苏州市写字楼状况分析

第一篇：苏州市写字楼状况分析

苏州市写字楼状况分析

一、分布特征

苏州写字楼主要分布在三个区域的五个商业板块。苏州市区、新区、园区三个区域内各聚集了一部分写字楼，而且都分布在各区域的商业中心附近。市区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内；新区写字楼集中在新区商业中心和行政中心附近；园区写字楼分布在园区中央商贸区周围。吴中区和相城区发展刚起，写字楼分布不多。

二、写字楼自身级别状况

市区写字楼明显老化，新区、园区优势明显。

三个古城区多为乙级写字楼，外观陈旧，设施落后。物业管理滞后。而园区新区多为甲级中高档写字楼，外观新颖，设备先进，配有中央空调，电梯的性能和速度有了大幅提升。而且，更加注重物业管理，通过有实力物业公司的高档物业管理，提升整个写字楼的档次。

三、售价

市区的写字楼市场售价介于 6000-10000元/㎡之间。在市区的黄金地段也存在一些中高档写字楼，如新联大厦，最高价达到13000元/㎡。位于金阊区的写字楼售价较高，平均13000元/平方米以上。

新区园区的写字楼基本达到了15000元/平方米以上的高租金水平，东方之门更是达到了40000元/平方米以上的高价位，环球188的售价为35000元/平方米。

吴中区和相城区的均价在9000元/平方米以上，高于古城区，但低于园区。但也有13000元/平方米左右的中高档写字楼，如双冠南门商业广场、新苏国际广场等。

第二篇：2006年长沙市写字楼市场状况调查分析报告

2006年长沙市写字楼市场状况调查分析报告

2006年长沙市写字楼市场状况调查分析报告

长沙市邦友置业顾问有限公司

为掌握长沙市写字楼市场的发展现状，本公司与长沙房地产信息中心合作对长沙市写字楼市场进行了专门的调查统计和分析。本次研究采取现场采集信息、发放调查问卷和长沙市房产信息中心房地产市场统计数据等方式，主要以2006年长沙市的纯写字楼物业为研究对象，研究内容包括写字楼市场的宏观发展状况，硬件、软件配套情况及消费者使用情况等，研究时间截至2006年12月。

需要申明的是，由于目前长沙市的写字楼市场尚处在初级发展阶段，市场上纯写字楼的数量还很少，商住楼、产权式酒店、混合型物业用作办公的情况还十分普遍，它们对长沙市写字楼市场的影响是十分显著的。

本次研究的范围仅限于长沙市的专业写字楼，即中档专业写字楼和5A甲级写字楼。

一、2006年长沙市写字楼开发情况分析1、2006年长沙市写字楼市场发展概况

随着长沙市社会经济的迅猛发展，众多外来企业的涌入、本地一批企业的成长壮大，为专业写字楼的发展创造了广阔的发展空间。据调查分析，目前支撑长沙市写字楼市场发展的三大主力是：

1)跨国公司、省内生产型企业与本地大型民营企业。这些企业的快速发展成为长沙写字楼发展的坚实基础。大量跨国企业以及外来资金逐年加大在长沙投资的力度，一批活跃在省内其他城市的生产企业，为了抓住良好的市场机遇，使自己的产品得以进入更好的市场平台，获得更大发展，也纷纷将企业的触角以分支机构的形式深入到了长沙市场。

2)民营中小企业的强劲发展，成为写字楼消费市场中一支不可忽视的生力军。

3)长株潭的融城被提上日程，政府加大招商引资的力度，吸引的一批企业给长沙市未来专业写字楼的发展提供了广阔的市场空间。

据大臧组市场研究中心的统计数据显示，2004至2006年，长沙市推出的专业写字楼建筑面积分别为207375平米、283280平米和243946平米。按世界通用的算法，以平均每个城市人口拥有0.2平米写字楼的标准，扣除商住楼等混合物业的影响，长沙专业写字楼市场的需求仍有很大缺口。

写字楼作为现代房地产开发的四大重要物业形态之一，各项综合指标最能反映一个城市的经济发展状况。2006年，长沙市区在建项目中多数为综合型项目，虽然2006年推出的专业写字楼项目数量只有6个，但单个写字楼的建筑规模呈扩大的趋势。随着外地公司的涌入以及本土企业的成长，公司对专业写字楼的需求仍将继续攀升，销售价格也是稳中有升。

