年980.00亿元相比，同比增加13.93%；平均每家实收资本为16.42亿元，与上年平均每家14.85亿元同比增长10.57%。2013，全行业所有者权益总额为2555.18亿元，每股净资产为2.29元，与上年总额2032.00亿元和每股净资产2.07元相比，同比分别增加25.75%和10.63%；平均每家净资产37.58亿元，与上年每家30.79亿元相比，同比增长22.05%。

（三）经营效果持续保持良好势头 2013，信托公司全行业经营收入总额832.60亿元，平均每家12.24亿元，与上年638.42亿元总额与每家9.67亿元相比，同比分别增长30.42%和26.58%；经营收入中，信托业务收入占比达到73.44%，同比略减0.48个百分点。全行业实现利润总额568.61亿元，实现人均利润305.65万元，平均每家实现利润8.36亿元，与上年441.40亿元利润总额、291.30万元人均利润和平均每家6.69亿元相比，利润总额同比增加28.82%，人均利润同比增加 4.93%，平均每家利润增长24.96%。2013，全行业实现的净资产收益率为22.25%，同比增加0.53个百分点。就已清算信托项目实现的平均年化综合信托报酬率和年化综合实际收益率而言，2013分别0.71%和7.04%（以12月份清算信托项目为样本），相比上年的0.75%和6.33%，信托公司实现的平均年化综合报酬率同比降低了0.04个百分点，但受益人实现的年化综合实际收益率则提高了0.71个百分点。

信托公司2013之所以能够在复杂多变的经济、市场和政策环境下，继续获得规模与效益的双丰收，保持良性发展态势，仍然得益于信托业务在制度安排上的灵活性以及理财市场的成长性。灵活的制度安排和雄厚的市场基础，不仅是在过去，还是在现在和未来，将一直是信托业保持发展活力的根本源泉。

二、多种挑战下的发展疲态

（一）信托资产规模增速趋缓 2013年，信托业信托资产规模虽然再创历史新高，但增速已有趋缓之势，发展开始显现疲态。就同比增速而言，2013年为46.00%，较2012年55.27%的增速下降了9.27个百分点，首次结束了自2009年以来连续4年超过50%的同比增长率。就季度环比增速而言，2013前3个季度环比连续下降，这是信托业自2010年进入快速发展阶段之后从未出现过的情况，2013年1季度环比增速为16.86%，较2012年4季度18.20%的环比增速下降了1.34个百分点；2013年2季度环比增速为8.30%，较1季度更是大幅下降了8.56个百分点；2013年3季度为7.16%，相比2季度又下降了1.14个百分点；虽然4季度环比增速回升到7.66%，与3季度相比也仅小幅回升了0.5个百分点。季度新增信托资产规模方面，在2010年4季度—2013年1季度之间的两年多时间，全行业季度新增信托资产规模除个别季度外，一直表现为正增长趋势，但从2013年2季度开始，首次出现了连续两个季度的负增长：2季度新增1.50万亿元，相比1季度减少0.15万亿元；3季度新增1.31万亿元，相比2季度又减少了0.19万亿元；虽然4季度重新获得了正增长，新增1.54万亿元，但较3季度仅小幅增长了0.23万亿元。

（二）增速趋缓的挑战因素

2013年信托业开始显现的发展疲态，根本原因是支撑信托业快速发展的主流业务模式，即发挥私募投行功能的融资信托业务模式（私募投行业务），在新的经济背景下开始遇到不可避免的挑战。信托公司虽然一直不乏信托业务的产品创新，但多限于在私募投行业务模式下对融资交易结构安排与融资风险管理方面的创新，涉及产品功能方面的创新则较少。2013年信托公司主要业务数据表明，虽然从功能口径统计的融资类信托占比不足50%，为47.76%，但从资金信托运用方式口径的统计看，以贷款、可供出售及持有至到期投资、买入返售三种方式运用的信托资金，在实际操作层面，基本上可以归口为融资信托资产，此三种方式运用的信托资金规模达到6.96万亿元，占资金信托总规模的比例则高达67.49%，其中：贷款占比47.13%，可供出售及持有至到期投资占比18.52%，买入返售占比1.84%。

