国际购物广场项目考察情况汇报

第一篇：国际购物广场项目考察情况汇报

近期，陪同市政府肖市长、项市长一行到江苏省**市考察了**市老城改造重点项目——中央新亚国际购物广场项目的建设情况。

**市位于苏北中心区域，下辖4区4县，人口535万，08年国内生产总值975.83亿，排全国地级城市93位，财政收入171亿。**和我市一样也是国家历史文化名城和中国优秀旅游城市，同时**还是国家卫生城市和

江苏园林城市。城市建成区面积90多km2，城市建设给我总体感觉是手笔大，气魄大，尤其是老城改造的动作大。美化、亮化工程给我留下的映象也特别深。

一、中央新亚国际购物广场项目建设的基本情况

（一）项目概况：

**市新亚百货公司02年加盟南京中央商场（集团）股份有限公司，组建了江苏中央新亚百货股份有限公司。05年双方又组建了**市中央新亚国际购物广场有限公司，由该公司开发位于**老城区淮海东路北侧地块，建设**中央新亚国际购物广场。

该项目总投资7.02亿，其中土地出让金及拆迁安置费用1.36亿，主体工程费用4.87亿，筹备及销售费用0.29亿，财务费用0.5亿。该项目的建成将与其原经营的新亚商城连成一体，能形成一座建筑面积达18万m2，经营面积达12万m2的苏北最大商业航母。该项目是一个城市综合体，将涵盖商业、金融、办公、商住、休闲、娱乐等众多业态。项目建成后**中央新亚将成为年销售收入超10亿，利税超亿元，新增就业超3000人的大型商业企业。

（二）土地出让情况：

该项目地块占地面积20012.5m2，规划出让面积为15877.50m2，**市国土局05年8月组织了公开出让，当时出让时的容积率是5.5，后来调整为7.02，建筑高度达99.96米，挂牌起始价为1500万元。当时的出让方式为毛地挂牌。出让公告中设置了三个出让条件。

一是竞得成交后，竞得人15日内须签订出让合同并缴清土地出让金，拆迁结束后，两周内出让人向竞得人核发建设用地项目批准书，由竞得人作为拆迁人，负责竞得宗地内的房屋建筑物、构筑物、地上、地下附着物的拆迁安置并承担全部费用。出让宗地范围内的现土地权利人与竞得人签订拆迁安置协议后，土地权利终止，由土地登记机关办理并注销土地登记。

二是竞得人依据城市建设规划建设大型自营商场

三是由竞得人代政府拆迁975m2（1.46亩），用于城市道路建设，拆迁费用由竞得人承担。

（三）拆迁安置的主要做法：

由竞得人作为拆迁人，承担拆迁安置费用，市委、政府设立项目指挥部协调解决拆迁安置，所在区（新河区）政府具体“双包”（包经费、包时间），组织实施。具体工作中，是由新亚百货先组织对竞得地块内拆迁安置量进行全面摸底，测算拆迁安置经费，然后请中介机构评估，清河区政府认可后报指挥部批准，再清河区政府与竞得人新亚公司根据批准的方案签订“双包”拆迁安置协议，然后组织实施。实施过程中，**市的具体措施有：

1、由市委副书记、组织部长任项目总指挥，清河区委、区政府及市直相关部门的负责人为成员。

2、市委书记亲自参加拆迁动员大会，并先后两次与拆迁户代表直接对话。新河区常务副区长驻企业办公，督促拆迁。

3、市委常委两次召开专题会议，进行决策并明确相关扶持政策，专门出了两期会议纪要，明确了土地的出让方式、土地挂牌设置的条件和土地的收益原则，规定了对市权范围内的所有城市建设规费均减半征收，免收人防费，缓交人防建设基金，劳保统筹费可以到竣工开业时缴纳。

4、清河区政府也规定，项目建成后新增税收实行三免二减半（前三年全免，后二年减半）征收政策。

该项目通过这些方法和措施仅用1年多点时间就完成了拆迁安置任务，07年就全面开工，目前该项目已完成投资2.37亿，预计明年8月份26层主楼的主体工程可竣工验收。

二、该项目的建设对我市老城改造重点项目的借鉴探讨

考察回来后，我们做了一些思考。**市老城区改造经验确实能给我市以启迪和借鉴。如环大湖的少年宫地块、汽车站地块、吴越街地块等重点项目地块的改造非常有参考价值，特别是在城市建设中，**市以商招商的做法，以项目带动的做法，一个重点项目一套人马一抓到底的做法，以及及时出台优惠政策推动重点工程建设进度的做法等等，我市都可“拿来”参照。

