关于拖欠物业费的应对措施

第一篇：关于拖欠物业费的应对措施

关于拖欠物业费的应对措施

由于苏州园区近期有部分案件因为物业费拖欠问题导致案件流程异常，园区代书针对该情况通过讨论，提出如下应对措施，供业务同仁参考。

措施一：尾款预留

该办法适合所有案件，且为常规的应对措施。

在买卖双都同意的情况下，预留部分尾款至交房的时候转付出卖方，有助于约束出卖方结清物业管理费。

措施二：过户当天交房

对于不愿意留有尾款的案件，一般把交房时间定在过户当天。

在签约的时候，若买卖双方对于预留尾款达不成一致，则可以通过交房时间提前的办法来控制交易风险。因为在交房的时候，我们可以知道出卖方是否交齐相关费用，若没有，可以通过暂停纳税流程来约束出卖方，使得出卖方不能拿到房款，从而迫使其交齐物业管理费。

措施三：签约后查验

对于既不愿意预留尾款也不愿意提前交房的案件，则需在签约以后查验物业费的交足情况。

在签约过程中，不能满足上述两个条件的时候，签约法务提醒业务同仁在签约以后至物业部门核查成交房屋的物业费缴纳情况，若发现物业费未交足，则可以通过暂停交易流程来迫使出卖方交齐物业管理费。

注意事项：提醒业务同仁在进行房屋交接的时，务必查清物业费的缴纳情况，并在房屋交接书上明确说明。

苏州园区代书2011年06月23日

第二篇：如何应对拖欠物业费的“老赖”业主？实招!

如何应对拖欠物业费的“老赖”业主？实招！

业主拖欠物业费，是指业主不履行与物业服务公司签订的物业服务协议中约定的交纳物业费的义务。在业主欠费问题上，不仅物业服务公司遭受损失，业主也是受害者。这种不良现象如果继续蔓延必将危害整个物业管理行业的健康发展。因此，如何规范物业服务收费，尤其是处理好与那些长期拖欠物业费的业主的关系，妥善解决物业服务收费中存在的问题刻不容缓。欠费案例2006年7月，邓先生在重庆市大渡口区某商品房小区买了一套房子，装修后入住，并与物业服务公司签署了《物业管理服务协议》，约定每月按标准缴纳物业管理费。但从2008年1月起至2009年12月止，邓先生没有缴纳物业管理费。经催缴无果后，物业服务公司遂向大渡口法院提起诉讼，要求法院判决被告邓先生交纳拖欠的物业管理费及滞纳金。2011年9月，大渡口区法院判决邓先生支付拖欠的2535元物业管理费，并支付滞纳金。法院判决后，业主邓先生并未履行判决，相反他觉得是物业服务公司理亏，因为物业服务公司的服务不到位。为改善居住环境，在物管经理口头同意各承担一半费用的情况下，自己掏腰包2100元改造了公共花台，但物业服务公司却一直没将承诺的1050元改造费用付给他。“其实是物管公司欠我钱，我拿物业管理费作抵很正当。”由于业主邓先生始终未履行判决书规定的义务，物业服务公司于2013年8月向大渡口区人民法院申请强制执行。收到执行通知书的邓先生十分恼火，表示：“我没钱，即使有钱，也绝对不会付这个钱！”按照程序，法院决定对这个无车、无存款、态度又十分蛮横的“老赖”实施拘留。在法律强制力的威慑和法官的辩法析理下，邓先生最终支付了物业管理费及延迟履行期间的债务利息。案例评析本案案情比较简单，是一起业主与物业服务公司之间的物业费拖欠纠纷。物业费问题可谓物业管理中的一个核心问题，物业费纠纷是物业管理矛盾纠纷中最常见的一类纠纷。本案例的焦点问题是，业主邓先生拖欠物业费是否合法？如果物业服务公司的服务不到位，业主能否拖欠物业费？第一，业主不得无故拖欠物业费。理由如下：（1）按时交纳物业费是业主应当履行的合同义务。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在物业管理（物业服务）这一法律关系中，物业服务公司的义务是提供物业服务，权利是收取物业服务费；业主的义务是交纳物业服务费，权利是享受物业服务。双方的具体权利义务通过物业服务合同约定。业主和物业服务公司都应当按照合同约定行使权利并履行义务。除非物业服务合同中约定了业主可拖欠物业费的情形，否则业主不得拖欠物业费。如果业主未按照合同约定及时履行交纳物业费的义务，物业服务公司不但可追讨物业费，还可按合同收取滞纳金。（2）按时交纳物业费是《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权决定的。业主的建筑物区分所有权不但包含专有部分的所有权，还包含对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。而物业管理恰恰是对共有部分的管理和服务。对这部分的管理和服务需要业主承担交纳物业费的义务。因此，业主不得不履行这一义务，即使其放弃自己的权利。《物权法》的这一规定也源于物业管理（物业服务）的特殊性，即物业管理（物业服务）具有公共物品（public good）属性。公共物品具有非排他性，即某人在消费一种公共物品是，不能排除其他人消费这一物品（不论他们是否付费），或者排除的成本很高。物业管理（物业服务）是对共有部分而非业主户内的专有部分的管理和服务，物业服务公司无法做到排除个别业主享受物业服务。业主欠费，就是搭便车行为，侵害了交费业主的合法权益，侵害了整个小区的利益。可见，业主拖欠物业服务费是违法的、不合理的。第二，对物业服务不到位，业主不应通过欠费维权。正是由于物业服务的准公共服务属性，不是单个业主对物业服务公司的一对一服务，所以即使物业服务公司的服务不到位，业主也不应通过拖欠物业费的方式抗辩。当然，这并不意味着物业服务公司的服务不到位就是合法合理的。对于物业服务不到位，业主有多种方式维权。首先，业主可从履约角度追究物业服务公司的违约责任。按照最高法的司法解释，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，业主可要求物业服务公司继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。其次，业主也可向属地的房屋行政主管部门投诉。由政府机关督促物业服务公司履行合同义务及政策法规规定的义务。本案中，业主邓先生与物业服务公司签署了《物业管理服务协议》，约定了物业费交费标准。邓先生应当按约定交费，经物业服务公司催缴后，邓先生仍拒不交纳物业费显然是错误的。邓先生认为物业服务公司不到位及自己花钱改造花园均不能构成其不交纳物业费的合理理由。实务指引物业服务费是物业项目的各项服务得以维持的保障，也是物业保值增值的保障，更是物业服务公司盈利和生存的保障。如何保证物业费及时到位，如何催缴拖欠的物业费，是每个物业服务公司必须面对的重要课题。