除此之外，前几年在上海、深圳、广州等城市兴起的新型写字楼模式——服务式写字楼正被引入长沙，如金源大酒店、运达国际广场的专业写字楼部分。与普通写字楼不同的是，服务式写字楼在租赁方式、租金核算等方面更为灵活和优惠。目前，这种写字楼还吸引了不少投资者的眼球。

2、长沙市写字楼发展特征分析

1）区域布局特征

目前，长沙市专业写字楼在区域布局上呈现以下特征：

（1）沿市区三横两纵5条主干道呈“日”字形分布。

其中，三横是指五一大道、劳动路和解放路；两纵是指芙蓉路和韶山路。

新一代写字楼物业基本分布在长沙市主干道沿线。这个“日”字形区域基本涵盖了长沙CBD及城市主要商圈，无论商务还是商业，其环境都相对比较成熟。这凸显了写字楼物业对交通便利性的依赖程度。

（2）在不同区域形成各具特色的商圈。

目前长沙的写字楼分布已经逐步形成商圈经济：五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈、文艺路口文化商务圈。三个各具特色的写字楼格局，逐渐促进商圈形成独有的气质与特色。

五一广场商务圈。以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴线的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、恒隆国际大厦、第一大道、中天广场等先后崛起。

芙蓉路金融商务圈。以芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮。顺天国际财富中心、蓝色地标、佳天国际新、运达国际广场、金帆大厦、新时空NO.1等专业写字楼遍布其间。

文艺路文化商务圈。全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色。入驻这一区域的企业多为国际、国内大公司的驻长机构，大型代理商和大型贸易公司。而支撑这一商务港的除了周边的星级酒店外，还有亚大时代、城市之心等专业写字楼。正是这些写字楼的强劲崛起，凸显出节点的价值与活力，形成了网络效应，同时构建了城市的景观和标

志，提升了城市形象。

2）规模特征

从调查统计数据可以看出，长沙市写字楼的单体规模总体而言并不大。2006年新开发的天佑国际、中天广场、麓谷坐标、湘域中央、锦泰商务中心、汇富中心和麓谷坐标等专业写字楼，其单体建筑规模一般在30000㎡-70000㎡左右。这主要因为政府在土地出让时严格控制了市中心地段。在市中心今年新推出的几个新盘中,基本是往年取得的地块,而且在市中心开发的物业，均以商住结合或小户型等多元化物业属性的途径来抬高楼盘单价，来减弱总价抗性。

3）套型设计及消费特征

调查显示，长沙市专业写字楼的套型建筑面积区间差距很大，从30平米到2000平米的套型都有。如城市之星、佳天国际新城、锦泰商务大厦、新时空、天佑国际、维一星城国际等，以小面积为主。这些写字楼通常以中小民营企业、个人投资等购买为主。而平和堂、恒隆国际、湖南文化大厦则以大面积套型为主，大多数是外来开发商开发进驻,以大中型企事业单位购买为主，其中亚大时代、湖南新闻大厦、金源大酒店采取只租不售形式，开发商自己进行经营管理。证券、金融等行业企业选择只租不售的写字楼较多。

调查中我们了解到，民营小公司、外来集团公司驻湖南办事处、担保公司等一般都选择小面积户型办公物业，以降低经营成本；而投资行业、地产行业及流通行业的公司在选择写字楼的时候，一般都是以高品质专业写字楼为目标，户型面积在200平米以上。一些知名写字楼，如平和堂、顺天财富中心等则是广告行业与旅游行业、地产行业、品牌连锁店办事处为主。这些企业普遍以租用为主，购买的都为个人投资购买为主。200平米以上的大面积写字楼，如湖南文化大厦、新时空NO.1、恒隆国际等，其消费者大多以在长沙扎根的实力企业为主。而且,在长沙的写字楼消费调查中我们发现，几乎每栋写字楼都有房地产行业企业入驻。

从动态跟踪中我们还发现，中小企业或民营企业，在选择写字楼时，首选中小面积的中低档写字楼作为过渡，在市场上扎稳脚跟之后，逐步向中高档写字楼迁移。超级大型企业或国有企业则通常会选择整层买断或自建商务楼来满足办公的需求。

4）硬件配套特征

在调查中，我们可以发现，长沙市现有专业写字楼中的硬件配套普遍存在以下缺陷：电梯、车位配置不足，上下班时间办公人员等候时间过长，停车困难；楼层层高过矮，使用中有压抑感；公共洗手间配置不足等。在2006年新推出的专业写字楼中，硬件配套更新很快，一些现代化、配套完善的新型写字楼呼之欲出。

