信托项目融资要素(标准版)

第一篇：信托项目融资要素(标准版)

产品名称 : xxx项目集合资金信托计划 指本信托计划的委托主体，限于中华人民共和国境内具有完全民事行为

委托人/受益人 : 能力，且符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》关于合格投资者

要求的法人、自然人和依法成立的其他组织。

受托人 :

保管银行 : xx信托有限公司 xx银行

受托人将按照委托人的意愿，将委托人交付的信托资金以受托人名义受让xxxx公司（以下简称“xxxx”）之经营收益权，xxxx公司到期按约定

资金运用方式：的价格回购上述经营收益权，实现信托资金的退出。同时，xxxx公司承诺将委托人交付的信托资金全部用xx…。

信托规模 :

信托期限： 不超过人民币xx亿元(以实际募集金额为准，满x亿元可宣告成立)x个月

预期年收益率 : 打包15%(包括销售费用)

本信托计划成立满一年时分配第一次信托利益，分配时间为信托成立满

信托利益的分配

一年之对应日后15个工作日内；信托终止时，信托收益及信托本金到

方式：

期一次性返还。

信托单位的赎

回 :

增信措施:

本信托不开放申购，亦不得赎回。

1、价值预评估xxx亿元土地抵押；

2、xx回购协议

第二篇：信托融资

信托融资

房地产信托“432”条件主要是指：

4代表的是房地产公司4证齐全，“四证”即指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。

3是指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金。是指融资方至少有2级或以上的资质，二级资质指：

1．注册资本不低于2000万元；

2．从事房地产开发经营3年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续3年建筑工程质量合格率达100%；

5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。

第三篇：股权质押融资项目要素表

股权质押融资项目要素表   项目名称 300328宜安科技股权质押融资计划 融资方 东莞德威铸造制品有限公司或宜居安实业有限公司 股东性质 大股东 持股占比 持有6615万股，占总股本59% 联系人 黄华 质押标的 上市股权 股票名称 宜安科技 交易代码 300328 质押股数 1450万股 质押占比 12.95%（占总股本）是否流通 限售流通股 解禁期 2015.6.19 其他增信 宜安实业有限公司、宜安科技董事长李扬德夫妇无限连带责任担保 融资规模 5000万元 质押率 30% 融资期限 2年 资金要求 春节之前到账 资金用途 资金用于补充集团内部流动资金 还款来源 第一还款来源：经营所产生的现金流 第二还款来源：质押宜安实业持有的剩余的5165万股宜安科技融资产生的现金流 收益分配方式 按半年或按年付息 融资成本 9 % 截止日期   风险控制措施 若T日质押股票股价下跌，导致被质押股票以收盘价计算的总市值低于贷款本息的160％时,宜安实业保证在五个交易日内按合同的约定，追加相应保证金或追加与保证金价值相当的股票。若T日质押股票股价继续下跌，导致被质押股票以收盘价计算的总市值低于贷款本息的150％时，从T＋2日起，受托人有权依照《质押合同》的约定处置质押标的实现质权。

填表说明：

1、关于质押率计算：

（1）上市股权：融资本息/前20日均价与前1日收盘价的孰低价（2）非上市股权：融资本息/净资产 2、请勿改动表格，可以缩小字体。

第四篇：信托融资-房地产融资要求

房地产融资要求

融资方或其控股股东具备二级以上的房地产开发资质。（满足四、三、二条件）也即四证齐全、自有资金超过35%、二级开发资质。有的信托公司需要行业百强和地方龙头。

第1条财务状况

对融资方财务状况的基本要求是：

（一）融资方为多项目开发商或综合性开发商，其资产负债率不超过75%，净资产不低于5000万（资产负债率计算可扣除预收房屋销售款计算）；

（二）融资方如为单一项目新设公司，其资产负债率要求可适度放宽，实收资本应不低于1000万；单一项目公司如分期开发，且在我司介入前已有开发和销售记录的，应适用第（一）项标准。