（一）要坚持守法守约的底线。业主拖欠物业费往往会找出各种理由和借口，最常见的是服务不到位。虽然法理上业主不得因物业服务不到位而主张拖欠物业费合理或要求物业费打折，但是现实中，的确有很多法院因为物业服务公司的“服务不到位”而判物业费打折。因此，物业服务公司首先要做到遵守法律法规、规章和行业标准以及物业服务合同约定，防止业主找出物业服务公司服务方面的瑕疵。这是物业服务公司维护自身权益的前提条件。

（二）要善于签合同。物业服务合同中，一要明确约定物业服务标准，减少服务争议；二要约定物业费拖欠时的滞纳金交纳条款，一定比例的滞纳金对拖欠物业费的业主能起到一定震慑作用；三要约定服务与费用纠纷解决办法。如双方可以作以下约定：合同双方对物业服务质量产生争议时通过聘请第三方评估机构的方式对物业服务作出鉴定，评估费用由首先对物业服务质量提出异议者承担。

（三）通过管理规约和业主大会议事规则限制欠费业主权利。取得业主大会和业主委员会的同意，在管理规约和业主大会议事规则中规定业主不得拖欠物业费，如有拖欠应交纳滞纳金，并限制其参加业主委员会的权利。

（四）要掌握催缴物业费的方式方法。催缴费用的方法有很多，也分别适用于不同的欠费情况。催费方法大致包括：1.上门催缴；2.重点户面谈；3.请业主委员会协助催费；4.发送书面费用催缴通知书；5.发律师函；6.申请仲裁或法院起诉。上述几种催费方法适用于不同的情况，其中前三种方法是最经常使用的方法，多数业主也能在几次催缴或面谈后交纳了物业费。因此，鼓励物业服务公司多采用这三种方法，所谓“先礼后兵”，这有利于维护物业服务公司与业主之间的和谐关系。后三种方法多少有些“撕破脸皮”的感觉，应当慎用。但对于个别老赖业主，也只有采取这种方法才能收到效果。

（五）要掌握一定的收费技巧。1.“将欲取之，必先与之”，即通过缴费即送礼物（花卉、大米、食用油等），鼓励大家提前缴费；2.注意催缴费用的时机问题。如有些地方春节期间最忌讳被上门追债，物业服务公司最好避开类似节日；3.与业主交朋友。平时见面主动打招呼，提供服务时态度积极主动，都有助于与业主建立长期良好的关系，在催费时可能会收到意想不到的效果；4.多搞一些社区活动以及业主与物业服务公司座谈会，强化沟通交流，争取更多的业主理解和支持物业服务公司的工作。