在客户使用情况中我们了解到，客户对于写字楼空间、层高设计的要求，普遍都希望楼层最好无强制分隔，有利于消费者根据自己的实际需要进行空间间隔，层高一般不宜低于3米，避免办公人员有压抑感。生态型写字楼备受市场重视，很多客户都希望写字楼有一定面积的广场和绿地，通风、对流成为写字楼的重要卖点。另外，写字楼的外立面整体形象越来越成为影响客户决策的重要因素。

对于写字楼的停车位调查发现，在2005年以后推出的写字楼，基本能满足停车的需求，而此前开发的写字楼则普遍停车位不足，大部份占用写字楼外围的路面停车，影响写字楼的档次和大厦的美观。一般而言，以办公户数：停车位按照1：0.9的比例设置停车位，基本能满足写字楼停车的需要。

在2006年新推出的写字楼中，普遍采用进口电梯，电梯数量也增多，按照层规划户数计算，一般达到了平均每2-3户配置一台电梯的标准，更好的满足了办公人员上下班的需要。

随着房地产行业的逐渐成熟，写字楼的品质和配套要求也在不断的提升。专业写字楼普遍配备商务中心、酒店、茶座、咖啡吧等，为写字楼消费者服务。日益成熟的商业环境和商务氛围吸引着大批中介公司、服务型企业、金融机构甚至传媒、房地产机构的目光。人性化与智能化将是未来专业写字楼发展的必然趋势。2006年新推出的中天广场已提出了国际化5A级写字楼的配置标准，填补了长沙5A写字楼智能化标准的空白。

5）软件服务特征

目前，长沙市上档次的专业写字楼普遍提供商务中心、代取物品、代办剪报、定餐、代办票务、办公场地清洁服务、设备维修养护、行李寄存、代订报纸服务等软件服务。

由此观之，写字楼的品质提升，已从单纯的硬件配套时代进入到综合服务配套的时代。新一代的写字楼将更为重视软件，强调以客户需求为导向，提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，对那些高档专业写字楼物业来说，人性化服务是提升写字楼综合素质不可或缺的重要因素。

物管服务水平已成为消费者选择写字楼时考虑的重要因素之一。以人性化的物业管理为首要因素的软因素将显得越来越重要。服务范围也从最初的商务中心、外部清洁卫生到扩展到现在的十几项甚至几十项附加服务。

随着中国加入世贸组织，一些金融、保险、电信服务、商务运输等行业的市场限制逐渐取消。外资增长速度已明显快于其他行业，为城市发展提供了相应的机会，也为长沙写字楼的发展提供了巨大空间。随着网络经济时代的来临。一些新兴行业如网络业、律师业、广告业、咨询业等也逐步成为写字楼的主要消费群体。越来越多的开发商强调写字楼专业性、商务交流性以及工作高效性。无论是产品设计方面，还是物业管理方面都越来越偏重人性化服务。

业内人士不难看出，对于写字楼而言，拼硬件、拼价格仅是初级阶段的竞争模式，而最终的竞争还是要取决于软件服务的质量。

二、2006年长沙市写字楼租售情况分析1、2006年长沙市写字楼销售数量分析

自1998年以来，长沙市推出的写字楼建筑面积总量达到了约130万平米，其中已销售面积约66万平米，只租不售的写字楼面积约14万平米。而且，单位购买的写字楼面积远远小于个人购买写字楼的面积,写字楼物业是客户投资的重要途径之一。

2、2006年长沙市写字楼销售价格走势分析

写字楼的销售价格，根据不同的地段和配置，写字楼销售价格差异较大。2006年长沙市专业写字楼的销售均价大体在4000-6000元/㎡范围内浮动。

1）2003－2006年长沙市专业写字楼成交均价分析

2004年对于长沙市的写字楼市场是一个重要的转折点。写字楼销售均价从2003年的3426元/平米，一下子上涨到2004年的4702元/平米，一年内上涨了37％。当年，长沙的专业写字楼运达国际广场迅速拔高了长沙写字楼的档次，同时带动了长沙写字楼市场的发展。2005年，长沙市专业写字楼的开发量比2004年翻了一番，而且在硬件配套上继承了高端专业写字楼的配置标准。2006年，长沙专业写字楼的开发量有少许回落，但在销售价格上是持续标高，达到5850元/平米。由此可以看出，长沙市专业写字楼市场，仍存在很大的发展空间。