但是，在目前政策环境下，我市要完全按照**的做法也存在一定的困难，特别是近两三年来，国家和省先后出台了一系列加强土地管理的政策，从一定程度上束缚了我们地方运作土地的手脚，现在如果还按**的做法有一定的政策风险。

一是土地不能毛地挂牌了。毛地挂牌的好处是政府比较超脱，把拆迁的主体推给了企业，责任也交给了企业，政府只是支持、督促和协助。这样的结果，如果政府工作力度不够，加上拆迁人的野蛮拆迁行为，可能带来的是被拆迁人的信访不断，社会不稳定因素增加，有损于政府的形象。因此，国土资源部07年236号文件、省国土厅和省监察厅08年42号文件都明文要求土地出让应实行“净地”出让。“严禁未完成安置拆迁补偿的土地直接出让”。

二是对挂牌设置限制性条件比较敏感。土地出让设置非排他性的必要条件，有利于实现政府城市规划目标，有利于政府招商引资，有利于推

动地方经济发展。但条件的设置往往影响市场主体的公平竞争，同时也容易滋生腐败行为。因此，07年国土部39号令明确规定“出让人在招标、拍卖、挂牌出让土地的公告中不得设立影响公平竞争的限制性条件”，省国土厅和省监察厅08年42号文件中也明确规定“严禁违法设立投标、竞买人的资格限制条件。发布公告时，设定的条件应当与出让宗地开发所需条件相适应，除法律、法规规定须有特定资质条件外，对投标、竞买人不得设置违背法律、法规和政策，背离土地市场价格的补充条款、违背竞争原则的限制条件，不得为投标竞买人竞得出让地块而设置排他性条件，因此，国土部门在具体工作中对出让条件的设置都非常谨慎。

三是土地的前期开发要引入市场机制公开选择实施单位。对拟出让地块进行拆迁安置使之成为净地的过程叫做土地出让的前期开发，也叫土地的一级开发整理。根据国务院08年3号文件和07年国土部、财政部和中国人民银行共同颁发的《土地储备管理办法》其实施的主体应当是政府的土地储备机构。根据这两份文件，土地的前期开发包涵了宗地的征收、拆迁安置、还涉及到出让宗地相应的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。

按照国务院3号文件规定，“土地的前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标的方式选择实施单位”，也就是说政府不能直接以洽谈招商的方式确定土地开发对象，须按照一定的程序方能确定，这在把握上有一定的难度。

三、对我市老城改造的几点建议

针对新的土地出让政策背景，结合我市吴越街地块的整体开发，建议采取由市政府主导，招商引资参与，委托区政府组织实施土地前期开发，由国土部门设置条件净地出让。

具体实施建议市政府要成立高规格指挥部，由分管市长任指挥长，迎江区委区政府及市直相关部门负责人为成员，协调指挥项目实施，具体可分为两步。

第一步进行土地的一级开发整理（土地的前期开发）。

1、由市政府或市土地储备中心委托迎江区人民政府进行土地一级开发整理，明确迎江区人民政府作为拆迁主体（拆迁人）。

2、由迎江区人民政府对吴越街地块进行全面摸底，测算拆迁安置经费，编制拆迁安置的土地一级开发整理方案，（合作企业可提前介入，认可方案）。

3、根据一级开发整理方案编制招商文件，提出招商引资合作方的具体条件，明确招商合作企业与迎江区政府的权利和义务。即：招商合作企业负责投入拆迁安置整理土地的必需资金及返还和收益方式，区政府负责在规定时间内，按方案确定的资金“双包”落实拆迁安置任务。同时，招商文件中可设置政府规定的招商企业的资格和条件。

根据招商文件由迎江区政府在政府招标网站和有关媒体发布公告。公告中明确报名时间，招商企业的条件。公告中可设定若报名符合条件的企业只有一家，则可直接确定其为土地一级开发整理的合作对象。超过两家以上，则采取招标方式确定。只要招商企业条件设置得当，则能确保政府意向招商企业成为合作方。