（六）铁腕打击“老赖”业主。本案是一个很好的例证。经几次催缴仍拒绝交纳物业费，甚至法院生效的法律文书都拒不履行，那么，司法机关都不会同意的。在强制执行的威慑下，本案业主邓先生最终还是交纳了物业费。这种做法的好处不仅仅在于收取的业主邓先生拖欠的物业费，更大的好处在于“杀一儆百”，对其他不缴费的业主也会产生威慑力。最高人民法院于2013年7月1日通过了《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》对于被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务的，规定将其纳入失信被执行人名单，并依法对其进行信用惩戒。中央文明办、最高人民法院、公安部、国务院国资委、国家工商总局、中国银监会、中国民用航空局、中国铁路总公司等中央八个部门和企业于2014年会签了《“构建诚信、惩戒失信”合作备忘录》，确定了惩戒的具体范围，主要是三个方面：一是禁止乘坐飞机、列车软卧；二是限制在金融机构贷款或办理信用卡；三是失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。可见，国家也在加大对失信人员的惩戒。物业服务公司可以加强这方面的宣传和风险提示，从而促使业主自觉履行缴费义务。

第三篇：拖欠农民工工资及应对化解措施

拖欠农民工工资及应对化解措施

我县工资拖欠问题集中反映在建筑施工领域，时间集中反映在重大节假日前期，2021年1月份共接到投诉案件21起，共处理16起，还有5个欠薪投诉案件正在处理当中，共涉及42人，涉及金额40余万元。

一、对拖欠农民工工资的解决措施

1、落实监管责任。各部门（单位）认真落实“属地管理、分级负责，谁主管谁负责”属地监管责任，严格按照《县农民工工资保障办法》、《保障农民工工资支付条例》文件要求及时化解本区域（本行业）内的欠薪案件。

2、加强部门协同。加强与各乡镇及住建、水利、交通、教育、农业农村等行业主管部门的沟通协调，及时化解欠薪案件。对涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪案件的做好移送和侦办，保持对欠薪行为的高压态势。严格按照《重大劳动保障违法行为社会公布办法》《拖欠农民工工资“黑名单”管理暂行办法》等规定，对重大欠薪违法行为人做到应列尽列，落实欠薪失信联合惩戒机制，使欠薪违法者一处违法、处处受限。

3、畅通日常举报投诉受理渠道。畅通维权渠道，认真做好监察日常举报、投诉案件接待受理工作，将欠薪案件或隐患梳理汇总建立欠薪台账。将案件责任到单位，责任到人，做到欠薪问题不解决不销账，有效化解维权投诉案件，维护农民工合法权益和我县春节前社会稳定。

4、密切配合，加大集中整治力度。春节前，加强与公安、司法、法院、住建、水利、交通、等职能部门的协同，及时、妥善处理涉及拖欠农民工工资群体欠薪案件，通过部门联动调解、监察执法、仲裁裁决、行政调解等多种途径切实保障农民工的合法权益，化解欠薪矛盾。

5、农民工保证金和政府应急周转金兜底。对因企业无力支付拖欠工资或欠薪逃匿问题引发的群体性事件，立即落实应急处置机制，并统筹安排工资保证金、应急周转金等资金，快速稳妥解决劳动者生活困难等应急所需，坚决防止事态蔓延扩大。

二、下一步打算

一是进一步加强建筑领域中农民工实名制的管理、农民工工资专用账户、分账管理制度、工资保证金及维权信息公示制度等各项工资支付保障政策措施落实，确保相应制度落实到每个在建工程项目。

二是进一步加强与公安、司法、法院、住建、水利、交通、等职能部门的协同，及时、妥善处理涉及拖欠农民工工资群体欠薪案件，通过部门联动调解、监察执法、仲裁裁决、行政调解等多种途径切实保障农民工的合法权益，化解欠薪矛盾。

三是进一步加强劳动保障监察对施工单位的巡查力度，做到发现一起处理一起，对发现问题的企业列为重点巡查对象，完善企业用工制度，对拒不改正的将依法处理。

四是进一步加大劳动保障法律法规的宣传力度，重点是加大对日常巡查发现问题的企业和涉案企业的教育宣传，增强其遵守国家劳动保障法律法规的意识。

第四篇：关于拖欠物业费的民事起诉书

民事起诉书

原告：___________________________ 住所地：_____________________________________ 法定代表人：_________ 职务：_________ 被告：XXX 性别：男 年龄：____ 证件号码: __________________ 住所地： ___________________________ 电 话： __________________ 诉讼请求：

1、请求判令被告给付_____年_____月至_____年_____月物业管理费￥_____元。

2、请求判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止_____年_____月_____日应支付滞纳金为_____元；

3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：

被告系原告所管理的_______________的业主。

被告于_____年_____月_____日与开发商____________________签订了《商品房买卖合同》，购得____________________房，建筑面积_____㎡。____________________与原告于_____年_____月_____日签订《物业管理委托协议》，全面委托原告即_______________对其开发的“__________”住宅小区（占地面积__________㎡、建筑面积__________㎡）进行物业管理，委托管理期限自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积￥_____元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×3‰的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日，被告共欠物业费￥_____元，滞纳金￥_____元（滞纳金计算公式：滞纳金S=KN×0.003×T，即滞纳金S=月管理费（K）×欠费月数（N）×0.003（系数）×月欠费的平均日长度（T）），原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。