2）长沙分区域租金回报率情况分析

从租金回报率来看，长沙写字楼的租金回报率远远高过住宅。

目前长沙写字楼的租金回报率在7%-15%之间，区域差距较大。以开福区投资回报率最低，成交均价也是最低的。芙蓉区成交均价最高，但由于芙蓉区的写字楼很多档次不高、设备陈旧，拉低了该区域写字楼的整体租金水平，因此，投资回报率最高的反而是雨花区。目前在岳麓区还没有投入使用的专业写字楼。

据调查统计，长沙已投入使用的专业写字楼的使用情况，平均空置率约在15%左右，结合长沙目前整体写字楼的销售价格水平，其投资回报率高出住宅将近一半，因此，目前长沙的写字楼市场具有很大的投资潜力。

3、长沙市写字楼购买群体研究分析

据调查统计，目前长沙市写字楼的客户群体大致分为三类：

一是具有雄厚实力和长远发展历史的大中型公司。这类公司经过多年的发展，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金，这类公司已经在市场中树立起良好的信誉和形象，选择形象高档的写字楼作为实力的见证；

二是发展中的中小型公司。这类公司起步较晚，但处于发展的前期，对树立自身形象作为主要目标。他们愿意尽可能的选择形象好、品质高的写字楼物业；

三是刚刚起步的小型公司。由于起步艰难，为求公司立足生存，限于财力，会选择价廉实惠的中低档物业。

4、2006年长沙市写字楼租赁需求分析

由于写字楼市场的需求具有较大的潜在性和离散性,很难完全定量测算。我们主要通过客户需求群体分析、市场吸纳率分析以及需求影响因素分析等方面来讨论目前和未来一个时期长沙市写字楼市场的总体租赁需求情况。

1）客户群体分析

长沙市写字楼市场需求客户群体主要包括政府机关、事业单位，大型企业，民营企业客，中小型自营企业，个体工商企业等群体。

2）各类群体需求特征及需求发展趋势

政府机关、事业单位客户群的需求带有明显的计划色彩，一般按照计划逐步释放。该类群体主要是改善办公环境的需求。按照政府未来计划，该群体的主要需求集中在芙蓉中路段的高档写字楼，如顺天财富中心、新闻大厦等。

大型企业客户群。该类客户群主要包括各类大型的金融企业、工商企业、制造企业、房地产企业。这类客户群的写字楼主要集中在五一路段与芙蓉路段。该类客户是未来长沙高档写字楼的重要消费群体，且具有较大的增长潜力。逐渐壮大的中小企业、越来越多总部迁入长沙的浙江民营企业、外资企业跨国公司驻长沙分公司、快速发展壮大的高新企业等，都是这类客户群体需求扩大的基础。

民营企业客户群。长沙经济的发展过程也是大量民营企业快速成长的过程。他们创业之初资金实力有限，而且企业作风低调务实，因此“宜居宜办公”的商住楼成为最好的选择。但随着企业的逐步成长，形像宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生较大的高档商办写字楼需求。未来该类客户群体的需求将主要分布在传统市中心区域和火车站商圈。

投资性需求的客户群体。随着长沙楼市物业价值的上涨，写字楼相对较好的发展前景及较稳定的投资回报率，将会吸引一定数量的纯粹投资型客户群体。他们将成为未来长沙写字楼市场的“助燃剂”与“润滑剂”。

第三篇：写字楼分析报告

杭州写字楼分析

一，黄龙商圈：

主要调查的是甲级（按照个人意愿来定位）的华门嘉华国际商务中心，绿城黄龙世纪广场；乙级的黄龙恒励大厦，中田大厦，世贸中心；丙级的求是大厦，国际花园写字楼。

1,按照调查的几个来看，这一区块的租金价格在1.8-6.0元/平方米/天之间。物业费从3.0-20元/平方米/月不等。车位400-800元/个/月之间，由于黄龙这一区块写字楼都比较新，所以一般的车位供应还是比较的充足。得房率在65﹪-75﹪之间。这一区域贸易，房产类企业居多。

2,（1）华门嘉华国际商务中心，个人定义为是甲级的，是因为，华门嘉华国际商务中心进门的大厅就是很具有现代化——落地玻璃，中庭，遮阳网，灯具，无一不体现现代的，高贵的气息。还有其电梯，坐上去速度快，总共有八部，FUJITEC（富士达）的六部和KONE（通力）的全透明两部。楼层总共有17层，第18层是个屋顶花园，公园式的风景很好。周边的交通情况，生态环境又很好。总建筑面积5万多方，主力面积200-300m2。