4、根据招商结果确定土地一级开发整理合作企业后，由迎江区人民政府与之签订一级开发整理合作协议，然后在项目指挥部指挥协调下双方开展合作。

第二步：组织净地出让。具体由国土部门组织实施。国土部门可根据城市规划和市政府地块开发建设思想设置政策许可的必要条件进行公告，公开出让。一般能保证参与一级开发整理的招商企业竞得土地使用权。

土地的出让时间，目前各地做法不一。一般都是在拆迁安置协议全部签订后组织出让。也有一些地方提前公开出让的时间，如合肥市在老城改造中对特殊地块采取过“模拟净地”拍卖。即由辖区人民政府承诺在出让合同规定的交地时间内完成拆迁安置任务，确保土地能达到规定的出让条件，出让人把土地公开出让的时间提前，解决参与土地一级开发整理企业的后顾之忧。该方法有的地方也称之为“毛地出让，净地交付”。让意向竞买人提前吃“定心丸”。吴越街地块的公开出让我认为可参考该做法。

第二篇：甲方考察项目汇报材料

甲方考察项目汇报材料

首先，我代表****项目部为你们的到来表示由衷的感谢！接下来我为大家介绍一下本项目的一些相关情况：

本项目名称为***，位于****，小区共有12栋住宅楼、地下车库和临街商铺，其中我公司承建小区6#、8#楼，该楼的建筑结构形式为钢筋混凝土框架结构。地下2层，地上为主体6层（带阁楼）多层住宅，局部2层商业网点，一层地下室。建筑面积：6#：7647.5㎡，建筑高度21.9米；8#：8654.38㎡，建筑高度21.9米；现阶段6#楼正在支设2层顶板模板，8#楼正在绑扎2层底板筋和支设柱和楼梯模板。

本项目于2011年9月份开工，项目部由项目经理崔经理、技术负责人***带队、组成项目班子，有质量员**、资料员***、木工工长***、钢筋工长***、混凝土工长***、材料员***、库管员***、采购员***、门卫2人共12人，项目部能很好的满足工程的需要，使得工程能正常的进行，工程自开工以来，工程在项目部全体员工的一直努力、公司领导的监督检查和各界朋友单位的相互帮助下，不论是从工程的质量、进度、安全文明施工等各方面，还是在同心文化的建设方面都保持领先，如现场材料的分区堆放、现场的标准化管理，安全质量知识的宣传、现场出入的登记、安全生产的执行等方面。这使得甲方单位和朋友单位给与了我们高度的赞扬和大力支持，同时也使得我们的工程能够很顺利的进行。此外，项目部与劳务队之间的关系相处的非常融洽，项目部本着“以人为本”的遵旨采取“逐层管理、责任到人”的制度来管理劳务队，这让我们项目的一些政策和指令都能够很好地下达与执行，很好地体现了劳务队的执行力。

最后让我们再次为你们的到来表示感谢，也希望在接下来的这段时间里能够让大家有所收获。谢谢！

第三篇：地产项目考察学习汇报

沈阳、大连地产项目考察学习汇报

为了提升营销操盘管理水平，为新项目做知识储备，6月1日至5日我们先后赴沈阳、大连考察了龙湖天璞、华润长安里、龙湖天宸原著、金地旭辉九韵风华、融创、万科西华府、美的时代城、华润二十四城、保利天玺、亿达河口湾、龙湖天琅、华润半山悦景等地产项目。通过这次学习的机会，使我开拓了视野，拓宽了思路，丰富了自己房地产知识。

此次考察学习的项目处于不同推盘节点，分别处于开盘蓄客、强销期、日常销售等阶段，推盘策略及营销方式各不相同，全文将根据项目的售楼处设计规划、景观园林、产品亮点、物业服务等方面吸取经验，寻找值得借鉴学习的东西。

一、售楼处

1、售楼处设计

随着新中式建筑风格受到追捧，此次考察的地产项目建筑风格多数以新中式为主，售楼处与项目风格保持高度一致，成为了解项目的第一印象。

新中式既保持了传统建筑的精髓，又有效地融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用的同时，增强了建筑的识别性和个性，用传统建筑语言书写现代时尚生活。（1）外立面