以融资信托为产品表现形式的私募投行业务，之所以能够成为制度重构后信托业的主流业务模式并支撑近年来信托业的快速增长，主要原因有两个：一是制度因素。现行信托公司的制度安排，不仅许可信托公司创设单一信托产品和集合信托产品，还允许信托公司采取包括贷款在内的多种融资方式直接将信托资金运用于特定企业和项目，这就是通常所说信托业务具有的“多方式运用、跨市场配置”的特点。而且，在2012年下半年之前，在所有的资产管理机构中，制度上只允许信托公司的理财产品即信托产品具有私募投行业务性质的融资功能，这使得信托公司长期以来几乎成为唯一可以从事私募投行业务的资产管理机构。二是市场因素。长期以来，我国处于金融抑制状态之中，以银行贷款为主导的间接融资和以资本市场为主导的直接融资，均无法充分发挥市场化的融资功能，导致大量优质企业和项目的融资需求不能从正常的银行体系和资本市场获得满足，信托公司以融资信托方式开展的私募投行业务正好满足了这一需求。结果是，塑造了一个规模巨大的具有私募投行业务功能的融资信托市场。在信托业快速增长的这几年间，融资信托市场不仅规模大，而且风险相对小。这是因为，一方面，这一期间融资信托的交易对手，主要是那些本来具备银行和资本市场融资资质而仅因为金融压抑而无法获得融资的优质企业和优质项目，因而，融资信托基础资产的微观风险较低；另一方面，这一期间，我国经济处于长期的景气增长通道之中，融资信托基础资产的宏观风险也相对较小。

私募投行业务之所以发展成为目前信托公司的主要增长模式，而且总体风险处于可控状态，根本原因乃是上述制度因素和市场因素所带来的历史性机遇，信托公司只是适时把握了这种机遇。然而，信托业流行至今的私募投行业务模式目前已经面临巨大的挑战。这是因为自2013年开始，支撑过去信托业增长的私募投行业务模式，其基础已然开始发生变化，从长远看，必将动摇、瓦解。变化的因素来源于三个方面：

一是金融环境的变化。金融自由化的改革大幕已经渐次拉开，银行信贷融资市场化和资本市场融资市场化是金融自由化的题中应有之义，主流融资环境（银行贷款为主体的间接融资和资本市场为主体的直接融资）势必日益宽松，历史上通过信托融资的优质企业和优质项目将渐次回归银行和资本市场，真正需要通过信托融资的客户资质将逐渐降低，甚至主要表现为“垃圾债”。其结果就是，未来融资信托市场将呈现一个需求规模递减而微观风险递增的趋势。

二是经济环境的变化。2012年开始，我国经济增长结束了过去平均高达2位数的增速，开始步入了一个调整的下行通道之中。新的增长动力的形成涉及到政治、经济、技术、文化、社会等方方面面的进一步改革，其过程将充满着艰险。可以预见，在未来相当长的时间内，我国的经济增长在宏观上将处于一个弱增长周期之中。这意味着，未来信托公司以融资信托方式从事私募投行业务时，其基础资产的宏观风险与过去相比，将大大放大。

三是经营环境的变化。2012年以前，信托公司从制度安排上讲，几乎是唯一能够从事私募投行业务的资产管理机构，享有制度红利。但是，2012年下半年各监管部门陆续推出了资产管理“新政”，赋予其他资产管理机构的理财产品具有不同程度的类似信托产品的私募融资功能，资产管理泛信托时代已经到来。这意味着在私募投行业务市场上，信托公司将面临多方面的竞争。上述三方面挑战，对信托公司私募投行业务模式的影响，可以用一句话概括:需求递减，风险递增，竞争激烈。在此背景下，虽然从短中期来看，私募投行业务仍有相当的市场基础，但从长期来看,私募投行业务的市场基础将日益萎缩，如果信托公司主流业务模式不适时进行战略转型，信托业发展趋缓之势就是一个大概率事件，2013开始显现出的发展疲态已经说明了这一点。

三、风险事件背后的真实隐忧

（一）被夸大了的系统性风险

2013年个案信托项目风险事件时有发生，引发了社会对信托业系统性风险的担忧。据统计，2012年信托行业到期清算出现问题的信托项目大约有200亿元，相比当时7.47万亿的信托资产总规模，不良率仅为千分之2.68；2013年被媒体曝光的信托项目风险事件又有十多起，问题项目的总金额也有所上升，但是相对于十万亿的规模而言，不良率仍是非常低篇三：信托公司报告全文

山西信托有限责任公司 2012年报告

二〇一三年四月 2-4.5.3风险管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.22

5、报告期末及上一末的比较式会计报表„„„„„„„„„„23 5.1自营资产（经审计）„„„„„„„„„„„„„„„„„„...23 5.1.1会计师事务所审计意见全文„„„„„„„„„„„„.„23 5.1.2资产负债表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„26 5.1.3利润表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„...28 5.1.4所有者权益变动表„„„„„„„„„„„„„„„„...28 5.2信托资产„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„...30 5.2.1信托资产项目资产负债汇总表„„„„„„„„„„„„.„30 5.2.2信托项目利润及利润分配汇总表„„„„„„„„„„.„31