（2）绿城黄龙世纪广场内的电梯是东西各两部OTIS，速度也还可以。还有进去的一些人员服务态度很好。

（3）乙级的黄龙恒励大厦，大厅进入是电子感应门，半透明，有沙发供休息。电梯是三菱的六部。层高2.8-2.9米左右。办公区分两个区，东面A-C区和西面D-I区，东面走廊全部是落地玻璃窗，走廊较宽，有椅子供休息。整个楼体是四分之三的原形设计，所以中间是空的，中间有个游泳池。另外的外面有草皮绿化。三楼西面的顶上也有绿化。售价13000元/平方米左右。

（4）中田大厦，电控门进去后还有一层拉门，过了拉门后才进入大厅，大厅较气派，挑高8米左右。，一角有卫生间，有绿化，北面为农行，还有公用电话，较人性化的设计。西面和东面都是全明玻璃窗，采光好。整个楼的设计较规则，中间电梯和四边办公室。电梯是原装进口日立四部中间，还有一部在东边（货梯）。楼的层高3米左右，但中间的走廊层高太低，2.3米左右。每个楼层有18间办公室，中间是卫生间和紧急通道。售价15000元/平方米左右。

（5）世贸中心，总的格局，下面楼层面积大，上面楼层面积小。楼层高3米左右。其总体是圆形设计，所以有多个入口和多个大厅。电梯是三菱四部。

（6）丙级的求是大厦，大厅：无休息处，角上有一个小商店。电梯是OTIS三部。1-4层面积较大，5楼为技术层，6-19层较小。四楼有餐厅。

（7）国际花园写字楼，层高3米左右。一至二层有咖啡厅，酒店，美容中心。

二，武林商圈：

主要调查的是甲级的白马大厦，华浙广场；乙级的蓝天商务中心；丙级的新世纪大厦，元通大厦。

1，租金价格在2.1-4.0元/平方米/天。物业费从3.8-8.3元/平方米/月不等。车位费用这里只了解到了元通大厦和白马大厦的，刚好比较典型，元通大厦属于比较老的写字楼，所以车位明显不够，现已没有固定的车位供租用，只有租外面的流动车位，前两小时2.0元/小时，后面的时间4.0元/小时。白马属于比较新的物业，车位是有的供给，但是价格有点贵，地上车位220元/个/月，地下车位1200元/个/月。这一区域以广告，信托投资类的公司还有大公司的办事处比较多。

2，（1）甲级的白马大厦，大厅有客厅，能供休息，设有一个商务中心，负责来客询问等工作。大厅为半透明，采光很好。电梯是OTIS的三部，比较新，速度很快。楼层也比较高，大概有3.2米左右。但是进出没有人登记，有事询问还得跑到商务中心，安排不合理。

（2）华浙广场，大厅没有白马的采光好，但也比较大，感觉很豪华。电梯是OTIS的四部。

（3）乙级的蓝天商务中心，大厅分成左右两块，各有桌椅提供，每一块均较小，但装修的颜色选淡黄色，感觉很高贵。光线好。电梯是OTIS的四部，但空间比较小。位于莫干山路上，交通方便。但没有设问讯处。

（4）丙级的新世纪大厦，大厅比较旧，光线不好，一边是落地玻璃，但外面有建筑物遮挡，一边设有信件投放箱。电梯是华升富士达三部，显的比较破旧，比较拥挤，等候时间比较长。层高2.3米左右。

（5）元通大厦，大厅小，电梯是四部上海讯达，物业比较老，所以停车位不够用，又是由于处于市中心，车位比较紧张。

三，城站商圈：

主要调查的是甲级的联银大厦，伟星世纪大厦；乙级的香榭商务大厦，中闽大厦；丙级的宋都大厦。

1，租金价格在1.5-2.4元/平方米/天。物业费从3.0-4.2元/平方米/月不等。车位费用这一区域只问到了联银大厦的，600元/个/月，现在还是免费供应的。这一区域的服装，贸易，医药企业比较多。

2，（1）甲级的联银大厦，大厅较大，电梯分两个楼，每个楼OTIS的二部。走廊空间较大。办公室带有卫生间。售价8800元/平方米左右。

（2）伟星世纪大厦的大厅南楼较小，就一层楼高。只设了一个问讯处，另外基本没有空间。北楼大厅里设有一个转弯的楼梯，比较现代化，楼高大概两层。电梯分南北两楼，南楼两部OTIS的。层高2.3米左右。物业朝东采光好，内带卫生间。