龙湖天璞效果图

龙湖天璞

华润长安里

龙湖天琅

华润半山悦景

临街商业与售楼处保持一致

2内部功能分区

区位图、沙盘整体组成项目介绍区域

水吧、洽谈区，保持私密性

单独划分出活动区域

整个华润长安里售楼处一轴相连使各个功能区相互独立却又有机结合。

大堂挑高、大气得体

中国画、多宝阁、博古架的运用体现项目的中式风格

3、示范区景观、园林

新中式建筑园林吸取北方皇家园林墙院围合方式，材质上多选用地域色彩浓厚的灰砖，形成雄浑、宏大的气势，空间结构上则是尽可能多地设计庭院空间，以追求全包围形式；还借鉴了南方以苏州园林为主“天人合一”的造园理念、精致的景观和空间处理手法。亭、台、楼、阁、轩借鉴园林中常见的如借景、漏景、对景、隔景等景观处理方法，淡丽清雅，诗意油然而生。

借鉴传统影壁

使用琉璃景观

4、细节体现

龙湖天璞别墅对客户进行筛选，参观样板间需验资；

周边地价提示

标出各项目拿地低价，凸显本项目的区位优势及性价比

匾额可定制

风险提示

示范区指示

二、产品亮点 1户型设计

项目产品与其它产品对比

全城唯一的90平米三房两卫设计，注重了户型的功能性

某项目125㎡四室两卫

2人性化考量

为每一户业主赠送定制玺印

可收放墙凳

地面无滑道推拉门可开放封闭厨房

3居住科技

龙湖天璞

美的时代城

三、服务 物业服务规程

龙湖物业人性化细节

（1）夜间小区灯光调暗三分之一，保安换软底鞋巡逻，不影响低层业主休息；

（2）雨后半小时，及时清理小区凳子上水渍，方便业主雨后散步休息；

（3）科学调研建议业主上午十点后晒被子，下午四点前收被子，并帮助业主收晒被子。

四、文化体系

无论是近两年走红的新中式、还是现代简约、托斯卡纳等风格地产项目，开发商都赋予了项目具有深刻内涵的文化体系，并将其与企业理念和愿景联系在一起。

三璞：尊璞、礼璞、文璞

五、启示和借鉴

1、售楼处借鉴

售楼处设计契合项目整体风格，恢弘大气，易于形成购买成交气氛。

注重售楼处各功能分区划分，项目信息区、洽谈区、活动区相互区分又有机结合，形成自然动线，尽量避免设置与客户无关分区（如会议室、办公室）

先进的销售、展示方式值得我们学习。

通过“售楼宝”等向客户全方位展示项目的规划概况，土地、规划、施工有效证件，不同立体户型欣赏，小区的绿化、景观布局，物业管理等。使客户快速了解整个项目。

2、产品启示

产品定制，精装趋势、户型产品全功能切换

景观设计上科学的景观、绿化设计理念：社区中央花园、专业花卉花园等多重绿化空间贯穿，做到“三季有花，四季有绿”满足业主需求。景观做到坡地起伏，有小桥溪水，能达到业主休闲的效果，这样又能节省建筑垃圾外运成本。

坚持全人车分流规划设计理念：有效避免噪音、光源等污染，大大提升社区的安全性，保障孩童在园区内自由玩耍嬉戏，关键是在提高小区容积率的同时让人感觉不到小区的拥挤。

3、物业改进

服务是重中之重

服务到了，物业费不是问题

充分尊重业主的私密性，为业主提供更加灵活的服务内容，使业主在不知不觉中享受到高品位的服务。

（1）提升物业管理水平，社区清洁、安防达到标准 提早完成小区内的垃圾清运、清洁工作，然后进行楼宇内部的清洁工作和随时随地的保洁。

配置完善的安防系统和训练有素的保安队伍，避免过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制，尽量淡化保安的视觉紧迫感，因地制宜地设置形象型保安、服务型保安和流动型保安来担负起区内的安全防范工作，恰如其分的做到安全又方便，又能充分尊重住户的个人空间，营造一个尊贵和谐安逸的安居环境

（2）提高物业报修及时率

物业维修班轮休倒班，接到报修及时维修，划定时间保准（3）维系物业业主关系（4）恰到好处的人性化服务

定期关爱老人（如测量血压），举办社区活动（如元宵节灯谜、端午节送艾蒿葫芦、母亲节送鲜花等），方便业主（结婚立彩虹门、高考送考等）。

4、项目内涵文化赋予

根据项目风格定位文化品位并结合企业愿景精神，开发系列产品，并在项目命名、分区案名上体现，而不是一个项目换一个名字，分区简单称为南北区或A、B区等。

恒心所选 宇众不同

匠心-工匠精神 给予业主文化归属感

总之，通过此次考察学习，有许多值得我们学习和借鉴的东西，所以在以后的工作中应转变观念，扬长避短，努力学习先进房地产项目管理经验，逐步提升项目设计建设、操盘营销管理水平。