6、会计报表附注„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„31 6.1会计报表编制基准说明„„„„„„„„„„„„„„„„„31 6.2重要会计政策和会计估计说明„„„„„„„„„„„„„„32 6.2.1计提资产减值准备的范围和方法„„„„„„„„„„.32 6.2.2金融资产四分类的范围和标准„„„„„„„„„„„.35 6.2.3交易性金融资产核算方法„„„„„„„„„„„„„.35 6.2.4可供出售金融资产核算方法„„„„„„„„„„„„.35 6.2.5持有至到期投资核算方法„„„„„„„„„„„„„.35 6.2.6长期股权投资核算方法„„„„„„„„„„„„„„.35 6.2.7投资性房地产核算方法„„„„„„„„„„„„„„.37 6.2.8固定资产计价和折旧方法„„„„„„„„„„„„„.38 6.2.9无形资产计价及摊销政策„„„„„„„„„„„„„.39 6.2.10长期应收款的核算方法„..„„„„„„„„„„„„39 6.2.11长期待摊费用的摊销政策„„„„„„„„„„„„„39 6.2.12合并会计报表的编制方法„„„„„„„„„„„„„39 6.2.13收入确认原则和方法„„„„„„„„„„„„„„„39 6.2.14所得税的会计处理方法„„„„„„„„„„„„„39 6.2.15信托报酬确认原则和方法„„„„„„„„„„„„„40 6.2.16与上一期报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生

变化的情况说明„„„„„„„„„„„.„„„„„„„„„„„4045-

第四篇：信托流程[最终版]

信托流程

信托行为是指当事人在相互信任的基础上，以设定信托为目的而产生的法律行为，也就是信托当事人在约定信托时，为了使信托具有法律效力而履行的一种手续。履行这种手续的方式一般有三种：一是书面契约，这是由当事人共同表态并签字认可的，具有普遍意义的一种方式；二是个人遗嘱，这是一种由委托人单独表态而成立信托的方式，订立遗嘱是一种单独行为，遗嘱中的受托人可能并不知道，有的可能拒绝担当受托人，因此，遗嘱虽然是具有法律效力的文件，但信托不一定会按照遗嘱的单方指定成立，遗嘱信托成立的前提是遗嘱中指定的受托人同意担当受托人；三是法院裁定，即关系人并无成立信托的明确表示，而是由法院根据关系人之间已经存在的事实和法律的有关规定来强制确立一种信托关系。

（1）信托的一般流程

一般来说，信托流程包括如下几个步骤：第一步，委托人向受托人提出信托意向；第二步，信托关系人依法签订信托契约；第三步，转移信托财产；第四步，执行信托契约；第五步，终止信托关系。（2）信托的成立

信托的成立需要以下四方面的条件：第一，当事人之间的信任。信托是一种代人理财的财产管理制度，它的确立必须以当事人之间相互信任为基穿如果委托人和受益人对受托人不信任，则信托行为难以发生。即使发生信托行为，因存在不信任，甚至带有欺骗性，在法律上仍不能确认其为有效。

第二，合法的信托目的。信托的目的是信托行为成立的依据，设立信托，必须有合法的信托目的。第三，确定的信托财产。如果没有信托财产，就没有财产的转移，信托就不能成立，因此，信托的成立必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。

第四，当事人的真实意思表示。确认信托行为的成立，必须有当事人真实意思表示，现代信托中，这种意思表示在形式上一般采用书面形式。《信托法》第八条要求“设立信托，应当采取书面形式”。书面形式包括信托合同、遗嘱或者法律、行政法规规定的其他书面文件等。

有下列情形之一的，信托无效：第一，信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益；第二，信托财产不能确定；第三，委托人以非法财产或者本法规定不得设立信托的财产设立信托；第四，专以诉讼或者讨债为目的设立信托；第五，受益人或者受益人范围不能确定；第六，法律、行政法规规定的其他情形。

（3）信托的变更与终止

设立信托后，有下列情形之一的，委托人可以变更受益人或者处分受益人的信托受益权：第一，受益人对委托人有重大侵权行为；第二，受益人对其他共同受益人有重大侵权行为；第三，经受益人同意；第四，信托文件规定的其他情形。有第一、三、四种情形之一的，委托人可以解除信托。