（3）乙级的香榭商务大厦，大厅光线不是很好，装修也一般，就设一个问讯台和一个休息处。电梯是日立电梯三部，还有一部员工电梯（兼是货梯）。办公中心有一处中庭，所以走廊上的光线很好，而且走廊空间很大。楼层高度较低，在2.8米左右。保安很严，进门需要登记。售价10810元/平方米左右。

（4）中闽大厦，大厅有询问处和休息处，大小与香榭差不多。电梯是上海东芝的四部。问讯处人员态度好。

（5）丙级的宋都大厦，大厅较小，比较老旧，电梯是西子的两部；保安比较负责，进门会主动询问。但就是由于物业比较老，所以各种设施都很陈旧。还有边上是铁路，声音比较吵。

四，庆春凤起商圈：

主要调查的是甲级的瑞丰国际商务大厦，之俊大厦；乙级的三瑞大厦；丙级的中河大厦，华都大厦。

1，租金价格在1.55-2.8元/平方米/天。物业费瑞丰国际商务大厦的5.0元/平方米/月最高，另外调查的几家物业费用都是包含在了租金里。车位，由于华都大厦

和中河大厦都是属于比较老的物业，固有的车位本身就比较少，现已没有车位可供出租用。瑞丰的固定车位租用价格650元/个/月。这一区域的银行，食品，贸易，医疗器械，电器类公司多。

2，（1）甲级的瑞丰国际商务大厦是国内首幢钢结构组合的大楼，抗震性强，六级。使用率比普通房高6﹪左右。配有300㎡休闲中心，会展厅，会议中心，商务咖啡吧，健康中心，通讯传输，楼宇自控，安防监控，消防报警智能化。香港第一太平戴维斯管理。一进门的大厅很大，大概有6，7米高，保安进门就进行询问，管理很好。休息处是落地的透明玻璃，采光好。电梯是三部OTIS，速度快。位于中河中路，背靠庆春路，交通便利。已经有松下，三洋等知名企业入住。

（2）之俊大厦进门左手边是一家中介公司，保安在门口也比较尽职。物管由野风物业公司进行管理。两部OTIS电梯上下，速度快。

（3）乙级的三瑞大厦，相对与甲级的比，物业比较老旧，进入的大厅较小，光线不好；电梯是四部三菱和一部货梯，户型也较少，就只有两种，一种97㎡的和另一种较小一点的两种户型。管理也不是很好，进入大厅想进行询问，人员都找不到。现在买的价位大致在8000-9000元/平方米左右，但还不卖。

（4）丙级的中河大厦，华都大厦都是比较老的物业，一般的车位都已经不能提供，大厅都偏小，光线不好。楼层里的光线也不是很好，有点昏暗陈旧。进出管理不严。售价9500元/平方米左右，但现在不卖。

五，文教区：

主要调查的是甲级的昌地火炬大厦，天苑大厦；乙级的伟星大厦，耀江，文欣大厦；丙级的文三数码大厦，高新大厦。

1，租金价格在1.57-2.17元/平方米/天。物业费从2.6-3.5元/平方米/月不等。车位费只了解到了文三数码大厦的地上180元/个/月，地下350元/个/月，还有天苑大厦的大概400多一个月。这一区域的软件，电子信息，网络设备，外贸，律师事务所类公司多。

2，（1）甲级的昌地火炬大厦大厅小而精致，很明亮。保安严，没进门就问你到哪一层。进出登记。昌地分成三幢楼，一到三号楼，每一幢楼都有自己的保安和大厅。上下是三部东芝的电梯。楼层比较高，大概有3.0米。没有中央空调，要自己装空调。售价2000年买的时候是大概3000-4000元/平米左右，现在大概是10000元/平米左右。

（2）天苑大厦，宽敞挑高的大堂，落地玻璃装修，光线好。二楼的走廊上还有一些盆栽的绿化。四部OTIS电梯和一部员工电梯。层高3.0米左右。位于文三路上，交通便利。

（3）乙级的伟星大厦，大厅较大，但层高不高，就用了一层作为大厅，高大概4米左右。另外的楼层高大概3米。电梯是日立的三部。进出有来客登记。位于文三路信息街，交通便利。