第2条开发经验

融资方或所属集团具有连续开发三年以上的开发经验，且开发业绩良好，累计竣工面积在20万平方米以上。

第3条发展潜力

融资方或所属集团有一定项目储备，持续发展能力较强。

第4条行业地位

融资方或其所属集团具有一定的行业地位，符合以下之一的：

（一）为全国房地产百强企业（中国指数研究院发布的名单）或区域（省、直辖市）综合排名前10位的企业（不含全国房地产百强企业）；

（二）虽未达到第（一）项要求，但股东背景突出，控股股东为其他行业地位突出的大型央企（国资委要求退出房地产领域的除外）、国企和民营企业（全国民营百强企业）；

（三）虽无具体排名，但在建项目市政及生活配套项目成熟健全，项目条件与周边同类物业比较有明显优势，市场承接力强，有较高盈利空间。

第5条开发条件

项目权属清晰，“四证”齐全（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）。

第6条资本金要求

项目资本金比例达到国家最低要求并足额到位。

第7条项目监管

能配合接受我司或我司委托的监理公司对项目监管，以销售资金作为还款来源的项目原则上需要实现项目抵押并能接受分期还款或存单、保证金质押。

第8条保障性住房

保障房的建设单位应具备以下资质：

（一）政府背景的保障性住房开发建设机构，须具备合格的企事业法人资格，有负责保障性住房建设的政府相关批复文件，如属政府平台，另需按政府平台相关政策执行；

（二）如为保障性住房代建企业，须已与政府签订代建项目协议；项目已列入建设计划，廉租房、公租房须已与政府签订回购协议。

第9条旧城改造

项目必须已完成拆迁工作或已全面签订拆迁协议，拆迁工作无障碍，可进行实质性开发。

第10条结构融资安排

对房地产集合信托计划，采用结构化方式进行融资安排的，其优先受益权和劣后受益权配比比例不得高于3：1。

第11条其他条件存在以下情况的项目原则上不介入：

（一）项目土地已闲置超过两年，存在被政府收回风险；

（二）擅自改变土地用途和性质进行开发；

（三）严重拖延开竣工时间；

（四）来自于其他金融机构的项目贷款（或融资）已被挪用等。

第五篇：信托产品设计的五个要素

信托产品设计的五个要素

众所周知，信托产品设计是信托公司业务链上的重要环节。从本质上讲，信托产品设计就是要在现行法律法规的框架内，充分协调和平衡投资者、信托公司、项目方三者的利益，忽视或轻视了任何一方的利益，信托产品就难以运作下去。信托产品设计，既有其作为信托制度体现的灵活性的一面，也有作为金融产品的普遍的共性。除了部分信托产品颇具灵活性和个性化的设计之外，一般的信托产品设计常有以下五个共有的基本要素。

产品收益

对于信托产品的收益，监管政策上不允许承诺保底，目前的通行做法是以预期收益率的形式向投资者进行揭示。从北京信泽金理财顾问有限公司的信托案例样本分析可知，通常而言，信托产品预期收益率的高低，主要取决于以下因素：

1、同期银行存款利率和国债利率的水平。信托产品与银行存款同为理财产品，信托产品风险较高，故其收益率要大于银行存款利率。在国债发行期，信托产品收益率的设定也要高于国债利率。对于银行贷款替代类的银信合作产品，其收益率基本为贷款利率扣除信托公司和银行的佣金比率。

2、不同类型项目的收益水平。目前，集合资金信托的贷款类产品收益一般水平为6％－9％，其中工矿企业、基础设施等项目偏向下限，房地产类项目偏向上限。证券投资类阳光私募信托产品，其收益水平随市场行情波动较大，一般只给出较低的预期收益率。同一项目，如果采用股权或权益投资的信托方式，给出的预期收益率水平通常略高。另外，针对项目投资的不同期限或者不同金额，信托产品的收益水平也会有所不同。期限越长，投资金额越大，收益水平则越高。

产品期限

信托产品期限的设计，应主要考虑以下因素：

1、资金需求方的需要。一般来讲，资金周转项目的期限为中短期，基础设施大型工程等建设项目则周期较长，房地产开发项目一般介于二者之间，PE 类项目的期限通常最长。

2、投资者的投资偏好。由于时间越长，未来的不确定性越大，投资者一般偏好中短期的投资项目，通常在3年以内，不超过5年。

3、监管要求。《信托公司集合资金信托计划管理办法》(全文可参见中国信托法律网www.trustlaws.net)规定，集合资金信托计划期限不少于一年。上述前两方面的因素要综合考虑，从市场的角度来看，投资者的偏好应优先考虑。目前实务上，大多数信托产品的期限为1－3 年，既满足政策要求，也符合投资者的取向。对于一些长期项目，在设计上可以考虑多种融资渠道对接的方式，如信托融资、银行贷款和股权融资等实行对接，既符合投资者的投资期限偏好，又能满足一些项目的长期资金需求。风险控制

信托产品的风险主要有信用风险、市场风险、操作风险以及其他风险。在信托产品设计上主要针对前两类风险加以防范。信用风险是指交易对手违约而造成损失的风险。对信用风险，信托产品主要采取担保的方式加以控制。根据《担保法》，法定担保形式有保证、抵押、质押、留置和定金五种。信托产品设计上常用的是前三种。其中，信托产品中运用的“保证”措施主要是第三方提供担保，为信托产品提供担保的第三方在实践中已出现的主要有商业银行、国家开发银行、大型企业、地方政府（较特殊）。2008 年年中，监管部门为了控制银行风