信托不因委托人或者受托人的死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被依法撤销或者被宣告破产而终止，也不因受托人的辞任而终止。但本法或者信托文件另有规定的除外。但有下列情形之一的，信托终止：第一，信托文件规定的终止事由发生；第二，信托的存续违反信托目的；第三，信托目的已经实现或者不能实现；第四，信托当事人协商同意；第五，信托被撤销；第六，信托被解除。另外，委托人是唯一受益人的，委托人或者其继承人可以解除信托。信托文件另有规定的，从其规定。

信托终止后，信托财产归属于信托文件规定的人；信托文件未规定的，按下列顺序确定归属：首先，受益人或者其继承人；其次，委托人或者其继承人。

（1）定义

资金信托业务是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。（2）分类

根据信托资金的运用方式不同，资金信托业务可以分为贷款信托和投资信托。

①贷款信托

贷款信托是一种典型资金信托，在贷款信托中，受托人管理、运用和处分的方式是贷款。具体来说，贷款信托是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的运用于贷款的资金信托。

②投资信托

投资信托是资金信托另一重要形式，在投资信托中，受托人管理、运用和处分的方式是投资。具体来说，投资信托是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的运用于投资的资金信托。

按照投资对象的不同可以分为直接投资信托（即信托投资公司直接向企业或项目投资）和间接投资信托。直接投资信托是指信托投资公司接受委托人的信托资金，将信托直接投资于企业或项目，而非企业的证券。间接投资信托又称为证券投资信托，是指信托投资公司接受委托人的信托资金，将信托投资于有价证券。

（3）业务流程

资金信托业务的流程主要包括如下七个步骤。

①拟定信托资金招募说明书

信托资金招募说明书是信托公司开展集合资金信托业务必备的信托业务文件，在信托合同签订之前，信托资金招募说明书为要约邀请。信托公司通过信托资金招募说明书向潜在客户推介资金信托产品，信托资金招募说明书的作用及法律属性类似于股份有限公司发行股票时公开刊登的投股说明书。信托合同达成，意味着委托人接受信托公司的要约，因此，信托资金招募说明书的法律效力与信托合同并无不同。而在信托合同签订时，对于拟进行的信托资金管理运用、处分的具体方式和安排、项目的成本收益分析及回报率预测、对各种风险及防范措施的分析、信息披露的承诺等等内容，不可能也不宜全面体现在信托合同的条款中。这些没有体现在信托合同中而体现在信托资金招募说明书中的内容，同样具有法律效力，应当视为信托合同的补充部分。

不同的信托产品，信托资金招募说明书内容有所不同，但主要组成部分基本相同，一般包括如下内容：信托目的；信托规模；信托期限；项目介绍；信托资金的运用；信托收益；受托人的信托报酬与受益人的信托收益；信托财产的管理；风险揭示、风险的防范及风险的承担；信息披露；信托的终止与清算；税务处理；信托产品的认购；信托产品推介期；信托受益权的转让；信托资金招募说明书的法律效力；信托投资公司简介；信托经理简介；信托公司对说明书内容真实性承担责任的申明。

②签订资金信托合同和信托资金管理、运用风险申明书

资金信托合同是由信托法律关系中作为信托关系当事人的委托人与受托人签订的设立、变更、终止信托和规定信托关系当事人（包括委托人、受托人、受益人）权利义务关系的书面协议。

资金信托合同应当载明以下事项：信托目的；委托人、受托人的姓名（或者名称）、住所；受益人姓名（或者名称）、住所，或者受益人的范围；信托资金的币种和金额；信托期限；信托资金的管理方式和受托人的管理、运用和处分的权限；信托资金管理、运用和处分的具体方法或者安排；信托利益的计算、向受益人交付信托利益的时间和方法；信托财产税费的承担、其他费用的核算及支付方法；受托人报酬计算方法、支付期间及方法；信托终止时信托财产的归属及分配方式；信托事务的报告；信托当事人的权利、义务；风险的揭示；信托资金损失后的承担主体及承担方式；信托当事人的违约责任及纠纷解决方式；信托当事人认为需要载明的其他事项。

信托投资公司办理资金信托业务时，应当于签定信托合同的同时，与委托人签定信托资金管理、运用风险申明书。风险申明书应当载明下列内容：信托投资公司依据信托文件的约定管理、运用信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托财产承担；信托投资公司违背信托文件的约定管理、运用、处分信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托投资公司负责赔偿。不足赔偿时，由信托财产承担。③建立信托账户