（4）耀江，文欣大厦，大厅小，高度也不高，大概就4，5米左右。电梯是富士达的三部，比较破旧。问讯处没有来客登记，进出不严。

（5）丙级的文三数码大厦，大厅小，就设一个问讯，来客登记处和一个休息的地方，另外没有多少空间，且光线不是很好。电梯是四部永大日立和一部货梯。层高3.1-3.2米左右，有保安问讯处，来客登记处，但进出都不用登记。

（6）高新大厦，大厅小，还有一萧山机场的售票处和一打印处。电梯是讯达的三部。管理不严，没有进出登记。售价350㎡，售价240万，6857元/平方米。

六，其他商圈：

1，这一区域找了六个物业——甲级的耀江广厦和西湖国贸中心；乙级的鸿鼎商务楼和浙江民航大厦；丙级的锦绣大厦和浙江省电力试验研究所。

2，（1）耀江广厦租金：2.1元/平米/天，物业5元/平米/月。车位500元/月，有客户来访租5元/小时。办公区中心有一处中庭，所以采光很好。楼层高度在2.8米左右。总7层，还有地下两层，设有一处员工餐厅。

（2）西湖国贸中心，售价125㎡，438万，35040元/平方米。物业6.0元/平米/月。中央空调费用3.6元/小时，从早上8点半到晚上6点。办公区域有一个很大的中庭。所看物业带有一个很大的露台，可以看到西湖，还有很多的绿化。总共有7层，阶梯式的，5万多平方米。办公室里带卫生间。上下是通力的电梯五部。大厅的高度2.8米左右。有很多的立拄，有一个询问处和休息处。但是楼里没有多少人气，好象入住公司还不多。入住企业以外贸类居多。

（3）鸿鼎商务楼，售价52.2㎡，68.8万，13180元/平方米。物业3.5元/平米/月。层高大概3米左右。电梯三菱的两部。其位于武林路100号，地段好，但其大厅较小，就一个保安的问讯处，没有休息处和另外多余的空间。

（4）浙江民航大厦，租金2.2元/平米/天，物业全部包括在内（公司自己的房子，所以较便宜）。走廊较小。

电梯是南通montgomery四部。每层761㎡，总20多间，现还有3间还未出租（93㎡一间和另两个小间）。

大厅较小；位于中山北路和凤起路交叉口，交通很方便。

（5）锦绣大厦，租金1.8元/平米/天，物业2.8元/平米/月。2.8米左右的楼道高。3米左右的层高。一层660㎡，一层就大的两间，一间大概330㎡，内又隔有三个小间，和两个小的储物室，大概总共5个平米。还有一个会议室可供租用。电梯是OTIS的两部；大厅小，一层的层高，约3.5米，就设一问讯处。没有休息处。位于湖墅南路上，交通很便利。入住企业以建筑公司，建筑智能化，科技信息公司多。

（6）浙江省电力试验研究所，租金：1.5元/平米/天。1-3层已经有公司租用，现正在装修。一层面积1000㎡，总共9000㎡。一层开始起租。位于河东路的华电弄，东临上塘路，相对与一般的写字楼交通不是很方便。

第四篇：如何分析写字楼平面图

1、长方形或正方形的布局最佳，标准层建筑面积控制在1500~2500平方米为好，太大会导致采光不足，太小则公摊偏大，房间径深不足；

2、平面图上有许多柱点，是建筑结构上承重的地方，柱与柱之间的距离称为柱距，主流甲级写字楼的柱距达到8米以上，柱子越少，说明它的设计及材料越好；更先进的全钢结构的写字楼则基本看不到柱头，能够成就最好的平面布局；

3、电梯井的布置，以居于建筑平面的中央为好，便于通达写字楼的各处；电梯的数量、速度及载客量，也决定了写字楼的品质。好的写字楼，每部电梯服务的面积大致为3000平米，载客质量1250公斤，约16~20人；速度达到3.5米/秒；

4、分析卫生间的布局时，应留意男卫及女卫蹲便器及小便器的个数，一般说来，女卫生间的蹲便器应达到6个为佳，男卫生间蹲便器应达到4个，小便器应为3个；

5、最后是分析写字楼房间的朝向，与住宅类似，东向和南向仍然是较为理想的选择。有自然阳光的照射，仍然是冬天的一种享受；西向的问题是夏日当西晒，太难受，并且阳光的直射，也容易影响工作效率。