孙艳龙 2018.06

第四篇：星隆国际购物广场推介会发言稿

发 言 稿

尊敬的各位领导、各位来宾：

大家好！

很高兴能够在这里与大家欢聚一堂，共谋发展。我谨代表君涵集团及全体员工，对出席今天星隆广场推介盛会的各位领导、嘉宾和朋友们，表示衷心的问候和感谢！

集团下属安徽君涵教育投资有限公司以综合类少儿商品、教育培训、少儿游乐即“星光少儿城”为核心业务。经过历时半年的深入沟通，我们很荣幸的成为了地矿置业的战略合作伙伴。

通过实际考察及详细全面的了解，对地矿置业的实力及项目未来良好的发展前景，我们充满信心。计划在未来三年中，以“星光少儿城”品牌为基础，契合地矿置业的战略布局，建立覆盖全省16个地市的 “星光少儿城”连锁体系。

君涵集团全力打造的“星光少儿城”合肥旗舰店是中国首家少儿非应试教育体验中心、华东规模最大的少儿教育、游乐、生活一站式服务广场、国内最大的儿童角色扮演与职业体验基地。我们称之为“星光少儿城”非应试教育主题MALL„„

主要经营内容涉及教育培训、室内游乐、生活商品等三个方面，十三类产品线、100多项教育培训服务与上百万单品，尤其是儿童角色扮演（职业体验）更是全省首创。充分满足15岁以下儿童成长过程中95%的需求。

君涵全体员工以全力以赴的态度，秉承“教以君子之道，育成大涵之材”的核心理念，经过专业细致的市场调研、科学严谨的布局规划，携手教育培训、娱乐体验、儿童百货等品牌商家，为支持中国

少儿产业发展奉献全部赤诚和力量。

星光少儿城合肥旗舰店位于星隆国际广场三至七层，总面积4万平米。经营品类包括三层的儿童娱乐、职业体验、玩具反斗城，四层的童装童鞋、母婴用品，五层的儿童主题餐饮，六、七层的早教培训等。在运营管理方式上，打造五大核心竞争力，确保我们与品牌商家共同发展、共同壮大。

1、整合营销：聚众家之长形成合力，众商云集形成市场，统一管理统一营销，互助互促共同发展；

2、业态制胜：教育、游乐、生活一站式服务，满足15岁以下群体全方位需求；

3、优化扶植：进店支持、风险共担，高效运营促使利润最大化；

4、代付货款：以销售额为基础给予供应商综合授信，参照授信额度为供应商代付货款，降低产品供应压力 优化成本运营；

5、渠道制胜：覆盖全省的强势渠道通路，三年内贯通全省16个地市，60万平米以上的经营规模。

星光少儿城真诚期望在未来的日子里，通过社会各界人士的关心与帮助，在安徽地矿置业和媒体朋友的大力支持下，与各品牌商家携手共进，共同打造明天的辉煌！

谢谢大家！

2011年9月17日

第五篇：项目考察样本

Xxx考察报告

一、1、项目名称：

2、承办单位概况：

营业执照注册号:***

税务登记证：*** 组织机构代码证：59062608-83、拟建地点：

4、建设内容与规模

5、建设年限

6、投资概算

7、效益分析

二、项目建设的必要性和条件

1项目建设的必要性分析

2项目建设条件分析

3、资源条件评价

三、项目建设规模与产品方案

1、建设规模

2、产品方案

四、技术方案、设备方案和工程方案

(一)技术方案

1、生产方法

2、工艺流程

3、技术来源

(二)主要设备方案

1、主要设备选型

2、主要设备来源

五、项目投资估算及资金筹措

(一)总投资估算

1、建设投资估算

2、流动资金估算

3、总投资估算

(二)资金筹措

1、自筹资金

2、还款方式

六、项目经济效益评价

(一)经济效益

1、销售收入估算

2、成本费用估算

3、利润与税收分析

4、投资回收期

5、投资利润率

6、投资利税率

七、项目结论

1、主要结论

2、主要建议