信托公司除了自营账户用于自营业务的核算，还必须对不同的资金信托建立单独的信托账户，并与自

营账户和其他信托账户严格分开，独立核算。

④信托资金的交付

委托人将信托资金解入信托账户。

⑤信托资金的管理、运用和处分

受托人根据信托资金招募说明书和信托合同约定，以自己的名义管理、运用和处分信托资金。⑥信托收益分配

根据信托资金招募说明书和信托合同约定，在信托期间或在信托期满后分配信托收益。

⑦信托清算

根据信托资金招募说明书和信托合同约定清算方式撰写清算报告，解除信托关系。

实物信托业务是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的有形财产委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。实物信托业务是最早产生的一项信托业务，在有些国家，资金信托业务虽然在整个信托业务中的比重已经很高，但实物信托业务仍对经济发展起着重要作用。

根据实物财产的具体种类不同，实物信托业务可以分为动产信托与不动产信托两大类。

（1）动产信托

动产信托是指委托人将动产设备委托信托机构代为出租或出售并达到为设备供应商和设备使用者融通资金目的的信托业务。

根据对动产设备的不同处理方法（先出租后出售、出售、出租），动产信托分为三类：管理处理型动产信托、即时处分型动产信托及出租型动产信托。

管理处理型动产信托的特点是受托人先以出租方式向动产使用者提供动产设备，最终将动产所有权一次性出售给动产使用者。

即时处分型动产信托的特点是在信托设立时，受托人与动产使用人签订“动产买卖及抵押权设定合同”，将动产出卖给使用者，出售价款以分期付款的方式收回。

出租型动产设备信托的特点是，受托人接受委托人信托的同时将动产出租给使用者，受托人与使用人之间签订的是“动产出租合同”。

（2）不动产信托

不动产信托业务是不动产的所有者为了管理或增值之目的，将不动产委托给信托公司，同时作为受托人的信托公司依信托合同的约定，对接受委托的不动产进行管理、运用或处分的信托业务。不动产是指土地及地上固定物。因此，不动产信托业务经常被称为房地产信托业务。

权利信托业务是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的各类权利财产委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。根据权利财产的具体种类和管理、运用方式的差异，权利信托业务包括债权信托、有价证券信托、表决权信托、附担保公司债信托、专利信托等。

（1）债权信托

债权信托是以管理、处分债权为目的而设立的信托，其委托人为债权拥有者，受托人为信托机构，受益人为债权拥有者或委托人所指定的其他受益人。债权信托通常包括住宅贷款债权信托、人寿保险债权信托及其他类型的债权信托。

住宅贷款债权信托是指专业经营住宅贷款业务的机构或银行，将其拥有的尚未到期的住宅贷款债权委托给信托机构管理，由信托机构向借款人收取贷款本金和利息并支付给受益人的一种信托行为。

人寿保险债权信托是以人寿保险金债权为信托财产，由被保险人作为委托人，信托机构为保险金的受领人，于保险事故发生时，由信托机构受领保险金，并将之交付给委托人所指定受益人，或者按信托合同的约定，为受益人的利益予以管理和运用的信托行为。

（2）有价证券信托

有价证券信托是指股票、国债、公司债等有价证券的持有者，将其有价证券委托给信托机构管理、运用的信托行为。有价证券信托的信托财产是各类有价证券。有价证券信托可分为管理有价证券信托和运用有价证券信托两种。

管理有价证券信托是以证券管理为目的的信托业务，信托公司接受委托人的委托后，为委托人管理相关事务。

运用有价证券信托的委托人不仅委托信托机构管理其证券，而且委托信托机构运用证券以取得利益。（3）表决权信托

表决权信托又称为商务管理信托，是由公司股东（股票持有人）为委托人，信托机构为受托人，股东权利中的表决权为信托财产，股东（股票持有人）为受益人，以委托信托公司管理并行使股东表决权为主要信托目的设立的信托。

（4）附担保公司债信托

附担保公司债信托是以公司债券发行人为委托人，以债券发行抵押物的实物资产或质押物的权利资产上的担保权为信托财产，以全体债券的投资者即债权人为受益人，为将来公司债所有债权人享有共同担保利益为目的，将发行公司债的担保权委托给信托机构管理并使用的一种信托业务。

（5）专利权信托

专利权信托属于知识产权信托中的一种，是指专利权人将其专利权委托给信托机构管理，由信托机构依信托合同的约定将专利权予以转让、出资入股，或通过其他方式实现专利项目商业化的目的。专利权信托的受益人为专利权人。