被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《__________物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。此致

景德镇市珠山区区人民法院

具状人：

年 月 日

（公章）

第五篇：业主拒交物业费的几种情形及应对措施

业主拒交物业费的几种情形及应对措施

拖欠物业管理费的现象在目前物业管理小区中并不鲜见，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都“事出有因”。但是无论什么原因，采取拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的，既得不到法律的支持，也无助于问题的解决。

解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方，一是要理解和懂得享受服务就应该支付相应费用。二是通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳物业费的义务。与此同时，物业公司也要不断改进自身工作，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持。

根据自身的工作经验，粗浅地分析和概括了一下物业小区业主拒交物业费大致有如下几种情况：

1、因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水，门窗变形，玻璃起雾等等拒交物业费；

2、因家中财物被盗，车辆如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等等原因拒交物业费；

3、因为没入住，以房屋空置为由拒交物业费；

4、按时下物业服务企业的通俗说法“老赖”业主，无任何正当理由拒交物业费；

5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

处理拒交的具体应对谈判技巧和催收办法：

一、因工程问题拒交的应对方法和措施：从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用《物业管理条例》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释：虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。

二是物业服务企业与业主之是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴。因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题。

三是特别要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留维修费用。

四是让业主明白他已享受了物业服务的权利---物业服务，就必须履行其义务---按时足额缴纳物业服务费。

五是积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。物业公司通过如上沟通和努力，如果业主还是拒交物业费，物业公司首行可以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖欠情况如欠费时间长短和欠费金额大小酌情是否向法院起诉进行催缴。

二、业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒交的情形之应对方法和措施：业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费区分俩种情形：

1、业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的。首先要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的，即负责对物业区域规划红线以内，业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施的看管及消防管理工作。一般而言，物业服务合同之安全防范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家在私有部分的财产保管则不在安保范围之列。当前许多物业服务企业与业主签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时，大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容，所以，一旦业主家发生失窃事件，通过核查现场情况，物业服务企业确实严格按照《物业服务合同》约定条款执行，门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡更，且在物业公共区域内也已经履行了职责，服务企业就不承担责任。在此需要特别说明的是保安义务只能对社会治安起到一定的协助作用，是通过合同的约定产生的，不可能防止任何不法行为的发生。业主不能因为缴纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿。同样也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费。物业公司的保安义务也有一个合理的范围。同一道理，目前还没有因为盗窃案件的发生，而要求公安机关赔偿的现象发生。简单举个例子：是不是世界上只要存在警察，就不会有犯罪行为发生？反之，由于未按合同约定提供服务，出现管理混乱现象，最终导致业主家中失窃事件的出现，业主拒交也就事出有因了，物业企业就应承担相关责任；

2、如果业主与物业服务企业在物业服务合同中另有专项约定，签订了私人财产和车辆的保险和保管合同，并依合同缴纳了相关保险、保管费用的，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。业主因之拒交物业费也就有据可依了。

三、房子空置也要交物业费：

【司法解释】物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由，要求减免物业费或拒交物业费的，法院一般不予支持。同时物业服务企业有权视情况决定是否给予减免物业费。

●解读最高院民一庭负责人介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

●现状目前，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费。在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。

●空置房屋物业费优惠的具体操作依照《物业服务收费管理办法》----发改委【2003】1864号规定执行。各地也一些具体规定，可参照执行。

四、对无任何理由拒交物业费的老赖，采取电话催缴，上门催缴，邮寄催费通知单进行催缴，“轮翻轰炸”：国家《物业管理条例》第四十二条作了明确规定。业主享受了物业服务的权利，就应当根据物业服务合同的约定，履行按时足额交纳物业服务费用的义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。否则，物业服务企业有权向人民法院提起诉讼，维护自身权益。

五、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，应分不同情况进行处理：属于业主无理拒绝交费情形的，业主应按合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下法院可根据物业管理企业提供服务的质量状况，驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费。作为业主，发现问题时应尽量找物业公司协商解决，不能随意拿不交物业费作“挡箭牌”，否则可能造成恶性循环。

综述：在这里特别提请广大业主注意的是，不管出于什么原因，拒缴物业费非但不利于业主维权，相反在侵犯当事人利益的同时，也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些暇疵，双方也应本着真诚、相谅、相信的原则，通过友好协商来解决问题，如果业主一味地要求物业费下降或者拒缴物业费，作为经营企业，物业公司通常都会选择降低隐形开支，如人员编制缩小，有的服务内容无法严格按服务合同的约来执行，导致服务品质低下，必将直接影响业主的生活品质。久而久之，会有更多的业主选择拒缴，最终受伤害的还是业主本身。