险，以“窗口指导”的形式叫停了商业银行为融资性信托业务提供担保。2008 年12 月，银监会颁发了《银行与信托公司业务合作指引》，明文禁止“银行不得为银信理财合作涉及的信托产品及该信托产品项下财产运用对象等提供任何形式的担保。”除了融资方自身为信托项目提供担保之外，融资方的控股公司或关联企业也常常扮演保证人的角色。另外，对于最终为个人控制的企业，由控制人自己（或夫妻）提供无限连带责任保证也是目前信托产品风险控制的一种流行设计。地方政府为信托项目提供担保，过去采用过“承诺函”等方式，由于其担保在法律认定上的无效性，近年来主要采取同级人大列入财政预算的方式。在政信合作项目中，由于同时“捆绑”了地方银行和当地投资者，地方政府的信用在此类信托项目中也发挥了很重要的作用，并获得了市场的认可。抵押/质押是融资方提供有效资产进行担保，常见的是房地产抵押、股权质押、应收帐款质押等。对于资产抵/质押这类担保方式，通常打折的比率都很低，一般为资产评估值的30－50％。市场风险是指因市场利率、汇率和价格波动而造成损失的风险。在信托产品中，证券投资类阳光私募产品有较大的市场风险，此类产品在风险控制设计上，主要采取结构化信用增级、设立预警点、止损点等方式。即以产品单位净值为标准，一旦亏损达到某一净值（预警点），则信托机构要求第三方管理人限期提供补充保证金（或者追加其他担保物）；一旦达到更低的某一净值标准（止损点），则采取强制平仓措施，并实行清盘。

此外，对于一些项目融资，还可通过封闭运作的方式控制资金使用并保障还款来源，例如在一些权益投资类信托产品中，就采用了专户管理（或监管账户）的方式控制回流资金。

信用增级

通常而言，为提高产品的吸引力，可以对产品的风险结构进行重组，或通过额外的现金流降低风险，这被称为信用增级。信用增级分为外部信用增级和内部信用增级：外部信用增级手段包括第三方担保、现金担保账户、保险公司保函和银行信用证等；内部信用增级手段包括结构化信用增级、超额担保、储备金制度、追索权制度等。

目前，在信托产品设计中运用较多的内部信用增级是结构化信用增级。主要方法是对投资者受益权进行分层设计，通常分为一般/优先级，或者劣后/优先级。在北京信泽金理财顾问有限公司的信托培训教程中也曾提及,信托收益在保证优先级受益人的本金和收益足额分配后，方可分配给一般或劣后级受益人。结构化信用增级由劣后受益人对优先受益人提供了部分损失保障。例如，优先级与劣后级按2：1认购的产品，如果预期的年化收益率为10%，则劣后受益人为优先受益人的本金和收益提供了约24%的损失保障，如果仅对本金而言则提供了约33%的损失保障。比例越小，保障越大。

实际上，根据需要可以进行多级受益权设计。如国外的多级抵押证券，一般划分A、B、C、Z四级，实行逐级劣后。国家开发银行推出的“开元”一期，就设有优先A档、优先B档和次级档。

结构化信用增级主要针对产品的市场风险，在国内证券投资集合资金信托计划中得到较为广泛的应用。

对于外部信用增级，目前信托产品常用的是第三方担保，主要针对产品的信用风险。如对基础设施等公用事业建设项目，较多采用了信用担保的方式。例如，国家开发银行就曾对一系列基础设施建设项目提供了担保。

流动性设计

由于信托产品自身特点的局限性和政策的约束，信托产品普遍缺乏流动性，国内也未形成一个影响广泛的信托产品流通市场。流动性的缺乏严重影响了信托产品市场的扩大。近几年来，业界在信托产品的流动性方面进行了不少探索，主要有五种方式：

其一，柜台转让，即信托公司通过自己的营业柜台实现信托产品的转让。

其二，质押贷款，即通过为信托产品办理质押贷款的方式以实现信托产品流动性。

其三，“做市商”模式，这是借鉴证券市场运作模式的一种机制创新。信托公司担当信托产品流通的“做市商”，作为原信托产品出售方和新的买入方的交易对手，实现信托产品的买卖。如中煤信托(现已更名为中诚信托)推出的“车公庄危房改造贷款信托”中就作了此类设计。

其四，“信证通”业务，2003年由西南证券飞虎网和重庆信托联合推出，系飞虎网利用自身全国集中式交易体系优势而开发的面向中小投资者的“信托代销代转业务”。

其五，开放式信托，这是信托产品仿开放式基金的流动性设计。即在产品存续期，设定若干特定时期向投资者开放申赎。一般设计为产品成立后封闭半年或一年，以后每月开放一次。作为变通，有些产品对产品赎回设计了赎回期权机制，实现产品的退出。

目前业内运用较多的是第一和第五这两种方式，第一种方式对各种产品可以通用，但涉及面窄，信息传播范围小；第五种方式在证券投资类阳光化私募产品中

应用较广。总体来讲，流动性是信托产品的一大“短板”，这里还有很大的创新空间