第五篇：信托项目说明书

新华信托华惠44号•广州致达成装饰公司信托贷款

集合资金信托计划说明书

根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》及《信托公司集合资金信托计划管理办法》以及其他有关法律、法规,新华信托股份有限公司(简称“新华信托”)发挥信托作为金融工具的优势，为拓宽民间投资渠道，满足投资者集合投资于房地产领域，获取稳定收益的需求,设计了风险适中、收益较高的信托产品，特制定本信托计划。

一、信托计划名称

新华信托华惠44号•广州致达成装饰公司信托贷款集合资金信托计划（简称“信托计划”）。

二、信托计划目的

委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法拥有的资金委托给受托人集合管理，贷款给广州市致达成装饰设计有限公司，用于借款人与其他公司签署的广州汇景新城装修项目、中海金沙湾装饰项目、惠州珑湖湾装修项目等项目装修和补充借款人流动资金，取得信托收益并分配给受益人。

三、信托计划规模

（一）信托计划规模：信托计划总规模为人民币3-3.5亿元。

（二）信托计划项下自然人委托人人数不超过50人，但单笔委托金额在300万（含）以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制。

四、信托计划的期限

信托计划各期信托期限俱为12个月，分别自信托计划各期生效之日起计算。若本信托计划只发行第一期，则本信托计划信托期限同信托计划第一期信托期限。若信托计划期限届满之日，受托人需要对抵押物进行处臵或追究保证人责任，处臵期预设为6个月，则信托计划后延6个月，如发生上述情况，受托人可自行决定延长信托计划期限，无需召开受益人大会审议该事项。

（一）信托计划的推介

本信托计划发行地为重庆市，可以根据实际情况分期发行，信托计划第一期推介期自201 年 月 日到201 年 月 日止。每期推介期拟定为30天，受托人有权视情况适当缩短或延长推介期，信托计划第一期生效到最后一期生效时间不超过6个月。

（二）信托计划的成立：

1、信托计划第一期推介期内，信托资金规模达到人民币35000万元，且单笔委托金额低于300万元的自然人委托人不超过50人，则不进行信托计划其他期发行，信托计划提前成立。信托计划第一期推介期结束，信托资金规模达到或超过人民币10000万元，且单笔委托金额低于300万元的自然人委托人不超过50人，则信托计划第一期按实际募集金额成立。受托人有权决定是否和何时发行其他期信托计划，信托计划其他期的成立日期与金额以受托人公告为准，且信托计划各期单笔委托金额低于300万元的自然人委托人总数不超过50人。信托计划各期募集的信托资金规模总和不超过35000万元，不低于30000万元。

2、若信托计划第一期推介期结束，信托资金规模未达到人民币10000万元，则本信托计划不成立，信托计划其他期也不再发行。受托人于信托计划第一期推介期结束之日起10个工作日内承担向委托人返还信托资金及信托资金在信托资金账户获得按中国人民银行规定计算的活期存款利息的义务。此外，受托人不再承担其他任何义务。

（三）信托计划的生效

全部的信用增级措施办理完毕后信托计划开始发行，信托计划成立之后，受托人将信托贷款资金划付至广州市致达成装饰设计有限公司账户当日，信托计划生效。信托计划的信托资金分笔发放信托贷款的，信托计划各期分别自信托贷款发放之日起生效。如果在本信托计划成立后5个工作日内，因不可归责于受托人的原因，致使受托人没有向广州市致达成装饰设计有限公司发放贷款，本信托计划未生效，信托计划终止。受托人于信托计划终止日起10个工作日内承担向委托人返还信托资金及信托资金在信托资金账户获得的按中国人民银行规定计算的活期存款利息的义务。此外，受托人不再承担其它任何义务。

（四）信托资金在信托计划生效前产生的利息计算及其分配

信托资金在受托人收到日至本信托计划各期生效日期间产生的利息按信托资金在信托资金专用账户获得的中国人民银行活期存款利率计算，由受托人在第一次分配收益时支付给受益人。

八、信托资金的运用

委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法拥有的资金委托给受托人集合管理，十一、信托计划风险揭示及防范

（一）信用风险及对策

信用风险：借款人的经营状况可能会受市场周期性变化等因素的影响，面临不能及时向受托人偿还信托贷款本金及利息，从而导致信用风险。

对策：借款人经营稳健，年经营收入来源稳定、可靠，信誉状况良好。借款人将进一步提高管理和运营效率，严格控制资本支出，确保公司的可持续发展，尽可能地降低本次信托融资的偿还风险。另外，新华信托将发挥在贷款领域的专业优势，对借款人的经营状况实行严格的监控，及时发现并解决其经营中可能出现的问题。