第五篇：写字楼价格分析

一、区域内写字楼办公形态及租金状况

本案分属华强北上步园区内。前期此工业区被政府规划建设成了以电子、通信、电器产品为主的生产园区，当时该工业区共拥有厂房４０多栋。随着城市规模的迅速扩大和旧产业的转型，片区功能也由旧工业区向商业区转化，制造业纷纷外迁，而原有的厂房进行美化后，在政府的默许下，转化为商铺从事商业经营。

附近的商业，有一定的规模。商业的类型很多，但档次方面也逐步提升，以销售中高档商品为主。

正因为如此，现今华强北区域内多数楼都拥有一种特殊性：‘一楼两制’，楼下是商铺，楼上是写字楼办公室。而由于停车、管网等基础市政配套都是按前期工业区的配置，故现无法承载发展后的商业，所以政府部门一直对片区的功能转化迟迟未定，在保留高新技术产业与做住宅，还是商贸方面犹豫不决，直到近年，依据政府的规划才最终将华强北定位于商贸功能。

1、办公形态

华强北区域内的写字楼办公形态主要分以下几类：

²厂房

通过旧式工厂厂房的功能向商业用途的转变，部分与生产制造业有联系的企业公司，以租用厂房作为自身办公所需。一般租用面积由50平方米――300平方米左右，少部分甚至租用1000平米以上。以厂房作为办公用地较为典型的有：赛格科技园工业区、桑达工业区、华强北工业区（女人世界后面），可见在这些工业区办公的公司都是主要以产品生产作为支撑的。

²商住楼

华强北区域内集中了深圳多家较为大型的电子、服装、鞋业等用品的商场。分别有：赛格广场、群星购物广场、女人世界、茂业百货城及铜锣湾百货等。一般租用面积由40平方米――200平方米左右。此类办公形态占多数。其中例如深纺大厦、赛格广场、群星购物广场均是底下为大型商场，楼上为办公用途的物业。选择此类物业作为办公用地的公司多数以贸易、流通类为主。

²写字楼

由于本次调研区域前期规划为制造、生产工业区，随着商业的逐步发展，建起少量写字楼，以供许多前来的发展的中心型公司、企业，他们需要的是一个交通便利，拥有成熟商业氛围和足以彰显公司形象的办公环境。一般所需面积由100平方米――500平方米左右。因此，该区域有不少大大小小的公司、企业不满足于租用厂房、商住物业作为写字楼办公地。依据此类公司、企业的需求，在华强北区域内的写字楼有：上航大厦、电子科技大厦、四川大厦、深勘大厦、建艺大厦等。

区域租用写字楼客源：主要来自华强北本区域内部及周边的各中小型公司、企业与个体经营创业者等。

2、租金状况

通过以上对该区域写字楼状况的分析，可以看出以厂房、商住楼作为写字楼办公室占较大比例的华强北区域内，其租金水平远不及中心区及车公庙等写字楼集中的区域。区域内的写字楼的租金按面积计算，在振兴路与振华路上，建筑时间较久的商住楼或是厂房，其作为写字楼的租金约是35－45元/平方米·月。

位于华强北路上的邻街商业旺盛的物业，如现代之窗、群星购物广场、深纺大厦等租金较高些，去到60－75元/平方米·月左右的水平。租金水平越邻近商业集中，人流量大的区域租金就越高。赛格广场的写字楼从该物业管理处得知信息知道，以租售为主，租金达到了85元/平方米·月以上。

05年世华写字楼部统计的部分华强北、赛格区域内办公写字楼租金情况，（如下表），租金水平基本无较大的起伏，由于邻深南路一带，周边商业环境氛围浓厚，邻已规划建成的地铁口，地位特殊，所以作为写字楼价格也相对同类型办公物业较高。

类型

项目

租金水平

厂房

南方大厦

40元/平方米·月

华强北工业区

45－50元/平方米·月

赛格科技园工业区

55－60元/平方米·月

桑达工业区

47元/平方米·月

商住楼

群星购物广场

55－70元/平方米·月

华联发大厦

65－70元/平方米·月

深纺大厦

55－65元/平方米·月

飞亚达大厦

60元/平方米·月

航苑大厦

40元/平方米·月

现代之窗

55－75元/平方米·月

新欣大厦

45元/平方米·月

赛格广场

80－95元/平方米·月

写字楼

上航大厦

60－70元/平方米·月

电子科技大厦

65－75元/平方米·月

四川大厦

55－60元/平方米·月

深勘大厦

35－40元/平方