（二）保证风险及对策

保证风险：抵押物不能及时变现或者担保人不履行担保承诺而影响资金回收的风险。

对策：新华信托将发挥专业优势，对借款人涉足的经营领域及自身的经营状况进行经常性的调查研究，及时监控相关情况，确保抵押、连带责任保证担保的合法、有效。

（三）管理风险及对策

管理风险：在信托资金的管理运用过程中，特别是对贷款利息收入在信托收益分配前进行运作过程中，可能发生受托人因其知识、管理水平有缺陷、获取的信息不完全或存在误差及对经济形势、政策走势等判断有误，影响部分信托资金运作的收益水平。

对策：新华信托按照监管部门的有关规定建立了决策体系和内部机构管理制度，还将继续不断健全内部管理制度,提高信托管理水平和效率,降低管理风险。此外，新华信托将以安全性为首要原则，对贷款利息收入在信托收益分配前进行谨慎、有效的运作，严格限制投资方向，除存放银行外，不进行其他方式的投资，从而有效规避管理风险。

（四）其他风险

其他风险：因政治、经济、自然灾害等不可抗力因素均有可能对信托资金本金和收益产生影响。

对策：尽管不可抗力因素非人力可避免与化解，但受托人将竭尽所能，积极加强对不可抗力因素的研究判断分析能力，尽可能地向项目公司、信托资金委托人报告不可抗力因素的出现可能，以便其采取相应的对策。

（五）风险承担

受托人违背信托合同及信托的约定管理，运用、处分信托财产，导致信托财产遭受损失的，由受托人负责赔偿。不足赔偿时，由信托财产承担。

性支付到信托账户，如有剩余，则归受托人所有；如不足，则由信托财产承担。但因实现债权产生的费用包括但不限于诉讼费、评估拍卖费、执行费、律师费等由信托财产承担。如受托人事先垫付的，享有优先受偿权。

七、费用计提应符合如下原则：

1、受托人因违反本合同所导致的费用支出，以及处理与本信托无关的事项发生的费用不列入应由信托财产承担的费用。

2、应由信托财产承担的费用从信托财产中支付，列入当期费用。受托人如以固有财产先行垫付的，受托人有权从信托财产中优先受偿。

十三、信托收益的计算、分配及信托本金的分配

一、信托收益的计算

（一）信托收入来源于信托财产管理、运用、处分过程中产生的收入，包括贷款利息收入及银行存款利息收入。

（二）信托收益=信托收入-信托费用。

（三）本信托计划收益率

受益人的预计年收益率为：100-300万元之间（含100万，不含300万）的A类受益人的预计收益率为：10.5%/年，300以上（含300万）B类受益人的预计收益率为：12%/年。

（四）受益人预计年收益=信托本金×受益人适用的年收益率。

本信托合同中关于收益率的预计只是受托人的预测，不构成受托人对收益的承诺或保证。在满足受益人预期收益后，如有剩余，则归受托人所有。

二、信托收益的分配

1、信托收益以现金方式进行分配，由受托人支付到受益人指定的账户。

2、信托收益按年分配，分配时间为信托生效之日起满一年后的10个工作日内。由受托人将扣除信托税费后的信托净收益，以现金方式支付到受益人指定的银行账户。

十四、信托受益权的转让（捐赠）、继承和质押

一、信托受益权转让（捐赠）

（一）在本合同信托期限内，受益人可以转让信托受益权，但不得分割转让，且机构所持有的信托受益权不得向自然人转让。

（二）受益人转让（捐赠）信托受益权，转、受让双方应当分别按拟转让（捐赠）信托财产（受益权）的0.1%向受托人缴纳转让登记手续费。

二、信托受益权的继承，按照国家相关法律、法规办理，并到受托人处办理变更登记手续，并按拟继承信托财产（受益权）的0.1%缴纳变更登记手续费。

人全体通过。受益人大会决定的事项，应当及时通知相关当事人，并向监管部门报告。

特别说明：本信托计划预设6个月处臵期，即信托计划期内或信托计划期满，如发生处臵抵押物、追索保证人责任的情况，受托人需要一定的处臵时间，原定向受益人分配信托本金及收益的时间相应后延，借款人处臵期内未能实现及时顺利退出的各项费率按原存续期合同约定的费率上浮30%。因处臵抵押物、追索保证人责任而延长的期限（即处臵期）内的受益人信托收益及信托费用的费率按本合同以下公式计算，计算公式=信托实际募集金额×各项费率（处臵期内受益人预期收益率、信托报酬率、保管费率）×130%×处臵期实际存续天数÷365。处臵抵押物、追索保证人责任完毕后，由受托人将所得部分资金扣除原信托计划中应付信托费用及信托收益，如有剩余，则返还于借款人。受托人可自行决定办理，而无需召开受益人大会审议该事项。

十六、信托计划的信息披露

（一）本信托计划的信息披露分为定期披露与临时披露。由受托人在受托人网站公告、电子邮件、来函索取时邮寄的形式通知受益人。

1、按月制作信托资金管理的报告和信托资金运用及收益情况表，以备委托人和监管部门查询。按每自然季度定期向委托人披露信托资金管理报告及收益情况表，按年向委托人披露信托资金保管人出具的信托资金保管报告。委托人同意受托人出具的信托资金管理报告及清算报告不须经过第三方审计。

2、本信托计划及时向委托人披露可能对信托受益人权益发生重大影响的信息以及受益人希望了解的信息。

（二）信息披露方式：

1、在受托人住所地公告。

2、在受托人网址上公告，网址为：http://www.xiexiebang.com。

3、电子邮件、来函索取时邮寄。

十七、信托计划的终止与清算

（一）如下情况发生时，本信托计划终止：

1、信托合同期满；

2、信托目的已经实现或不能实现；

3、信托被撤销；

4、信托被解除；

5、受益人大会决定终止。

（二）信托计划清算：

1、信托计划终止,受托人负责信托计划财产的保管、清理、变现、确认和分配。

2、受托人应在期满后对信托资金进行清算分配，并出具信托管理报告，信托终止

抵押给新华信托，为信托贷款本息提供担保，抵押率不超过50%。目前，已评估的物业价值约7亿元，并可以根据实际需要，对同等价值抵押物进行臵换。

（三）担保方介绍

本信托贷款担保方为广东方直集团有限公司和法人陈专先生。

广东方直集团有限公司成立于2004年9月，注册资本人民币10000万元，法人代表陈专，住所为广州市天河区华强路3号富力盈力大厦北塔2201房。经营范围：以自有资金进行项目投资（法律法规允许的行业、项目），投资管理、咨询及策划，企业资产并购、重组，商业批发、零售（法律法规禁止及限制销售的商品除外）等。

截止到2011年12月，公司总资产40.76亿元，净资产20.74亿元，2011年实现经营收入17.24亿元。

十九、信托财产保管人介绍

受托人聘请 银行担任本本信托计划的信托资金的保管人，该行是一家依法设立并合法存续的商业银行，其具有担任信托财产保管人的合法主体资格。

受托人与保管人订立《保管合同/协议》，明确受托人与保管人之间在信托财产的保管、信托财产的管理和运作及相互监督等相关事宜中的权利、义务及职责，确保信托财产的安全，保护受益人的合法权益。

二十、受托人简介

新华信托股份有限公司(NEW CHINA TRUST CO.,LTD.)成立于1979年，是我国最早的信托公司之一，公司注册资本为人民币6.2亿元。公司自成立以来，经历了银信分离、证信分业、增资扩股、战略重组等历程，在公司治理、制度建设、人才结构和业务开拓等方面不断完善，发展成为一个资产质量较高、经营理念先进和风格稳健的全新金融服务机构。2001年10月，公司完成重新登记，2007年9月，经中国银行业监督管理委员会核准，公司重新换发金融许可证。2008年8月经中国银监会批准，英国巴克莱银行作为战略投资者入股公司，成为公司第二大股东。

公司秉承“珍视所托，专业理财”的经营理念，积极进行金融服务创新，稳步实现管理机制更新，业务逐年稳定增长，形成了以信托业务为主的业务格局。截止2011年底，公司信托服务费收入及占比在信托行业内位列前茅，管理资产约680亿元人民币。迄今，公司累计实现融资约1000亿元、外汇5亿美元，承销发行债券约86亿元，代理发行国债数亿元。

二十二、风险警示

虽然受托人将采取有效防范措施，但仍有可能发生并有可能给信托财产带来损失。新华信托依据信托文件的约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。新华信托违背信托计划文件、处理信托事务不当而造成信托财产损失的，由新华信托以

三、惠州飞扬实业公司

1、股东会决议

2、贷款卡复印件及密码

3、抵押物所有权证明

4、抵押物评估报告

二十四、备查方式

1、在受托人住所地公告。

2、在受托人网址上公告，网址为：http://www.xiexiebang.com。

3、电子邮件、来函索取时邮寄。

新华信托股份有限公司

二○一 年 月 日